房地产-挖潜城中村改造：要素红利与真实需求.pdf

证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 09 月月 04 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）挖潜城中村改造：要素红利与真实需求挖潜城中村改造：要素红利与真实需求 城市新城外拓减速，核心区优质改善城市新城外拓减速，核心区优质改善楼盘楼盘为城市真实需求，城中村改造迫在为城市真实需求，城中村改造迫在眉睫眉睫。1）过去因农地征收价格低，城市发展倾向于“摊大饼”式建设新城，老城改造往往被忽略，遗留棚户区、老旧小区、城中村三大类“顽疾”。2）虽然三者形成原因、土地性质、房屋产权等存在不同，但本质上都是土地资源没有被充分开发利用。3）当前城市外拓速度放缓，郊区存库高企、去化拉长，部分城市也面临刚需盘供给过量问题，城市居民的真实住房需求是核心区高品质住宅。只有盘活城区存量土地、提升土地利用效率，才能匹配真实需求，实施城中村改造迫在眉睫。广深城中村规模大、开发强度高，京沪杭等城市城中村主要位于外围区域，广深城中村规模大、开发强度高，京沪杭等城市城中村主要位于外围区域，我们我们测算测算 21 个超大特大城市待改造城中村规模约个超大特大城市待改造城中村规模约 10 亿平。亿平。各城市城中村规模、区位分布、开发力度存在差异，1）从开发强度来看，广深城中村体量较大，单村规模大、开发强度高（表现为建筑密度大、高容积率），其余城市规模、开发强度均低于广深。2）从区域分布来看，北京、上海、杭州、南京、成都等城市城中村主要分布在城市外围，核心区城中村改造基本结束，主要原因是城市外拓过程中政府强势，且城中村开发强度低，改造相对容易；武汉、济南城中村位于中心城区比例不低。3）从规模来看，深圳、广州城中村建面约 2 亿平；武汉城中村占地面积 2 亿平，按 0.9 容积率推算建面约 1.8 亿平。未公布城中村建面的城市，我们采用：城区人口*自建房比例*人均居住面积方法进行测算，21 个超大特大城市城中村面积合计约 10 亿平。城中村改造前后土地增值空间决定项目难易程度，如何分配项目利润至各方城中村改造前后土地增值空间决定项目难易程度，如何分配项目利润至各方主体影响项目推进速度。主体影响项目推进速度。城中村改造、棚户区改造和老旧小区改造的本质是将低效开发的土地重新开发利用，发挥更大价值，并将增值收益以合理的方式分配给各个利益参与主体，包括原住居民、地方政府、做地主体、房企等。1）城中村改造环节主要包括片区评估规划设计土地开发整理土地出让土地二级开发，改造前后的土地增值收益是城中村改造的最大推动力，增值空间决定项目推进的难易程度，如果原地块开发强度低，则项目推进较为容易；改造后土地使用率越高，如住宅比例越高、容积率越高，则推进较为容易，但该过程需平衡好负外部性，即土地绅士化过程不利于城市中长期经济增长，重视项目效益的同时满足公益性。2）增值空间由项目规划方案、拆迁成本、地块是否流拍（本质是改造后地块是否对应有效需求）决定。3）增值空间天花板确定后，如何分配利润直接影响项目推进速度，需要设计合理的流程和激励机制，保障参与方的风险和收益匹配。城中村商业模式打通亟需相关政策突破，主要在于资金、规划调整、拆迁标城中村商业模式打通亟需相关政策突破，主要在于资金、规划调整、拆迁标准等方面，预计每年带来约准等方面，预计每年带来约 9000 亿地产投资亿地产投资，带动，带动 1.7 万亿商品房销售。万亿商品房销售。我们预计后续相关政策出台主要围绕如何跑通城中村改造商业模式，唯有跑通新模式，才有资金进入的空间，政策方向包括 1）降低城中村一级土地整理成本，降低拆迁成本；2）降低项目摩擦成本，如审批要求，单独出台相关规划政策等；3）提高项目二级开发收益，探索土地是否可调整规划，提高容积率、调整商住比等；4）完善资金配套政策。通过测算城中村改造各环节现金流，我们预计城中村改造每年能带来约 9000 亿地产投资，带动 1.7 万亿商品房销售。本轮城中村改造与棚改核心区别在于，是否投入过量流动性刺激市场。本轮城中村改造与棚改核心区别在于，是否投入过量流动性刺激市场。市场普遍认为本轮城中村改造与棚改不同之处在于土地性质、拆建比例、补偿方式、资金来源等等，但如果以满足居民有效需求，提高要素资源配置效率角度来看，我们认为城中村改造与棚改并无本质区别，都是为了提高土地利用效率，满足城市居民提升居住环境、完善配套等需求。