2023商业地产行业展望.pdf

2023年商业地产行业展望全球商业地产行业面临不确定性。领导者可重点关注战略 执行、人才和创新，以在2023年及以后领航房地产行业发展德勤金融服务行业研究中心报告主要观点 2制定路线蓝图，应对多变时代 3前所未有的营收担忧多次引发战略调整 4未来战略定位 8写字楼 10工业地产 10住宅 11零售地产 11酒店地产 12替代型资产：数据中心、养老地产和生命科学地产 13监管环境日趋严格 15了解并遵守ESG披露要求 15满足预期所面临的挑战 16应对税务监管趋势 18满足日益增长的人才环境预期 21通过大“洗牌”吸引和留任人才 21迁移的持久魅力和“超级通勤族”的出现 23拥抱技术以提升效率和创造新机 24运营效率和房地产科技的应用 25未来展望 25蜿蜒曲折的前行之路 27尾注 28目录2全球大多数房地产首席财务官对2023年的运营计划持更加审慎态度：我们的全球调研显示，仅40%的受访者预计2022年的营业收入将高于去年，33%的受访者预计将削减支出。他们将持续高通胀、劳动力管理和网络风险列为影响未来一年财务业绩的主要风险因素。业主和投资者正瞄准写字楼、数字地产和物流地产。就不同资产类型的全球风险调整投资机会而言，市区及郊区写字楼分别排名第一和第三。环境、社会和治理（ESG）相关行动仍然是首要考量因素，但大多数企业需要在实施变革和监控进度方面获得指导。仅12%的行业受访者和17%符合要求的公募房地产投资信托基金（REITs）已准备好立即响应监管行动。不断变化的全球监管环境预计将使税收结构的变化和现代化受到关注。转让定价和利润分配规则的潜在变化以及税率上调对商业地产（CRE）公司的影响或许最为显著。各地纷纷采取措施吸引和留任人才。企业致力于提高办公场所的自动化程度，完善多元化、平等与包容（DE&I）倡议，并加速提供职业发展机会以及更多的表彰与奖励计划。不同规模的房地产企业均在寻求外包机会，以期提升运营能力。房地产企业对利用房地产科技助力提供互补性创新服务的兴趣持续高涨。虽然技术预算趋于保守，但计划增加投资的企业有望提升效率并在资金筹集和数字资产领域探索创收新机。主要观点3制定路线蓝图，应对多变时代世界银行最新的全球经济预测结果显示，“全球经济再度面临危机虽然衰退状况有所逆转，但滞胀之痛可能持续数年对于许多国家而言，经济衰退将难以避免。”1这一预测结果描述了由于经济动荡对疫后复苏构成威胁，全球经济目前面临的不确定性加剧。资产价格下跌不仅反映出经济方面的问题，还反映出地缘政治的不稳定性以及新冠肺炎疫情挥之不去的颠覆性影响。房地产行业前路如何尚不得而知。创纪录的通胀和供应链中断等宏观趋势或将推动房地产行业的基本面朝着各个方向发展，ESG监管和税收政策的变化或令决策制定者感到困扰，不断变化的员工预期时常导致人才招聘和留任工作错综复杂。房企频频面临提升运营效率和采用创新性新兴技术提供补救措施的压力。本年度的商业地产行业展望将探索前行之路，为领导者未雨绸缪提供可行洞察。2023年商业地产行业展望4前所未有的营收担忧多次引发战略调整德勤最新经济展望报告针对全球经济短期内的前景设想了几种情形。2其中最可能出现的情形是（可能性为55%）：尽管货币政策收紧、就业增长率达到峰值、能源和食品持续短缺导致短期增速放缓，但2022年全年美国经济将延续增长态势，通胀率将保持高位运行，但到2023年年中将逐渐稳定在2%左右，因为商品需求下降，服务需求上升，有助于企业减轻供应链问题。美国联邦储备委员会将在2022年全年加息对抗通货膨胀，但随着通货膨胀常态化，加息速度将放缓。其他不太可能出现的情形包括：（1）经济倒退至1970年代水平（可能性为25%），企业一致提高物价和工资，通胀水平持续高企；（2）疫情再度恶化（可能性为5%），疫苗失效，封锁措施重启；（3）政府因试图抑制通货膨胀而过度收紧货币政策，经济再度衰退（可能性为15%）。无论最终将出现何种情形，德勤2023年房地产行业展望调研显示，全球大多数房地产行业领导者在为2022年剩余时间和2023年做准备时，其首先会谈到经济情况（参阅边栏内容：调研方法）。不同受访者对2022年营业收入的预期有所差异，总体较去年有所减弱。40%的受访者预计其营收将较去年有所改善，48%的受访者预计营收将下降，12%的受访者预计营收将维持不变。相比之下，去年的调研结果更加乐观：80%的受访者预计营收将或多或少高于上一年度（图1）。3当然，这些预期出现在极具挑战性的2020年之后。