1、 杭州写字楼研究杭州写字楼研究报告告1精品课件杭州写字楼市杭州写字楼市场概况介概况介绍杭州写字楼市杭州写字楼市场分析分析杭州写字楼市杭州写字楼市场区域价格情况区域价格情况杭州写字楼板杭州写字楼板块总结与与趋势十大新城和科技园区介十大新城和科技园区介绍目目录2精品课件杭州写字楼市场概况3精品课件杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公司。这样的公司还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他们一般会选择商住楼可办公、可
2、经营、可居住。需求的特殊性导致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速发展有较大阻碍作用。前几年杭州住宅价格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使用年限只有50 年，在外行人看来和住宅相比是一大劣势；习惯在传统的办公楼、商住楼里办公，对纯写字楼项目的需求不迫切，导致“商住价格倒挂”现象。杭州写字楼市场从2002年开始，供应量超过40万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30万平方米左右，供求明显失衡。供求的失衡主要是因为杭州的写字楼需求的特殊性及市场的不成熟，开发商盲目开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡导致了无效供给。高空置率也是杭州写字楼租金一直徘徊在低位的原
3、因。写字楼市场概述4精品课件随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中商务区开始出现。黄龙商务区、钱江新城CBD、武林商务区开始显现成为杭州三大商务中心的潜质。该三大区域呈现集中供给的态势，且供应量较大，产品品质较高且以甲级写字楼为主。目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价值开始被关注。写字楼市场概述5精品课件杭州写字楼市场分析p 时间与空间发展进程p 市场供求关系6精品课件发展进程7精品课件时间进程 1995年 1998年2005年以后白马大厦第一阶段第二阶段第三阶段 2001年第四阶段第五阶段雪峰大
4、厦星河商务大楼标力大厦嘉德广场迪凯国际中心伟星大厦耀江国际中山花园东清大厦8精品课件阶段特征u 第一阶段：萌芽时期 90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”，市场需求较小，市场上不成熟。u 第二阶段：诞生时期市场化操作的写字楼项目大量开发，如这一时期的伟星大厦等。但市场低迷，u 第三阶段：高速发展时期随着浙江民营经济的迅速发展，促进了产业结构的变化，也促使第三产业的快速成长，尤其是服务行业的发展，市场在90年代末开始活跃起来，杭州写字楼开始复苏，2000开始步入正轨。这一时期，杭州写字楼得到了长足的发展，市
5、场供需两旺。u 第四阶段：杭州写字楼格局成型新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，杭州写字楼主要集中在黄龙板块、武林板块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另有正在崛起的钱江新城和滨江等近郊板块。u 第五阶段：新的一轮快速发展以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，但市场反应不温不火。9精品课件空间进程武林武林庆春春凤起起城站城站黄黄龙钱江新城江新城文教文教滨江江萧山山钱江世江世纪城城 东进步伐步伐10精品课件时间与空间进程城战吴山板块湖滨商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005年之后钱江新城滨江板块启动庆春路金融
6、街、武林商圈黄龙商务圈的打造11精品课件杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。从空间发展上来看，杭州写字楼起源于庆春路金融街，随后是黄龙、武林商圈等板块的发展。近期，随着杭州城市的东进，钱江新城成为了写字楼的
