【产权酒店专题报告】产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓.doc

首期度假物业研究产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓 在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。因此，首先有必要澄清这些概念。一， 产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。34附表：三亚主要产权酒店调查表（2006年11月调查）项目名称价格分析投资分析项目情况分析新国宾馆28800元/M没有具体的回报，根据销售情况返利由于定价比较高，销售情况不理想，现已停止产权的模式康乐园(四期)均价在10000元/M左右。 合同签订五年，每年返6%。销售情况良好，目前已停售。1、 创新性“房产+航空网络+连锁酒店交换=投资置业+旅游度假”的全新理念，并通过“一房两卡”所涵盖的投资概念、旅游概念、航空概念和连锁概念，整合海航系统的资源，为投资者提供多方面的权益；2、 从项目营销策划到产品本身的质量都强调诚信第一。3、 借力使力在市场和品牌不是很成熟的条件下，通过与知名度高且有经验的管理公司合作，来提升产品知名度和诚信度。亚太国际会议中心均价：15000元/M（精装修，包家电家具）合同签订五年，每年返6%。每年有21天的免费入住权。同时拥有海航系统内的多项优惠权益，包括机票打折等。采用产权和时权结合的方式进行经营管理。但时权的方式目前在国内还不成熟，没有给投资者很具体实在的投资回报方案。天域二期2000057000元/M（精装修，包家电家具）合同签订10年，按照盈利的四六分成，投资者占40。总建筑面积为5万平方米左右。华宇皇冠假日酒店24000元/M按照市场营业额的比例。目前已停止产权销售。时代海岸酒店式公寓：7300元/M酒店式公寓按照每年返还7，合同签订三年。总占地面积34万平方米，总建筑面积约52万平方米。其功能包括高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街等。天福源酒店13000元/M每年6的返利。50年产权。酒店占地面积3万余平方米，拥有各式风格的客房477间/套。天泽海韵8000元/M每年3的返利。总建筑面积约2.1万平方米。有226套客房。国光公寓12000元/M每年按照营业额的35返还，合同签订6年。位于三亚湾滨海路与机场路的交叉口，位居海景一线，占地173亩，由两组12至16层的双“L”型酒店式度假公寓和22幢度假别墅组成。总建筑面积10.5万平方米。嘉宾国际产权酒店起价9800元/M； 均价12600元/M第一个五年每年返还6，第二个五年每年按照盈利的40返还，第三个五年根据利润的情况返还； 每年40天的免费入住，以及两张5万的Golf金卡，40年的产权。三亚嘉宾国际产权酒店是美国上市公司Sholodge.Inc旗下的全球连锁店在中国的第一家旗舰店。由三亚龙泉山庄酒店有限公司开发，香港嘉宾国际酒店管理有限公司管理。改酒店位于大东海度假区。总建筑面积为1.295万平方米。二， 分时度假酒店作为度假地产的重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）的居住权。这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元/周以上。分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新。这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上。分时度假产品在中国还存在很多问题，这些问题主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，在分时度假，在中国为时尚早和立法先行对海南旅游房地产的思考等文中，有深入的分析（参见“中国度假地产论坛三， 酒店式公寓相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物业管理公司进行管理的，有的是作为酒店客房进行管理的。但真正意义上的酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理的公寓”。实际上，它与产权酒店没有什么性质上的差别，只是产品的建筑形式有差别。酒店客房一般解决7天内的短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决的是7天-半年的中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置的。四， 典型案例分析海航分时度假产品海航酒店集团作为海航集团的重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店。为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售。