此外，由于营收预期降低，与去年相比，有更大比例（33%）的受访者计划削减成本，而去年这一比例仅为6%。5调研方法德勤金融服务行业研究中心针对主要商业地产业主和投资公司共计450位首席财务官开展了一项全球调研。受访者获邀分享和评价了各自企业的发展前景和人才、运营、技术和文化相关计划以及2023年的投资重点和潜在结构转型规划。受访者均匀分布在以下三个地区：北美洲（美国、加拿大）、欧洲（英国、法国、德国、瑞士）和亚太地区（澳大利亚、中国大陆、日本、新加坡）。本次调研涵盖资产管理规模不低于1亿美元的房地产企业，调研完成时间为2022年6月。总体而言，受访者表示持续高通胀、劳动力管理、网络风险以及与气候相关监管行动最有可能影响未来12至18个月的营收前景（图2A）。北美受访者最关注税收政策变化（37%），而欧洲受访者则最关注气候变化的影响（33%），亚太地区受访者则表示其最关注供应链中断（40%）。注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研图1当谈及2022年的预期营业收入时，受访者的乐观程度远低于去年2022年和2023年调研对比增加 无变化 减少预期营业收入的变化情况80%74%80%85%40%44%37%39%11%15%11%8%12%13%11%13%9%11%9%6%48%43%52%49%全球平均水平北美洲欧洲亚太地区 全球平均水平北美洲 欧洲 亚太地区2022 年调研（2021年底）2023 年调研（2022年底）2023年商业地产行业展望6注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研。37%税收政策变化35%持续高通胀35%劳动力管理33%气候相关监管行动33%技术能力加速进步32%公共卫生指令31%劳动力成本增加31%汇率波动30%供应链中断30%利率上升29%建材成本增加29%区域性政治动荡29%网络风险28%气候变化北美洲33%气候变化31%网络风险31%劳动力管理30%气候相关监管行动29%建材成本增加28%技术能力加速进步28%公共卫生指令28%汇率波动27%持续高通胀27%供应链中断27%区域性政治动荡27%利率上升25%税收政策变化25%劳动力成本增加欧洲40%供应链中断39%网络风险38%持续高通胀35%气候相关监管行动34%劳动力管理33%气候变化33%技术能力加速进步33%建筑材料成本增加33%劳动力成本增加32%公共卫生指令31%税收政策变化31%区域性政治动荡29%利率上升23%汇率波动亚太地区图2A各地区受访者对所在公司财务业绩面临的最大挑战持截然不同的看法未来12至18个月内最关注的问题7遗憾的是，受访者亦认为房地产行业尚未做好充分准备应对部分不确定性（图2B）。针对已然确定的问题，受访者对于当前准备程度的平均评分为3.2分。相关评分机制为5分制，5分代表准备最为充分。澳大利亚（3.6）和英国（3.4）的受访者认为其准备最为充分，而法国（2.6）和中国大陆（2.9）的受访者则认为其准备最不充分。注：受访者可选择多个选项。1=未做好准备，5=完全做好准备。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研。图2B“所属公司在应对以下全球性问题方面准备程度如何？”2.63 2.89 3.03 3.05 3.22 3.34 3.36 3.37 3.41 3.44 3.60 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0法国气候相关监管行动/气候变化中国大陆气候相关监管行动汇率波动持续高通胀/劳动力管理劳动力管理持续高通胀/劳动力管理持续高通胀气候相关监管行动/公共卫生指令公共卫生指令供应链中断持续高通胀日本瑞士全球平均水平德国新加坡美国加拿大英国澳大利亚各地区最关注的问题准备程度评分2023年商业地产行业展望8未来战略定位尽管整体业绩预期趋于保守，但部分受访者对房地产行业基本面仍持乐观态度，66%的受访者预计情况将较去年有所改善或稳定。超过57%的受访者（图3）预计租赁活动将有所恢复，并对空置率下降和租金增长持乐观态度。注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研。