2023H1中国商业地产发展趋势及上海商圈客流报告.pdf

2023年H1中国商业地产发展趋势及上海商圈客流报告z目录CONTENTS020301全国宏观经济及商业地产行业发展概况上海商业基本格局及热门商圈客流市级代表商圈及项目分析04区级代表商圈及项目分析Part.1全国宏观经济及商业地产行业发展概况1.1 宏观经济概况1.2 行业发展概况2023Q1中国整体经济喜迎“开门红”，复苏态势进一步确立。中国经济在疫情后呈快速恢复态势，2023Q1GDP同比增长4.5%。其中，第三产业复苏明显，对GDP增长贡献率高达68%，有力支撑经济增长1.1 国内生产总值Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%02000004000006000008000001000000120000014000002019Q12019Q1-22019Q1-32019Q1-42020Q12020Q1-22020Q1-32020Q1-42021Q12021Q1-22021Q1-32021Q1-42022Q12022Q1-22022Q1-32022Q1-42023Q12019Q1至2023Q1国内生产总值及增长率国内生产总值（亿元）第二产业绝对值（亿元）第一产业绝对值（亿元）第三产业绝对值（亿元）国内生产总值同比增长（%）第一产业同比增长（%）第二产业同比增长（%）第三产业同比增长（%）社零表现走强，百货店零售额、餐饮收入大幅提升。2023年1-5月，我国社会消费品零售总额187636亿元，同比增长9.3%。其中，商品零售167678亿元，同比增长7.9%；百货店零售额增长11.4%；餐饮收入19958亿元，同比增长22.6%1.2 社会消费品零售总额Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制-30-20-10010203040010000200003000040000500006000070000800002019.10 2019.11 2019.12 2020.01-022020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 2021.01-022021.03 2021.04 2021.05 2021.06 2021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01-022022.03 2022.04 2022.05 2022.06 2022.07 2022.08 2022.09 2022.10 2022.11 2022.12 2023.01-022023.03 2023.042023.052019.10-2023.05社会消费品零售总额及增速社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额月度同比增长（%）5月份，我国社会消费品零售总额37803亿元，同比增长1 2.7%。其 中，商 品 零 售33733亿元，同比增长10.5%；餐饮收入4070亿元，同比增长35.1%居民生活水平和消费意愿回升。2023年Q1全国居民人均可支配收入10870元，实际增长3.8%；居民主要消费构成中，食品烟酒占比最高，达31.6%，增长2.1%；医疗保健类消费增速最快，增长14.7%1.3 居民收入与消费支出Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制食品烟酒 2128元，居住 1560元，交通通信 824元，医疗保健 605元，教育文化娱乐 637元，衣着 438元，生活用品及服务 370元，其他用品及服务 176元，2023年Q1居民人均消费支出及构成人均消费支出6738元2023年Q1，全国居民人均可支配收入10870元，同比名义增长5.1%。实际增长3.8%；城镇14388元，名义增长4.0%，实际增长2.7%，农村6131元，名义增长6.1%，实际增长4.8%+2.1%-3.3%+8.7%+3.9%+4.1%+9.2%+14.7%+8.2%10345138325778108701438861315.1%4.0%6.1%3.8%2.7%4.8%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%0200040006000800010000120001400016000全国居民城镇居民农村居民2023年Q1全国及城乡居民人均可支配收入与增速2022Q12023Q12023Q1名义增速2023Q1实际增速userid:206478,docid:131245,date:2023-07-03,商业地产开发进入存量时代，投资增速持续走弱.2023年1-4月，全国商办开发投资额同比下降14.9%，新开工面积同比下降21.5%，销售面积同比下降19.5%1.4 商业地产走势Source：中指数据CREIS，Mob研究院整理绘制14.2%11.8%10.0%9.2%8.4%8.0%7.3%6.2%5.0%4.7%4.6%4.0%4.0%3.9%2017201820192020202120222023.1-411.5%9.6%8.3%8.0%7.1%6.8%6.