房地产项目投资分析报告-太原房地产市场项目定位研究报告-167PPT.pptx

,太原市场研究分析报告,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,城市定位,项目资源整合,市场分析,市场定位,客户需求,产品判定,我们的宗旨：,机会来源于市场，创新来自于客户真实需求,报告目录,市场定位篇,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,城市定位,项目资源整合,市场分析,市场定位,客户需求,产品判定,城市属性,虽然作为山西省的省会城市，但是她的现状始终是全国三线城市的现状，随着中国经济的发展,特别是能源的紧张和充分利用，太原城市的地位会不断加强，未来将会逐渐缩短与其他二线城市的水平，这样也会为房地产市场的发展带来更为广阔的前景。,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,城市定位,项目资源整合,市场分析,市场定位,客户需求,产品判定,人文：,作为千年文化古都及自古以来各大政权，不同文化的冲突中心，造就了太原多样性的人文环境，其中包容性，开放性首当其冲。这也使消费者对外来的先进消费理念有着很好的接受能力。,历史：,太原，这座具有,2500,年的历史的古城诞生于春秋末期，一代明朝唐朝从这里走向兴盛，丰厚的历史文化底蕴使这块神奇的土地具有无穷的开发潜力。,教育：,全市共有高等院校,34,所，政府以大力发展高技能知识型人才作为教育发展策略，加快太原市教育环境，设施的建设。这将对未来消费人群结构及消费水平有着重大的提升。,人口：,全市总人口,344.27,万人，其中：城镇人口,279.06,万人，比重达到了,81%,，并且总人口以年,8.05,的速度保持增长态势，住房类消费以年平均,11%,的速度增长，人口的大量增加将会对未来房产产生大量的需求。,交通,:,太原交通近年发展迅速，武宿机场已升格为国际机场已开通国际国内,50,多条航线，华北最大的货运枢纽太原北站和山西最大的货物集散地太原东站。公路以太原为中心辐射全省，尤其是,90,公里长的西北环城高速公路的建成大大缓解省城交通压力，改善城市投资环境,.,经济：,太原是我国重要工业基地之一，,2007,年,GDP,达到,1254,95,亿元，比上年增长,16,4,，地产开发投资完成,94.82,亿元，比上年增长,18.1%,。房产发展速度居山西前列。居民人均可支配收入达到,13745,元，增长,17,1,，消费水平及能力正在快速提升。,地理位置：,太原位于山西省境中央随着公路，铁路的建设太原已经形成以十字形的密集交通网络辐射全国，强化了太原与东部环渤海经济圈和西部腹地的联系，使城市的经济发展快速走强。,行政区划,:,太原是山西省会，是全省政治，经济，文化，文化中心。共有行政区,6,个，目前重点发展发方向为向东南和西南方向的城区拓展规划。,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,城市定位,项目资源整合,市场分析,市场定位,客户需求,产品判定,城市变迁,过去,一座具有,2500,多年悠久历史的中华古城，,2003,年迎来了建城,2500,周年的辉煌庆典（公元前,4972003,年）。以其悠久的历史、灿烂的文化、丰富的资源而闻名天下。,现在,现在的太原已经发展成为以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市,，,未来,在能源重化工的大力发展下，太原的经济直线上升，在未来很长一段时间内，相信太原还将维持这种势头，直至成为一个全国重镇。