7、主要集聚地，钱江新城、钱江世纪城、滨江等地的写字楼将成为未来的写字楼主要供应地。时间与空间进程12精品课件武林武林庆春春凤起起城站城站黄黄龙钱江新城江新城文教文教滨江江湖湖滨钱江世江世纪城城空间主要分布13精品课件各写字楼板块特征板块名称特点城站商圈起步早但发展慢，传统的商务区域，商务氛围相对较差，新盘供应量不大黄龙商圈写字楼设计和配套服务更新更专业，由于土地产权的限制，写字楼整体租赁比例较高，是知名企业最为集中的商务区武林商圈杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高，但租金回报率较低。庆春凤起商圈杭州写字楼开发较早的区域，也是杭州写字楼最密集的核心办公区之一文教商圈IT商务
8、分为浓厚，是IT创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群有向黄龙商圈转移意向钱江新城 杭州未来的行政经济中心和商务中心，具有强大经济辐射力，未来将具有较好的商务氛围滨江区域杭州沿江开发跨江发展的战略中的，未来将是一座以高薪技术产业未重点，教育、科研、旅游、商务、居住协调发展的现代化新城湖滨板块该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性决定了该区域的写字楼属高档写字楼14精品课件城站黄龙武林庆春文教滨江钱江湖滨区位指数45553444成熟度35553443商务配套35452333商务成本35441233环境指数35341233商务效率指数15442331交通环境指数34341233总计203
9、4283113202320各写字楼板块比较 为了更好的进行写字楼各板块之间的比较，对相关因素进行定量化评估，从优到劣按5到1进行打分，暂不考虑各因素对于写字楼板块影响的权重；15精品课件市场供求关系16精品课件2010年2008年2009年市场供应量77万平方米预计市场新增量不足100万平方米近三年市场供应情况市场供应量114万平方米2008年2010年总供应量将近300万平方米，其中仅钱江新城的供应量就达202万平方米，占总供应量的67%。17精品课件甲甲级写字楼市写字楼市场供求供求 过去数年中，由于市场总体供应有限，杭州甲级写字楼空置率整体呈下降趋势，2007年底时已接近10%，显示出高端
10、办公物业略显不足，随着08年供应高峰的到来，市场呈现供过于求的趋势，且供过于求趋势愈来愈显著。新供应吸纳量空置率杭州甲级写字楼供需变化规模单位：方空置率18精品课件钱江新城黄龙武林蓝鲸国际迪凯国际环球中心钛合国际欧美中心宏程国际浙江财富金融中心泛海光彩国际中心高德置地项目坤和发展中心万银国际大厦华联钱江时代广场集美国际大厦泛海光彩市市场主要板主要板块/项目推目推进时间规模单位：方19精品课件各板各板块供求情况供求情况黄龙商务区黄龙商务区中目前房产建筑类（包括万科及浙江本地的知名企业如绿城、耀江）与咨询服务类企业所占比例最高，而知名的外企如日立、爱立信、飞利浦及强生等500强企业也选择落户于此。
11、区内主要供应包括了浙江世贸中心、公元大厦及嘉华国际商务中心等，入住率在85%左右。庆春商务区庆春路被规划为杭州的金融街，区域内行业以金融保险证券行业为主，目前吸引了汇丰、星展以及东亚银行等中外银行入驻。具有代表性的大楼有广利大厦，嘉德广场及兴业银行大厦等，目前平均入住率约为82%。武林商务区武林商务区由于靠近政府机构所在地，吸引了以金融证券、贸易货运及大型集团为主的租户入驻，区内亦有BP、屈臣氏等区域总部。作为浙江省的省会，此处集中了较多与政府行政机构相联系的企业。此外，具有代表性的办公物业有绿城深蓝广场及新落成的浙商时代大厦等。区别于市中心另两个商务区，武林区域在未来1-2年中仍有新增供应可
12、进入市场，目前入住率约在80%。钱江新城近几年供应集中于钱江新城区域，钱江新城作为即将崛起的新型商务区，具有整体规划好，高规格设计的优势，但是目前配套设施不成熟，交通不便亦是其比较明显的缺陷。在3年中面临集中大量供应面市，短期内由于商务环境的制约，租赁情况尚不明朗。20精品课件写字楼客户一般分析21精品课件写字楼客写字楼客户特征特征 第一，本地中小企业：杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等）。第二，投资客：随着证券投资风险的增大、住宅商铺价格的高启、政策的打压，部分消费者把投资目标转向写字楼，占据了写字楼购买客户一半的分额；
