房地产-房地产行业：稳步推进城中村改造在手资源充沛房企受益.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1616 Table_Page 行业专题研究|房地产 2023 年 7 月 23 日 证券研究报告 房地产行业房地产行业 稳步推进城中村改造，在手资源充沛房企受益稳步推进城中村改造，在手资源充沛房企受益 核心观点：核心观点：城市更新工作重心转变，稳健推进城中村改造。城市更新工作重心转变，稳健推进城中村改造。近年来中心城区开发强度饱和，部分建筑老化，整体城市配套功能及空间承载能力受到阻碍，城市更新概念应运而生，不同时期重心有所不同。2017 年以前以棚改为主，通过货币化安置消化存量库存，拆除类改造成为城市更新主要方向。2018 年 7 月中央巡视组点名批评各地“大拆大建”及棚改乱象，21 年住建部发布防止大拆大建问题的通知，城市更新重心回归老旧小区改造的存量改造和运营。2023 年政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，随后国常会也表示“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，努力发展各种新业态，实现可持续运营”，稳步推进城中村改造成为城市更新的工作重点。此外，值得注意的是，住建部第 30 号文及国常会在有关城中村改造的资金来源均提到要“多渠道筹措改造资金”，此前城市更新主要资金来源多为地方政府、地产开发商、城市更新产业基金等参与主体，随着 21 年下半年开发商违约风险持续凸显、地方政府财政压力显现，城市更新传统资金渠道承压，如何拓宽融资渠道，吸纳更多社会资本成为城市更新及城中村改造下一步推进的关键因素。城中村改造模式：全面改造、微改造、混合改造。城中村改造模式：全面改造、微改造、混合改造。目前城中村改造大致分为全面改造、微改造、混合改造三种模式，全面改造主要指拆除重建，微改造指以改变功能、整饰修缮等方式对用地综合整治，混合改造为全面改造和微改造的结合。全面改造又包括征收储备、自主改造及合作改造，征收储备由政府整理土地，自主改造由村集体经济组织自行拆迁安置补偿，合作改造由村集体引进开发企业，自住改造对村集体要求较高，目前以征收储备及合作改造为主。微改造主要以工程招标的方式完成，城中村改造为租赁住房为较新微改造模式，可较好的将城中村改造与保障房相结合，可由政府或开发商主导，开发商主导租赁改造难度较大。目前城市更新导向为坚持“留改拆”并举，预期未来的城中村改造也将以混合改造为主，根据各项目特点灵活安排改造计划。超大特大城市城中村概况：预计超大特大城市城中村概况：预计 19 个超大特大城市每年城中村改造贡献投资额在个超大特大城市每年城中村改造贡献投资额在 1 万亿以下。万亿以下。根据 21 年城区人口数据，符合本次城中村改造政策范围的超大特大城市共有 19 个，目前各城市城中村有关政策文件较少，大部分城市关于城中村改造的推进仍处于摸索阶段。广州住建局预计 23 年城中村改造项目投资贡献值近 1000 亿元，考虑广州等华南区域城中村改造推行较快、成本较高，其他区域投资额相对较少，预期超大特大城市城中村改造每年带来的固定资产投资额在 1 万亿元以下。投资建议。投资建议。随着中央及各地方政策的推出及落地，融资渠道疏通，预计各地城市更新及城中村改造将重回正轨，具备开发实力且在手资源充沛的房企将较大程度从中受益。风险提示。风险提示。关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见全文仍未发布，以文件正文内容为准；城中村改造推进可能受到地方财政等情况限制；基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；低景气度环境下，企业风险暴露对市场情绪产生扰动等。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE 收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 13.98 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.9 6.8 7.0 9.6 8.3%7.7%招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.53 2023/7/16 买入 17.91 1.00 1.94 13.6 7.0 8.1 5.0 7.1%12.1%新城控股 601155.SH 人民币 14.66 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.4 8.3 5.9 6.3 5.6%6.0%金地集团 600383.SH 人民币 6.97 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.0 5.6 7.3 9.2 7.5%7.4%建发股份 600153.SH 人民币 9.29 2023/7/6 买入 18.38 2.18 2.48 4.3 3.7 2.6 2.6 9.9%10.1%华发股份 600325.SH 人民币 9.28 2023/7/12 买入 14.01 1.56 1.60 6.0 5.8 6.8 2.0 27.8%2.5%滨江集团 002244.SZ 人民币 8.73 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 6.1 5.1 3.5 2.7 16.0%15.9%新湖中宝 600208.SH 人民币 2.56 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.6 6.8 32.2 31.9 6.1%6.4%金融街 000402.SZ 人民币 4.65 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.1 7.4 26.6 24.8 4.2%4.4%首开股份 600376.SH 人民币 4.02 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 30.9 13.0 20.3 18.3 1.2%2.8%万科企业 02202.HK 港币 9.79 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.92 