中原地产大平层豪宅演化及分析.pdf

中原视角中原视角Analysis of dapinglou Mansion大平层豪宅浅析大平层豪宅演化过程及特征大平层豪宅的演变由于其绝对低密和大面积的特性，大多位于城市的远郊地带。使得自然环境一流，但城市资源与配套则严重缺乏，通勤时间长。远郊别墅城市中心 大平层 城市普通住宅兼得城市中心、成熟配套与自然美景面积阔绰豪宅大部分城市远郊、面积大有天有地、自然环境一流城市中、面积尺度较小、舒适度、自然环境一般回流追求品质生活处于繁华的城市中，享有成熟的配套，但居住面积，舒适度及自然环境无法满足高端人群需求。位于城市核心地段，却又能享受别墅级居住体验，稀缺生态资源，成熟的配套，一流的服务，通勤时间短。大平层豪宅的演变高端人群居所变迁、生活方式重心的转移历程 随着城市工业化发展，商务集中化发展以及资源平台集中化，城市大平层的出现，恰好弥补了传统别墅稀缺的城市CBD核心地段公共资源，而其因地制材的自然环境资源也不亚于传统别墅。02 PART ONE 大平层豪宅演化过程及特征大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 别墅：多位于城郊区，人口较为稀少，自身配套成熟较慢，交通不便，一般无大型商业中心或者城市综合体。因此，别墅的配套方面弱于大平层。大平层豪宅：多位于城市繁华中心，交通便利，出行方式多样配套完善地段，商务、教育、医疗、便捷生活无可比拟。配套别墅：绝对低密和大面积，是一个上下层的立体空间。功能比较分散，私密度高，但不便于家庭生活交流。大平层豪宅：功能聚集在一个平面上，一层内解决了家庭生活的所有功能，既保障了老人、孩子的居住安全，也提升了生活的便利度。客厅和卧室的扩大，让居住者在空间感受上更加强烈完善的功能区间使家庭生活更加和谐。空间配套资源完善配套资源匮乏功能扁平化功能立体化大平层豪宅演化过程及特征大平层豪宅的演变大平层豪宅演化过程及特征 PART ONE 05vs别墅大平层豪宅大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 大平层豪宅户型分析户型分配户型分配对比：主要以单/双塔楼形式出现 受土地所有权模式和土地出让规模不同的影响，全球顶级住宅多以单座塔楼或双塔楼形式出现；而在中国内地，大部分的高层住宅项目以多塔楼的形式出现，总规模会远超纽约、伦敦与香港的公寓。户型大小随楼层高度变化 在大多数中国大陆的公寓项目中，同一塔楼户型一般不随楼层变化而变化，即户型资源是按塔楼规划位置分布的；而以单塔楼或双塔楼居多的全球顶级住宅中，户型会随楼层的变化而不同，即同一塔楼中，低段楼层为小户型产品（一般在100平米左右），楼层越高户型越大，而Penthouse往往位于顶层（至少200平米以上）。大、小户型的“共生关系”这样的面积与价格的组合方式，反应了顶级住宅项目中的一种“共生关系”，这种共生不仅是小户型与大户型的共生，也是中产阶层与富豪阶层的共生。顶级住宅以其便利的配套设施和尊贵的社会身份象征意义，吸引了一部分较富裕的中产阶层购买较低楼层的小户型产品。正是这些小户型的存在增加了公寓的高度，而真正的富豪阶层则得以购买位于顶层的空中别墅，独享城市顶端的无限风光。空中别墅的奢华品质与富豪阶层的购买又进一步拉高公寓的整体格调，从而为较低楼层的小户型增添附加价值。正是这种共生关系造就了能与公寓塔楼的高度相媲美的顶级公寓的市场价格。高度户数面积平均面积国内100750+80-200100+国际100100-200100-600200+最小户型纽约（户型面积段最大）伦敦（户型面积段最小）香港（两者之间）面积1:51:3.71:4.1单价1:2.71:1.11:2.2结论：户型面积段越大，单价越高位置，高度与风景对单价的影响大项目面积段越大，整体单价越高大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 10 PART TWO 大平层豪宅户型分析数据图文源自万晟专题大平层豪宅类型划分综合体类型产品大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 大平层豪宅类型划分 PART THREE 27参考案例泰国曼谷The Residences at Mandarin Oriental Bangkok(文华东方私宅)住宅大楼 70层高的，共379个套房，被誉为湄南河岸最奢华的公寓，建筑设计华丽，质量上乘。