房地产-城中村改造：从波澜壮阔到源远流长.pdf

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 城中村改造：从波澜壮阔到源远流长城中村改造：从波澜壮阔到源远流长 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)陈慎陈慎 行业走势图行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 7.10 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 7 月 23 日中国内地 专题研究专题研究 城中村改造政策落地，利好深度介入核心城市更新进程的国企城中村改造政策落地，利好深度介入核心城市更新进程的国企 7 月 21 日国常会审议通过 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，我们总结了四大要点：1、主体责任方面，明确城市人民政府负主体责任；2、资金筹措方面，要多渠道筹措改造资金，政府出资之外，还要鼓励和支持民间资本参与；3、改造方向方面，并非以商品住宅为主，而是要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态，实现可持续运营；4、推进节奏上，要求稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个。我们认为具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。城中村改造有望带来数千亿年投资额城中村改造有望带来数千亿年投资额 今年 4 月的政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，本次文件是对这一提法的落实。如果从更大的城市更新的范畴来看，住建部已经出台多个文件，鼓励试点城市（区）探索城市更新实施模式、明确底线要求。根据国家统计局的七普数据，我国共有 21 个超大特大城市，其中过半城市已经对城中村改造制定了量化目标，但口径和详细度不一。在披露了计划投资额的城市中，年投资额差距较大，单项目年投资额在 2.06-7.74 亿元，可能与城中村数量、拆除重建比例等相关。我们粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿量级，十四五期间累计规模可能超万亿。一线城市视角来观察城中村改造方向一线城市视角来观察城中村改造方向 从一线城市城中村改造的具体实践中，我们可以看到本次文件提出的四方面要点。1、主体责任方面，北上广深在城中村改造的模式探索方面各有强调和侧重，地方政府在本轮城中村改造中将有较大的权限发挥主观能动性；2、资金来源方面，上海由房企和险资共同设立城市更新基金 800 亿元，是“多渠道筹措改造资金”的典型落地案例；3、改造方向方面，广州和深圳都提出要统筹推进城中村改造和保障性租赁住房的筹集工作，广州还强调要与产业转型相结合，各地都强调不搞大拆大建；4、推进节奏较稳，如上海用 10年分“三步走”、广州规划了到 2035 年具体的城中村改造计划等。城中村改造与棚户区改造并不相同城中村改造与棚户区改造并不相同 市场较为关注城中村改造是否会成为新一轮棚改。我们认为两者区别较大，城中村改造与棚改在改造对象、改造方式、城市范围、改造业态、资金来源方面存在明显差异，尤其是在 21 年 8 月住建部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知后，一些差异变得更加明显。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响，后续仍要关注政策具体细则和各城市落地情况，尤其是模式设计和资金来源等方面的情况。投资建议投资建议 我们认为具备资源优势的地方国资将会优先受益于城中村改造政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。(18)(11)(5)29Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 城中村改造政策落地，明确四大要点.3 城中村改造有望带来数千亿年投资额.3 一线城市视角来观察城中村改造方向.5 北京：城市更新行动计划并未单列“城中村改造”，但多个项目类型与之存在交集.5 上海：城中村改造是城市更新的一环，房企和险资共同设立城市更新基金.5 广州：相关条例正在公开征求意见，强调城中村改造与住房保障、产业转型相结合.6 深圳：针对城中村改造出台专项规划，与保障性租赁住房的筹集工作统筹推进.7 一线城市案例小结：主体责任、资金筹措、改造方向、稳步推进的先行探索.8 城中村改造与棚户区改造并不相同.8 投资建议.10 风险提示.13 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 城中村改造政策落地，明确城中村改造政策落地，明确四四大要点大要点 7 月 21 日国常会审议通过 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。