2022中国住房租赁市场研究报告.pdf

中国住房租赁市场戴德梁行研究院研究报告2022 年 6 月2.1 长租公寓 监管逐步完善，规模增长趋向理性 行业并购调整持续进行中，优质品牌运营渐入佳境 多元化需求催生产品创新，智能科技提升客户体验 国企入场增强市场稳定性2.2 政策性租赁住房 关注新青年、新市民住房问题，抓紧推进保障性租赁住房建设 引导多主体投资、多渠道供给，财税扶持力度大 国企引领和示范，发挥主力军作用1.1 培育供应主体，扩充住房租赁市场规模，完善规范与监管 1.2 存量盘活与增量建设并行，拓宽房源筹集渠道 1.3 金融及财税支持，为住房租赁市场探索可持续发展之路13200506070412中国住房租赁市场发展现状中国住房租赁发展规划及政策环境21目录CONTENTS4.1 居住观念的转变扩大租赁住房需求，产品供应更趋多元化 4.2 发展租赁住房为房企转型提供新思路 4.3 盘活存量物业，促进新型城镇化 4.4 金融创新减轻资金压力，融资渠道再拓宽 4.5 绿色租赁与绿色金融融入住房租赁市场 4.6 小结3.1 资产选择 3.2 租赁住房的运营特性及资产定价 3.3 资产证券化的发展进程与案例分析 3033363841432627282630住房租赁市场的发展趋势与挑战资产证券化支持中国住房租赁市场发展434 戴德 梁 行 研 究 院中国住房租赁发展规划及政策环境第一章从 2015 年的中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，首次提出发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，中国住房租赁市场自此步入发展的快车道。到 2022 年 1 月 11 日，住建部相关负责人在国务院新闻发布会上表示，“十四五”期间，40 个重点城市初步计划新增 650 万套（间）保障性租赁住房，预计可帮助 1,300 万新市民、青年人等缓解住房困难，中国住房租赁市场的发展蓝图及路径越来越明晰。2015 年中国住房租赁市场迎来快速发展的转折点，源于：中国住房市场长期以来“重售轻租”的模式令租赁市场发展相对滞后；与此同时，中国的城镇化迈入新的发展阶段并持续驱动生产要素及流动人口向城市尤其是中心城市聚集，在这些城市资源承载力有限的背景下，不断增长的城市人口对住房供应和居住品质提出了多元诉求。显然，以商品房开发销售为主的住房供应无法契合多元发展的市场需求，价格持续上行吸引大量投资需求进入并成为导致居住矛盾日渐突出的主要原因之一。在中国楼市快速发展的趋势及诸多风险面前，决策层不断探索并逐渐明确将发展住房租赁市场作为落实房地产长效机制的一个重要组成部分来推进。图：建设房地产长效机制主要内容明确发展目标明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房土地财税制度与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度政府干预房地产市场的监管、整顿与调控资料来源：朱中一顺应长效机制政策环境 谋求行业转型发展而后，中国住房租赁市场在明确的发展方向和不断完善的政策推进下逐渐发展壮大政策面从培育市场供应主体、支持承租人享受公共服务、落实公积金支付房租政策、允许商改租、给予税收优惠和提供金融支持、以及增加租赁住房用地等多方位进行部署，以加快建设和发展住房租赁市场。从中央层面的政策支持到各地落实于具体措施及规划中，中国住房租赁市场的宏图正慢慢铺开，其间反映出来的不同区域城市间的需求差异也预示着不同城市间住房租赁市场的不同发展方向，从试点城市的选择上也大体反映了租赁住房需求增长与人口流入的密切关联。与此同时，市场面也给予积极反应，不同类型的市场供应主体积极布局和拓展令住房租赁市场在政策暖风之下得以不断发展，而快速发展过程中的试错与暴露出的问题又进一步催生了行业的规范与监管的完善在引发市场反思的同时，市场调整也悄然发生，精细化运营、产品多样化、轻资产输出、融资渠道拓宽、智能与绿色租赁等等都体现出现阶段中国租赁市场不同层面的特点与趋势。图：长租公寓五大品牌运营商市场信息资料来源：戴德梁行研究部培育供应主体扩充住房租赁市场规模完善规范与监管1.1中国住房租赁市场在政策引导下自 2015年开启了快速发展模式，在“积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了住房租赁市场的规模扩充。截至 2018年底，位于市场领导地位的万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓五家不同背景的集中式住房租赁企业在 16 个重点城市的开业项目近 550个，并带动中国住房租赁市场呈现专业化、规模化发展的趋势。