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戴德梁行大中华区研究团队写字楼零售工业酒店十五分钟城市中国商业地产的创新与变革2 PART 1 Executive SummaryChinas New Economy Smart,Sharing and Green 3第一章摘要第二章介绍第三章一个积极变化第四章15 分钟城市第五章中国发展近况第六章城市总体规划城市公共空间以公共交通为导向的发展模式（TOD）生态解决方案432638844104814521654182225目录第七章写字楼混合办公空间第八章零售社区商业第九章工业最后一公里物流第十章酒店“社区型”精品民宿酒店第十一章要点总结第十二章附录4 第一章 摘要摘要第一章在过去几年时间里，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15 分钟城市”概念。15 分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。简而言之，这一概念要求城市在规划时，使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行 15 分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲。在考虑中国城市总体规划和发展时，总是要从政策开始。2021 年 4 月发布的中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要明确指出，中国的发展将更加注重以人为本，尤其是在考虑城市化的情况下。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 5中国城市规划中，15 分钟城市概念已经被一些城市采用，比如上海和北京。在这些城市中，居住在某一区域内的市民都可以在步行/骑行距离范围内，获得所有核心基础设施和服务。如今，这些城市在考虑新城区建设或旧城区改造/重建的时候，实现区域内基础设施和服务的步行/骑行可达性，成为城市总体规划的基础。在具体考虑中国城市公共空间与 15 分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。这不仅仅是一个简单的规划、设计，以及整合一个步行/骑行可达的公共空间的问题。理想情况下，它是一种场所塑造的方法，从空间规划到运营、管理，产生公共空间的社区所有权。最终，塑造一个连游客都愿意反复前往体验的 15 分钟步行/骑行可达的公共空间。为了实现 15 分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。中国许多城市已经实施或正在寻求实施的一项解决方案是以公共交通为导向的发展模式（TOD）。与此同时，国家层面对TOD 的鼓励和支持也在不断增加，包括 TOD 规划和开发、TOD 融资以及 TOD 预留用地。15 分钟城市概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。可以帮助实现这一目标的城市规划模式之一是以生态环境为导向的发展模式（EOD），并且该模式正在中国得到广泛的采用和实施。6 第二章 介绍当今，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。城市的设计、规划、开发和运营，正在并将继续在应对发展变化、带来转型变革方面发挥着重要的作用。为了解和实现中国城市环境可持续发展带来的一些有益的生活变革，本报告将探讨以下主题:在此基础上，本报告还将重点关注四大商业地产领域：写字楼、零售、工业和酒店，并分别为每个领域选择一个热点话题：混合办公空间、社区商业、最后一公里物流以及“社区型”精品民宿酒店，旨在研究 15 分钟城市生活圈如何提升城市宜居性。一个积极变化；十五分钟城市；中国发展近况；相关政策方针；城市总体规划；城市公共空间；以公共交通为导向的发展模式（TOD），以及；生态解决方案。介绍第二章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 78 第三章 一个积极变化新冠肺炎疫情引起了我们对传统生活、工作方式的反思。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15分钟城市”概念。那么，“15 分钟城市”是什么？一个积极变化第三章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 910 第四章 深入了解 15 分钟城市15 分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。