商业地产投资.pptx

LOGOYOUR SITE HERE商业地产投资的价值汇报商业地产投资的价值汇报商业地产投资的价值汇报商业地产投资的价值汇报your family siteyour site hereyour site hereLOGOYOUR COMPANY SLOGAN目目目目录录 1.商商业地地产市市场分析分析 2.红星美星美凯龙旺旺铺抉抉择观 3.红星美星美凯龙投投资风险论 4.红星美星美凯龙商商业地地产观LOGOYOUR SITE HERE一、一、商商业地地产市市场分析分析LOGOYOUR SITE HERE商者无域，相融共生商者无域，相融共生香港地香港地产之父李嘉之父李嘉诚 LOGOYOUR SITE HERE 自自2000年起，商年起，商业地地产首先在北京、上海、广州等几首先在北京、上海、广州等几个个经济高度高度发达达的地的地区区兴起，起，并并快速蔓延到全快速蔓延到全国国。根据。根据国国家家统计局局统计数数据据显示，示，2001年以后，我年以后，我国国商商业地地产投投资年均增年均增长率率达达到到33%，超出住宅投，超出住宅投资增增长率率6个个百分点。百分点。我我国国商商业地地产投投资的增的增长速度就速度就远远超超过了了国国民民经济的增的增长速度，商速度，商业地地产投投资占占当当年房地年房地产投投资的比重呈逐年上升的的比重呈逐年上升的态势。2007年全年全国国商商业地地产投投资总额达达到到2723亿元，元，进入入08年，我年，我国国商商业地地产呈呈现出更快的出更快的发展展势头，08年年1季度全季度全国国商商业地地产项目目开开工面工面积达达0.34亿平方米，投平方米，投资同同比增比增长18.7%。LOGOYOUR SITE HEREu宏宏观经济的的发展，居民生活水平的提高，零售展，居民生活水平的提高，零售业需求的增加，需求的增加，为商商业地地产发展展营造了良好的氛造了良好的氛围。u政府部政府部门认识到到发展第三展第三产业和和现代服代服务业的重要性，鼓的重要性，鼓励励城市商城市商业规模的模的发展。加之新一展。加之新一轮的城市建的城市建设和改造，都和改造，都为城市商城市商业地地产发展展创造了造了机遇。机遇。u商商业地地产开开发的高效性、的高效性、长期性和期性和稳定性，迎合了定性，迎合了开开发商的投商的投资需求。需求。u休休闲经济的的产生促生促进了商了商业地地产的繁的繁荣荣。从从简要的市要的市场发展展态势分析，我分析，我们得出：得出：LOGOYOUR SITE HEREu商商业地地产开开发无序，无序，开开发商、商、经营商、物管商的矛盾成商、物管商的矛盾成为新的新的热点。此点。此外盲目外盲目开开发也是近年也是近年来来商商业地地产空置率急升的一空置率急升的一个个重要原因；重要原因；u商商业地地产项目分割成模目分割成模块的的开开发模式，放弃模式，放弃统一一规划划和和专业化的化的开开发操操作程序，削弱了商作程序，削弱了商业地地产操作的合理性；操作的合理性；u开开发商重商重视前期前期开开发忽忽视后期后期经营管理，管理，项目的投目的投资人和人和经营者套牢，者套牢，导致商致商业的整体的整体档档次和品味很次和品味很难把控；把控；u返租模式目前返租模式目前还不成熟，操作不成熟，操作规范性亟待解范性亟待解决决；u融融资渠道渠道单一，一，银行信行信贷占到占到80%，自，自筹筹资金能力偏低，金能力偏低，导致致许多商多商业地地产开开发商面商面临资金金断断裂的危裂的危险。我我们商商业地地产在在发展展过程中的不足程中的不足LOGOYOUR SITE HEREu依据城市自身特点，因地制宜的依据城市自身特点，因地制宜的开开发项目；目；u合理合理规划划、科、科学学规划划商商业地地产项目；目；u科科学学的的设定商定商业地地产开开发程序；程序；u科科学学的的运运用用国国外先外先进的的发展模式；展模式；u拓拓宽融融资渠道，促渠道，促进商商业地地产快速快速发展。展。