第六章 市场法.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章 市场法,THE MARKET COMPARISON APPROACH,熟悉市场法的基本原理，搜集交易实例和建立价格可比基础。,掌握可比实例的选取、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和比准价格的求取。,目标：,第一节 市场法概述,一、市场法的含义,市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。,本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值,二、市场法的理论依据,市场法的理论依据是经济学中的替代原理。,替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一致的比价关系。,类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相似或相近的房地产。,交易实例：已经发生了交易的房地产。,可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进行比较的交易实例房地产。,三、市场法适用的估价对象和条件,（一）适用对象,住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地,（二）市场法需要具备的条件,估价时点的近期有较多的类似房地产的交易,（三）市场法的其他用途,市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。,第一节 市场法概述,1,搜集交易实例；,2,选取可比实例；,3,对可比实例成交价格进行处理,4,求取比准价格,-,交易情况修正；,-,交易日期修正；,-,房地产状况修正。,要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过,20,，综合调整不得超过,30,。,四,.,步骤：,第一节 市场法概述,一、收集交易实例,大量、全面、完整性,准确、真实性,累计性,多途径性,第二节 搜集交易实例,查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料；,查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息；,查访房地产经办人或交易当事人；,查阅房地产网页；,同行之间相互提供有关信息资料；,其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等,。,二、搜集交易实例的途径,第二节 搜集交易实例,从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。,一、选取可比实例的必要性,第三节 选取可比实例,二、选取可比实例的要求：,（一）数量要求,-310,个,（二）质量要求,1,、与估价对象是类似房地产,同一供求范围内。,与待估房地产的用途。,规模相当。,与待估房地产的建筑结构相同。,档次相同,权属性质相同。,2,、交易类型与交易目的相近。,3,、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近,4,、交易案例是正常交易或可修正为正常。,第三节 选取可比实例,第四节 建立可比基础,统一房地产范围,范围不同的情况,带有债权债务的房地产,含有非房地产成分,房地产实物范围不同,统一付款方式,估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准,例如：一物业合同总价,20,万元，分三期支付，首付,30,，半年后支付,30,，一年后支付,40,，问合同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率,6,，按月付息）。,统一价格单位,统一价格表示单位,统一币种和货币单位；,统一面积内涵和单位；,如：建筑面积下的价格,=,套内建筑面积价格,套内建筑面,积,/,建筑面积,建筑面积下的价格,=,使用面积价格,使用面积,/,建筑面积,平方米下的价格亩下的价格,666.67,平方米下的价格公顷下的价格,10000,平方米下的价格平方英尺下的价格,0.09290304,平方米下的价格坪下的价格,3.30579,例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积,200,，成交总价,80,万元人民币，分三期付款，首期付,16,万元人民币，第二期于半年后付,32,万元人民币，余款,32,万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积,2500,平方英尺，成交总价,15,万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利率为,8,，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为,1,美元,8.3,元人民币）,1,统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则：甲总价,16+32/,（,1+8%,）,0.5+32/,（,1+8%,）,76.422,（万元人民币）乙总价,15(,万美元,),2,统一价格表示单位。甲单价,764220200,3821.1(,元人民币平方米建筑面积,),乙单价,1500002500,60(,美元平方英尺使用面积,),3,统一币种和货币单位。