基本面量化系列之房地产开发专题：聚焦房地产销售数据中的结构性变化.pdf

证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 15 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 聚焦聚焦房地产销售数据中的房地产销售数据中的结构性变化结构性变化 基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在前期积压的前期积压的需求释放结需求释放结束后，束后，4、5 月商品房及二手房销量环比持续走弱，进一步引发市场担忧。我月商品房及二手房销量环比持续走弱，进一步引发市场担忧。我们从分城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势们从分城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势，发现发现需求结构性分化趋势明显，期待需求结构性分化趋势明显，期待结构性需求复苏结构性需求复苏后的再平衡。后的再平衡。地方政策持续发力，提振房地产市场。地方政策持续发力，提振房地产市场。地方政府持续发布利好政策，据克尔瑞数据，2023 年 4 月 1 日至 5 月 23 日，区域房地产政策以保需求为主，19 省市发布 22 个松绑政策，落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主。19 省市中，安徽、河南两省优化住房公积金部分提取政策，大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、贷款相关政策。重点政策方面，泉州、大连下调首套房公积金贷款首付比例至 20%，青岛下调首台房商贷首付比例至 20%；青岛、南昌、宁德鼓励尝试房票安置。新房交易复苏暂缓，各城市环线结构分化明显。新房交易复苏暂缓，各城市环线结构分化明显。2023 年 5 月，商品房交易量同比正增长，周度交易量震荡中短期走弱。根据 Wind 数据，2023 年 5月前 29 日，30 个大中城市的商品房成交量同比增长 15%，增幅缩窄；最近一周（5.22-5.28），环比下降 10%，环比短期震荡。高能级城市新房交易量同比增幅较高，2023 年 5 月前 29 日，30 个大中城市内，一线、二线商品房交易量同比增长 84%、10%，而三线城市商品房交易量同比下降 9%。在房价上，70 个大中城市内，2023 年 4 月，一线、二线城市新建商品住宅价格指数同比上涨 2%、0.2%，而三线城市同比下降 1.9%。二手房交易量同比增幅收窄，环比轻微下降。二手房交易量同比增幅收窄，环比轻微下降。从 100 座样本城市的二手房成交量来看，统计各主要中介平台（含我爱我家、兔博士、中原地产、21世纪不动产、麦田、贝壳平台，下同）的数据发现，2023 年 5 月前 11 日，100 样本城市二手房成交量同比提升 48%，同比增幅收窄；环比视角，近三周（4.21 至 5.11）周度成交量下降 5%；分环线看，低基数原因，一线城市同比提升 68%，同比增幅最高，二三线城市同比提升幅度均高于 40%。二手房交易存结构性差距，优质二手住房交易量较二手房交易存结构性差距，优质二手住房交易量较 21 年年同期增速同期增速高于刚需高于刚需性住房。性住房。大户型、中高档物业费二手房交易量较 21 年同期增速较高。统计各中介平台的数据发现，2023 年 4 月，分户型来看，一居二居、三居二手房交易量较 21 年 4 月减少 26%、4%，三居以上提升 16%；分物业费来看，100 个样本城市内，物业费低于 1 元/平方米、位于 1-2.2 元/平方米区间的二手房成交量较 21 年 4 月减少 29%、18%，而物业费位于 2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房成交量减少幅度低于 7%。环比角度，2023 年 4 月，各户型、物业费二手房环比下降幅度接近。全国土地成交全国土地成交同比同比量减价升，一线城市土地成交量减价升，一线城市土地成交热度最高。热度最高。全国土地成交量下降。根据 Wind 数据，2023 年 4 月，100 个大中城市的供应住宅用地规划建筑面积同比下降 38%，成交住宅用地规划建筑面积同比下降 54%，而楼面均价同比提升 28%。分环线看，一线城市土地市场热度较高，根据Wind 数据，2023 年 4 月，100 大中城市内，一线城市成交住宅类用地，规划建筑面积同比增长 237%，成交楼面均价同比增长 29%，而二、三线 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 城市成交住宅类用地，规划建筑面积同比均在-50%左右，楼面均价同比-28%、4%。投资建议：投资建议：积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在此前积压的需求释放结束后，30 大中城市新房销售和 100 样本城市二手房销售均环比走弱。而供给侧一线城市和二线城市的土地成交量，需求侧优质住房和刚需性住房的二手房交易量、一线城市和二三线城市的商品房签约量均呈现明显的数据分化，建议关注市场的结构性变化。风险因素：风险因素：我们基于多个中介平台统计的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题，进而可能影响到相关数据的准确性；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。