我们围绕主体责任、资金筹措、改造方向，总结了四大要点：1、主体责任方面，明确超大特大城市人民政府负主体责任，即地方政府将有更大的权限加大对城中村改造的政策支持，创新改造模式；2、资金筹措方面，要多渠道筹措改造资金，政府出资之外，还要鼓励和支持民间资本参与；3、改造方向方面，并非以商品住宅为主，而是要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态，实现可持续运营；4、推进节奏上，要求稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个。城中村改造城中村改造有望带来数千亿年投资额有望带来数千亿年投资额 今年 4 月的政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，本次文件是对这一提法的落实。如果从更大的城市更新的范畴来看，自十九届五中全会提出实施城市更新行动以来，住建部已经出台多个文件，鼓励试点城市（区）探索城市更新实施模式、明确底线要求，包括 21 年 8 月关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（63 号文）、21 年 11 月关于开展第一批城市更新试点工作的通知、22 年 11 月关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知、23 年 7 月关于扎实有序推进城市更新工作的通知等。根据国家统计局的七普数据，我国共有 7 个超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；14 个特大城市：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。我们梳理了这些城市的城中村改造目标，发现过半城市已经对城中村改造制定了量化目标，但由于口径不一、披露详细度不一，难以进行加总测算。在披露了计划投资额的城市中，广州 2023 年计划推进 127 个城中村改造项目，计划完成固定资产投资 983 亿元；杭州十四五期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资 600亿元；青岛 2023 年计划推进城中村改造项目 85 个，计划完成投资 175 亿元。各地年投资额差距较大，单项目年投资额在 2.06-7.74 亿元，可能与城中村数量、拆除重建比例等相关。我们据此粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿量级，十四五期间累计规模可能超万亿。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 图表图表1：超大特大城市城中村改造相关目标超大特大城市城中村改造相关目标 城市城市 城区常住人口（万人）城区常住人口（万人）城中村改造目标城中村改造目标 上海 1987 第一步到 2025 年，全面完成中心城区近 40 万平的零星二级旧里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造，中心城区周边城中村改造项目全面启动；第二步到 2027 年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心城区周边的城中村改造项目；第三步到 2032 年，全面完成不成套职工住宅改造，全面完成城中村的改造项目。具体到2023 年，计划启动城中村改造项目 10 个，改造老旧村（居）民房屋不少于 130 万平方米，受益村（居）民不少于 4000户；2023-2025 年每年新启动城中村改造项目 10 个 北京 1775 到 2025 年，完成首都功能核心区平房（院落）10000 户申请式退租和 6000 户修缮任务，实施 100 万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造，重点推动 500 万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成 22 个传统商圈改造升级，有序推进700 处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”深圳 1744 2023 年启动首批 40 个城中村统筹规划和整治提升试点，计划推进 4.9 万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目；城中村居住用地综合整治分区划定规模为 5502 公顷 重庆 1634 至 2025 年，完成城市老旧功能片区更新改造试点项目 30 个，其中主城新区 7 个，中心城区 23 个。广州 1488 2023 年推进 127 个城中村改造项目，预计完成固定资产投资 983 亿元；到 2035 年拟推进旧村庄旧城镇改造项目 297个，其中旧村庄改造项目 281 个，包括全面改造项目 259 个、混合改造项目 22 个，旧城镇混合改造项目 16 个 成都 1334 2023 年用好城中村改造引导资金池，改造城中村 2448 户、棚户区 3062 户、老旧院落 616 个 天津 1093 高标准完成老旧小区、老旧房屋改造，补齐社区市政配套设施、公共服务设施短板，改善居住条件，提升生活品质。