5月北京新开楼盘市场研究分析报告9DOC.doc

2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告一、新开盘市场特征1、纯新盘占主力从5月份即将开盘的项目看，纯新盘所占比率高达到50%，份额非常高。这是进入09年以来纯新盘最多的一次。这些纯新盘集中入市的原因，主要是推迟入市项目延后开盘，且目前市场的销售出现回暖，置业者又增强了购买信心，从而推动了项目的入市时间。因此，在纯新盘占据开盘主体的时候，置业者的选择机率将增大，而通常情形下，纯新盘的价格会比未来后期价格相对便宜，因此能让置业者获得相应优惠。2、别墅、公寓物业明显增多 本月不仅开盘量多，且物业类型的选择上也明显增多。别墅和公寓这两种物业的开盘量约占总体的40%，这是前几月中未出现的。其中，公寓物业多为50年产权的商住两用形式，价格多以万元，甚至超过3万元/平米，总价较高。而别墅物业中，仅有天鹅堡归墅是纯新项目，其它都是老项目后期，这也说明别墅物业只能依靠老项目增加供应量，土地开发的稀缺性越发明显，不过销售价格上，明显低于公寓。3、五、六环外是开盘集中区域 由于四环内的土地开发量越来越少，开发商们只能选择在五环外动工修建，因此，在未来的开盘量中，五环外的项目会占据越来越多的份额。在本月，开盘最多的是五六环之间的项目，从价格看，最低是和河居平层，仅7000元/平方米，最高的是保利西山林语和天鹅堡归墅联排12000元/平方米，而六环外的项目，售价也达到了50008000元/平方米，就这些区域而言，价格还是明显过高。二、本月新盘整体概况从近几月的楼市成交情况看，热销现象似乎已经很明显，但是目前的楼市还处于动荡期，市场热销也仅靠某些热点项目的高成交带动。从今年入市热销的几个项目看，虽然价格也有明显增长，但是市场真实成交量还是很高。所以，一些楼盘在看到市场回暖的时候，都开始提高销售价格，以带动置业者的购买需求，但是从市场目前的发展情形看，如果房价增涨，置业者会变得更加理性，放缓置业时间。本月开盘项目中住宅物业最多，其次是公寓和别墅，增长都非常明显，与上月相比，这两种物业的新盘量增涨接近50%。虽然本月新盘主要集中在五、六环外，但是三环内的项目比上月还是有明显增加，如中海紫御公馆、首创禧瑞都和FREE自由季，后两个项目都是纯新盘。随着项目的陆续开盘，未来这些区域的供应量会越来越少，四环外项目的供应量会加大，从目前四环外在售项目情况看，价格增长的趋势越来越明显。三、本月新开盘项目区域分布本月新开盘项目中，朝阳的新开盘量最多，有7个，其中有6个为纯新盘，分别是：金隅可乐、银河湾、林达海渔广场、首创禧瑞都、金泉时代和太阳公元，这些项目的入市，给置业者增多了选择机会。其次丰台、通州开盘量各有4个，海淀、顺义各有3个，大兴、崇文各有2个，房山、密云、昌平各有1个项目开盘。从各区入市的新盘价格情况看，最贵的是带精装修的公寓物业，这些项目主要是地段好，而且装修成本也提高了项目的销售价格，如首创禧瑞都售价在33000元/平方米，FREE自由季15000元/平方米、林达海渔广场18000元/平方米等。一部分毛坯交付的公寓，在售价上的差距就很明显，如河合居7000元/平方米，金泉时代13500元/平方米，金隅可乐7500元/平方米等，从这些精装或毛坯的项目看，50年产权的项目较多，因此，如果从居住或投资角度看，成本较高。在今年热销的项目中，北京华侨城、中堂等在本月开盘就明显感受到价格的变化，在3月份华侨城的开盘价还在12600元，本月就上升到13000元，微调了400元/平方米，而中堂在今年1月份开盘时售价在12000元，本月开盘价就上升到14000元，每平米上涨了2000元，增涨幅度还是比较大的。