《十四五规划建议解读》 掌握地产市场与企业未来质的变化.pdf

十四五规划建议解读十四五规划建议 解读2020.112 戴德 梁 行 研 究 部十四五规划为何重要：十四五规划是中国实现了全面小康社会之后的第一个五年规划中国到 2035 年全面实现现代化总体目标的具体实施体现在十四五规划中十四五的指标体系和基本原则为 2035 实现现代化目标打下基础，开好局“五年规划”作为中国国民经济和社会发展的中长期规划，主要针对国家重大建设项目、生产力分布和国民经济重要比例关系等作出规划。2020 年十月召开的十九届中央全会第五次会议发布了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议，该建议不但对中国未来五年经济和社会的发展提出了建议，同时对 2035 年中国要实现的远景目标进行了战略谋划，为未来 5 年以及 15 年的发展勾画蓝图。由于疫情、地缘政治及全球充满巨大不确定性等因素的影响导致目前中国经济面临巨大挑战，作为世界第二大经济体，中国政府的任何重要决策都有可能影响世界经济的走向，因此，在这个时间节点召开的五中全会以及会上发布的十四五规划建议就显得格外引人注目。十四五规划的布局是以安全为基石，以科技+环保为重点，以城镇化促消费。这其中，科技创新、双循环、新型城镇化以及再次强调的“房住不炒”将会在某种程度上对未来中国的房地产市场带来重大影响。TMT行业成交占比36%其他行业成交占比64%TMT行业成交占比28%其他行业成交占比72%“十四五规划建议”解读 3十四五规划关键词：科技创新对科技创新的高度重视将会促进写字楼市场的需求科技创新在十四五规划中被提到了前所未有的高度，是十四五期间的核心产业政策主线，“科技自立自强”成为未来五到十五年国家发展的战略支撑。“关键核心技术实现重大突破”不仅是十四五也是 2035 年的远景目标，数字经济则是未来十年产业升级的主线。政府对科技创新及数字经济的重视无疑将会对中国写字楼市场产生利好。戴德梁行研究部的统计显示，过去五年中，北上广深四个一线城市 TMT 行业在写字楼市场的租赁占比分别达到 36%，20.3%，28.3%，和 23%（图一）。可以说高科技互联网行业是一线城市写字楼市场需求的重要支撑。图一：2016 年至 2020 年三季度一线城市 TMT 行业写字楼租赁需求占比来源：戴德梁行研究部2016-2020Q3 上海 TMT 行业成交占比2016-2020Q3 深圳 TMT 行业成交占比2016-2020Q3 北京 TMT 行业成交占比2016-2020Q3 广州 TMT 行业成交占比TMT行业成交占比36%其他行业成交占比64%TMT行业占比20%其他行业成交占比80%TMT行业成交占比28%其他行业成交占比72%TMT行业成交占比23%其他行业成交占比77%4 戴德 梁 行 研 究 部与此同时，政策的加持对行业的发展尤为关键。以北京中关村为例，2015 年李克强总理提出的中国制造 2025规划以及同年北京市确立了科技创新中心的城市定位的双重政策叠加导致在过去的四年中，中关村区域写字楼需求猛增，空置率持续保持在 5%以下，而租金则从 2016 年一季度的 304.4 元/月/平方米上升到 2020 年一季度的401.8 元/月/平方米，租金上涨幅度达到 32%，远超北京其他商圈（图二）。从 2021 年到 2025 年，随着十四五规划的不断落地和实施，各地政策对科研创新的倾斜力度的不断加大，高科技、互联网、半导体、新能源、新材料等涉及到关键技术、核心技术及应用技术将得到迅猛发展，这将给写字楼行业带来新的需求，并将有效促进中国写字楼市场的发展。图二：北京整体市场及中关村甲级写字楼租金走势（元/月/平方米）来源：戴德梁行研究部100150200250300350400450北京中关村十四五规划关键词：经济双循环扩大内需将促进零售物业、电商及物流地产的发展十四五期间，构建国内大循环、国内国外双循环的经济体系将成为中国经济发展的主线。其中的国内大循环将重点强调促就业、提高居民收入，进而全面促进消费。经过政府多年在经济结构调整方面做出的不懈努力，中国的经济已经由出口导向型经济转变为以促进内需来带动经济发展。中国的外贸依存度从 2006 年高峰时期的 64.25%下降到 2019 年的 31.8%，而内需对中国经济增长的贡献率则不断提升，2019 年，内需对经济增长的贡献率达 89%，其中最终消费支出占57.8%，人均GDP首次突破1万亿美元，这意味着中国开始进入后工业化社会，即以服务业为主导的社会，居民非刚性消费大幅增加及消费升级已是大势所趋。“十四五规划建议”解读 56 戴德 梁 行 研 究 部图三:中国城镇及农村恩格尔系数走势来源：国家统计局按照联合国的标准，国家平均家庭恩格尔系数大于 60%为贫穷；50%-60%为温饱；40%-50%为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富足；20%以下为极其富裕。截止到 2019 年，我国居民恩格尔指数已降至 28.2%（图三），这意味着居民用于非食品类的消费占比已经从改革开放初期的 42.5%上升到 2019 年的 72.4%，从这个指标看已经跨入富足国家行列。近些年，随着收入的不断提高，居民在教育、健康、旅游等方面的支出不断增加，消费结构也在不断升级。