第一太平戴维斯物业顾问工程管理培训课程全.ppt

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to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,物业顾问工程管理培训课程,Savills,世界领先物业服务公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司,2025年12月12日,工程设备保养维护培训,工程设备故障、事故处理流程,工程维修服务,工程管理实例,Savills,世界领先物业服务公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司,2025年12月12日,工程设备保养维护培训,Savills,世界领先物业服务公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司,2025年12月12日,Savills,世界领先物业服务公司,保 养 维 修,我们为什么要对设备设施进行保养维修？,设备拥有一定的使用年限，其寿命必然会低于建筑结,构的寿命,设备的部件会产生摩擦和热，会增加事故发生的机率,不同部件的连接由轴承或支点等连接，长时间的摩擦,会降低设备的稳定性,避免由于设备的损坏造成重大事故,上述所列只是进行维修保养的部分原因,最佳保养维修的目标,提高设备的寿命和稳定性,提高工程管理团队的工作效率,最优化利用人力（,manpower),、机器,(machines),、方法,(methods),、材料,(material),、衡量方式,(measurement),以及环境,(environment)(5M&E),Savills,世界领先物业服务公司,优势：,节省成本,保养维修,节省昂贵的维修费用,减少超时工作,较少能源消耗,延长设备使用寿命,Savills,世界领先物业服务公司,设备平稳运行,基本杜绝设备运行紧急状况,较短停工期,令业户更加满意,对保养维护专业人员更好的使用,工作更有计划性,可以更专注于客户服务,Savills,世界领先物业服务公司,可靠性保养维修,定义：,根据客户的需要，确定系统正常,。,分,5,步程序且通常由一只队伍来进行,。,维修保养和操作运行人员应进行,可靠性保养维修活动,(UPS&,紧急维修,),。,可靠性保养维修的费用会比其它类保养维修的费用要高，因此，它只应用于紧急系统中,。,Savills,世界领先物业服务公司,五步程序：,确定设备设施的功能,确定设备设施丧失使用功能的原因,分析各项功能丧失的原因,各种功能的失去所带来的后果,为避免设备丧失功能，则提前对其进行重新设计,Savills,世界领先物业服务公司,日常维修,&,小修,最终目的：,保持设计的功能,90%,以上,特点：,设备发生故障或运行能力明显降低,应立即进行维修处理,故障的发生会降低设备的寿命,Savills,世界领先物业服务公司,紧急维修,特点：,设备设施的故障发生具有突然性，且不能在潜在的环境中所发现。是一种无法预测的，会直接影响设备的正常运行的现象。,Savills,世界领先物业服务公司,变更改造,定义：,（变更改进）就相当于日常生活中常说的“升级”,根据客户的需要，在保证系统正常的前提下，对系统进行更新、改造,。,最终目的：,使设备或建筑功能有所提升。,Savills,世界领先物业服务公司,机电设备的日常维护要求,1,、正确的使用和维护设备是保证设备正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容包括：设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之不带病工作。,2,、设备的使用与日常维护必须按照设备使用维护规程进行操作，经常巡视检查所负责区域内的设备维护、保养工作状况。,3,、设备的使用维护保养规程由机电部组织有关人员按设备类型不同分别编制，经机电经理批准后执行。,Savills,世界领先物业服务公司,机电设备修理工作类别,定期检查,设备定期检查必须按计划进度和规定项目进行。