简而言之，这一概念要求城市在规划时，使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行 15 分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲（图 1）。图 1：15 分钟城市的构成要素资料来源：bee smart city,戴德梁行研究部当地购物中心地方卫生设施和服务地方学校当地的游乐场和公园安全的街道和空间通达性良好该地区的公共交通、就业和服务配套联系紧密本地就业机会安全骑行网络当地公共交通设施经济适用房选项适老化场所住房的多样性绿色街道与空间社区花园体育及康乐设施终身学习机会15分钟城市第四章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 11这个概念倡导的是城市拥有大量可步行/骑行、自给自足、宜居的社区，并且减少私家车的数量（图 2）。通过倡导这个概念，实施这个概念的城市能够减少使用化石燃料，提高市民的生活质量，继续推动城市的活力、创造力、多样性和创新性，以实现共同利益。15 分钟城市的优点包括：可持续性的增强：包括减少私家车的温室气体排放，增加绿色空间，减少城市热岛效应，降低洪水发生的频率，增加生物多样性。更加宜居和健康的环境：包括更纯净的空气、更多绿色美丽的区域，加强社区内部的关系，减少走动时间，更多的休闲时间用于身心娱乐追求。更加平衡和包容的城市：包括更多的公共空间，更多的社区商业，更多社区层面的社交、互动和决策，以及更强的社区意识。对当地经济的推动：为当地商店带来更多的顾客，提供更多的当地就业机会，更有效地利用当地商业建筑和空间（图 3）。图 2：15 分钟城市：从大量私人汽车到大量步行道/骑行道的城市环境转变 资料来源：Architonic,戴德梁行研究部步行步行骑车骑车公共交通公共交通私家车私家车12 第四章 深入了解 15 分钟城市图 3：一个典型的 15 分钟城市资料来源：Ramboll UK,戴德梁行研究部 深入了解 15 分钟城市减少健康不平等改善当地经济改善宜居性和生活质量气候行动根据卡洛斯莫雷诺的定义，15 分钟城市的基础是：人类六大基本需求；三个主要目标或特征，以及；四个主导原则。六个需求分别为：1.居住 住所；2.工作 就业；3.供给 生计；4.关爱 健康；5.学习 教育，以及；6.享受 文化和娱乐。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 13三个主要目标或特征分别为：1.城市的步伐和节奏应该跟随人，而不是汽车；2.每个空间应该具有多种用途，以及；3.邻里空间应该让市民在其中居住、工作和茁壮成长。四个主导原则是：1.生态：建设一个绿色、生物多样性丰富和环境可持续的城市；2.邻近性：生活在自给自足的社区中；3.团结：加强市民之间的联系；4.参与：促进市民参与社区的持续改造。在考察中国乃至全球的城市时，每个城市的发展路径都是不同的。例如，有些城市在汽车问世之前就已经发展起来，而另一些城市则是在汽车成为主要交通工具之后才开始发展的。那些在汽车问世之前发展的城市中，大多拥有了 15 分钟城市规划的基本配置，例如许多的欧洲城市。2019年，由奥雅纳（Arup）进行的一项调查中，受访者被问及步行或骑行到达公园和商店等基本设施所需时间，调研结果发现米兰和马德里市民平均需要13.1 分钟；巴黎市民平均需要 15.5 分钟；柏林市民平均需要 16 分钟；伦敦市民平均需要 23.5 分钟，耗时较长。同样的问题对国内居民来说，汽车问世时间和所在城市/居住区域发展时间的先后，影响着居民平均行程时间的长短。下面的章节，我们来简单了解一下中国城市化进程，并从 15 分钟城市的视角来讨论这个话题。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 1314 第五章 中国发展近况在过去的几十年里，城市化的速度和无与伦比的规模重塑了中国的城市环境。同时，这也为中国城市可持续发展带来了机遇和挑战（图 4）。未来，中国城市的发展方式将对城市居民的生活质量、获得便利设施和服务的机会、社会公平性以及温室气体排放量等方面产生许多影响。简言之，中国城市发展前景将在很大程度上取决于其是否完善、便捷、公平和可持续。如果实施得当，15 分钟城市的城市规划理念可以在很大程度上帮助中国城市实现这些目标。