2022年中国酒店资产管理白皮书：重塑酒店资产价值生命力.pdf

酒店及旅游地产事业部重塑酒店资产价值生命力2022年中国酒店资产管理白皮书Add image here中国|2022年7月为了进一步推动酒店资产管理在中国的发展，为建造高效、可持续发展的酒店、盘活存量酒店资产、提升酒店运营，在部分酒店业主公司和开发商的大力支持下，仲量联行于2022年2月实施了中国酒店资产管理调查问卷。该问卷通过征询一些对中国酒店行业来说最基础但最重要的问题，将酒店运营数据和资产层面的数据相结合，从深入分析损益表的水准，更是上升到了从根本上理解资产负债表深刻含义的高度。这些看似浅显的数据，展示了资产管理全生命周期的投、融、建、管、退各阶段的部分工作重点，也揭示了酒店资产管理既基础又深奥的原理和思维方式。在2022年5月召开的国务院常务会议上，公募REITs是一个重要议题，公租房被纳入了试点范围。这预示着在不远的将来，其它商业地产业态也有望成为REITs的底层资产对象。对整体经济来说，进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大有效投资将变得越来越重要。REITs是一种金融创新模式。当前我国公募REITs的底层资产主要为基础设施，而不是像欧美日等发达国家的REITs产品，其底层资产主要为商业物业，也包括大量的酒店资产。经过数十年经济的高速发展，我国商业物业规模庞大，酒店资产数量也已离世界第一大国不远，但酒店交易并不频繁，也缺乏其它退出机制。无论是房地产企业还是非房地产企业，都不乏持有大量的商业物业。如果企业能够将这些商业物业通过REITs产品或上市公司增发换股等方式，回收现金流，既有利于去杠杆、改善资产负债表、从而满足不踩“三条红线”的要求，也有利于盘活整个经济体系的资金流通。而要开拓并确保这一路径的顺畅，底层资产的高效运营和资产管理至关重要。资产管理的精髓是赋能酒店资产的保值和升值，从而助力持有商业物业的企业在目前的宏观经济中的能更好、更快地发展。仲量联行实施的本次问卷的维度和视角，有助于调查问卷的参与者和行业同仁共同改善所持有、所经营、所运营酒店物业的业绩和现金流。基于这一宗旨，特对本问卷的答案做洞察分析的同时，也将每一个答案背后的逻辑、思维及可能的改善举措、需争取实现的目标，以白皮书的形式发布，以引起同行对资产管理的必要性和重要性的进一步认识，并和我们一起积极推动酒店资产管理在中国的普及和践行，从而为中国经济的发展做贡献。在此背景下，我们很荣幸地向您推荐仲量联行发布的最新白皮书重塑酒店资产价值生命力：2022年中国酒店资产管理白皮书，希望这份白皮书中的研究和洞察会为您和行业带来更多启迪，并为您的未来决策提供有益的参考和有力的支持。周涛 仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理全球注册酒店资产管理师CHAM序 言2|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书为研究酒店运营指标和资产管理指标在疫情前后发生的 变化，本次问卷要求各参与单位/酒店分别提供了2019年和2021年的数据。因需要追溯之前的数据，完成本问卷可能需要30分钟或更长的时间，尽管如此，我们共回收有效样本71份。借此白皮书发布之际，我谨代表仲量联行对本次中国资产管理调查问卷的参与者和单位表示衷心的 感谢！在回收样本所代表的酒店中，从品牌连锁来看，99%是国际或国内连锁品牌，只有1%是独立品牌；从酒店的服务模式来看，90%为全服务，6%为有限服务，4%为服务式公寓及其它；从酒店的规模来看，75%为200间-400间，11%为400间-499间，14%为200间以下。从酒店的管理模式来看，大约70%为全权委托管理，此外，17%为第三方管理，13%为自营，3%为特许经营；从酒店所处的区域来看，28%在华东、42%在华南、3%在华西、27%在华北；从运营年限来看，5年以下占14%，6-10年占58%，11-15年占21%，16年以上占7%。本篇白皮书将逐一对问卷中的13个问题进行数据的解读与分析，以期为市场各方参与者带来一定的启发与参考。概 要重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|31.每间客房均摊面积 Gross Floor Area per Room P062.资产周转率 Asset Turnover Ratio P093.资产报酬率 ROA:Return On Asset Ratio P104.