检查时需查明并清除设备不能正常使用到下次计划修理时的故障，同时进行清洗和换油。大中修理彰的检查，还必须查明在下次计划修理时需修复的缺陷，确定修定修理内容为下次修理作充分准备。,Savills,世界领先物业服务公司,机电设备的日常维护要求,小修设备小修是工作量较小的一种计划修理，小修时必须进行必要的局部或全部的分解检查，更换与修复损坏的零部件，确保正常使用。,中修设备中修是对部分零部件进行分解检修的一种计划修理，中修时必须更换和修复已磨损、腐蚀或丧失性能的零件，校正设备水平度和垂直度，确保设备运行的可靠性能,。,Savills,世界领先物业服务公司,大修设备大修时是工作量最大的一种计划修理。大修时将设备全部分解，修理标准零件，更换和修复磨损、腐蚀、老化及丧失工作性能的零件和部件，并进行必要的试验，以恢复设备规定的精度、性能及效率。,预防性试验对受压容器、仪表、电气设备、避雷系统及起重设备按技术监督局、电力部门规定的间隔期限及规范进行试验。季节性的预防性试验按国家电气设备预防性试验标准进行。确保雷雨季节设备安全、可靠的运行。,Savills,世界领先物业服务公司,供配电设备维护管理的特殊要求,供配电设备在投入运行前的准备工作 确保各种仪器仪表正常和保护装置灵敏可靠动作，备用设备完好可靠；必须进行季节性大检查，如冬季期间必须防冻保温，以免冻裂，雷雨季节前设备的预防性试验等；所有新安装或在修后的起重设备（包括电梯）在交付使用前，必须进行技术检验。对日常使用的起重设备每年不少于一次的检验，检验的内容按政府颁发的现行安全规范进行。低压配电设备记录及巡视 遇有设备运作不正常或者天气恶劣时应加强巡视，做好应急的准备工作，并及时汇报上级人员。当有事故发生时，值班人员应保持头脑冷静，严格按照操作规程排除故障，缩小事故范围，事故未能排除前，不得交接班，处理过程中做好事故处理记录。,Savills,世界领先物业服务公司,紧急停运转、事故处理的规定及注意事项,变压器故障跳闸时，应当手动关断高低压的操作开关。保证正常供电，之后应及时查明故障原因，并向上级汇报。低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送电总开关，再送电各分开关。低压柜各分路开关跳闸时，应先把各功能区分开关拉开，检查无异常后先试送分路开关，再试送各功能区分开关。电梯、消防、清水泵、污水泵等设备双电源故障时，应在检查维修自切开关时，应将双电源刀闸拉开，验明无电时方可维修（尽快恢复供电）。电容开关自动跳闸时，应马上退出运行，检查确认无异常情况后方可送电。,Savills,世界领先物业服务公司,供配电设备的维修保养内容,每月工作内容：检查及清理主配电柜，分支配电柜及电量表；检查及记录主配电柜及分支配电柜用电运作情况；检查及清理所有配电箱，时间控制器等；维修或更换损坏的电力系统配件；每月向管理处报告系统损坏情况。,Savills,世界领先物业服务公司,每半年检修工作内容：进行二次仿真停送电测试，以保证变配电设备及保护能工常运作；清理及补充所有排风扇之润滑油；测试应有进出的指示牌及应急照明；提供检修报告。,Savills,世界领先物业服务公司,每年检修工作内容：检查所有金属部份之氧化情况，如有需要，用钢丝刷进行除锈及油漆工作；对配电设备及管井内外进行除尘清洁；量度用电负荷，并将信号资料转化为数据，提供给管理处，作为参考之用；对主配电屏、线路及支配电线路进行绝缘测试；对配电屏、时间控制器及电路控制箱进行操作测试；使用标准工具检查所有的电路连接件及线路；测试清理所有分电箱及出路指示灯；进行配电接地测试；向管理处提供年检报告。,Savills,世界领先物业服务公司,发电机组维修,检查润滑油的情况；检查燃料现有存量；检查机房给排风系统；检查及补充电池剂容量水位；每月空载试运发电机组半小时，并检查发电机起动功能；记录发电机的发电量、电流、电压、频率、油压等；检查冷却系统之水温；检查及调校运行皮带之拉力；测试完成后，需补充燃油及冷冻剂至规定水平；提供每月检修报告。