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成都产业办公楼白皮书重新定义产业办公1 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公序重新定义产业办公“定义”向来被视作研究工作的前置性条件。有了定义，才能衍生出基于共同认知的进一步探讨，这是行业研究默认的普适逻辑。但事与愿违，业界对于很多高频术语的定义却与教科书级的规范大相径庭，缺乏“标准化”的定义。“产业办公”便是其中一例：意有所指，却又边界不清。地产界对工业用地上的办公空间开发，因产品、空间、形态各异，存在很多常见的称呼和指代。例如：产业园区、工业园区、软件园区、创新园区、产业办公楼等。仲量联行本次发布的成都产业办公楼白皮书，在观点陈述之前，对成都“产业办公”进行重新定义，并详细阐释其内涵与外延，以便读者阅读理解全文传递的知识与观点，并准确把握报告所引用的各维度数据。“重新定义”是本次报告的主题主线。报告全新纳入超千万平方米的产业办公空间样本，并对进驻空间的企业客户进行实地调研。基于此，成都商业办公楼加产业办公楼的企业客户（租户）总样本达到2,332万平方米，其中承用面积高达1,794万平方米。本次全口径的数据采样规模是成都办公楼研究领域的重大突破。基于如此大量的数据样本，报告对成都产业办公楼的划分标准、产业特征以及子市场格局进行重新定义及全景描绘，为报告读者呈现一个完善的成都楼宇经济发展全貌与未来展望。o首次发布成都优质产业办公楼企业客户Top50榜单o首次解读成都优质产业办公楼产业结构o首次发布成都全口径楼宇（含商办与产办）产业地图o首次解读成都办公楼细分产品的产业结构o重新定义成都全口径办公楼（含商办与产办）子市场o首次解读成都20个全口径办公楼子市场产业结构1,794 万平方米企业客户（租户）总面积6 大亮点19,055 家企业客户（租户）总数量2 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公目录01 重释-重新定义成都产业办公楼302 重塑-全景数据，全新解读成都产业办公需求全貌1003 重绘-重新描绘成都办公楼子市场版图2504 重构-聚焦产业链，解构上下游产业空间发展需求4605 重启-回归制造业，寻求产业办公楼的破局之道66 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公23 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公重释重新定义成都产业办公楼仲量联行对中国办公楼市场的研究沿用全球标准，据此定义成都的超甲级、甲级及乙级办公楼项目。产业办公楼不同于甲乙级商业办公楼，其物业形态与空间功能的多元性、丰富度非后者可以媲美。基于此，报告在开篇立意之初，须对研究的对象即产办载体进行历史脉络的梳理，并对其重新定义，以满足后文的数据呈现与逻辑阐释。4 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公1.1“产业”与“办公”数据来源：国家统计局、仲量联行研究部，2023年7月办公楼作为承载经济活动的空间载体，与一个经济体、一个城市的经济发展和产业招引休戚相关，因此“办公”永远离不开“产业”二字。全球各大经济体的经济发展阶段和周期各异，各自的办公楼市场发展阶段亦不尽相同。换言之，办公楼的发展在不同时期须适应当地经济发展，适配其产业特征。伴随产业发展，适配产业的办公楼及空间载体在变迁的需求中实现开发端的产品迭代，产业与办公方能协同发展。起步阶段：在早期服务业与商业发展相对薄弱的时期，经济增长通常依赖于传统的工业制造业。彼时，老式非标厂房主导早期的产业地产开发。同期，工业园区与商务办公楼的雏形初现。早期老式办公物业及工业厂房与国际标准仍存较大差距。产业结构的调整离不开国际标准产办载体的引入，此时优质办公空间的稀缺性是这一阶段的主要特征，后续规模化的地产开发便迫在眉睫。发展阶段：在中国加入世界贸易组织（WTO）后，外商投资日趋活跃，民营经济逐步崛起，国资、民营、外资三驾马车齐头并进。制造业与服务业并驾齐驱，迎来前所未有的快速发展期，GDP保持高速增长。地产业进入黄金时期，商业地产朝气蓬勃，对标国际水准的甲级办公楼在中国主要城市遍地开花。2010年后，二线城市甲级办公楼市场更是步入集中供应期。高品质载体是经济腾飞的硬件保障，反过来经济的高速发展、市场主体倍数增长又是商业地产欣欣向荣的根基。