2023房地产行业发展趋势白皮书：房地产市场重回正轨至关重要.pdf

2023房地产行业发展趋势白皮书房地产市场重回正轨至关重要联合发布2023年9月 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 1 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。目录目录 前言.2 一、政策研究：力度加大，效果渐显.3 二、风险化解：成效已现，任重道远.14 三、市场研判：供求变化，分化加剧.19 四、趋势分析：稳定预期，升级发展.30 mNvNtOsQpPtMwOoNqOvMqP7N8Q9PnPqQpNsRfQmNmMjMpPoR8OmNqOwMqNoRuOqRmO中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 2 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。前言前言 2023 年初，随着疫情影响消退，在积压需求集中释放、政策显效等因素带动下，一季度多个城市出现“小阳春”行情，但受制于居民收入预期未见好转、房价下跌预期仍在等因素，在前期积压需求释放完成后，购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市场快速降温，7-8 月市场持续探底，全国商品房销售面积下行明显，投资、开工规模大幅下降，房地产对宏观经济稳定恢复的拖累效应进一步凸显，7 月宏观经济主要指标均继续走弱，经济下行压力加大。下半年，房地产市场的稳定对稳定我国宏观经济大盘、实现全年经济发展目标至关重要。7 月 24 日中央政治局会议为房地产定调，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，要“适时优化调整房地产政策”，随后住建部、央行、国家发改委等多个监管部门密集表态，支持刚性和改善性住房需求，并赶在传统“金九银十”前落地多项政策组合拳，政策底出现，为各地优化楼市政策打开了空间，一线城市先后加入优化政策行列，预示着需求端政策进入了实质落地阶段。与此同时，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，多家房企逼近退市，进一步加大了稳定房地产市场的难度。8 月，监管部门加大房企资金支持力度，力促化解房地产行业风险，稳定市场预期。时至今日，房地产供求两端多项政策已落地，北京、上海“认房不认贷”政策效果显现，其他核心城市市场温和恢复，全国房地产市场有望逐渐筑底。除此之外，经过二十多年的发展，房地产市场供不应求的状态已一去不返，部分城市供求关系发生了重大变化。当前我国居民基本住房需求已经得到满足，未来居民住房需求或逐渐向高品质过渡。在新的发展阶段，新房销售规模仍具备一定空间，特别是基本面较好的优势地区新房市场规模仍在，改善性住房需求具有较强释放潜力。房企也需适应新形势，在夯实开发主业的同时强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 3 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。一、一、政策研究政策研究：力度加大，效果渐显力度加大，效果渐显 （一）中央定调后政策变化：（一）中央定调后政策变化：监管部门支持政策频出，房地产行业迎来政策底监管部门支持政策频出，房地产行业迎来政策底 “十四五”以来，受多个超预期因素影响，全国房地产市场经历了“大起大落”，与过去几个周期相比，市场震荡幅度明显增大，市场下行时间也更长。2022 年全国房地产市场进入深度调整期，2023 年以来全国商品房销售面积、销售金额同比先升后降，年初出现一定修复态势，但二季度房地产市场明显降温，7-8 月市场低迷态势未改。房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。7 月 24 日中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出“要切实防范化解重点领域风险，适应要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和设和供给，积极推动城中村改造和平急两用平急两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”7 月底以来，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间。8月底，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策，标志着房地产行业迎来政策底。图：图：7 7.24.24 政治局会议后监管部门主要表态及落地的具体举措政治局会议后监管部门主要表态及落地的具体举措 资料来源：中指研究院综合整理 中央政治局会议明确政策方向后，7 月 27 日据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈会，明确“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款住房贷款认房不用认贷认房不用认贷等政策措施”，提出需求端政策的三大优化方向。8 月 3 日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长潘功胜亦提出“要精准实要精准实施差别化住房信贷政策施差别化住房信贷政策”。8 月 25 日，中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 4 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。政策逐步落位，住建部、央行、金融监管总局联合发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，推动首套房“认房不认贷”政策落地，明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务总局、住建部发布 关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，延长换房个税退税优惠时间至 2025 年底。