甲单价：,3821,1(,元人民币平方米建筑面积,),乙单价,608.3,498(,元人民币平方英尺使用面积,),4,统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为,1,平方米建筑面积,.75,平方米使用面积，则：甲单价,3821,1(,元人民币平方米建筑面积,),乙单价,4980.75,373,5(,元人民币平方英尺建筑面积,),5,统一面积单位。如果以平方米为基准，由于,1,平方英尺,0.09290304,平方米，则：甲单价,3821,1(,元人民币平方米建筑面积,),乙单价,373.5 0.09290304,4020,3(,元人民币平方米建筑面积,),例：有俩同类物业同时交易，,A,物业使用面积为,100,坪，交易价为,13,万美金；,B,物业建面,900,平方米，人民币总价,288,万元，一年后付。现价 为,50,万元的家具随房屋一并交易，该类物业建使比为,1.3,，,1,美元兑换,6.8,元人民币，年利率,6,，试建立价格比较基础。,一、概念,是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。,二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：,1,、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交易活动。,2,、急于出售、急于购买,.,3,、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。,4,、交易双方或一方有特别的动机或偏好。,5,、特殊交易方式的交易。,6,、未按规则负担交易税费。,7,、相邻房地产的合并交易。,8,、强迫出售或强迫购买的交易,9,、受迷信影响的交易,第五节 交易情况影响修正,三、交易情况修正的方法,:,一般不选,;,不得不选必须修正,;,修正方法为百分率法和差额法。,百分率法,：,可比实例成交价格,1,（,1 s%,）,可比实例的正常市场价格,交易情况修正系数应以,正常市场价格,为基准来确定,差额法：,可比实例的成交价格,交易情况修正额可比实例的正常市场价格,第五节 交易情况影响修正,正常成交价格,-,应由卖方负担的税费,=,卖方实际得到的价格,正常成交价格,+,应由买方负担的税费,=,买方实际付出的价格,例：一宗房地产的正常成交价格为,2500,元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的,7,，买方应缴纳的税费为正常成交价格的,5,，求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。,解：,卖方实际得到的价格,2500,25007,2325(,元平方米,),买方实际付出的价格,2500+2500 5,2625(,元平方米,),第五节 交易情况影响修正,例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方,2625,元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的,7,，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的,5,。求该宗房地产交易的正常成交价格。,解：正常成交价格,+,应由买方负担的税费买方实际付出的,价格,正常成交价格买方实际付出的价格（应由买方缴纳的税费比率）（,+,）,（元,m,）,第五节 交易情况影响修正,在单独考虑交易情况下，比较案例的修正价格为,Va,=,Vc,*100/(),交易情况修正系数应以,正常市场价格,为基准来确定,第五节 交易情况影响修正,第六节 市场状况调整,一、概念：,是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价时点时的价格。,二、方法,：,可比实例在成交日期时的价格,市场状况调整系数,可比实例在估价时点时的价格,交易日期修正系数应以,成交日期时的价格,为基准来确定。,假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为,T,(,当可比实例的价格上涨的，为,+T,；,下跌的，为,T,),，,则：可比实例在成交日期时的价格,（,1T%,）,可比实例在估价时点时的价格,价格指数,法,价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以某个固定时期作为基期的，称为,定基价格指数,；如果是以上一时期作为基期的，称为,环比价格指数,。,例：某宗房地产,2005,年,6,月的价格为,1500,元,/m,2,，,现需要将其调整到,2005,年,9,月。所在区域类似房地产,2005,年,4,月至,10,月的价格指数为,79.6,，,76.7,，,74.7,，,89.2,，,85,，,92.5,，,98.1,（以,2003,年,12,月为,100,）。计算该宗房地产,2005,年,9,月的价格。,解：,1500,（,92.5/74.7,）,=1857.4,（元,/m,2,）,例：,某地区某类房地产,2002,年,4,月至,10,月的价格指数分别为,99,6,，,94,7,，,96,7,，,105.0,，,109.2,，,112.5,，,118.1(,均以上个月为,100),。其中某宗房地产在,2002,年,6,月的价格为,2000,元,m,2,，,计算该房地产,2002,年,10,月的价格。