,Savills,世界领先物业服务公司,发电机每半年检修工作内容：如有需要，进行润滑油更换；更换空气净化剂、空气过滤器、润滑油隔网、燃油隔网；清理或更换燃油过滤器；测试燃油进注器之标准；检查及清洁变压器和起动马达；清洗冷却系统，包括冷却水管及冷却水；带载起动引擎，测试自动配电设备及保护系统；测试完成后，补充燃油及冷冻剂至规定水平；提供年度检修报告；如政府部门要求，需提供有关测试报告或证书作参考之用。,Savills,世界领先物业服务公司,电梯的维修与保养,电梯使用管理要求,电梯是一种使用相当频繁的设备，最繁忙时每小时要起动、制动,240,次之多。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。,维修工程的审批：除零维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。电梯应每进行次全面普查，从而制定大、中修、改造、更新计划。经上级物业管理部门批准实施。工程结束后，须经技术检验部门验收合格后方可投入使用。,Savills,世界领先物业服务公司,注意事项：电梯维修单位应取得行业主管部门的资格审查，方能从事相应的维修业务。在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。电梯每年由当地检测部门进行次安全检测。合格后方能继续使用。保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。因故障或计划修理的电梯，尽量缩短操作时间，在安全可靠的情况下运行电梯。,Savills,世界领先物业服务公司,电梯紧急故障处理 凡遇电梯故障，必须首先通知电梯保养分包商负责维修，如果其超过,30,分钟未到达，则须使用受训和持上岗证的电梯技工，先行释放在电梯内被困人员，再将电梯门关闭，并停止电梯动作，待电梯分包商进行维修。,Savills,世界领先物业服务公司,其他紧急情况的处理：在发生以下三种严重情况时，需经有关部门严格检查，修复鉴定后方可使用。电梯发生严重的撞顶和蹲底时。发生地震时,微震和轻震对电梯的破坏不大，可是轿厢或对重的导靴有可能脱开导轨，或一部份电线被切断，此时开动电梯就可引起意想不到的事故。发生火灾时,对设有可作消防员专用的电梯，应尽快将烧延层楼的乘客运送到安全层站，并把各层厅门关闭，防止火势向其它的楼层蔓延，将电源切断。,Savills,世界领先物业服务公司,智能化弱电系统的维修与保养,每月 检查和清洁装置的所有主要设备，包括控制和显示板、天线等；检查控制板扩音器和频道扩音器的现有状况并测量输出的信号水平及所有频率范围的天线的接收信号，在需要的情况下，调整现有设备，增强信号以符合使用要求；对保安系统进行功能性测试；对大门对讲机系统进行功能性测试；更换电路系统的损坏零件；检查和调整所有闭路电视机和显示屏，使影像能达至合理水平；应管理公司的要求重新设置数码锁的密码；向管理公司提交系统缺陷及需待维修项目的报告。,Savills,世界领先物业服务公司,每半年提供现有保安监视点系统功能测试；调整天线的方位和信号放大器的接收以增强最理想的系统效率；对装置系统内可移动的部件进行清洁，如有需要，对可动部件进行加油；重新调校保安系统的信号放大器、频道放大器、天线和控制板；就上述工作向管理公司提交半年度的书面报告。,Savills,世界领先物业服务公司,每年 检查所有金属零件的腐蚀情况，如有需要，用钢丝刷清除锈迹并重新油漆；清洁设备封套内外部及电视接收器部份；在每一个电视或收音机频度使用点测量信号强度，并由专业承包单位将信号数据化成文字作为报告之用；对保安系统、机电及控制设备进行联合系统性测试；清洁所有闭路电视镜头和控制器，并报告发现的老化情况；就上述工作向管理公司提交年度书面报告。,Savills,世界领先物业服务公司,制冷系统维修保养,制冷机组,小修：每运转,700h,进行一次。,检查和清洗气缸套、活塞环和进排气阀，调整活门开度，更换损坏的阀片和弹簧等；检查炼钢大小头轴瓦，固紧连杆轴承、螺栓及开口销；清洗曲轴箱、油过滤器、油活塞、油缸套及吸气过滤器等，并检查油质决定是否更换。,中修：每运转,2000-2500h,进行一次。