人房比 Staff Room Ratio P115.人均创收及创利 Revenue and GOP per Staff P126.员工人均人力成本 Labour Cost per Staff P147.总人力成本占比 Total Labour Cost%vs Revenue P158.员工离职率 Staff Turnover Ratio P169.经营毛利率和息税折摊前收益率 GOP%&EBITDA%P1710.每间客房平均资本性支出 Capex per Room P1811.每间客房的家具、固件设施和设备 FF&E per Room P1912.作为酒店业主，各参与单位是如何管理本酒店的 Asset Management Method P2013.专业资产经理人何时将会在中国出现 The Debut of Asset Manager P2414.附录 有关HAMA 有关CHAM 为您提供覆盖酒店资产全生命周期的优质服务 P264|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书国际品牌连锁品牌99%34366421国内品牌全服务式全服务式酒店90%75%1独立品牌3其它（如经济型、服务式公寓）4有限式服务200间客房以下400-499间客房以下8酒店品牌酒店定位酒店体量300-399间客房以下200-299间客房以下32200-400间客房10全权委托管理481215第三方管理419自营酒店华南3019华北20华东全权委托管理70%华东97%运营6-15年80%2特许经营2华西105经营模式所在片区运营年限华南 华北6-10年11-15年1-5年大于16年备注：数据为统计绝对值数据来源：仲量联行重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|56|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书中国酒店资产管理问卷的第一个问题，先来确认作为酒店一个最基本的数据：每间客房均摊面积，即把酒店的总建筑面积（GFA:Gross Floor Area）来除以酒店的客房数得出的数字。而作为行业惯例，这里的酒店总建筑面积包括地下酒店后场区域和机电空间。有关酒店的地下停车场面积是否含？含多少？特别是酒店作为商业综合体中一部分时，更具争议。如果是独立的酒店，地下停车场完全由酒店支配，那地下停车场面积可完全算入酒店总建筑面积。如地下停车场是和商业综合体中其它业态混用的，我们建议将每两间客房用一个车位的分摊方法，将地下停车场面积计入酒店总建筑面积。例如，一家300间客房的酒店，即摊入150个停车位，每个车位按停车场的平均面积计入，一般在35-40平方米左右。从回收的问卷答案中，我们发现一个有趣但也令人担忧的现象，即越新的酒店均摊面积越大：16年以上的酒店为131平方米，11-15年的酒店略大为133平方米，6-10年的酒店再略大至137平方米，而5年以下的酒店猛增至161平方米，即相比10多年前建的酒店，均摊到每间房的面积足足增加了30平方米。一方面因消费者、旅行者越来越重视商旅平衡，工作和生活平衡的方式，对客房的舒适度有了更高的要求。另一方面，更因为为数不少的酒店开发商越来越追求酒店的形象和面子，使酒店越建越大，从而导致均摊面积也大幅变大。01每间客房均摊面积 Gross Floor Area per Room从问卷答案的另一个维度的分析中，也发现国际品牌酒店的每间客房均摊面积约146平方米，较国内品牌酒店也多出10平方米。这一现象也反映了国际品牌酒店的业主的开发费用也会较高。一般国际品牌酒店以五星级酒店为多，造价一般会在12,000元左右/平方米，每间房多10平方米，如是300间客房的酒店，就意味着造价就无形中多了3,600万元！同理类推，建龄5年以下的酒店，相比十多年前的酒店每房均摊面积足足多了30平方米，同样是一个300间客房的酒店，建造成本多了1.08亿元，约等于新建一个小型酒店的金额。均摊面积大，每房的总建造成本也就随之提高。针对每房造价和客房单价之间的关系，行业中还有一个约定俗成的“千分之一定律”，即如果某家酒店每间客房的均摊造价是200万元(例如一家300间客房的酒店，其总投入6亿元)，那么每间客房每天要带来2,000元的收入，才能满足通常要求的投资回报。然而在市场上，能达到每间客房每天实现2,000元收入的酒店只是很少的一部分，而每间客房投资金额达200万元，甚至投资更高的酒店要多得多。