,解：,20001.051.0921.1251.181,3046,.,8(,元,),价格变动率法,采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：,可比实例在成交日期时的价格,（,1,价格变动率）,期数,在估价时点时的价格,采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：,可比实例在成交日期时的价格,（,l,价格变动率,期数）在估价时点时的价格,例：评估某宗房地产,2002,年,9,月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格,3000,元，成交日期,2001,年,10,月末。另调查获知该类房地产价格,2001,年,6,月末至,2002,年,2,月末平均每月比上月上涨,1.5,，,2002,年,2,月末至,2002,年,9,月末平均每月比上月上涨,2,。对该可比实例进行交易日期修正。,解：,3000(1+1.5,),(1+2,),3658(,元,),例：某个可比实例房地产,2005,年,2,月,1,日的价格为,1000,美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨,0.2,。假设人民币与美元的市场汇价,2005,年,2,月,1,日为,1,美元,=8.26,元人民币，,2005,年,10,月,1,日为,1,美元,=8.29,元人民币。对该可比实例修正到,2005,年,10,月,1,日的价格为：,解：,10008.26(1+0.2,),8,8393(,元人民币,),例：某个可比实例房地产,2002,年,2,月,1,日的价格为,1000,美元,m,2,，,该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降,0,5,。假设人民币与美元的市场汇价,2002,年,2,月,1,日为,1,美元,8.26,元人民币，,2002,年,10,月,1,日为,1,美元,8.29,元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到,2002,年,10,月,1,日的价格为：,解：,1000(1,0.5,),8,8.29,7964(,元人民币,),一、房地产状况调整的含义,将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。,（）房地产状况调整的内容,区位状况修正,权益状况修正,实物状况修正,在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。,第七节 房地产状况调整,三、,房地产状况修正的思路,列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；,判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；,将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；,根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。,如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。,四、,房地产状况调整的方法,百分率法：,可比实例在其房地产状况下的价格,房地产状况修正系数在估价对象房地产状况下的价格,差额法：,可比实例在其房地产状况下的价格,房地产状况修正额在估价对象房地产状况下的价格,在百分率法中，房地产状况修正系数应以,估价对象的房地产状况,为基准来确定。,可比实例在其房地产状况下的价格,1,（,1,R%,）,可比实例在估价对象房地产状况下价格,直接比较修正,确定影响房地产状况的因素,确定权重,以估价对象状况为基准，将可比实例的房地产状况逐个因素评分,累计所的分数转化为调整价格的比率,利用比率对可比实例价格进行调整,房地产,状况,权重,估价对象,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,因素,1,f,1,100,因素,2,f,2,100,因素,3,f,3,100,.,.,因素,n-1,f,n-1,100,因素,n,f,n,100,综合,1,100,表达式：,可比实例在其房地产状况下的价格,100/,（）,=,在估价对象房地产状况下的价格,间接比较修正,设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率,。,房地产状况修正注意的问题,可比实例的房地产状况应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。,不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。,第八节 计算比准价格,一、求取可比实例的比准价格,直接比较修正,间接比较修正,（,2,）最终比准价格,算术平均法,将多个修正价格的算术平均值作为比准价格。一般要求各比较案例与待估房地产之间的相似程度较接近，没有大的区别。其计算公式为,V=Vi/n,加权平均,比较案例与待估房地产有较大差异，则需赋予各比较案例的修正价格以不同的权重，然后加权平均，计算比准价格。,V=Vi*,f,i,f,i,=1,中位数,中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。,众数 众数是一组数值中出现次数最多的数值。,其他方法 还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。