我我们对商商业地地产投投资开开发的建的建议LOGOYOUR SITE HERE二、二、红星美星美凯龙旺旺铺抉抉择观LOGOYOUR SITE HERE有了有了梦梦想，前面的路就不再想，前面的路就不再遥遥远阿里巴巴集阿里巴巴集团主席、雅虎中主席、雅虎中国国总裁裁马云云LOGOYOUR SITE HERE 一一铺养养三代的投三代的投资梦梦想，催生了想，催生了一批又一批一批又一批“前赴后前赴后继”的投的投资者。者。他他们在放在放声声呐喊：喊：I have a dreamLOGOYOUR SITE HERE红星星“四六四六观”四大常四大常识、六大因素、六大因素LOGOYOUR SITE HEREu寻找找参数参数。成熟的商圈。成熟的商圈总有成熟的商有成熟的商业配套。各位熟知的配套。各位熟知的“肯德基肯德基指指数数”足以足以说明。明。u准确的市准确的市场定位。准确的市定位。准确的市场定位可以大大提高物定位可以大大提高物业的回的回报，体，体现商商铺租金的价租金的价值。u商商铺要有要有产权。自主。自主权越高，收益越越高，收益越单纯。单独独的小商的小商铺，要比在，要比在大商大商场分割的小分割的小单元自主得多。元自主得多。u使用率高。使用率高。开开阔的商的商铺使用空使用空间，客，客户流量大，布局又比流量大，布局又比较简单合合理，就能有效提高使用率。因理，就能有效提高使用率。因为我我们知道，使用率提高一倍，就等于知道，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。更能吸引商降低一半租金。更能吸引商业租租赁用用户的的竞争争，提高房租收益。，提高房租收益。投投资商商铺四点常四点常识LOGOYOUR SITE HERE 很多投很多投资者也者也许问：“常常识谁不知道，那不知道，那么么投投资商商铺的价的价值到底体到底体现在在哪哪里？里？”LOGOYOUR SITE HERE1、是否、是否处于核心商圈？于核心商圈？商圈有大有小，城市的商商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社中心是大商圈，社区区商商业中心是小商中心是小商圈。在圈。在选择商商铺的的时候，候，处于核心商圈的商于核心商圈的商铺肯定肯定优于其他位置的商于其他位置的商铺，已，已经成熟的商圈北成熟的商圈北区区的的红星美星美凯龙和南和南区区的新世的新世纪等，吸引着等，吸引着来来自淮海地自淮海地区区的客流；市中心的商的客流；市中心的商铺重点打造城中重点打造城中概概念，人流量和念，人流量和车流流量不可小量不可小视，投，投资机机会会逐年增强。逐年增强。六大因素六大因素决决定投定投资商商铺的价的价值LOGOYOUR SITE HERE2、商圈、商圈变动的因素的因素 在商圈在商圈变动过程中投程中投资商商铺，就如同，就如同买股票看大股票看大势一一样，在成熟，在成熟商圈投商圈投资商商铺，其成，其成长空空间比比较小；小；选择正在正在发展中的商圈，也展中的商圈，也许前前两两三年投三年投资回回报不理想，但不理想，但随随着商圈的快速着商圈的快速发展，商展，商铺的成的成长性性将将非非常好，是常好，是值得投得投资的的绩优股，因此，投股，因此，投资者者应“跟着跟着规划划走走”，多，多关关注注政府的城市和商政府的城市和商业发展展规划划。LOGOYOUR SITE HERE3、关关注注“主力店主力店”效效应 “有主力店的地方，就有无有主力店的地方，就有无穷的商的商业机机会会”，知名的大型百，知名的大型百货商商场、购物中心物中心将会将会带动周周边的商的商业物物业全面升全面升值，例如，例如，红星美星美凯龙的主力店的主力店进驻带旺了周旺了周边的商的商业，其周，其周边米之米之内内的商的商铺因因为这两个两个商商场而被而被带动了起了起来来。周。周边商商铺的的经营主要是主要是“寄生寄生”业态，它它本本身不具身不具备“聚客聚客”能力，只有借助能力，只有借助“主力店主力店”的作用才能充分的作用才能充分挖挖掘其商掘其商业价价值并并不不断断升升值。