4.7 4.7 7.0 9.6 8.3%7.7%中国海外发展 00688.HK 港币 16.46 2023/4/4 买入 25.87 2.93 3.42 5.1 4.4 5.5 4.5 8.3%8.8%中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 3.50 2023/6/11 买入 5.93 1.30 1.52 2.5 2.1 1.7 1.5 13.4%13.5%越秀地产 00123.HK 港币 8.76 2023/7/12 买入 11.78 0.88 1.04 7.0 6.0 2.7 2.3 8.2%8.7%万物云 02602.HK 港币 25.40 2023/3/29 买入 59.79 1.75 2.14 13.3 10.8 5.5 3.4 11.4%12.6%保利物业 06049.HK 港币 36.90 2023/3/31 买入 66.83 2.57 3.25 13.1 10.4 10.1 7.6 16.3%17.8%招商积余 001914.SZ 人民币 15.43 2023/4/24 买入 26.01 0.75 0.93 20.5 16.7 11.6 9.2 8.0%9.0%绿城服务 02869.HK 港币 3.86 2023/3/27 买入 6.91 0.24 0.30 14.6 11.9 8.2 6.9 10.5%12.0%绿城管理控股 09979.HK 港币 6.44 2023/7/9 买入 10.47 0.48 0.63 12.2 9.4 7.7 5.6 30.0%30.1%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控股）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算；识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 目录索引目录索引 一、城市更新工作重心转变，稳健推进城中村改造.4 二、城中村改造模式辨析.9 三、超大特大城市城中村概况.10 四、投资建议.13 五、风险提示.14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 一、城市更新工作重心转变，稳健推进城中村改造一、城市更新工作重心转变，稳健推进城中村改造 1998年7月国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知以来，我国商品房正式进入市场化发展阶段，城市化快速推进。经过二十余年的发展，全国城镇化率快速提升，城市空间持续扩张对原有村落集体土地形成包围，与此同时中心城区开发强度饱和，部分建筑老化，整体城市配套功能及空间承载能力受到阻碍，因此将城市中不适应现代化城市发展的区域进行改建和改造的城市更新概念应运而生。华南地区作为中国发展最早、城中村占比最高的地区，旧城改造及城市更新发展最为领先。2009年8月广东省政府发布广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号），提出在城市土地资源供需矛盾日益突出的情况下，以推进“三旧（旧城、旧村、旧厂）”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，对存量土地改造工作进行定义及规范。2009年12月深圳市政府发布深圳市城市更新办法，对城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村）的城市功能完善进行规范，提出在“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则下进行综合整治、功能改变及拆除重建三类城市更新活动，是国内首个系统性规范城市更新活动的政府规章。办法中定义城中村为城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域，与“三旧”改造中“旧村”概念接近。这里需要辨析的一个概念是棚户区改造。棚改概念最早起源于辽宁省，主要针对城镇中历史遗留的、存在公共安全隐患的成片危房、旧房，随后逐渐由东北三省推广至全国，其对应土地性质多为国有土地。而根据2013年国务院发布的关于加快棚户区改造工作的意见，棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造及国有垦区危房改造四类。其中城市棚户区改造在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，逐步将其他棚户区、城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围，采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式，加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。因此与以拆为主的城市棚户区改造相比，城市更新的改造方式（留、改、拆）及改造范围（旧城、旧村、旧厂）覆盖面都更大，是一个相对更广的概念。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 图图 1：“三旧”改造、城市更新、城中村改造及棚户区改造概念梳理：“三旧”改造、城市更新、城中村改造及棚户区改造概念梳理 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 2010年至今深圳、其他地市、广东省政府及中央部门发布多个文件对城市更新进行进一步规范，并在不同时期有不同的工作重点。2014年开始伴随着较为严重的三四线城市商品房库存问题，国家提出了通过棚改货币化安置的方式代替实物化安置的调整措施，一方面避免重复建设产生更多的库存问题，另一方面，通过引导棚改居民购买商品房，协助解决商品房库存问题，拆除类改造成为城市更新主要方向。“三旧”改造旧城镇旧村庄旧厂房微改造全面改造混合改造在维持现状建设格局基本不变维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治以拆除重建方式拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦全面改造和微改造相结合的类型城市更新旧工业区综合整治功能改变拆除重建改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能不改变建筑主体结构和使用功能。