13、第三，二次腾飞的省内企业：出于成本考虑，将总部和研发创意基地设在杭州，将制造基地放在人力成本更低的宁波和台州；第四，入世后进入杭州的外企和杭州的一些文化创意产业企业，尽管这部分人群现在所占比例并不多，但随着杭州文化创意产业的发展，将有越来越多的此类客户，这类客户对写字楼要求比较好，均是甲A级写字楼。22精品课件不同性不同性质企企业入入驻形式形式 不同性质的企业入驻写字楼的方式是有不同的。合资/外资企业以及有限责任公司都不太倾向以购买的方式入驻写字楼。相对而言，私营企业更倾向购买。这也与目前市场上写字楼以租赁居多的行情相符。客户还是以租赁为主，写字楼市场投资氛围浓厚23精品课件不同行不同行业人均
14、使用面人均使用面积 人均办公面积服务业最大，人均使用面积达到19.5平米（个人办公空间加过道洗手间公摊等），其中美容行业的面积需求较大。其次是贸易行业，人均使用面积达到18.4平方米，其产品展示有相当的面积需求；物流/货运行业人均使用面积是11.6平方米，人均面积最小的是IT行业。而整体市场的人均使用面积是14.5平方米，这个数字可以作为市场整体的参考。24精品课件不同行不同行业整体使用面整体使用面积及及员工工规模模 从下图可以看到，服务业的平均使用面积最大，为234方，企业平均办公人数为18人；其次是外贸业的办公平均使用面积为210平方米，企业平均办公人数为19人。物流/外贸业的平均使用面积
15、并不小，但平均办公人数相对较低，这刚好与IT业相反。除了IT业、机械/电子行业，其他行业众数都在150200平方米之间，这对本项目写字楼确定基本分隔单位具有较大的参考意义。25精品课件区域流向区域流向 杭州写字楼市场2000年后逐渐成型，围绕杭州著名的西湖形成了三个较为主要的中心商务区，分别是黄龙，武林与庆春(地图2)。三大商务区分别毗邻大学、政府机构与传统的商业中心，距离西湖比较近。而未来随着中心城区的规划成熟，同时也受制于西湖周边对于高楼的控制，传统商务区的后续供应有限。与此同时，杭州城市东南角的钱塘江区域经整体规划布局，已经出现钱江新城与滨江区等新的商务区，大量的供应在20082012年
16、间面市。黄龙武林庆春沿江区域发展趋势26精品课件写字楼产品分析27精品课件 杭州写字楼总建筑面积达到1200万方，具体分去看，我们将统计了杭州四个主要写字楼分布区域目前存在和正在建设的大部分写字楼项目，就其相关指标进行比较分析，具体配额如下：写字楼产品分布28精品课件写字楼档次分析 目前写字楼市场上主要的产品为甲B或乙级写字楼，占82.56%，而甲A级写字楼相对数量较少，近两年才出现。29精品课件 杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等），这决定了杭州的写字楼主力面积非常小，主力面积集中在60-150平米之间，而200平方米以
17、下的户型占据了杭州写字楼的70%以上。分割单元面积分析30精品课件得房率分析杭州市场上主流的写字楼为高层，得房率相对较低，主要集中在65-70%之间。31精品课件需要改需要改进的地方的地方 入住企业反映最不满意之处为电梯，数量上太少，速度又跟不上，这是迫切需要解决的问题；其次停车不便、车位太少，保安态度差等问题也是不少企业所提出的不满之处，均有待改进。卫生差、设施不全、租金太高等也是一小部分企业反映不满之处。32精品课件内部配套需求内部配套需求 在写字楼内部配套设施方面，员工餐厅成了企业需求最急迫的一项，有超过二分之一的企业表示需求。其次需求迫切的就是优质高速的电梯，这也是许多大楼目前面临的问
18、题。其他指得一提的是如室内生态花园、智能停车场、商务减压区等一系列新兴指标也得到了不少企业的追捧。33精品课件周周边配套需求配套需求 办公楼周边的配套设施方面，茶座/咖啡馆的需求指数最高，这是午休及会客的选择场所。其中多功能会议厅、公共展示厅等商务配套设施也有一小部分企业需求。34精品课件智能化智能化设施施智能网络、通讯系统 在智能化设施方面，宽带的无线接入系统、楼宇内部的多媒体通讯系统、安全防控系统、纯净水系统相对需求较多。35精品课件从供应面来看，2009、2010年，杭州写字楼将迎来一个供应高峰年。据统计，未来几年，仅钱江新城将新增400万方写字楼供应。约占据杭州现有所有已建成写字楼的1