,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,城市定位,项目资源整合,市场分析,市场定位,客户需求,产品判定,指 标,2008,年一季度实际数额及对比,实际,数额,太原,增长,（,%,）,山西,增长,（,%,）,全国,增长,（,%,）,GDP,（亿元）,324.76,12.0,12.5,10.6,全社会固定资产投资,（亿元）,52.06,23.1,28.7,24.6,社会消费品零售总额,（亿元）,148.95,18.7,21.7,20.6,外贸进出口额,（,1-2,月 亿美元）,13.44,26.9,36.6,23.0,规模工业增加值（亿元）,132.76,11.2,18.2,16.5,财政收入（亿元）,96.72,59.1,42.1,居民消费价格,总水平上涨（,%,）,110.4,10.4,9.4,8.0,城镇居民人均,可支配收入（元）,3787,8.1,10.3,11.5,2007,年，太原市实现地区生产,1254.95,亿元，比上年增长,16,4,，增速加快,4,9,个百分点，在全省,11,个城市中跃居首位。,随着能源业的快速发展，带动经济大幅上涨。,经济发展,经济发展,年份,第一产业,增加值,（亿元）,提高,百分比,第二产业,增加值,（亿元）,提高,百分比,第三产业,增加值,（亿元）,提高,百分比,2005,年,20,1.30%,430.7,17%,444.8,13.40%,2006,年,19.41,-4%,475.56,10.50%,518.41,13.20%,2007,年,19.64,0.50%,639.39,20.60%,595.92,13.10%,第二产业逐年提高。同比上年，第二产业比重提高,4,个百分点，其中工业增加值占地区生产总值的比重,42,8,，提高,5,4,个百分点，规模以上工业增加值占地区生产总值的比重为,39,7,，提高,6,个百分点。,作为一个现代工业化城市，二产成为支柱产业完全符合城市性质。,支柱产业,50.9%,47.5%,1.6%,三产比例,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,城市定位,项目资源整合,市场分析,市场定位,客户需求,产品判定,城市建设规划核心为,“,北展东扩，南移西进,”,的八字方针。,本案位于东部板块较前端，因此规划将辐射到本案所在区域。,城市建设由市中心向四周展开，为本案开发销售带来良好前景。,建设规划,建设规划,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,项目资源整合,城市定位,市场定位,客户需求,产品判定,市场分析,19961997,2000,年以后,20012007,年,转移,转变,未来,2008,下半年,起步,政府一心致力于市中心房地产行业的快速发展而完全忽略了对中心城区周边以及外围的市场挖掘，这就使得整个发展失衡。,房地产开发重心逐步由市中心开始向中心周边及外围拓展，,07,年前太原市无大体量小区的局面已经逐渐消失。,01,年前，整个太原市总量只有,480,万平方米，而从,01,年开始一直到,07,年，太原市每年的供应量就已经达到,330,万平方米。,随着市场架构与供需的进一步改变，未来市场将会在,“,北展东扩，南移西进,”,的八字方针下继续拓展周边市场并使其成熟。,随着变迁，市场经过,07,年间的大涨幅之后，目前进入一个平稳调整期，但随着太原市场的进一步拓展，将逐步形成一个健康成熟完善的房地产开发热土。,发展历程,市场发展历程,周边省会城市经济发展情况,周边省会城市经济相较于太原市都要更为成熟，而经济的成熟在原则上是更利于,房地产业的蓬勃发展的。,周边城市经济比较,周边省会城市房产投资情况,太原房产投资相较于周边其他城市都要低，房地产投资开发的空间巨大。,周边城市投资比较,周边省会城市房价对比情况,虽然在经济上太原不如周边城市那么发达，但是城市的房价确是位列前茅的，证明房价的,高低与经济状况并无直接明显的联系。,周边城市房价比较,根据,2006,年对太原市房地产开发商之中资质企业的不完全调查发现，整个太原市一级资质的开发企业共,3,家，二级资质的共,36,家，而三级资质和四级资质的开发企业分别为,102,家和,140,家，这说明太原当时的开发企业普遍存在时间短，规模小的现象。