本轮城中村改造与棚改核心区别在于是否投入过量流动性刺激市场，这也是后续政策最主要的关注点。建议重点关注越秀地产、招商蛇口、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团等。风险提示：风险提示：配套政策力度不及预期，市场超预期下行，测算假设有不确定性。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)111 0.01 总市值(亿元)14,910.32 1.64 流通市值(亿元)14,042.15 2.00 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-5.4%-8.8%-8.5%相对表现-0.3%-0.7%-2.3%相关研究报相关研究报告告 房地产行业重大事项点评：用新发展模式理解城中村改造 2023-07-23 -17%-8%0%9%22/0922/1123/0123/0423/0623/082022-09-022023-09-01房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 投资主题投资主题 报告亮点报告亮点 棚户区、老旧小区、城中村是“摊大饼”式城市发展的产物，尽管形成原因、土地性质、房屋产权、建筑状态等存在不同，但三者本质都是土地资源没有被充分开发利用。城市外拓速度放缓，超前卖地与产业人口兑现错配，郊区库存高企、去化周期拉长，城市居民的真实住房需求是核心区的高品质住宅，实施城中村改造是满足真实需求的重要方式。广深城中村建筑密度较大，京沪等城市主要为城郊村。广深城中村建筑密度较大，京沪等城市主要为城郊村。21 个超大特大城市城中村规模、分布和开发力度各有不同，可主要分为三类：1）广深等珠三角城市城中村体量大（均为 2 亿平）、单村规模大以及开发力度大，主因很早就有城中村产业以及宗族影响力强。2）其余城市建筑密度及开发力度均低于广深。北京、上海、杭州、南京以及成都等城中村主要分布外围区域，主城区城中村基本改造结束，且城中村建设密度低，改造相对容易。3）二线城市武汉、济南城中村规模较大，且位于中心城区比例不低，但开发力度一般。城中村改造前后土地增值空间决定项目难易程度城中村改造前后土地增值空间决定项目难易程度，如何分配项目利润至各方，如何分配项目利润至各方主体影响项目推进速度。主体影响项目推进速度。1）增值空间决定项目推进的难易程度，如果原地块开发强度低，则项目推进较为容易；如果改造后土地使用率越高，如住宅比例越高、容积率越高，则推进较为容易。该过程要平衡好负外部性，即土地绅士化过程不利于城市中长期经济增长。2）增值空间天花板确定后，如何分配利润直接影响项目推进速度，需要设计合理的流程和激励机制，保障参与方的风险和收益匹配。本轮城中村改造面临土储增值预期不再，市场供需关系发生变化的情况，难本轮城中村改造面临土储增值预期不再，市场供需关系发生变化的情况，难以再注入流动性刺激地产周期上行。以再注入流动性刺激地产周期上行。市场普遍认为本轮城中村改造与棚改不同之处在于土地性质、拆建比例、补偿方式、资金来源等等，我们认为城中村改造与棚改并无本质区别，都是为了提高土地利用效率，满足城市居民提升居住环境、完善配套等需求。而本轮城中村改造与棚改核心区别在于是否投入过量流动性刺激市场，在当前土储增值预期不再、市场供需关系逆转的情况下，城中村改造很难再注入流动性刺激地产周期上行。投资逻辑投资逻辑 当前城市面临郊区库存高企、刚需盘供给过剩问题，新城外拓减速，城中村改造是盘活存量、提升土地利用效率，匹配城市有效需求的关键，预计城中村改造为地产行业高质量发展重点方向，我们测算 21 个超大特大城市城中村面积约 10 亿平，每年带来约 9000 亿地产投资，带动 1.7 万亿商品房销售。城中村改造前后土地增值空间决定项目推进的难易程度，当前城中村改造商业模式尚未跑通，主要难点在于项目增值空间受规划方案、拆迁成本、地块是否流拍（本质是改造后地块是否对应有效需求）限制，亟需配套政策突破，唯有跑通新模式，才有资金进入的空间。我们认为城中村改造对房企资金实力、综合开发运营能力、城市深耕经验、旧改项目经验均有较高要求，建议重点关注越秀地产、招商蛇口、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团等。