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.6%2.6%2.6%2017201820192020202120222023.1-4商业营业用房占比办公楼占比7.6%7.0%6.9%5.3%5.0%6.1%4.7%2.8%2.5%2.2%1.9%1.9%2.4%1.9%2017201820192020202120222023.1-4开发商投资额新开工面积销售面积2017-2023年1-4月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比需求端：全国商办物业销售面积同比下降19.52023年1-4月，全国商办物业销售面积为2495万平方米，同比下降19.5%，同比下降19.5%，降幅较1-3月收窄2.4个百分点；商办物业销售面积占商品房销售面积的比重为6.6%供给端：全国商办用房开发投资额同比下降14.7%，新开工面积同比下降21.5%2023年1-4月，全国商办物业*开发投资额为3979亿元，同比下降14.7%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年的12%下降至11.2%；2023年1-4月，全国商办物业新开工面积为2935万平方米，同比下降21.5%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重与2022年持平，均为9.4%；*新房市场部分，商办物业指办公楼+商业营业用房，指标解释与中国房地产统计年鉴一致拟开业购物中心数量、体量齐收缩。2023年拟开业量为588，创2017年以来计划开业量新低，但2023年拟开业数量为2022年实际开业量的1.6倍，随着一系列消费提振政策的出台，商业地产行业的信心正加快恢复，全年增量依然可期1.5 2023购物中心拟开业数量&体量Source：公开资料，Mob研究院整理绘制9800840086227923972580275200-14.3%2.6%-8.1%22.7%-17.5%-35.2%-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.302000400060008000100001200020172018201920202021202220232017-2023年拟开业体量及增速体量（万）增速（%）9709389828741113895588606617571416554366-3.3%4.7%-11.0%24.3%-19.6%-34.3%62.5%65.8%58.2%47.6%49.8%40.9%-0.4-0.200.20.40.60.802004006008001000120020172018201920202021202220232017-2023拟开业&实际开业数量概况拟开业量（个）实际开业量（个）增速（%）实际开业率（%）华东地区拟开业购物中心数量稳居第一，体量是第二名的两倍。华东区有上海、杭州、南京等众多经济较发达城市，且对周边经济的辐射力较强，拥有较多经济实力强的三四线城市，因而成为新开购物中心首选，其次为以广州、深圳为首的华南区1.6 2023年拟开业购物中心区域及城市分布Source：公开资料，Mob研究院整理绘制序号城市数量（个）体量（万方）线级1北京一线2上海一线3广州一线4武汉新一线5成都新一线6西安新一线7杭州新一线8深圳一线9重庆新一线10苏州新一线11佛山二线12南京新一线93121122125116150129194200163178261华东,37%华南,17%西南,12%华北,11%华中,10%西北,8%东北,4%2023年七大区域拟开业数量占比121313131718181820212323从客群流量上看，全国典型城市商业客流量受疫情反复影响波动较大，且不同城市的商业客流主要随着不同城市的管控政策变动。