,集团名称,入驻,年份,项目名称,面积,（亩）,富力地产,2007,太原富力城,2052,恒大地产,2007,恒大绿洲,1049,合生创展,200,铜厂地块,143,当代地产,2007,当代万国城,187,万达集团,2007,龙潭片区,500,绿地集团,2006,半山国际花园,452,海尔地产,2007,新凯项目,506,泛海集团,2007,泛海项目,3000,碧桂园,2007,晋阳创意文化产业园,3000,知名大型开发企业拿地一览,近两年内，国内一些大型地产品牌的进驻太原市，预示着各开发企业对太原房产市场未来发展前景的信心，同时势必将给产品品质带来一个新的革命，市场也将随其形成种类竞争，品质竞争，品牌竞争等多样化良性竞争市场，成为太原正个房地产发展推动力。而一些小规模，低资质开发企业也接随着这种竞争而被迅速淘汰。,开发水平现状,市场开发水平,宏观市场的有利对于太原房产本身有什么影响？,土地需求,土地,用途,住宅,商业,商业、住宅,商业、住宅、教育,商业、住宅、托幼,工业,合计,出让体量,（）,209296.82,418327.42,2286372.66,1151918.8,87588.77,64390.03,4217894.50,成交金额,（万元）,39181,179071,329251,283960,15255,1987,848705,太原市,2007,年土地出让成交情况,2007,年太原市国土局公开出让成交土地约,4217894.50,平方米（约,6326.81,亩），,2007,年太原市转让土地成交面积约为,39,万平方米。故,2007,年太原市各类土地出转让成交面积约,460,余万平方米，其中住宅用地占到,70%,以上，约,320,多万平方米。,从土地成交情况来看，太原市房地产开发规模将进一步增大，按照平均容积率为,3,计算，及受政策影响较小，非市场因素干涉不严重的情况下，今后,2-3,年期间，太原市的商品住宅供应面积之和将可能超过千万平方米。未来竞争活跃，市场将进入高速发展期。,土地市场,住房需求,太原市区常住城镇人口,将有,260,万人,住宅建筑面积,7020,万,人均住宅,27,2008,至,2010,年，需新增住宅建筑面积,1368.45,万,，,平均每年需新增,456.15,万,。,至,2010,年末,按照官方公布的这一数据，未来几年内太原市的住房需求又将大幅上扬，人口增多拉大了,刚性需求的比例。,住房需求,供应情况,富力城,+,+,海尔地产,恒大绿洲,=,150,万,从,07,年土地出转让情况及,08,年预计面市的项目预测，整个,08,年太原市商品住宅供应约在,430,万平米左右（包含,07,年存量面积及部分可能隐性无法面市的项目）。今后,1-2,年内住房供应还将继续增长。,除上述商品住宅的供应外，城中村,(,即未取得证件,),的项目在,08,年仍将保持,130-150,万平米左右的供应量。,08,年供需基本达到平衡！,目前的价格在经过,0607,年的一个大幅上扬后已经进入平稳上升期，,而涨幅的减小也说明市场逐渐的回复理性，这也是市场开始慢慢成,熟的一个标志。,价格走势,2008,年上半年新增在售的商品住宅项目均价为,4971,元,/,，与,07,年年底相比，仅上涨了,0.3,个百分点。,2008,年上半年，除了非新增（,07,年面市的项目）和,07,年部分捂盘的项目，大多数项目工程进度已经成为准现房，将销售价格有所拉高。,价格情况,年龄划分,20,30,岁：,踏入社会不久，经济实力和自身需求上都不足，另外在外求学、求职者有一部分都会选择留在当地进行下一步计划，无形之中削弱了这一部分人群的置业比例。,30,40,岁：,事业稳定，拥有了一定的置业基础及资本，而且家庭的因素也致使他们需要有自己的一个,“,家,”,来给自己带来一份安逸与舒适。