图 4：中国城乡人口变化（1950 年2022 年）超过 65%的人口现在居住在中国的城市地区资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部01002003004005006007008009001,0001950195319561959196219651968197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022城镇人口乡村人口百万中国发展近况第五章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 15第 18 页第 22 页第 25 页城市总体规划第六章城市公共空间以公共交通为导向的发展模式(TOD)生态解决方案16 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 17第 18 页第 22 页第 25 页在讨论中国可持续城市环境规划时，上海、北京等部分城市已经采用了 15 分钟城市的概念。在这些城市中，居住在某一区域内的市民都可以在步行/骑行距离范围内，获得所有核心基础设施和服务。如今，这些城市在考虑新城区建设或旧城区改造/重建的时候，实现区域内基础设施和服务的步行/骑行可达性，成为城市总体规划的基础。正如全球其他城市普遍采用的 15 分钟城市概念，该规划在北京、上海受到欢迎的原因有：为没有汽车的居民提供便利；激励周围入驻新企业，以及；避免不必要的出行，从而减少温室气体排放（图5）。图 5：上海 15 分钟城区资料来源：上海市规划和国土资源管理局，戴德梁行研究部步行时间：15 分钟面积：3 平方千米永久居民：5-10 万人人口密度：每平方千米 2-2.7 万人十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 1718 第六章 城市总体规划城市总体规划01城市公共空间18 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 19在具体考虑中国城市公共空间与 15 分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。这不仅仅是一个简单的规划、设计，以及整合一个步行/骑行可达的公共空间的问题。理想情况下，它是一种场所塑造的方法，从空间规划到运营、管理，产生公共空间的社区所有权。最终，塑造一个连游客都愿意反复前往体验的15分钟步行/骑行可达的公共空间（图 6）。图 6：良好场所塑造的优势资料来源：公共空间项目，戴德梁行研究部培养和定义社区身份提升舒适度培养频繁且有意义的联系建设和支持当地经济建立完善的可达性吸引不同的人群20 第六章 城市总体规划场所塑造是规划、设计和管理城市公共空间的全面过程。它考察当地社区现有的优势和特质，并与社区合作，通过最佳实践的场所塑造概念，加快形成和建立城市公共空间，提升人们的体验感，并增强健康和福祉。有效的场所塑造既是一个过程，也是一种思维方式，应用了城市设计原则。场所塑造可以由官方机构指导并在基层推动。通过吸引所有相关利益方，最佳实践的场所塑造可以提升未充分利用的城市公共空间，增强行人层面的建筑环境体验。好的场所塑造应当贴合社区体验，充分发挥场所潜力，因此这需要大量参与者的介入，设计、运营项目和活动。这种特质使得场所塑造与其他社区发展、经济发展和基础设施建设发展有了明显的区别。鉴于场所塑造拥有多重特性以及它对社区体验的重要性，合理的相关规划及执行非常重要。英国家庭与社区机构关注到，场所塑造可以在以下八个方面产生重大的变化和影响：治理；交通及连接；服务；环境；公平；经济；房屋和建筑环境，以及；社会及文化（图 7）。图 7：合理的场所塑造可以产生积极影响的八个方面资料来源：英国家庭和社区机构，戴德梁行研究部运作良好政府积极，包容，安全社会和文化设计优良质量过关房屋和建筑环境人人平等公平蓬勃发展经济通达便利交通及连接 服务周到服务注重环保环境场所塑造十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 21国内目前有一片区域，考虑到了以上这几个方面。如今，这片区域对行人友好，通过场所塑造促成了丰富多样的活动，吸引了众多当地居民和游客到访，吸引到的投资也推动了当地经济的发展。这片区域就是上海徐汇滨江（图 8 和附录中的案例研究 1）。图 8：上海徐汇滨江大事记资料来源：戴德梁行研究部龙华成为保卫上海市区重要军事防线的一部分。龙华地区陆续开设工厂。就这样，徐汇滨江开启了工业化的进程。龙华机场诞生，作为中国民航的发源地，龙华机场一度成为民国时期的航空门户。徐汇滨江目前已经成功吸引龙美术馆等众多知名文化艺术机构。这段时间，贯通了 8.4 公里的滨江岸线公共空间已建成，并先后创建了西岸音乐节等品牌活动。一系列推动中国现代化进程的设施如上海水泥厂等在徐汇西岸地区建成，直到 2009 年才纷纷关闭或迁移至上海郊区。