此时，急速扩大的产业研发性诉求及产业集群催生大量产业办公需求，然而其长周期的经济回报难以与核心商务区的楼宇价值相匹配。因此，选址于近郊，主打特色产业招引的产业园区大量涌现。另外，在经济稳健增长的背景下，企业实现规模生长，对管理效率的追求推演至空间效率的提升，总部园区也因势崛起。然而，高周转、高回报的地产投资导致商业地产出现阶段性供过于求，引发无序价格竞争。运营在此时尚未能追上开发的节奏，为后续资产经营困难、表现走低埋下隐患。转型阶段：近年来，全球经济再次迈入新一轮的调整转型期，中国经济亟待寻求驱动经济可持续增长的新动能，高科技产业的技术突破与自主知识产权是关键。同期，地产市场面临大规模的高周转、同质化的商业地产开发，进而引发产业空间需求与办公载体的不匹配矛盾。在此供需矛盾下，产业办公载体与运营更需关注产业及产业链前端，匹配企业发展的核心需求，硬件载体须跟上产业发展与转型步伐。穿越周期，产业办公楼承载经济与产业的发展迭代4 仲量联行2023年版权所有5 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公外商投资活跃，民营经济崛起，国资、民营、外资三驾马车齐头并进，三产服务业快速发展。对标国际水准的超甲级、甲级办公楼集中开发，持有型资产比例大幅提升；适应各类产业发展的产业园区、总部园区涌现。地产开发红利时期，优质办公楼、产业园区井喷，阶段性供过于求致无序竞争，资产表现走低，不利于可持续开发与投资。1.1“产业”与“办公”起步阶段发展阶段转型阶段公有制经济主导国民经济，工业制造业驱动经济增长，三产服务业发展相对滞后。老式非标制造业厂房主导早期市场开发，工业园区与商务办公楼雏形初现；即售型办公产品首现。老式办公载体与工业制造厂房无法与国际标准接轨，制约产业结构首次调整，亟待引入国际标准的产业办公载体。社会资源聚集科技互联网、生物医药等技术密集型产业高速发展，产业升级,，注重高质量发展。城市多中心商务区成型，商务办公产品走向成熟，产业办公锁定产业发展的特殊需求，空间与载体聚焦产业链。产业结构第二次调整，科技密集型产业快速发展，产业招引相伴的多元空间需求与空间载体存在阶段性不匹配现象。产业特征载体特征制约因素穿越周期，产业办公楼承载经济与产业的发展迭代6 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公欧美国家的产业发展周期相对更早，因此其产业载体的发展具有借鉴价值。以新加坡为例，上世纪80年代起，新加坡经济便依托高素质劳动力，开始向技术密集型产业转型，科技产办逐步取代工业厂房园区。新加坡产办呈现以下特征：集约化开发与产业集群化：由于新加坡土地资源长期稀缺，且工业化与城镇化水平高，因此早在90年代该国便注重工业用地的集约化开发。为了提高土地利用效益，“叠层式工厂”开始在新加坡涌现。可以说，在彼时中国产办市场发展初期，新加坡便已出现“工业上楼”的雏形。步入2010年，集约化土地开发的不断创新，产业集群模式被推向新高度：工业上楼不再局限于最初的厂房上楼，产业链各环节逐步在同一产办载体内形成聚集，强化协同效应，从而实现产出更高效的“垂直产业集群”。可持续发展与产业社区化：新加坡大力发展技术密集型产业，人才引进是经济高质量发展的根本。因此，产业园区的开发愈发重视人本需求。通过景观营造、培育绿植实现人与自然生态的协同发展，在激发创造力的同时减缓经济发展对自然环境的负面影响。进入知识经济时代，科技创新是第一生产力，是高质量发展的关键。作为人与产业融合的载体，“产业社区”正式登上历史舞台。本世纪初的纬壹科技城便是典型案例。作为集工作、生活、娱乐、学习为一体的综合园区，聚集各类企业与研究机构，推动产学研成果转化。产业办公的未来离不开社区、社群的打造，关注创新与人本需求。中国产业办公的发展同样面临类似的挑战：产业转型迫在眉睫、核心区域用地趋紧、人才留存挑战在即。产办的未来离不开对“产业集群化”与“产业社区化”关注，“工业上楼”与“产业社区”都是未来产办开发与运营的重要方向，是实现高质量发展的载体保障。穿越周期，产业办公楼承载经济与产业的发展迭代丨新加坡产业办公发展主线2010s至今2000s1990s1980s1960s产业集群模式迭代，产业链协同效益强化地产开发开始注重产业社区化、ESG等人本理念进入工业用地集约化时代,“工业上楼”雏形初现依托教育资源优势，培育高素质人才，向技术密集型制造业转型新加坡承接劳动密集型产业，兴建大量标准厂房1.1“产业”与“办公”67 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公随着产办市场发展的日趋成熟，其物业类型的多样性也在逐步提升，以适应不断变化的企业需求，提升载体与产业之间的适配性。