蓟州区分区推进城区城中村改造更新：古城片区以保护优先，维护古城整体格局与历史街区现状肌理，提升旅游服务功能与综合接待能力；老城片区根据现状城中村特点，提升居住生活环境、完善公共服务设施，优化基础设施配套 武汉 995 开展“城市更新年”行动，制定城市更新三年行动方案，初步建立城市更新项目库，推进三阳设计之都等 32 个重点单元优化升级，打造一批体现武汉特色、代表武汉水平的城市更新试点项目，持续完善优化城市功能和人居环境。东莞 956 东莞划定城中村型村庄 242 个，2023 年同步铺开 4 个街道和 28 个镇的城中村改造 西安 928 绕城高速公路以内未改造的城中村共 68 个，按照“突出重点、有序推进”的原则，位于西咸新区、浐灞生态区范围内的 49 个城中村由管委会自行制定改造计划并组织实施；位于新城区、莲湖区、雁塔区、灞桥区等城市核心地段的 19 个城中村是近期实施的重点，其中 1 个采取城市更新方式、2 个采取整治提升方式、3 个采取城改遗留项目方式、13 个城中村利用政府财政资金组织实施 杭州 874 十三五期间全市共实行 266 个城中村改造，主城区城中村改造基本完成；十四五期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资 600 亿元 佛山 854 佛山共识别现状城中村 110 条，60 条为全面改造(含混合改造)类城中村，其中 33 条为优先全面改造类，27 条为视情况开展全面改造类，另外 50 条为微改造类城中村；首批城中村全面改造试点项目共 10 个，其中禅城区 3 个、南海区 4个、顺德区 3 个 南京 791 对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等，以居住功能为主的城市地段进行居住类城市更新。沈阳 707 坚持片区式改造理念，推进老旧小区、棚户区、城中村改造，重点突出“一拆、五改、三增加”，拆除违章建筑，实施线缆管线入地改造、建筑屋面防水和节能改造、各类地下管线改造、道路改造、绿地改造等“上改下”工程，增加社区党群服务中心等服务用房、休闲座椅等“城市家具”和城市书屋等生活娱乐设施、消防和监控等安全设施。青岛 601 2023 年，青岛市计划推进城中村改造项目 85 个，计划完成投资 175 亿元，其中包括新启动项目 19 个，计划年度完成投资 31 亿元，惠及居民 1.46 万户；续建项目 66 个，计划年度完成投资 144 亿元 济南 588 城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧，宅基地总占地面积约 23.7 平方公里，涉及约 7.27 万户村（居）民；城边村主要分布在中心城区边缘以及新旧动能转换起步区、临空经济开发区，宅基地总占地面积约 12.8 平方公里，约 2.38万户；到 2025 年，计划实施 63 个旧村庄改造（包含 55 个城中村和 8 个城边村），涉及建筑面积约 933 万平方米，居民约 3.01 万户 长沙 555 六区一县范围内现状有城中村 74 处，占地面积约为 15.54 平方公里。城中村改造以完善配套和改善环境为目标，全面改造为主，综合整治为辅，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城市化建设质量 哈尔滨 550 重点推进旧城片区改造，拆除零散老旧平房，提升老旧小区改造品质，盘活各类闲置房屋资产等四方面工程。郑州 534 在城中村更新中，以完善功能、疏解人口、改善环境为重点，关注优化空间结构、转换集体建设用地性质、系统改造提升基础设施和公共服务设施，统筹推进强弱电下地，完善文化场馆、学校、医院、农贸市场等配套设施。原城中村改造项目经各开发区管委会、各区县（市）人民政府研究、市级组织评审，并报请市政府批准后，可列入城市更新项目。2023年，郑州市计划实现城市更新项目入库 60 个、新开工 20 个，力争年度完成投资额 1000 亿元 昆明 534 截至 22 年 9 月，纳入全市改造计划的 395 个城中村已改造完成 125 个，已启动拆迁或改造 165 个，2023 年拟启动 44个城中村改造 大连 521 到 2025 年，城市更新先导区体制机制趋于成熟，项目建设深入实施，城市结构进一步优化，城市内在活力充分激发，城市更新样板经验可供推广 注：城区常住人口数据来自第七次全国人口普查，普查标准时点为 2020 年 11 月 1 日零时 资料来源：国家统计局，各地政府网站，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 一线城市视角来观察城中村改造方向一线城市视角来观察城中村改造方向 北京北京：城市更新行动计划并未单列城市更新行动计划并未单列“城中村改造城中村改造”，但多个项目类型与之存在交集但多个项目类型与之存在交集 北京并未出台城中村改造的专门文件，而是针对范畴更大的城市更新，建立了“总体规划专项规划街区控规更新项目实施方案”的工作体系。根据北京市城市更新专项规划、北京市城市更新行动计划(2021-2025 年)，北京市将城市更新划分为六大项目类型：1、首都功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；2、老旧小区改造；3、危旧楼房改建和简易楼腾退改造；4、老旧楼宇与传统商圈改造升级；5、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造；6、城镇棚户区改造。