19世纪1917 年2010 年至今20 世纪初期到2009 年展望末来，“场所主导”的方法将激发一种目标意识。城市公共空间的规划和管理将由包含各行各业的专业团队来实施和执行，从而促进社会资本参与，培养共同价值观、主人翁意识以及实现多元、绿色和可持续的城市环境体验。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 2122 第六章 城市总体规划城市总体规划02以公共交通为导向的发展模式(TOD)22 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 23为了实现 15 分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。中国许多城市已经实施或正在寻求实施的一项解决方案是以公共交通为导向的发展模式（TOD）。与此同时，国家层面对 TOD 的鼓励和支持也在不断增加，包括 TOD 规划和开发、TOD 融资以及TOD 预留用地。TOD 基本上让公共交通枢纽步行/骑行范围内的居住、商务和休闲空间有最大化的公共效益。它还促进了城市紧凑发展空间和公共交通之间相互依存的联系。此外，TOD 希望通过减少汽车的使用来增加公共交通的使用，由此来助力城市地区环境的可持续发展（图 9）。图 9:TOD 的优势资料来源：WRI，戴德梁行研究通勤社交环境经济 在全市范围内方便更多的居民职业拓展及业余生活 方便更多人选择低成本的交通解决方案（公共交通/步行/自行车出行）减少对汽车的依赖 社区活跃度提升 通过在公共交通枢纽附近建造综合性多收入群体都可以进驻的住房来促进社会公平 让行动困难者出行更加方便 通过创建适合的步行社区来改善健康状况并增加活动 通过减少对汽车的依赖和城市扩张来减少空气污染和温室气体排放 减少能源消耗 保护绿色和自然空间 方便员工的聚集和出行 通过多元发展增强经济韧性 激发地方经济活力 提升交通线路沿线财产的价值来资助更多的基础设施建设 降低基础设施成本 降低运输成本24 第六章 城市总体规划TOD 通常包括一个中央交通枢纽（例如附带众多公共汽车站的火车站），周围可能是包含商业和住宅的混合开发用地。此外，TOD 旨在方便人们步行/骑行出行。此报告中我们想列举一个很好的例子，杭州的始版桥未来社区（图 10 和附录中的案例研究 2）。图 10：杭州始版桥未来社区时间线资料来源：戴德梁行策略发展顾问部，戴德梁行研究部浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”。始版桥社区被列入浙江省首批 24 个未来社区试点之一。浙江省举行 2020 年全省扩大有效投资重大项目集中开工仪式，本批集中开工的 537 个项目聚焦高质量发展。杭州共有 48 个项目参加本次集中开工活动，包括始版桥未来社区项目。始版桥未来社区项目总投资约92.9亿元，建设单位为杭州望海潮建设有限公司，建设工期为 2020-2022 年，同时被列为省长联系点项目。2019 年2020 年 3 月2020 年至今24 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 25城市总体规划03生态解决方案十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 2526 第六章 城市总体规划如前所述，鉴于“四大主导原则”之一以生态为核心，“15 分钟城市”概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。例如，在昆明举行的联合国生物多样性大会上，经常遭受台风和风暴潮的深圳大鹏新区被授予“绿水青山就是金山银山”实践创新基地，全面推进以生态环境为导向的综合开发模式。在防洪方面，财政部、住房和城乡建设部、水利部研究选定了 20 个城市规划和启动海绵城市试点项目。这些海绵城市项目在顺利完工后，将有助于改善水环境，防洪排涝（图 11）。此外，15分钟城市概念的“六大需求”之一侧重于“供应端”。换句话说，以城市农业的形式来满足和推动自给自足的生计或粮食生产的需求。可以帮助实现这一目标的城市规划模式之一是以生态环境为导向的发展模式（EOD），并且该模式正在中国得到广泛的采用和实施。在此基础上，根据麻省理工学院针对 EOD 的 10 个方向性原则，一个重要的原则是当地食品生产的最大化，中国在 15 分钟城市规划和城市农业方面也特别关注到这一点（图 12）。资料来源：戴德梁行研究部图 11：一个简单的海绵城市系统要素绿顶河流透水人行道雨水花园人造湖景观绿地水净化水循环再利用十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 27图 12：EOD 的 10 个方向性原则资料来源：麻省理工学院，积水房屋株式会社，戴德梁行研究部1.