19、/3。从需求面来分析，自2006年6月杭州发布“住宅禁商令”后，释放了大量写字楼需求，写字楼市场的需求刚性较强，截止到2009年，杭州写字楼的成交面积始终高于新增供应面积，这正式需求旺盛的表现。有数据表明，杭州私营企业数目年增长保持13%以上的速度，在宏观经济利好的情况下，以10%的速度递增计算，据戴德梁行的调查报告，预计2010年市场需求量在50万左右，2008-2010，杭州写字楼的总供应量在300万方左右，而2008-2009年的供应量约为200多万方，预计2010年写字楼的总供应量约为100万方，市场供求比达到：2：1，呈现供过于求的态势，从板块上来看，2010年写字楼的供应主要集中在
20、钱江新城。由于该区域是未来杭州的行政经济中心和商务中心，未来将具有较好的商务氛围，故杭州以钱江新城为主的写字楼投资将渐成房产投资主流。未来市未来市场发展走向展走向（发展背景）展背景）36精品课件 从杭州的产业结构来看，近年来，杭州大力发展现代服务业，而现代服务业企业恰恰是写字楼的需求主体，这决定了杭州写字楼市场有更进一步的发展空间。从办公楼占整个商品房供应总量的比重来看，仅占10%，与发达国家的20%的比例还有相当的差距。未来市未来市场发展走向展走向（发展背景）展背景）37精品课件未来市未来市场走向走向从地段分布来看，钱江新城是新的商务中心 杭州写字楼目前主要集中在杭州写字楼区域集中的黄龙、武
21、林广场、庆春沿线、钱江新城、滨江板块，黄龙、武林广场、庆春沿线附近的写字楼大多年代较久，随着经济的发展，尤其是现代服务业的高速发展，这些地区不能满足杭州企业对写字楼的需求，地域的限制使得钱江新城有了开发的契机。另一方面，杭州地铁的建成延伸了城市的空间，沿江十个新城的建设也是未来写字楼的主要供应地。38精品课件从产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流 从近年来崛起的华荣时代大厦、嘉华国际商务中心等写字楼，无论从配套设施、项目规划、产品设计等方面都使杭州的办公商务气质不断提升，与国际接轨、高起点、高规划3A5A级写字楼标准的开发思路与理念日益深入人心。取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼或者更多是
22、办公楼与商业街区的混合型产品。从商务环境来看，新生态化写字楼成为亮点 从SARS到禽流感，健康成为人们越来越关注的一个话题，写字楼客户对办公环境的要求大大提升。随之，在产业环境、商务配套环境相对较好的城市二线区出现了接轨国际流行的商务花园形式的新型办公项目，这些非传统核心地段写字楼由于较低的容积率和高绿化率，提供了客户一种新的办公模式。未来市未来市场走向走向39精品课件杭州写字楼区域价格分析杭州写字楼区域价格分析40精品课件武林商圈主要写字楼武林商圈主要写字楼浙江外浙江外经贸广广场规模：模：6500065000户型：型：300-500300-500 租：租：4.24.2；物：；物：8 8永通永
23、通信息广信息广场规模：模：4474044740户型：型：115-192115-192 租：租：2.2-2.32.2-2.3；物：；物：5.35.3 车：500-700500-700环球中心球中心规模：模：110000110000户型：型：900-1250900-1250 租：租：-；物：；物：5 5 车：400400白白马大厦大厦规模：模：3000030000户型：型：200-300 租：租：3.93.9；物：；物：5 车：300300坤和中心坤和中心规模：模：112000112000户型：型：400-550400-550 租：租：4.3-74.3-7；物：；物：16 16 车：1500-20
24、001500-2000中山花园春中山花园春晓苑苑规模：模：2500025000户型：型：200200 租：租：1.21.2元丰元丰钛合国合国际规模：模：6160061600户型：型：255-500255-500 租：租：2.72.7；物：；物：5.5 5.5 车：300300宏大宏大宾馆商商务楼楼户型：型：30-5030-50物：物：0.150.15；车：200200晶晶晖商商务大厦大厦规模：模：3100031000户型：型：300300租：租：2.12.1；物：；物：5 5车：200200华源源发展大厦展大厦规模：模：2500025000户型：型：110-450110-450 租：租：2.5
25、-3.52.5-3.5；物：；物：5 5 车：260260越都商越都商务大厦大厦规模：模：4200042000户型：型：500-800500-800租：租：2.62.6 ；物：；物：1.21.2车：350350云天云天财富中心富中心规模：模：4100041000户型：型：150-300150-300 租：租：2.5-2.82.5-2.8；物：；物：3 3 车：260260凯喜雅大厦喜雅大厦规模：模：44894 44894户型：型：600-800600-800租：租：3.83.8；物：；物：5 5 车：300300绿城城深深蓝广广场规模：模：130000130000户型：型：200-500200