,40,岁以上：,置业比例已经在逐年提高，其中有很大一部分还是受中国传统观念影响，为自己的儿女而置业，只有很少一部分人群是出于改善型需求的考虑而去置业，,根据,2007,年商品住房购买对象的调查中，按面积计算太原市本土市民购房占,58.92%,；外地人购房占,41.08%,，比,2006,年同期增加了,1.3,个百分点,，其中本省占,32.77%,，比,2006,年同期增加,1.46,个百分点,，外地人购房比重如此之大，将对太原房地产市场尤其是房价产生重要影响。,区域划分,客源比例,客源特性,冲动型消费为市场客群最明显特征。,客源特性总结,举例,1,：北京建外,SOHO,的客群中，有,70%,是山西人，而且其中很大一部分是在第一次到达现场后就直接下了订金。,举例,2,：富力城进入市场后，短短三天销售,300,余套，多数客户都提前下订。,由于北方人性格使然，因此他们天生都非常豪爽，再加上煤炭价格的飙升，一部分从事该行业的人都富裕了起来，钱来的容易了，在消费时也就显得不会过分关注价格的高低了。,五证不齐,目前太原房地产市场中大多数在售或者预售的楼盘都是五证不齐的“问题楼盘”，而且问题频频曝光。这对于整个太原房地产市场的健康发展极为不利。,三级市场不成熟,太原市的三级开发市场极不成熟，整个太原市场，二手房市场的匮乏直接对投资型市场造成了很大影响，整个市场氛围是以自住型需求为主，二手房有价无市的局面立显无疑。,目前太原市场的特性间接导致了近年来市场不温不火的现象，房地产业的发展随之落后，市场也不成熟健康。,特征,市场漏洞,市场看好,地价上涨,冲动消费,成为主体,市场,总结,房价不断攀升,开发市场,面临,“,洗牌,”,东部、中部、西部、北部住宅用地价格分别上涨了,11%,、,15%,、,10%,和,9%,，近,3,年，南部地区成为城市新的建设热点，土地价格大幅上涨，其中住宅用地价格上涨了,46%,，商业用地上涨了,54%,。,2008,年上半年太原市商品住宅平均销售价格为,5070,元,/,，,4500,元,/,以上的商品住房比例呈增长趋势。,无论是本市客群还是本省客群，在自身经济逐渐宽裕的时候，对于追求市场新兴产品的渴求度上升，该类产品一旦入市，则诱发冲动型消费出现。,外地品牌开发商在异地市场有着成熟的市场运作经验,能带来先进的开发理念，并迫使本土开发商跟进，共同作用促使楼盘更新换代。另外他们可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，这对太原房地产行业是一个提升。,市场综述,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,项目资源整合,城市定位,市场定位,客户需求,产品判定,市场分析,引言：,太原市场尚处于起步阶段，对于板块的划分并没有明显的界限，鉴于此现象，我司根据实地调查以及数据的分析研究，结合城市规划及城区布置，将整个太原楼市按区位进行合理的定义划分：,中部板块：,作为整个太原市的市中心所在地，中部板块主要囊括了迎泽区最繁华区域。相较于其他板块，中部板块配套比较成熟，经济发展稳定，形成了便捷、繁荣的生活状态，而整个太原市最为高端的几个楼盘也几乎分布在了这个板块之中。,中部板块,11000,8000,8500,10000,5700,6000,5700,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,千禧学府苑,滨东花园,北美新天地,长岛国际,亲贤一品,新领地,米兰假日,中部板块代表楼盘价格,中部板块,南部板块,南部板块,南部板块：,以小店区为主所组成的一个板块，由于该板块以前没有作为城市重点发展区域，因此住宅项目较少，而成规模的楼盘更是几乎没有，但是由于东西部都为山头，而南部是一块平原，再加上恒大集团的高调入驻以及政府“南移”的方针，南部板块的区域价值必将得到质的提升。,西部板块,西部板块,西部板块：,西部板块主要是汾河以西的万柏林区所构成，相较于南部而言，该板块的住宅项目要多，整体板块价值也要略高，但是它和南部板块一样，也并非政府初始的重点发展区域，因此除了沿汾河及比较靠近中部的这一带外，其他地方也相对开发的较少，而所谓的“西进”政策将给更西面区域带来一次大的改观。