完成废物和水资源的循环：100%处理现场及所有范围内的废物和水资源，包括下水道污水、灰水和雨水。6.恢复溪流和河流：加强和修复现有的水道。恢复和保护流域的完整性，并通过技术加强它。3.高效能源设计：结合场地定位和规划，利用现场可再生能源技术，最大限度地发挥被动式和气候节能的效益。8.结合创新材料：建筑材料和现场产品（铺路材料、墙壁等）选择使用可减少能源消耗（当地材料）并具有适应变化潜力的材料。2.集成基础设施系统：从嵌入式和无处不在的数字技术到生态工程，基础设施系统和建筑物应该增强系统流程并结合交付方法。7.重建栖息地和野生动物：保留、构建和恢复生态矩阵，以支持动物物种、植被和地形特征。在施工期间保存和保护现有功能。将地方级网络连接到区域系统。4.现场粮食产量最大化：提高自给自足和本地粮食产量，尤其是水果和蔬菜。9.保护文化和遗产：通过保存、保护和融入新建筑和景观设计，将当地的价值观融入其中。5.增强机动性和循环：使用新的交通方式，减少从本地到区域、从个人到共享的能源消耗。重塑并组织流通模式以适应新的出行模式和行为。10.重视公平、健康和幸福：改善不同年龄段、不同群体的生活和工作环境。28 第六章 城市总体规划中国农业科学院设施农业环境工程研究中心位于北京市中国农业科学院内，为城市地区农业发展提供重要支撑。目前，该中心拥有 40 多 个研究机构，主要研究室内和垂直城市农业、温室工程、植物工厂、水培和能源效率的各个方面。该研究中心指出，中国气候多变，大部分北方城市的气温可低至-55 摄氏度，国内的垂直农场需要在冬季也能熟练生产粮食。与传统农业相比，随着水培、LED 照明、热泵和主动蓄热等技术的发展，发达城市中一个拥有天然太阳能农场可以将单位面积的生产力提高 2 至 10 倍。通过人工照明，这一数字提升到 40 倍，而通过采用垂直农业技术，这一产量可以达到传统农场的1,000 倍以上。如果将城市农业适度纳入 15 分钟城市规划，都市农业将诞生更多优势，包括社会和文化效益、健康和福祉的改善、更好的环境以及更有力的地方经济和社区发展（图 13）。28 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 29图 13：城市农业的优势资料来源：佛罗里达大学，戴德梁行研究部30 第六章 城市总体规划同样，根据麻省理工学院及其 EOD 的十个方向性原则，其中提到了两个路径是恢复河流和溪流，以及重建栖息地和野生动植物。绿色植物遮蔽了城市街道，从而减少了“热岛效应”。因此，自然绿地降低了城市的相对温度，提高了宜居性。放眼全球，位于韩国首尔的清溪川改造项目是一个值得了解的国际 EOD 项目（图 14 和附录中的案例研究 3）。图 14：首尔清溪川资料来源：戴德梁行研究部用混凝土覆盖清溪川。在清溪川上兴建高架公路。清溪川重新开放。提出清溪川改造工程。清溪川继续吸引来自本地区、首尔其他地区、韩国以及世界其他地区的大量游客。1958年1976 年2005 年2003 年2005 年至今30 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 31清溪川是首尔市政府推进的大规模城市公共修复项目，它实现了清溪川从混凝土排水系统到公共休闲空间的华丽转变。清溪川原是首尔一条长10.9 公里的，被垃圾及废物覆盖的污水渠，河流上还建有高速公路。糟糕的河流环境使得城市形象受到极大的负面影响。首尔市政府要求拆除高速公路，并建立起“清溪川文化带”网络系统。新的网络系统下，一条步行街将河流与周围的历史建筑连接起来，并实施了交通流量监控措施，以减少拥堵，提高公路使用率。清溪川项目表明，重新审视那些看似无法修复的遗址，他们也可以转换成为新项目，挖掘出更好的用途。这些努力使社区变得更美好，为居民提供可步行/骑行的公共空间，并吸引商店、企业和其他商业活动来促进周围社区的发展。该项目为城市带来了清澈的河流的同时，河流的冷却作用也使得周边地区温度降低 3.6 摄氏度。总体而言，这一 EOD 项目为城市提供了成熟的防汛系统，并使得当地的生物多样性增加了 639。更为重要的是，该项目提高了周边社区的宜居性，将自然环境归还给市中心。在接下来的四个部分中，本报告还将重点关注四大商业地产领域，并分别为每个领域选择一个热点话题，旨在研究 15 分钟城市生活圈如何提升城市宜居性。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 3132 第七章 写字楼混合办公空间混合办公空间图 15：混合办公的定义资料来源：Ones,戴德梁行研究部技术进步和数字化变革受新冠肺炎疫情推动和发展，成为了中国乃至全球混合办公模式的主要驱动因素。