滑县北环路地块项目规划设计委托书.docx

滑县北环路地块项目
规划设计任务书

合峰创展地产顾问
2010年6月27日

目录：

1、项目名称 3
2、用地概况 3
2.1 用地位置 3
2.2 土地面积 4
2.3 土地性质 4
2.4 土地现状 4
2.5 周边环境 4
3、用地要求 4
3.1 建筑容积率 4
3.2 5
3.3 其他要求 5
4、设计依据 5
5、设计要点 5
5.1 项目定位 5
5.2 总体规划 6
5.3 住宅设计要求 9
5.4 小区配套设施 10
5.5 商业 11
5.6 停车的数量及配置形式 11
5.7 人防、消防等请按照国家和滑县的有关法规进行设计 11
6、设计成果 11
7、补充事项 12

经政府有关主管部门批准，由安阳市鑫瑞房地产开发有限公司作为开发商，对滑县北环路地块项目进行开发建设。为保证项目规划方案的最优化设计，兹将本项目有关规划设计具体建议提供如下：
1、项目名称
安阳市鑫瑞房地产开发有限公司北环路地块项目——鑫瑞·林荫大道（暂定名）
2、用地概况
2.1 用地位置
该项目地块位于滑县北环路南侧，文明大道东侧，属滑县北部片区，地块现阶段看起来比较荒凉。
地理位置图：

2.2 土地面积
净占地面积约236亩 。
2.3 土地性质
本项目地块土地规划使用性质为住宅用地。
2.4 土地现状
地块目前场地基本平整，基地内基本无建筑物。
2.5 周边环境
目前地块周边的城市基础设施配套不齐全，缺乏必要的生活配套设施，离医院、超市、银行、小学、中学较远，开发普通住宅的有利条件较少；
项目东侧紧邻一个废弃的殡仪馆和滑县职业学校；
南侧是建设中的政协别墅，北侧是正在建设中的人大别墅；
项目东北侧方向是滑县垃圾处理厂和人民公墓；
项目西侧是规划中的质监局交通局办公楼用地。
3、用地要求
3.1 建筑容积率
容积率不作硬性规定，规划设计可采取相应的技术措施在保证项目品质的前提条件下适度提高容积率。
3.2 退红线要求、限高、建筑间距
3.3 其他要求
根据当地的资源情况和政府要求，冬季采暖拟使用地源热泵技术。热水系统，多层、小高层建筑拟使用外挂式太阳能热水系统分户控制。要求设计单位协助建设单位提出可再生资源、新能源、新技术的使用建议，在可能的条件下考虑雨水回收和中水利用系统。规划设计应统一考虑相应的空间关系。
4、设计依据
5、设计要点
5.1 项目定位
5.1.1 客户定位
以滑县富裕阶层的客户为核心，客户年龄主要集中在30-45岁之间，家庭年收入至少在8-10万以上。
5.1.2 物业功能
主导功能以满足社区高档居住需求的创新产品为主，兼少量社区商业服务配套功能。
产品类型包含：4层退台洋房、6层（电梯）情景花园洋房、小高层、少量社区商业。
5.1.3 物业档次
中高档次，强调【中高档高品质】的低密社区，同时强调节能环保的低碳绿色理念，使整个小区综合技术经济指标达到申报绿色星级小区标准。
形象定位：打造【国际风尚的庭院洋房】的完美住区。
5.1.4 风格建议
建筑风格按照简约欧式风格，建筑外观简洁、大气，打造最原汁原味的欧式风情小镇；造型及颜色的处理上突出与周边环境的对比关系，以视觉形象差异化提升项目风格品质。环境设施重点强调观赏性、艺术审美、闲情雅致、交往趣味。
以上定位体系应贯穿于总体规划布局、商业配套设施、建筑空间、环境设施、外部资源利用等方面。
5.2 总体规划
5.2.1 规划原则
规划空间强调整体结构的层次性：由公共空间（小区中心主景观带）à半公共空间（组团内部人行空间、休闲空间）à半私密空间（各单元）à私密空间（各户）。
建筑规划整体布局上充分考虑对内部主景观体系和庭院景观体系的最大化照顾。整体布局形态需通透，合理照顾到小区内各建筑单元对景观的共享。
物业类型：退台洋房、花园洋房、小高层、社区半开放商业街（考虑与会所结合）、会所。
方案一：