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目目 录录 一、一、城区外拓减速，超大特大城市进入挖潜市内土地价值的阶段城区外拓减速，超大特大城市进入挖潜市内土地价值的阶段.6（一）过去城市更注重征用低价农地摊大饼发展，忽略老城改造.6（二）广深城中村建筑密度较大，京沪等城市主要为城郊村.9（三）超大特大城市待改造城中村规模约为 10 亿平.13（四）核心区域高品质住宅成为当前真实需求，城中村改造迫在眉睫.14 二、二、城中村改造的难点在于如何最大化土地增值收益且完善收益分配机制城中村改造的难点在于如何最大化土地增值收益且完善收益分配机制.17（一）土地增值收益是城中村改造的最大推动力.17（二）明确土地增值收益、控制拆迁成本、土地出让风险是城中村项目三大难点.18（三）城中村改造的核心是一级土地整理，拆迁能力和低成本资金是关键.22（四）高强度开发的城中村更多进行改造，而非拆迁.24 三、三、政策亟需突破，预计每年带动近万亿地产投资政策亟需突破，预计每年带动近万亿地产投资.26（一）城中村商业模式打通亟需相关政策突破.26（二）城中村改造每年能带动约 9300 亿地产投资，1.67 万亿商品房销售金额.27 四、四、城中村改造与上轮棚改的核心区别：是否投入过量流动性刺激市场城中村改造与上轮棚改的核心区别：是否投入过量流动性刺激市场.30 五、五、投资建议投资建议.32 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表目录图表目录 图表 1 我国建成区经历快速扩张，近年增速明显下滑.6 图表 2 武汉建成区已扩张至 1198 平方公里，但仍留有较大规模城中村.6 图表 3 北京望坛棚户区.7 图表 4 典型老旧小区现状.7 图表 5 开发力度一般的城中村，基本为 1-3 层.7 图表 6 广深城中村开发力度大，分布紧凑且楼层高.7 图表 7 大冲村改造前建筑密集.8 图表 8 改造前大冲村厂房、商铺等集体物业占总建面 38%.8 图表 9 老旧小区、棚户区和城中村存在明显差异.8 图表 10 按规模、区位分布和开发力度可将城中村主要分为三类.9 图表 11 广州市城中村占建成区总面积的 38.7%，聚集在工厂周围.10 图表 12 深圳城中村主要分布在宝安、龙岗等周边区域地铁沿线.10 图表 13 深圳占地面积仅 1997 平方公里.11 图表 14 深圳 50%住房由城中村自建房提供.11 图表 15 广州市某村集体土地分布零散.11 图表 16 2020 年上海城中村分布在主城区外围.12 图表 17 上海外环内仅少数城中村.12 图表 18 2016 年末至 2021 年杭州完成 246 个城中村改造，主要集中于主城区.13 图表 19 21 个超大特大城市城中村面积合计约 10 亿平.14 图表 20 北京郊区新房库存占比 73%.15 图表 21 多数郊区去化周期高于 20 个月.15 图表 22 近年北京热门楼盘均来自棚改或城中村改造项目.15 图表 23 广东城中村电线暴露杂乱，存在安全隐患.16 图表 24 统租方式改造的城中村线路规整，界面改善.16 图表 25 城中村改造环节包括片区评估-规划设计-土地开发整理-土地出让-二级开发 17 图表 26 深圳上沙村开发强度较大.19 图表 27 项目公司为品牌房企与村集体资本合资开发.19 图表 28 过去项目由俊发集团、灿辉国际、村集体联合操盘.20 图表 29 项目商品住宅体量占比不到 20%.20 图表 30 徐泾老集镇项目主要收益约 100 亿元.20 图表 31 上海红旗村改造项目一级土地整理约 2 年.21 图表 32 上海城中村改造项目大多分布在外郊环.21 图表 33 2022 年以来部分城市城中村改造地块流拍.21 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 5 图表 34 政府主导下，房企为政府垫资并提供拆迁服务.22 图表 35 测算大冲村改造项目住宅销售金额约 869 亿元.23 图表 36 深圳南布社区采用“整体统筹”方式破解钉子户引发的高拆迁成本困局.23 图表 37 统租房模式中地方国企主要成本为支付包租租金、城中村改造成本.24 图表 38 白芒村附近的百旺公寓租金坪效约 40-65 