什么是混合办公?混合办公通过建立协同办公平台，允许员工在办公室工作或远程工作。在混合办公工作安排中，有些员工选择或被要求定期在办公室工作，而有些员工则选择大部分时间远程工作。典型的混合办公空间中预留出了会议、协作、社交和联系的空间，个人分配的空间较少。混合办公还旨在为员工提供工作和生活的平衡，以及获取资源、工具和培训的空间，并与公司的文化、品牌和形象联系起来（图 15）。混合办公是25%一种将居家工作和办公室工作结合起来，并考虑到个人需求的工作方式。混合办公为员工的工作提供了灵活性，当员工回到办公室时，可以在公共工作区工作。因此，员工可以享受个性化的工作时间表。写字楼第七章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 33图 16：远程办公发展的时间线 资料来源：Toptal，戴德梁行研究部全球发展趋势混合办公的相关技术已经发展多年，但企业普遍对灵活办公制度持谨慎态度，尤其是在中国内地。然而，在新冠疫情期间，世界各地（包括中国内地）的许多组织机构为了维持业务的持续运营，不得不迅速适应并采用混合办公模式，大多数员工居家办公（图16）。15 分钟城市规划混合办公空间的考虑因素自疫情结束以后，混合办公正在迅速成为全球许多城市的工作“常态”，员工和组织机构都意识到混合办公模式带来了许多好处。如今，甚至有人断言，疫情前的办公模式已经一去不复返了未来将不再有紧凑和固定工位的办公空间。在世界各地的许多城市都将设有办公室，但组织机构不太可能要求所有员工全部返回办公室工作。在适当的时候，全球（包括中国）许多城市的办公场所将融合远程办公和在办公室办公，技术将成为保持员工间沟通联系和有效维持生产力水平的关键。第一台个人电脑问世。美国彭尼公司（J.C.Penney）允许呼叫中心的员工可以在家办公。企业社交网络工具 Yammer 发布（于 2012 年被微软以 12 亿美元收购)。全球 70%的人每周至少远程工作一次，53%的人每周至少有一半的时间远程工作。多人视频协作软件 Zoom 的用户中，拥有 10 名以上员工的企业达到50,800 家，较 2017 年增长了 5 倍。新冠疫情成为远程办公的“里程碑”。全球数亿人不得不居家办公。在美国，远程办公的人数达到了 150 万。移动热点（Wi-Fi）被发明了。16K 内存软盘100K 字节存储1975年1980 年代中期2008年20182019年2020年1987年1991年www70%每周一次一半的工作日53%50,800年34 第七章 写字楼混合办公空间今年早些时候，戴德梁行对中国内地写字楼租户进行了问卷调查，以期了解他们对混合办公的看法。以下是关于 15 分钟城市规划的两个问题：问题 1 和图 17：如果采用，您所在的组织机构在内地的员工喜欢使用混合办公模式的主要原因是什么？（请选择其中一个选项）27.27%9.09%45.45%18.18%0.00%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%A.无需通勤上班B.更有利于个人健康C.灵活平衡其他职责D.提高工作效率E.不知道资料来源：戴德梁行研究部十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 35问题 2 和图 18：如果采用，您所在的组织机构在内地的员工更喜欢远程办公的频率是？（请选择其中一个选项）根据我们的调查，大中华区的员工喜欢使用混合办公模式的最主要原因是其具有灵活性，该模式让员工可以灵活地平衡其他职责，如日常生活。其次是该模式可以避免员工耗费几个小时的时间通勤。员工节省下了时间，更好地平衡了生活，因此也就提高了工作效率，这一点也是混合办公模式受欢迎的主要原因之一。当谈到 15 分钟城市规划时，平衡其他责任也是一个需要牢记的关键因素。员工在混合办公模式下，不在办公室的时间里，大多会选择居家办公。然而许多员工居住在郊区，并且随着人数变多，这些居住区域涵盖的餐馆、便利店和零售店等便利设施将迎来更多需求。所有必须的、重要的设施都需要在步行/骑行距离内。13.64%9.09%18.18%22.73%4.55%31.82%0%5%10%15%20%25%30%35%40%A.每周1天B.每周2天C.每周3天D.每周4天E.长期远程办公F.不知道资料来源：戴德梁行研究部十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 3536 第七章 写字楼混合办公空间图 19：轮辐式办公室资料来源：戴德梁行研究部根据我们的调查，超过 31%的员工选择了“不知道”更喜欢的远程办公频率，该选项排名首位。