8 月末，央行、金融监管总局先后发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知、降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套 30%，调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限 LPR+20BP；明确金融机构可以新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。相较于以往，政策更加细化和具体，为各地政策执行指明了方向。综合来看，综合来看，8 8 月底出台的各项房地产政策主要有三个核心要点，月底出台的各项房地产政策主要有三个核心要点，一是，全面执行首套住房一是，全面执行首套住房“认认房不认贷房不认贷”政策政策；二是，明确下调首套、二套首付比例下限至二是，明确下调首套、二套首付比例下限至 20%20%和和 30%30%，下调二套房贷利率下限，下调二套房贷利率下限至至 5 5 年期以上年期以上 LPR+20LPR+20 基点基点；三是，降低存量首套房贷利率。三是，降低存量首套房贷利率。其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。另外，另外，7.247.24 政治局会议将房地产风险置于防范化解重点领域风险中首位，政治局会议将房地产风险置于防范化解重点领域风险中首位，8 8 月，月，各部委各部委持续持续落落地地房地产企业房地产企业资金支持举措资金支持举措。8 月末证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。结合 7 月央行、金融监管总局延长“金融 16 条”政策期限，监管部门对于房企的金融端支持力度加大，房地产行业的融资环境有望进一步改善，有助于缓解当前房地产企业资金压力。另外，“保交楼”也是当前防风险中的重要一环“保交楼”也是当前防风险中的重要一环，近期中央及各部委多次强调做好保交楼工作，8 月初央行明确将 2000 亿元保交楼贷款支持计划期限延长至 2024 年 5 月底，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。表：表：7 7.24.24 中央中央政治局会议后各部委关于房地产相关政治局会议后各部委关于房地产相关具体意见具体意见 时间时间 部门部门/会议会议 主要内容主要内容 7 7 月月 2727 日日 住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会 稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。7 7 月月 2 28 8 日日 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，何立峰出席会议并讲话。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 5 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。7 7 月月 3131 日日 国家发改委发布关于恢复和扩大消费的措施的通知 支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。持续推进农房质量安全提升工程，继续实施农村危房改造，支持 7 度及以上设防地区农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改善农村居民居住条件。8 8 月月 1 1 日日 央行、外汇管理局召开2023 年下半年工作会议 支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融 16 条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8 8 月月 3 3 日日 央行行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会 中国人民银行将认真贯彻 中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见要求，精准有力实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，加强金融、财政、产业等政策协调配合，引导金融资源更多流向民营经济。制定出台金融支持民营企业的指导性文件，推动商业银行优化内控管理制度，做好政策宣传解读，加强典型经验推广。支持地方政府主动解决拖欠企业账款问题。推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。金融机构要积极营造支持民营企业发展壮大的良好氛围，提高风险评估能力，全面梳理绩效考核、业务授权、内部资金转移定价、尽职免责等政策安排，优化服务民营企业激励机制，提升贷款的意愿、能力和可持续性。要深入了解民营企业金融需求，回应民营企业关切和诉求，做好银企融资对接，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。8 8 月月 4 4 日日 国家发改委、财政部、央行、税务总局联合召开新闻发布会 积极谋划实施一批储备政策。6 月份，针对二季度经济运行出现的新变化，及时推出推动经济持续回升向好的储备政策。目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。积极扩大国内需求。实施好恢复和扩大消费的系列政策，在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。防范化解重点领域风险。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时，在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024 年 5 月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。8 8 月月 1818 日日 证监会有关负责人答记者问 在防控重点风险方面，强化城投、房地产等重点领域债券风险防控，违约风险总体保持收敛。加快推动 REITs 常态化发行和高质量扩容。推出 REITs 相关指数及REITs 指数基金，优化 REITs 估值体系、发行询价机制，培育专业 REITs 投资者群体，加快推动 REITs 市场与香港市场互联互通。