四、新盘项目热点商圈分析亚奥区域亚奥区域应该算得上是一个新兴区域，奥运会的举办带动了该区域的影响力，从目前区域环境、公园、交通、配套等一系列发展看，市政投入在这个区域的整改力度是非常大的，推动了亚奥区域的价值提升。目前，北辰、万达、富力、保利、世茂等一批知名开发商的入驻，大大提升了该区域的居住品质和环境改变。从目前的居住环境看，人气还远不能和CBD这些成熟区域相比，但从未来发展看，这种改变是必然存在的。本月开盘项目：金泉时代位于大屯路的金泉时代，是70年产权的酒店公寓项目，户型主要以90120平方米为主，毛坯交房，开盘价格13500元/平方米。从入市报价15000元/平方米的价格看，有明显回落，说明在市场发展还不稳定的情形下，利用低价吸引置业者，才能提高成交量。奥运场馆及国家森林公园的配套优势，提升了区域项目的居住品质，从目前亚奥区域的住宅销售情况看，需求量还是趋于平稳发展。CBD区域：CBD是中央商务区的简称，主要是指大量集中金融、贸易、酒店、公寓等现代商务活动的场所，并且拥有最完善、最便捷的交通、通信等设施。这块区域由于大型写字楼较为集中，很多年轻白领都会选择周边临近的区域居住，因此，在便捷的出行和完善的配套中，CBD区域越来越受年轻人的喜欢，所以，该区域的整体房价都趋高。本月开盘项目：林达海渔广场 首创禧瑞都林达海渔广场是本月的纯新盘项目，该项目是集写字楼、酒店式公寓为一体的商住两用型物业，因此，在使用年限上只有50年产权。目前，北京在售的公寓物业中，有大半以上都为商业立项，而产权多在4050年不等，但是从拿地到交付使用，实际居住年限也仅有3545年，而且水、电费多为商业收取，居住成本较高，因此，该种物业比较适合投资，不适合自住。首创禧瑞都地处央视新址仅50米，地段优势非常明显，33000元/平方米的价格，算得上本月新盘项目中最高价了，除了地段因素外，精装交付，而且70年产权的公寓，的确算得上区域中比较稀缺的项目，因此，拉高了项目的整体售价。不过，由于周边写字楼较集中，投资比率会明显高于自住。方庄区域：随着北京房价的整体攀升，作为起点较低的南边，住宅市场的新盘价格也早已超过万元。如方庄6号、晶城秀府等等。经过多年发展，方庄区域的地面路网也较为成熟，2007年10月地铁五号线试运营，将南北两区域的发展联成一片，使得居住、出行更加便捷。而自地铁开通后，方庄区域地铁沿线的楼盘升值空间都很大，且配套都非常齐全，居住氛围还是很不错的。本月开盘项目：鹤巢居鹤巢居已经连续推迟开盘好几个月，从北京房地产交易管理网查询显示，该项目还未办理预售许可证，虽然销售人员表示5月份会开盘，但是实际情况还只能等待销售证取得情况定。目前售价还是在18000元/平方米，但从项目所处的地理环境看，优势并不明显，且由于开发规模小，远没有大社区的成熟配套，因此，该价格在这个区域而言确有些过高。五、新盘项目价格分析今年楼市发展变化过快，在去年回落中还期待着今年继续调整的步伐时，楼市成交又出现了快速回升，一些有置业需求的购买者，对今年楼市的猛然升温确有些措手不及。其实从今年整体市场的销售情况看，虽然成交量有增长，但是与去年同期相比，价格的回落还是非常明显。因此，去年持续热销的项目从今年的开盘情况看，销售还是很火爆，像远洋沁山水，开盘当天就成交了11亿，而且价格还比前两期都有上调，说明市场购买力还是非常强，置业的刚性需求也非常凸显。本月开盘的项目中，主要以住宅为主，公寓和别墅所占比例相当，而商住楼物业没有出现。其中，住宅物业17个，公寓物业6个，别墅物业5个。