康乐园四期销售价格为15000元/平方米，目前已经销售完毕。而海口新国宾馆则销售业绩一般。由于其他酒店不是按度假酒店设计的，所在城市也不是旅游城市等原因的约束，只有海南的三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售。海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心80间客房、康乐园40间客房、海口新国宾馆40间客房。客人可以选择三种产品：20年内每年7天标间、10天标间和10天套间，价格为54000-118000元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定的等值计算公式。海航系统内的交换是免费的，系统外的交换按RCI的规定进行（RCI撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年980元左右，会员年费（物业维护维修费用）为1000元左右。笔者调查时，销售情况很不好。原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换的酒店不了解等）。所以，海航酒店集团的分时度假产品是不成功的。产权酒店天域酒店二期天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅。 与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业。天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，提供多达21种房型选择。二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。天域酒店二期的销售价格25000元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40%支付回报，另外的60%作为运营成本、维护成本和税费支出。天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。买家都是北方的高级官员、企业家等。这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。产权酒店海口金茂大厦经营管理：金茂物业管理公司地点：海口市国贸北路26号（德派斯大厦对面）区域特点：属于金贸区核心位置。是个闹中取静的地方，周边银行、超市、商场、美食街、酒店、酒吧、证券公司等各种配套齐全，位置优越。商务、办公人流比较多。交通：主要交通为国贸北路，与一条辅助路交叉，交通便利，酒店临街醒目。物业情况：该物业为停缓建项目，后经拍卖续建。楼高26层，建筑面积20020平方米，地下两层车库，地上一层为酒店大堂，夹层、二层为商业经营用房，3-8层为，9-26层为住宅公寓。公寓部分已经销售完成。物业配套：商务中心、咖啡吧、量贩KTV、快餐厅、美容美发、超市客房面积：43.47平方米-75.41平方米价格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均价格在4500元/平方米装修标准：按三星标准装修，地面瓷砖，休闲式家具，厨卫齐全，无阳台，中央空调，独立开关、走表。回报方案：委托经营十年，每年固定回报房款6.5%，每年三十天免费入住权。可以在兴隆、三亚互换等级酒店免费入住。付款方式：一次性付款，酒店的回报款每半年支付一次，一年两次。分期付款：首付5成，酒店管理公司则以每月回报代付月供。经营状况：已经经营一年，经营状况良好，开房率比较高，房价在200元/标间。投资人：以上海客人比较多，这和公司老板在上海的资源有关系。评价：位置比较优越，是国贸闹中取静的地方，楼上的公寓和小型办公室，带来一定的消费者，酒店定位作为商务酒店，定位准确，四周有充沛的散客入住，保证酒店良好的经营状况。投资回报的比率也比较合理，酒店经营状况稳定，销售市场找得比较准，销售业绩达到70%，酒店设施有不足，停车位少，大堂狭小，物业增值空间有限。五， 深圳雅兰酒店管理概要经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，同时酒店公司有权根据需要，将雅兰酒店的部分或全部业务委托其他酒店公司经营管理。雅兰酒店的筹备开业和第一年的经营管理由深圳雅兰酒店有限公司（筹）委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。运作机制经营管理公司将按照中华人民共和国的财务与审计制度实施管理， 以高透明度面向业主对经营管理方面的各类质询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。日常酒店管理包括酒店各项设施，设备的日常维护和酒店经营管理与运行工作。业主卡每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生的消费费用，须由业主承担。