结合具体运营的项目分布，将近 60%的项目分布在四个一线城市，也反映出规模化、机构化的长租公寓企业在选址上偏向于一线城市或发展较快、人口净流入较多的强二线城市1。至 2021 年末，除世联红璞易主外，万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓和城家公寓依然是长租公寓市场的主力，合计管理规模超过 40 万间，这也意味着在过去三年即便处于行业发展的初期，同时面临疫情的冲击，中国住房租赁市场仍然得以快速发展、市场规模快速扩大。1 戴德梁行中国长租公寓市场发展报告 2018-2019在 12 个首批开展住房租赁试点的城市及 4 个直辖市范围内，将集中式长租公寓主要品牌万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓作为样本进行统计和研究。2017 年 7 月，住建部、发改委、公安部、财政部等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等 12 个城市作为首批开展住房租赁试点。中国住房租赁市场报告 5广州15%杭州9%上海22%深圳11%北京11%除以整栋运营为主的集中式公寓外，分散式公寓的经营企业则以筹集分散的私人房源的方式同步发展。转租的模式虽然能加快租赁产品的供应，但在监管尚不完善的发展初期各类风险也逐渐显露出来。部分品牌因野性盲目扩张、经营不善导致资金链面临断裂的风险，陆续暴露出的各种问题严重损害业主及承租人的利益。针对这些问题，监管措施逐步补漏、加强，政策面也不断完善。2021 年 4 月，针对从事转租经营的住房租赁企业的监管缺失问题，住建部、发改委等 6 部门发布关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见提出规范住房租赁经营行为，要求住房租赁企业的经营活动信息纳入住房租赁管理服务平台，开展租金使用监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款等措施防范金融风险，建立住房租金监测制度稳定市场预期，及时矫正市场违规行为，促进住房租赁市场健康发展。在扶持专业租赁机构健康成长、规范运营的同时，国企亦利用自身资源优势顺势入局并快速扩张，招商蛇口“壹”系列、华润置地有巢、保利公寓等，为租赁市场发展注入强心剂。存量盘活与增量建设并行拓宽房源筹集渠道1.2盘活存量用房是租赁住房房源筹集的主要途径之一。在 2017 年 7 月份，九部门联合发文鼓励国企将国有闲置和低效利用的厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。中国许多的大中城市都拥有较长的发展历史，在城市中尤其在核心区域土地开发强度和建筑密度都较大，一定程度限制了这些具备较高价值的成熟区域的发展升级。另一方面，随着各地产业升级迭代和城市发展的推进，城市中空置的老旧厂房、商业楼宇等物业成为土地低效利用的典型，综合面貌较差、潜藏安全隐患的城中村也成为城市发展的隐忧。通过更新改造来盘活存量用房，不仅能快速实现租赁住房的供应，也大大提升存量物业的利用率。因此在各地的实践中，包括拥有大量存量资产的国有企业、房地产开发企业、酒店运营商、长租公寓创业品牌等不同背景的住房租赁企业都纷纷通过收储此类闲置物业，进行更新改造后作为集中式公寓出租。2022 年 5 月，长沙发布关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案鼓励个人住房盘活供作租赁住房，创新性地由政府主导激励个人将存量闲置房源纳入长沙市住房租赁监管服务平台用作租赁住房以扩大市场供应，而平台的监管也必然有益于规范市场行为。与此同时，新增土地供应亦是建设租赁住房的重要方式。2017 年 6 月，上海在全国范围内首次推出“只租不售”宅地，两宗宅地用途为租赁住房，要求竞得人须 100%自持，这意味着近 2,000 套的供应最终将落入租赁市场，进而加快推动住房租赁市场的发展。随后杭州、深圳、北京、南京等地相继推出此类宅地并成交。2021 年 4月，国家发改委印发2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务，在加快建设现代化城市的部分要求着力解决大城市住房突出问题，单列租赁住房用地计划。最后，各地方政府也纷纷要求在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地计划，通过集中建设、配建等方式增加租赁住房的建设和供应。此外，在 2017 年 8 月，自然资源部、住建部印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，同时确定在 13 个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房，即集租房。