房地产经济学课件5.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第三章 城市土地区位,第一节 土地区位理论的形成和发展,第二节 城市土地区位的形成,第三节 城市土地区位的选择,第四节 中国城市用地结构分析,土地区位理论,区位（,location,）,土地区位理论,研究土地区位的目的：,挖掘土地潜能，提高土地利用率,（房地产增值很大程度是区位增值）,土地区位理论的形成发展,古典区位论,杜能（,J H Von,Thunen,），,德,1826,年，,孤立国同农业和国民经济的关系,龙哈德（,W,Launhaldt,），,德,1880,，,国民经济的数学基础,区位三角形,韦伯（,Alfred Weber,），,德,1909,年，,论工业区位,杜能 农业区位论,形成背景,理论假设,杜能圈,（见图）,杜能从区位地租出发，得出农产品种类围绕市场呈环带状分布理论化模式。,利润,=,产品价格,(,生产成本,+,运费,),即：,P=p-(c+t),1),自由农作圈，蔬菜和牛奶等鲜活农产品。,(2),林业圈，木材，用于能源。,(3),轮作农作圈，粮食。,(4),谷草农作圈，粮畜产品，以粮食为主。,(5),三圃农作圈，粮畜产品，以畜产品为主。,(6),畜牧圈。,韦伯 工业区位论,研究方法：从简单假设开始,抽象地分析工业生产 分配过程以推导出纯区位规则的演绎方法研究工业区位问题。,韦伯对区位论的一个重要贡献是明确地提出了“区位因子”这一概念。区位因子即决定工业空间分布于特定地点的因素、原因,他认为这主要是生产成本的节约以及由此对工业企业产生的吸引力。并将其划分为一般性区位因素和特殊区位因素,并且着重研究一般性区位因子中运输成本、劳动力成本以及聚集分散几种最重要的因子对工业区位的作用。,（,1,）运费对工业区位起着最有力的决定作用，决定区位布局的初始形态；,（,2,）第一次“偏离”,工资影响则可能引起运费定向的工业区位产生偏离（条件）；,（,3,）第二次“偏离”,集聚因素的引进则使运费、工资定向的工业区位产生偏离。,在运费、工资和集聚三者关系中寻求工业企业最优区位，并以此为基础，联系其他因素对区位的影响，这就构成了韦伯工业区位理论的基本思想,近代区位论,克里斯塔勒（,K.Christaller,），,中心地理论,1933,，,德国南部的中心地,廖什（,Losch,），,市场区位论,1939,，,区域经济学,克里斯塔勒 中心地理论,形成过程,（企业间的竞争）,K=3,市场原则,K=4,交通原则,K=7,行政原则,市场等级体系,大城市：商服设施和商品种类向高级发展，多而全；,中等规模的城市：具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目少而不齐全；,小城市：中低或只有低级水平，种类少而不全；,一般城镇（县城、建制镇）：只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。,就城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。,廖什 市场区位论,最大利润区位论,以廖什为代表的利润极大化区位理论从需求因子出发，对区位选择进行了详细的分析，这意味着区位论由完全竞争市场区位论向不完全竞争市场区位论的发展。,蜂窝状的正六边形“面”状市场。廖什的区位论在垄断竞争情况下，首先着眼于确定均衡价格和销售量，即平均生产费用曲线和需求曲线的交点，再通过此来确定市场地域面积和形状。,现代区位论,俄林,区际贸易与国际贸易,一般区位论与特殊区位论,城市区位论,住宅区位论,交通区位论,公司区位论,.,区位理论的发展,1,、在研究内容上，随着技术的进步和经济的发展，现代西方区域经济理论较传统区域经济理论在内容上进一步扩展。,2,、在研究方法上，传统的西方区域经济理论是建立在新古典经济增长理论之上，该理论虽然承认技术的重要作用，但其假定技术的外生性。,3,、在研究方向上，随着西方微观经济理论的发展，外部性、规模经济等概念开始引入，区位理论研究转向了一个新的方向。,城市土地区位的形成,从城市发展的历史来看，城市土地区位最初是自发形成的，后来随着工业化和城市化的发展，自发性的城市土地利用中的消极影响逐渐暴露并日趋恶化，逐渐引起人们的重视和并开始由政府加以一定程度的控制（这种控制最早开始于,19,世纪末）这样城市土地区位的形成在越来越大程度上取决于人们的自觉行为，人们会随着城市土地区位影响因素的变化逐步调整城市土地的利用状况,城市土地区位的选择,一、城市土地区位的选择的主要影响因素,1,自然条件和环境,大致包括地形地貌、地址、水文、气候、沿江沿湖临 海靠山等自然条件以及资源状况（主要指矿产资源和 旅游资源等）,是形成和决定土地区位的最基本的因素,2,、交通和通讯,城市内部的交通和通讯,城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯,是形成和决定城市土地区位的重要因素，关系到原材料的采购、产品生产和销售过程中费用时间以及便利程度等，也关系到能否及时准确地获取经营决策所需的信息,3,、基础设施,指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等,是形成和决定城市土地区位的又一重要因素，既 直接决定和影响社会生产和生活质量的优劣，又影响到投资者、消费者和生产者的选择决策,4,、人口和经济集聚,人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口,关系到劳动力市场和消费市场的总规模,经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度，包括城市中各产业的发展规模、程度、数量和集中度。这种大规模的集中可以带来专业化和分工协作的好处，使相关产业提高效率并得到迅速发展，也有利于各种专业人才的狙击，便于筹资融资、收集信息，有利于商务往来和谈判等等,居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况，是形成土地区位的关键性因素,5,、社会文化,居民消费水平、结构和习惯,居民文化道德水平、劳动力素质,文化教育和科学研究机构发展状况,上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展的结果,这些因素可以归结为：,(1),运输距离,(,原材料、燃料采购、产品销售,),、运输时间、运输成本,(2),市场容量及其发展潜力,(3),信息资源利用,(4),先进管理经验和科学技术的吸纳采用,(5),谈判交易的方便,最终可归结为成本、交易费用和利润。城市土地区位利用的实质就是如何配置土地资源以实现资源利用的最优化,二、城市土地利用的原则,在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构,但现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“,最高最佳利用原则,”，遵循此原则可以提高城市土地的使用效率，减少土地资源的浪费。