希望通过以上这一指标的分析，能给行业带来更多深入的思考，更多的理性投资。2000-2015年兴建的酒店每间客房均摊面积约130-140平方米，但是近几年因旅行者越来越重视商旅平衡，工作和生活平衡的方式，每间客房均摊面积变大。161137133131050100150200以运营年限划分136146050100150以品牌种类划分（单位：平方米）（单位：平方米）1-5年国内品牌国际品牌6-10年11-15年16-20年数据来源：仲量联行酒店的经济效益和投资回报是业主最关心的问题，而是否能建造高效的酒店，是对这两个问题给出满意答案的关键。如果酒店造价过高，就会给今后的经营带来巨大的压力。酒店可以说是不动产，但更是经营性的生意，因此酒店的价值不取决于投资额，而是基本取决于酒店将来创出现金流的能力。通常酒店估值方法的一种是：酒店的净现金流该地区的酒店资本化率(Cap Rate:Capitalization Rate)。下面我们来考量几个尽可能使酒店具备创出更多现金流进而带来合理投资回报的几个指标：每平方米造价：这是一个重要的指数，很显然在同一个城市或地区竞争的同档次同规模的酒店，一般来说谁能把这个指标控制得低，谁就能有更好的回报。当然不同市场和不同类型的酒店建造成本有差异，但首先我们可以参考专业工程造价公司发布的造价报告来预测并制定每个酒店项目的建设目标成本，目前较为普遍适用的造价参考来源是利比（RLB）公司或威宁谢（DLS）发布的酒店行业标准造价信息汇编。这两个公司每个季度都会有更新数据，以下表格为利比公司发布的2021年第四季度各类不动产包括酒店的造价的报告：从以上的表中可以看出，在北京的五星级酒店，即使是奢华型酒店，单方造价不应突破20,300元。前些年在和中国四季酒店业主的交流中得知，北京四季酒店的单方造价在15,000元左右；而当时还在建造中的天津四季酒店的目标建筑成本，业主定在14,000元。这些数据都给我们提供了较好的参考。对一般的业主来说，酒店是长期持有型物业，同时又是具经营性的不动产，它要比一般房地产项目如住宅和写字楼复杂得多。在前期规划、建造过程中，对酒店的经济性、技术性和运营性做全面的考量，至关重要。数据来源：利比（RLB）公司酒店行业标准造价信息汇编重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|7每间房均摊造价：每间房均摊面积：相比单方造价，这个指标更为重要。它考量的是，不管宴会面积、餐饮规模如何，把总投资额除以总客房数，得出的即是每间客房的均摊造价。这个指数和前述国际酒店业界通常使用的“千分之一定律”结合起来，也给我们提供了一个简单明了的判断投资是否合理的标准：如果市场不支持基于“千分之一定律”的客房单价水准，为了满足投资回报的要求，我们就必需考虑适当下调建造成本。为了避免过度的不必要的投资，在做建筑设计中严格控制这一指标也至关重要。在一些土地稀缺、地价较高的国际大都市，如香港、东京，一般五星级酒店每间房的均摊面积会在100平方米左右，甚至低于100平方米。而国内的五星级酒店就很少见到这一指标低于100平方米的。基于国内业主通常对公共区域特别是对大堂、大宴会厅的要求都较高，易使每间房均摊面积趋大化。即使如此，我们应该考虑把五星级酒店的这一指标控制在如下范围：城市酒店100平方米左右，度假酒店130平方米左右。在竞争特别激烈的市场，为增加竞争力可适当放宽。相反，国外大多数五星级酒店的大堂并不太大，不少类似北京CBD华贸的丽兹卡尔顿酒店。同时，它们对建造1,000平方米以上的大宴会厅也会非常谨慎。近年也实施了另一个中国奢华酒店客房均摊面积的统计，调查对象包括丽思卡尔顿、四季、瑞吉、莱佛士等奢华酒店品牌。统计显示，最小的为136平方米，最大的为266平方米，平均每房均摊面积为200平方米。这个数字和同属奢华酒店的香港尖沙咀洲际（即将完成大规模的装修后，重新以“丽晶”品牌入市）的 103平方米相比，几乎翻了一倍！创收面积占总面积的比例：它是另一个值得考量的关键指标。酒店的盈利性在于其净创收面积(如客房、餐厅、宴会厅、水疗等)，而非总建筑面积。要提高规划效益，在能保证正常运营的前提下，自然要尽量减少后勤辅助部分的面积，而最大化、最优化直接创利面积。因此，业主要找有丰富酒店设计经验的建筑师，同时要确保酒店运营团队及时和建筑设计团队沟通，共同完成高效的建筑设计，而尽量使直接创收面积占总面积的比例能达到或接近50%。与此相关的是客房部分占总面积的比例，因为客房是酒店创收的主力，其利润率也最高。因此五星级酒店的这一比例应尽量接近40%，至少不低于35%的水平。