国家统计局的数据显示，从 2013 年到 2019 年，居民在通用器材、居民化妆品、日用品类等商品的消费分别增长了 137.5%，84.1%及 54.2%（图四）。中国旅游总局的数据也显示，2019 年中国因私出境人数达到 1.62 亿人次，是 2000 年的 28.8 倍。麦肯锡的数字则显示，2018 年，中国人在境内外的奢侈品消费额达 7,700 亿元，占全球奢侈品消费总额的三分之一；预计到 2025 年，这个数字有望上升到 1.2 万亿元，将占全球奢侈品消费总额的 65%。05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000010203040506070801978198519901995 2000 2005 2010201120122013201420152016201720182019城镇居民恩格尔系数农村居民恩格尔系数人均可支配收入（元）图四：不同类别商品零售额及增幅来源：国家统计局“十四五规划建议”解读 744.3%84.1%53.1%137.5%32.6%54.2%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00020132019增幅（亿元）8 戴德 梁 行 研 究 部在大力促进内需，挖掘消费潜力的政策背景下，十四五期间中国零售消费市场将会迎来新一轮的爆发，相应的零售物业也将会得到进一步发展。受疫情影响，2020 年中国零售市场受到沉重打击，不过，随着疫情的逐步控制，消费也出现了大幅反弹，高端餐饮和奢侈品在疫情中率先复苏，虽然各大购物中心均出现空置率上升的现象，但购物中心业主也借此时机积极调整租户组合，以满足 80 及 90 后这些更具消费潜力的客户的需求。线上线下融合升级，激发零售业态的新增长是十四五期间零售市场的发展模式。疫情期间电商发展迅猛，截止到 2020 年 9月，全国线上零售总额占社消总额比例已达29.3%。随着 5G 技术的发展和应用场景的不断扩大，电商将会得到进一步发展，这将在一定程度上促进中国物流地产的发展。普洛斯的数据显示，2020 年上半年，电商客户的在租面积已占到普洛斯全球总租赁面积的 40%，而五年前此比例仅为 20-25%。可以预见，十四五期间，随着中国电商的进一步发展，物流地产市场的需求将会不断扩大，物流地产也将获得投资者更多的关注。“十四五规划建议”解读 9十四五规划关键词：新型城镇化城镇化将继续成为中国经济行稳致远的重要动力截止到 2019 年，我国城镇化率已达到 60.6%（图五），过去十年中，中国平均每年有 1,786.5 万人从农村进入到城市。十四五期间，城镇化进程虽然将会放缓，但按照城市发展规律，要达到城市化率 70%的稳定比例，我们仍有10%的增长空间，这意味着每年仍将有超过 1,600 万的人口进入城市。在此前提下，城市的有机更新，跨省域的城市群、都市圈、城市带的有序发展将会更加重要。图五：中国城镇化进程来源：国家统计局17.92%36.22%60.60%0%10%20%30%40%50%60%70%十四五规划关键词：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位十四五规划建议中再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，同时也提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。十九大以来，“房住不炒”在中央多次会议中被反复强调，这彰显了政府在发展经济中努力摆脱对房地产市场依赖的决心。过去二十年，房地产市场对中国经济发展的贡献毋庸置疑，但不可否认的是，一路飙升的住宅价格让天量的资金沉积在房地产中，居民消费也因住宅价格的高企和房贷的沉重压力难以得到有效释放，因此坚持“房住不炒”不但可以有效防范金融风险，同时也可以在一定程度上增强居民的消费意愿。对房企而言，十四五期间政府对房地产市场的监管仍将从严，这将体现在对于房企的融资及财务稳健度等方面的管控。房企以往的高杠杆、高周转、高增长的模式将难以为继，转而向稳健、均衡以及高质量的增长转变，因而更加考验房企的抗风险能力及精细化管理能力。这些监控的实施也会使中小型开发企业进一步发展的难度增加，因此行业加速整合是大势所趋。此外，消费升级及民众对于住宅品质要求的提升也对房企在提供更高品质的产品及更高水平的物业管理上提出了更高的要求。10 戴 德 梁 行 研 究 部“十四五规划建议”解读 1 1作为中国全面实现小康社会之后的第一个五年规划，在当前复杂的国际国内形势下，十四五规划建议的发布为中国在未来五年乃至十五年的发展提出了要求和方向。作为全球第二大经济体及全球经济增长最主要的动力，十四五规划出台的重要性毋庸置疑，中国大力发展科技创新、通过内循环带动外循环等举措对中国的写字楼、零售、物流等地产板块都将带来正面影响；城镇化进程的持续发展将继续促进跨省域的城市群、都市圈、城市带的发展。同时，“房住不炒”仍是未来五到十年中国房地产市场的主旋律，不依靠房地产作为刺激经济发展的手段，抑制房价过快增长，将居民消费从房贷压力中解放出来，这些将给房地产市场以及房地产开发企业的发展带来质的变化。小结