,三、方法运用举例,例：为评估某写字楼,2005,年,10,月,1,日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了,A,、,B,、,C,三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表：,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,成交价格,5000,元人民币,/m,2,650,美元,/m,2,5500,元人民币,/m,2,成交日期,2005,年,1,月,1,日,2005,年,3,月,1,日,2005,年,7,月,1,日,交易情况,+2%,+5%,-3%,房地产状况,-8%,-4%,+6%,另假设人民币与美元的市场汇价,2005,年,3,月,1,日为,1,：,8.5,，,2005,年,10,月,1,日为,1,：,8.3,；该类写字楼以人民币为基准的市场价格,2005,年,1,月,1,日至,2005,年月,1,日基本保持不变，,2005,年,2,月,1,日至,2005,年,5,月,1,日平均每月比上月下降,1%,，以后平均每月比上月上升,0.5%,。试利用上述资料估算该写字楼,2005,年,10,月,1,日的正常市场价格。,解：,1,、计算公式：,比准价格可比实例价格,交易情况修正系数,交易日期修正系数,房地产状况修正系数,2,、比准价格,V,A,：,5000100/,（,100+2,）,（,1-1%,）,3,（,1+0.5%,）,5,100/,（,100-8,）,=5300.51,（,元人民币,/m,2,）,3,、,比准价格,V,B,：,650,8.4 100/,（,100+5,）,（,1-1%,）,2,（,1+0.5%,）,5,100/,（,100-4,）,=5442.93,（元人民币,/m,2,）,4,、,比准价格,V,C,：,5500100/,（,100-3,）,（,1+0.5%,）,3,100/,（,100+6,）,=5429.79,（元人民币,/m,2,）,5,、估价对象单价,（,5300.51,+,5442.93,+,5429.79,）,3=5391,（元人民币,/m,2,）,例：估价对象是城市规划为住宅区的一块空地，土地面积为,45900m,2,，,评估该土地在,2004,年,7,月的市场价值。可比实例的有关资料如下：,1.,可比实例成交价格和成交日期,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,成交价格,2400,元,/m,2,2040,元,/m,2,2900,元,/m,2,成交日期,2004.4,2004.3,2004.5,2.,交易情况分析：,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,交易情况,0,-2%,+1%,3.2004,年,3,月至,7,月的 价格指数,月份,3,4,5,6,7,价格指数,100.3,92.4,106.8,98.6,109.0,4.,房地产状况比较结果：,房地产状况,权重,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,因素,1,0.5,80,100,105,因素,2,0.3,120,110,100,因素,3,0.2,100,100,120,A,首付,15,万，时隔半年再付,15,万，余款,1,年后付清，利率,5%,。,B,，,C,为一次性付款。,市场价格,2003,年逐月上涨,1.5%,，,2004,年逐月上涨,0.8%,。,评估房地产于,2004,年,5,月,1,日的价格。,项目,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,建筑面积,101.1m,2,120.3m,2,968.8,平方英尺,成交价格,48.5,万,4980,元,/m,2,48.6,万,成交日期,2003.10.1,2003.8.1,2004.3.1,交易情况,-5%,0%,+2%,房地产状况,+2%,0%,+2%,例：基本情况与项目修正情况,待估房地产,A,为一住宅。今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似房地产作为比较案例（,B,、,C,、,D,、,E,），,待估房地产与四宗比较案例房地产的基本情况及有关项目修正情况见,表,1,。,价格指数自年月以来，每月平均上涨。房地产资本化率为,7.5,求宗房地产在年月的比准价格。,容积率,1,2,3,4,5,修正系数,1.0,1.8,2.0,2.2,2.5,解：,项目修正,交易情况修正,各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交易情况条件指数均为。,时间差异修正,根据年月以来的房地产价格指数，各比较案例交易日期之条件指数为：,案例：（）,12,112.68%,案例：（）,案例：（）,案例：（）,土地使用权年期修正,因、正比较案例与待估房地产之土地使用,年期相同，故不作修正；宗比较案例修正系数计算如,下：,案例：,（,1+r),50,/,（,1+r),40,1.0302,容积率修正,由不同容积率下的条件指数，可对容积率进行直接修正：,案例、：,1.8,1.8,；,案例：,1.8,2.0,；,案例：,1.8,2.2,。,区域因素修正,各比较案例房地产区域因素和个别因素条件指数可由表资料,求得：,案例：（）；,案例：（）；,案例：（）；,案例：（）。,个别因素修正,与区域因素修正相似：,案例：（）；,案例：（）；,案例：（）；,案例：（）。,修正价格计算（见表）,试算价格比较,经分析,各比较案例房地产价格与待估房地产间的替代性较一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计算试算价格。,（,1250.26,1231.99,1216.6,1205.28,）,1226.03,（元,），取整为,1226,元,。,根据以上计算，可知待估房地产在,2000,年,10,月的市场价值为,1226,元,。,