我们梳理了成都产业办公楼市场当前载体，主要类别如下：o 类别I 产业园区IA第一类产业办公楼产品产业园区，是最原始的产业办公楼雏形。产业园区多与生产、制造环节挂钩，早期多修建于远离中心城市的近郊板块。土地价值的相对低廉导致产业园区多占地较大，容积率较低。园区内部通常物业形态多样，涵盖低层独栋式建筑、中高层塔楼式建筑、非标建筑等。与早期的工业园区相比，目前主流产业园区的物业类型不仅满足生产、组装等传统制造业的空间需求，且已经适配研发、实验、测试等先进制造业发展的新兴需求，同时亦可根据行业的不同需求对园区空间、设施、设备进行定制开发。得益于楼宇类型的多样性，产业园区进一步引入产业链后端的相关三产服务业，包括但不限于法务、人力资源、财务、软件开发等商务配套，进一步助力区域产业升级。o 类别II 产业楼宇IB土地作为不可再生资源，在城市化进程中，更显稀缺，尤其在核心区位。低密度、低容积率的产业园区无法在现阶段改善土地利用的低效性与紧张的土地资源之间的矛盾。作为替代，产业办公楼的第二种常见类别产业楼宇开始出现在工业用地的办公产品开发。产业楼宇的物业类型则通常为单一的塔楼式建筑，其容积率、层高、外立面等往往与商业办公楼类似。目前，产业楼宇多作为地方政府招引龙头企业的总部楼宇出现。为实现这一目的，政府多为其提供区位相对较好、土地价值较低的工业或科研用地。而对于落地企业而言，产业楼宇的大堂层高、电梯内饰及外立面等硬件方面的品质与优质商办楼宇相似，更适合商务接待的用途，有助于企业形象的展示。丨产业办公楼宇建筑形态核心区位工业用地的稀缺性日益凸显，产业办公楼的开发更加注重土地利用效率，高容积率产业办公产品渐成趋势。基于工业用地开发的办公楼宇，其外观和硬件与商务办公楼接近，但凭借低廉的土地成本，在产业招引中往往占据先机。“产业办公物业类型小独栋中层塔楼高层塔楼7 仲量联行2023年版权所有非标建筑1.2产业办公空间与形态多元演变与产品迭代8 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公办公楼的承载主体在于企业，而企业的有形主体则主要聚焦劳动力、装备、原材料以及产品等。其中，服务业更是将劳动力放置于至关重要的位置上。因此，对于“企业”与“人”的研究是构成我们对于办公楼研究的基础。伴随经济与城市的发展，我们衍生出不同形态、不同功能的办公楼产品。对于传统商务办公楼而言，其承载主体主要以金融、专业服务、地产为代表的现代服务业。该类企业对于专业性人才以及目标市场的共性特征决定了其选址存在一定相似性。回顾过往商业办公楼研究，我们发现不同行业的选址因素中，租金和区位因素的偏差远高于其对于物业载体中层高、承重、电梯、空调等因素。特别是在楼宇经济发展相对发达的1.5线及以上城市，一套较高且通用的楼宇等级标准往往已基本满足当前企业的落地需求。当然，伴随企业对科技、绿色环保的不断追求，这套标准仍在持续迭代，但显而易见的是，商业办公楼的标准存在极强的“普适性”。相比于仅针对现代服务业的商业办公楼，产业办公楼则明显偏向第二产业，尽管其物业形态当前很难承接生产性需求，但其所承接的研发、测试、检验功能对于物业则呈现出其产业“独特性”。以医药研发为例：除了对于环评、实验室生物安全等特殊性要求外，层高通常要求在4.5米以上，承重不低于5KN/平方米。而芯片实验与检测空间除了承重、层高外，对于温度、湿度、防震等参数也有着更为严格的要求。当我们着手研究成都市场时，提出产业办公楼“重新定义”这一观点，而其关键在于楼宇评价认定标准的“不定义”或“难定义”，进一步凸显楼宇载体与办公空间在不同应用场景的适配性。相较于商业办公楼，在产业办公楼研究中，很难用一套相同的标准要求物业载体，更不用说每个行业中不同的职能环节。因此，产业办公楼的研究更需从产业端出发，拆解其中价值链环节，因地制宜地给予相应标准。区位交通单层面积层高电力系统空调系统荷载商务区轨道交通：10分钟内不低于1,500平方米不低于3.7-4米双回路供电中央风机盘管2-4KN/平方米丨甲级办公楼标准（节选）丨产业办公楼标准（节选）共性指标特殊指标荷载层高固体废物存储空间独立排水管道不低于5KN/平方米不低于4.5米预留预留医药及生命科学（实验室）集成电路（实验室）共性指标特殊指标荷载层高温度相对湿度不低于6KN/平方米不低于4米20-25摄氏度50%-60%1.3以产业发展视角重新定义“优质”产业办公楼9 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公开篇小结回顾中国产业办公发展历程，经济发展离不开市场主体，市场主体的经济活动则需要承载于空间载体之上。