曼谷文华东方酒店 沿湄南河一岸的豪华公寓，是ICONSIAM与文华东方酒店集团合作的项目，一幢52层高的建筑，共146个房间，是泰国最优质和最昂贵的公寓。暹罗天地(ICONSIAM)商场 建筑外窗使用了世界最长的无柱玻璃幕墙（展开所有玻璃将长达323米）。受泰国“萨拜”服装造型的启发，由特别定制的玻璃打造，在建筑外点缀出巧妙的褶边，使ICONSIAM成为独一无二的绝美设计新地标。区域位置 ICONSIAM暹罗天地位于昭彼耶河岸，千禧希尔顿酒店与半岛酒店之间，交通便利，从沙吞与是隆区Silom开车仅需20分钟，距离BTS Krung Thon Buri站10分钟。如果开车到最近的收费公路入口距离公寓仅有1.4公里。周边配套齐全，购物中心、学校、医院及各色餐厅等。暹罗天地是一个超级商业文化综合体，项目斥资超过540亿泰铢（约合105亿元人民币），占地共75万平方米，包含400米河岸用地，两大零售项目/购物中心（ICONSIAM与ICONLUXE，共525,000平方米），两栋世界顶级豪华滨海公寓（一座是位于ICONSIAM内的Magnolias Waterfront住宅楼，另一座是曼谷文华东方公寓）、以及七大景点。项目开业后预计每年吸引2200万访客。大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 纽约111 West 57th Street区域位置曼哈顿市中心藏着整个纽约的美 地处纽约曼哈顿第6大道和第7大道之间，第57街与第58街横贯其南北，更正对中央公园中轴。从西57街111号举目远眺，中央公园的天作美景、城市的繁华旖丽，纷纷沿视线伸展开来。公寓大厦在中央公园的南端中间，是最著名的文化与娱乐场所、旅游景点、艺术画廊、餐厅、酒店以及包括梵克雅宝、蒂芙尼和波道夫古德曼在内的世界名牌零售店遍布其中。洛克菲勒中心、时代广场、现代艺术博物馆以及无线电城音乐厅与它仅有短短几个街区之隔。西57街111号是纽约市最高的建筑之一大平层豪宅类型划分独栋混合功能型（超高层）西57街111号是一个超高的住宅项目，由SHOP ARCHITECTS,P.C.建筑事务所设计，建筑高度上升到1438英尺(438米),成为美国最高的住宅类建筑。此建筑也成为世界上最细长的摩天大楼。塔的北面直接上升到建筑的顶峰。随着楼层的高度增加，塔的外型越来越削减，给人视觉上造成一种“逐渐消失在天空”的感觉。项目概况 111 将新与旧、艺术与工程、自然与文化相融合，形成完美的对称：在世界中心这块土地的公园中央，形成天际线上一道靓丽的风景。项目2019年将建成，现正出售。其总高度为1,428英尺(435米），是纽约市最高的建筑之一。可以看到整个中央公园。公寓单位是全层，共有46个单位，售价$15,500,000美元起，4500平方呎，3卧室，3.5卫生间。74 PART FOUR 大平层豪宅类型划分大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 中央公园壹号外观采用了玻璃，缎面不锈钢和明亮的水平细节组合元素，突出了质地和光线的相互作用。在距离街道300英尺的高度，塔楼向东悬臂，为所有朝北的住宅创造了中央公园的景色。中央公园一号东西南北的奢侈视野大平层豪宅类型划分独栋混合功能型（超高层）78 PART FOUR 大平层豪宅类型划分大平层豪宅类型划分顶级品牌跨界大平层豪宅上海宝格丽公寓 宝格丽（BVLGARI）成立于1884年，是华丽的意大利珠宝商和奢侈品1879年，索帝里欧宝格丽举家移民到意大利的那不勒斯，1884年他在罗马开了一家银器店，专门出售精美的银制雕刻品。宝格丽公寓位于苏州河畔的大型商业综合项目苏河湾，地处静安区非物质文化遗产保护的核心区，毗邻苏州河畔，将上海中心城市景观悉数纳入视野可俯瞰外滩和黄浦江以及上海国际金融区浦东。