pOoNrRtPqQtNnMsOuMpRqPbRcMaQnPrRnPmPjMmMqOjMmMwObRmNoRNZoPmPMYtPmO 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录目录 地方政策持续发力，提振房地产市场地方政策持续发力，提振房地产市场.4 新房交易复苏趋势暂缓，各环线城市分化新房交易复苏趋势暂缓，各环线城市分化.5 二手房交易短期走弱，结构性变化明显二手房交易短期走弱，结构性变化明显.7 100 城土地成交量减价升，一线城市土拍火热城土地成交量减价升，一线城市土拍火热.11 投资建议投资建议.13 风险因素风险因素.14 插图目录插图目录 图 1：全国 30 大中城市商品房成交量周度同比变化.6 图 2：30 大中城市中，商品房周度成交量同比变化.6 图 3：70 大中城市新建商品住宅价格指数.6 图 4：70 大中城市中，各城市环线的新建商品住宅价格指数.6 图 5：二手房挂牌量升价减.7 图 6：11 个重点城市二手房周度成交量变化情况.7 图 7：100 城二手房交易量热度指数.7 图 8：分城市环线二手房成交量同比.8 图 9：分户型统计 100 城二手房交易量.8 图 10：分户型统计二手房交易量：一线城市.9 图 11：分户型统计二手房交易量：二、三线城市.9 图 12：分物业费统计 100 城二手房交易量.9 图 13：分物业费统计 100 城二手房交易量：一线城市.10 图 14：分物业费统计 100 城二手房交易量：二、三线城市.10 图 9：11 重点城市二手住宅及商品住宅交易量（MA D30，套）.10 图 10：11 重点城市二手住宅占总住宅交易量比例（MA D30）.10 图 17：房地产开发完成额.11 图 18：房屋新开工面积.11 图 19：房屋竣工面积.11 图 20：100 座大中城市土地市场.12 图 21：100 座大中城市成交土地溢价率及楼面均价.12 图 22：100 座大中城市，各环线城市住宅类用地成交溢价率.13 图 23：100 座大中城市，各环线城市住宅类用地成交溢价率.13 表格目录表格目录 表 1：中央部委发布有关房地产行业的政策及发言统计.4 表 2：2023 年 4 月 1 日至 5 月 23 日，提振房地产市场区域政策统计.5 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 4 地方政策持续发力，提振房地产市场地方政策持续发力，提振房地产市场 面对房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环，中央政府在“保需求”、“保交楼”、“保主体”三个维度进行政策调控，包括但不限于提供纾困基金、调整个人公积金贷款利率、优化住房信贷政策等。在 2022 年 12 月 15 日的中央经济工作会中，明确表示：“要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。23 年 2 月，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，促市场平稳健康发展。表 1：中央部委发布有关房地产行业的政策及发言统计 时间时间 政策及发言政策及发言 内容内容 2022/1/20 全国住房和城乡建设会议 整体调控，把防风险摆在更加突出的位置 2022/2/8 保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理 加大对保障性租赁住房的支持力度 2022/3/17 2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 深化户籍制度改革，城区常住人口 300 万以下城市落实全面取消落户限制政策 2022/3/23 国务院金融稳定发展委员会专题会议 化解风险：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案 2022/4/29 中央政治局会议 有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线 2022/5/24 关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知 受新冠肺炎疫情影响企业，可按规定申请缓缴住房公积金。2022/7/28 中央政治局会议 要稳定房地产市场，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生。2022/8/29 中央“保交楼”2000 亿元全国性纾困基金启动 精准用于“保交楼、稳民生”的，必须严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交。2022/9/29 阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限 决定阶段性调整差别化住房信贷政策。2022/9/30 支持居民换购住房 实施个税退税优惠 对于“换购住房”的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2022/11/8 交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具 支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500 亿元民营企业债券融资 2022/11/15 关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知 房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金 2022/11/23 央行、银保监会出台 16 条金融政策 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。2022/12/28 证监会调整优化涉房企五项股权融资措施 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资 2023/1/5 央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 各城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 2023/2/24 关于金融支持住房租赁市场发展的意见 支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放贷款，期限一般 3 年，最长不超过 5 年 资料来源：各政府机构官网，中信证券研究部 2023 年 4 月 1 日至 5 月 23 日，据克尔瑞数据，19 省市发布 22 个松绑政策，落地相关措施主要以上浮公积金贷款额度、优化公积金贷款首付比例、对多孩及特定人才的购房优惠为主。