截至 2021 年底，北京已累计开工集租房项目 49 个，建设房源近 7 万套，规模位居全国第一。法律的逐渐完善以及制度的创新和突破有望为其他试点城市对集体建设用地的探索和使用带来更多机遇。6 戴 德 梁 行 研 究 院金融及财税支持为住房租赁市场探索可持续发展之路1.3尽管租赁市场规模持续扩大，但前期投资大，回报率低、回报周期长且缺乏良好的盈利模式是参与主体面临的主要问题，也制约了市场的可持续发展。于 2016 年印发的关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见同时提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2017 年底，全国首单权益型公寓类 REITs 新派公寓权益型房托资产支持专项计划发行。2018 年 4月，中国证监会、住建部发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知完善了住房租赁资产证券化的流程，支持住房租赁企业发行权益类资产证券化产品，积极推动债权类资产证券化产品，试点发行 REITs 以盘活存量资产。这无疑体现了国家政策层面从金融方面给予租赁市场发展的大力支持。根据戴德梁行统计，截至 2018 年底，共有 11 单租赁住房类REITs、CMBS 产品成功发行，规模近135 亿元。同年 5 月，银保监会印发关于保险资金参与长租市场有关事项的通知明确了险资投资长租市场的要求，同时支持险资发挥自身长期、稳定的优势投资长租房项目，并开通绿色通道，优先处理，支持租赁住房健康发展。三个月后，首单由险资通过保险私募基金参与的长租公寓项目“中再资本-协鑫长租公寓”落地南京，投资额约 80 亿元，可提供租赁住房约 4,000 套。2019年1月，财政部、住建部联合发布 关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知，中央财政对示范城市每年给予资金支持，为期三年，奖金额度按城市规模分档确定。同年 7 月，首批共 16个城市试点名单公布，包括 3 个直辖市、11 个省会城市以及 2 个计划单列市，这些城市每年将获批专项资金共计134亿元。长沙是其中一个城市，发布了奖补资金分配方案明确多种渠道筹集均能获得奖补，如对集中新建、改建改造等方式筹集的项目以每平方米 650 元的标准按进度给予补助；广州对利用集体、国有建设用地建设集体宿舍型租赁住房的，每平方米的建筑面积补贴 1,200 元，激励市场主体参与建设租赁住房。在实施过程中，各城市也在根据市场反馈及时修订方案。考虑到改建成本较高，深圳将非居改租项目的奖补标准翻倍至每平方米 600 元，城中村项目则在原先标准上再额外发放每平方米 300 元的一次性补助。为缓解近两年疫情对住房租赁市场的冲击，深圳还降低了企业对补贴的申报门槛。中央财政对发展租赁住房示范城市的补贴一定程度上缓解了租赁企业建设、筹集租赁住房的成本压力。次年 7 月，试点城市再增 8 城，24 个城市将发挥示范带动作用，率先探索租售双轨并举的住房市场新格局。图：中央财政支持住房租赁市场发展试点城市常住人口统计（按十年增量由多到少排序）资料来源：2019 年、2020 年财政部、住建部中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示，各地第七次人口普查统计公报，戴德梁行研究部中国住房租赁市场报告 78 戴 德 梁 行 研 究 院图：中央财政支持住房租赁市场发展试点城市 2020 年末人口统计（单位：万人）图：2019 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于发展住房租赁市场目标指标资料来源：2019 年、2020 年财政部、住建部中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示，各地第七次人口普查统计公报，戴德梁行研究部资料来源：2019 年财政部、住建部关于分配下达 2019 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于发展住房租赁市场的通知中国住房租赁市场 报告 9图：租赁住房税收政策资料来源：2021 年财政部、税务总局、住建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告，上海税务微信公众号在融资监管上，人民银行、银保监会 2022 年初发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，明确保租房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则加大对保租房发展的支持力度。