客房才是客人在住店过程中逗留时间最长的地方。8|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|902资产周转率Asset Turnover Ratio中国酒店资产管理问卷的第二个问题考察的指标是资产周转率，它将酒店运营管理和资产管理的数据做了结合，是一个较独特但很有意义的视角。分子是酒店一年的总收入，分母是酒店对应年份的平均资产总额(年初资产总额和年末资产总额的平均值)。根据国务院国有资产监督管理委员会考核分配局编制的2020年企业绩效评价标准值，住宿和餐饮业全行业的平均值是0.4，良好值是0.6，优秀值是1.0。例如某家酒店在2019年资产负债表上还记录着4个亿的资产总额，而在2019年实现总营收1个亿，那么其2019年资产周转率就达到0.25。根据本次的调查回收的结果，2019年的数值为0.17，2021年的数值受疫情影响，酒店营收普遍低于2019年，因此其资产周转率更进一步下降至0.15，均未达到行业的平均值。资产周转率，它将酒店运营管理和 资 产 管 理 的 数 据 做 了 结 合，是 一 个 较 独 特 但 很 有 意 义 的 视角。针对中国酒店资产周转率普遍较低的现状，如何提升成为重要课题。仲量联行也对海外酒店案例做了一个比较，例如澳大利亚悉尼某国际品牌酒店在2019年的资产周转率是0.2，略高于参加本次调查的71家中国酒店的平均数。要使资产周转率进一步改善，除了加强酒店营销增加收入外，更重要的是要控制好酒店的初期投入金额，同时要注意让酒店的每一寸空间都发挥作用，特别是要提高酒店直接盈利面积的比例。具备BS思维，即资产负债表思维很重要。BS是英文Balance Sheet的简称，直译为平衡表。众所周知，在资产负债表中，左边的资产等于右边的负债和所有者权益之和。其深刻的含义是，左边的每一分钱，都是由右边的每一分钱来支撑的；而右边负债都代表着支出也包括需对银行支付的利息，同时所有者权益代表着每一分投资都是要回报的。因此，右边资产所代表的每一项酒店的设备设施，都需要发挥其应有的作用、产生价值。真正具备BS思维的酒店开发商一定会控好投资，优秀的酒店管理者一定会千方百计地让酒店的每一项设备设施都产生效益，而杜绝低效空间、特别是闲置空间。目前中国的经济发展已到了从“量”到“质”的转折点，从酒店市场来看，今后对存量资产的精雕细琢也会显得越来越重要。希望通过以上对资产周转率这一指标的分析，能使目前拥有在建、在规划酒店项目的酒店开发商、业主公司向更健康、更高效的方向进行开发。2019 vs 20210.170.150.000.050.100.150.20201920210.00.51.0平均值良好值优秀值0.40.61.0行业标准资产周转率（次）=营业总收入年度平均资产总值*年度平均资产总值=2年初资产总值+年末资产总值数据来源：仲量联行10|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书03资产报酬率 ROA:Return On Asset Ratio中国酒店资产管理问卷的第三个问题考察的指标是资产报酬率，它也是一个将酒店运营管理和资产管理的数据相结合的指标，对酒店业主放来说，具深远的意义。分子是酒店一年的息税前利润，分母是酒店对应年份的平均资产总额。根据国资委考核分配局编制的2020年企业绩效评价标准值，住宿和餐饮业全行业的平均值是2.7%，良好值是5.7%，优秀值是7.9%。例如某家酒店在2019年资产负债表上还记录着4个亿的资产总额，而在2019年实现息税前利润800万元，那么其2019年资产报酬率就达到2%。根据本次的调查回收的结果，2019年的数值为1.84%，2021年的数值受疫情影响，酒店营收普遍低于2019年，息税前利润也降低，因此其资产报酬率更进一步下降至1.74%，均未达到行业的平均值。目前中国酒店资产报酬率普遍较低，仲量联行也对海外酒店案例做了一个比较，例如澳大利亚悉尼某国际品牌酒店在2019年的资产报酬率是5%，远高于参加本次调查的71家中国酒店同年的平均数，接近上述标准中的良好值。而作为任何一项投资的回报率，5%是一个可接受的水准，因为其和国债的收益率或是银行定期存款的利率相仿或略高。而不足2%的回报就显然相对低了，如长期维持低于2%的水准，从理论上说，酒店投资将不存在吸引力。酒店既是不动产，但同时也是生意，不动产可以期待其升值，特别是在中国，过去的几十年不管是住宅还是商业地产，总体都是上升通道。但不会永远升值，物业的价值，终将回到其创出现金流的能力这个基本面上来。