,北部板块,北部板块,北部板块：,北部板块主要是由杏花岭区大部组成，该板块作为太原市的老城区，发展已经比较成熟，但是楼盘及配套设施相对老化，因此政府也出台了“北展”这一政策。再加上广州富力集团和大连万达集团等品牌开发商的介入，该地区的价值其实早已不言而喻。,东部板块,东部板块,东部板块（项目所在板块）：,本东部板块主要以杏花岭区与迎泽区的以东交界处所构成，而该板块的主要住宅区也多集中在东山周边，东山作为全太原市空气质量最好，水质最好，景观最好的地块，再加上政府“东扩”的概念以及府东街东延片区的规划完成，必将成为太原市日后新的高档住宅区域之一。,M,型需求,W,低端市场,中端市场,高端市场,太原各版块现阶段市场呈现,M,型态势，高、低端市场供应少，而供应量体都集中在中端市场，现竞争激烈，预判后市房产开发将向中高端市场聚集。,在这样一片形势下，什么样的产品是我们应该做的？什么样的产品又是市场所需要的？,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,项目资源整合,城市定位,市场定位,客户需求,产品判定,市场分析,龙观天下,龙城优山美地,五龙花园二期,府东公园,6,栋,五龙湾阳光海岸,融田绿洲,富力城,融田晶阁,本案,项目名称,均价,（元,/,平方米）,总户数,（户）,备注,融田绿洲,4100,650,准现房,融田晶阁,7100,208,以复式楼为,主打产品,优山美地,4000,450,另有别墅项目,富力城,5300,一期,3500,共七期，,精装修,阳光海岸,4300,公寓,1731,以团购为主,府东公园,6,栋,4100,一期,400,二、三期,规划未出,龙观天下,8000,192,纯别墅,周边部分竞争个案基本情况,产品分析,建筑类别,项目名称,建筑类别,府东花园,6,栋,高层、小高层,优山美地,别墅、小高层,太原富力城,高层,融田绿洲,高层,融田晶阁,高层（复式）,五龙湾阳光海岸,别墅、高层,龙观天下二期,独栋、双拼,周边竞争个案的建筑类别形式比较多样，但主要还是以高层和小高层类别的建筑居多，此类别产品也是整个区域乃至全市范围内的主导方向。,市场对于各建筑类别的产品基本没有明显的抗性，整体市场呈现出多元化趋势。,建筑类别总结,产品分析,立面风格,五龙湾阳光海岸,五龙花园二期,融田晶阁,周边竞争个案产品立面基本都以板式结构为主，且整个区域乃至太原市都呈现出这种特征。在立面风格上，竞争项目大多数没有明显风格，主要格调还是以现代极简风或不纯正的欧式风格为主体线路。,市场立面风格呈现出单一性较强的态势，整体开发理念落后。,立面风格总结,产品分析,整体布局,五龙湾阳光海湾,整体市场小区布局比较单一，基本都以兵营式布局为主体，而区域内产品包括竞争个案也辐射到了市场这一特性，采用这种布局形态。但是纵观整体市场，组团式布局产品并不受到市场排斥，反之只要景观是设置合理，对于这种类型的新产品，市场还是比较认可的。,本地开发企业开发观念陈旧，对于布局的追求局限于市场传统理念。,整体布局总结,产品分析,主力户型,案名,主力户型（）,融田绿洲,120,两房，,150,三房,融田晶阁,120,150,三房（跃层）,优山美地,230,250,别墅,富力城,76,95,两房、,144,三房,阳光海岸,97,120,两房,府东公园,6,栋,80,120,两房、,160,三房,龙观天下,206,214,别墅,120150,三房,120,两房,150,三房,7695,两房,144,三房,97120,两房,富力城,阳光海岸,区域主力户型,120,两房,160,三房,融田,晶阁,80120,两房,160,三房,府东公园,6,栋,融田,绿洲,区域竞争板块以中端居住型项目产品为主，但高端项目的出现使得整个板块被逐渐接受。