差别化的信贷政策在房企融资政策趋紧、降杠杆的背景下释放了银行信贷流动性，对建设租赁市场起一定的推动作用。在税收优惠上，2021 年 7 月，财政部、税务总局、住建部发布关于完善住房租赁有关税收政策的公告从增值税和房产税两方面给予税收减征：住房租赁企业中的增值税一般纳税人、小规模纳税人向个人出租住房取得的出租收入按照5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，假设企业租金收入100 万元不含增值税，原需缴纳 5 万元的增值税在新政实施后只需缴纳 1.5 万元，不仅缓解了住房租赁企业的经营压力，更是有利于提高他们参与租赁市场业务的积极性。另一方面，单位向专业化、规模化住房租赁企业出租的，房产税税率由12%降至4%，降低收房成本意味着有望盘活更多闲置房源，增加租赁房的供给，进一步激活租赁市场的活力。增值税：政策适用主体：出租方为住房租赁企业；承租方为个人。房产税：政策适用主体：主体计税方式税率或征收率一般纳税人一般计税方法9%简易计税方法按照 5%的征收率减按 1.5%小规模纳税人简易计税方法出租方承租方适用税率企事业单位1.个人2.专业化规模化住房租赁企业减按 4%的税率征收房产税社会团体其他组织1 0 戴 德 梁 行 研 究 院2017 年 住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、证监会关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 国土资源部、住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 十九大报告：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度2016 年 国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2015 年 住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2010 年 住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、央行、税务总局、银监会关于加快发展公共租赁住房的指导意见2006 年 国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知根据国家发改委2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的通知，“农业转移人口市民化”的趋势将进一步增加城镇流动人口的规模。2021 年 3 月，作为改善民生的重要切入口，“加快培育和发展住房租赁市场”、“加快住房租赁法规建设”列入国家“十四五”规划，进一步体现了在中长期规划上国家对于建立租购并举的长效机制、加快发展住房租赁市场的高度重视，中国的住房租赁市场有望在实践中迎来制度的不断创新与突破。图：住房租赁市场主要政策文件资料来源：中国政府官网，戴德梁行研究部中国住房租赁市场 报告 112021 年 国家发改委2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见 国家发改委保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法 住建部、国家发改委将 40 个城市纳入保障房试点，大力发展保障性租赁住房 国务院关于加快发展保障性租赁住房的意见 财政部、税务总局、住建部关于完善住房租赁有关税收政策的公告 国家发改委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知 中央经济工作会议强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”2022 年 全国住房和城乡建设工作会议，大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套（间）央行、银保监会关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知2017 年 住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、证监会关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 国土资源部、住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 十九大报告：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度2016 