因此，作为投资方式一种的酒店，它的投资回报，或资产报酬率，也将越来越被酒店开发商、行业和市场所重视。特别是在当前“三条红线”下，资产报酬率也将作为判断新酒店项目可行性的一个重要指标。资产报酬率，它也是一个将酒店运营管理和资产管理的数据相结合的指标，对酒店业主方来说，具深远的 意义。2019 vs 20211.84%1.74%0%1%2%3%4%5%20192021（单位：%）行业标准0%2%4%6%8%平均值良好值优秀值2.7%5.7%7.9%资产报酬率：=息税前利润年度平均资产总值*年度平均资产总值=2年初资产总值+年末资产总值数据来源：仲量联行重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|1104人房比（正式员工）Staff Room Ratio中国酒店资产管理问卷的第四个问题考察的指标是酒店的人房比，它是一个体现酒店档次和服务水准的指标。在正常年份，通常全服务五星级的人房比会在1以上，而奢华酒店会在2至2.5，如果是大餐饮的酒店甚至高达4以上，这个数值代表对应酒店每间客房配备多少名员工，当然这个数据里面也包括后勤在内的所有员工，严格地说也应该包括小时工、实习生和外包人员。小时工、实习生需要折算成正式员工，一般可把所有小时工和实习生的总工时汇总，除以一个标准月工时(一般以每月165至175小时为标准)，就是一个全职员工等值(FTE:Full Time Equivalent)。一般情况下，人房比越高，就代表酒店档次越高，服务水平也高，但也要根据实际需求，特别考虑人工成本的因素，掌握好一个平衡。根据本次的调查回收的结果，2019年的全服务式酒店的数值为1.0，而2021年则下降到了0.7，充分反映了疫情期间，由于酒店出租率下降，酒店行业普遍采取了人员合理化举措，全服务式酒店人房比降幅为30%。从上图可看出，其它各类住宿设施(除特许经营外)的人房比也普遍出现了下降。酒店的人房比指标，它是一个体现酒店档次和服务水准的指标。很多时候人房比也是业主方和管理方争论的焦点之一。国际品牌五星级酒店的总经理往往以坚持品牌标准、提供优质服务为理由，而将人房比保持在1.2。而业主方则认为，1.2数值太高，近年人力成本不断高企，疫情又加剧了利润率的恶化，不能再拘泥于所谓的五星级酒店人房比。到底哪种观点更合理？既能保持品牌标准、服务质量，又能确保人工成本对总收入的占比不失控的公平、科学、客观的平衡点如何界定呢？带着这样的问题，让我们从资产管理的角度和高度再来看下一个指标。1.00.80.40.50.70.40.40.30.00.20.40.60.81.0以酒店定位划分全服务式酒店-以经营模式划分全权委托管理模式特许经营模式第三方管理模式自营模式全服务式有限式服务经济型服务式公寓20192021201920211.10.40.90.60.80.60.70.60.00.51.0数据来源：仲量联行12|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书05人均创收及创利Revenue and GOP per Staff人均创收和人均创利，它是一个从资产管理的视角来看酒店运营的指标。有了资产管理的高度，来解决关于纯运营指标的争议，就会比较简单。针对以上人房比究竟多少才合理的问题，只要导入人均创收的概念，问题就迎刃而解了。即只要人均创收达到一定水准，业主方完全无需拘泥人房比。即只要五星级酒店每位员工每年的创收比上表中的平均数略高，比如35万元，那么基本上就无需再控人房比。因为如果总经理每增加1名员工，就能够多带来35万元的收入，那业主方应该大力支持。增加员工，意味着能为客人提供更好、更多的服务，满意的客户会带来更多的生意，这样就会进入了一个良性循环。因此重要的是业主方和管理方都能看到问题的本质，而不是教条地为人房比这个表面的问题而争论不休。根据本次的调查回收的结果，2021年的国际品牌酒店和国内品336,516185,695308,683178,313050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000106,49543,40877,31633,907人均创利人均创收国际品牌20192021国内品牌20192021人均创收人均创利（单位：元/年）牌酒店的人均创收和人均创利，较2019年都有不同程度的下降，充分反映了疫情对酒店行业的影响。虽然跌幅似乎并不大，但需记住这是在人房比大幅下调的前提下实现的，因此每家酒店的总收入和经营毛利GOP额的跌幅要远远大于人均创收和人均创利下跌的数值。