这些新开盘的项目中，除了香溪度价格还没有对外公布外，蓝河湾板楼最低价3980元/平方米，世界名园价格5200元/平方米以外，其它项目的价格都在7500元/平方米以上，而最贵的是公寓项目首创禧瑞都33000元/平方米，住宅物业中最贵的是中铁置业翰庭25000元/平方米，这两个项目定位都是高端，而地段的优势又特别明显，因此价格相比其它物业要高出很多。保利西山林语、天鹅堡归墅、北京华侨城、银河湾、中铁置业翰庭、金泉时代、太阳公元、上海建筑、鹤巢居、林达海渔广场、中海紫御公馆、中堂、FREE自由季、MOMA万万树、誉天下、格拉斯小镇等项目价格都超过万元，艺苑桐城、天时名苑（祥云新城）、珠江拉维小镇、金隅可乐、河和居、中体奥林匹克花园、随园栖霞湖、万科四季花城都在万元以下，因此，从本月新盘的价格看，万元以上的项目还是居多，对推高市场整体价格还是有一定影响。从本月新盘规模走势情况看，10000元以下的规模所占份额最高。售价在10000元/平方米以下的项目有10个，占新盘项目总数的35.71%，这些项目中河合居规模最小，仅8500平方米，最大的是世界名园有320万平方米，是所有开盘项目中规模最大的一个，规模仅次于天通苑，算得上北京的第二大盘。10000（含）15000元/平方米的项目5个，占新盘总数的17.86%；15000（含）25000元/平方米的项目7个，占新盘总数的25%；25000（含）30000元/平方米以上的项目6个，占新盘总数的21.43%。由于本月开盘项目中，中低价位项目的量要多些，因此该价格段的规模占比份额就明显高。下图反映的是不同价格段新开盘住宅项目的面积规模比较。根据不同区域新盘项目价格的统计显示，海淀区本月开盘价格最高，由于周边集中了很多学校，有孩子的家庭都愿意选择在该区域安家，所以，购买需求就出现增长，促使住宅价格的不断上涨，本月海淀新开盘3个项目中，除了香溪度价格还未定外，其它两个项目保利西山林语12000元/平方米，中铁置业翰庭25000元/平方米，价格都偏高，因此拉高了本月新盘的整体开盘价格，如图4所示。从整体价格走势情况看，昌平、房山、密云是开盘区域中价格最低的，均在10000元以下。其它区域的开盘价格都在10000元以上，不过，虽然本月开盘量较多，但是一些区域的开盘量很少，仅1个新盘推出，因此，我们所统计的价格，只以新盘价格为依据，但不能完全等同于各方位的真实价格水平。海淀区本月开盘3个项目，价格18500元/平方米；崇文区开盘2个项目，价格17500元/平方米；朝阳区开盘7个项目，价格17286元/平方米；顺义区开盘3个项目，价格14000元/平方米；丰台区开盘4个项目，价格13088元/平方米；通州区开盘4个项目，价格10875元/平方米；大兴区开盘2个项目，价格10000元/平方米；昌平区开盘1个项目，价格8000元/平方米；房山区开盘1个项目，价格5200元/平方米；密云县开盘1个项目，价格4000元/平方米。六、总结5月份猛增的新盘量，可谓是今年入市以来规模最大的一次，在楼市成交出现回暖的时候，一些积压了很长时间的项目，也入市销售，说明开发商很看好目前的市场，因此部分项目在入市的时候就提高了销售价格，以烘托市场热销的氛围。不过从实际成交情况看，市场热销的项目都是去年或今年初成交量比较大的，而其它项目的意向成交虽然高，但是实际成交却明显没有增长，也进一步说明，置业者在经过去年楼市调整期影响后，对市场价格极为敏感，购买也较谨慎。新房的供应源主要聚中在四环、五环以外，而置业者选择这些地段时，更看中的是价格，因此，只有价格合适，才能促成置业者成交。而二手房的选择，更注重地段。因此，三环区间的住宅，成交量明显是二手房居多。地产中国研究部在对置业者问卷抽查数据发现，置业者对地段的选择明显高于价格，看来在北京，居住如果太远还是很不方便。