这很好地说明了内地混合办公模式仍处于起步阶段，因为许多员工仍不确定他们平均每周会远程工作多少天。除此之外，占比第二和第三的选项分别为每周 4 天和每周 3 天。随着时间的推移，对比调查结果，国内员工远程办公的平均天数预计会减少到1到2天。这是由于需要处理面对面的工作、获取工作资源、面对面指导或培训、培养个人对团队或公司的归属感等等。选择每周一至三天在家办公，而不是在办公室办公，这就是以另外一种形式推进 15 分钟城市规划进程。在新的混合办公模式下，中央办公场所更多地用于协作工作、客户会议、活动、培训和工作资源的使用。但如果不仅有一个中央办公室可供办公室员工使用，而且还有几个位于郊区的辐条办公室会怎么样？在这种情况下，员工就不用花很长时间往返于中央办公室，而是可以方便地步行/骑行至最近的办公场所，与同事和重要客户会面，参加活动，参加职业培训，甚至使用办公室的资源和设备。更重要的是，中央办公空间可以是直接从写字楼业主那里租用的区域办公场所，也可以是服务式办公供应商或联合办公供应商为会员签约提供的空间，或者是三种选择的组合（图 19）。区域办公空间服务式办公空间家庭办公空间联合办公空间中央办公空间十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 37此外，办公舱也是一种选择。它可以为单个员工提供相对独立的空间，员工可以在此专注地工作，也可以接听电话会议或参与线上研讨会，空间较大的办公舱也适用于多人会议。办公舱可以有多种空间大小，并可以根据以下方面进行定制：室内设计；人体工程学；内外颜色；内部和外部材料；家具；隔音；供电；照明；空调，以及；IT 技术（计算机、Wi-Fi、视频会议系统等）。精心设计的办公舱还包含以下优点：为用户缓解工作疲劳；促进用户健康；提升用户的健康和幸福感，以及；提高用户的工作效率。办公舱可以安置在城市的许多地方，包括写字楼大堂、购物中心、咖啡馆、酒店、住宅区、机场、火车站、公共广场或街道上，从而增加了 15 分钟城市概念的价值。一旦在城市周围覆盖了办公舱网络，用户就可以随时通过“即付即用/按分钟计费”系统，使用特定的办公舱。最后，瑞安在上海提供的 WORKX NOW 办公舱就是一个实施办公舱概念的例子（图 20 和附录中的案例研究 4）。图 20：上海瑞安 WORKX NOW 时间线资料来源：戴德梁行研究部首个实验性创新办公空间 WORKX SOCIAL LAB 在瑞安广场推出。INNO NOW推出了四个灵动办公舱模块，以测试操作能力。瑞安在上海新天地增加了两个WORKX NOW办公舱，使公司在上海运营的灵动办公舱总数达到 7 个。当 WORKX NOW 在上海新天地正式推出时，灵动办公舱产品系列进行了升级。2020年2020 年2023 年2022 年38 第八章 零售社区商业社区商业图 21：消费者对社区商业各项的满意度（2023 年）备注：1 是非常不满意；2 是不满意；3 是中等；4 是满意；5 是非常满意。资料来源：戴德梁行研究部社区商业是一刻钟便民生活圈的重要组成部分。优质的社区商业对于一个充满活力的社区来说是必不可少的，尤其是适合步行/骑行的社区。服务于社区相较于区域级购物中心的“一站式”购物和体验性，社区商业更专注于服务周边几公里范围内的居民，为他们提供日常生活所需的购物环境、社交约会和亲子娱乐场所。根据戴德梁行的调研，现阶段，中国消费者对社区商业的绿色环保、体验性、策展与营销活动，以及人员服务提出了更高的要求（图 21）。1.02.03.04.05.0绿色环保体验性策展与营销活动人员服务智能化（机器人、自助收银等）购物中心设计与美陈服务设施与设备（洗手间、母婴室等）品牌与业态安全交通便利性零售第八章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 39图 22：中国 16 个城市新增供应零售物业类型占比（2023 年2025 年）资料来源：戴德梁行研究部随着中国消费者消费方式和消费习惯的改变，社区商业采用新技术和创新商业模式，从而迎合不断增长的社区消费需求。社区商业通过对租户组合、空间、环境等多方面的优化，提升顾客的消费体验。除了超市、零售、餐饮、生活服务等业态，社区商业还会引入共享办公、儿童、娱乐、诊所、宠物服务等业态，满足消费者的各类消费需求。一些运营成功的社区商业还会打造花园露台、屋顶花园、亲子游乐广场等，作为周边居民的公共活动空间。社区商业不仅是社区商业功能的载体，更是社区文化的载体。社区商业与周边社区管理委员会合作，在社区商业的多功能剧场、中庭、广场等空间举办艺术策展、文艺演出、跳蚤市场、公益义卖和亲子交流等社区活动，吸引周边居民参与社区活动的同时，也提高了顾客的粘性，为社区商业带来稳定的客流。