19 省市中，安徽、河南两省放宽住房公积金部分提取政策，大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、贷款相关政策，其余城市为二线及以下。重点政策方面，泉州、大连下调首套房公积金贷款首付比例至 20%，青岛下调首套房商贷首付比例至 20%；青岛、南昌、宁德鼓励尝试房票安置。基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 5 表 2：2023 年 4 月 1 日至 5 月 23 日，提振房地产市场区域政策统计 日期日期 省市省市 环线环线 标题标题 内容内容 2023/6/1 青岛 二线 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 下调商贷住房首付比例，试点房票制度 2023/5/11 郑州 准一线 购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项 改进住房公积金提取机制 2023/5/10 滁州 四线 关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施 提高住房公积金最高贷款额度、人才购房补贴、支持团购 2023/5/8 宁德 三线 关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干意见 房票安置、全面放开限购 2023/5/5 荆门 四线 关于进一步优化住房公积金使用政策的通知 带押过户、提高公积金贷款额度 2023/4/28 岳阳 三线 进一步支持刚性和改善性住房需求 房票安置、购房补贴及税收减免 2023/4/27 南宁 二线 关于调整租赁住房提取住房公积金有关规定的通知 提高租赁商品住房的提取额度 2023/4/26 安徽 省级 关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知 可用本人及配偶住房公积金支付购房首付款 2023/4/26 南宁 二线 住房公积金利好政策出台 提高首套住房公积金最高贷款额度 2023/4/25 六安 四线 关于优化住房公积金服务事项的通知 优化流程 2023/4/24 河南 省级 关于调整住房公积金部分使用政策的通知 放宽住房公积金部分提取政策，加大住房公积金贷款额度 2023/4/23 合肥 二线 关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知 可用本人及配偶住房公积金支付购房首付款 2023/4/20 宁波 准一线 关于对引进人才等住房消费加大住房公积金支持力度的通知 提高住房公积金贷款额度 2023/4/17 鹤壁 四线 关于调整住房公积金政策的通知 住房公积金最高贷款额度 65 万元，取消贷款次数限制 2023/4/17 合肥 二线 关于实施多子女家庭住房公积金优惠政策的通知 对多孩家庭提高首套住房公积金贷款额度 2023/4/14 泉州 二线 关于继续实施住房公积金阶段性支持政策的通知 继续降低贷款首付比例、继续提高住房公积金贷款最高额度 2023/4/10 南昌 二线 关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见的通知 房票安置 2023/4/7 常州 郑州 关于调整我市住房公积金贷款有关支持政策的通知 提高多孩家庭公积金贷款额度 2023/4/7 郑州 准一线 关于住房公积金租房提取和购房贷款有关事项的通知 首套住房公积金房贷最高额度 100 万 2023/4/6 江门 四线 关于进一步促进房地产业高质量发展的若干措施的通知 换购住房退税、差别化住房信贷、鼓励销售现房和组织团购 2023/4/4 大连 准一线 关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知 调整个人住房公积金贷款自筹资金比例 2023/4/2 荆州 三线 关于贯彻落实荆州房地产“新十条”精神的通知 购房补贴、带押过户、优化公积金贷取政策 2023/4/1 宜宾 四线 关于优化住房公积金使用政策 提高住房公积金购房提取使用额度、贷款额度 资料来源：克尔瑞，各地方政府部门官网，中信证券研究部 新房交易复苏趋势暂缓，各环线城市分化新房交易复苏趋势暂缓，各环线城市分化 新房成交量视角，30 座大中城市的商品房成交量复苏趋势暂缓，较 22 年同比增幅缩窄，周度交易量环比下降。2023 年 5 月前 29 日，30 大中城市商品房成交量同比增长 15%，同比增幅缩窄；最近一周（5.22-5.28），30 大中城市商品房成交量环比下降 10%。30 大中城市商品房成交量较 2021 年同期仍存较高差距，2023 年 5 月前 29 日，30 大中城市商品房成交量较 21 年同比下降 37%，降幅与 4 月接近。各城市环线存在明显结构性分化，低基数致一线城市商品房交易量同比增幅较高。30个大中城市内，2023 年 5 月前 29 日，一线、二线商品房交易量同比增长 84%、10%，而三线城市商品房交易量同比下降 9%。基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 6 图 1：全国 30 大中城市商品房成交量周度同比变化 图 2：30 大中城市中，商品房周度成交量同比变化 资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部；注：春节至 4月 1 日期间以春节为同比计算基准点，其余时间以元旦为同比计算基准点，右图同 资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部；注：此处一线、二线划分方法为 Wind 划分，后续非 Wind 数据源的城市划分为一线、准一线、二线、三线等，下同 新房价格视角，2023 年 4 月，70 座大中城市的整体房价仍延续上涨趋势，分城市环线看，高能级城市房价同环比涨幅较高。