,检查各易损部件的磨损程度，校对各部件之间的间隙；测量并调整活塞的死隙；清洗润滑系统；检查联轴器和地脚螺栓的牢固性。,大修：每年一次。,冬季停机时进行，将压缩机全部拆开，清洗零部件，检查和测量零部件的尺寸和间隙，以及各部件间的垂直度、水平度、平行度等，更换或修复不合要求的部件；检查轴承磨损程度，调整各轴承与主轴中心的同心度；检查清洗润滑系统，修整或更换油泵齿轮；清除冷凝器管壁、冷却水套内的水垢；检查并校正全部控制阀和安全阀，以及各控制和测量仪表。,Savills,世界领先物业服务公司,水泵,检修时必须全部拆开检查，对泵体、水轮内的水垢、杂质进行清除。对轴承要认真检查，坏了的更要更换质量好的轴承。组装泵时加好油，要确保不磨不蹭、运转自如；,泵的旧盘根必须全部清除、填满新盘根；,压兰裁丝不能凑合，丝扣不好多一定要换；,检修后泵体除锈刷油；,联轴器加装防护套。,Savills,世界领先物业服务公司,阀门及其仪表的维修保养,仪表灵敏可靠,电接点温度计、压力表必须接电源；,安全阀阀杆、搬把轴、解压螺钉加油保持润滑启闭灵敏；,各种阀门拆开、清除污垢及水垢，缺件配齐全，盘根全部清出来，填上新盘根，阀门杆要加油养护；,无法修理的阀门一定要更换，确保用时起作用；,阀门检修后，要进行全面除锈，刷一道防锈漆，再刷一道黑调和漆，阀门轮刷红色；,除污器每年拆开清除污垢和杂质，除锈刷油。,Savills,世界领先物业服务公司,冷却塔维修保养,冷却塔风机维保；,减速器润滑油的检查与更换；,风机叶轮静平衡校验；,喷淋管的清洁和防腐蚀；,喷嘴的检修。,Savills,世界领先物业服务公司,空调末端维修保养,灰尘清理,巡回检查,仪表检定,系统检修,Savills,世界领先物业服务公司,工程档案资料,物业管理公司验收档案：大楼土建、设备安装竣工资料（图纸、设备资料）；大楼设施设备之质检、消防、劳动局、卫生防疫、环保、公安及音像管理等部门验收合格文件；大楼机电设备保养合约；大楼公共区域设施设备验收记录（管理公司）；大楼公共区域设施设备移交记录（发展商、承包商与管理公司）；单元验收及移交记录（承包商、业主与管理公司）；物业管理公司二次装修档案：用户单元二次装修图则及审批手续；二次装修期间管理处监督检查资料；物业管理公司设备维修保养类：各项保养维修分包合约；,Savills,世界领先物业服务公司,各类设施设备要有专门的维修保养制度及应急措施；各类设施设备有独立的维修档案，及日常巡检维修记录；主要部位如变配电间、监控中心、电梯机房等应有工作日记、交接班记录、巡视记录及人员进出记录；物业管理处有用户维修保修单，维修后应有回访记录；物业管理公司设施设备检测类：变配电间要有供电部门定期电气测试报告记录；电梯要有质量监督部门合格证书及年检报告；生活水箱要定期清洗并存记录，清洗后要有卫生防疫部门水质检测报告，操作人员应有有效体检证明；避雷系统要有定期检测报告；应有定期沉降检测报告；消防泵、管道应有定期试机及换水记录，烟感及温感探头应有定期测试工作记录；,Savills,世界领先物业服务公司,其它设施设备检测记录资料；物业管理公司物业管理处运作类：设备值班与巡检记录；管理工作计划与报告；工程设备管理计划与报告；物业管理处往来信函；用户报修与投诉处理记录；承包商维修或保养工作情况记录；,Savills,世界领先物业服务公司,运营与保养的管理,安全管理制度,环境因素管理制度,排烟、排污、噪音等管理制度,工程档案管理制度,设备设施标识管理制度,工具管理制度,钥匙管理制度,交接班制度,Savills,世界领先物业服务公司,执行,根据各项规章制度,/,操作规程,/,工作计划有序地安排工作。,跟进,/,审核,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,工程设备故障、,事故处理流程,Savills,世界领先物业服务公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司,2025年12月12日,概要,Savills,世界领先物业服务公司,故障与事故的区分,应急预案,事故报告,故障、事故处理的四原则,故障、事故处理中对维保单位的管理,设备故障、事故处理流程图,应急预案举例,事故报告的设计与填写,紧急事故处理案例,故障与事故的区分,什么是故障？