年 国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2015 年 住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2020 年 中央经济工作会议“解决好大城市住房突出问题”、“要高度重视保障性租赁住房建设”2019 年 财政部、住建部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知2018 年 证监会、住建部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 银保监会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知1 2 戴 德 梁 行 研 究 院1 2 戴 德 梁 行 研 究 院中国住房租赁市场发展现状第二章根据国家统计局公报，2021 年中国的城镇化率达到 64.72%。在快速的城镇化过程中，产业、教育、医疗、劳动力等资源向城市聚集，城市人口数量膨胀的同时，住房需求激增，供需关系紧张令房价持续上涨。在“房住不炒”的方向下，楼市调控层层加码，尤其在人口流入规模较大的城市，购房成本也大大超出普通工薪阶层的承受能力。根据自如研究院2021 年 10城毕业生租房报告，90%的大学毕业生需要通过租房解决居住问题。而在“十四五”以人为核心的新型城镇化战略下，流动人口及毕业生的走向将持续带动住房需求向城市发展相对成熟、就业机会更集中的中心城市及其周边汇聚，为实现人们住有所居的目标，补足租赁市场短板的任务迫在眉睫。经过过去几年的快速发展和扩张，由专业机构运营的市场化的长租公寓已经发展成为住房租赁市场的重要组成部分，并逐渐实现更加规模化、规范化、集约化的发展；与此同时，作为中国住房租赁市场的关键组成部分，政策性租赁住房也得以快速建设并陆续投入使用大量公共租赁住房的建设基本解决了低保、低收入住房困难家庭的居住问题，而面向大中城市的新市民和新青年的保障性租赁住房也在政策支持下加速发展。图：全国常住人口城镇化率资料来源：国家统计局中华人民共和国 2021 年国民经济和社会发展统计公报中国住房租赁市场报告 13图：近十年房屋租赁相关企业增量和增速资料来源：天眼查数据新闻实验室天眼查大数据：房地产行业企业数据报告（2020）长租公寓2.12.1.1监管逐步完善，规模增长趋向理性自 2018 年起，分散式长租公寓屡屡“爆雷”令房东和租客遭受重大损失引发社会纠纷，这一方面是因先行者缺乏市场经验导致经营不善或资金断链亏损以致无法继续履行与业主、租户之间的合同；更主要的原因，同时也引起社会广泛争议的是长租公寓运营商采取“高进低出”、“长租短付”等租房模式吸引房源占领市场份额，甚至诱导租客与金融公司签订“租金贷”合同，并进一步借助租金贷业务平台获得租客的贷款，通过调整租金支付方式利用期限错配变相融资形成了庞大的资金池，获得大量带有杠杆性质的现金。然而由于缺乏监管机制和约束，资金池的安全无法得到保障，风险暴露后，因租客与业主之间没有直接的合同关系，租客面临业主收房同时还需偿还“租金贷”的困境。根据中新经纬不完全统计，仅在 2019 年全国范围内就有超 20 家长租企业“爆雷”，天眼查发布的房地产行业企业数据报告（2020）显示，全国约 22%的长租公寓相关企业存在过经营异常。释词爆雷：公司出现资金链断裂，无法继续经营。“高进低出”、“长租短付”：高价获取房源后低价租给租客以吸引更多客源，租客按季或更长时间一次性支付租金，而运营商则按月给业主支付的运营模式。租金贷：主要针对长租房市场存在的一次性缴纳较长期限租金的缴交方式，在个人承租人可能存在收入支付能力与租金支付错配问题而产生融资需求时，为承租人提供的一种融资服务。中国住房租赁市场报告 132018 年 9 月，上海五部门联合下发关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知要求严格规范“租金贷”业务；2019 年底，国家六部委联合印发关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见要求加强贷后管理，防止形成资金池、加杠杆；指导住房租赁企业将租金、押金等纳入监管账户。随后，北京、深圳、重庆等地陆续发布相关通知进一步落实文件内容，同时，多地相继出具租赁合同范本以保护双发合法权益。市场上，面对已然陷入困境的长租企业，贷款银行为租户提出贷款结清方案，部分公寓品牌则向权益受损的租户、业主甚至供应商和员工提供援助方案，共同承担社会责任。此外，各地在政府主导下相继成立住房租赁平台，将租赁企业报备、资质审查、房源发布、合同网签和监督管理等等的交易功能集中在同一平台，信息更加透明、公开，最大可能消除租户疑虑。