业主委托经营管理方式雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）的委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司的委托关系与委托方式。 （1）客房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用） 业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间的酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套.次。客房服务务费每年按市场价格调整一次。 （2）业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分， 业主入住时按当日积分签分累计。对委托酒店经营的业主，在入住酒店时采用业主入住签分制（3）业主委经营管理方式采用A、B委托方案的业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房。 A方案：休闲投资型（享有100利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）； 业主可随时入住酒店，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏； 委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不乞讨变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。 B方案：投资回报型（享有60利润分配） 委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由展商承担，业主无须交付； 超过80分时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制； 在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。（具体分配方案见第八条） 业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去的委托期内盈利，业主则可按本管理方式第八条的规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条的计算方法分担亏损。（4）完全自用型的业主委托管理的方式（不委托经营） 酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配；当业主提出换洗布草及补充洗漱用品的要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间的客房服务费。业主入住管理 （1）客房分配与核算 由酒店公司按照市场需求，对客房进行统一、科学的管理，合理分配客源，按酒店1、2号楼的整体经营情况统一核算，对全体业主一视同仁（包括发展商参见房在内）。 （2）业主入住管理 A、预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以传真并签名方式确认）。酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其他同类标准的客房。 B、加开房间：委托经营的客户业主，带亲朋好友加开房间，旺季（5月-9月）每月限多一间房记分，淡季（10月至次年4月）每月限多3间房记分，超出部分按当客房价的优惠支付房租。 C、业主授权他人入住：需在预定房间的传真中，写明被授权人的姓名身份证号码及入住时间；被授权持此卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂帐，入业主帐；被授权人无业主卡时，可享受房租签单，房租记业主帐，其他消费离店前须现金支付。 D、持卡消费：业主或持卡人持卡消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项，每超过1日，需支付应付款的5的滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其他方式予以追诉。 E、业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整。注：P为当日入住标准记分。详附表一 山景房、海景房、豪华房业主入住总统套房按房价五折优惠，现金或信用卡支付，不计分数。 如业主同时拥有两套或以上不同类别的客房，将按业主预约登记的房间为标准记分。 （3）业主享受的优惠服务 酒店配套设施供业主优先使用，并享受8折价格优惠： 温水泳池 西餐厅、咖啡厅 专用海滨沙滩区服 酒店专车交通服 中医保健服 美容美发服 优先使用停车场，收费标准按照停车场规定执行。