2023 年 4 月，70 座大中城市的新建商品住宅价格环比上涨 0.3%，同比下降 0.7%，环比上涨城市 62 个，同比上涨城市 22 个。分城市环线看，70 个大中城市内，2023 年 4 月，一线、二线城市新建商品住宅价格指数同比上涨2%、0.2%，环比上涨 0.4%、0.4%；而三线城市同比下降 1.9%，环比上涨 0.2%。图 3：70 大中城市新建商品住宅价格指数 图 4：70 大中城市中，各城市环线的新建商品住宅价格指数（%）资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部 资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部 -80%-60%-40%-20%0%20%40%01000020000300004000050000成交量（套）同比2021（右轴，%）同比2019（右轴，%）-100%-50%0%50%100%150%200%一线城市二线城市三线城市-3.00-2.50-2.00-1.50-1.00-0.500.000.501.001.502.00-0.50-0.40-0.30-0.20-0.100.000.100.200.300.400.502022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04环比（%）当月同比（%，右轴）-0.80-0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.802022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 7 二手房交易短期走弱，结构性变化明显二手房交易短期走弱，结构性变化明显 二手房成交量短期走弱。从 100 座样本城市的二手房成交量来看，统计多个中介平台（含我爱我家、兔博士、中原地产、21 世纪不动产、麦田、贝壳平台，下同）的数据发现，2023 年 5 月前 11 日，100 样本城市二手房成交量同比提升 48%；环比视角，近三周（4.20-5.11）滚动 7 日成交量震荡中下降 5%（此处指 5.5-5.11 较 4.21-4.27 成交量下降5%）；分城市环线看，低基数原因，一线城市同比提升 68%，同比增幅最高，二三线同比提升幅度均高于 40%。从重点城市的高频数据来看，2023 年 5 月 22-5 月 28 日，北京、深圳、杭州、南京等 11 个重点城市二手房成交量环比下降 2%，同比提升 73%，同比增幅扩大。全国二手房挂牌量升价减，2023 年 5 月 8 日至 14 日，全国二手房市场挂牌量升价减，挂牌量当周环比提升 14%，挂牌价持续走弱，当周环比下降 0.1%。图 5：二手房挂牌量升价减 图 6：11 个重点城市二手房周度成交量变化情况 资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，各地房管局，中信证券研究部；11 城为 Wind 平台上有二手住宅成交量的 11 城市 图 7：100 城二手房交易量热度指数 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部测算；该指数以二手房成交量测算 175.00180.00185.00190.00195.00200.000.0020.0040.0060.0080.00全国二手房挂牌量指数全国二手房挂牌价指数（右轴）-100%-50%0%50%100%05000100001500020000周度成交量(套)同比21(右轴)同比19(右轴)00.20.40.60.811.21.41.61.822021010120210124202102162021031020210402202104252021051820210610202107032021072620210818202109102021100320211026202111182021121120220103202201262022021820220313202204052022042820220521202206132022070620220729202208212022091320221006202210292022112120221214202301062023012920230221202303162023040820230501 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 8 图 8：分城市环线二手房成交量同比 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部测算；该指数以二手房成交量测算 月度二手房成交量视角，100 样本城市内，4 月二手房交易量同环比均走弱。统计各中介平台的数据发现（下同），2023 年 4 月，100 样本城市二手房交易量环比下降 30%，较 21 年 4 月下降 18%。分环线视角，100 样本城市，2023 年 4 月较 2021 年 4 月，一线、准一线、二三线二手房交易量分别下降 32%、21%、12%。分户型来看，2023 年 4 月，100 样本城市内，各户型二手房交易量较 2021 年 4 月变化幅度存在差异，一居二居、三居较 21 年 4 月减少 26%、4%，三居以上增加 16%；环比视角，各环线城市二手房交易量环比下降幅度均接近 30%。其中一线、准一线、二三线城市均呈现类似趋势。户型结构长周期变化的背后是受到供给约束，短周期的变化反映了积压的购房需求。长周期来看，随着收入水平提升及独生子女政策的结束，多子女家庭更倾向于大户型房屋，但是在一线城市供给约束比较显著。