改变部分或者全部建筑物使用功能改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。按照城市更新单元规划及年度计划拆除原有建筑物拆除原有建筑物、调整使用土地用途或回收土地使用权，进行重建。旧商业区旧住宅区城中村旧屋村城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。棚户区改造城市棚户区改造拆除新建改建（扩建、翻建）等国有工矿棚户区改造国有工矿棚户区改造国有垦区危房改造在加快推进集中成片城市棚户区改造（多为国有土地）的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造（多为集体用地），统一纳入城市棚户区改造范围城中村改造（多为集体用地），统一纳入城市棚户区改造范围 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 图图 2：城市更新概念及表述重心变化示意图：城市更新概念及表述重心变化示意图 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 2018年7月中央巡视组点名批评各地“大拆大建”及棚改乱象，随后城市更新更多以“留、改”为主。2020年7月国务院发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，将老旧小区改造分为基础类、完善类及提升类，改造重心回归存量房屋的改造及运营。21年住建部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，要求城市更新要严格控制大规模拆除、增建及搬迁，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡，同步做好保障性租赁住房建设。其中规定不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。住建部新闻发布会上也着重强调，旧城改造不会大拆大建，未来的核心不是增量建设，而是存量改造和运营。2023年7月5日住建部发布第30号文，提出在建立城市体检机制的基础上，发挥城市更新规划统筹作用，强化精细化城市设计引导，创新城市更新可持续实施模式。在探索城市更新过程中，坚持“政府引导、市场运作、公众参与”的模式，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”的灵活存量用地利用方式和支持政策。与此同时，文件中依然强调要明确城市更新底线要求，“坚持留改拆并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建”，在老旧小区的“留改”基础上重提“拆改”。2023年7月21日国务院常务会议提到“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建2004辽宁省政府辽宁省政府关于进一步加快城市棚户区改造有关问题的通知2009广东省政府广东省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见深圳市政府深圳市政府深圳市城市更新办法2013-2018国务院国务院关于加快棚户区改造工作的意见国务院办公厅国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知国务院国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见2018-2022中央巡视组中央巡视组点名批评各地“大拆大建”、棚改乱象国务院国务院关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见住建部住建部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知2023中央政治局会议中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设住建部住建部关于扎实有序推进城市更新工作的通知国常会国常会在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与棚改、三旧改造及城市更新起步城中村改造纳入棚改，城市更新以棚改棚改为主不会大拆大建，城市更新以老旧老旧小区改造小区改造为主防止大拆大建，着重强调稳步推进城中村改造城中村改造 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 设结合好，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营”，稳步推进城中村改造成为近期城市更新的工作重点。表表1：关于城市更新及棚户区改造的重点表述及文件：关于城市更新及棚户区改造的重点表述及文件 时间时间 部门部门 相关文件相关文件 相关内容相关内容 2004/05 辽宁省政府 关于进一步加快城市棚户区改造有关问题的通知 截至 2003 年底，辽宁全省累计拆除棚户房 2796 万方，力争 2005 年底拆除棚户区 1142 万方，多渠道筹集改造建设资金，综合开发，配套建设 2005/10 建设部 关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见 根据东北地区棚户区的改造难易程度，编制棚户区改造计划，明确近期和中长期工作目标；根据动迁户意愿，实行产权调换或者货币补偿 2008/12 国务院办公厅 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 争取用 3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009/08 广东省政府 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 切实推进旧城镇、旧厂房、旧村庄旧城镇、旧厂房、旧村庄(“三旧三旧”)改造工作改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展 2009/12 深圳市政府 深圳市城市更新办法 对特定城市建成区特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内的区域，根据城市规划进行综合整治、功能改变或者拆除重建进行综合整治、功能改变或者拆除重建 2013/02 国务院办公厅 关于继续做好房地产市场调控工作的通知 继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。