值得注意的是，该文件并未提及“城中村改造”，但从定义来看，除老旧小区改造和城镇棚户区改造之外，其余城市更新类型应当与城中村改造存在交集。此外，文件还强调聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，除城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。图表图表2：北北京市六大城市更新项目类型的京市六大城市更新项目类型的 2025 年目标任务年目标任务 城市更新项目类型城市更新项目类型 到到 2025 年的目标任务年的目标任务 首都功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建 完成首都功能核心区平房（院落）10000 户申请式退租和 6000 户修缮任务 老旧小区改造 力争完成全市 2000 年底前建成需改造的 1.6 亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市 500 万平方米抗震节能综合改造任务、3100 万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好 6000 万平方米中央单位在京老旧小区改造任务 危旧楼房改建和简易楼腾退改造 实施 100 万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造 老旧楼宇与传统商圈改造升级 重点推动 500 万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成 22 个传统商圈改造升级 低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造 有序推进 700 处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”城镇棚户区改造 基本完成 134 个在途城镇棚户区改造项目，完成 30000 户改造任务 资料来源：北京市政府，华泰研究 图表图表3：北京市纳入北京市纳入住建部城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）住建部城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的举措与做法的举措与做法 主要举措主要举措 具体做法具体做法 加强工作统筹和督查考核 北京市党委、政府主要负责同志亲自推动。在市委城市工作委员会下设城市更新专项小组，市委书记亲自谋划，市委副书记、市长任组长，小组内设有推动实施、规划政策、资金支持 3 个工作专班，负责部署年度重点工作，协调支持政策，督促工作落实。各区政府成立城市更新专项工作小组，统筹协调实施城市更新。建立城市更新规划编制和实施工作体系 北京市建立“总体规划专项规划街区控规更新项目实施方案”的城市更新工作体系。印发北京市城市更新专项规划，将专项规划作为落实总体规划的重要手段和指导编制街区控规、更新项目实施方案的重要依据，突出减量发展要求，细化提出首都功能核心区、中心城区等城市不同圈层更新的目标方向，统筹空间资源与更新任务、统筹规划编审与行动计划、统筹项目实施与政策机制、统筹实施主体与管理部门。优化审批流程 北京市简化简易低风险工程建设项目审批要求。对于社会投资、符合低风险等级、地上建筑面积不大于 10000 平方米等条件的建设项目，纳入“一站通”系统，可“一表式”完成立项、建设工程规划许可申办等手续，精简审批事项、压缩审批时限，为社会主体参与更新改造提供便利。资料来源：住建部，华泰研究 上海：上海：城中村改造是城市更新的一环，房企和险资共同设立城市更新基金城中村改造是城市更新的一环，房企和险资共同设立城市更新基金 根据上海市城市更新条例、上海市城市更新行动方案（20232025 年），上海市城市更新包含六大行动：1、综合区域整体换新行动；2、人居环境品质提升行动；3、公共空间设施优化行动；4、历史风貌魅力重塑行动；5、产业园区提质增效行动；6、商业商务活力再造行动。其中，人居环境品质提升行动的核心是“两旧一村”改造（旧区改造、旧住房成套改造、城中村改造）。在改造原则上，文件强调要坚持“留改拆”并举，以保留、利用、提升为主。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 上海市市长龚正 1 月 15 日在上海市人民政府记者招待会上表示，上海决定用 10 年时间，完成“两旧一村”改造。具体来说分为三步走：第一步到 2025 年，全面完成中心城区近40 万平的零星二级旧里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造，中心城区周边城中村改造项目全面启动；第二步到 2027 年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心城区周边的城中村改造项目；第三步到 2032 年，全面完成不成套职工住宅改造，全面完成城中村的改造项目。