26、-500租：租：3-43-4；物：；物：8 8蓝天商天商务中心中心规模：模：2600026000户型：型：128-420租：租：1.91.9；物：；物：4.8 车：200-500200-500注：注：规模（平方米）模（平方米）户型（平方米）型（平方米）租金（元租金（元/方方*日）日）物物业（元（元/方方*月）月）车（停（停车费元元/月月）46-5246-52页同此同此页武林商圈的写字武林商圈的写字楼租金楼租金约2.862.86元元/方方*日，地上日，地上车位均价格位均价格235235元元/月，地下月，地下车位均位均价价420420元元/月。月。这一区位的某些高一区位的某些高档写字楼的档写字楼的
27、车位位价格高达千元价格高达千元/月以上。月以上。41精品课件黄黄龙商圈主要写字楼商圈主要写字楼黄黄龙恒励大厦恒励大厦规模：模：户型：型：200-300200-300 租：租：-；物：；物：6 6 车：300-400300-400现代国代国际大厦大厦规模：模：1088010880户型：型：305-335305-335物：物：10.510.5（包能耗）（包能耗）车：350-500350-500世世贸丽晶城晶城规模：模：1270012700户型：型：150-400150-400租：租：3.5-3.93.5-3.9；物：；物：12.812.8车：500-700500-700江南江南电子大厦子大厦户型：
28、型：240-298240-298租：租：2.2-2.42.2-2.4；物：；物：5 5（包能耗）（包能耗）车：300-360300-360国国际花园花园规模：模：2700027000户型：型：150-500150-500租：租：1.8-21.8-2；物：；物：3.23.2车：300300公元大厦公元大厦规模：模：115000115000户型：型：240-298240-298租：租：4.54.5；物：；物：1212车：200200黄黄龙世世纪广广场规模：模：8000080000户型：型：300-550300-550租：租：4 4；物：；物：1818（全包）（全包）车：300300中田大厦中田大厦
29、规模：模：3000030000户型：型：200-450200-450 租：租：2.8-3.52.8-3.5；物：；物：10.810.8（包能耗）（包能耗）售：售：21000-2380021000-23800嘉嘉华国国际商商务中心中心规模：模：5000050000户型：型：300-600300-600租：租：4 4；物：；物：8 8世世贸中心写字楼中心写字楼规模：模：130000130000户型：型：200200租：租：3.5-43.5-4华鸿大厦大厦规模：模：4500045000户型：型：100-200100-200租：租：2 2；物：；物：4.54.5车：300300黄黄龙商圈的写商圈的写字
30、楼相字楼相对高档，高档，租金均价租金均价3.33.3元元/方方*日以上，日以上，d d地下地下车位均价位均价为300300元元/月、月、地下地下460460元元/月。月。42精品课件庆春商圈主要写字楼春商圈主要写字楼凯旋旋门商商业中心中心规模：模：4210042100物：物：4.8 4.8 车：600600中河大厦中河大厦规模：模：2600026000租：租：1.2-1.81.2-1.8物：物：3.73.7长堤明苑堤明苑规模：模：3500035000租：租：1.81.8物：物：1.5 1.5 车：300300中都大厦中都大厦规模：模：5912559125租：租：3 3改革月改革月报大楼大楼规模
31、：模：-租：租：1.2 1.2 物：物：3.7 3.7 售：售：1500015000平海国平海国际大厦大厦规模：模：2015920159租：租：2.8 2.8 物：物：7.87.8车：800800瑞丰国瑞丰国际商商务大厦大厦规模：模：3520035200租：租：2.52.5售：售：18000-1900018000-19000庆春商圈的写字楼租金平均价格在春商圈的写字楼租金平均价格在2.12.1元元/方方*日，地下日，地下车位价格在位价格在300300元元/月以上。月以上。43精品课件滨江商圈主要写字楼江商圈主要写字楼滨江慧港江慧港规模：模：2800028000户型：型：380-2300380-