短周期来看，购买三居及以上的改善住房需求，在疫情期间需求受挫较为严重。注：约有 10%交易缺少户型，会导致统计误差。图 9：分户型统计 100 城二手房交易量 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部 00.20.40.60.811.21.41.61.82021010120210124202102162021031020210402202104252021051820210610202107032021072620210818202109102021100320211026202111182021121120220103202201262022021820220313202204052022042820220521202206132022070620220729202208212022091320221006202210292022112120221214202301062023012920230221202303162023040820230501一线城市准一线城市二三线城市0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1室2室3室4-5室5室 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 9 图 10：分户型统计二手房交易量：一线城市 图 11：分户型统计二手房交易量：二、三线城市 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部 分物业费视角，中高档物业的二手房交易量较 21 年同期下降幅度最低。据各中介平台的数据（下同），100 样本城市，2023 年 4 月，各物业费区间二手房交易量环比下降幅度接近，同比 21 年下降幅度差距较大，物业费低于 1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2、高于 4.2元/平方米区间的二手房成交量较 21 年同期变化幅度分别为：-29%、-18%、-6%、-7%、-13%。一线城市中，物业费越高，二手房交易量较 21 年同期增速越高，2023 年 4 月，物业费低于 1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2、高于 4.2 元/平方米区间的二手房成交量较 21 年同期变化幅度分别为-37%、-34%、-29%、-19%、-11%。准一线城市中，中高物业费二手房较 21 年同期增速最高，2023 年 4 月，物业费低于 1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2、高于4.2 元/平方米区间的二手房交易量较 21 年同期变化幅度分别为-28%、-24%、-12%、-7%、-9%。图 12：分物业费统计 100 城二手房交易量 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019012019042019072019102020012020042020072020102021012021042021072021102022012022042022072022102023012023041室2室3室4-5室5室0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019012019042019072019102020012020042020072020102021012021042021072021102022012022042022072022102023012023041室2室3室4-5室5室0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4.2 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 10 图 13：分物业费统计 100 城二手房交易量：一线城市 图 14：分物业费统计 100 城二手房交易量：二、三线城市 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部 资料来源：相关中介平台，中信证券研究部 二手房交易量占比达近四年最高值，根据 11 个重点城市的房管局数据，滚动计算 30日二手房成交量合计值，截至 5 月 23 日，当地二手住宅交易量占当地总住宅交易量的比例为 57%（回溯 30 日），达近四年来最高值。图 15：11 重点城市二手住宅及商品住宅交易量（MA D30，套）图 16：11 重点城市二手住宅占总住宅交易量比例（MA D30）资料来源：Wind，各地房管局，中信证券研究部 资料来源：Wind，各地房管局，中信证券研究部；注：总住宅交易包含商品住宅及二手住宅 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019012019042019072019102020012020042020072020102021012021042021072021102022012022042022072022102023012023044.20%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019012019042019072019102020012020042020072020102021012021042021072021102022012022042022072022102023012023044.20100002000030000400005000060000700008000090000二手房商品房30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%11重点城市二手住宅成交占比 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 11 100 城土地成交量减价升，一线城市土拍火热城土地成交量减价升，一线城市土拍火热 竣工同比正增长，新开工同比下降，房地产开发投资仍处低位。