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。8 8 月月 2020 日日 央行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议 要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。8 8 月月 2 25 5 日日 住建部、央行、国家监管总局发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。8 8 月月 2 25 5 日日 财政部、税务总局、国家监管总局发布关于自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 6 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告 惠。8 8 月月 2 25 5 日日 国务院常务会议 推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。8 8 月月 2 27 7 日日 证监会发布通知 房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。8 8 月月 3 31 1 日日 央行、金融监管总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加 20 个基点。中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。8 8 月月 3131 日日 央行、金融监管总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知 自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。资料来源：中指研究院综合整理（二）地方政策落地情况及政策效果评估（二）地方政策落地情况及政策效果评估 1.1.各地政策出台频次各地政策出台频次加快加快，北上广深等北上广深等多多城落实首套住房“认房不认贷”城落实首套住房“认房不认贷”7.247.24 中央中央政治局会议政治局会议后，各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强后，各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强。7 月底以来一线城市住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。根据中指监测，8 月各地出台政策 57 条，高于 5-7 月，截至 9 月 12 日，北上广深等 30 余省市落实首套住房“认房不认贷”政策，同时部分二线城市开始取消限购限售政策、并降低首付比例及房贷利率，此外，公积金支持政策也是各地因城施策的重要手段。图：图：20222022 年以来各地因城施策频次（年以来各地因城施策频次（9 9 月截至月截至 1 12 2 日）日）表：表：20232023 年年 1 1-9 9 月主要政策类型出台频次对比月主要政策类型出台频次对比（9 9 月截至月截至 1212 日）日）月份月份 合计合计 优化优化 限购限购 优化优化 限贷限贷 优化优化 限售限售 调整调整 公积金公积金 优化优化 限价限价 购房购房 补贴补贴 优化预优化预售资金售资金监管监管 引才引才 及落户及落户 1 月月 60 4 8 0 21 0 10 3 5 2 月月 58 2 6 2 20 1 19 5 18 34213511115814599981518246516058676239374257420501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月20222023次 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 7 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。月份月份 合计合计 优化优化 限购限购 优化优化 限贷限贷 优化优化 限售限售 调整调整 公积金公积金 优化优化 限价限价 购房购房 补贴补贴 优化预优化预售资金售资金监管监管 引才引才 及落户及落户 3 月月 67 4 1 5 38 2 14 7 3 4 月月 62 4 0 2 33 2 5 2 4 5 月月 39 3 2 0 24 1 4 1 3 6 月月 37 0 1 3 20 2 8 4 3 7 月月 42 0 1 1 24 0 5 1 1 8 月月 57 3 9 2 27 0 8 0 6 9 月月 42 12 27 8 9 0 8 0 4 注：合计列中一条政策或覆盖多个政策维度。资料来源：中指研究院综合整理 各地信贷支持力度加大，限贷政策进一步放松。各地信贷支持力度加大，限贷政策进一步放松。北上广深北上广深等等 3 30 0 余省市余省市落实首套房“认房不认贷”，明确居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。南京南京、济南、青岛、郑州、沈阳济南、青岛、郑州、沈阳等等多地多地相继取消相继取消限购限售政策限购限售政策。如南京南京发文表示玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。郑州郑州明确取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。沈阳沈阳宣布取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定。济南济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。福州福州在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。除部分城市取消限购政策外，也有二线城市通过缩小限购区域来优化限购政策，如天津天津将限购区域缩小至市内六区。优化公积金政策仍是当前各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一优化公积金政策仍是当前各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、异地公积金购房等政策。