元/平/月，低于白芒村包租租金.25 图表 39 我们预计后续政策出台主要围绕如何跑通城中村改造商业模式.26 图表 40 城中村改造每年拆迁面积 1.2 亿平，新建面积 2.4 亿平.27 图表 41 一级土地收入出让收入约 8500 亿元.28 图表 42 城中村改造带动地产销售约 1.7 万亿/年.28 图表 43 城中村改造带动地产投资约 9300 亿/年.29 图表 44 上一轮棚改为行业注入大量流动性.30 图表 45 2010-2018 年地产行业负债率快速增长.30 图表 46 2021 年以来 100 大中城市土地成交面积大幅下滑.31 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 6 一、一、城区外拓减速，超大特大城市进入挖潜市内土地价值的阶段城区外拓减速，超大特大城市进入挖潜市内土地价值的阶段（一）（一）过去城市更注重征用低价农地摊大饼发展，忽略老城改造过去城市更注重征用低价农地摊大饼发展，忽略老城改造 我国快速城市化进程中，因农地征收价格较低、新片区开发效率高，城市发展以摊大饼我国快速城市化进程中，因农地征收价格较低、新片区开发效率高，城市发展以摊大饼式开拓外围为主，老城改造被忽视。式开拓外围为主，老城改造被忽视。1）过去城市产业快速发展、人口急剧膨胀，原城区土地无法承载相应需求，亟需提升土地利用效率或开辟增量空间。2）由于农村征地价格较低，且新片区开发速度更快、效率更高，相比之下，老城区人口密度更大、拆迁成本高、开发难度大且周期长，城市发展往往选择快速向外围拓展，通过建设新城提供增量土地。老城区改造被搁置甚至忽视，长此以往便形成棚户区以及老旧小区。3）在摊大饼式外拓过程中，因农业用地价格远低于宅基地，土地征收以农业用地为主，剩下的宅基地被城区包围，由此留下了城中村。4）以武汉为例，2021 年武汉建成区面积为 885 平方公里，新城规划面积达 719 平方公里，形成东西湖、汉南、蔡甸等 6 个新城区。相比大规模的新城建设，武汉老城区改造进度则较为落后，中心城区仍有大量城中村，约占中心城区土地面积 1/4。图表图表 1 我国建成区经历快速扩张，近年增速明显我国建成区经历快速扩张，近年增速明显下滑下滑 资料来源：Wind，华创证券 图表图表 2 武汉建成区已扩张至武汉建成区已扩张至 1198 平方公里平方公里，但仍留有较大规模城中村，但仍留有较大规模城中村 资料来源：HANS汉声 0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020我国建成区面积增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 7 目前超大特大城市存在三大类目前超大特大城市存在三大类“顽疾顽疾”：棚户区、老旧小区和城中村。：棚户区、老旧小区和城中村。1）棚户区土地性质为国有建设用地，主要是由城市发展进程中规划不合理、政策监管缺失产生的自建加建住房以及因单位效益不好，逐渐失修失管的集体宿舍演变而来。2）老旧小区主要指 2000年底前建成的小区，面临市政配套设施不完善、社区服务设施不健全等问题，老旧小区长期存在，不断会有小区因楼龄过长、配套设施跟不上居民需求变成老旧小区。3）城中村则是城市化快速推进的过程中，城市空间迅速向周围城郊农村扩张，农业用地征收成本比宅基地更低，其被征收后，剩下的农民宅基地、公共设施用地、经营用地被城市包围后形成的城市中的农村聚落，其土地性质仍为村集体建设用地。图表图表 3 北京望坛棚北京望坛棚户区户区 图表图表 4 典型老旧小区现状典型老旧小区现状 资料来源：北京日报 资料来源：自如网 图表图表 5 开发力度一般的城中村，基本为开发力度一般的城中村，基本为 1-3 层层 图表图表 6 广深城中村开发力度大，分布紧凑且楼层高广深城中村开发力度大，分布紧凑且楼层高 资料来源：南京摩天汉 资料来源：REAL更新 三者形成原因各不相同，但本质上都是土地资源没有被充分开发利用。三者形成原因各不相同，但本质上都是土地资源没有被充分开发利用。1）棚户区、老旧小区和城中村，往往都处于老城区内，均面临相同的问题：房屋密度过大、存在消防等严重安全隐患，基础设施配套缺乏，环境卫生脏乱差。尤其是规划不合理、建设不合规、地块分散、产权主体复杂等历史问题。但问题本质都是土地使用效率较低，可以通过改变建筑形态满足真实需求，带来土地使用效率的提升。