基本运行管理1、客房物品配置 当酒店竣工开业时，除客房家具、电器及布草外，发展商为每间客房配置日常消耗的一次性用口，包括擦鞋器、拖鞋、牙刷、浴液、香皂、洗头液等一次性用品。 2、基本运行管理费（每年根据市场价格调整） A、客房基本运行费 按建筑面积计算，每平方米每月摊公共区域与设备管理费10元、冷暧水费6元、空调费15元、房间清洁费7元，设备与物业维护基金1元，酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计40元/M月。 B、商业基本运行费（用于营业商铺业主支付的空调管理费） 按照销售合同所确定的建筑面积计算，每月每平方米的管理费为10元，空调费15元；酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计26元/M月，水、电费用依独立水电表的实际用量交纳。 C、费用缴纳 业主需按正式销售合同所确定的建筑面积和房屋用途，在办理入伙手续、签署委托合同时缴纳三个月的基本运行费按金，标准房（16003）4800元，豪华房（28603）8580元，复式豪华房（53903）16180元。 D、基本运行管理费的使用 基本运行管理费每年预算一次，支付以下支出： 管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员的工资、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利； 对公共地方及设备的保养和维修； 对公共地方的用水、用电； 对公共地方公共设备购买保险的费用； 由于服务管理所产生的工商税； 为提供管理而产生的运输交通、通讯和邮资费用； 办公开支； 工作制服及其清洁费用； 其他管理与开支。利润分配（仅委托经营的业主）酒店在经营中获得利润后，实行按年度分配，年终经会计师事务所审计后的可分配利润（总利润+折旧费）及时分配给业主。酒店将所有客房与配套设施（见附表二）的经营总收入，按各物业价值占酒店联营物业总价值的比例进行分配，并考虑业主入住情况； 1、利润分配影响因素： A、总利润 总利润=酒店营业总收入（营业成本+营业税金+管理费用+营业费用+财务费用+折旧费+所得税） B、可分配利润 可分配利润=总利润+折旧费 C、业主入住酒店费用 将按照“业主入住签分制”（详见附表一）进行核算，并在分配利润时抵扣。 D、酒店营运费用，酒店装修基金 在酒店交付使用以后，当酒店经营管理公司需对酒店客房和公共区域进行装修，其费用由酒店提取客房联营物业总营业额的4的装修基金支付，不足部分由酒店从当年的经营收入中支付。 经营奖金 酒店经营管理公司获得利润后，在扣除全部费用、成本和预提基金后，在毛利润中提取4-6给酒店员工作奖金（由发展商决定）。 经营利润 聘请其他专业性酒店管理公司经营管理雅兰酒店时，将从酒店总利润中提取5作为酒店经营管理公司的经营利润。 2、业主分成公式： A方案：休闲投资型 盈利时所有休闲投资型业主（A方案）可分得利润酒店可分配利润（A方案业主物业总价值酒店联营物业总价值） 业主年度收益额所有A方案业主可分得利润（A方案业主物业价值A方案物业总价值）业主自住积分系数 亏损时 业主年度亏损额A方案业主所承担亏损额（1-业主自住积分系数）（1-各A方案业主自住积分系数） A方案业主所承担亏损额年度亏损总额（A方案业主物业总价值酒店联营物业总价值）60 B方案业主年度收益额B方案业主可分得利润（业主物业价值B方案业主物业总价值） 例：（每间客房价值50万，面积40 ） 休闲投资型（A方案）：客房80套，价值4000万 投资回报型（B方案）：客房50套，价值2500万 发展商自留： 价值7500万 酒店联营物业总价值： 14000万 本年度酒店利润： 800万 A方案休闲投资型计算方式： 业主积分系数0.92，各A方案业主自住积分系数之和70，（1各A方案业主自住积分系数）10，所有方案业主收益额A之和200万。 所有A方案业主可分得利润=800（400014000）=228.57万 业主年度收益额=228.57(504000)0.92=2.63万 B方案投资回报型计算方式： 所有B方案业主可分得利润=800（250014000）60=85.71万 业主年度收益额=85.71(502500)=1.71万业权变更时， 原业主须事先通知酒店经营管理公司，办理房地产买卖合同或其他有关变更业权文件之前，新、旧业主应共同与档珏占经营管理公司结算或确认原业主的帐务，所有原业主所缴纳的基本过行费及按金不予退还，储备帐项自动转到新业主名上。新业主须负责所有关费用，包括以前原业主所拖欠的费用。装修规定1、酒店外观 为了保护雅兰酒店外观、房间统一性，业主不得改变房屋的门窗，不得在外墙或窗户上安装防盗网、露台、支架、蓬檐、花架、天线、招牌、宣传资料或任何形式的附加物，不得在户外晾晒衣物，不得安装独立的空调机、排气、抽油烟设备。 2、委托经营的客户内部 对委托经营客房的业主不得改变房内家具、卫生洁具以及其他装修物的配置、款式和颜色。 3、完全自用房 如果需要重新进行室内装修，装修方案须经过酒店工程部的审核批准，并须在指定的时间内进行装修和保证对周边业主和环境不造成影响。 