如昆明昆明对二孩、三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮 20%、30%。成都成都公积金缴存人在重庆、绵阳市域内异地购房，可按缴存地提取政策申请提取本人及其配偶公积金账户余额，不受户籍地、工作所在地限制。除了以上政策举措外，部分城市亦从发放购房补贴、推行除了以上政策举措外，部分城市亦从发放购房补贴、推行棚改棚改货币化和房票安置、加大货币化和房票安置、加大针对针对人人才及新市民的才及新市民的购房政策支持购房政策支持力度等方面满足居民合力度等方面满足居民合理理购房需求。购房需求。2 2.政策效果：政策效果：政策出台后，北政策出台后，北京京上上海海市场情绪快速提升，其他核心城市市场温和修复市场情绪快速提升，其他核心城市市场温和修复 （1 1）典型城市典型城市：一线城市价格趋稳，成交活跃度提升：一线城市价格趋稳，成交活跃度提升 8 月末 9 月初，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”，北京、上海政策力度超出市场预期，极大修复了市场情绪和预期，提振市场信心。全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 8 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。前期观望或积压的购房需求将得到快速释放，而对于卖一买一的购房者来说，这部分需求进入市场仍需要一定时间。图：图：8 8 月以来重点城市执行首套房“认房不认贷”后新房成交规模月以来重点城市执行首套房“认房不认贷”后新房成交规模 数据来源：中指数据 CREIS 从政策效果上看，新政执行后，一线城市新房热度均有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，特别是优质板块项目，购房者关注度较高。近期部分新房项目表示收回价格优惠，二手房业主预期有所好转后，议价空间也在缩小，整体上看，房价呈现一定趋稳态势。不同城市市场表现中，北京、上海市场热度明显高于其他城市，与广州、深圳等城市郊区项目表现较为平淡相比，北京、上海郊区项目热度提升较为明显，根据中指监测，部分项目在政策出台后第一个周末的销售量赶超8 月全月销售量。从核心城市新房日度网签数据来看，9 月第二周（9.4-9.10）北京、深圳、武汉销售略有好转，环比分别增长 16.9%、3.8%、3.3%。00.511.522.53万成交面积周度日均成交面积北京北京北京北京9.1首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等012345678910万成交面积周度日均成交面积上海上海上海上海9.1首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等00.511.522.53万成交面积周度日均成交面积广州广州8.30首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等00.20.40.60.811.2万成交面积周度日均成交面积深圳深圳深圳深圳8.30首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等0123456万成交面积周度日均成交面积上海上海武汉武汉8.31首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等00.511.522.533.54万成交面积周度日均成交面积苏州苏州9.2首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 9 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。图：重点图：重点 4 4 城二手房日度成交情况走势城二手房日度成交情况走势(截至截至 9 9 月月 1010 日日)数据来源：中指数据 CREIS 从重点城市二手房成交情况来看，由于 8 月一线城市普遍存在政策放松预期，购房者观望情绪加重，北京二手房成交量不足 1.1 万套，深圳仅 2422 套。随着“认房不认贷”政策落地，此前观望的购房者入市节奏有所加快，9 月第二周（9.4-9.10），4 个代表城市销售套数环比增长 3.1%，其中深圳增长 22.6%，北京、成都分别增长 3.3%、2.2%。另外，“认房不认贷”政策利好人群中包括卖一买一的换房人群，政策出台后，各城市二手房挂牌量有所提升，根据中指监测，新政当晚（9.1）上海挂牌房源增加 1000 多套，8.31 深圳新上二手房源 2000 套，北京 9.2-9.3 日两天二手房挂牌房源增加 3300 套，9.4-9.10 日周度挂牌量增加超6000 套，挂牌量的增加一定程度上意味着置换需求正在入市，预计二手房成交量也将企稳恢复。010020030040050060070080023-823-9套日度成交套数周度日均成交套数北京北京北京北京9.1首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等02004006008001000120023-823-9套日度成交套数周度日均成交套数北京北京成都成都9.1首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等05010015020025030023-823-9套日度成交套数周度日均成交套数北京北京苏州苏州9.2首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等02040608010012014016023-823-9套日度成交套数周度日均成交套数北京北京深圳深圳8.30首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 10 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。图图：20232023 年年 1 1-8 8 月百城新房及二手房价格累计涨跌幅月百城新房及二手房价格累计涨跌幅 资料来源：中指研究院综合整理 房价方面，房价方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量增加，供求同步增加背景下，房价未出现大幅波动。中指院根据 9 月 10 日的房价数据与 8 月 25日数据进行对比，北京二手房挂牌均价较 8 月 25 日上涨 0.03%，与 8 月价格环比相比由跌转涨；上海微跌 0.05%，跌幅较 8 月明显收窄；广州、深圳分别下跌 0.15%、0.22%，仍与 8 月环比跌幅相当。