具体到 2023 年，上海市计划启动城中村改造项目 10 个，改造老旧村（居）民房屋不少于130 万平方米，受益村（居）民不少于 4000 户；2023-2025 年每年新启动城中村改造项目10 个。上海市在撬动社会资金进行城中村改造方面具备特色。根据上海市房屋管理局，截至 2022年底全市已批准的 62 个城中村改造项目引进社会资金达 5500 多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等。其中，城市更新基金指的是由上海地产集团联合招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等多家房企和保险资金成立 800 亿元基金，定向投资城市更新项目，该做法进入了住建部城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）。图表图表4：上海市纳入上海市纳入住建部城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）住建部城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的举措与做法的举措与做法 主要举措主要举措 具体做法具体做法 将城市体检和城市更新紧密衔接 上海市开展市、区两级城市体检评估。建立由“体系构建数据采集计算评价诊断建议行动落实”等 5 个环节构建的城市体检闭环流程，全面查找存在的不足和问题，提出统筹城市规划、建设、管理，整体推动城市结构优化、功能完善、品质提升的工作方案、行动计划和具体项目。构建多元化资金保障机制 上海市设立城市更新基金。由上海地产集团联合招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等多家房企和保险资金成立 800 亿元基金，定向投资城市更新项目，促进城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。完善土地政策 上海市完善零星用地整合利用方式。同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下进行地块边界调整，如将城市更新地块与周边的边角地、夹心地、插花地等无法单独使用的土地合并，以及在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的前提下，对规划各级公共服务设施、公共绿地和广场用地的位置进行调整。资料来源：住建部，华泰研究 广州：广州：相关条例正在公开征求意见，强调相关条例正在公开征求意见，强调城中村改造与住房保障、产业转型相结合城中村改造与住房保障、产业转型相结合 根据广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）（公开征求意见稿），广州市城市更新主要面向现状低效粗放利用的存量土地与建筑物，以“三旧”用地（旧村庄、旧城镇、旧厂房）为基础，纳入村镇工业集聚区、专业批发市场、物流园区以及其他老旧小区、旧楼宇等城市更新资源。根据广州市政府工作报告和广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见，2023 年广州市计划推进 127 个城中村改造项目，预计完成固定资产投资 983 亿元，占全市城市更新固定资产投资目标的 49%；2025 年底前先行推进重点地区更新，着重推进城中村及周边地区存量用地改造，有序推进旧城镇、旧厂房改造以及村级工业园、低效物流园、传统批发市场的整治提升工作；至 2035 年，拟推进旧村庄改造项目 281 个，包括全面改造项目 259 个、混合改造项目 22 个，旧城混合改造项目 16 个。相对来说，广州市对于通过拆除重建（全面改造项目）进行城中村改造更为积极，到 2035 年旧村庄微改造、混合改造、全面改造的规模分别为 65、10、135 平方公里，旧城镇微改造、混合改造 45、15 平方公里。今年以来，广州市推进城中村改造的步伐进一步加快。23 年 6 月，广州市住建局发布优化城中村全面改造项目审批流程的通知，提出加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，加快推动城中村改造项目落地实施。23 年 7 月，广州市住建局公开征集广州市城中村改造条例（征求意见稿）意见，从中可以看出，广州市对于将城中村改造与保障性住房相结合、推动产业转型较为重视，也希望在补偿安置、土地转性等方面探索创新模式。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 图表图表5：广州市城中村改造条例（征求意见稿）广州市城中村改造条例（征求意见稿）建议公众重点对八个方面提出意见或建议建议公众重点对八个方面提出意见或建议 1、关于通过城中村改造加强住房保障和人才安居的意见或建议 2、关于城中村传统产业转型升级的意见或建议 3、关于在城中村改造中加强历史文化保护的意见或建议 4、关于在城中村改造中加强树木保护的意见或建议 5、关于城中村改造有关补偿安置和权益保障的意见或建议 6、关于通过收回集体土地使用权、开展国有土地上房屋征收、行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争议的意见或建议 7、关于通过城中村改造将集体土地转为国有土地的意见或建议 8、关于城中村改造的其他意见或建议 资料来源：广州市住建局，华泰研究 深圳：深圳：针对城中村改造出台专项规划，与保障性租赁住房的筹集工作统筹推进针对城中村改造出台专项规划，与保障性租赁住房的筹集工作统筹推进 作为城中村问题较为突出的城市，深圳市是唯一针对城中村改造出台了专项规划的一线城市。