商铺划分.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-8-16,#,商业铺位,分割,2013,年、,8,月,contents,一、项目背景,二、商业铺位划分方案,三、商业营销方案,一、项目背景,区位背景：,区域发展：,富平城市未来发展之心，前景和价值空间良好。,市场背景,：,富平缺乏满足中高档消费阶层需求的产品，本项目可填补此空白！,市场购买承受能力不强（,50,万以内接受度大），迎合意味着调整！,项目建设、商圈成熟需要时间，,项目现阶段较人民路等商圈有较大差距，,市场,对项目的发展空间和价值潜力的认可尚需要引导，不能过于乐观。,1,、项目商业背景,商业地产利润关系,商业利润的实现,招商,销售,经营,管理,市场,产品,投资者,经营者,消费者,后期经营及管理,支撑点,首先，,扩大购买客户群,其次，,被客户认可接受,最后，,良好销售、实现预期目标,销售策略：,扩大客群，增强认知，实现目标？,问题：,1,、铺位大，总价高，如何最合理的降低单体面积？,2,、二层为县级市场销售难点，如何被客户接受？,（交通不便、对消费者缺乏足够的吸引力）,途径：,根据市场购买,承受力,及消费习惯进行铺位划分，,设计出符合客户需求的产品，,扩大购买客户群,How,？,一层为独立店面，二层为购物商场,二、商业铺位划分方案,互为整体，各自独立,一二层分开,1,、,认知度高：,整体上缩小了商铺的单体面积，总价降低，易于被客户所接受，,利于销售。,2,、,价格提升：,通过一、二层分开划分，更有利于一层价格空间的提升,3,、,利于销售：,裙楼剪力墙结构不利于商业布局，如连带二层则面积大，则销售,难度更大，分开销售可减少其销售难度。,4,、,分解压力：,通过对二层铺位进行合理的划分和业态定位，结合项目总体商业,形象，通过招商操作，来提升二层的价值空间，来引导客户购买。,利好分析,一层铺位分割方案,分割思路：,以科学的商业人流导向设计，结合自身柱距要求，以控制销售总价、利于商业销售为出发点。,二层铺位分割方案,人流动线：,8.5,米宽的主楼梯通道、临富昌路主干道，配,2,部踏步扶梯直通二层，解决垂直交通问题，并起到很好的吸引和聚集人气、便于商业经营的作用；,人流主动线以中心为聚集向周围发散，通道,2,米，形成良好的人流交通导向和合理的动线；,南面裙楼处设计了,2,条人流路线，扩大了此区域人流的导向性和便利性；,2,部,2,米宽的次楼梯（可起消防通道作用）临步行街，使二层与项目一层内外形成交通回流，保证铺铺有连通。,二层铺位分割方案,适合经营,：铺位开间为,4.25,，进深分别为,9.17,、,7.17,、,6.4,为主，西边为少,量,4.4,小进深，铺位面积的比例能够迎合客群。现有铺位划分为最小单元，,可自由组合，满足多种需求，调整灵活性强。,卫生间位置：,在二层南边剪力墙部分划分,30,平米左右的卫生间位置，可满足商城使用需要。,价值提高：,二层的整体划分，有利于二层的销售和价格的提升。,扩大客群：,通过本划分，降低了购买门槛，扩大了购买群体。,本方案划分的小铺，其低总价增强了对大众投资客户的吸引力。,二层商铺面积区间,A,区：,39-60,平米,B,区：,30-47,平米,C,区：,27-42,平米,D,区：,14-20,平米,（不含公摊）,2,部室外自动扶梯（,12,米）每部按：,17,万,2=34,万,=85,元,/,2,层提供户式分体空调按：,80,元,/,c.,每铺防火隔墙安装到位、预留门洞及门头，地面毛胚，,公共区及走廊的顶、地装修按：,60,元,/,合计：,2,层每平方米约增加投资,230,元,/,，约需要,100,万左右,商场相关硬件配套费用概算,以上价格概算，仅供参考，具体价格根据对质量和品牌的不同要求有很大差别,形象定位：,独立主力品牌店,+,回廊式精品商城,中高档精品购物广场,首先，扩大购买客户群,其次，被客户认可接受,最后，良好销售、实现预期目标,项目销售思路：,被客户认可接受,问题：,1,、,项目前景良好，但成熟需要时间，如何被客户广泛接受？,2,、二层铺位划分适合了市场的购买能力，但如何使其产生信心进行购买？,3,、如何让项目的价值得到提升，并被认可？,途径：,通过,招商，,来打造项目商业,氛围,，展现出项目的价值，使客户对项目的价值和增值前景产生信心保障；,How,？,三、项目招商策略,招商,面积,定位：,-2400,平米,1,、总体招租,30%,，符合商业,37,运营黄金比例，效能最佳。,2,、达到,30%,的招商、招商品牌店当具有一定的数量后（如,10,家以上），其对项,目的商业氛围营造和价值体现才能起到一个较好的效果，其对,2,层的商业,经营和投资价值所起到的带动作用才比较明显，对客户产生较强的吸引力。,招商的目的,-,提升价值、吸引投资,-,最终销售,招商,裙楼部分,20%,，约,1600,平米，以超市为第一目标（,500-1000,平米，招入群楼最佳），其它目标主要为：金融机构、美容院、快餐食品、茶秀等,二层招商占,10%,，约,800,平米，,10,家以上的主力品牌店，目的为二层商场销售服务。,理由：裙楼布局不规正，不利于经营，销售相对难度偏大；招商比例放大，留出好铺位，以实现更好收益；招商带动项目整体商业氛围后，则其价值也随之上涨，可实现更大价值。,备注：此为理想计划，实际为根据招商情况进行调整；超市以面积为要求；二层品牌店以数量为要求；,比例,30%,业态建议：,群楼,以,超市,、金融、通信、浴足、茶秀、餐饮类为主，适合大众消费人群,1,、,2,层,主要业态以精品服饰为主，满足富平中高档消费人群,购物中心黄金业态比例为：,零售业,55%,，餐饮,20%,，,25%,休闲娱乐,