恶化 不变 改善37.6%40.0%34.9%28.9%21.6%37.1%29.3%25.6%23.8%22.9%18.2%21.3%22.2%20.2%36.9%36.2%42.2%52.9%57.1%40.7%50.4%资本成本资金可得性房地产价格空置率租赁活动交易活动租金水平图3“与当前水平相比，您预计在未来12至18个月内，所经营地产类型的基本面指标将如何变化？”9当谈及未来12到18个月内，哪些地产类型提供的风险调整投资机会最具吸引力时，全球范围内选择市区和郊区写字楼的受访者最多，比例分别达到36%和35%（图4）。认可郊区写字楼的欧洲受访者最多，比例达到35%；亚太地区受访者则高度支持数字地产（数据中心、基站），比例达到43%，而北美受访者则首选物流地产（仓储和配送中心），比例达到43%。社区零售地产市区写字楼数字地产（数据中心、基站）郊区写字楼养老地产物流和仓储地产生命科学/生物科技地产独户租赁式住宅/建房出租模式多户住宅 学生宿舍酒店/住宿类地产购物中心自助仓储地产工业地产（不包括物流和仓储地产）36.2%35.1%35.1%34.9%34.2%33.8%33.8%32.2%31.6%31.1%29.8%28.4%27.6%27.3%注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研图4受访者认为2023年最具吸引力的风险调整投资机会按资产类型进行排名（未来12至18个月内）2023年商业地产行业展望10根据受访者的排名情况，我们对核心资产和替代型资产深入分析如下：写字楼现状 由于对健康问题的持续担忧和员工预期的变化，重返办公室办公处于缓慢恢复状态。截至7月下旬，美国主要房地产市场的租用率达到疫情前水平的44%。4截至2022年第一季度，写字楼空置率攀升至接近历史最高水平全球平均水平约为15%，美国、亚太地区和欧洲分别为20%、14%和7%。5业主、投资者和地方政府等均积极探索替代性用途和改建以降低空置率，并取得了不同程度的成功。改建住宅早期利用住宅租金上涨和有限库存量的一项策略，但事实证明其很难付诸实践。例如，纽约市仅3%的存量写字楼可用于改建。6在现有市面上，很难找到一栋价格优惠、空置率足够高（方便剩余租户买断/搬迁）且楼板适合改造成住宅楼的老旧写字楼。为满足实验室空间需求，改建为生命科学地产的写字楼数量飙升。7虽然成本高昂，但2021年改建成实验室和研发用房的写字楼比上一年度增加49%。8未来展望 混合办公具有持久魅力，许多员工期望以顶级办公空间作为放弃舒适居家办公环境的交换条件。9优质资产和不良资产之间的差距或许前所未有。甲级写字楼每平方英尺的平均售价比疫情前高出50美元（涨幅为15%），而乙级写字楼每平方英尺的平均售价仅上涨6美元（涨幅为6%）。10尽管部分乙丙级写字楼提供了最优惠的折扣，但由于市面上可用空间充足，其仍面临招租挑战。低品质写字楼业主和投资者通常须考虑对老化资产进行升级或改造为其他用途，否则将面临淘汰风险。虽然成本高昂，但对于供不应求的房地产行业而言，改建可提供按市场折扣价收购资产的机会。工业地产现状 2022年上半年，全球工业和物流地产维持着十年来的稳健表现。美国的租赁活动创下有史以来的第二高点，美国和欧洲的房产空置率仍处于历史低位，亚太地区成熟市场的空置率也相对较低。11创纪录的建设项目增加了库存，但增加速度远落后于需求。因此，租金继续上涨。全球租金的年均涨幅达到10%，其中美国的涨幅处于领先地位，达到16%，欧洲为11%，亚太地区为4%。12这在很大程度上是受电商的发展和线上分销网络的用房需求推动。过去20年，电商零售额在零售总额（不包括汽车和汽油零售额）中的占比稳步攀升，到2021年底超过20%。13未来展望 未来十年，预计电商销售额在零售总额中的占比将继续提高，到2031年将超过33%。14尽管从长远来看，电商的发展仍是房地产行业的一大驱动因素，但电商渗透速度的放缓已导致部分物流运营商推迟开设新仓库。1511从全球范围来看，预计持续高企的土地成本和建设成本以及中心地段的设施用地限制将加剧对现有空间的争夺。此外，供应链的持续中断和通货膨胀的加剧或将影响租户的利润及其选址策略。住宅现状 过去一年，在家庭生活模式和工作模式变化、供应和原材料短缺以及疫情时期政府激励措施的推动下，全球房价飙升至创纪录水平。截至2022年3月，全球56个国家的房价涨幅达到10%，16主要城市房价上涨12%，创下2004年以来的最快增速。17北美洲的房价涨幅（19%）超过欧洲（12%）和亚太地区（6%）。18然而，不断提高的抵押贷款利率和有限的供给导致美国的住宅销售速度放缓，1月到5月的销量下滑17%。