2013/07 国务院 关于加快棚户区改造工作的意见 在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。2014/03-政府工作报告 14 年重点工作为在今后一个时期，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村 2014/07 国务院办公厅 关于进一步加强棚户区改造工作的通知 抓紧编制完善 20152017 年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区 2015/06 国务院 关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见 制定 2015 年至 2017 年棚改 3 年计划，期间改造包括城市危房、城中村在内的各类住房 1800万套。2015/12 中央城市工作会议 要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造。加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到 2020 年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。2016/03 十三五规划 提高棚户区改造货币化安置比例，加快城镇棚户区和危房改造，将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，棚户区改造政策覆盖全国重点镇。2017/05 国常会 实施 2018 年到 2020 年 3 年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区 1500 万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，兑现改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。2017/12 住建部 老旧小区改造试点 选取广州、厦门、长沙、沈阳、宁波等选取广州、厦门、长沙、沈阳、宁波等 15 个城市开展老旧小区改造试点个城市开展老旧小区改造试点，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造.2020/07 国务院办关于全面推进城镇老旧小城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类改造内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类类，重点改造完善小区配套和市政 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 公厅 区改造工作的指导意见 基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。2021/03 十四五规划 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。2021/08 住建部 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 不大规模、成片集中拆除现状建筑不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的应大于现状总建筑面积的 20%。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于拆建比不应大于 2。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设。2023/04 中央政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和积极稳步推进城中村改造和“平急两用平急两用”公共基础设施建设公共基础设施建设，规划建设保障性住房。2023/07 住建部 关于扎实有序推进城市更新工作的通知（第 30 号文）在建立城市体检机制的基础上，发挥城市更新规划统筹作用，强化精细化城市设计引导，创新城市更新可持续实施模式 坚持“政府引导、市场运作、公众参与”的模式，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”的灵活存量用地利用方式和支持政策 健全城市更新多元投融资机制健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度加大财政支持力度，鼓励金融机构鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道 坚持坚持“留改拆留改拆”并举并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建防止大拆大建。2023/07 国常会 在超大特大城市积极稳步实施城中村改造积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 此外，值得注意的是，7月5日发布的第30号文及本次国常会在有关城中村改造的资金来源均提到要“多渠道筹措改造资金”，其中第30文更是首次提出“健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道”，将城市更新及城中村改造未来可能资金来源拓宽至政府、金融机构、居民等创新市场化渠道。此前城市更新主要资金来源多为地方政府、地产开发商、城市更新产业基金等参与主体，随着21年下半年开发商违约风险持续凸显、地方政府财政压力显现，城市更新传统资金渠道承压，如何拓宽融资渠道，吸纳更多社会资本成为城市更新及城中村改造下一步推进的关键因素。