经济发展的结构式演进造就办公载体的产品更迭，而产业链内部的产业细分以及微观主体在其产业价值链上所呈现的差异化需求，催生出办公空间与载体的多元性。产业办公楼这一物业类型相较于商务楼宇而言，更突出“产业”属性，便在这样的时代背景下应运而生。无论是产业园区，还是产业楼宇，其形态的差异源于阶段性产业发展的需求差异，但归根结底，仍在于服务地方经济发展与产业招引。不同企业的差异化空间需求是产业办公楼产品研发的导向。因此，产业办公楼的产品标准制定却与商务楼宇标准统一的逻辑截然不同。我们发现，与商务办公楼主要面向现代服务业、拥有明确且统一的楼宇标准不同，产业办公楼在面对不同产业、不同职能时，很难用所谓普适的、一贯的标准去适应各类产业的发展，更何况不同企业不同职能的从业人员仍存在较大的空间需求的个体差异。从产业与产业链出发，关注从业者的人本需求，是报告在开篇的立意，也是后文对成都产业办公市场进行深入探讨的逻辑基础。99 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公10 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公重塑全景数据，全新解读成都产业办公需求全貌仲量联行完成成都商办加产办共计2,331.9万平方米面积的企业客户数据采集，采样规模及数据颗粒度创行业之最。基于全口径办公楼样本，报告以全景视角深入成都产业办公楼市场的需求端分析，还原产业结构全貌，并首度发布成都优质产业办公楼市场Top50企业客户榜单。本章引用的全口径样本数据，是区分本报告与业内同类产业研究报告的关键。从数据出发，以事实为依据，是报告的宗旨。11 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公2.1样本扩容 成都办公楼市场存量概况优质产业办公楼 IO：工业、科研用地开发，满足优质办公楼或楼宇建设规范，非总部园区，单个项目办公面积不低于5,000平方米；主要包含产业园区和产业楼宇。后文中多以“产办”指代。产业园区 IA：IO的子类别I，满足IO的定义要求，围合式产业办公楼集群，楼宇形态可为高层、小高层、小独栋、研发楼等。产业楼宇 IB：IO的子类别II，满足IO的定义要求，独栋高层办公楼为主，楼宇建筑与硬件接近优质商业办公楼CO。总部园区 IH：工业、科研用地上盖仅单个企业自用的封闭式产业园区。小体量楼宇 IS：满足IO除面积维度的定义要求，单个项目办公面积低于5,000平方米。优质商业办公楼 CO：商业用地开发，满足仲量联行定义的优质办公楼业权、硬件、地段等系列要求。CO包含甲级办公楼CA和乙级办公楼CB。后文中多以“商办”指代。甲级办公楼 CA：CO的子类别I，满足仲量联行定义的甲级办公楼业权、硬件、地段等系列要求。乙级办公楼 CB：CO的子类别II，满足仲量联行定义的乙级办公楼业权、硬件、地段等系列要求。产业办公楼 I商业办公楼 C 产业园区 IA599.8产业楼宇 IB262.7总部园区 IH210.1小体量楼宇 IS115.1乙级办公楼 CB668.5甲级办公楼 CA475.7优质产业办公楼 IO：862.5=产业园区 IA+产业楼宇 IB优质商业办公楼 CO：1,144.2=甲级办公楼 CA+乙级办公楼 CB数据来源：仲量联行研究部，2023年7月仲量联行全口径办公楼样本定义总样本量2,331.9万平方米单位：万平方米丨2023年成都办公楼市场全口径存量分布12 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公02040608010012002004006008001,0001,2002008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023*产业园区（左轴）产业楼宇（左轴）产业园区新增供应（右轴）产业楼宇新增供应（右轴）优质产业办公楼IO862.5产业楼宇IB262.7产业园区IA599.8早在1991年，成都获批全国首批国家级高新区。过去二十年间，成都大力推动产业转型升级，积极引入高附加值、高新技术产业和龙头企业向内陆转移。英特尔、联想等世界500强企业纷纷入驻成都高新区。此后，承担高新技术孵化的天府软件园、青羊工业总部基地以及火炬动力港等园区项目开始陆续建成投用。