2023年房地产的新线索.pdf

房地产的新线索房地产的新线索 特别观察：特别观察：在今年上半年的金融数据发布会中，我们认为有两条比较关键的房地产线索，一条是数据线索，一条是政策线索。数据方面，这次央行罕见地同时公布了余额净增（扣除偿还）、新发放贷款（不扣除偿还）的相关情况，让我们可以量化测算房贷早偿的影响、以及存量房贷利率下调可能的效果。政策方面，央行对房地产中长期基本面的措辞更新。央行本次对房地产中长期基本面有了表态，强调“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”，回应去年中央经济工作会议布置的研究任务、并且给出了重要的措辞更新。第一条线索是存量房贷的数据。这次央行罕见地同时公布了余额净增（扣除偿还）、新发放贷款（不扣除偿还）的相关情况，让我们可以量化测算房贷早偿的影响、以及存量房贷利率下调可能的效果：第一条线索是存量房贷的数据。这次央行罕见地同时公布了余额净增（扣除偿还）、新发放贷款（不扣除偿还）的相关情况，让我们可以量化测算房贷早偿的影响、以及存量房贷利率下调可能的效果：我们根据央行的数据推算，发现今年上半年个人住房贷款的总偿还可能比去年同期明显多增我们根据央行的数据推算，发现今年上半年个人住房贷款的总偿还可能比去年同期明显多增。根据央行在新闻发布会上公布的数据，今年上半年个人住房贷款累计发放 3.5 万亿元，较去年同期多发超过 5100 亿元。此外，去年上半年个人住房贷款余额累计增加 6000 亿元。虽然今年上半年个人住房贷款的余额并未公布，但央行在发布会上指出“统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一些”。结合以上数据，我们大体可以推算出今年和去年上半年个人房贷发放、余额净增量以及偿还的数据，以及相应的同比变化情况。根据我们的计算，今年上半年个人住房贷款的总偿还可能同比上升。居民偿还房贷可能削弱了宏观政策的扩张效果。居民偿还房贷可能削弱了宏观政策的扩张效果。今年上半年新增人民币贷款合计 15.7 万亿元，相比去年同期多增 2.1 万亿元，如果没有房贷偿还金额的同比多增，今年上半年信贷的增速可能会更加强劲。根据我们的推算，如果今年上半年住房贷款的偿还和去年相比没有明显增加，那么今年 6 月的信贷增速可能从现在的 11.3%上升到11.8%，存量社融增速可能从 9.0%上升到 9.3%，M2 增速可能从 11.3%上升到 11.8%。因此，存量房贷利率的调降可能会具有直接的数量效果，有助于稳定信贷余额。因此，存量房贷利率的调降可能会具有直接的数量效果，有助于稳定信贷余额。长期以来，市场都认为中国数量型货币政策的效果要远远大于价格型货币政策，这与中国历史上形成的货币政策传导渠道有关。但是随着金融体系的市场化改革，私人部门的自发行为在金融系统中起到越来越重要的作用，价格调整的作用上升。居民提前偿还房贷的原因有两个，一个是降低自身的资产负债率，另一个是将资金用于边际收益更高的投资机会（偿还房贷相当于投资以存量房贷利率为收益率的理财），如果存量房贷利率能够得到系统化的调降，逼近新发房贷的利率水平，那么对稳定信贷余额会有直接的作用。央行在此时提出“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”1，有利于加强宏观政策的总体效果，预防货币信贷扩张的支持政策被大幅增加的提前还款抵消。第二条线索是央行对房地产中长期基本面的措辞更新。央行本次对房地产中长期基本面有了表态，强调“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”，回应去年中央经济工作会议布置的研究任务、并且给出了“增量信息”。第二条线索是央行对房地产中长期基本面的措辞更新。央行本次对房地产中长期基本面有了表态，强调“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”，回应去年中央经济工作会议布置的研究任务、并且给出了“增量信息”。中央经济工作会议明确提出要“深入研判房地产市场供求关系”，但当时并未给出明确结论中央经济工作会议明确提出要“深入研判房地产市场供求关系”，但当时并未给出明确结论。2023 年第 4 期求是杂志发表中共中央总书记习近平 2022 年 12 月 15 日在中央经济工作会议上重要讲话的一部分当前经济工作的几个重大问题，文中明确指出要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”，但是在文中并未阐明“重大趋势性、结构性变化”的具体含义。央行本次对于房地产的表态回应去年中央经济工作会议布置的研究任务、并且给出了“增量信息”。央行本次对于房地产的表态回应去年中央经济工作会议布置的研究任务、并且给出了“增量信息”。在本次新闻发布会上，货币政策司司长邹澜指出，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究”2。我们认为，由于房地产是一个地域性、结构性很强的市场，这种调整可能仍然要从局部地区开始，后续将紧密跟踪政策动态。更多作者及其他信息请见文末披露页 1 http:/ 2 http:/ 图说中国宏观周报图说中国宏观周报 宏观经济研究 2023.07.17 本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载楼市景气度跟踪 上周三大指数回落带动中金房地产景气指数略有下滑（上周三大指数回落带动中金房地产景气指数略有下滑（99.0vs.前周值前周值 99.9）。销售指数（）。销售指数（99.6vs.