LOGOYOUR SITE HERE4、关关注品牌效注品牌效应 “梦梦想不再是想不再是梦梦想，相信品牌的力量想，相信品牌的力量”商商铺品牌店是否品牌店是否进入是很重要的入是很重要的参参考因素：一是品牌客考因素：一是品牌客户对商商铺的的选择有有严格的商圈格的商圈评估估标准和准和计算方法；其二，知名的品牌客算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具其本身就具备聚客能力，聚客能力，会会影影响响商圈的形成，因此，在同一商圈的形成，因此，在同一个区个区域域选择商商铺的的时候，候，这个个项目是否有品牌客目是否有品牌客户非常非常关关键。最好。最好将将自己投自己投资的商的商铺租租赁给品牌客品牌客户，即使租金相，即使租金相对较低，但商低，但商户的的稳定性也是租定性也是租赁要考要考虑的重要因素。的重要因素。LOGOYOUR SITE HERE5、商、商铺的通用性的通用性 在在买商商铺时不能只考不能只考虑价格，商价格，商铺的价的价值最最终是要通是要通过租租赁实现的，而租的，而租赁就要考就要考虑租租给谁。不同的租。不同的租户对商商铺有不同的要求，比有不同的要求，比如，如，开开餐餐饮的就需要有上下水、的就需要有上下水、动力力电、煤、煤气气、排烟、排烟设施。最好施。最好选择通用性通用性较好的商好的商铺，在租，在租赁时选择的空的空间较大。大。LOGOYOUR SITE HERE6、周、周边市市场的租金水平的租金水平 周周边的租金水平的租金水平将将直接反映直接反映你你投投资商商铺的租金能否支撑的租金能否支撑购买价价格，但是不同格，但是不同业态租金的差租金的差异异还是非常大的，餐是非常大的，餐饮、娱乐以及以及银行行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商商铺的最的最终目目的是通的是通过租租赁实现预期利期利润，再低的回，再低的回报也也应该比比银行利息要高，而行利息要高，而且商且商铺多多数数是越做越旺的，租金只是越做越旺的，租金只会会往上走。往上走。当当然，商圈出然，商圈出现变动则另另当当别论。LOGOYOUR SITE HERE三、三、红星美星美凯龙投投资风险论LOGOYOUR SITE HERE做房地做房地产，是，是风险和野性的精神和野性的精神摘自万科董事摘自万科董事长王石王石道路道路与梦与梦想想LOGOYOUR SITE HERE 假如十几年前假如十几年前你凑你凑钱前前买了一套房子了一套房子现在可能在可能赚了十几倍；了十几倍；假如十几年前假如十几年前你你一咬牙一咬牙买了一了一块地，地，你你可能可能赚了几十倍；了几十倍；假如十几年前假如十几年前你你纯属属好玩好玩买了什了什么么名家字名家字画画可能可能赚了上百倍；了上百倍；假如十几年前假如十几年前你你不不务正正义买了什了什么么古董，古董，现在可能在可能赚了几百倍；了几百倍；假如十几年前假如十几年前你你听党的听党的话支持改革支持改革开开放放买了新了新鲜上市的股票，上市的股票，你你可能可能赚了上千倍了上千倍。这些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你你有有钱放在保放在保险箱里箱里或存在或存在银行（其行（其实差不多），那差不多），那你你的的银子肯定部分己子肯定部分己经变成了水，成了水，时间越越长，含水量越高！含水量越高！一句一句话：太平盛世存：太平盛世存钱不如存不如存块破布！破布！一句一句话：钱放在放在银行不如行不如来来投投资商商铺！假如有如果假如有如果LOGOYOUR SITE HERE所以我所以我们发现，风险只是市只是市场给投投资者的者的举棋不定棋不定开开的的不大不小的玩笑。不大不小的玩笑。