2）但其中一部分当前也在发挥着重要功能，广深等珠三角城市城中村往往密度大、楼层高、聚集在产业周围，房租低廉，容纳了大量低收入群体，虽然存在一定的安全和城市界面方面的负外部性，但区域土地使用效率已达较高水平。以深圳大冲村为例，紧邻科技城，占地面积约 69 万平，改造前建筑面积 106.3 万平，容积率为 1.5，容纳了 6.9 万外来人口，占村常住人口 98.5%，人 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 8 均居住面积仅 8.4 平。此外大冲村拥有大量集体物业，包括厂房、商铺、办公楼，合计占总建筑面积 38%，改造前年租金收入可达 6000 万。图表图表 7 大冲村改造前建筑密集大冲村改造前建筑密集 资料来源：广东省自然资源厅 图表图表 8 改造前大冲村厂房、商铺等集体物业占总建面改造前大冲村厂房、商铺等集体物业占总建面 38%类别类别 建筑面积（万平）建筑面积（万平）所占比例所占比例 居住建筑 59.59 56%工业建筑 19.86 19%商业建筑 18.94 18%办公建筑 1.15 1%配套建筑 0.29 0%其他建筑 6.48 6%合计 106.31 资料来源：深圳市城规院深圳市南山区大冲村改造专项规划，华创证券 相比棚户区和老旧小区，城中村为农村集体用地且单户建筑面积更大。相比棚户区和老旧小区，城中村为农村集体用地且单户建筑面积更大。1）棚户区和老旧小区土地性质均为国有建设用地，城中村土地性质是农村集体土地，虽然在使用上看似差异不大，但城中村房屋主要是小产权房，不具备转让属性。2）老旧小区多数只是建设年限较久的板块或者塔楼，往往容积率高于棚户区，改造难度更大。3）由于城乡二元制，城中村没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，相比城市其房屋建设制度及管理较宽松，加上产业、就业非农化，城中村主要收入为房租，刺激村民私下加建房屋，导致城中村单户建筑面积比棚户区和老旧小区更大。图表图表 9 老旧小区、棚户老旧小区、棚户区和城中村存在明显差异区和城中村存在明显差异 老旧小区老旧小区 棚户区棚户区 城中村城中村 土地性质土地性质 国有建设用地 国有建设用地 农村集体土地 房屋产权房屋产权 大产权为主 大产权为主 小产权为主 房屋流通程度房屋流通程度 高，一般可正常买卖 高，一般可正常买卖 极低，在村集体内流转，无法对外卖出和转让 管理状况管理状况 居委会正常管理 失管失修 农村自治，受管理程度低 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 9 房屋状况房屋状况 外观较老旧，可正常居住 存在安全隐患、界面混乱等 存在安全隐患、界面混乱等 违建程度违建程度 一般没有 较高 最高 容积率容积率 中等 较低 较高 资料来源：华创证券整理 （二）（二）广深城中村建筑密度较大，京沪等城市主要为城郊村广深城中村建筑密度较大，京沪等城市主要为城郊村 由于城市自身特征、发展历程以及城市化进程速度不同，由于城市自身特征、发展历程以及城市化进程速度不同，各城市各城市城中村规模、区位分布城中村规模、区位分布和开发力度也呈现不同状态，大体可以分为三类。和开发力度也呈现不同状态，大体可以分为三类。1）广深等珠三角城市城中村体量大、单村规模大以及开发力度大，主因很早就有城中村产业以及宗族影响力强。2）其余城市建筑密度及开发力度低于广深。北京、上海、杭州、南京以及成都等城中村主要分布外围区域，主城区城中村基本改造结束，主要由于政府的强势程度和执行力较大，城中村建筑密度低，改造相对容易。3）二线城市武汉、济南城中村规模较大，且位于中心城区比例不低。图表图表 10 按规模、区位分布和开发力度可将城中村主要分为三类按规模、区位分布和开发力度可将城中村主要分为三类 典型城市典型城市 地区地区 规模规模 楼层楼层 开发力度开发力度 区位分布区位分布 深圳、广州 东莞、佛山 珠三角 大 高（7-8 层起步）大 紧密围绕劳动密集型产业，除深圳外，其余城市中心城区仍有大量城中村 北京、上海、杭州、南京、成都等 北京、成都、长三角 中等 低（基本 1-3 层）较低 中心城区外围、郊区 武汉、济南等 中部、北方、西部 较大 低（基本 1-2 层）低 中心城区、外围、郊区 资料来源：华创证券整理 广深城中村规模最大，建筑面积均在广深城中村规模最大，建筑面积均在 2 亿平左右。