2026年资产评估师（资产评估实务一）备考攻略（不动产+机器设备评估）.doc

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2026年资产评估师（资产评估实务一）备考攻略（不动产+机器设备评估）（考试时间：90分钟满分100分）班级______ 姓名______ 第I卷（选择题共40分）（总共8题，每题5分，每题的选项中，只有一个符合题意，请将正确答案的序号填在括号内） w1. 以下关于不动产评估方法的说法，正确的是（） A. 市场法适用于所有不动产评估 B. 收益法只适用于有收益的不动产 C. 成本法评估的不动产价值通常高于市场法 D. 剩余法主要用于评估在建工程 w2. 机器设备评估中，实体性贬值的估算方法不包括（） A. 观察法 B. 使用年限法 C. 修复费用法 D. 收益法 w3. 某宗不动产预计未来每年的净收益为50万元，资本化率为10%，该不动产的价值为（）万元。 A. 400 B. 500 C. 600 D. 700 w4. 评估一台全新设备的重置成本，最适合的方法是（） A. 市场询价法 B. 物价指数法 C. 重置核算法 D. 收益法 w5. 不动产评估中，影响建筑物价值的因素不包括（） A. 建筑结构 B. 地理位置 C. 土地出让年限 D. 装修程度 w6. 机器设备的功能性贬值是指（） A. 由于技术进步导致设备价值降低 B. 设备实体磨损导致的贬值 C. 设备未来收益减少导致的贬值 D. 设备使用年限过长导致的贬值 w7. 用市场法评估不动产时，选取可比实例应满足的条件不包括（） A. 与被评估不动产类似 B. 成交日期与评估基准日接近 C. 交易价格为正常价格 D. 交易双方存在关联关系 w8. 评估一台已使用多年的机器设备，采用成本法时需要考虑的因素不包括（） A. 设备的重置成本 B. 设备的实体性贬值 C. 设备的功能性贬值 D. 设备的市场售价第II卷（非选择题共60分） w9. （10分）简述不动产评估中市场法的评估步骤。 w10. （10分）机器设备评估中，如何确定设备的经济寿命？ w11. （15分）某写字楼预计未来每年的租金收入为200万元，运营费用为80万元，资本化率为12%。该写字楼尚可使用年限为30年，土地使用年限为50年，已使用20年。试评估该写字楼的价值。 w12. （15分）材料：某企业有一台机器设备，购建于2016年，当时的购置价格为50万元，运杂费为5万元，安装调试费为10万元。该设备的使用寿命为10年，预计净残值率为5%。现对该设备进行评估，经调查，同类设备现行市场价格为60万元，运杂费为6万元，安装调试费为12万元。该设备已使用5年，经技术检测，尚可使用4年。假设该设备不存在功能性贬值和经济性贬值。要求：根据上述材料，采用成本法评估该设备的价值。 w13. （10分）材料：某待评估不动产位于繁华地段，周边有多宗类似不动产近期成交。其中，可比实例A成交价格为8000元/平方米，成交日期为2025年1月；可比实例B成交价格为8500元/平方米，成交日期为2025年3月；可比实例C成交价格为9000元/平方米，成交日期为2025年5月。经分析，该类不动产价格每月上涨1%。待评估不动产与可比实例A、B、C相比，区域因素修正系数分别为1.05、1.1、1.15；个别因素修正系数分别为0.95、0.9、0.85。要求：根据上述材料，采用市场法评估该待评估不动产的单价。答案： w1. B w2. D w3. B w4. A w5. C w6. A w7. D w8. D w9. 1. 收集交易实例。2. 选取可比实例。3. 建立价格可比基础。4. 进行交易情况修正。5. 进行交易日期修正。6. 进行区域因素修正。7. 进行个别因素修正。8. 计算比准价格。 w10. 1. 确定设备的使用寿命。2. 计算设备的年运营成本。3. 预测设备未来每年的收益。4. 计算设备的经济寿命。经济寿命是指设备从投入使用开始，到因继续使用经济上不合理而被更新所经历的时间。 w11. 年净收益=200-80=120（万元）不动产价值=120/12%×[1-1/(1+12%)^30]=963.64（万元） w12. 重置成本=60+6+12=78（万元）实体性贬值率=5/(5+4)×100%=55.56% 实体性贬值=78×55.56%=43.34（万元）设备价值=78-43.34=34.66（万元） w13. 可比实例A修正后单价=8000×(1+1%)^6×1.05×0.95=9374.42（元/平方米）可比实例B修正后单价=8500×(1+1%)^4×1.1×0.9=9474.74（元/平方米）可比实例C修正后单价=9000×(1+1%)^2×1.15×0.85=9311.85（元/平方米）待评估不动产单价=(9374.42+9474.74+9311.85)/3=9387.67（元/平方米）

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