LOGOYOUR SITE HEREu空置率增大，空置率增大，规划划设计不科不科学学；u高售价，低租金，投高售价，低租金，投资回回报率下降；率下降；u频繁更繁更换租客，租客，经营管理管理从从何而何而谈？投投资商商铺三大三大风险your family siteyour site hereyour site hereLOGOYOUR COMPANY SLOGAN如何如何如何如何规规避避避避风险风险？Sub Title我我们在在这高高谈阔论投投资商商铺的的风险，不如聊聊如何，不如聊聊如何规避避风险LOGOYOUR SITE HERE如何如何规避避风险？有一句有一句话说的好：大象是很的好：大象是很难踩死死蚂蚁的，只要的，只要躲的好，就能的好，就能赢。LOGOYOUR SITE HERE如何如何规避避风险1、合理利用、合理利用规则 在在您您投投资商商铺的的时候，先候，先问自己一自己一个个问题，如果，如果没没有有开开发商广商广告中告中诱人的收益率、火爆的市人的收益率、火爆的市场行情，行情，您您还买不不买这个个商商铺？如果回？如果回答不，那答不，那么您么您有有权要求要求开开发商把商把这些广告宣些广告宣传的的内内容容尽尽量地落量地落实在合在合同中，成同中，成为合同或合同或补充充协议的一部分。的一部分。LOGOYOUR SITE HERE2、搞清搞清经营业态 注意注意对经营的限制。在确定的限制。在确定购买前，要注意自己前，要注意自己将来将来经营范范围是否是否与与市市场的整体的整体协调，是否存在一些限制和阻，是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里。譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢，男皮鞋行不行呢，开开发商商说可以，那可以，那么么这就就应该体体现在合同中。在合同中。开开发商商说行行还不不够，还必必须要承要承诺，将来将来物物业管理公司或者什管理公司或者什么么管理委管理委员会会不能不能说不，否不，否则开开发商要商要么帮么帮着着摆平，要平，要么么承担相承担相应的的责任。因任。因为开开发商商负有有诚信的信的随随附附义务，有，有义务向向购买者者说清清楚合同的目的、楚合同的目的、后果和重要事后果和重要事项，如果，如果没没有履行有履行这种随种随附附义务，就，就应当当赔偿购买者因者因此出此出现的的损失。失。LOGOYOUR SITE HERE3、弄、弄清清经营限制限制 注意注意对经营的限制。在确定的限制。在确定购买前，要注意自己前，要注意自己将来将来经营范范围第三、其他第三、其他开开支支费用。商用。商铺购置的置的税税费支出是有支出是有数数的，的，经营费用用则不不然。那然。那么么，就，就应该事先了解、事先了解、预计各各种税种税费支出，支出，尽尽量地在合同中明量地在合同中明确确费用支出的用支出的标准、方法、如何承担等等。准、方法、如何承担等等。譬如，有些市譬如，有些市场内内，经常要向商常要向商铺经营者收取广告者收取广告费、管理、管理费等等等，不等，不给就就没没有相有相关关服服务，更，更狠狠的干脆停水停的干脆停水停电。如果能。如果能够在商在商铺购置置过程中即存在明确的程中即存在明确的规定或者限制，一定能定或者限制，一定能够减减少很多不必要的支少很多不必要的支出，出，减减少少这样问题的的发生，保障投生，保障投资人的利益。人的利益。因此，因此，请您您在投在投资商商铺的的时候小心、冷候小心、冷静静，多考，多考虑一些一些问题，会会对自己有自己有帮帮助的助的LOGOYOUR SITE HERE四、四、红星美星美凯龙商商业地地产观LOGOYOUR SITE HERE决决策失策失误，是市，是市场投投资的最大灾的最大灾难摘自摘自红星美星美凯龙集集团总裁裁车建新建新成功成功宝宝典典LOGOYOUR SITE HERE最后套用一句名言：最后套用一句名言：市市场有有风险，投，投资须谨慎慎！LOGOYOUR SITE HERE谢谢聆听！聆听！