,主力户型总结,区域内两房和三房的主力面积基本上都中规中矩，以典型的,100,120,两房和,150,160,的三房为主，没有什么大的颠覆性产品存在众观区域内的产品定位，还是以居住，改善住房为着力点。,在售户型中归中举，以居住舒适为主要设计要求，,购房客户偏好南北通风户型！,户型总结,价格分析,纵观现在该区内的几个主要竞争楼盘楼盘，价格整体差异较大，而楼盘价格的高低主要与它的地理位置和产品品质,(,包括景观、绿化、配套）是分不开的，另外就是产品的类型也有一定讲究。以上种种都决定了楼盘在区域大环境内的差异化。,竞争公寓个案销售价格,4000,5000,元,/m,，低密度别墅产品价格在,8000,元,/m,，但整体呈现向上突破趋势！,区域价格总结,项目去化情况,富力湾于,7,月底刚刚开盘，在销售三天后即达到,300,余套的销售业绩。精装修产品受到市场肯定。,五龙湾阳光海岸别墅项目已基本售完，公寓项目销售率达到,80%,。但这与开盘时间较长有一定关系。,府东公园,6,栋近期已开出二期两栋，主力户型为,80,120,的两房以及,160,的三房。一期销售基本完毕。,龙观天下为纯别墅住宅小区，但由于市场缺乏该类型产品，且区域环境较好，因此销售业绩不错。,在很大程度上，产品的创新以及品牌效应对项目去化情况会造成直接的影响。,去化情况总结,去化套数,总套数,337,391,2000,1500,1000,500,180,325,650,138,208,450,150,544,1731,400,192,融田,绿洲,融田,晶阁,优山,美地,富力,城,阳光,海岸,公园,6,栋,龙观,天下,1385,项目月均去化量,50,100,月去化率,(,40,),(,6,),(,37,）,未到一个月,(,102,）,(,50,）,(,1,4),25,75,融田绿洲,融田晶阁,优山美地,富力城,五龙湾阳光海岸,府东公园,6,栋,龙观天下,从月均去化来看，区域竞争个案整体去化速度较快，购买力比较活跃，因此表明置业者对该板块的认可以及对未来前景的看好。,区域的产品形式较为多样，能够满足不同需求的客源，因此整体市场去化率较为理想，但高端型产品的缺乏仍然是该区域的一大特征。,区域总体市场受到看好，各类型产品基本在区域内都存在一定比例的消费群体。,月均去化总结,总价分析,案名,总价（万元）,融田绿洲,49.2,61.5,融田晶阁,85.2,106.5,优山美地,40,48,富力城,50.35,76.32,阳光海岸,41.71,51.6,府东公园,6,栋,41,65.6,龙观天下,164.8,171.2,板块住宅型产品总价范围：,40-60,万,由于项目地块的区位目前存在的不便性，导致市场对于本地块总价的认知仅为整个太原的价格洼地，其真正的潜在价值尚未被真正发掘。,区域内主要在售房源，由于地块属性其所被认知度相似，,造成总价段接近，竞争激烈,总价总结,客源分析,65%,本市客,35%,本省客,该板块由于位于铁道之外，因此始终给人们形成类似于城乡结合部的印象，虽然板块认知度有所提高，但是由于缺乏值得投资与典藏的高端物业，该板块的客源还是以中端人群为主。,本地中段层次客户为主，逐步向高端衍生,客源特征总结,项目所在板块区域目前以中端楼盘为主，所有在售项目无论从品质、价格、产品、同质化现象较为严重。我们到底应该和竞争市场做相同的产品，瞄准相同的客源，投身到这片激烈的红海战争中去，还是应该寻找只属于我们自己的蓝海？,区域市场总结,做市场差异化竞争，寻找市场的空白点！,附：全市项目市场划分,市场分类,代表楼盘,区域位置,产品属性,价格,价格划分,低端市场,金林家园,东部板块,高层、小高层,3800,3000,4000,中低端市场,富力城,东部板块,高层,5300,4000,5500,中高端市场,亲贤壹品,中部板块,高层,5700,5500,7000,高端市场,汾河外滩,西部板块,高层,8000,7000,10000,顶级公寓,千禧学府苑,南部板块,高层、小高层,11000,10000,以上,市场按照五种等级来进行划分，其中尤以中低端项目最过于集中，而本案所在东部板块主要集中的是低端以及中低端产品，只有个别低密度别墅项目及复式项目打入了高端市场。