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 二、城中村改造模式辨析二、城中村改造模式辨析 21年1月17日，广东省政府发布广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法，提出“三旧”改造包括三种类型，全面改造、微改造、混合改造，其中全面改造主要指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，微改造指以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治，混合改造是指全面改造和微改造相结合的类型。各地对城中村、旧城等改造模式表述方式不尽相同，但主要方向即为全面改造、微改造、混合改造三种，其中全面改造影响面最广。目前各地常见的城中村全面改造模式包括征收储备、自主改造及合作改造。征收储备由政府整理土地，负责拆迁安置补偿，整理的土地纳入储备后再公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。自主改造模式是由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块，这种模式对村集体经济组织经济实力和组织能力要求较高，实操中较为少见。合作改造模式是由村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开招标，引进开发企业合作参与改造的模式，在近年发挥市场配置作用的倡导下，这种模式越来越多的出现。图图3：城中村改造常见模式：城中村改造常见模式 数据来源：各地政府网站，广发证券发展研究中心 目前微改造模式仍主要以工程招标的方式完成，政府于公共交易平台等针对改全面改造全面改造征收储备征收储备政府整理土地政府整理土地整理土地公开出让或用于市政公用设施建设自主改造自主改造村集体经济组织自行拆迁补偿安置村集体经济组织自行拆迁补偿安置对村集体经济组织的经济实力和组织能力要求较高合作改造合作改造村集体经济组织引进开发企业合作改造村集体经济组织引进开发企业合作改造村集体经济组织通过公开招标引入开发企业微改造微改造工程招标工程招标政府公开招标完成改造政府公开招标完成改造政府于公共交易平台等针对改造工程公开招标保障房改造保障房改造政府主导政府主导政府牵头提升配套后统租房源，作为人才保障房等出租市场化租赁公寓市场化租赁公寓开发商主导开发商主导开发商自行谈判签约，改造后作为长租公寓等出租混合改造混合改造全面改造和微改造相结合全面改造和微改造相结合 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 造工程公开招标，中标的建设单位负责对基础设施、公共配套等提升完善。除此之外，近年来深圳等城中村改造启动较早的城市尝试了租赁住房改造等微改造新模式，城中村本身为超大特大城市提供了低成本的生活选择，城中村改造要兼顾低收入群体的生存需求，这种模式可以较好的将城中村改造与保障房建设相结合。租赁住房改造也分为政府主导和开发商主导。政府主导的保障房改造模式首先由政府牵头完成对公共配套、市政设施等的改善升级，再由企业作为公寓改造与运营方统租房源，按照人才保障房等的标准装修后出租给政府，政府以优惠租金再进行配租，这种模式实现城中村改造的同时增加了保障房的供给，更好的保障了民生，但同时由于租金补贴、公寓装修改造空窗期等对政府财政有一定要求。开发商主导的市场化租赁公寓改造模式实际推行难度较大，需要由开发商与村民自行谈判签约后改造出租，对开发商的运营能力要求较高，目前有落地的项目为万科的“万村计划”。23年7月5日发布的第30号文关于扎实有序推进城市更新工作的通知中提出要明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。城中村改造作为城市更新的手段之一同样要遵循“留改拆”并举的原则，预期未来的城中村改造将以结合了全面改造和微改造的混合模式为主，根据各项目特点灵活安排改造计划。三、超大特大城市城中村概况三、超大特大城市城中村概况 根据14年国务院关于调整城市规模划分标准的通知，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，1000万以上的城市为超大城市。根据2021年城市建设统计年鉴数据，符合条件的超大城市有8个，特大城市有11个，符合本次城中村改造政策范围的超大特大城市共有19个。目前超大特大城市城中村有关政策文件较少，4月政治局会议推进超大特大城市城中村改造表态后，仅有广州出台 关于优化城中村全面改造项目审批流程的通知，鼓励城中村改造分片分期实施，每片签约占总人数80%即可按计划开拆，同时加大金融支持力度，试行金融机构或担保机构履约担保。广州又于7月17日就广州市城中村改造条例（征求意见稿）征集意见，提出8个重点问题，包括通过城中村改造加强住房保障和人才安居，城中村改造补偿安置，通过收回集体土地使用权、开展国有土地上房屋征收、行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争议、通过城中村改造将集体土地转为国有土地的意见建议等。大部分城市关于城中村改造的推进仍处于摸索阶段。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 11 11/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 表表2：超大特大城市城中村、城市更新等相关政策：超大特大城市城中村、城市更新等相关政策 城市城市 城区人口城区人口（万人）（万人）时间时间 来源来源 政策内容政策内容 超大城市（8个）上海 2489 2021/8/29 上海市城市更新条例 坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，政府推动、市场运作。北京 1916 2022/11/25 北京市城市更新条例 城市更新政府统筹、市场运作，实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主。本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。深圳 1768 2022/2/16 深圳市城市更新办法 城市更新政府引导、市场运作，分为综合整治、功能改变及拆除重建类。重庆 1650 2021/6/16 重庆市城市更新管理办法 城市更新政府引导、市场运作，多渠道筹集城市更新资金。