32、2300租：租：1.3 1.3 物：物：3 3 车：200200卓信大厦卓信大厦规模：模：3600036000户型：型：130-2000130-2000租：租：1.65 1.65 物：物：3 3 车：220220萧宏大厦宏大厦规模：模：4100041000户型：型：600600租：租：1.5-1.8 1.5-1.8 物：物：3.53.5盾安盾安发展大厦展大厦规模：模：3000030000户型：型：500-1000500-1000租：租：1.5-2 1.5-2 物：物：4 4东方通信城方通信城规模：模：180000180000户型：型：500-1000500-1000租：租：1.51.5凯和大厦
33、和大厦规模：模：-户型：型：600600租：租：1.31.3华荣荣时代大代大厦厦规模：模：-户型：型：25002500租：租：2 2滨江商圈的写字江商圈的写字楼租金平均价格楼租金平均价格在在1.61.6元元/方方*日，日，地下地下车位价格在位价格在260260元元/月左右，月左右，地上地上车位价格在位价格在180180元元/月左右。月左右。44精品课件吴山城站主要写字楼吴山城站主要写字楼富春大厦富春大厦规模：模：5600056000租：租：1.8 1.8 物：物：1.81.8 售：售：1150011500联银大厦大厦租：租：1.8 1.8 物：物：3.23.2车：700-900700-900富
34、云大厦富云大厦租：租：1.7 1.7 物：物：2.62.6中中闽大厦大厦租：租：1.8 1.8 物：物：5.25.2车：700-900700-900香榭商香榭商务大厦大厦租：租：2-2.2 2-2.2 售：售：14000-1500014000-15000四季星座四季星座租：租：1.5 1.5 物：物：3 3金泰商金泰商务大厦大厦规模：模：2421224212租：租：2.3 2.3 物：物：4.54.5 车：400 400 售：售：3000030000雪峰清泰大厦雪峰清泰大厦规模：模：1540615406租：租：1.6-1.8 1.6-1.8 物：物：3.6 3.6 车：100 100 售：售：
35、16000-1650016000-16500 售：售：1150011500伟星世星世纪大厦大厦租：租：2.2 2.2 物：物：3.93.9金衙庄大厦金衙庄大厦规模：模：1547615476租：租：2.2 2.2 物：物：4.64.6 车：150 150 售：售：1500015000中中纬商商务大厦大厦租：租：1.21.2星河商星河商务大厦大厦规模：模：2000020000租：租：2.22.2吴山城吴山城战商商圈的写字楼圈的写字楼租金平均价租金平均价格在格在1.91.9元元/方方*日，日，车位价格在高位价格在高低不等，某低不等，某些写字楼些写字楼仅需需100100元元/月，月，某些写字楼某些写字
36、楼高达高达900900元元/月。月。45精品课件湖湖滨板板块主要写字楼主要写字楼泰地泰地万新大厦万新大厦规模：模：7300073000租：租：2.5 2.5 物：物：5.55.5车：600600售：售：2000020000平海旺角平海旺角租：租：2 2清波商厦清波商厦规模：模：7300073000租：租：2.2-2.4 2.2-2.4 物：物：4.64.6西湖西湖时代广代广场规模：模：6530065300租：租：3 3 物：物：6 6天天风商厦商厦规模：模：7300073000租：租：2.2-2.52.2-2.5西湖国西湖国贸大厦大厦规模：模：1100011000租：租：2.52.5 售：售：
37、25000-3000025000-30000航天通信大厦航天通信大厦规模：模：1980019800租：租：2.52.5天天风商厦商厦租：租：2.5-2.92.5-2.9华顺大厦大厦租：租：1.5-2.21.5-2.2吴山商吴山商务楼楼租：租：2.32.3新新东方大厦方大厦租：租：2.8 2.8 物：物：3.23.2车5 5：00-60000-600售：售：1666616666湖湖滨板板块的写的写字楼租金平均字楼租金平均价格在价格在2.52.5元元/方方*日。日。46精品课件钱江新城主要写字楼江新城主要写字楼天翔天翔凤起起时代大厦代大厦规模：模：4300043000租：租：1.8-2.6 1.8