随着疫情政策的放开，各城市商业客流稳步恢复1.7 疫情后典型城市商业客流正平稳恢复Source：MobTech，2021-20230500000001000000001500000002000000002500000003000000003500000002021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05疫情前后典型城市商业月客流统计（人次）北京上海广州深圳重庆成都长沙武汉苏州杭州厦门西安长春哈尔滨Part.2上海商业基本格局及热门商圈客流2.1 上海商业概况2.2 上海商业空间体系2.3 上海热门市区级商圈及商圈客流2.4 上海2023年拟开业项目分布全国疫情防控放开后，尽管2022年新增商业量骤减，但上海的表现依旧亮眼：2022年，上海社会消费品零售总额1.64万亿元，继续居中心城市首位。且从商业规划来看，到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方米，未来依旧可期上一轮规划实施以来，上海市商业设施总建筑面积从 2014 年的 6469万平方米增长至 2020 年的 8816 万平方米。大型商业设施成为上海商业快速发展的重要基础性载体，规模占比不断上升。根据上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年），到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方米，到2035年，规划商业建筑总量控制在1.2亿平方米左右全市商业建筑规模逐年扩大，单体能级普遍提升2.1上海商业概况近年来上海社会消费品零售总额稳步增长，商业贡献度较高，吸引国内外品牌首店、首发活动高度集聚。近五年，上海市社会消费品零售总额连续稳居中国城市首位，2021 年全市社会消费品零售总额达 1.81 万亿元。商业税收占第三产业税收的比重、商业就业岗位占全市就业岗位比重以及商业增加值占 GDP 的比重均较高。商业经济规模稳步提升，品牌影响力显著提高930310132109471174612669134971593318079164422014201520162017201820192020202120222014-2022年上海社会消费品零售总额（亿元）646967737472780481588502881610000120002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020202520352014-2035年上海商业设施总建筑面积（万）Source：公开数据，Mob研究院整理绘制上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。根据上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年），上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）市级商业中心规划布局图（主城区范围内）2.2上海商业空间体系上一轮规划构建了由“市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街”为核心的“3+1”实体商业空间体系，目前规划近期建设的 13 个市级商业中心基本形成，南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路等市级商业中心商业建筑规模已超百万平方米。成熟商圈更新改造进程加速，南京东路、淮海中路、徐家汇等市级商业中心已全面开展改造提升。规划近期建设的 17 个地区级商业中心也初步形成并逐步发育，吴中路等一批地区级商业中心发展势头强劲。大都市商业空间体系基本形成，建设发展成效显著657,309342,149336,200298,842292,796289,732228,886219,005207,825181,178170,210165,845149,829147,091130,742126,868103,40496,42489,52970,36664,339陆家嘴张杨路商圈徐家汇商圈南京东路商圈五角场商圈南京西路商圈淮海中路商圈虹桥商务区商圈大宁商圈新虹桥天山商圈中山公园商圈吴中路商圈前滩商圈中环真北商圈豫园商圈四川北路商圈莘庄商圈徐汇滨江商圈杨浦滨江商圈北外滩商圈真如商圈苏河湾商圈上海热门市级商圈累计客流日均值 日均客流*2.3上海热门市级商圈客流Source：MobTech数据，Mob研究院整理绘制，日均客流：近30日，商圈所有商业项目客流累计客流日均值8年蝶变，从三街一场到29大市级商业中心，老牌商圈积极谋变，新晋顶流大秀才艺，上海商业未来模样因29个市级商圈之变而变。