中高端市场基本处于空白阶段。,项目划分总结,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,项目资源整合,城市定位,市场分析,客户需求,产品判定,市场定位,本案的市场定位方向,在项目作为公寓的定位下，,审视项目的区位、体量、面积和配比，,对照中低端型公寓和中高端型公寓特征。,我们会发现，我们可以有,2,个选择：与中低端型公寓进行激烈竞争以及迅速打入暂时稀缺的中高端型公寓市场。,中低端型公寓和中高端型公寓都有它特定的营销规则，它的推广元素形象都会不同。,选择何种市场定位，将决定我们后期的营销战略和宣传推广,选择他们，也将意味着我们会面临不同的客户群体,选择他们，意味着我们会有不同的竞争对手,在这两种市场定位中，,我们应该何去何从？,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,项目资源整合,城市定位,市场分析,客户需求,产品判定,市场定位,中低端型公寓,市场定位方向分析,销售效果分析：现阶段市场环境，销售业绩难以达到理想效果。,市场供应角度分析：竞争项目众多，将呈现白刃化，竞争激烈。,市场需求角度分析：随着众多知名开发商的进驻，必然会带来消费的升级，中端需求会逐渐缩减。,产品力分析：中端市场的产品竞争力会被未来,2,、,3,年市场产品所淹没。优势无法体现。,营销推广分析：宣传推广难以吸引眼球，价格战不是我们所追求的。,难度系数：,市场定位,中低端型公寓,市场定位,中高端型公寓,中高端型公寓,市场定位方向分析,地块属性分析：板块重点工程规划时间不明确,品牌效应分析：品牌效应不如对手，缺乏其支撑。,但作为本土开发商有其自身的优势。,需求角度分析：高端客户对于高端型物业需求非常可望。,供应角度分析：现阶段市场高端型物业产品稀少，即使未来众多大开发商进来，本地块也具有很强的实力。,目标客户有购买力保障,产品的销售价值会被放大,难度系数：,在难度系数如此悬殊之时，我们是否应该已经有了选择？,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,项目资源整合,城市定位,市场分析,客户需求,产品判定,市场定位,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,定位方向判定,在如今太原经济快速增长且房地产市场平稳上升的条件下，中高端物业的目标客户对于置业已经显得相当渴求。我们的目的是为了与东山板块周边项目乃至全市范围内的大部分项目形成产品差异化竞争，楼盘的品质超越板块内所有个案。,对于中低端型公寓市场而言，项目竞争激烈，如选择正面与其竞争，则本案将完全进入一片激流之中，难以保证预期的去化目标。因此我司建议本项目借助产品以及板块的天然优势，选择中高端型公寓市场作为本案的市场定位方向。,1,、品牌劣势,通过成功运作能源中心写字楼及豪生大酒店，并且将要打造太原高端公寓项目，逐步在太原树立实力开发商业主形象。,2,、市场挑战,相对于中低端型公寓市场，中高端型公寓市场市场关注度会更强。,3,、产品劣势,尽管项目在完整性上有所欠缺，地块现有交通条件较差，但可凭借准确的客户定位及项目内部景观塑造来弥补。,风险规避,目标定位,定位,太原市东山板块的房产领袖,整个太原市高端住宅的标志,项目的各项指标将能完全达到高端客户的需求,项目的景观优势是全市独一无二的，同类于北京、上海,等区域的高端物业,有了目标定位，能不能实现它，就要进行准确的市场判定,城市属性判定,城市简介,城市的变迁,经济发展,城市规划,房地产发展状况,板块分析,竞争项目分析,地块属性分析,地块,SWOT,分析,内外部资源整合,高端客户的需求特征,高端客户的描述,高端客户的来源,开发理念与节奏,立面及风格判定,景观风格判定,装修判定,配套判定,项目整体定位,市场定位篇,产品判定篇,项目资源整合,城市定位,市场定位,客户需求,产品判定,市场分析,市场定位方向,市场定位选择,市场定位判定,未来市场预判,高端住宅分析,时间,空间,市场判断依据,太 原 项 目,对现有市场的分析，已经使我们选择了市场定位方向,但我们还需要通过时间、空间对它进行市场判定,时间篇,政治,执政理念,政策,行政手段,经济,产业结构,金融,市场指导,社会,舆论感官,市场,供需结构,时间判断要素分析,将六要素融会于时间长卷中，通过时间的鉴证，对未来市场做出我们的判断！