2022H1西安公寓周期结构分析篇.pdf

知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|2022AUG知之深则行愈达知之深则行愈达20222022半年度半年度房地产市场黑皮书房地产市场黑皮书西安公寓周期结构分析篇2022/8Xian THE ONE Real Estate Consultant Co.,Ltd.知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|声 明：本 报 告 由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书周 期 结 构 分 析周 期 结 构 分 析2知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|3周期决定趋势而政策与货币仅影响中短期知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|4周期顶部周期顶部供应顶供应顶|公寓公寓|17年开始加速20年到达顶部|住宅住宅|16年开始加速陡坡上升,19年到达顶部|办公办公|15年之后开始缓坡下降,20年反转后再次下降|商业商业|15年之后持续缓坡下降成交顶成交顶|公寓公寓|15年至今持续上升若22年下半年数据不乐观,或21年将是顶部|住宅住宅|16-19年在顶部高周转,之后陡坡下行|办公办公|17-18年出现顶部,18年后跳台式下行|商业商业|18年出现顶部,之后跳台式下行价格顶价格顶|公寓公寓|20年之后结束增长期,进入平稳期除住宅价格持续增长外公寓|办公|商业全部进入平稳期,均价摆幅低知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(万，元/)52,000 503 020040060080010001200140016001800200022001516171819202122H1商品住宅供应商品住宅供应1,891 1,316 428 020040060080010001200140016001800200022001516171819202122H1商品住宅成交商品住宅成交17,066 1516171819202122H1商品住宅价格商品住宅价格万万155 41 0501001502002503001516171819202122H1办公供应办公供应139 71 22 0501001502002503001516171819202122H1办公成交办公成交12,995 1516171819202122H1办公价格办公价格万万201 33 0501001502002503001516171819202122H1商业供应商业供应156 96 56 0501001502002503001516171819202122H1商业成交商业成交14,453 1516171819202122H1商业价格商业价格万万268 84 0501001502002503001516171819202122H1公寓供应公寓供应171 48 0501001502002503001516171819202122H1公寓成交公寓成交13,865 1516171819202122H1公寓价格公寓价格万万元/Figure1:2015 2022H1 近近7年周期年周期 西安新房市场各类物业西安新房市场各类物业供货面积供货面积/均价对比均价对比(万,元/）公寓对比住/办/商西安公寓新房市场供应顶已现成交顶或是21年,均价止涨进入平稳期知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|6规规模下探模下探西安商品房总交易量进入下行通道西安商品房总交易量进入下行通道20162016-20202020年年上升至2000万平米这5年西安市商品房新房交易容量始终维持在这一区间以上20192019年顶点年顶点在2019年达到2370万平米顶点后市场交易总容量开始下降并在20212021年下探年下探2021年首次下探至1818万平米城镇化率城镇化率在西安城镇化率上升至70%后同期房地产开发投资增速进入下行通道房地产开发投资增速房地产开发投资增速自2019年开始这一指标三十年来首次出现负数这一指标三十年来首次出现负数在2021年再次下行至-7%同阶段商品房总供应量同比下滑至-10%(2020)，-19%(2021)其中住宅分别为-12%，-21%知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市统计局官方发布,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(%)Figure2:西安市西安市 1993-2021房地产开发投资增长速度房地产开发投资增长速度(%)及城镇化率及城镇化率 2011-2021(%),商品房供货面积同比(yoy)7122.60.157.3415-2.16.5-10010203040506070809010011012013069.9%79.4%2011-2021西安城镇化率2011-2021西安房地产开发投资增速2016-2021商品房供 货 面 积 同 比-10%-19%城镇化率上升与房开投增速呈反比房开投下行同时带动商品房供货下行-7%知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|8容量补位容量补位商品房供货面积进入下行通道交易量跌出2000万平方米的平台后首当其充的是市场占比八成的住宅住宅供销容量缩水率总市场所缩水率住宅供销容量缩水率总市场所缩水率同时城镇化率虽进入缓步上升但人口依然在增长需求只是增长的慢需求只是增长的慢,但并未消失但并未消失公寓供货公寓供货 阶段性阶段性 补位住宅补位住宅公寓在住宅之后进入规模性高增长供货期库存产品不同之前单一结构增加了高端大户型等类住宅产品及各式小户型studio、双钥匙loft等类住公寓成交公寓成交 阶段性阶段性 