2010年，成都优质产业办公楼新增面积近百万平方米。以优质载体承接高新技术产业，成都的科技转型之路也由此展开。2010-2016年间，成都优质产业办公楼维持高位供应，7年间新增供应总面积高达418.9万平方米；而同期的优质商业办公楼新增供应总量约为652.9万平方米。其中，大源板块增量贡献约35.7%。除高新南区外，传统城区向外延伸，武侯新城、国宾等板块开始迎来集中供应，新增供应占比分别为13.2%、11.4%。从物业形态分析，该阶段市场仍多以产业园区为主，占比高达67.6%。但伴随类似于大源板块内土地的稀缺、商业配套的成熟以及区位价值的提升等情况的出现，新增供应逐步向产业楼宇转变。仅2016年，全市新增产业楼宇高达11栋，新增面积约38.0万平方米。数据来源：仲量联行研究部，2023年7月备注：研究范围主要包括成都五城区锦江、青羊、金牛、武侯、成华，两大新区高新区（含高新南区与高新西区）、天府新区，以及部分二圈层行政区。单位：万平方米丨成都优质产业办公楼IO供应2.2产城融合 成都产业办公楼开发与地方产业招引相辅相成13 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公2017年至今，城市产业布局进一步向南延伸，从大源走向新川创新科技园板块，AI创新中心、博雅城市广场、海思科广场等项目陆续交付。2011年国家级新区天府新区批复。该区域步入集中开发阶段。由于早期都市规划与后期科技产业导入的错配，导致该区域办公载体多为商业用地上盖。然而其物业形态，产业导入以及招商运营等维度上看则更加靠近产业办公楼。因此，该类项目同样纳入此次报告样本分析。从供应阶段上看，2015年天府新区首个产业办公项目建成。2017年后，区域内供应陆续释放。截至目前，天府新区存量共计84.9万平方米，从地理分布上看，项目多集中兴隆湖子市场。疫情三年，在建的产办项目出现不同程度的延期交付，或引致2023年产业办公楼出现供应高峰。仅2023年第一季度，全市新增供应录得24.9万平方米，预计全年总量高达160.3万平方米。截至目前，成都优质产业办公楼存量862.5万平方米，其中产业楼宇262.7万平方米，产业园区599.8万平方米。与商办市场不同，产业办公楼往往与明确的产业招引挂钩，加上政策引导、税收补贴等，产办去化速度往往快于商办市场。因此，尽管近年来成都优质产业办公楼供应高企，但市场空置率仍相对健康。截至目前，成都优质产业办公楼平均空置率录得24.6%，其中产业楼宇17.8%，产业园区27.6%。从租金表现上看，凭借较低的土地成本及非核心的区位分布，成都优质产业办公楼平均租金水平56.7元/平方米/月，其中产业楼宇67.6元/平方米/月，产业园区52.1元/平方米/月。北2017年至今2010年-2016年图例2010年以前丨成都优质产业办公楼IO供应分布2023年第一季度空置率平均租金（元/平方米/月）优质产业办公楼IO24.6%56.7产业楼宇IA17.8%67.6产业园区IB27.6%52.1数据来源：仲量联行研究部，2023年7月比例尺2.2产城融合 成都产业办公楼开发与地方产业招引相辅相成14 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公优质产业办公楼*工业、科研用地上盖图例优质商业办公楼*商业用地上盖北14 仲量联行2023年版权所有丨优质产业办公楼IO与优质商业办公楼CO供应全景2.3产办全景 成都全口径办公楼市场全景地图比例尺15 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公数据来源：仲量联行研究部，2023年7月办公产品类型Full Sample全口径样本IO优质产办IA产业园区IB产业楼宇IS小体量楼宇IH总部园区CO优质商办CA甲级办公楼CB乙级办公楼样本量/万平方米 2,331.9 862.5 599.8 262.7 115.1 210.1 1,144.2 475.7 668.5 