,时间篇,过去,六要素之经济及舆论市场,2005,年,2008,年上半年,GDP,增长分析,707.04,1254.95,895.5,1013.38,14.5,16.4,14.7,11.5,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年上半年,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,GDP,（亿元）,同期增长（,%,）,百姓舆论,房价标杆屡创新高,个人、集体抄房现象严重,房地产市场几近疯狂,市场,0,5000,10000,15000,2005,2008,年全国及主要城市价格走势,2005,年,2996,5853,8239,6952,3239,2006,年,3160,8050,9437,9956,3050,2007,年,3384,11454,10293,14208,4800,2008,年,3451,11331,14026,11515,5295,全国,北京,上海,深圳,太原,经济持续保持两位数快速增长，发展过热现象开始显现！,经济增长,中国地产发展黄金阶段，暴利圈地时代开始！,舆论市场,于是,“,科学发展观”,要实行稳健的财政政策和稳健的货币政策，,加强各项宏观经济政策的协调配合。,改善金融调控方式，灵活运用多种货币政策工具。,注重运用经济手段和法律手段，,巩固和发展宏观调控成果。,坚持加强和改善宏观调控,“,和谐社会”,“,胡温”执政,2005,年发表了：,现在,宏观经济不景气：,CPI,持续上升，通货膨胀压力不减,股票市场一路下滑：从,6000,点到,2400,点，中国经历最大幅度下滑,人民币持续升值：人民币兑换美元自开放以来累计升幅达,13.79%,新劳动法的出台，导致珠江三角洲大批中小企业倒闭,经济活力持续下降，宏观经济增长速度可能放缓！,经济市场总结,金融危机,石油危机,粮食危机,全球性危机冲击,通货膨胀,银根紧缩,天灾连连,国内危机重重,一系列的外忧内患，使得市场信心受到冲击，整体摇摆不定，于是也就产生了,m,型需求（刚性需求以及无资金压力需求），由此现阶段市场以豪宅市场和最低端端住宅市场被看好。,六要素分析,房地产,六大核心价值,政治,政策,经济,金融,社会,市场,于是,经济发展主基调发生变化,区别对待、有保有压,稳定政策、适时微调,“,一保一控”,“,胡温”执政,2008,年,7,月发表：,时间,空间,进入,8,月份以来，我国财政、货币两大宏观经济政策在继续保持基本稳定的同时，均出现一些新调整：,“,上调部分行业出口退税率,”,“,调增商业银行信贷规模,”,种种迹象表示，国家对于宏观经济的调控方向已发生变化，也标志着为新一轮经济增长进行预热的产业结构和增长方式的调整时期正在来临。,同时，灵活可变的指导策略也改变了原本中国体制落后的局面，显示出新一代领导人焕然一新的执政理念，相信今后的,整体市场将会更趋于健康、稳定的发展。,项目预计,09,年中入市,时间上准确地入市,切合城市国际化进程,国贸大厦、能源中心、豪生国际,一个个太原人人皆知的顶级项目,为本项目奠定成功基础！,如今，美国旭升的加入协同开发商一起，将带来全新的开发理念，将为太原及杏花岭区带来国际级全新的定义,精准的市场判断,准确的市场定位,以旭升多年来所累积的房产经验及资源，为太原项目铺就成功道路！,空间篇,我们了解二三线城市的发展现状，对于该类市场有着清晰的判定,我们对项目的规划、产品的打造有领先于市场