19房价上涨亦吸引许多投资者进入住房租赁领域。在美国2021年第四季度售出的独户住宅中，18%由机构投资者购买，是20多年来机构投资者占据的最大市场份额。20近来，欧洲的住宅投资也在激增，截至2022年第一季度，住宅投资在房地产交易总量中的占比超过30%。21投资者日益采用“建房出租”模式，即购买土地开发独户住宅租赁社区，管理则视同新型多户住宅。22未来展望 经济学家指出，如果财务状况趋紧，全球房地产市场脆弱性加剧，房价可能突然出现逆转。23业主财务稳定性的提高和持续紧张的供应等基本影响因素解释了房价为何持续上涨，尽管上涨速度有所减缓。与2008年之前次贷市场的疯狂发展相比，如今更为严格的信贷标准为长期固定利率抵押贷款奠定了稳定基础。全球市场（如德国和英国）也日益采用此等抵押贷款结构。24由于住房市场供应严重不足，加上疫情相关的工期延误、原材料和劳动力短缺以及供应链瓶颈，房价继续上涨。25美国房地产专家预计，未来一年全球平均房价不会下跌，但估值过高的地区价格可能会有所调整，尤其是在当地政府实施干预的情况下。26例如，中国大陆政府的去杠杆措施已减缓投资步伐，房价已大幅度下跌。27德勤的基准经济预测结果仍然显示，房价上涨速度将超过通胀速度，28至少在美国是如此。鉴于负担能力仍然引发担忧，美国许多潜在消费者或寻求长期租约。零售地产现状 2022年初，供应链问题和消费者信心减弱带来运营挑战，为此前全球零售业的乐观前景蒙上阴影。供应链中断影响了运输和制造成本，通货膨胀则挤压了消费者的可支配收入。根据德勤全球消费者状态跟踪系列调研，77%的受访消费者对通货膨胀感到担忧，较去年年底68%的比例有明显上升。仅45%的消费者预计其商品支出将超过服务支出，低于2021年12月的48%。292023年商业地产行业展望12然而，全球许多成熟零售市场的零售地产租赁活动有所恢复；去年的开店规模比关店规模多出近1亿平方英尺。30致力促进国内消费增长的零售商通过新商店和新概念赓续前行。31耐克等品牌已在亚太地区推出创新性的技术驱动理念以优化零售体验。32未来展望 预计观光旅游业对全球零售目的地至关重要，原因在于旅游业仍低于疫情前水平。仲量联行（JLL）预计，旅游业可能在2023年至2024年恢复到疫情前水平，在一定程度上缓解新冠疫情导致的销量和需求下滑势头。33到2026年，预计零售商在人工智能（AI）领域的投入将增加200亿美元，更多零售商或将使用第一方交易数据维持销售势头和客户体验。34融合使用人工智能的亚太地区零售商发现其客户互动程度提升19%。35韩国某便利店运营商已在其首家全自动智能商店中嵌入数字成像和基于云的销售点（POS）软件。36酒店地产现状 2021至2022年（截至目前），全球酒店行业韧性发展。受访者普遍认为，不断增加的疫苗接种人数、政府刺激资金以及民众对疫情防控的厌倦将推动休闲旅游业在2022年下半年实现增长。2022年4月和5月，全球酒店入住率超过疫情前水平。7月下旬，美国酒店入住率高达72%，较去年提升1%，但仍比2019年低7个百分点。日均房费达到157美元，创下历史第三高的水平。美国以外国家/地区的入住率达到68%，仍低于2019年单周接近75%的入住率，但客房的日均预定价格较2019年上涨17%，达到144美元。37然而，各地区恢复情况有所不同。通常而言，依赖休闲旅游的地区（如迈阿密和马尔代夫）比依赖商务旅行的地区更快恢复。38尽管如此，截至2022年6月，不少民众享受到更加舒心的旅行54%的德勤全球消费者状态跟踪调研受访者认为乘飞机很安全，66%的受访者认为住酒店很安全，这两大受访者比例均创下自2020年4月跟踪数据以来的最高记录。消费者的短期商务旅行预期亦在提高，64%的受访者表示其可能在未来3个月内进行商务旅行，也达到自调研以来的最高水平。39未来展望 消费者的支出预计将从商品转向服务，这将有利于酒店行业的发展。但因运营商会将膨胀的运营成本转嫁给房客，预计平均房费将有所上涨。40酒店行业是全球房地产行业中最具弹性的行业之一，业主可以实时调整客房价格。41然而，随着房费的上涨，房客的服务预期也在不断提高。业主和运营商应了解消费者旅游形式的变化（是国内游还是国际游，是休闲旅游还是商务旅行），以便高效渡过运营难关。13替代型资产：数据中心、养老 地产和生命科学地产数据中心 数字技术的大规模应用以及云计算和云存储需求的持续激增推动数据中心需求创历史新高。