从日均客流来看，陆家嘴张杨路商圈作为第二代国际消费聚集区，客流表现独领风骚，而徐家汇、南京东路等老牌商圈仍跻身前列2.3上海热门区级商圈客流Source：MobTech，2023.05，日均客流：近30日，商圈所有商业项目客流累计客流日均值191,747163,541124,845108,544107,960107,834100,44190,62289,26782,30073,26163,99460,29260,23757,96256,43840,95635,25423,161七宝商圈打浦桥商圈徐泾东商圈嘉定老城商圈共康商圈川沙商圈顾村商圈淞宝商圈浦江商圈世博商圈长寿路商圈金桥商圈长风商圈颛桥商圈外高桥商圈赵巷商圈北中环商圈御桥商圈南外滩商圈上海热门区级商圈累计客流日均值 日均客流*商圈所有商业项目客流累计客流日均值地区级商业中心同样藏龙卧虎，随着城市的发展，未来上海市级商业中心仍将不断增加，部分地区级商业中心或也随之脱颖而出。或升级为下一个市级商业中心，尤其是以七宝商圈、打浦桥商圈等商业中心月客流已赶超部分市级商业中心。2.4上海2023年拟开业项目分布Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制1111222445嘉定区虹口区宝山区静安区闵行区长宁区徐汇区青浦区普陀区浦东新区区域分布数量（个）3-5万,43.5%5-10万,34.8%10万,21.7%体量分布2023年上海预计将有超过20个商业项目开业。从区位来看，中环以内的项目占了半数以上。而浦东新区、普陀区以及青浦区是新开商业数量最多的行政区。从蟠龙天地等项目开业来看，城市焕新是今年开业项目中的显著趋势，调改与提升区域商业能级是今年的主旋律Part.3市级代表商圈及项目分析3.1 市级商业中心代表-南京西路商圈商圈概况商圈项目分布商圈吸客力疫情前后商圈客流复苏情况3.2 南京西路商圈代表项目-兴业太古汇商场概况到访客群圈层分布到访客群职驻地分布TOP10来源地客群分布及偏好商场识别到访客群画像及消费偏好最新动向南京西路商圈区域面积1.9平方公里，2022年零售总额800亿元左右。在静安“千亿级商圈”的规划中，零售总额三年后将突破千亿。南京西路商圈每日平均客流为35.6万人次，其中涵盖的“南京西路”和“静安寺”两个地铁站交汇了2、7、12、13、14多条地铁线路，商圈全域包含25幢税收过亿元的楼宇，8幢“月亿楼”，还包括百年张园、锦沧文华这些全新亮相的特色老地标3.1 市级商业中心代表：南京西路商圈概况日均客流：为近30日内，商圈累计客流日均值；MobTech自研大数据平台展示：支持多商圈、板块、商场对比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情况、配套统计等。3.1 南京西路商圈项目分布南京西路商圈主要商业项目分布作为上海规划的国际级消费集聚区的重要组成部分，商圈通过创设夜间经济、露台经济、延伸数字消费链条等来吸引和留住消费者。其中最受居住客群偏爱的商场是兴业太古汇，偏好比例达到了8.23%，该项目的商业体量也是南京西路商圈中规模最大的，达到了9.9万平方米；最受办公客群欢迎的则是芮欧百货，其偏好度达到了8.40%；而客流量最大的商业项目是上海晶品CrystalGalleria，其工作日的日均客流为4.9万人次，节假日日均客流则达到了5.7万人次商圈项目占比商业体量（万）开业时间上海兴业太古汇8.23%9.92017-11上海梅龙镇广场3.33%7.01997-06上海晶品CrystalGalleria2.36%7.32015-09上海中信泰富广场2.28%3.52021-12上海恒隆广场2.19%5.42001-07上海商城(南京西路店)1.85%3.01990-04上海久光百货1.79%9.12004-09上海静安嘉里中心1.79%8.62013-07上海魔贸580商场1.77%1.72021-10上海芮欧百货1.68%3.62013-05南京西路商圈的常驻人口为56,397人/k，辐射面积达48.3k，辐射范围内常住人口达151.8万，辐射范围内覆盖静安、黄浦、长宁等老城区。以代表项目太古兴业汇为例，15mins车行圈中辐射客群主要为办公客群3.1 南京西路商圈吸客力|15mins车行圈日均客流：为近30日内，商圈累计客流日均值；MobTech自研大数据平台展示：支持多商圈、板块、商场对比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情况、配套统计等。