另一个现象值得行业人士深思：2019年国内品牌酒店的人均创收只有国际品牌酒店的55%；人均创利更低，只有41%。国内品牌酒店的人均创收能力、人均盈利能力都远不如国际品牌。国际酒店的品牌号召力、会员系统的送客能力不容低估，国内酒店业主在选择品牌时，往往会考虑国际品牌的各项条件过于苛刻，管理费收费标准也高，看了这组分析，可以清楚地看到选择品牌时的性价比。数据来源：仲量联行再进一步看上图指标，我们来探索一下利润转化率和利润挽回率的问题，即Flow Through和Recovery Ratio。酒店的运营管理和资产管理都看重这个指标，因为它是考核管理者，特别是总经理，在收入增加时，如何通过管理尽可能多地使增收转化为增利。反之，相比2019年取得的336,516元的人均收入的业绩，2021年的收入是308,683元，下滑了27,833元。如果在减收时通过更严谨、严格的管理，使利润减少降到最低。因此它的计算公式是两者GOP的差额除以收入的差额，例如拿本问题中国际品牌酒店的数据为例，让我们来看一下2021年对2019年在收入下滑的情况下，利润挽回率的情况如何：相比2019年取得的106,495元的人均创利的业绩，2021年的GOP是77,316元，下滑了29,179元。GOP下滑的金额比收入下滑的金额更大，说明利润挽回率很差，具体的数字是：GOP差额/收入差额，即1-(-29,179/-27,833)=-4%，也就是利润挽回率比零还差。假设2021年GOP只下滑了10,000元，那么利润挽回率是：1-(-10,000/-27,833)=1-36%=64%，也就是说，在收入下滑27,833元的情况下，通过严谨的管理挽回了64%的收入下滑，而使GOP只下滑了10,000元。在行业中，一般要求利润挽回率不低于50%。同理，在收入上升的情况下，GOP的差额/收入的差额，被称为“利润转化率”，一般也要求它不低于50%，如果增收主要来自客房单价的上升（通常客房单价的上升部分几乎都应该转化为利润，除非需要支付第三方渠道的预订佣金），那么利润转化率最好能达到75%甚至更高。重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|1314|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书06员工人均人力成本 Labour Cost per Staff人均人力成本既是一个运营指标，也可从资产管理的视角来看它。从上图来看我们发现华东区作为中国经济的主引擎之一，酒店正式员工的人力成本也较高。2019年达118,984元，2021年更是上升到了121,956元，增幅2.5%。由于疫情期间，酒店都做了大量的压缩运营成本的工作，对人员也做了合理优化安排，例如安排轮班或减少工时等举措。并不一定是裁员，因为一旦员工离职，就很难再回来。维持稳定的、基本的员工团队很重要，也是疫情过后当需求回复时，酒店马上就能恢复正常经营、提供优质服务的前提条件。通过人员的优化安排，第四题的答案显示，例如全服务式酒店的人房比从1.0下降到0.7，大致下降了30%。因此，即使人均人力成本上升了2.5%，整个酒店的总人工成本还是得到了大幅下降。而从资产管理人的专业的角度，就会把人均人工成本和第五题中的人均创收进行对比。例如国际品牌酒店2019年的人均创利是106,495元，人均人工成本是105,950元，两个数字非常接近。也就是说，每位员工给酒店创造的利润和自己的报酬几乎相同。但这个事实，并不是每位总经理都会关注。希望今后酒店总经理能密切关注，并深刻思考如何让人均创利远远超过人均人工成本，主要是通过增加创利的水准，而不是通过压降人工成本。再看一下国内品牌酒店的情况，2019年的人均创利是43,408元，人均人工成本是95,367元，后者几乎是前者的翻倍。也就是说，国内品牌酒店每位员工给酒店创造的利润只有自己的报酬一半。这个事实，更需引起酒店总经理们深思，这种状况一定要改变。2019年的数据，并没有任何疫情的影响，从长期来看、从整体来看，中国国内品牌酒店的营收能力还需大幅提升。另一个事实是，国际品牌酒店的人工成本由于招聘人才的门槛高，多元化技能及知识储备，所以人才的聘雇成本也较国内品牌高。而从区域来看，华东、华南的人工成本最高，华北次之，华西地区相对较低。人均人力成本包括人员的基本工资，奖金以及五险一金、医疗津贴、教育津贴、房屋津贴等，因此它是总人工成本。