科技互联网29.6%42.0%41.1%43.8%22.2%33.1%19.5%17.7%20.8%地产建筑16.5%13.7%13.2%14.6%29.1%10.3%18.8%16.3%20.5%金融业12.7%5.1%4.0%7.3%4.3%23.0%18.8%25.6%13.9%专业服务8.5%4.7%5.0%4.0%3.7%0.0%11.6%10.4%12.5%医药及生命科学5.3%7.4%9.9%3.0%4.9%5.3%3.5%4.0%3.2%能源、环保及公共事业4.1%4.7%4.5%5.1%10.6%5.7%3.7%2.9%4.2%政府机构及公共组织3.8%5.7%6.9%3.4%5.1%6.9%2.3%2.2%2.3%制造业3.6%4.1%4.9%2.8%11.0%12.1%3.2%3.3%3.1%零售3.3%1.2%1.1%1.4%2.1%0.0%5.1%4.0%5.8%第三方办公运营3.1%2.8%2.9%2.5%0.8%0.0%3.4%5.4%2.1%贸易2.9%2.0%1.8%2.3%1.7%0.0%3.6%1.4%5.1%文体娱乐2.3%2.4%1.3%4.4%1.6%0.0%2.2%1.5%2.7%酒店餐饮1.4%0.8%0.8%1.0%0.2%0.0%1.8%2.0%1.7%跨行业集团及政府平台1.2%1.4%0.8%2.5%0.2%0.0%1.1%2.0%0.5%物流运输1.2%1.6%1.8%1.2%1.3%0.0%0.9%0.8%1.0%农林牧渔0.4%0.3%0.1%0.7%1.3%3.5%0.4%0.3%0.5%2.4全局需求特征 科技行业蓬勃发展，医药产业占比首次靠前16 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公针对全市约862.5万平方米优质产业办公楼，本次调研共录得承用办公面积超600万平方米，企业5,053家。从产业结构上看，科技互联网、地产建筑与医药及生命科学的需求位列前三。科技互联网需求面积占比达42.0%，位居首位；地产建筑与医药及生命科学的占比分别为13.7%与7.4%。成都科技互联网产业在内陆地区具有明显优势。内孵外引：一方面，成都电子信息科研基础优渥，坐拥电子科技大学、中科院光电所等一批国家级电子类高校科研机构，以及四川省超八成云计算、大数据研究所及国家级重点实验室。另一方面，地方政府招商引资力度大，引得全球龙头企业相继入蓉。截至目前，科技领域世界500强企业超60家在蓉落户，从业人员超过60万。2008年，电子信息业产值首次突破千亿元，到2020年已发展成为成都首个万亿级产业。而从细分领域看，通讯及智能制造占比高企。全球龙头科技、通讯企业区域总部如中电子、华为、英特尔等一批国内外一流企业均集聚成都，已形成从集成电路、新型显示、整机制造到软件服务，这一条基本完整的电子信息产业链和产业生态。在地产建筑中，建筑工程与基建类企业需求占比超七成。辐射西部乃至东南亚周边国家与地区，成都是西南唯一同时拥有中建、中铁、中铁建、中电、中冶等各基建局与勘察设计院的城市。除此之外，成都也是四川华西集团、成都建工集团等本地龙头建筑企业的总部驻地。2000-2018年，成都固定资产投资由475.9亿元跃升至8,341.4亿元，年均增速高达17.2%。医药及生命科学领域，成都科研力量雄厚，四川大学生物医药工程学科位列全球前十，四川大学华西医院全国综合排名第二。近年来，成都医药产业发展迅猛，2022年新增生物医药类企业超3万家，位列全国第五。进入2023年，世界500强企业费森尤斯旗下奥美德集团中国西南区总部及国际医院项目、罗氏诊断数字PCR创新中心以及GE医疗精准医疗产业化基地项目接连落地成都，成都医药及生命科学产业发展长期可观。丨优质产业办公楼IO产业结构13.7%物流运输数据来源：成都市统计局、成都市经信局、仲量联行研究部，2023年7月备注：内圈为一级行业面积占比；外圈为排名前三产业的二级行业的面积占比，其余行业由于占比较小，此次暂不做二级行业展示。2.4全局需求特征 科技行业蓬勃发展，医药产业占比首次靠前17 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公4中国移动5太平洋保险6华西前沿科学中心7抖音8海康威视9中国航天科工10中铁二院1 京东2 腾讯3 新华文轩数据来源：仲量联行研究部，2023年7月11中国五冶12葛洲坝集团13阿里巴巴14快手15成都环境投资16亚马逊17中国水利水电十局18OPPO19蚂蚁智服20联发科技21蜀道集团22清华能源互联网研究院23新华三技术24广发银行25中国石油天然气26完美世界27玖锦科技28中国人寿29四川能投30维音中国31智明达电子32鼎桥通信33普洛斯投资34阿斯利康35华西动物实验中心36华西生物制药37天府兴隆湖实验室38倍特药业39敦豪货运40中国核动力研究院41久远银海42成都置信实业43中国邮政储蓄银行44中软国际45国腾实业46成都公共交通集团47佳发安泰48利为网络49软通动力50中国铁建昆仑2.4产业办公楼Top50榜单发布18 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公0510152025300153045607590科技互联网地产建筑金融业医药及生命科学能源、环保及公共事业文体娱乐物流运输制造业跨行业集团及政府平台专业服务企业面积（左轴）企业数量（右轴）万平方米家丨优质产业办公楼IOTop50统计指标和行业分布依据862.5万平方米的优质产业办公楼企业客户详细信息，报告整理并分类统计承用面积排名前50的企业客户榜单，即产业办公楼Top50榜单。