2021 年底，成都住房租赁交易官方平台完成升级上线，进一步完善了住房租赁体制。平台不仅有住房租赁企业房源、中介房源，还有个人房源和国有租赁房源，截至 2022 年 4 月底，在租房源有 88.5 万套。此外，还按街道定期推出市场平均租金水平公示，对稳租金、稳预期和规范市场起到了积极作用。1 4 戴 德 梁 行 研 究 院图：国内长租公寓投资事件统计资料来源：IT 桔子，戴德梁行研究部2.1.2行业并购调整持续进行中，优质品牌运营渐入佳境监管的不断完善促进行业更加健康规范的发展，早期各类资本和市场主体蜂拥而入的势头也得以改善，理性发展主导了现阶段长租公寓市场发展的节奏。截止目前，依托各自产业背景及优势的开发商、酒店和房地产服务商依然是长租公寓市场的主要运营者，在市场供应中均占据较高比例；而不少创业系长租品牌则因缺乏生态基础而不可避免的面临市场风险与压力在市场发展初期的无序扩张之下，商业运营模式无法经受市场的长期考验，产品质量不合格、物业使用不规范、消防安全隐患、金融风险管理等问题陆续显露，市场占比有所萎缩；同时，也有品牌缩减需求疲软、运营欠佳的门店，将重点转向核心区域的门店的精细化管理，以优越地理位置和稳健的需求来保持单店盈利的运营优势。自如于宣布收购贝客公寓，在更多的城市范围内弥补自身在集中式房源的供给，目前已布局北京、上海、深圳等 10 个城市，管理房源超 100 万间，行业头部效应十分明显。针对轻资产运营的长租公寓品牌的收购，不同类型的风险考量有所不同：分散式公寓由于业主众多、房源杂乱，有存在隐形债务的可能，且后期管理相对分散，收并购过程存在诸多挑战。而集中式公寓由于前期需经历选址、测算、改造等复杂流程，且投资金额门槛高、时间成本长，入局者相对谨慎，后续通过集中管理运营情况更加明朗，在收并购中更有优势。2020 年，主攻蓝领公寓服务的安歆集团先后宣布收并购三家中小公寓企业，而早在 2019 年，其已战略并购如家旗下长租公寓品牌“逗号公寓”，如今在 27 个城市服务企业约2,000 家，提供床位数约 13 万，是提供企业员工宿舍服务的行业领头羊。收并购的发生伴随着行业的整合与调整，与此同时，市场主体也不断摸索优化其经营模式。随着 2021 年房地产企业年报的陆续披露，多家房企旗下的长租公寓品牌表现持续好转。根据万科年报，截至 2021 年末，泊寓业务布局全国 33 个城市，运营管理长租公寓 20.87 万间，累计开业近 16 万间，数量规模名列前茅。开业项目的平均出租率达到 95%，公寓业务近三年的收入复合增速 52%。龙湖集团年报显示，集团主航道业务之一的冠寓已开业 10.6 万间，开业超过半年的项目出租率约 94.3%，全年长租公寓租金收入贡献 22.3 亿元并首年实现盈利 1.4 亿元，同时表示未来冠寓业务将保持 20%以上的年化增长速度发展。房企系的集中式公寓运营能力逐渐趋向稳定成熟，在探索中迎来新的发展阶段。在经历了政策风口之下的非理性扩张后，市场风险及经营风险逐渐显露出来，行业规范、监管的加强也加速了长租公寓行业的整合调整，收并购或合作事件也时有发生，其中既有以扩大市场份额为目的的市场主动行为，也有政府作为资源对接平台引导市场力量进行股权转让或资产转让的行为。2019 年初，复基控股公告，在上海房协的指导下，其子公司麦家公寓初步完成对寓见公寓部分资产的重组工作；2020年，依托链家资源孵化的分散式公寓企业中国住房租赁市场报告 152.1.3多元化需求催生产品创新，智能科技提升客户体验市场化的长租公寓选址较为广泛，对于集中式长租公寓来说，大学城创业区、地铁沿线的老旧物业、靠近核心区的城中村和旧工业厂房等都是热门的改造对象。分布广选择多、快捷省事、拎包入住、服务保障等特征是此类长租公寓吸引新青年入住的主要原因。但另一方面，由于需要承担管理费、网费等服务费用，加上水电费取决于土地性质而往往高于民水民电，因此在重点城市长租公寓的单位面积的租赁成本常常高于个人业主出租的住宅，但由于多数针对年轻群体的长租公寓面积相对较小，加上营销推广中往往提供针对毕业生或是“老带新”的额外优惠，低总成本的优势突显。随着 Z 世代步入职场，作为长租公寓的主要客户群体之一，其对公寓产品的需求不仅体现安全、私密等基本要求上，也体现在对更多细节的需求变化上。对智能科技的偏好也体现在他们对居住空间的选择上，包括对长租公寓中智能化设施设备的关注。此外，在以“圈”汇友的社交方式驱动下，不同群体也将各“圈”的需求落实到对物业的细节要求上：手游圈的租户对网速要求高；直播圈除了对网速有要求，对屋内及公共空间的装修风格亦有独特的眼界；对于烘焙圈来说，他们更偏向于开阔的厨房；而在宠物圈，室外开放空间较多的公寓是他们的优先选择2020 年，中海长租公寓首个“宠物友好主题公寓”落户杭州，200 平方米的宠物友好共享空间不仅为宠物提供了释放天性的场地，也为爱宠人士提供了社交空间。