具体有以下几个原则,1,、使用的竞争,2,、可持续经济原则,3,、比较优势,三、不同功能城市土地利用的选择,1,、商业区,商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围,2,、工业区,根据各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外围工业区和远郊工业区,3,、居住区,区域功能,产业类型,分布地点,原因,商业区,中心：金融核,中心外围：大型工商总部或机构,最外围：咨询服务公司,市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围,行业性质,外部经济,专业服务,工业区,内圈：高档服装、首饰、精密仪器企业等,外围：拥有自动化流水线的大生产企业,远郊：重污染企业,中央商业区外侧,城市周围的边缘地带,城市远郊,服务商业区并获取技术支持,生产规模,重污染、规模大、占地多,居住区,居民生活和休息区,中央商业区和内圈工业区间或内圈与外围工业区间,交通便利,治安状况好,设施齐备,城市土地利用结构理论,城市用地规模随着城市人口的增长迅速向外扩展，针对城市功能布局等问题，欧美学者从区位、空间结构、土地租金和价格等方面展开了土地利用空间结构的实证分析和理论假设，形成了城市土地利用地域空间结构的描述性理论和解释性理论。,伯吉斯（,E.W.Burgess,）,同心圆理论,城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展。,第一环带是中心商业区（,CBD,），,包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。,第二环带为过渡地带（,Zone of Transition,），,是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。,第三环带是工人住宅区（,zone 0f Workingmens Homes,），,这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。,第四环带是高收人阶层住宅区（,zone of Better Residences,），,散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。,第五环带为通勤人士住宅区（,Commuters Zone,），,约距中心商业区,30,60,分钟乘车距离范围内。,伯吉斯的同心圆理论的弱点同冯,杜能理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物（河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。,1932,年巴布科克（,Babcock,）,考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式（图（,b,），,使这一理论更接近单中心小规模城市的真实情况。,霍伊特（,Homer Hoyt,）,扇形理论,理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。,由于特定运输线路线性可达性（,Linear Accessibility,）,和定性惯性（,Directional Inertia,）,的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的可达性称为基本可达性，把沿辐射状运输主干线所增加的可达性称为附加可达性。轻工业和批发商业对运输线路的附加可达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。,多核心理论,麦肯齐，哈里斯，乌尔曼,该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心（图）。这些中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。而在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。,我国城市用地结构分析,对城市土地利用的研究首先要明确城市土地的分类，通常根据研究的需要有三种分类方法。,A,以土地使用权为依据的分类法,B,以产业结构为依据的分类法,C,以土地功能为依据的分类法,城市用地结构是指城市各种功能用地的比例和空间结构及其互相影响、互相作用的关系,。,因此这里采用的第三种分类法，把土地按功能 分为：,居住用地 公共设施用地工业用地仓 储用地 对外交通用地道路广场用地市政设施用地绿化用地其它,中外城市用地结构比较,用地类型,北京,上海,西安,杭州,苏州,桂林,汉城,伦敦,居住用地,26.3,38.6,44.3,22.8,27.1,28.1,62.5,36.9,公共设施用地,15.2,8.7,18.6,20.1,9.1,8.9,9.7,10.6,工业用地,17.8,23.0,24.0,22.2,25.8,27.9,1.5,2.4,仓储用地,5.4,3.8,4.2,5.2,3.9,5.8,对外交通用地,4.5,2.7,6.4,9.1,5.3,5.4,道路广场用地,7.6,11.3,0.7,7.2,7.0,3.0,22.6,16.9,市政设施用地,4.2,4.2,0.7,5.2,3.0,1.3,0.6,2.3,绿化用地,9.5,3.6,0.6,4.9,17.1,19.6,3.1,30.9,其它,9.5,3.5,0.5,3.3,1.7,我国城市用地结构是在传统的计划经济体制下形成和发展起来的。政府拥有和支配包括城市土地在内的所有生产资料。,20,世纪,90,年代，随着我国土地使用制度的改革，城市用地引入了经营机制，城市土地供给和城市内部用地结构进行了调整。,1994,年和,2000,年城市用地结构对比,影响城市用地结构优化的因素：,政府方面：,在市场经济条件下，政府在资源配置中的作用集中体现在弥补市场缺陷方面。建立城市土地资源信息系统，完善土地资源规划、管理制度，健全土地交易与管理制度成为城市政府的首要职能。特别是要结合当地自然资源的优势，搞好适合城市自身发展的城市规划。,企业方面：,随着我国土地使用政策的改革，城市企业成为城市土地利用真正的基本经济主体。在市场机制的作用下，企业可以通过市场竞争，结合城市区位选择理论，来实现城市土地合理的开发和利用。,社会公众方面：,城市居民做为城市土地利用的主体，随着经济的发展，生活水平的提高，对城市道路，公共设施及生态环境的要求越来越高。并且，社会公众可以通过参与对住宅区位的选择和城市规划等公众活动，从而对房地产开发活动和政府政策都会产生一定程度的影响，最终对改善城市用地结构产生巨大的影响。,