与商办类似，此榜单中仅考虑楼宇中办公属性空间，不包含裙楼或底商等商用营业属性面积。同时，该榜单仅涵盖一级租赁市场终端企业的使用面积，不包含政务配套以及二级租赁市场的转租面积。从榜单排名上看，京东、腾讯两大科技巨头公司分列成都产办Top50的前两位，第三名则由四川本土文化龙头企业新华文轩占据。其中，排名第七的抖音（原名字节跳动）则是成都往年优质商办Top50榜单中常年首位的企业。2020年，字节跳动创新业务中心项目签约成都高新区。2023年初项目交付，部分商办面积转移至该项目中，排名18的OPPO亦是如此。特征一：头部聚焦效应明显若将50强企业的承用面积进行加总，其需求总面积高达148.1万平方米，占据产业办公楼总租户面积22.8%，即头部企业以不足1%的数量撬动产办市场近1/4的办公面积需求。对比商办市场，这一比例仅为9.6%。另一方面，头部企业规模明显。Top50企业入榜阈值为1.2万平方米，远高于商办Top50榜单。若以2,000平方米作为标准层面积计算，头部企业的办公空间需求规模均在6层及以上。特征二：科技产业优势凸显与优质商办排名中金融与科技双轮驱动的结构特征明显不同，优质产业办公楼的Top50行业分布呈现出更加明显的“科技”属性，其面积占比高达51.8%。该数值与全样本相比同样高出约10个百分点。细分领域上看，22家的科技企业中，多聚焦通讯与智能制造领域，数量高达9家。其次为IT软件业：5家。统计指标（万平方米）总面积中位数最低值Top50148.12.11.2数据来源：仲量联行研究部，2023年7月仲量联行在过去十年首次并连续独家发布成都商业办公楼Top50企业客户榜单，本次报告我们首度聚焦产业办公楼Top50企业客户榜单，持续引领办公需求行研创新实践。“2.4产业办公楼Top50 科技互联网企业霸榜19 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公4.0%9.9%41.1%7.3%3.0%43.8%农林牧渔跨行业集团及政府平台酒店餐饮零售文体娱乐物流运输贸易第三方办公运营金融业能源、环保及公共事业制造业专业服务政府机构及公共组织医药及生命科学地产建筑科技互联网产业园区产业楼宇不同类型的产业对于产业园区和产业楼宇的偏好不尽相同。医药及生命科学类更愿意选择产业园区，其选择产业园区的面积比例较产业楼宇高出6.9个百分点。其中，医药及生物科技类企业具有实验、研发等特殊需求，对园区环评、实验室生物安全方面要求更为严格，因此该类企业多选择可实现其特殊需求的产业园区。另外，在科技互联网中，由于通讯及智能制造对于办公建筑的承重、防震等要求颇高，该细分领域对于园区物业的需求也更为突出。金融业中的传统金融业以及科技互联网中的互联网服务平台、游戏和新媒体则更愿意选择产业楼宇。相对较低的研发投入，该类企业更加依赖目的地市场的投入。因此，该类企业更加看重便捷交通，方便客户来访；其次，这类企业存在营造良好形象的需求，产业楼宇中玻璃幕墙外立面以及宽阔的楼宇大堂，都是辅助打造企业形象的加分项。丨产业楼宇IB与产业园区IA产业结构对比1.1%2.8%1.0%8.8%0.7%3.6%3.7%4.1%12.1%17.0%2.5%4.7%0.7%2.2%4.3%2.0%12.1%8.9%9.0%7.6%非传统金融传统金融医疗服务医药及生物科技新媒体其他科技互联网互联网服务平台游戏IT软件业通讯及智能制造数据来源：仲量联行研究部，2023年7月产业园区 IA产业楼宇IB2.5细分样本对比 生物医药青睐产业园区，金融业总部偏好产业楼宇20 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公在众多的产办物业类型中，稀缺性最高、物业硬件最独特的的当属小型独栋式物业。从开发角度来说，相较于拥有核心区位价值的项目，小独栋类产品回报率低，开发商修建意向低。在成都主城区仅有约100万平方米小独栋存量。因此，我们认为小独栋式办公载体所吸纳之产业的选址偏好与其他产办物业相比具有独特的分析价值。