另外，对于新房市场来说，当下房企策略仍以快速出货为主，尚未出现明显涨价预期。从从销售趋势销售趋势上看，上看，多个新政带动下，核心城市购房者入市积极性提升，预计这些城市“金九银十”市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市，究其原因，第一，一线城市前期被政策压制的购房需求较多，政策优化后购房门槛降低，需求入市将对市场形成更好支撑；第二，一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度也更高；第三，一线城市房价预期渐稳，而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在，市场修复需要更长时间。各类城市市场行情持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏，另一方面也取决于其他优化政策跟进情况。当前居民收入感受和就业预期尚未恢复，加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此房地产市场复苏仍需要过程。若一线城市限购等政策保持不变，随着积压的住房需求释放后，预计销售将逐步趋稳。若要扭转市场下行预期，仍需要供需两端政策持续协同发力，如需求端，一线郊区及二线城市放松限购，核心城市降低首套及二套首付比例，北京、上海优化普宅认定标准等；供给端，进一步支持房企融资，优化限价政策，让房价回归市场，优化土拍规则和出让条件等。成都西安合肥上海宁波长沙北京南京绍兴马鞍山苏州厦门嘉兴东营江阴北海张家港柳州泰州银川杭州广州淮安济南镇江天津常熟南昌佛山南通青岛三亚常州廊坊沈阳太原威海湖州惠州淄博赣州武汉金华盐城洛阳郑州桂林江门兰州中山重庆珠海邯郸株洲芜湖扬州烟台湛江温州衡水深圳长春哈尔滨-7.0%-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%-2.5%-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%新房、二手房新房、二手房房价均上涨房价均上涨5 5城城新房新房房价上涨房价上涨 1919城城二手房二手房房价上涨房价上涨 3 3城城新房、二手房新房、二手房房价均下跌房价均下跌7373城城新房新房1 1-8 8月累计涨幅月累计涨幅二手房二手房1 1-8 8月累计涨幅月累计涨幅 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 11 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。（2 2）整体整体市市场场：政策效果整体尚不明显，：政策效果整体尚不明显，短期市场有望逐渐筑底短期市场有望逐渐筑底 图：图：20192019 年年以来以来 100100 个代表城市个代表城市1新建商品住宅月度成交面积走势新建商品住宅月度成交面积走势 数据来源：中指数据 CREIS 销售方面，销售方面，8 8 月重点月重点 100100 城新房销售面积环比继续下行城新房销售面积环比继续下行。根据中指数据，2023 年 1-8 月，重点100 城新建商品住宅月均成交面积约 3015 万平方米，同比下降 0.5%，市场信心整体不足。8 月，重点城市市场活跃度进一步回落，购房者观望情绪浓重，重点城市商品住宅成交面积环比下降 0.6%，同比下降 27%。图：图：20222022 年以来重点年以来重点 5050 城商品住宅周度销售规模及同比走势城商品住宅周度销售规模及同比走势 数据来源：中指数据 CREIS 从周度成交来看从周度成交来看，新政后，重点城市网签数据整体尚无明显好转，9 月第二周（9.4-9.10），重点 50 城新房销售面积环比下降 26.9%，同比下降 24.6%。1 代表城市共 100 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括三亚、郑州、杭州、南京、苏州、无锡、合肥、温州、宁波、武汉、长沙、南昌、太原、青岛、济南、贵阳、银川、大连、沈阳、兰州、西宁、天津、石家庄、呼和浩特、厦门、福州、长春、哈尔滨、西安、昆明、重庆、成都、海口、南宁、北海 35 个城市；三四线包括东莞、佛山、惠州、中山、肇庆、江门、宿州、洛阳、新乡、南通、徐州、镇江、扬州、淮安、芜湖、绍兴、常州、嘉兴、昆山、连云港、烟台、珠海、安庆、九江、襄阳、岳阳、南充、舟山、泰安、东营、菏泽、湖州、宿迁、江阴、马鞍山、泰州、张家港、常熟、漳州、淮北、金华、盐城、黄石、孝感、黄冈、宜昌、湘潭、淄博、唐山、廊坊、衡水、保定、汕头、泉州、莆田、三明、衢州、赣州、泸州、绵阳、柳州 61 个城市。010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米20192020202120222023-100%-50%0%50%100%150%200%02004006008001000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W3722-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-08 23-09万平方米周度销售面积（左）同比（右）8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 12 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致或致电电 400-630-1230。图：图：20222022 年以来重点年以来重点 1111 城二手住宅周度成交套数及同比走势城二手住宅周度成交套数及同比走势 数据来源：中指数据 CREIS 二手住宅方面，二手住宅方面，8 8 月重点城市市场活跃度月重点城市市场活跃度继续继续回落，回落，进入进入 9 9 月月成交规模成交规模仍处低位仍处低位。8 月 11 个重点城市二手房成交套数与 7 月基本持平，同比下降 12.9%。多城市“认房不认贷”落地后，9 月第二周（9.4-9.10）重点城市二手房成交套数环比下降 7.8%，同比增长 6.6%，绝对规模仍处在今年 2 月以来周度低位。土拍方面土拍方面，8 月核心城市土拍保持一定热度，北京出让两宗地块均触及地价和现房销售面积的双上限；深圳、成都、杭州土拍中，仍多宗地块触顶，但非核心区域或自身属