上海宝格丽公寓位于整栋建筑的4层至32层之间，共计27层，243间公寓，提供一居室到三居室，面积有从约146 平米（1572平方英尺）到约256平方米（2756平方英尺）的不同户型选择，而32层则为600平方米（6500平方英尺）的复式结构户型。据悉，目前华侨城苏河湾塔尖住宅在售大平层，户型为2803房，均价190000元/。项目另外还有唯美天际线顶楼复式，建筑面积610-510，总价2-1.5亿。上海宝格丽公寓的住户将可根据需求享受宝格丽酒店的全部设施服务，包括现代的健身中心、拥有25米泳池的水疗中心、男士和女士专属的发型沙龙、专业的餐饮服务、极具标志性的宝格丽意大利餐厅和酒吧，屋顶露台酒廊，以及宝格丽酒店的点睛之笔复原的上海总商会。跨界奢侈品牌顶级大平层豪宅宝格丽公寓宝格丽品牌32层40层酒店公寓4层大平层豪宅类型划分 PART FOUR 119大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 公寓楼下就有私人超级游艇码头，只要你买下这里的公寓，随时下楼就可以驾驶游艇畅游比斯坎湾！硬件好，软件也不能差。公寓还配备了24小时管家服务，让业主可以随时享受最贴心的服务。在大楼的55层，还设有一个无边泳池，以及配套的水疗中心、酒吧、休息室和私人餐厅等。在52到53这三层，配有一个虚拟的高尔夫球场，一个拳击馆，两个电影院和一个旋转的工作室，以及一个全方位服务的美容SPA馆。俯瞰大海的双人健身中心，只要你想到的，能有的都有。完善的配套大平层豪宅类型划分顶级品牌跨界大平层豪宅124 PART FOUR 大平层豪宅类型划分大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 大平层豪宅类型划分纯住宅类型北京融创壹号院 区域位置 融创 北京壹号院位于北京市朝阳区，南靠亚洲第一大城市中央公园朝阳公园，西邻优美的湖滨资源，得天独厚的地理环境、沉淀的历史文化资源、丰富的人文风情以及不可复制的优秀景观资源，为创造地标性豪宅提供了绝佳优势。被誉为中国豪宅的“顶豪之王”。既身处中国最成熟的北京CBD，又毗邻亚洲最大城市公园朝阳公园，同时还是北京三大使馆区所在地。身处东三环农展馆内建国十大建筑之一，有京都“龙眼”宝地之说。馆内还有5.3万平米大湖和唯一城市高尔夫球场分别紧靠北京壹号院的西面和南面，成为“私人”专属。128 PART FIVE 大平层豪宅类型划分大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 景观设计 项目坐拥城市最稀缺的水景资源，滨水景观渗透率高，通过将湖水引入小区内部，加大了湖岸的景观面。为提升室外空间品质，营造优质生活氛围，设计了运动步道和滨水步道以满足休闲生活需求。运动步道贯穿整个社区，联系各社区岛的庭院与引入小区内部的水域，漫步其中可以同时享受庭院绿化及滨水景观。规划设计 建筑整体轻盈通透，采用9.9米高架空首层设计，将自然景色纳入建筑之中，通透的体量在湖水的映衬之下，犹如轻盈羽毛漂浮在湖面。所有建筑沿湖一面排开，以享有最大化景观视野。高层与超高层错落布置，两栋超高层位于基地东侧和中央，打破平缓的天际线，创造出活泼动感的流线。大平层豪宅类型划分 纯住宅类型大平层豪宅类型划分 PART FIVE 155大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 大平层豪宅类型划分度假型大平层迪拜 SEVENTH HEAVEN区域位置 项目距离迪拜的下列主要社交中心和设施仅15分钟车程：哈利法塔，迪拜码头，朱美拉棕榈岛。社区位于迪拜两个机场之间，紧临阿拉伯牧场和汽车城，适合每天往返于迪拜市中心、迪拜国际金融中心、迪拜码头、JLT和迪拜媒体城。临近最大购物中心&多所国际学校。住宅性质：别墅公寓；精装修；宽敞产权属性：永久产权；项目配套：游泳池、健身房、商务中心、屋顶花园、电影放映室、水疗中心；项目概况 迪拜的高端住宅开发项目，形成了50公顷的总体规划，也是IO构思的。