广州广州 1320 2023/6/16 关于优化城中村全面改造项目审批流程的通知（a）鼓励城中村改造分片分期实施，推行“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，每片签约占总人数每片签约占总人数 80%即可按计划开拆即可按计划开拆；（b）支持金融产品创新，鼓励银行保险机构为城市更新项目提供金融支持，试行金试行金融机构或担保机构履约担保融机构或担保机构履约担保。成都 1187 2023/1/16 成都市城市更新设计导则 制定了城市更新相关配套政策和技术标准。天津 1165 2022/11/2 天津津城城市更新规划指引（20212035 年）坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，坚持划定底线，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。武汉 1094 2020/7/30 武汉市城市更新中心组建方案 政府主导，市场运作，建立全市城市更新重难点项目库，编制城市更新重难点项目实施计划。特大城市（11个）杭州 993 2023/05/19 关于全面推进城市更新的实施意见（a）坚持将城市更新作为推动经济社会发展的重要手段，强化政府主导，充分发挥市场作用，鼓励引导各类市场主体参与城市更新；（b）全面推进老旧小区综合整治改造，积极探索“拆改结合”模式，深化城中村改造工作，打造生活便利、环境优美、管理有序的新型城市社区。东莞 930 2023/6/27 东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）确认公开招引实施主体模式操作细则、片区统筹规划编审指引、单元规划编审指引、项目总体实施方案审批操作细则等。西安 740 2021/11/19 西安市城市更新办法（a）城市更新工作，严防大拆大建，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能；（b）成立城市更新领导小组，采取“留改拆”并举、保留利用提升为主的方式；（c）鼓励引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新。郑州 719 2023/6/9 郑州市城市更新实施办法（试行）（a）本办法所称城市更新是指通过整治提升、改建完善和拆除重建等方式开展的城市优化调整，坚持政府主导、市场运作；（b）在城中村更新中，以完善功能、疏解人口、改善环境为重点，关注优化空间结构、转换集体建设用地性质、系统改造提升基础设施和公共服务设施。原城中村改造项目经批准后可列入城市更新项目。南京 693 2023/6/29 南京市城市更新办法 坚持“留改拆”的城市更新优先序，建立多元主体全过程参与机制，充分发挥政府、市场和社会各方积极性。济南济南 657 2022/12/12 济南市城市更新专项规划（2021-2035 年）（a）分类实施，以多种更新方式推动城中村改造分类实施，以多种更新方式推动城中村改造。二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村，采取拆除重建方式，其他一般地区的城中村，通过综合整治方式改善基础设施，消除安全隐患，增加公共服务设施，提升空间品质，改善人居环境；（b）搭建城中村改造合作平台，创新城中村改造激励机制，探索市场化运作方式，允许集体经济组织允许集体经济组织委托市场主体实施或采用合作改造的方式进行城中村改造委托市场主体实施或采用合作改造的方式进行城中村改造，激发市场主体参与改造的积极性；（c）调整优化城中村生活保障房政策调整优化城中村生活保障房政策，推动城中村人口市民化。探索建设保障性租赁住房等生活保障房形式，进一步丰富保障方式；（d）以二环内脏乱差的区域为重点，进一步加大棚户区改造力度。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1616 Table_PageText 行业专题研究|房地产 合肥 642 2022/6/15“城中村”征迁改造三年攻坚行动 开展城中村改造三年攻坚行动，组建工作专班，实行赛马机制，加快推进重点片区改造。沈阳 597 2020/8/7 沈阳城市更新专项总体规划（2021-2035）（a）更新规划叠合各区、各部门策划的更新片区及项目需求，与老旧小区、城中村改造等规划相统筹；（b）明确了“小微更新（留）、综合改造（改）、拆旧建新（拆）”三类更新实施方式。青岛 580 2022/3/4 青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动方案 发布城市建设三年攻坚行动，计划启动改造城中村 81 个、5.5 万户，重点推进市北区、李沧区、崂山区范围内的 27 个城中村、2.4 万户改造工作，力争通过三年攻坚行动，市南区、市北区、李沧区、崂山区（建成区）2000年以前建成的老旧小区和现有城中村改造基本完成。长沙 510 2023/6/25 关于进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见“政府统筹、部门履职、业主负责”，C、D 级城镇危旧房屋改造可通过征收、维修加固、拆除重建等方式，分类处置实施。哈尔滨 503 2023/6/1 哈尔滨住建局调研座谈会 抓实抓好城市更新工作，坚持依法依规，创新方式方法，细化深化方案，加快改善群众居住条件，增强城市发展活力，提升城市形象。数据来源：2021 年城市建设统计年鉴，各地政府官网，广发证券发展研究中心 此前济南于22年11月发布济南市城市更新专项规划（2021-2035年），其中对城中村做出了较明确的定义，指出城中村是指在城市建成区内，土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为或部分转为城镇户籍，仍然实行乡村行政建制，实行村两委管理的区域，旧村庄分为城中村和城边村。济南在规划中明确对城中村分类改造，二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村采取拆除重建方式，其他一般地区的城中村通过综合整治方式改善基础设施。除此之外，各地此前多有出台城市更新相关政策文件，主要原则多为“政府统筹，市场运作”，坚持“留改拆”并举，与中央文件定调一致。表表3：部分超大特大城市城中村数据情况：部分超大特大城市城中村数据情况 城市城市 城中村改造情况城中村改造情况 上海 2023 年上海城中村改造工作目标是：累计完成动迁收尾 45 个左右、动迁安置房开工率达到 95%、新认定城中村改