超大规模运营商（Hyperscalers）数据中心的最大租户，主要为云服务公司占据最大需求份额。42尽管需求增加，但数据中心并不能避免供应链问题带来的不良影响。半导体设备（数据中心基础设施的重要组成部分）以及建筑设备的供应中断或将影响2022年及以后的运营和新开发。43紧张的供应和不断增加的土地成本或带来租金上涨压力。亚太地区受访者认为，未来12至18个月内，较其他地产类型而言，数字地产将提供最佳的风险调整投资机会。养老地产 尽管伴随疫苗和治疗方法的推出，养老行业投资显著增加，但疫情仍使该行业面临极大运营压力。2021年，每张床位的价格提高22%，到2021年底，投资增长61%。44但该行业前景乐观，主要原因在于随着婴儿潮一代相继迈入老年人行列，全球人口老龄化加剧。仅在美国，每年就有近120万人步入老年阶段。45生命科学地产 随着疫苗和其他治疗方法研发的持续，生命科学地产需求不断走强。与传统办公室不同，实验室空间不受远程办公趋势影响，因为实验室工作必须在线下完成。近期，这一领域的投资激增，标志着之前以大型制药厂为主导的生命科学行业正在发生转变。462021年，得益于创纪录的863亿美元风险投资（金额超过2016至2019年的总和），小型生物科技初创企业取得多项突破，其在地点的选择上比大型企业更加灵活。472023年商业地产行业展望14建议未来数年，面对发展环境的高度不确定性，许多商业地产业主和投资者或需关注资产层面的战略决策制定。曲折的发展道路可能迫使行业转向新方向。行业领导者在构建、整合或重新配置其资产组合时应考虑以下趋势：租户预期和许多空间的使用方式发生巨变。随着租金不断提高，目前租户通常会寻找优质高效的空间匹配高昂溢价。为了更好地吸引和留住租户，业主和投资者可以利用数据分析（即特殊的智能工具）提升租户体验，帮助租户打造个性化空间，最大限度提高生产力。48 大部分受访者仍有充分理由担心供应链中断问题以及因工期延误和土地成本及原材料成本飙升而增加的建设成本。为解决供应链瓶颈，商业地产行业领导者应重点关注地产的创新性改建和随人口统计特征变化的选址策略。投资资金在短期内或有回撤，因为企业在面对动荡的市场环境时会重新评估风险承受能力。致力寻找资金的房地产业主和投资者应考虑创新性的替代资金来源，如在所属司法辖区外寻找合作伙伴或筹措债务基金。就未来数月的房地产基本面而言，受访者主要担心资金来源及其对整体交易活动的相应影响。调研显示，40%的房地产企业首席财务官预计未来12至18个月内的资金可得性将下降，预计资本成本将提高的房地产企业首席财务官以38%的比例紧随其后（图3）。15监管环境日趋严格了解并遵守ESG披露要求德勤近期的一项调研显示，约三分之二的高管表示其公司非常关注气候变化，79%的受访者认为世界正处于转折点，且其准备采取行动，该比例较德勤2021年初类似调研的受访者比例而言实现明显上升（59%）。49事实上，几乎所有受访者（97%）均认为其公司已经受到气候变化带来的负面影响，近半数受访者表示其业务运营受到影响（如全球商业模式和供应网络出现颠覆）。研究还显示，投资者越来越了解其投资的领域，且愈发关注可持续投资。预计到2024年，ESG资产规模将占全球所有专业管理资产的一半，大约达到80万亿美元，而非ESG资产将达到71万亿美元。50与此同时，世界各地的监管机构正加紧制定ESG披露规则，期望提高ESG披露透明度（参阅边栏内容：2023年可能影响房地产行业的监管行动）。投资者对ESG披露的预期亦在提高，因此商业地产公司将需要响应监管机构和投资者的要求。例如，除披露财务报表外，美国证券交易委员会（SEC）注册实体还需在“管理层讨论与分析”的前一节单独增加“气候相关披露”内容，以提供气候相关的定量和定性披露。披露事项包括：范围1、范围2和范围3的温室气体（GHG）排放量；气候相关风险和机遇；气候风险管理流程；气候目标；以及气候相关风险的治理和监督。512023年商业地产行业展望162023年可能影响房地产行业的监管行动2022年3月21日，SEC公布了一项拟议规则，要求SEC注册实体在注册陈述书和年报（如10-K表）中披露气候相关财务影响和支出指标，并讨论财务预测结果和假设的气候相关影响。此等披露事项均受到管理层财务报告内部控制（ICFR）和外部审计约束。52欧洲财务报告咨询小组（EFRAG）根据欧盟委员会（EC）制定的企业可持续发展报告指令（CSRD）发布了13份关于欧盟可持续发展报告准则（ESRS）的征求意见稿（ED）。