补位住宅补位住宅尤其是面对小刚需及全改善以及21年之前的投资客市场住宅市场的连续政策顶也同样在为公寓市场输送购买力知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|9加速增长增长30%持续高增长维持区间 100,50-100,30,50减速增长增速降幅 30,30-60低速稳定增速区间 20-30,10-20,0-10困境反转大幅,一般,小幅爬坑模式设定为70%(至少恢复)市场偏好加速增长持续高增长减速增长低降幅困境反转减速增长高降幅低速稳定速度与斜率速度与斜率增 长&降 低 的 速 度 变 化比 值 的 斜 率 变 化与 趋 势 相 关 的 重 要 参 考在过去的一轮周期当中出现了五种类型的正负增长知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图10公寓公寓办公商业-14%190%-34%5%43%25%-20%-63%38%-47%-70%5%-10%-69%-90%-60%-30%0%30%60%90%120%150%180%2016201720182019202020212022H1住宅Figure3:2016 2022H1 近近6年周期年周期 西安新房市场各类物业西安新房市场各类物业供货面积供货面积增幅同比增幅同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商数据单位(年度%，yoy)2018年公寓供货反弹倍数增长同年住宅供货结束高增长增速跌落至零商/办供货均为负增长2020年公寓供货断崖下跌至负增长同年除办公外均为负增长2022 H1公寓供货反弹增长同期其余均为负增长相比其它物业相比其它物业公寓供货增幅斜率非常高公寓供货增幅斜率非常高拥挤度非常高拥挤度非常高给到单位时间的给到单位时间的市场去化压力巨大市场去化压力巨大供货补位知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|11拥挤过度拥挤过度两种系统性风险两种系统性风险导致阶段性不同类型公寓的销售额普遍下滑购买力透支购买力透支供货过度集中众多新盘集中入市时给市场带来的冲击力过大造成阶段性市场消化不足区域购买力透支库存传导压力库存传导压力拥挤过度不仅传导单盘销售量下滑同时蔓延至库存的持续积压在部分项目需要解决去化压力或小周期市场下行时去化压力常态化发生知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图12住宅办公商业97%36%51%4%29%-50%6%-21%-67%67%-44%-60%31%-23%-44%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2016201720182019202020212022H1公寓公寓Figure4:2016 2022H1 近近6年周期年周期 西安新房市场各类物业西安新房市场各类物业成交面积成交面积增幅同比增幅同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商2019年之前公寓成交面积涨跌幅与住宅保持一致趋势相关性较强幅度大于住宅一倍以上2019-2020年公寓成交增速快速下跌较住宅大幅收窄2022H1全市场下行趋势公寓成交腰斩六年三连降六年三连降成交增速成交增速持续降低持续降低起落差斜率依然最高起落差斜率依然最高2021年公寓成交增速再次上扬并与住宅形成反比住宅数据单位(年度%，yoy)成成交交补补位位知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图139,304 14,128 13,574 13,865 7,156 14,295 15,823 17,066 9,435 13,139 12,995 12,626 15,283 14,741 14,453 6,500 8,500 10,500 12,500 14,500 16,500 18,5002016201720182019202020212022H1住宅公寓公寓办公商业Figure5:2016 2022H1 近近6年周期年周期 西安新房市场各类物业西安新房市场各类物业成交均价走势成交均价走势对比对比(年度,元/）公寓对比住/办/商数据单位(年度，元/)2018-2019年公寓与住宅均价倒挂结束住宅均价超越公寓之后再无反转2020-2021价格分水岭住宅均价超越其它所有类型一路上涨2020年公寓均价走势下行结束一路长虹的上涨2020 H1公寓均价小幅上涨但依然与住宅涨幅拉宽，剪刀差变得越来越大公寓均价走势公寓均价走势在在2020年之后年之后步入缓行期，受基本盘容量影响步入缓行期，受基本盘容量影响上涨显疲态上涨显疲态知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|14周期内销售量不完全由价格决定对于非刚性自住客群而言投资投资+自用是一种自用是一种对于预期升值潜力的期望对于预期升值潜力的期望这种期望将会推动市场情绪的升降行情行情高度依赖于高度依赖于基于市场情绪的基于市场情绪的均价涨幅空间均价涨幅空间即未来资产价格能涨到多高均价与销售均价与销售知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图153%26%3%13%-4%2%27%11%11%11%16%-1%-1%-1%-2%-12%-7%-2%3%8%13%18%23%28%2016201720182019202020212022H1住宅办公商业公寓公寓Figure6:2016 2022H1 近近6年周期年周期 