除了对标个人租户，长租公寓亦拿出部分房源作为人才房与企业或当地政府直接合作。高涨的房价及就业人口的流动令如今长租公寓的客户群体更加多元化，长租公寓的产品线也由此横向扩展，以更好的满足不同个体、家庭的需求。单间户型，既有宿舍也有服务式公寓，面积范围跨度大，以每间 15-30 平方米的单元居多；而家庭式公寓的单位面积则多在 60-90 平方米，取决于客户需求，中、高端产品还有多样化的个性选择，也不乏大户型大面积的高端产品。位于北京朝阳区的有巢公邸为华润旗下的高端服务式公寓，面积在 64-180 平方米之间，主要服务国贸、使馆等 5 公里范围内的商务人群；中骏长租公寓品牌升级至方隅公寓，定位为“高档一居”，为中高收入的租户提供更高品质的服务。高端公寓的选址、服务等特性更易于品牌实现租金溢价，提升利润空间，优质的底层资产和稳定的现金流也为项目的可持续发展奠下基石。1 6 戴 德 梁 行 研 究 院以智能科技为载体，长租公寓的产品和服务也有所升级。案例分析自如的居住产品有单间“友家”、整租“心舍”、高端系“曼舍”等系列的分散式公寓，也有自如寓、自如里等集中式产品，根据公开资料，截至 2021 年中，在管 65 栋集中式公寓整体出租率高达 98%。在垂直领域，自如的自有家政品牌内容延伸至保洁、搬家和维修等生活服务，年销售额高达 10 亿元。此外还成立了智能家装服务团队，年装修房源 7.5 万套。以上的服务均可通过自如 APP 一站式下单实现。2021 年，自如新推出的“增益租”模式引起市场关注，该模式主要针对老旧房屋通过升级改造提升市场竞争力，由业主负责房屋装修成本，后续自如负责继续运营。不管未来市场走势如何，自如承诺房东有 8 成的保低收益，市场上行时则可与自如进行收益分成。此模式下，品牌运营商避免了前期投入过大的弊端，同时向资产管理者的角色转变。图：自如居住产品的进化图：自如产品及服务领域资料来源：自如 2022 发布会，自如官网，自如资管官方微信资料来源：自如 2022 发布会中国住房租赁市场报告 17案例分析铂涛集团旗下窝趣公寓研发的 SaaS 系统不仅可以让租户实现一键签约、服务预约，在管家端口还有每日任务、待办事项等提醒，O2O 的服务模式无疑提高了运营效率。在管理方面，收入、押金、欠费等数据由系统自动形成报表，管理者可随时查看门店经营情况。不仅限于此，系统联合铂涛、58 同城等平台共享资源及时发布可租房源，减少空置房的闲置时间。截至 2021 年 11 月，窝趣开业近 4 万间，续租率超 70%，门店平均出租率超 95%。成熟的全链条管理机制已可实现向政企客户输出轻资产运营服务。在与浙江大学公寓的战略合作中，窝趣系统为其定制的线上选房功能便捷高效，化整为零的服务体系获得教师们的高度评价。图：窝趣公寓 SaaS 系统图：智能长租场景解决方案资料来源：百瑞纪研究院资料来源：阿里云官网0604020705030106040207050301决策驾驶舱平台实时、灵活地根据角色需求编制查询报表，满足 PC 端、移动端的浏览需求。社群生态运营平台集成了售前、售中、售后的公寓社群生态运营管理功能，住房租赁、到家增值服务、异业联盟、社群商城、社群活动等。云上清分系统业务线上收款让社区财务管理更稳健，通过云上清分解决房东多样化的结算需求，合理规避管理风险，提升结算效率。营收测算中心满足灵活多变的房价策略、批量调价策略和远期收益测算、营收达成率一目了然；混搭结算模块满足长租、短租、时租、长短组混合等多重经营模式。云智控管家满足智能门锁、水电表接入，远程授权、权限回收、实时开门记录、能耗预付费、晚归提醒、宅客提醒等温情关怀。工单移动助手解决了租户与社区管理人员、总部职能岗位与社区、第三方供应商/合作商之间的业务流程提醒、处理、查询通道。OTA 监控中心可根据配置的规则定时、定量、定向地推送，实现集中式霸屏效果，共享锦江过亿会员体系、58安居客3000万+日活红利。租客服务住房管理数字化运营云上前台能耗管理群组预警便利生活财务管理数据运营无感通行房源管理数据分析线上缴费账单管理安全运营通过以上长租企业的发展可以观察到过往积淀的资源是打造内生增长、建设企业生态的关键突破口。伴随目标客群更新迭代的需求变化，长租企业对产品的创新以及延伸服务的探索仍在继续。与此同时，依托物联网功能，移动端的开发和使用令公寓业务的智能化、数字化、平台化管理成为现实。除了提供线上/VR看房、租金对比等基本功能，无纸化签约、预约服务、智能门禁等进阶功能也逐渐普遍。在企业端，房源发布、运营和财务统计等细分方面的可视化输出将提高企业运维效率，同时也将协助管理者做出及时反馈。1 8 戴 德 梁 行 研 究 院2.1.4国企入场增强市场稳定性在长租公寓市场，国企的入场不仅有利于存量资产的盘活、扩大了市场的供给，更重要的是可以在品质、运营等方面树立行业标杆，引导市场良性竞争，促进市场规范发展，同时可以作为政府连接市场的信息纽带，更全面地获取市场动态，以便做出最优决策。