CSRD将在非财务报告指令（NFRD）的基础之上增加报告要求，纳入更加广泛的气候变化和可持续发展考量。53与此同时，国际可持续发展准则理事会（ISSB）继续履行使命，提供综合性的全球可持续发展信息披露基准性标准。其已发布两份关于可持续发展和气候报告通用标准的征求意见稿，预计其中的指导意见将根据各司法辖区的披露要求进行强制实施，如英国近期要求其管辖范围内的公司遵守ISSB标准。满足预期所面临的挑战我们的调研显示，管理ESG预期对房地产行业而言十分新颖。仅12%的受访者一直根据重大监管行动制定规划，并表示其准备好立即实施变革以满足要求（图5A）。此外，目前仅有7%的受访者在投资战略决策中使用ESG数据和分析，尽管大多数受访者已识别出违规的风险和全面部署的机会并计划在三年内使用（图5B）。图5AESG合规准备：大多数商业地产公司处于早期阶段所在公司在遵守所属司法辖区监管行动方面的准备度资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研12.2%45.3%24.2%17.1%1.1%一直根据重大监管行动制定规划，并准备好立即实施变革以满足要求了解近期开展或即将开展的监管行动，等待进一步指导或行业响应了解近期开展或即将开展的监管行动，但目前不具备符合要求的数据或能力认为近期开展或即将开展的监管行动不会对业务运营产生明显影响，亦无变革计划不了解近期开展或即将开展的监管行动将对商业战略产生的影响17房地产企业需要了解潜在的监管变化，并采取措施遵守报告要求。由于超过45%受访者表示其正在等待指引或行业响应，行业协会可通过提供观察结果、信息和建议发挥关键作用。房地产行业领导者不应仅关注ESG中的“E”（环境），“S”和“G”（社会和治理）亦至关重要。其在短期内可能面临的ESG挑战包括：改建存量建筑的成本考量。投资者应确保这些投资具备财务可行性、净效率和减排效益。在分析增量成本时，不应将绿色激励措施和节约的绿色融资成本纳入考量。部分市场存在许多非ESG友好型地产。德勤2022年伦敦写字楼建设情况调研（Deloitte 到2030年，伦敦80%的写字楼将因不符合英国政府能源转型计划的ESG要求而无法出租。54 衡量指标的统一可能充满挑战。最常见的ESG目标之一是实现净零排放。然而，目前尚不清楚这一指标是仅包括业主控制的碳排放量，还是包括租户和业主共同控制的碳排放量。衡量指标的统一是该等披露事项对用户产生影响的重要条件。社会和治理考量。吸引不同投资者进入房地产行业和解决重大社会问题（如住房负担能力）已成为许多地区利益相关方的期望。在美国，SEC预计将在2022年底出台关于董事会多样性和人力资本管理的各项新规。2022 London Office Crane Survey）显示，图5B您计划何时将ESG数据和分析融入所在公司的投资战略决策？大型企业（资产管理规模高于200亿美元）中型企业（资产管理规模介于50亿美元至200亿美元）小型企业（资产管理规模低于50亿美元）公司规模按照资产管理规模进行划分10.7%32.1%28.6%28.6%0.0%7.0%31.7%38.7%19.6%3.0%6.1%40.2%39.0%13.4%1.2%目前已融入所有决策一年内两年内三年内三年后注：此问题仅涵盖了解ESG监管行动或已根据监管行动制定计划的受访者。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研2023年商业地产行业展望18建议基于ESG倡议和披露规则的制定和实施速度，我们鼓励商业地产行业领导者：在进行战略、资源分配和投资决策规划时，审慎对待各项倡议和拟议规则。从执行关联性评估入手，按收集ESG数据和设定目标的顺序，思考如何根据ESG法规创造价值。在分配资源收集数据前，优先确定与所在公司关联度最高的信息。领导者需在设定可能/不可能实现的目标前了解数据。评估数据质量。基准数据的质量至关重要，领导者也应关注入住率、使用时间和空间界定，确保同类比较可靠有效和对标分析的合理性。规避搁浅资产。搁浅资产是指因行业的各种变化而不再具备价值的资源或设备。55在风险评估中应纳入不同时间范围和情景，而不仅限于短期回报。在设定目标时搜集行业数据。这些数据包括区域性考量因素、气候条件和当地能源系统的发展情况。根据现有资产采取行动。仅靠新建建筑即使能够实现净零排放，或许也无法抵消现有建筑的排放量。可采取长期的资产更新改造策略，重点考虑“翻新再利用”，而非“拆除重建”。