亿平左右。1）改革开放后，广深等珠三角城市扩张难以跟上产业人口急剧增长，城中村宅地疯狂扩建，以此满足大量对低廉租赁住房的需求。目前广深城中村规模最大，建筑面积均为 2 亿平左右。2）广州有 297 条城中村，占建成区面积 38.7%，主要分布在中心四区（荔湾、越秀、海珠、天河）。主因广东村集体宗族影响力较强，在面对地方政府有极强博弈能力，使得广州很多主城区城中村难以被拆除。深圳有 1746 条城中村，大量主城区城中村在房价快速上涨前进行改造，特区内罗湖、福田、南山和盐田四区城中村较少，宝安、龙岗等工业区域仍集聚大量城中村。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 10 图表图表 11 广州市城中村占广州市城中村占建成区建成区总面积的总面积的 38.7%，聚集在工厂周围，聚集在工厂周围 资料来源：广州市规划和自然资源局 图表图表 12 深圳城中村主要分布在宝安、龙岗等周边区域地铁沿线深圳城中村主要分布在宝安、龙岗等周边区域地铁沿线 资料来源：珊瑚数据 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 11 广深城中村开发强度大，但土地分散制约部分村产业发展，利用效率仍存在一定提升空广深城中村开发强度大，但土地分散制约部分村产业发展，利用效率仍存在一定提升空间。间。1）广深城中村开发强度大，宗族影响力强，导致拆迁成本高。如深圳土地资源缺乏，城中村单栋建筑 7-8 层起步，承担着重要的住房保障职能，2022 年常住人口 1766 万人，据推算其中 75%的人口居住在城中村。部分城中村拥有厂房、写字楼等大量集体物业。广州城中村容纳了全市 25%的公司企业、24%的产业园区，个别位于中心城区的城中村年户均分红可达 86 万元。2）但村集体物业用地零散，有不少“插花地”和“夹心地”，限制产业发展转型，且部分区位优越的城中村以附加值较低的初级制造业为主，产出效益较低，利用效率存在较大提升空间。如天河石牌村电脑市场、中大布匹批发市场、里仁洞淘宝村等。图表图表 13 深圳占地面积仅深圳占地面积仅 1997 平方公里平方公里 图表图表 14 深圳深圳 50%住房由城中村自建房提供住房由城中村自建房提供 资料来源：Wind,华创证券 资料来源：珊瑚数据，华创证券 图表图表 15 广州市某村集体土地分布零散广州市某村集体土地分布零散 资料来源：窦飞宇等广州市城中村集体物业产业转型发展策略 城中村私人自建房,49.50%各类配套宿舍,16.50%商品住房,16.20%保障性住房,5.60%其他住房,12.20%房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 12 北京上海中心城区城中村已随城市化进程北京上海中心城区城中村已随城市化进程基本基本改造完成，目前城中村主要集中在中心城改造完成，目前城中村主要集中在中心城区边缘。区边缘。1）北京上海农村建设用地开发力度较低，城市扩张过程中拆迁难度相对较低，所以城区内城中村数量相对较少，当前多数城中村实际为城郊村。2）目前上海城中村主要分布在中心城区周边及远郊新城，该部分体量较大。由于上海乡村自建房建设管理较为严格，违章建筑较少，城中村大部分为 2-3 层，开发力度不高。3）北京城中村数量和面积高于上海，奥运会从 2004 年开始对四环以内的城中村进行更新整治，目前四环内城中村基本改造完成，四到六环为城中村最为集中的地区，如朝阳的豆各庄乡，金盏乡，孙河乡等。部分村落拥有厂房等集体物业，自建房密度大，甚至加建至 5-6 层。图表图表 16 2020 年年上海城中村分布在主城区上海城中村分布在主城区外围外围 图表图表 17 上海外环内仅少数城中村上海外环内仅少数城中村 资料来源：地理监测云平台 资料来源：楼市独家（注：外环外城中村仅标注个别）二线城市武汉、济南城中村规模较大，且位于中心城区的比例不低；杭州、南京以及成二线城市武汉、济南城中村规模较大，且位于中心城区的比例不低；杭州、南京以及成都基本完成主城区城中村改造。都基本完成主城区城中村改造。1）很多二线城市村镇产业不发达，其城中村更多是以建筑面积较低的宅基地存在，主要是城市扩张过程中政府未拆迁。2）武汉市城中村所占的土地面积达 2 亿平，约占中心城区土地面积的 1/4，其质量普遍不高、秩序混乱。