根据深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025），深圳市计划在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。规划明确，深圳市城中村居住用地综合整治分区划定规模达到 5502 公顷，有序引导各区开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村；通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。此外，总体规划单列一条“强化城中村租赁市场管理”，加强城中村租赁市场监管，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。而在 23 年 3 月，深圳市住建局印发深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。根据深圳市住建局，深圳市城中村综合整治划分为五类：综合提升类、产业配套类、特色发展类、控制引导类和基本保障类，其中部分综合提升类、产业配套类城中村涉及城中村保障性住房规模化品质化改造提升，拟由市区财政共同按照一定标准，对城中村保障房规模化品质化改造提升予以财政资金补助。2023 年，深圳计划推进 4.9 万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目，约占全市城中村租赁住房总量的 1%。图表图表6：深圳市深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模各区城中村居住用地综合整治分区划定规模 区域区域 分区划定规模（公顷）分区划定规模（公顷）福田区 127 罗湖区 135 南山区 181 盐田区 12 宝安区 1610 龙岗区 1487 龙华区 859 坪山区 409 光明区 416 大鹏新区 266 总计 5502 资料来源：深圳市规划和自然资源局，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 一线城市案例小结一线城市案例小结：主体责任、资金筹措、改造：主体责任、资金筹措、改造方向、稳步推进方向、稳步推进的先行探索的先行探索 从一线城市城中村改造的具体实践中，我们可以看到本次文件提出的主体责任、资金筹措、改造方向、推进节奏等四方面的特点。1、主体责任方面，北上广深在城中村改造的模式探索方面各有强调和侧重，并未有标准化的统一模式，这就说明地方政府在本轮城中村改造中将有较大的权限发挥主观能动性，在规划编制、支持政策、模式创新上进行主动探索；2、资金来源方面，上海由房企和险资共同设立城市更新基金 800 亿元，是“多渠道筹措改造资金”、“鼓励和支持民间资本参与”的典型落地案例；3、改造方向方面，广州和深圳都提出要统筹推进城中村改造和保障性租赁住房的筹集工作，广州还强调要与产业转型相结合，各地都强调不搞大拆大建，体现了本轮城中村改造多业态结合、可持续经营的方向；4、推进节奏较稳，如上海用 10 年分“三步走”、广州规划了到 2035 年具体的城中村改造计划等。城中村改造与棚户区改造并不相同城中村改造与棚户区改造并不相同 市场较为关注城中村改造是否会成为新一轮棚改。我们认为两者区别较大，城中村改造与棚改在改造对象、改造方式、城市范围、改造业态、资金来源方面存在明显差异，尤其是在 21 年 8 月住建部发布 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（63 号文）后，一些差异变得更加明显：1、改造对象上，城中村改造针对的是城市建成区内土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为或部分转为城镇户籍，仍然实行乡村行政建制，实行村两委管理的区域，这类区域通常存在公共配套设施不足、安全隐患较多、居住环境品质不佳等问题；而棚改针对的是城镇中集中成片危旧住房、破房烂院，改造迫切性相对更强。2、改造方式上，63 号文后城中村改造主要坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，拆除建面不超过 20%、拆建比不超过 2；而棚改可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式，实践中基本以拆除新建为主，由棚户区居民自愿选择实物安置或货币补偿方案。3、城市范围上，本次文件鼓励在超大特大城市推进城中村改造；而棚改则无城市方面的限制，但由于上轮周期中三四线城市房地产库存问题更为严重，棚改货币化补偿作为去库存的有效手段，在三四线城市得到了更为积极地推进。4、改造业态上，63 号文后城中村改造强调经营性业态和可持续运营；而棚改以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，拆除后新建的业态以商品住宅和安置房为主。