房地产类国企入局长租公寓有其先天优势，这一方面以自有物业等重资产运营为基础资产，更加契合长租公寓长周期的运营模式；另一方面，房企的供应链平台可以直接对接公寓的改造、装修和设计等等，上下游资源的整合有利于节约开发成本。再者，自持资产在资产证券化等融资渠道上具有绝对优势，而信用资质良好、运行相对稳健的国企在融资方面也更容易获得金融机构的支持。华润置地有巢、招商蛇口壹间、壹栈、保利公寓等皆是地产类国企运营的长租公寓品牌。与民企类的头部公寓品牌相比，虽然国企布局上也以一线城市及强二线城市为主，但大部分的管理规模在 5 万间以下，可以看出在发展新业务板块上较为谨慎稳健的风格。除了有全国范围布局的房企，越秀星寓、宁巢公寓等则主要面对本地市场，整体规模则相对较小。此外，还有来自银行业、能源等非房企打造的长租品牌，如建行建融家园、浙江能源集团浙能尚悦等；也有国企通过与资管运营商合作的方式共同打造长租项目2021 年7 月，由上海华谊集团与魔方公寓共同打造的“非改居”项目谊魔方公寓开业，原本华谊公司的员工宿舍经改造后成为可容纳超600 人居住并提供公共活动空间的生活社区，既缓解了附近产业园区青年的居住困难，也盘活了国企的闲置资产。2017 年 4 月，北京市发布关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知强调，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体。过去两年，土拍规则中“竞自持”、“竞配建”和只租不售等条件的设置，以及大量国企拍得此类地块，意味着未来国企品牌长租公寓的管理规模将逐渐扩大。根据华润置地 2021 财政年度业绩公布，有巢公寓在营项目 30 个，房间数2 万间，同时储备项目达到 16 个，房间数3.25 万间。另据招商蛇口年度报告，拥有长租公寓 3.6 万间，是为数不多实现盈利的长租企业之一，超 7,000 间的房源计划于2025 年前开业，计容建面达到 39 万平方米。在目前行业对盈利模式仍处于探索期的背景下，国企的参与对提振市场信心至关重要。图：国企房企旗下主要长租公寓品牌图：上海谊魔方公寓项目资料来源：各品牌官方公众号、官网及集团 2021 年报，戴德梁行研究部；信息采集日期为 2022 年 4 月。企业公寓品牌成立时间规模招商蛇口“壹”系列2012 年长租公寓（含未开业项目）合计布局全国 22 城，约 3.6 万间越秀集团越秀星寓2017 年4 个在营项目钱江新城宁巢公寓2017 年在运营项目有 8 个，在营房间数 1,700 间华润置地有巢2018 年在营项目 30 个，房间数 2 万间，同时储备项目达到 16 个，房间数 3.25 万间。上海地产集团城方公寓2018 年项目数量近 20 个，房间套数超 1.2 万套保利集团保利公寓2018 年进入城市 20 个，房源 5 万多间资料来源：上海市房地产经纪行业协会官方微信改造前改造后中国住房租赁市场报告 19北京壹棠服务公寓大连甘井子区体育中心项目青岛壹栈 海德公学苏州壹棠服务公寓重庆壹间 金山意库重庆金山意库壹棠服务公寓武汉壹间 神龙国际武汉壹间 金湖武汉壹间 东湖网谷天津壹间 贝肯山南京壹间 玄武湖福州壹间 铁道大厦漳州壹间 百合苑上海壹间 大柏树上海壹间 虹口上海壹间 花园城深圳壹间 花间深圳壹间 水湾深圳壹间 水湾 1979深圳壹间 水湾(南区)深圳壹间 Dorm 怀德翠湖广州壹间 金山谷意库佛山壹间 世纪莲香港 CM+壹棠酒店及服务式公寓深圳壹栈 山前深圳壹栈 林下深圳壹栈 太子湾深圳蛇口壹棠服务公寓深圳鲸山别墅深圳鲸山公寓社区公寓深圳东门壹棠服务公寓图：招商蛇口伊敦产品分布注：招商伊敦为招商蛇口旗下酒店及公寓运营管理专业公司资料来源：招商伊敦公众号 2021 年 10 月文章深圳壹间 槟榔园深圳壹间 花果山深圳壹间 福永意库深圳壹间 固戍深圳壹间 Dorm 永和图：华润置地长租公寓业务品牌“有巢”分布资料来源：华润置地有巢官网，信息采集日期为 2022 年 4 月20 戴 德 梁 行 研 究 院图：2020 年中国城市青年创业发展指数排名前 30 城市资料来源：中国青年创业发展报告（2021），戴德梁行研究部2.2.1 关注新青年、新市民住房问题，抓紧推进保障性租赁住房建设2020 年，中国专本硕毕业生数量较 2010 年增长近 42%，达到 863 万人。国务院于 2022 年发布的新时代的中国青年白皮书数据表示，2014 年以来，在新登记注册的市场主体中，大学生创业者超过 500 万人；北斗卫星团队核心人员平均年龄 36 岁，量子科学团队平均年龄 35 岁，中国天眼FAST 研发团队平均年龄仅 30 岁。由中国青年创业就业基金会与泽平宏观机构联合发布的中国青年创业发展报告（2021）研究结果显示，以 2015 年为基准 100，