38、-2.6 物：物：3.83.8售：售：18000-1900018000-19000采荷嘉采荷嘉业大厦大厦规模：模：3407034070租：租：2.5 2.5 物：物：4 4售：售：22000-2500022000-25000森禾商森禾商务广广场规模：模：109000109000租：租：2.5 2.5 物：物：4.84.8长城大厦城大厦规模：模：3550035500租：租：2 2 物：物：5 5车：580580宋都宋都兴业大厦大厦规模：模：1500015000售：售：1900019000迪迪凯国国际中心中心规模：模：8500085000租：租：2.8-3 2.8-3 物：物：1010青春青春发展
39、大厦展大厦规模：模：4400044000租：租：3.1 3.1 物：物：4.54.5车：400400中豪中豪凤起广起广场租：租：2.3 2.3 物：物：3.63.6凤凰中心凰中心规模：模：2500025000租：租：1.6 1.6 物：物：5 5车：120-250120-250赞成成太和广太和广场规模：模：238141238141租：租：2.2 2.2 物：物：5.55.5大名空大名空间商商务大厦大厦规模：模：5266752667物：物：4 4 售：售：1700017000钱江新城的写字楼租江新城的写字楼租金平均价格在金平均价格在2.42.4元元/方方*日。日。47精品课件文教板文教板块主要写
40、字楼主要写字楼计量大厦量大厦规模：模：2200022000户型：型：53-16153-161租：租：2.2-2.3 2.2-2.3 物：物：4.54.5车上：上：300 300 车下：下：400400怡泰大厦怡泰大厦规模：模：2900029000户型：型：70-20570-205租：租：2.3 2.3 物：物：2.72.7车：下：下400400西湖国西湖国际科技大厦科技大厦规模：模：8000080000户型：型：140-120140-120租：租：2.5-3.5 2.5-3.5 物：物：6 6车上：上：400400 车下：下：500500元茂大厦元茂大厦规模：模：4000040000户型：型：
41、100-2000100-2000物：物：2.82.8立元大厦立元大厦规模：模：3600036000户型：型：97-125097-1250租：租：3 3 物：物：6.56.5车：680680百百脑汇科技大厦科技大厦规模：模：4200042000租：租：2.4 2.4 物：物：4 4车：400400莱茵达大厦莱茵达大厦规模：模：2000020000户型：型：875875租：租：2.5 2.5 物：物：5 5车：800800华星星时代广代广场规模：模：6500065000户型：型：200-900200-900租：租：2.3-2.5 2.3-2.5 物：物：5.55.5车上上300 300 车下下50
42、0500华星科技大厦星科技大厦规模：模：2800028000户型：型：40-100040-1000租：租：2.1 2.1 物：物：3.53.5车上：上：380380天苑大厦天苑大厦规模：模：2880028800户型：型：175-1600175-1600租：租：2 2 物：物：3.53.5车上上300 300 车下下400400东部部软件园件园规模：模：160000160000租：租：2.12.1高新大厦高新大厦规模：模：2000020000租：租：2 2 物：物：2.52.5尚坤大厦尚坤大厦规模：模：1000010000户型：型：16201620租：租：1.8-2.2 1.8-2.2 物：物：
43、4.5 4.5 车：200200车上：代表地上上：代表地上车位价格。位价格。车下：代表地下下：代表地下车位价格。位价格。文教板文教板块的的写字楼租金写字楼租金平均价格在平均价格在2.152.15元元/方方*日。地上日。地上车位均价位均价285285元元/月，地月，地下下车位均价位均价475475元元/月。月。48精品课件杭州写字楼板杭州写字楼板块总结与与趋势49精品课件杭州写字楼八大板杭州写字楼八大板块总结1 1、黄、黄龙区域初步成熟，投区域初步成熟，投资潜力潜力较大大 黄龙区域目前凭借其独特的综合优势、准确地开发定位、高水准的设计施工、专业化的经营物管，已经成为当前杭州写字楼市场最具投资潜力
44、的区域。该区域目前的销售价格较高，租金投资回报也比较丰厚，市场吸纳程度很高。对于投资者而言，投资风险较低且租金回报率较高，极具投资价值。但是该地段可以开发地块稀少，基本是无地开发。二级市场投资难度也比较大。2 2、滨江新区、江新区、钱江新城区域江新城区域长线看好看好 滨江新区和钱江新城作为未来杭州市沿江发展的重点商务区域，有良好的规划定位和较高的建设起点，并受到政府政策的有利扶持，从长远来看必将成为杭州未来的 CBD（中央商务区）辐射圈。50精品课件3 3、传统商圈写字楼市商圈写字楼市场压力力较大大 传统的武林、庆春和湖滨区域由于写字楼盘较多，面临着一定的压力。其自身商办条件提高能力有限，加之