通常而言，简单翻新现有建筑即可达到ESG标准，也可立即为业主和租户带来益处。与租户互动，寻找共同价值观。在制定ESG战略时，考虑更加广泛的利益相关方群体，包括投资者、客户、供应商和员工。应对税务监管趋势现状 伴随全球税法的不断变化，许多受访者最关注税率上调问题，其次分别为转让定价/利润分配规则的变化以及自动化执法（图6）。所有地区超过三分之一的受访者关注我们询问的各个问题：关于这些变化的详细讨论如下：税率上调。由于税率主要由立法机构相关的执政党决定，因此可能时常发生变化。应留意重要选举并了解选举结果可能对税率产生的影响。全球最低税。经济合作与发展组织（OECD）已商定15%的全球最低税框架（以下简称“支柱二”），但由各成员国负责实施。全球无形资产低税所得（GILTI）是全球最低税的美国版（税率为10%），并未与OECD框架保持一致。美国已提出将GILTI税率提高至15%以与OECD框架保持一致的法案；但该法案尚未通过。56 支柱二规则包含一项针对特定投资实体（包括集团母公司持有或95%由投资实体持有的REITs）的免税条款。19注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研图6“所在公司最关注以下哪些潜在税收变化？”各地区最关注的问题亚太地区45%43%41%36%36%31%北美洲48%47%45%43%43%39%44%38%37%37%34%欧洲41%转让定价/利润分配规则的变化税率上调取消或减少免税额/税收优惠（折旧、利息等）自动化执法财务报告透明度提高全球最低税税率上调财务报告透明度提高自动化执法全球最低税转让定价/利润分配规则的变化取消或减少免税额/税收优惠（折旧、利息等）自动化执法税率上调取消或减少免税额/税收优惠（折旧、利息等）财务报告透明度提高转让定价/利润分配规则的变化全球最低税2023年商业地产行业展望20税条款不适用于REIT子公司，除非满足一定的所有权门槛，且其活动属于辅助性的被动房租赁活动。这些规则是否适用存在不确定性。全球转让定价和利润分配规则的变化。OECD关于增加市场管辖区征税权的提案或将主要影响大型跨国企业，这类企业需要在业务所属的各个司法辖区纳税。目前这一提案定于2024年实施，某些跨国企业的利润将分配至客户所在国家。取消或减少免税额/税收优惠。各司法辖区继续寻找收入来源，为基础设施和疫情援助等投入资金。这一资金需求预计将使免税额（如折旧和利息费用扣除额）继续成为关注焦点。以下为可能取消且与房产业主极其相关的税收优惠：附带权益作为美国的普通收入。此前，附带权益按照资本利得（而非普通收入）进行纳税。此规则并不新颖，近期在2022年通胀削减法案中进行了探讨，但在参议院通过该法案前被移除。英国政府提议主权财富基金根据房产缴纳公司税（类似于其他境外机构投资者在英国缴纳的房产税）。57 1031法（同类财产交换法）的废除。美国这一税收优惠法案将非地产类资产排除在外，且可能引入其他限制措施。其他法律提案可能还涉及完全将房地产资产排除在外或显著减少可免税交换的房产价值。虽然目前未有任何法律提案完全将房地产资产排除在外，其也不太可能实现，但这一优惠政策的变化或对美国房地产行业产生重大影响，应继续进行监控。建议展望2023年，商业地产行业领导者应致力于：准备好提高报告透明度和数据要求以应对特定司法辖区的自动化监管执法。在规划ESG倡议时考虑税收问题。虽然全球税收环境的许多潜在变化可能导致税金增加，但ESG倡议有望获得更多税收优惠。在美国，2022年通胀削减法案准许REITs和其他非免税实体出让抵免税额，并从总收入中扣除此类销售所得以达到减税目的。根据现有法律，REITs鲜少缴纳联邦税，基本无法获得ESG免税额，而此项法案可帮助REITs从符合条件的ESG活动中获得相关税收优惠。在欧洲，实施ESG倡议的房地产企业可适用各种税收抵免和激励措施。举例而言，欧盟委员会已提高节能设备投资公司的折旧准备金。5821满足不断增长的人才环境预期通过大“洗牌”吸引和留任人才在许多市场上，人才市场仍然充满竞争力。员工利用低失业率、成本持续攀升的环境以及更多提供远程办公机会的岗位交换个人价值。在招聘或留任员工时，商业地产公司应将人才的远程办公意愿视为长期趋势。展望未来12到18个月，68%的受访者预计其公司的员工数量将有所增加或保持不变。然而，近50%来自资产管理规模超200亿美元公司的受访者表示，其公司需在未来一年内略微削减员工数量。