前周值前周值 99.7）低位持平，供给指数（）低位持平，供给指数（98.1vs.前周值前周值 99.6）和融资指数（）和融资指数（99.3vs.前周值前周值 100.4）均有所回落。）均有所回落。从需求看，二手房销售持续走平，新房销售仍在低位徘徊，销售延续筑底。二手房方面，销售弱于往年同期。从需求看，二手房销售持续走平，新房销售仍在低位徘徊，销售延续筑底。二手房方面，销售弱于往年同期。7 月 8 日-14 日 15 个样本城市3成交面积相较 2019 和 2021 年同期降幅微增（-11.2%vs.前周值-8.0%）；新房方面，7 月份为传统销售淡季，不同能级城市分化加剧。7 月8 日-14 日，30 城新建商品住宅销售面积相比前两年（2019 年和 2021 年）同期均值的降幅仍在低位徘徊（-47.7%vs.前周值-42.1%），但一线（-7.4%vs.前周值-17.7%）已有企稳趋势，二线（-52.3%vs.前周值-45.6%）和三线（-63.9%vs.前周值-54.2%）新房销售降幅进一步走阔4；从推盘与去化看，季末推盘高峰过后回归平淡。从推盘与去化看，季末推盘高峰过后回归平淡。7 月 3 日-9 日，新开盘房源数与 2019 年和2021 年同期增速在上周高峰过后重回下跌（-32.5%vs.前周值 6.7%），新开盘项目去化率也略有回落（56%vs.前周值 59%）。从供给看，土地成交规模和热度均回落。成交方面，环比大幅减少，二线城市降幅最大。从供给看，土地成交规模和热度均回落。成交方面，环比大幅减少，二线城市降幅最大。7 月3 日-9 日，300 城宅地规划建筑成交面积较上周环比下降 49%，相较 2019 和 2021 年同期均值的降幅仍在低位徘徊（-54.6%vs.前周值-58.9%），300 城土地成交均价与过去两年同期均值（2019 年和 2021 年）仍居高位（27.4%vs.前周值 26.9%），表明房企拿地区域仍较谨慎。热度方面，一二线成交以底价为主带动溢价回落。热度方面，一二线成交以底价为主带动溢价回落。300 城土地平均溢价率略有回落（城土地平均溢价率略有回落（5%vs.前周值前周值 6%），流拍率走高（），流拍率走高（20%vs.前周值前周值 11%）。）。从融资看，从融资看，6 月新增居民中长期贷款同比继续多增，季末冲量和指导下，按揭早偿节奏或有阶段性控制，房企信用债融资仍在低位。月新增居民中长期贷款同比继续多增，季末冲量和指导下，按揭早偿节奏或有阶段性控制，房企信用债融资仍在低位。6 月新增居民中长期贷款为 4630 亿元，同比多增 463亿元。7 月 10 日-16 日，房企境内信用债净融资额因偿还额较高而处于低位（-100.5 亿元）。从政策看，中央在供需两端协同发力，促进行业回稳。从政策看，中央在供需两端协同发力，促进行业回稳。中央方面，7 月 10 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，将延长“金融十六条”中存量贷款展期、配套融资这两项支持至 2024 年 12 月 31 日5，此举意在缓解房企资金压力、助力“保交楼”。7 月 14 日，央行高层在上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，对于居民按揭贷款可“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，未来存量按揭利率有望调整，推进节奏仍需观察6。地方层面，7 月 7 日，浙江省温州市提出卖旧买新后，可获得交易申报价的 0.6%补贴7。上周高频数据跟踪 上周（7 月第 2 周），全国迁徙规模、国内航班数量、23 城地铁客运量周环比分别增长 5.7%、2.6%、0.5%，电影票房收入保持历史同期高位，暑期的线下消费表现旺盛。家电、汽车消费伴随基数抬升，在 7 月以来呈负增长。30 城商品房成交面积 7 月以来持续下滑，较 2019 年同期下滑幅度超过 50%，钢铁、水泥等建材需求环比下降，持续偏弱。焦炉、高炉、轮胎开工率、涤纶长丝下游织机开工率环比改善，25 省发电耗煤量同比增长 9.4%、保持较高增速。伴随库存下降和价格企稳，工业生产可能有所改善。3 我们选取了北京、深圳、杭州、成都、青岛、苏州、南京、厦门、无锡、东莞、扬州、南宁、佛山、金华、江门共15个城市的二手房成交数据作为样本。4 为了显示趋势，我们对30城销售面积的相关数据都做了四周的移动平均。5 https:/ 6 https:/ 7 https:/ 本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载房地产高频指标 图表图表 1：房地产景气度有所回落房地产景气度有所回落 图表图表 2：三大指数均有所下滑：三大指数均有所下滑 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表图表 3：新房（：新房（30 城）销售淡季中枢再下探城）销售淡季中枢再下探 图表图表 4：不同能级城市成交面积同比分化明显：不同能级城市成交面积同比分化明显 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 注：我们计算的是 2023 年 30 大中城市商品房成交面积与 2019 年和 2021 年同期均值的同比，并做了 7 天移动平均。