该项目和场地将封装客户Al Barari的愿景，以在该地区独一无二的真正自然环境中创建一个独特的社区，该自然环境因其种植和园林绿化的多样性而无与伦比。该项目包括100,000平方米的住宅，便利设施，零售和餐饮设施，并将成为更广阔场地发展的催化剂。180 PART SIX 大平层豪宅类型划分大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 美国迈阿密2000 Ocean海景豪宅建筑设计 从项目的建筑设计来看，TEN Arquitectos遵从的是回归自然的设计法则，以“少即是多”的理念演绎当代奢华的生活方式，去繁求简。一座现代化的40层高玻璃塔，共有64个单元，可以看到海洋全景。每个住宅都有一个私人的东部海滨露台和一个私人的西部面向花园的露台，让居民能够从舒适的家中观看日出越过大西洋。2000 Ocean 由半层住宅、全层顶层住宅和一个带有私人游泳池甲板的特殊双层天空别墅组成。大平层豪宅类型划分度假型大平层区域位置 2000 Ocean是迈阿密黄金海滩以北最新的海景豪宅项目。186 PART SIX 大平层豪宅类型划分大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 全球顶级大平层豪宅的要素配套早期：配套放在地下，以免损失地上可售面积现在：配套放在地上，呼应“健康生活”主题，同时增加低区小户型溢价配套分配 公寓配套设施在纽约已经拥有超过百年的历史。早期的配套空间位于地下室，功能通常包括泳池，健身房和放映厅。而近几年，顶级住宅变得越来越高，配套设施的主题也以健康生活居多，因而，配套空间从地下搬到了地上。自然光与城市景色提高了配套空间的品质，也呼应了健康生活的主题。同时，因为配套占据了最底层的空间，公寓通常被安排在五层以上，与嘈杂的地面交通隔离，居住品质的提升也使售价水涨船高。“健康生活”是当前最流行的主题 配套设施的主题也随着社会潮流的变化而提升，纽约配套市场的发展轨迹如下：当前，“健康生活”是配套市场的流行主题。泳池和健身房是标配，但随着公寓定位的提高，配置也相应升级，如：桑拿房，蒸汽浴室，私教课程，按摩服务，维C浴，私人星级料理等。当前优选的配套主题是Wellness，奢华配套也有不同的深度：纽约配套的市场趋势如下：196 PART SEVER 全球顶级大平层豪宅的要素2010后高端公寓配套趋势：健康Wellness健身房游泳池桑拿蒸汽浴室深度私人运动课程健康按摩服务维c浴私人厨师服务数据图文源自万晟专题大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 全球顶级大平层豪宅的要素服务伦敦香港纽约进驻高端住宅产品市场需明确定位 对于纽约的客户而言，顶级住宅并不仅仅是一套公寓，更代表了一种生活方式，因而公寓的服务和配套设施就显得尤为重要。面积较大的起居室与卧室，能营造一种舒适的生活环境。香港的客户更看中公寓的地段，因此最受追捧的顶级住宅产品都位于半山、浅水湾、深水湾等地，但顶级住宅的配套设施和服务就不如纽约，且户型也较为紧凑；伦敦的客户最为低调，注重的是公寓的舒适性与便利性，因而无论是户型还是配套都较为平均，介于纽约与香港之间。国内顶级住宅市场将逐渐与国际接轨 国内的房价每年都上涨，而客户对好房子的期望与要求也会随房价的上涨而增高：更好的设备配置，更多的配套服务，当然也少不了对“健康生活”的追求。当然，随着大城市好地段用地稀缺情况的加剧，单个顶级住宅项目规模可能会变小（郊区本质上不会有高层顶级住宅），这将会带来对于顶级住宅项目布局规划逻辑的改变。同时，中国正在从工业经济发展模式转变成为一个由服务推动增值的经济模式，而这种转变也在一直影响着房地产的发展，从而给房地产企业带来了巨大的机遇。正因为以上这三点变化，未来国内房地产市场对顶级住宅的要求将会越来越趋近国际市场的标准。配套服务的发展前景纽约是先有配套服务再有配套设施中国目前只发展了配套设施；配套服务这一块还有很大的发展空间。204 PART SEVER 全球顶级大平层豪宅的要素大陆区二级市场战略中心建筑产品中心