西安新房市场各类物业西安新房市场各类物业成交均价增幅成交均价增幅同比同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商2016-2017年，公寓均价增幅与住宅成正比且落后一年2018年之后公寓均价增幅阶梯断崖下跌2019年开始，住宅均价增幅趋于稳定，年均增速10-11%2020年之后公寓均价增幅进入新一轮下行期并于住宅增速拉大2021年公寓均价增幅首次为负公寓均价增速公寓均价增速近几年逐步收窄近几年逐步收窄再次出现加速增长的再次出现加速增长的条件不具备条件不具备数据单位(年度%，yoy)知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|16自自2016年年西安房地产市场全面复苏后新房公寓市场供销价景气度全面上升在在2018年年实现价格上限的倍增2019-2021年年供销集中度呈拥挤上升并覆盖全城形成大爆发时代形成大爆发时代产品的想象空间及价格的想象空间被无限放大直至直至2022年年伴随大市场下行成交腰斩大爆发时代大爆发时代2018-2022知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|17五年五年周期供销价周期供销价单价分档单价分档20,000P25,000元/25,000P30,000元/P30,000元/总价分档总价分档200万元/200 500万元/500 1,000万元/1,000万元/知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 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近近5年西安公寓市场单价段三档年西安公寓市场单价段三档成交套数矩阵分布成交套数矩阵分布(单价单价20,000元元/以上以上,分面积段)100-120121-150151-170171-200201-250251-300301-350351-400401-500500以上以上12%6%6%7%8%31%14%9%6%20,000P25,000成交成交25,000P30,000成交成交P30,000成交成交65352130386917143730593301771107246%44%69%26%29%6%3%3%43%40%27%35%37%17%3%5%4%11%16%47%35%57%82%97%92%94%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%成交主力成成交交主主力力拉锯拉锯300 绝对主场绝对主场19|成交结构|2w+的主力市场在1703w+的主力市场在350,中间区域拉锯知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|20,000-25,000元/单价档100-120面积段成交海拔最高Figure9:2018-2022H1 西安公寓西安公寓 20,000-25,000元元/单价档单价档供需关系相关性分析供需关系相关性分析(分面积段，成交套数/供应套数)数据单位(套数，供需结构比值)812617243962125703992025620321.5x1.0 x1.0 x1.5x0.9x0.5x0.8x0.6x0.0 x0.4x20,000P25,000供应供应20000P25000成交成交Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图20成交海拔最高成交海拔最高成交表现成交表现最好最好知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图Figure10:2018-2022H1 西安公寓西安公寓 25,000-30,000元元/单价档单价档供需关系相关性分析供需关系相关性分析(分面积段，成交套数/供应套数)数据单位(套数，供需结构比值)4692504569100240331965353213038696631.6xNA2.0 x2.0 x0.1x0.1x0.1x0.3x0.3x0.2x25,000P30,000供应供应25000P30000成交成交单价25,000-30,000元/，面积100-170供需关系严重失衡区域供需关系严重失衡区域单价25,000-30,000元/面积250-500成交供应成交供应2125,000-30,000元/单价档300-350面积段需求接受度最高成交表现最好成交表现最好知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|22去化陷阱去化陷阱30,000元元/公寓公寓受产品力/品牌/工程质量/信用背书等多种因素存在单盘分化的陷阱存在单盘分化的陷阱同时受力于宏观周期环境变化后销售量的不可持续性所参照的单盘个案销售成绩不具备模仿性交易量并没有流入自身项目中也没有出现成交量普涨的情况需求基本面的诉求是需求基本面的诉求是大户型人群的刚性换房需求大户型人群的刚性换房需求或者说是“豪宅住户刚性改善购房”或者说是“豪宅住户刚性改善购房”而很多项目过高预估了城市阶段性购买力过高预估了销售平均速度过高预估了去化均值过高预估了自身的产品能力知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|50542417841045326153223828714217141373059330177110720.03x0.03x0.01x0.09x0.07x0.23x0.62x0.74x0.38x0.51xP30,000供应供应P30,000成交成交Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图Figure11:2018-2022H1 西安公寓产品西安公寓产品 30,000元元/单价档单价档供需关系相关性分析供需关系相关性分析(分面积段，成交套数/供应套数)数据单位(套数，供需结构比值)单价30,000元/，面积 300 供需关系严重失衡区域供需关系严重失衡区域30,000元/市场呈分化大势失衡的高库存面临残酷的去化危机23成交表现最好成交表现最好知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(套数，供需结构比值)Figure12:2018-2022H1 