9798991001011021031041052019-062020-062021-062022-062023-06地产景气指数地产景气指数4wma(2019年1月=100)95969798991001011022022-062022-092022-122023-032023-06供给分指数4wma销售分指数4wma融资分指数4wma(2019年1月=100)0100200300400500600700800900一月二月 三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月20192020202120222023(千平方米)-100-500501001502002023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07整体一线二线三线(%)本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载图表图表 5：二手房销售持续走平：二手房销售持续走平 图表图表 6：新开盘房源数在上周大幅上涨后逐渐走平：新开盘房源数在上周大幅上涨后逐渐走平 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表图表 7：土地市场成交建面增速仍低：土地市场成交建面增速仍低 图表图表 8：6 月新增居民中长期贷款季末保量月新增居民中长期贷款季末保量 资料来源：Wind，中金公司研究部 注：我们计算的是 2023 年土地成交建面和土地成交均价与 2019 年和 2021 年同期均值的同比。资料来源：Wind，中金公司研究部 05,00010,00015,00020,00025,00030,000一月二月 三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月20192020202120222023(平方米)03,0006,0009,00012,00015,00018,000一月二月 三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月20232022202120202019(个)-90%-70%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%2022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07300城土地成交建面同比300城土地成交均价同比-600-500-400-300-200-1000100200300-10-8-6-4-202468102021-032021-092022-032022-092023-03房企信用债净融资4wma新增居民中长期贷款同比变动4wma(右)(十亿元)(十亿元)本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载每周经济活动跟踪 图表图表 9：“发烧”搜索指数：“发烧”搜索指数 图表图表 10：哨点医院流感样病例占比（：哨点医院流感样病例占比（ILI%）资料来源：百度，中金公司研究部 注：横轴为当年的周数。国家流感中心仅公布南方 ILI%和北方 ILI%，全国的 ILI%是按照南、北方人口 4:3 的比例加权得到。资料来源：国家流感中心，中金公司研究部 图表图表 11：全国迁徙规模指数（：全国迁徙规模指数（7DMA）图表图表 12：国内航线执行航班量：国内航线执行航班量(7DMA)资料来源：百度迁徙，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 1000100001000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月202020212022202302468101215913172125293337414549201220192020202120222023(%)10020030040050060070080090010001月2月 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月20202021202220232,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月20192020202120222023(架次)本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载图表图表 13：当日电影票房（：当日电影票房（7DMA）图表图表 14：酒店入住率：酒店入住率 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：STR，中金公司研究部 图表图表 15：家电销售额同比增速（：家电销售额同比增速（4WMA）图表图表 16：乘用车零售量当月累计同比：乘用车零售量当月累计同比 资料来源：奥维数据，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表图表 17：30 城新房成交面积（：30 城新房成交面积（7DMA）图表图表 18：14 城二手房成交面积（7DMA）：14 城二手房成交面积（7DMA）资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 0246810121月2月3月4月5月6月7月20192020202120222023(亿元)010203040506070801月2月 