5、资金来源上，目前城中村改造主要依靠地方财政、专项债和社会资金；棚改则可以额外得到国开行 PSL 贷款的支持。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。后续仍要关注政策具体细则和各城市落地情况，尤其是：模式设计方面，在拆除重建创造的可售货值受限的情况下，如何通过创新模式设计平衡项目的公益性和经济性、预留合理利润与现金流空间，从而吸引市场化主体参与；资金来源方面，需要关注财政拨款、地方专项债、政策性银行和金融机构的支持力度，以及房企和城投公司等实施主体的资金投入情况，关注公募 REITs成为项目退出渠道的可能性。部分上市公司或者集团层面深度介入城市更新领域的国企有望优先受益。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 图表图表7：部分在超大特大城市拥有资源禀赋的国企部分在超大特大城市拥有资源禀赋的国企 代码代码 公司公司 城市城市 实际控制人实际控制人 第一第一大股东大股东 第一第一大股东大股东 直接直接持股比例持股比例 公司公司资源禀赋资源禀赋 600266 CH 城建发展 北京 北京国资委 北京城建集团 41.86%截至 22 年末土地储备（未开工计容建面+在建建面）1157 万平，其中北京占比 76%，重点在建项目中包括 8 个棚改项目和 3 个一级开发项目，除 1 个棚改项目在保定外，其余均在北京。大股东城建集团旗下还有城建开发公司、住总集团两个房地产开发平台：截至 22Q3，住总集团开发旗下地产资源主要分布于北京和天津，包括土地一级开发用地面积 3770 万平、商品房可售面积 253万平、保障房在建建面 283 万平、土地储备用地面积 24 万平（拿地总价 94 亿元）；截至 22Q1，城建开发公司旗下地产资源全部位于北京，包括土地一级开发用地面积 139 万平、商品房可售面积 3 万平和总投资金额 25 亿元的在建项目、保障房在建计容建面 93 万平、土地储备用地面积 7 万平（拿地总价 10亿元）。600675 CH 中华企业 上海 上海国资委 上海地产（集团）64.67%公司核心资产集中在上海及周边区域，截止 22 年末储备项目规划计容面积 73万平，其中 48 万平位于上海，在建面积 60 万平。截至 2021 年末，大股东上海地产旗下保障房项目计划总投资 504.52 亿元、已投资 323.29 亿元，租赁住房总建筑面积 174.22 万方，此外还参与上海多个旧区改造项目、黄浦江两岸岸线综合开发和管理等业务.上海地产参与上海市全年旧区改造量四成以上，重点包括：1）三林楔形绿地项目，面积共 4.2 平方公里，涉及 5 个村，外来人口 5万人（地产集团在三林有 400 公顷左右的一二级联动开发用地，会释放出 300万平米左右的经营性用地）；2）宝山顾村项目，规划面积约 8.3 平方公里，规划总建筑面积约 638 万方。600325 CH 华发股份 珠海 珠海国资委 珠海华发集团 24.20%截至 22 年末，公司拥有土地储备计容建筑面积 386 万平，在建建面 1385 万平。大股东华发集团旗下华发城市运营在珠海拥有在建土地一级开发项目 30.81 平方公里、在建经营性项目 406.08 万方、储备经营性项目 573.63 万方，其中横琴开发资源超 300 万方 000090 CH 天健集团 深圳 深圳国资委 深圳市特区建工集团有限公司 23.47%截至 22 年末，公司主要在建、在售及储备等各类项目计容总建筑面积累计381.14 万平。特区建工集团于 2019 年成立，是深圳市国资委为推动深圳建筑业高质量发展而组建的大型建工产业平台，业务涵盖建筑设计、建筑施工、建筑工业化、城市服务、综合开发、建筑科技六大板块。特区建工综合开发板块业务方面，在全国 9 大城市开发项目 49 个，开发住宅、综合体等超 800 万平。000006 CH 深振业 A 深圳 深圳国资委 深圳国资委 21.93%公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个区属国企、村集体股份公司建立合作关系并签订战略合作协议。棚改代建及城市更新业务方面，顺利承接宝安区海乐花园棚改项目；新获代建项目 8 个，实现代建合同金额约 5200万元；推进城中村综合治理微改造的路径探索，光明区新湖街道“三宜街区”综合整治项目稳步推进。截至 22 年末尚未开发且未取得开工许可证的项目储备约 78.51 万平。000011 CH 深物业 A 深圳 深圳国资委 深圳市投资控股有限公司 50.57%公司通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。截至 22 年末，公司累计未开发土储占地面积约 17.57 万平。002208 CH 合肥城建 合肥 合肥国资委 合肥兴泰金融控股（集团）36.92%公司聚焦合肥、立足安徽、放眼长三角，顺应产城融合发展趋势，积极参与城市更新行动，发扬旧城改造传统优势，推动物业服务品牌建设，把握租购并举的制度导向，力争在十四五时期，走出一条高质量转型发展道路。截至 22 年末，公司土地储备中剩余可开发面积 81.14 万平。600322 CH 天房发展 天津 天津国资委 天津国有资本投资运营有限公司 16.42%公司致力于天津城市开发建设，积极参与经济