截止2022 年，济南仅主城区内城中村宅基地占地面积达 2370 万平，其建筑面积更大。3）杭州、南京和成都财政实力较强、均在政府主导下，积极推进城中村改造，目前主城区城中村改造基本完成，剩余大量分布在外围区域。城镇城镇城中村城中村工交建工交建设用地设用地 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 13 图表图表 18 2016 年末至年末至 2021 年杭州完成年杭州完成 246 个城中村改造，主要集中于主城区个城中村改造，主要集中于主城区 资料来源：杭州规划 （三）（三）超大特大城市待改造城中村规模约为超大特大城市待改造城中村规模约为 10 亿平亿平 21 个超大特大城市城中村面积合计约个超大特大城市城中村面积合计约 10 亿平。亿平。1）根据第七次全国人口普查公告显示，2020 年我国共有 7 个超大城市（城区常住人口 1000 万以上的城市），分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；14 个特大城市（城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的城市），分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。2）其中据珊瑚数据显示，深圳城中村建筑面积约 2 亿平；根据广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）公布城中村改造目标，假设其容积率约 1.5，广州城中村面积至少在 2.2 亿平以上；武汉城中村占地面积 2 亿平，考虑到开发程度，假设其容积率为 0.9，则建筑面积为 1.8 亿平；济南城中仅宅基地面积为 3650 万平，假设容积率为 1.2，建筑面积为 4380 万平。3）其余城市未公布具体城中村建筑面积，我们采用以下方法进行测算：城中村面积=城区人口*自建房比例*人均居住面积，并将结果与每个城市实际改造进度和地区分布进行核验。4）综合来看，21 个超大特大城市城中村面积合计约 10 亿平；部分城市如天津，还拥有一定体量棚户区；21 个城市老旧小区面积约 4 亿平。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 14 图表图表 19 21 个超大特大城市城中村面积合计约个超大特大城市城中村面积合计约 10 亿平亿平 城市规模城市规模 城市城市 城区人口城区人口 (万人万人)自建住房自建住房/总面积总面积 人均住房面积人均住房面积（人（人/平）平）城中村面积测算城中村面积测算（万平）（万平）老旧小区面积老旧小区面积（2000前建的前建的住房）住房）超大城市超大城市 上海 1987 2%30 1205 2041 北京 1775 3%33 1598 1608 深圳 1744-20000 6092 重庆 1634 4%34 2183 872 广州 1488-22000 6092 成都 1334 4%35 2019 857 天津 1093 2%34 872 882 特大城市特大城市 武汉 995-18000 2474 东莞 956 11%34 3596 6092 西安 928 9%43 3618 1014 杭州 874 7%46 2794 509 佛山 854 19%35 5670 874 南京 791 5%41 1485 3782 沈阳 707 2%36 477 615 青岛 601 11%33 2131 635 济南 588-4380 551 长沙 555 10%41 2389 409 哈尔滨 550 2%35 437 514 郑州 534 4%40 828 471 昆明 534 16%43 3695 907 大连 521 6%30 906 578 合计合计 21043-102282 37871 资料来源：各城市统计局，第七次全国人口普查，李卉武汉、长沙、成都城中村更新经验及启示，济南市人民政府网，珊瑚数据，广州市政府，华创证券测算 （四）（四）核心区域高品质住宅成为当前真实需求，城中村改造迫在眉睫核心区域高品质住宅成为当前真实需求，城中村改造迫在眉睫 城市外拓速度放缓，超前卖地与产业人口兑现错配。城市外拓速度放缓，超前卖地与产业人口兑现错配。城市过去的发展模式是卖地谋发展，政府通过出让郊区地块、筹集资金、发展产业，实现城市产业人口快速扩张与新城建设。