同时，44%来自小型企业（资产管理规模低于50亿美元）的受访者表示，其公司计划略微增加员工数量。了解员工的预期对管理人才招聘和留任工作至关重要。超过40%的受访者希望完善DE&I倡议，增设健康福利，并提供定期的远程办公机会。然而，仅三分之一左右（或更少）的受访者优先考虑重新设计办公场所、实施弹性工作制和提供更多职业发展和技能提升机会（图7）。商业地产公司应继续探索上述领域以助力提升人才体验。办公场所的重新设计和灵活性亦至关重要。企业正致力打造迎接员工重返办公室的办公空间。部分企业增加了休闲设施，如休息区、咖啡厅、大型庭院、屋顶露台、健身房及高尔夫模拟设备，希望吸引员工进入办公室参加具有重要影响意义的会议和团队讨论，同时远程完成其个人工作。近期，房产业主Hines和Ivanho Cambridge将这些体验式设施融入了其位于休斯顿市中心的甲级写字楼，并打造私人花园和户外露台。59员工继续在行业内寻找指导和学习机会。许多地方团体正挖掘青年员工群体，为房地产行业培养下一代领导者。举例而言，城市土地学会为不同年龄段的房地产从业者拟定了专门的计划，例如其为35岁以下的从业者拟定了青年领袖小组计划，60为进入职业生涯中期的从业者拟定了NEXT计划。61帮助员工加入房地产特别学习计划的企业通常会发现，相关计划是企业人才体验的关键组成部分，有利于员工的个人成长和专业成长。622023年商业地产行业展望2212至18个月内注：受访者可选择多个选项。资料来源：德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研图7“未来12至18个月内，所在公司最有可能采取哪种行动吸引和留任人才？”各地区预计将采取的人才相关行动更加关注多元化、平等与包容倡议提供定期的远程办公机会重新设计办公场所实施弹性工作制提高办公场所的自动化程度奖励与表彰增设员工健康福利加速提供职业发展机会加速提供技能提升/再培训计划投身于气候变化减缓举措加速提供技能提升/再培训计划加速提供职业发展机会更加关注多元化、平等与包容倡议重新设计办公场所增设员工健康福利投身于气候变化减缓举措提供定期的远程办公机会提高办公场所的自动化程度弹性工作制奖励与表彰提高办公场所的自动化程度加速提供职业发展机会奖励与表彰增设员工健康福利实施弹性工作制投身于气候变化减缓举措提供定期的远程办公机会更加关注多元化、平等与包容倡议加速提供技能提升/再培训计划重新设计办公场所44%43%41%41%39%37%35%33%29%27%42%40%36%35%35%35%34%34%29%28%32%34%37%38%39%39%40%41%43%45%亚太地区北美洲欧洲23迁移的持久魅力和“超级通勤族”的出现新冠肺炎疫情及其带来的远程劳动力加速了人口的迁移。近500万美国人实现迁移63，澳大利亚迁出主要城市的人口多于过去20年的任何时候。64此等变化是混合办公模式的重要组成部分，公司应考虑到许多员工可能期望长期在家办公。澳大利亚软件公司Atlassian制定了分布式工作政策Team Anywhere，允许8,000多名员工在Atlassian所在国家的任何地点办公。65该公司一年仅要求在办公室出勤四次，但员工仍希望有一半时间在办公室办公。这项政策提升了员工士气：近300名员工已实现迁移，他们认为最主要的好处在于离家人更近、可环游世界以及获得全球机遇。66自疫情爆发以来，“超级通勤族”这一新的劳动力群体应运而生。该群体在疫情隔离期间永久迁移，以寻找属于自己的空间或离亲人更近。不少员工表示其将继续在家办公，但目前，一些雇主希望员工重返办公室办公，至少具备一定的规律性。这些超级通勤族愿意忍受单程至少90分钟的通勤时间，因为其经济承受能力或生活方式偏好将其固定在新的居住地。67建议 无论员工资历和工作职能如何，为各个级别的员工赋能。员工越来越希望了解其工作如何帮助公司实现目标。逆向辅导是一种很好的方式，可吸收更多初级员工和资深领导者的意见。企业应借助员工日常工作范围之外的项目补充日常职责，为员工提供职业发展和技能提升机会。提升对远程办公人员的包容度。采取措施确保每位员工均享有平等机会建立联系，尤其是不让在办公室办公时间较少的员工出现“被惩罚”的感觉。相关举措包括有意识地开展线下会议，提供混合型工作团队培训课程，赋予远程办公人员公平晋升机会，以及鼓励管理人员进行一对一沟通。682023年商业地产行业展望24拥抱技术以提高效率和创造新机考虑到通货膨胀、劳动力成本以及持续存在的供应链不确定性等整体经济问题，部分受