20192021118,984 98,734 86,979 88,116 121,956 105,036 91,071 83,181 050,000100,000150,000以酒店区位划分以品牌类型划分华东区华南区华北区华西区105,950 95,367 113,256 97,020 050,000100,000150,000国际品牌国内品牌（单位：元/年）（单位：元/年）数据来源：仲量联行重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|1507总人力成本占比Total Labour Cost%vs Revenue中国酒店资产管理调查问卷的第七个问题考察的指标是人力成本在收入中的占比。不考虑疫情的特殊外部环境，正常年份的人力成本占比会在30%上下，优秀的酒店可到25%或更低，但如收入不够强劲的酒店人工成本可高达35%，甚至更高。虽然酒店运营中最大的费用就是人工成本，但人也是酒店最宝贵的财富，没有尽心尽力的员工，就不能对宾客提供服务，因此，没有合理数量的员工，酒店运营也就不能成立。人工成本在收入中的占比有逐年上升的趋势，为了有效地控制人工成本，酒店外包也有上升趋势。但为了保证酒店的设备设施维护标准和服务质量，一般外包的总费用不易超过总人工成本的15%。酒店人工成本逐年上升，并不代表酒店员工的薪酬高，实际上酒店行业在全行业薪酬排名表中，处于低位已是出了名的，作为酒店的管理者，需要思考如何通过增收来改变这种局面。20192021（单位：元/年）30.2%16.1%32.9%27.7%35.4%43.9%33.2%44.7%0%10%20%30%40%50%以经营模式划分全权委托管理模式特许经营模式第三方管理模式自营模式数据来源：仲量联行16|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书中国酒店资产管理调查问卷的第八个问题考察的指标是酒店员工的离职率。酒店业传统上是一个劳动密集型的行业，一线员工劳动强度大，很多场合还需面客，工作难度也并不小，压力大，因此员工离职率相对较高。从参与酒店的回复来看，2019年国内品牌酒店的离职率在32%，国际品牌酒店略低在29%。反映了国际品牌酒店相对稳定，国际视野、较高的收入、更宽广的职业发展等是可能的原因。2021年离职率下降反映了疫情后时代，就业机会减少，员工更加珍惜工作的机会。尽管如此，离职率仍然维持在25%以上，要克服这个问题，人力资源部是关键，人资的英文通常用HR，即Human Resources的简称。部分外资企业人资部用TA，即Talent Acquisition的简称，后者更能反映人资应起的作用和其存在的真正意义。人资就是要获取人才、留住人才、培养人才并输送人才。人力资源经典的六大板块的内容，可用如下六个字母来概括：PTTPPT，他们分别代表：P =Planning 人资规划、T =Talent Acquisition 人才招聘、T=Training 专业培训、P=Performance 绩效管理、P=Pay 薪酬管理、T=Termination 合同管理。每个行业其实都不缺人，缺乏的是人才。即使是一线员工，也要找工作努力，要求上进的可塑之才。因此人资部的任务非常重，要做好 PTTPPT 的每一项工作，才能确保酒店的团队稳定以确保酒店的顺畅、高效运营。近年新开酒店不少，酒店行业人才的争夺战业日趋激烈，特别是优秀的管理者和技能娴熟的员工。因此有远见的公司和专业的酒店资产经理人都会在周边08员工离职率Staff Turnover Ratio有竞争酒店出现时，就制定严谨的Brick-Walling战略，即“围堵计划”，确保客人和员工的不流失。当然，人才竞争的最终胜出者，一定是有清晰的企业愿景和卓越文化的酒店。因此，从酒店资产管理的高度来看，公司愿景、文化、传承等重要元素，都必须在人资培训的日程上。2022年5月刚刚从全球最大的万豪国际酒店集团董事长职位上退休的马里奥特先生在他的自传毫无保留的第一部分开篇处写道：“Take care of your employees,and theyll take care of your customers.”即“关心员工，然后他们才会尽心照顾好你的客人。”不忘初心，正是万豪坚守“以人为本”，才成就了万豪传奇。作为酒店的业主方，也可将万豪的待员工之道，运用到自己旗下的酒店中去，而使其创出更好的效益，实现3M：Make sense,Make money and Make contribution，也就是让每个酒店都能充分发挥各自功能，既在商业上挣钱，又为社会做贡献！