3.1 疫情前后商圈客流复苏情况Source：MobTech，2021.07-2022.05，2023.01-2023.05南京西路商圈疫情前后商业客流月活统计（人）市区级：南京西路商圈0200000040000006000000800000010000000120000002021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05月客流南京西路商圈在疫情下展现出强大的韧性；2022年，静安引入首店226家，数量全市第一，南京西路商圈引入首店数继续蝉联上海各商圈榜首，引入全球高能级首店数占全市三分之一；今年以来，随着上海消费市场的回暖，南京西路商圈活力快速恢复，月客流超800万3.2 南京西路商圈-兴业太古汇|商场概况上海兴业太古汇开业于2017年，作为太古地产在上海的首个项目，项目融合了购物中心、写字楼、酒店和历史保护建筑，总体量达9.9万平方米，商场出租率达97%，其中零售业门店数量占比最高，为65.8%3.2 南京西路商圈-兴业太古汇|到访客群圈层渗透分布居住地到访客群圈层渗透分布作为南京西路商圈核心商场，项目辐射范围广，综合客群来源小区/办公地的贡献度和渗透率情况看，居住地在距项目5-10km和10km外的客群对兴业太古汇的贡献率达70%以上。距离项目3km内的办公客群，合计贡献了43%以上的消费力工作地到访客群圈层渗透分布3.2 南京西路商圈-兴业太古汇|到访客群职驻地分布兴业太古汇的辐射范围主要集中在浦西(静安、黄浦、徐汇)及浦东的陆家嘴，项目对居住客群的影响范围更广。对办公客群来说，区域内写字楼、酒店众多，主要满足周边商务客群的多样化需求居住地到访客群分布工作地到访客群分布3.2 南京西路商圈-兴业太古汇|TOP来源地客群分布及偏好商场识别综合客群来源小区/办公地的贡献度和渗透率情况，可发掘项目营销的优劣势小区/办公地，而结合项目体量与偏好商场排名，对比周边项目可直观的看到上海兴业太古汇的差异化竞争优势3.2南京西路商圈-兴业太古汇|基础客群画像兴业太古汇坚持做高标准商业，引入年轻、潮奢品牌，注重高品质消费体验。兴业太古汇到访客群中，25-34岁占比最高，已婚占比70%以上，在有子女的到访客群中，未成年子女集中在（712）岁。收入10k-20k人群占比较高，有房一族占比65%以上，有车一族占比超半数3.2 南京西路商圈-兴业太古汇|基础客群画像兴业太古汇坚持做高标准商业，引入年轻、潮奢品牌，注重高品质消费体验。兴业太古汇到访客群中，25-34岁占比最高，已婚占比70%以上，在有子女的到访客群中，未成年子女集中在（712）岁。收入10k-20k人群占比较高，有房一族占比65%以上，有车一族占比超半数3.2 南京西路商圈-兴业太古汇|客群消费偏好该项目的客群到访频次均值为2.7次，并且到访的停留时长大多为12小时，占比达44.2%。相较于全市其他商场来说，到访客群对零售和奢侈品偏好明显，这与兴业太古汇自开业以来就不遗余力引进高能级首店/旗舰店/特色店/概念店，与南京西路中西段形成差异化经营密切相关3.2 南京西路商圈-兴业太古汇|最新动向坚持创新突破、引入更多首店、特色店铺及首发新品、首发活动，一直是兴业太古汇的运营理念和方向。五年来，兴业太古汇不断根据目标客群的需求进行调整，在潮奢氛围方面的升维很明显。近日推出第六届“Play Me,Im Yours 弹到你了”公益钢琴艺术季，并由艺人马伯骞担任本届“Play Me,Im Yours”公益大使；5 月 19 日至 21 日期间，兴业太古汇独立市集 IP“敢集”合作誉享国际的米其林指南，推出内地首届“米其林星食节”；引入英国新锐潮流品牌ALLSAINTS中国大陆首家精品店，ALLSAINTS更为上海首店特别设计专属图案，现场独家发售该限量版单品兴业太古汇近期动向Part.4区级代表商圈及项目分析4.2 青浦徐泾板块代表项目-万科天空广场商场概况到访客群圈层分布到访客群职驻地分布TOP10来源地客群分布及偏好商场识别到访客群画像及消费偏好4.1 区级商业中心代表-青浦徐泾板块商圈概况商圈项目分布商圈吸客力疫情前后商圈客流复苏情况青浦徐泾商圈板块属于大虹桥商务区及拓展区，其中东部地区是虹桥副中心主城区，西边则是大虹桥拓展区，东边是青浦的赵巷和华新，而南边是闵行的七宝和松江的九亭。区域面积达42.8km，整个商圈板块紧靠虹桥交通枢纽，“航空、高铁、高速、高架、轨交”为其打造了完善的立体交通网络，是上海极具发展潜力的板块之一4.1 区级商业中心代表：青浦徐泾商业中心日均客流：为近30日内，商圈累计客流日均值；MobTech自研大数据平台展示：支持多商圈、板块、商场对比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情况、配套统计等。4.1 青浦徐泾商业中心项目分布青浦徐泾商业中心主要商业项目分布徐泾板块各项目大多分布于17号线、崧泽大道沿线、104区块等区域。其中最受徐泾板块居住客群偏爱的项目是于2022年开业的上海天空万科广场，该项目的体量达10万平方。