4、商业用房 业主要求装修门店，须经过酒店工程部的审核批准，同时交纳装修保证金（每平方米40元）。确认装修完毕，垃圾清理干净，没有损害到酒店或其他业主利益后，保证金予以退还。安全须知1、防火须知 小心处理燃烧的香烟、烟蒂及火柴等。留意火种是否完全熄灭， 即时清理灰烬； 不可存放政府禁令的易燃易爆物品； 除酒店配置的电器外，严禁在客房内使用其他家用电器； 发生火警时，应保持镇静，拨打“0”通知总机，关掉电源总开关； 就近拿起灭火器对准着火源灭火； 切勿乘电梯逃生，应使用防火通道。2、防风措施 当台风来临时，应扣紧门窗，防止被强风吹开而损坏室内物品，发现排水口被杂物堵塞时，应尽快通知酒店工程部进行疏通。 3、个人物品 业主退房时，个人携带物品不能继续存放在客房；另不可任意搬运客房内所有家具。4、宠物 为保酒店环境整洁及入住客人的安全，在酒店范围内禁止饲养宠物，各业主应严格遵守。附表一：业主入住“签分制”雅兰酒店业主利润分业主物业价格与业主入住酒店积分计算。一、业主物业价格因素物业价格因素=业主物业价格/酒店联营物业总价格（见附表二）业主酒店利润=酒店可分配利润*物业价格系数酒店总利润=酒店营业总收入-（营业成本+营业税金+管理费用+财务费用+折旧费+所得税）可分配利润=总利润+折旧费二、2001年业主入住酒店记分（每年根据不同公共假期数进行调整）月份非假日天数分值（分/日）合计分值假日天数分值（分/日）合计分值总计分值5,6,7,8,91093.00327447.53306574,10,501.5067.516464131.51,2,3,11,121071.00107441.506617310月1日（中秋节）附加6.56.56.54月30日、5月1、2日、9月30日、10月2日附加42020除夕、正月初一、初二、初三共4天附加14412月24、25日、12月31日、1月1日共4天附加288合计261 501.5104498.51000业主积分系数=（1000-入住积分）/1000 * 客房物业价格按发展商公布价计算。 * 每年度根据淡旺季经营情况做适当调整，酒店保留修改权。附表二：酒店联营物业 酒店联营（股份）楼号层数位置建筑面积每M2售价金额用途110142.07 免费机房 05193.6113.9102,693,115泳池 210370.8714,0005,192,180功能厅 04110.4616,0001,767,360会议室 31-321346.1015,13720,375,915客房 41-321346.1015,83821,319,513客房 51-321472.9016,71424,618,055客房210560.7613,910845,171冲凉 10662.3213,910866,871冲凉 26-10370.0512,0004,440,600钟点房 21-2147.6612,0001,771,920钟点房 24-5147.8912,0001,774,680健身 20-374.5012,000894,000美发 2015B36.58 免费机房 3 1341.6212,91217,322,641客房 4 1341.6213,43718,027,406客房 5 1467.914,10620,706,584客房小计 9,933.0114,357.78142,616,011 六， 首期度假物业的定位建议金融街惠州公司你开发建设的首期度假物业位于惠州惠东巽寮湾，东至高差80米左右的山岭，南至巽寮老市镇，西至沙滩，北至高差40米左右的山坡。目前该地块现状为金融街巽寮度假村，地势东高西低，南高北低，呈东南向西北渐次倾斜地势。该度假村在未来的建设中拟大部分拆除，并结合设计及建设需要局部保留。区域规划图及红线图如下：结合上述对产权酒店经营方式的研究，现针对巽寮首期度假物业的经营方式浅析如下：（一）产品定位(来源：设计任务书)根据金色海岸区域规划，该物业的总体定位为：高尚滨海休闲度假社区。即：具备一定休闲娱乐配套同时也具备一定度假酒店功能的度假、休闲公寓社区。应力争以具有独特性的产品、具有市场特异性的项目形象引领消费人群。根据我公司已经取得的国土证，巽寮湾度假村用地面积为158,993.89平方米，容积率：0.7，地上建筑面积：111,295.72平米。用地性质为商住。产品以小高层公寓为主，可设置少量独栋别墅或联排别墅。假定户型配比及面积分配如下：公寓部分：50平米以下（标间）户型800套；50-70（一房套间）平米户型300套；120平米（度假公寓）和别墅100套。合计销售套数：1200套；销售建筑面积（含设备分摊）：7.3万平米。为了有利于销售、经营和管理，建议至少40%的房间是按酒店标准进行设计的（酒店统一经营管理模式），其余的是按传统居家型公寓进行设计的（酒店代管的物业管理模式）。商业服务配套建筑面积（含设备分摊）：3000-5000平方米；车库面积（含设备及车道分摊）：3万平米（1户1车位配比），由于产品定位为产权酒店，建议车位不做物业销售，除非客户要求购买。建筑定位：客房按照高档公寓报建（按酒店报建存在消防、人防等投入加大问题），不设中央空调，统一安装分户空调（要求专用供电线路）。