但该模式下土地超前过量出让，产业人口兑现不及预期，导致郊区库存量较高，土地出让艰难，城市向郊区外拓速度放缓。截至 2023 年 5 月，北京郊区新房库存占城市新房总库存 73%，怀柔、平谷、密云多个产业支撑较弱的远郊区去化周期甚至在 35 个月以上。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 15 图表图表 20 北京郊区新房库存占比北京郊区新房库存占比 73%图表图表 21 多数郊区去化周期高于多数郊区去化周期高于 20 个月个月 资料来源：克而瑞，华创证券 注：截止2023年5月底 资料来源：克而瑞，华创证券 注：截止2023年5月底 当前城市居民真实的住房需求在于核心区优质住宅，城中村改造是当下当前城市居民真实的住房需求在于核心区优质住宅，城中村改造是当下重要重要题路径。题路径。1）居民对优质改善盘的真实需求在市区，并非郊区。居民对优质改善盘的真实需求在市区，并非郊区。一线城市无论新房还是二手房，刚需盘比例均过高，核心区改善盘稀缺，加上核心区土地开发趋近饱和，盘活存量用地是重要解题路径，进行城中村改造可满足大量真实需求。近年北京热门改善盘基本来自棚改或城中村改造项目，如天坛府和永定府，位于东城区二环，由地坛棚户区改造而来。虽21-23 年市场销售下行压力加大，但城市核心区改善盘一直为真实有效需求，热度极高。天坛府五期 2023 年开盘，仅 15 分钟售罄；位于海淀核心区的融创学府壹号院，项目总计 900 户，开盘当日去化达 91%。2）城区内居住条件较差的居民，也有较强的改善需求。）城区内居住条件较差的居民，也有较强的改善需求。如北京望坛棚户区改造前环境脏乱难治、安全隐患严重，居民改善意愿强烈，原籍 5700余户，77%居民选择回迁安置，且项目推进较为顺畅，启动征收仅一年，签约率超 98%。真实存在的改善需求不仅能加速进展，缩短项目周期，而且居民也愿意为其支付部分成本，使项目更易实现资金平衡。如北京劲松一区 114 号楼，虽位置较好，却为墙体开裂、漏水严重的 D 级危楼，每户出资 6-7 万元，通过四方共担的方式实现拆除重建、原址回迁，从前期到竣工交付仅 42 个月。图表图表 22 近年北京热门楼盘均来自棚改或城中村改造项目近年北京热门楼盘均来自棚改或城中村改造项目 开盘年份开盘年份 楼盘楼盘 区位区位 户型户型 地块来源地块来源 2021 年 北京城建 天坛府 东城二环 7-10 层低密洋房 60-135 一至三居；150-260 三至四居；东城区望坛棚户区改造项目 2022 年 永定府 东城二环 6-8 层小高层 60 1 居；90 3 居；140 4 居；东城区望坛棚户区改造项目 2022 年 融创学府壹号院 海淀核心区 低密度洋房 130-275 海淀镇树村棚户区改造项目 2022 年 中建壹品 学府公馆 海淀核心区 高品质改善型住宅 123-219 海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目 2023 年 中信城五期 西城二环 169-235 3 居；265 4 居；大吉危改小区 6 号地 资料来源：房天下，克而瑞，华创证券 丰台区,130朝阳区,117石景山区,39海淀区,44东城区,9西城区,2门头沟区,76房山区,111顺义区,178通州区,103昌平区,129大兴区,125怀柔区,51平谷区,59密云区,54延庆区,122023年5月底各区新房库存（万方）05101520253035404550丰台区朝阳区石景山区海淀区东城区西城区门头沟区房山区顺义区通州区昌平区大兴区怀柔区平谷区密云区延庆区2023年5月底各区库存去化周期（月）中心区域近郊区远郊区 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 16 城中村改造产生较强的正外部性：保障低收入群体安全生活，改善城市界面，实现城市城中村改造产生较强的正外部性：保障低收入群体安全生活，改善城市界面，实现城市长期健康发展。长期健康发展。1）实施城中村改造是通过对要素资源重新配置，满足居民长期对市区内优质住宅的需求，是当下释放真实有效需求的重要方式。2）除此之外，城中村改造注重保障性租赁住房的供给，给城市低收入群体提供长期健康、安全且较为低廉的生活空间。3）通过对城市进行整体性与合理性规划，实施拆改留并举的改造，