20192021（单位：%）国内品牌国际品牌以品牌种类划分32%29%28%25%0%10%20%30%40%数据来源：仲量联行重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|17中国酒店资产管理调查问卷的第九个问题考察的指标是对酒店业主来说最重要的经营毛利即GOP(Gross Operating Profit)、息税折旧摊销前利润EBITDA(Earnings Before Interest,Taxes,Depreciation and Amortization)。因为这对业主来说才是真正能到手的回报。2019年国际品牌酒店回复的GOP率是23%，从通常年份的行业数据比较，这个比例偏低，希望能至少达 25%、最好能在30%以上。2021年受疫情影响，GOP率进一步下滑至20%。国内品牌酒店更低，2019年和2021年的GOP率分别在22%和17%。而EBITDA率，国际、国内品牌相差不大的原因之一，很可能是对FFE基金计提的执行。国际酒店按酒店管理合同严格执行每年计提3-4%，而国内品牌酒店对FFE做计提的并不多。因此，规范管理酒店，严格遵循会计准则，对酒店的可持续发展非常重要。这里有必要提一下国际酒店业统一会计制度，因为它是对标的前提，确保对标的数据都是苹果对苹果，是具有完全可比性的。它是早在1925至1926年，美国纽约市酒店协会指派的会计师小组根据当时酒店业经营的实际情况专门设计的一种管理制度。此后该制度由纽约市会计师委员会与全美会计师委员会进行了10次修订，特别是近年更是听取了包括亚太在内的行业专家意见，出版了全球酒店业统一使用的第11版“酒店业统一 会计制度(USALI=Uniform system of accounts for the lodging industry)”。09经营毛利率和息税折摊前收益率 GOP%&EBITDA%作为酒店业内部管理的“圣经”，该会计制度最显著的特点是简单易懂，专门针对酒店业定制设计，采用酒店业熟悉的概念和惯用的术语，非财务出身的总经理和管理人员也很容易阅读并掌握。同时基本财务报表和营运报表采用固定的格式和模板，无论酒店的规模大小、档次高低，同类的数据和信息都会在报表的同样位置，极大地方便了报表的识别和信息的查找，真正做到可操作性和易读性的统一，更利于管理者进行业绩比较和分析，也有利于开展对财务人员和酒店高管的专业培训。特别是损益表的内容、格式综合了财务会计和管理会计的共同需要，十分实用。采用这套制度，各个酒店就有了统一的商业语言，能在同一个框架下进行比较和分析，这对中国酒店的国际化运作十分有益。基于国际酒店业统一会计制度的财务报表的现实意义主要体现在两方面：(1)有利于行业对标、和市场竞对酒店对标以及酒店集团旗下酒店的横向对标；(2)由于各盈利中心都有详尽的损益表，将极大地促进酒店的精细化管理，有助于发现问题所在，开展有的放矢的管理提升。而各项费用，包括人工成本在这套制度中，也如同被放在了显微镜下，让管理者能清晰地看到各项费用，特别是人工成本失控的区域或其占比超标的部门。因此酒店资产经理人(Asset Manager)，一定会彻底地导入和运用国际酒店业统一会计制度来进行对标对表，通过有效的资产管理，使经营毛利、息税折旧摊销前利润，即现金流的最大化，实现酒店的保值、增值。GOP%EBITDA%（单位：%）23%22%20%17%0%5%10%15%20%25%13%16%13%13%0%5%10%15%20%25%EBITDAGOP国际品牌20192021国内品牌20192021数据来源：仲量联行18|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书10每间客房平均资本性支出CapEx per Room中国酒店资产管理调查问卷的第十个问题考察的指标是资本性支出。综合来看，全权委托管理的每间客房资本性支出较高，但是因疫情而在2021年缩减。一般来说，酒店运营年限越久，每间客房资本性支出也会越高。我们看到在2019年时，运营了16至20年的酒店，每间客房投入了22,390元，而开业5年以下的酒店每房才1,672元。但疫情期间，由于酒店业主都需要节约开支，因此该项支出发生下滑。还是以统计中运营时间最长的样本为例，相对2019年每间房22,390元，2021年缩减为12,687元。其实，如有计提的大修技改维修基金(CapEx:Capital Expenditure)，疫情期间是最好的维护改造和设备更新的时机，因为对生意产生的影响最小，也能确保疫情后从硬件和软件上做好充分的准备，迎