方案一考虑小高层或者高层摆放在地块的东侧和北侧，开发时序从北向南，从西向东。
方案二：
方案二考虑小高层或者高层摆放在地块的西侧和北侧，开发时序从南向北，从东向西。
建筑设计：外围及内部的建筑高度要相互错落，以照顾景观的均好性。
l 小高层首层可考虑局部架空处理，考虑中心景观、庭院景观形成相互交融的景观效果。合理组织人车分流。
l 考虑销售卖场与整体规划布局的协调性、人流组织等。
5.2.2 楼宇高度要求
l 小高层以板式住宅为主，沿北环路建议层数在11-12层，沿项目东侧的滑兴路可以更高，但不要超过18层；
l 退台洋房建议4-5层（可以考虑加电梯），1-2层赠送地下室，3层平面（此层可以考虑不做），4层复式，层层退台，考虑到立面的丰富性，可以考虑南北同时退，但南向露台尽量大；
l 花园情景洋房建议6-7层（建议加电梯），1层赠送地下室，2-3层可以考虑赠送挑空阳台或飘窗，4-5层同样赠送，6层复式，可以考虑南向露台的赠送。
5.2.3 日照朝向要求
l 考虑消费习惯，2房确保主卧、客厅全部朝南为主，部分房型客卧室全朝南；3房确保主卧+1次卧、客厅朝南；4房及4房以上确保主卧+2个次卧、客厅朝南。
l 不可出现暗室。
5.2.4 景观要求
充分利用规划手法，合理布置产品类型，规避外围景观的不利资源。
l 考虑内部各景观体系的相融及视觉上的连续性。
l 小区内部景观设计要与建筑风格协调。
l 小区内既要设置一定的中心景观轴线，又要利用主题小品景观在整体空间上进行组织贯穿。
l 景观主题强调庭院、水岸、开放空间。
l 小区东面与殡仪馆相邻，建议在规划上采取措施，弱化其对东面产品的影响。
5.2.5 封闭管理要求
小区整体规划实行封闭式物业管理，考虑管理智能化设计问题，有线网络、安防、监控、急救等设施纳入管网规划设计系统。要考虑分组团开发，分组团投入使用的连贯性。5.3 住宅设计要求
5.3.1 住宅平面设计原则
住宅平面要求组合科学、使用方便、舒适环保，明厅、明厨、明厕，生活及服务阳台齐备。
5.3.2 住宅户型配比及面积要求
产品分类
户型
面积区间
面积配比
小高层

2房
70-80平米
5%-10%
2+1房
85-95平米
10%-15%
3房
100-110平米
20%-25%
情景洋房
4-5层退台洋房
120-150平米
50%-60%
情景洋房
6-7层情景洋房
110-130平米
错层复式楼王
4房
140-150平米
5%-10%

说明：1、以上仅作为总体控制目标，最终视规划设计的实际进程作适当调整；
2、所有房型均注重面积的适当控制，适当降低每套房屋的建筑面积。
5.3.3 住宅各房间开间要求
l 120平方米以上户型客厅开间不小于4.2米。
l 主卧室开间：三房及以上房型不得低于3.3米，小三房及两房房型最低不低于3米。
l 所有户型中最小卧室开间不得小于2.6米。
5.3.4 住宅户型做到多样、灵活
l 规划方案每种产品类型均提供多种以上住宅单体平面，以供选择。
l 一个标准平面，须有多种户型组合方式。
l 考虑入户花园、露台、错层阳台、双层挑空阳台、半退台设计，丰富室内空间效果，引领产品创新。
5.3.5 住宅房间布置具体要求
各房间设计应方正实用，主要房间必须无梁无柱。
l 客厅及卧室要有良好的景观、采光和通风。
l 平面布局注重功能分区，厨房与服务阳台及其卫生间要结合在一起组合成服务区进行设计。
l 对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计，大三房以上单位考虑在主人套房中设计走入式衣帽间。
l 根据具体情况设计入户玄关、阳光房等。
l 大露台和凸窗（局部考虑转角凸窗）的普遍运用，结合外立面、采景设计需要。
5.4 小区配套设施
5.4.1 为提高小区档次定位，设计1000㎡以上的独立会所，其位置与小区入口、景观节点相结合尽可能布置在距城市道路较近的地方。
5.4.2 会所按较高品位及档次进行设计，前期与售楼处相结合，同时考虑后期改造成会所使用的功能性。
5.4.3 设计一个室外游泳池，面积不需要太大，并与住区景观相融合；考虑到泳池与会所设施使用的便利性，泳池可考虑作为会所的室外延伸部分。
5.4.4 小高层架空层部分，可以考虑改造成小高层区域的泛会所。
5.5 商业
该区域目前商业氛围不浓，大体量商业不建议设置，若沿街建底商的话建议不超过二层，最好是建一层商业。商业以满足小区自我服务功能为主，也可以考虑在小区内适当的地段布置半开放式商业街，考虑与主景观体系的协调，以及社区主要公共休闲空间的融合，尽量减少商业对小区环境、品质、形象的破坏。
5.6 停车的数量及配置形式
小区排水系统实行雨污分流，车辆管理实行人车分流，拟采取地下与地上相结合的方式统一解决汽车、摩托车、电动车、自行车等各类车辆的停放问题。汽车泊位不少于0.5辆/户。
5.7 人防、消防等请按照国家和滑县的有关法规进行设计
6、设计成果
此部分成果原则上按照国家规定进行提供，并且严格遵照与本公司签订的设计合同进行工作以及成果提供。
6.1.彩色规划总平面图一份，比例1：500
6.2.图纸请一律按A3规格印制、装订，提供设计文本15套
6.3.规划文本内容至少包括：
设计说明、设计构思及设计意向；总体规划平面图（彩色）；日照分析图；人流车流和消防分析图；规划结构分析图；竖向分析图；配套设施及布置分析图；景观结构及景观视线示意图；产品选型设计，要求提供各类产品类型平、立、剖及单体效果图和建筑材料使用说明；社区半开放商业街、会所等配套设施的产品设计图；其他节点（如主景观系统、居住区入口）的详细设计；表现部分：总体鸟瞰图、组团效果图、沿街立面、商业街、主景观体系及活动区域、庭院景观、过渡空间、单体与景观协调示意图等；技术经济指标；户型面积分布表。
6.4.请提供作展示用的总体规划平面图、总体鸟瞰图、局部室外透视图等，要求统一为AI规格的彩色展板，表现方式不限。
6.5.请一律提供1：500比例的规划模型，应表明与周边建筑的关系。
6.6.所有内容的电子文件两份。
7、补充事项
本设计任务书未提及或不详部分请直接与合峰创展公司沟通联系。

安阳市鑫瑞房地产开发有限公司
2010年6月27日