随着中国社区商业重要性的日趋凸显，新增供应零售项目为社区商业的占比也进一步提升。根据戴德梁行的统计数据，未来三年，中国 16 个城市近32%的新增供应零售项目为社区商业（图 22）。14.7%市域型购物中心52.2%区域型购物中心31.7%社区型购物中心1.4%其他十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 3940 第八章 零售社区商业数字化智慧菜市场展望未来，智慧商圈建设已经成为创新消费场景、改善消费条件、增强消费能力的重要抓手。对于零售商来说，零售行业数字化转型为其提供了丰富的消费数据，可以更好地提升营销、服务、产品和销售额。中国正在积极推动数字技术与实体经济深度融合。以上海为例，到 2025 年，上海将建设 15 个左右在全国具有示范引领性的数字商圈商街。2022 年，上海市豫园商圈入选全国示范智慧商圈，其客流量、出租率和销售额较上一年度均有所提高（图 23）。菜市场是 15 分钟生活圈必不可少的设施之一，也是提升居民幸福感的重要“民生工程”。根据艾瑞咨询的数据，2020 年中国菜市场生鲜零售占整体生鲜零售的 56%，是中国最大的生鲜零售渠道（图 24）。图 23：上海市豫园商圈经营业绩图 24：生鲜零售渠道分布（2020 年）资料来源：上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司 2022 年度报告，戴德梁行研究部资料来源：艾瑞咨询，戴德梁行研究部+20%+10%+59%出租率客流量销售额与此同时，中国各地也在积极探索数字化赋能菜市场管理的新路径，以改善消费者的消费体验并增加销售额。56%菜市场44%其他十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 41图 25：中国一二线城市智慧菜市场数量（2023 年 4 月）资料来源：戴德梁行研究部近年来，国家及地方政府出台了一系列政策鼓励菜市场智慧化改造。中国的智慧菜市场建设已经步入了快速发展期。根据戴德梁行的不完全统计，截至 2023 年 4 月，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等一二线城市的智慧菜市场数量已经超过了 3,400 个（图 25）。天津大直沽菜市场是一家既能让人品味人间烟火、市井风情，又能享受到高品质的消费体验的智慧菜市场（图26 和附录中的案例研究 5）。图 26：天津大直沽菜市场重大事件时间轴资料来源：戴德梁行研究部 天津市大直沽菜市场建成营业。大直沽菜市场改造后开业，占地面积增加了 1,000 多平方米。大直沽菜市场是“天津市标准化菜市场”、“天津市20 项民心工程之一”的重大提升改造工程。2003年2009 年 6 月2018 年个0100200300400500600北京上海广州深圳天津杭州南京成都重庆武汉西安42 第八章 零售社区商业图 27：中国智慧菜市场行业规模及渗透率（2016 年2025 年）资料来源：艾瑞咨询，戴德梁行研究部未来三年，中国菜市场智慧化改造将加速推进。艾瑞预计，智慧菜场的整体渗透率由 2020 年的 0.4%快速提升至 2025 年的 15%（图 27）。亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000201620172018201920202021E2022E2023E2024E2025E中国传统菜市场行业规模（亿元）中国智慧菜市场行业规模（亿元）智慧菜市场渗透率（%）十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 43十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 43最后一公里物流在工业方面，影响 15 分钟步行/骑行城市成功与否的一个重要因素是最后一公里物流基础设施的实施，尤其是考虑到中国电子商务的扩张。现状与未来如今，包括中国在内的世界各地大多使用货车、面包车和三轮车进行最后一公里的快递配送。随着人们对可持续发展和绿色交通的关注，以及对运输成本和配送效率的重视，中国物流业目前正在研究更加先进的配送模式，包括无人配送车辆、配送机器人、配送无人机和配送快递的固定翼无人机（UAV）。未来，快递将有望通过这些运输方式送到指定收货点。鉴于中国电子商务市场的发展，以及随之而来的快递及快递配送业务的增长，中国的最后一公里物流需要持续寻找改进的方法，从而跟上时代的步伐，为生活在 15 分钟城市社区内的市民提供更好的客户服务体验。改进的方法有很多，但最后一公里物流有四个关键领域值得关注：配送设施；工业第九章 订单跟踪；配送，以及；收货点。44 第九章 工业最