公共走廊建议采用自然通风，从而节约投资和运营成本。经营性公寓统一按照四星级酒店装修和管理。为了日后正常经营执行四星级收费标准,酒店应按照四星级酒店作公共配套。代管型公寓公共区域按三星级标准装修，公寓内部不装修（毛坯房交房），物业公司提供装修菜单，由业主选择。为了便于物业分割和让公摊透明，且有利于长期正常运营,公共配套最好能单独成栋。公共配套不分割销售，产权归发展商。公共配套应包括下列内容：大堂、大堂吧、中餐厅（多功能厅）、西餐厅、淡水泳池、沙滩酒吧、水上运动项目、户外运动器材租赁等。公共配套的面积需要设计部门或设计单位进行计算。如果能找到温泉，建议淡水泳池与温泉结合，建设大型嘻水项目，这样可以解决淡季经营的问题。项目成功的关键：价格支撑点、经营收入支撑点、客人回头的理由。解决了这三个问题，首期销售物业就成功了。因此，在策划首期物业的同时，也要花大量精力解决外部交通问题（至深圳的巴士、至澳头/水头的轮渡）和旅游资源建设问题（登山道、户外运动设施、水上运动设施等）。（二）客户定位1、业主客户定位：投资型客户，特别关注稀缺资源，看好未来升值潜力；度假型客户，以短期度假为主，家庭或朋友结伴出行为主，兼顾部分旅游团；居住型客户，作为第二居所，事业有成、追求健康的生活。2、经营住户定位：国内外旅行社、订房网络客源，50；商务会议培训、公司休假客源，25；旅游及其它散客及内部系统客源，25。3，投资回报采用“天域酒店模式”：投资人可以分得销售收入的30%40%，销售收入的60%70%作为酒店经营管理、维护维修、设备更新、税费等支出。这样，投资人不承担亏损风险，同时对酒店的经营管理者提出了比较明确的底线和较高的目标。4，业主自住管理：建议在第一个3-5年的经营管理期，加大自住房间的天数，增加到30天，减少收益回报（比如门市流水的30%-35%）。目的是降低经营风险，加大投资人的推广责任。建议采用深圳雅兰酒店的方式，计算出日常开支（布草更换费、日常管理费等），淡季价格、旺季价格和投资人每年的自住总费用（或折算成分值），具体入住日期由投资人自行决定，但有通知约定。5，非住宿消费：投资人可以享受酒店内所有消费项目的折扣优惠和挂帐服务，这需要与酒店管理公司进行充分的协商并达成一致。6，客户相关合同商品房买卖合同、物业经营管理委托合同、酒店会员消费合同7，相关文件 平面图，面积测绘表，装修标准房间家具配置清单，业主权益说明为了进一步进行财务分析，建议尽快取得下列主要数据：土地成本、建安成本（含园林绿化等）；客房装修成本；客房家具配套成本；酒店运营的财务数据（不变成本、可变成本、收支平衡点最低开房率）客房代管成本、客房布草更换费用（深圳雅兰酒店基本运行费用为40元/平方米*月，换洗布草及补充洗漱用品费用70元/间*次）。七， 首期度假物业财务分析1，主要建筑技术经济指标（需根据设计最终调整）：规划指标单位地块1一期工程二期工程三期工程总计备注总建筑面积m2145721.27145721.27地上建筑面积m2142863.00142863.00地下建筑面积m22857.282857.28人防高层、小高层公寓（初装修）m2777560349204286377756含地上地下18层酒店式公寓（精装修）m242860228602000042860别墅（带泳池、中央空调）m2120001200012000商业m260846084办公楼（精装）m230003000m200服务用房m21163.001163.994含地上地下人防m22857.282857.28可销售、经营面积m214170000141700高层、小高层公寓（初装修）m27775634920428637775618层酒店式公寓（精装修）m242860228602000042860别墅（带泳池、中央空调）m21200012000商业m260846084办公楼（精装）m2300030002，建设成本单位销售面积成本费用指标项 目销售面积（m2）建筑安装造价（万元）按照面积分摊的成本费用按照建筑安装造价分摊的成本费用单位成本费用（元/m2）高层、小高层公寓（粗装修）7775611663.407754.194641.673094.2018层酒店式公寓（精装修）4286011572.204274.204605.374771.76别墅（带泳池、中央空调）120003360.001196.701337.174911.56商业6084912.60606.72363.193094.20办公楼（精装）3000600.00299.17238.783793.18合 计14170028108.2014130.9711186.184043770.313，销售目标与销售收入销售收入计划表序号销售项目可销售面积123456平均价格合计(m2)价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2)1高层、小高层公寓（初装修）77756450027.00%481029.00%450033.00%450011.00%459035690.004218层酒店式公寓（精装修）42860600032.00%600021.33