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月20122019均值2020202120222023(%)-40%-20%0%20%40%60%2021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07线下家电线上家电-60-40-200204060802021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-07(%)01020304050607080901001月2月 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月20192020202120222023(万平方米)05101520253035401月2月3月4月5月6月7月20192020202120222023(万平方米)本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载图表图表 19：全国整车货运流量（：全国整车货运流量（7DMA）图表图表 20：25 省电厂日耗煤（省电厂日耗煤（7DMA）资料来源：G7，中金公司研究部 资料来源：CCTD，中金公司研究部 图表图表 21：钢材表观消费量：钢材表观消费量 图表图表 22：全国水泥出货率：全国水泥出货率 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 0204060801001201401601月2月 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月20192020202120222023(201912=100)3003504004505005506006507001月2月 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月20192020202120222023(万吨)50070090011001300150017001月2月3月4月5月6月7月20192020202120222023(万吨)01020304050607080901001月2月3月4月5月6月7月20192020202120222023(%)本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载 金融市场高频指标 图表 23：上周国债收益率曲线保持不变 图表 24：上周 AAA 级企业债收益率曲线下移图表 23：上周国债收益率曲线保持不变 图表 24：上周 AAA 级企业债收益率曲线下移 资料来源：CEIC，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 25：上周企业债信用利差 1 年期减小、3 年期增大 图表 26：上周信用债净发行增加 图表 25：上周企业债信用利差 1 年期减小、3 年期增大 图表 26：上周信用债净发行增加 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 27：上周同业存单净发行量减少 图表 28：上周同业存单平均发行利率下降 图表 27：上周同业存单净发行量减少 图表 28：上周同业存单平均发行利率下降 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载图表 29：上周银行间流动性有所收紧 图表 29：上周银行间流动性有所收紧 资料来源：CEIC，Wind，中金公司研究部 代表性利率（2023年07月14日），单位：%7天回购利率3个月SHIBOR1年期国债收益率10年期国债收益率1年期国开债收益率10年期国开债收益率余额宝收益率2005年5月平均1.10n.a.2.183.952.413.984.142009年1月平均0.901.511.102.911.263.303.962016年9月1日2.392.792.112.752.303.192.311年前1.591.981.882.791.993.051.571个月前1.952.121.842.622.052.761.72一周前1.882.141.832.642.062.771.93当前1.962.101.842.642.102.771.79当前1.962.101.842.642.102.771.79本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载货币和财政政策高频风向标 图表 30：上周银行间回购利率环比上升 图表 31：上周央行净投放 180 亿元 图表 30：上周银行间回购利率环比上升 图表 31：上周央行净投放 180 亿元 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 32：上周政策性银行债净收回 177 亿元 图表 33：上周政府债净收回 2541 亿元 图表 32：上周政策性银行债净收回 177 亿元 图表 33：上周政府债净收回 2541 亿元 资料来源：Wind，中金公司研究部 资料来源：中国债券信息网，Wind，中金公司研究部 本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载图表 34：主要宏观经济指标及预测 图表 34：主要宏观经济指标及预测 资料来源：国家统计局，海关总署，中国人民银行，外汇管理局，财政部，商务部，Markit，CEIC，Wind，中金公司研究部 本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载本中金公司研报由 c h e n _ d a p e n g z i j i n m i n i n g.c o m 下载