近近5年西安公寓市场单价段三档年西安公寓市场单价段三档供求结构分布供求结构分布(分面积段，上图供应/下图成交)20,000P25,000成交成交25,000P30,000成交成交P30,000成交成交70399202562032653532130386966317141373059330177110720100200300400500600100-120121-150151-170171-200201-250251-300301-350351-400401-500500以上100-120121-150151-170171-200201-250251-300301-350351-400401-500500以上100-120121-150151-170171-200201-250251-300301-350351-400401-500500以上20,000P25,000供应供应25,000P30,000供应供应P30,000供应供应812617243962125469250456910024033195054241784104532615322382871420100200300400500600三档公寓均存在单价与面积的比值陷阱可细分出供需关系严重失衡的两个区间14:18:1供卖供卖24知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|25高海拔资产高海拔资产1,000万元万元/套套的公寓的公寓近3年出现在市场通常表现为单价30,000元/面积300总价1,000万元为适应分化的市场我们将此命名为高海拔资产此类产品在近5年周期中从诞生到占据半壁江山2020-2021年年是主要成交顶是主要成交顶供货突发性积极，迅速崛起供货突发性积极，迅速崛起价格箱体摆幅较大价格箱体摆幅较大进入进入2022年年成交断崖式下跌成交断崖式下跌知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|Source:西安市FANG99,THEONE网络数据整理Figure13:2018-2022H1 近近5年西安公寓市场总价三档年西安公寓市场总价三档成交套数矩阵分布成交套数矩阵分布均价数据单位(%，套数）26200-500w总价档的成交在下降1,000w总价档逐渐成为交易主角知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|200w 总价段分年度成交套数，占近五年总成交套数比值201819%201924%202024%202129%2022H14%Total=115894200-500w总价段分年度成交套数，占近五年总成交比201815%15%201922%22%202024%24%202131%31%2022H18%8%Total=1001500-1000w总价段分年度成交套数，占近五年总成交比20183%3%201919%19%202034%34%202133%33%2022H112%12%Total=3371000w总价段分年度成交套数，占近五年总成交比20183%3%201910%10%202038%38%202141%41%2022H19%9%Total=70122039276042732433889503854321 23,179 196926328763 140.2116411311039 67.41502172423147854321 200 平稳 上 升，急 速 锐减，值得 谨 慎 面对 的 市场阶梯 上 升，急 速 滑落，值得 担 忧 的市 场交易 配 角，阶 段 滑落 但 对基 本 面 影响 不 大迅速 崛 起，断 崖 下跌，危险 的 高 库存 市 场(套套)年度成交均值年度成交均值(套套)(套套)年度成交均值年度成交均值(套套)年度成交均值年度成交均值Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图27Figure14:2018-2022H1 近近5年西安公寓市场总价段四档年西安公寓市场总价段四档成交套数变化趋势，及分档年度成交均值成交套数变化趋势，及分档年度成交均值(套)均价数据单位(%，套数）知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|05000100001500020000250003000035000400001819202122H1200w0204060801001201401601819202122H1200w-250w01020304050601819202122H1250w-300w010203040506070801819202122H1300w-350w05101520253035401819202122H1350w-400w0510152025301819202122H1400w-450w0510152025301819202122H1450w-500w024681012141819202122H1500w-550w024681012141819202122H1550w-600w024681012141819202122H1600w-650w02468101214161819202122H1650w-700w0510152025301819202122H1700w-800w0510152025301819202122H1800w-900w051015202530351819202122H1900w-1000w0501001502002503003501819202122H11000wFigure15:2018-2022H1 近五年周期西安市场分总价段公寓近五年周期西安市场分总价段公寓成交套数走势成交套数走势&移动平均趋势线移动平均趋势线(周期2轮)Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图移动平均趋势线 成交套数周期向下|部分总价段陡峭斜率较高28知之深则行愈达Black Paper Real Estate2022 H1 房地产黑皮书西安公寓周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|2918个月个月周期周期供销价供销价面积分