2023 年 4 月，房地产开发投资同比下降 16.2%（基期调整前，下同），同比降幅扩大。而房屋新开工、施工面积同比处于低位，房屋竣工面积同比正增长。2023 年 4 月，全国房屋新开工面积同比下降 28.3%，房屋施工面积同比下降 45.7%，同比均处于低位，房屋竣工面积同比提升37.2%，同比增幅扩大。图 17：房地产开发完成额 资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部；注：2 月数值为 1-2 月累计值，其余月份为当月值，4 月数据未调整基期 图 18：房屋新开工面积 图 19：房屋竣工面积 资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部；注：2 月数值为 1-2月累计值，其余月份为当月值，4 月数据未调整基期 资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部；注：2 月数值为 1-2月累计值，其余月份为当月值，4 月数据未调整基期 100 座大中城市的土地市场量减价升。成交住宅用地规划建筑面积同比下降，根据Wind 数据，2023 年 4 月，100 大中城市，供应住宅用地规划建筑面积达 2216 万平方米，同比下降 38%，成交住宅用地规划建筑面积达 1358 万平方米，同比下降 54%。土地楼面均价、溢价率均回升，2023 年 4 月，100 大中城市成交住宅用地楼面均价 9533 元/平米，较 2022 年同期提升 28%，溢价率持续回升，达到 8.5%。-30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.050.0020004000600080001000012000140001600018000200002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-04房地产开发投资完成额（亿元）同比（%，右轴）-60.0-40.0-20.00.020.040.060.080.0050001000015000200002500030000房屋新开工面积（万平方米）同比（%，右轴）-60.0-40.0-20.00.020.040.060.080.005000100001500020000250003000035000房屋竣工面积（万平方米）同比（%，右轴）基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 12 图 20：100 座大中城市土地市场（万平方米）资料来源：Wind，中信证券研究部 图 21：100 座大中城市成交土地溢价率及楼面均价 资料来源：Wind，中信证券研究部 土地市场结构性变化明显，一线土拍火热。土地市场结构性变化明显，一线土拍火热。2023 年 4 月一线城市土地成交建筑面积、楼面均价同比正增长。根据 Wind 数据，2023 年 4 月，100 大中城市内，一线城市成交住宅类用地规划建筑面积达 296 万平方米，同比增长 237%；成交住宅类用地楼面均价达27476 元/平方米，同比增长 29%，住宅类用地土地拍卖溢价率回升至 8.8%。而二、三线城市成交住宅类用地，规划建筑面积同比下降幅度均在 50%左右，楼面均价同比-28%、4%，溢价率环比均下降。0200040006000800010000120001400016000180002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04供应土地规划建筑面积:住宅用地成交土地规划建筑面积:住宅用地0200040006000800010000120000.05.010.015.020.025.030.035.02021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04成交土地溢价率:住宅用地（%）成交土地楼面均价:住宅用地（元/平方米，右）基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 13 图 22：100 座大中城市，各环线城市住宅类用地成交溢价率 资料来源：Wind，中信证券研究部；此处城市划分方法为 Wind 划分 图 23：100 座大中城市，各环线城市住宅类用地成交溢价率 资料来源：Wind，中信证券研究部；此处城市划分方法为 Wind 划分 投资建议投资建议 积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在此前积压的需求释放结束后，30 大中城市新房销售和 100 样本城市二手房销售均环比走弱。而供给侧一线城市和二线城市的土地成交量，需求侧优质住房和刚需性住房的二手房交易量、一线城市和二三线城市的商品房签约量均呈现明显的数据分化，建议关注市场的结构性变化。0.00500.001000.001500.002000.002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04成交土地规划建筑面积:住宅类用地:一线城市供应土地规划建筑面积:住宅类用地:一线城市0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04一线城市二线城市三线城市 基本面量化系列之房地产开发专题基本面量化系列之房地产开发专题2023.6.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 14 风险因素风险因素 我们基于多个中介平台的统计数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差、及数据缺失问题，进而可能影响到相关数据的准确性；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。