从招商角度来看，独栋产品往往只整栋、整层出租或出售，部分国有开发项目对于意向购买/租赁的企业甚至有税收要求，因此入驻门槛相对更高，企业通常需具备一定实力。许多初创型企业因成本受限，特别是科技互联网行业，虽说整体行业规模较大，但大部分企业均为初创公司或小微企业，租赁面积需求较小，大多选择租赁拆零单元。与产业园区和产业楼宇不同，成都小独栋产品中，地产建筑行业位列榜首，科技互联网紧随其后，制造业和能源、环保及公共事业分别排名第三、第四位置。从企业选择来看，独栋办公产品较塔楼式项目往往更具吸引力。独栋办公通常具备更好的私密性和可定制性。企业入驻独栋办公后可将其作为企业总部，个性化的办公环境以及楼宇冠名权可有效展示企业形象和独特文化。可以看出，私密性好、舒适度高、绿化面积大、可改造性强的独栋办公产品在提升企业形象、提高办公效率等方面有着无可比拟的优势。在成都市场，独栋产品主要集中青羊工业总部基地。该园区体量庞大，交付年限较久，许多发展较为成熟的地产建筑企业（如葛洲坝集团、成都置信实业、重庆巨能建设）均将区域总部定于此处，呈现出成都小独栋中建筑行业占比较高的现象，而制造业和能源、环保及公共事业类企业，本身存在实验、测试等需求，对于办公建筑及环境有特殊要求，大多更偏向独栋产品。数据来源：仲量联行研究部，2023年7月4.7%4.1%42.0%13.7%10.6%11.0%22.2%29.1%其他农林牧渔文体娱乐贸易零售专业服务金融业医药及生命科学政府机构及公共组织能源、环保及公共事业制造业科技互联网地产建筑小体量建筑 IS（5,000 平方米）优质产业办公楼 IO2.5细分样本对比 地产建筑位居小体量独栋产办楼宇需求首位丨小体量楼宇IS产业结构21 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公11.6%18.8%18.8%19.5%7.4%13.7%42.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%农林牧渔酒店餐饮零售跨行业集团及政府平台物流运输贸易文体娱乐第三方办公运营制造业能源、环保及公共事业专业服务金融业政府机构及公共组织医药及生命科学地产建筑科技互联网产业办公楼 IO商业办公楼 CO丨优质产业办公楼IO和优质商业办公楼CO产业结构不论是产业办公楼还是商业办公楼，二者均是承载企业办公需求的空间载体。但前者多开发于非核心区域的工业或科研用地，平均出让价格不到商业用地的一成。土地价格的巨大差异决定了产办与商办截然不同的开发逻辑与运营逻辑。产办围绕当地政府产业招引诉求，以产业或产业链招引需求为原点，通过较低的土地出让价格，吸引特定龙头企业或战略性产业落地，激活地方经济，提升税收与就业，最终实现城市经济的高质量发展。产业办公楼的开发运营体现的更多是“产业发展逻辑”。相较而言，后者则更加市场化，商办业主方通过区位优势、商业配套、成熟的资产管理及后期运营实现项目的高租金、高入驻、高收益，其产品更突出“地产开发逻辑”。正因出发点不同，产办与商办的产品差异化特征明显，进而影响物业形态及经营策略。尽管从需求行业上看，成都产业办公楼存在明显的科技、地产、医药产业特征，而商业办公楼则更加倾向于金融、地产以及互联网，二者结构差异明显。但从微观视角上看，仅在成都市场，两种办公拥有近2%企业重叠，即该企业既存在（或曾经）于优质产办，又存在于优质商办的市场结果。流动一：产业办公楼 商业办公楼特征：公司业务迈入快速增长阶段，企业办公对规模和品质需求显著提高产办的产业属性，致力于扶持特定产业、特定企业的导入与发展。伴随企业业务需求规模化成长，其商务办公需求及品质要求出现质的飞跃。企业运营管理迈向成熟，企业规模与职能部门逐步健全，对终端市场的重视程度与日俱增，这都催生出对核心区位优质商业办公楼的全新需求。此外，企业的可持续发展离不开人才与客户，良好的内外形象正加速被重视。因此，越来越多的企业开始重视办公环境、楼宇品质、商务配套及其带给企业的隐形价值，即企业形象。楼宇的通达性、外立面、大堂、电梯、物业服务、空调新风等因素的重要性不断加码。在这一阶段，成长型企业通常会选择整体升级至优质商业办公楼，或将销售、市场等前台职能部门进行升级。数据来源：仲量联行研究部，2023年7月2.6细分市场流动 企业生命周期视角下，商办与产办之间的企业“流动性”22 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公流动二：商业办公楼 产业办公楼特征：企业降本增效、总部设立、业务探索