而最受办公群体欢迎的则是国家会展中心（上海），该项目总体量达15.0万，工作日日均客流达7.0万人次，节假日客流为6.1万人次板块项目占比商业体量（万）开业时间上海天空万科广场7.41%10.02022-09上海首位奥特莱斯4.25%12.02021-01上海虹桥食尚天地3.85%2017-08上海国家会展中心商业广场3.45%15.02016-12上海永业购物中心3.30%5.02008-07上海蟠龙天地3.09%4.82023-4上海龙湖虹桥天街3.05%17.12016-12上海百联奥特莱斯2.89%11.02006-04上海夏都小镇1.84%10.02018-05上海七宝万科广场1.74%14.92016-116青浦徐泾板块的常驻人口为8160人/k，辐射面积达78.6k，辐射范围内常住人口达45.1万，辐射范围内覆盖青浦、松江、闵行等新城区。以代表项目天空万科城为例，15mins车行圈中辐射客群主要为居住客群4.1 青浦徐泾商业中心吸客力|15mins车行圈日均客流：为近30日内，商圈累计客流日均值；MobTech自研大数据平台展示：支持多商圈、板块、商场对比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情况、配套统计等。4.1 疫情后青浦徐泾客流复苏情况疫情全面放开后，徐泾板块客流复苏强劲，2023年春节期间的客流已超过2022年全年客流高峰，并且2023年上半年客流量持续提升，在今年五一假期，蟠龙天地入市后，开业5天客流高达110万+，日均客流27万+，对徐泾板块的客流带动作用非常显著青浦徐泾疫情前后商业月客流统计（人次）区域级：青浦徐泾板块05000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000050000002021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05月客流Source：MobTech，2021.07-2022.05，2023.01-2023.054.2 青浦徐泾-天空万科广场|商场概况上海天空万科广场位于轨道交通17号线徐盈路站，体量约10万平方米，与商务办公、高端住宅、中高端租赁住宅、绿地等共同构成了一座约80万平方米大型TOD综合体天空之城。该项目于2022年9月30日开业，以“新城市TOD商业，元气生长力中心”为定位，并以70%首店率、95%开业率助力青浦新城区商业消费提级4.2 青浦徐泾-天空万科广场|到访客群圈层渗透分布居住地到访客群圈层渗透分布开业以来，上海天空万科广场还持续引入了奈尔宝家庭中心、lululemon、上海CGV首家激光IMAX影城等城市和区域首店，并引入丰富的艺术活动，为人们提供全天候的休闲社交和家庭陪伴空间。但因与17号线徐盈路站无缝连接，项目对居住地1.5km和10km的跨区工薪族客群吸引力均较强，这与项目西面截流、东面吸纳、南北方向10公里无类似体量竞品的落位一致工作地到访客群圈层渗透分布4.2 青浦徐泾-天空万科广场|到访客群职驻地分布由于是区级商业中心，其辐射力主要集中在青浦本区及周边区域，从热力图来看，到访居住客群的分布较为集中，主要集中在青浦及紧邻的闵行等区域，对工作地的辐射范围相对比较分散，主要在大虹桥及周边嘉定、闵行、松江版块居住地到访客群分布工作地到访客群分布4.2 青浦徐泾-天空万科广场|TOP来源地客群分布及偏好商场识别项目居住客群的来源地分布较为集中，项目客群来源TOP10的小区距离项目均不超过2KM。贡献度前3的小区距离项目均不超过1KM.在办公客群中，对该项目贡献度最大的是距离项目大概16km的青浦万达茂，贡献度达到了5.24%。距离项目最近的上海百联奥特莱斯，定位与项目差异较大，对项目影响较小，偏好仅占3.18%4.2 青浦徐泾-天空万科广场|基础客群画像该项目的到访客群中大多为已婚的中青年群体，其中已婚比例为82.2%，男女比例较为均衡，项目客群中本科及以上客群占比达35%以上，收入10K-20K及20K以上高收入人群占比达45%以上，半数以上的客群有车，而有房的客群比例更是到达72.4%，汇集了大量的国际家庭、高品质年轻家庭、都市办公白领、国际化展会商务人士及其他热衷潮流时尚的居住客群4.2 青浦徐泾-天空万科广场|基础客群画像该项目的到访客群中大多为已婚的中青年群体，其中已婚比例为82.2%，整体客群受教育水平较高，其中本科及以上客群占比达35%以上，收入10K-20K及20K以上高收入人群占比达45%以上，半数以上的客群有车，而有房的客群比例更是到达72.4%，汇集了大量的国际家庭、高品质年轻家庭、都市办公白领、国际化展会商务人士及其他热衷潮流时尚的居住客群4.2 青浦徐泾-天空万科广场|客群消费偏好项目所在位置一侧是轨交枢纽，一侧是办公、住宅、公寓等多元化工作、生活空间，充当着核心“要道”角色，因此项目整体客群粘性较高，每月到访频次均值接近10次，但每次停留时间较短，56%的到访客群停留1-2h小时