45、未来其他区域市场的分流作用，我们分析该区域除了少数几个具有独特优势的楼盘外，整体投资价值不高。4 4、城站吴山区域、城站吴山区域蕴藏投藏投资机会机会城站区域交通枢纽的地位给与了它独特的区位优势，随着该区域旧城改造的深入、及地铁开通、综合环境的改善和写字楼建设的加快，该区域蕴藏着一定的投资机会。目前该区域的写字楼销售价格比较低（对住宅来说），相对的租金回报率却是最高的。因此未来该区域的写字楼销售出租价格很可能会有明显的涨幅，具有一定的投资价值。51精品课件判断依据：判断依据：第一，有戴德梁行统计数据表明，杭州的写字楼空置存量将近300万方，而消化这些存量至少需要9个月时间。第二，据杭州甲级写字楼
46、供求关系表明：随着08年供应高峰的到来，市场呈现供过于求的趋势，且供过于求趋势愈来愈显著。第三，根据杭州私营企业数目的增长速率计算，杭州办公楼的新增速率高于私营企业的增长速率，2010年供求比例达到2：1，供求失衡，供过于求。第四，由于经济发展的内在规律不可能导致短时间内办公需求的快速上升,市场需求的刚性必然导致大量的写字楼存置。判断结果：2010年，杭州写字楼依然供过于求，且供大于求态势越演愈烈。写字楼供求写字楼供求变化化趋势52精品课件板板块区域区域发展展趋势 从区域发展趋势来看，我们认为未来杭州写字楼市场区域化发展趋势将会越来越明显。从大格局上来看，我们预测杭州未来写字楼市场会形成三大区
47、域：沿江区域（钱江新城和高新区），传统市中心区（武林板块）和城西区（以黄龙板块为中心）。沿江区域对于杭州来说是核心 CBD 区域。53精品课件未来写字楼市未来写字楼市场发展展趋势1 1、单单一一产权产权写字楼租写字楼租赁赁将成将成为为主流主流 杭州目前的写字楼，除了受限于产权之外，几乎全部是出售。销售可以快速回收资金，而租赁却是细水长流。但是我们应该看到，写字楼是商业地产，它与普通住宅的开发经营模式是不一样的。对商业地产来说，后期的经营管理可能比前期的开发更重要，同时也需要更多的专业知识。目前国内写字楼市场多数采用销售的方式，但作为一种趋势，未来写字楼市场的单一产权写字楼会不断增加统一经营。现
48、在很多写字楼由于早期开发，车位设计的不合理，使得很多写字楼客户在是否选择此写字楼时，首先就看车位配置。3 3、物、物业管理前期介入管理前期介入 对于写字楼来说，有经验的物业管理公司的早期介入是非常重要的，而且这种做法将成为未来写字楼开发当中应该遵循的一种理念。因为有经验的物业管理公司最了解终端用户的需求。比方有一些楼宇的布局，配套设施和各种装饰材料的选用等方面可以站在客户给开发商一些建议。基本上可以说，物业管理公司在整个写字楼的开发过程中进入得越早，起的作用就会越大。2、车位要求排在首位位要求排在首位54精品课件十大新城和科技园区介十大新城和科技园区介绍55精品课件 城市规模扩张仍然是杭州未来
49、10年发展的主要方向；扩张方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展。沿钱塘江，有十个正在规划和建设中的新城。显然，杭州正在经历“西湖时代”到“钱塘江时代”的巨变。十大新城介绍12345678910未来十座新城：1.江东新城 2.临江新城 3.下沙新城 4.空港新城5.城东新城 6.钱江新城 7.钱江世纪新城8.滨江新城 9.之江新城 10.临浦新城56精品课件钱江新城江新城 钱江新城位于杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。核心区块即中央商务区
50、占地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心。钱江新城热点楼盘：万象城万象城、金基、金基晓庐、滨江江金色海岸金色海岸、宏程国宏程国际大厦大厦、万万银国国际大厦大厦、圣奥中央商圣奥中央商务大厦大厦、欣盛、欣盛东方方润园园、滨江江.阳光国阳光国际广广场、绿城城新新绿园园、绿城城新新绿园园、绿城城春江花月春江花月、钱江国江国际时代广代广场 57精品课件滨江新城江新城作为
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