,由于设备本身的原因导致其运行不畅，称为故障。,什么是事故？,由于人为或第三方的原因导致设备设施出现故障，称为事故。,什么是紧急事故？,危及大厦人身及设备设施安全，影响面大，会造成严重经济损失的事故称为紧急事故,Savills,世界领先物业服务公司,应急预案,什么是应急预案？,为避免紧急事故对大厦设备设施及人身安全造成的严重影响而预先制定的，在紧急事故发生时由工程部及物业管理处其他部门共同实施的应急性措施，称为应急预案。,制定应急预案的要领？,首先要具备极强的可操作性，应急预案不是可有可无的装饰品，而是当紧急事故发生时管理处全体员工的行动指南；,其次，必须要考虑周全，要能涵盖紧急事故发生时可能出现的各种情况；,第三，在应急预案中应体现出工程部报告制度，即现场情况必须要及时向主管领导报告。,Savills,世界领先物业服务公司,事故报告,什么是事故报告？,当工程事故处理完毕后，由工程部处理事故的员工填写的对工程事故前后处理过程的书面报告，报告应能全面反映事故发生前后的现场情况及处理流程。,设计事故报告表格的要领是什么？,表格中必须准确反映出事故发生的位置及事故性质、影响区域；反映出报告各级领导的准确时间、各专业人员到场时间；反映出事故处理的过程；表格中还应体现出事故处理完毕后的跟进的改进措施；表格中还应有管理处各级领导签署的处理意见。,Savills,世界领先物业服务公司,事故报告填写须知：,书写要整齐，字迹清晰；,事故的过程及处理要记录详细，尤其要注明各部门到达现场的时间；,对于事故处理完毕后的跟进的改进措施也要记录详细。,对于相关附件（照片、当事员工书面说明）应附在报告后面。,事故报告必须建档、妥善保管。,Savills,世界领先物业服务公司,故障、事故处理的四原则,不查明原因不放过；,不找出处理的办法不放过；,不建立相关的预防措施不放过；,事故的责任不分清不放过；,Savills,世界领先物业服务公司,故障、事故处理中对维保单位的管理,认真记录维保单位处理故障、事故的详细过程，以便考核维保单位的工作。,在维保单位处理故障过程中必须加强监管，确保维保单位的施工质量满足技术要求。,在维保单位在完成工作后，不要过于草率地在维保单位的工作单上签字。,Savills,世界领先物业服务公司,紧急事故处理案例,06,年,8,月,1,日,17,时,25,分，某大厦突然全楼停电，大厦照明、动力、电梯全部停止运行。因该大厦当时并未有客户入住，故大厦空调系统并未投入运行且大厦仍在使用临时用电，故当时主要应解决的问题是尽快判断是否存在电梯困人，如果有，应尽快营救被困在电梯中的乘客。,经过各部门之间的沟通，发现大厦某客梯轿厢中困住,1,名保洁员工，但是并不能确定客梯具体停在哪层。于是，工程部人员兵分两路，一部分人用敲打电梯门的方法同困在电梯里的保洁员相呼应，通过声音的传递来判断困人的电梯具体停在大厦那一层，这队人马从,2,层开始逐层向上搜寻；另一部分人从地下室冲向位于,23,层楼顶的电梯机房。,Savills,世界领先物业服务公司,经过搜寻，发现该电梯停在,10,层于,11,层之间，救援人员小心地打开电梯外门，同时用对讲机将这一情况报告给位于楼顶电梯机房的工程部人员；在楼顶的工程部人员进入电梯机房后，立即拆除电机轴端盖，安上旋柄座及旋柄，在听到楼下的呼应后，轻轻撬开掣动，用力将电梯轿厢盘至,11,层电梯门口。在楼下的工程部人员用专用钥匙打开轿厢门锁，用人力缓缓打开电梯轿厢的门，解救出被困的保洁员工。,同时，配电室值班人员及时向供电局打电话询问停电原因，得知是因为外网故障导致局部地区停电。晚,20,：,00,左右，供电恢复，配电室值班人员及时恢复大厦各支路供电。,事故结束后，当班人员填写完备的事故报告单并请相关负责人签字后存档。,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,工程维修服务,Savills,世界领先物业服务公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司,2025年12月12日,Savills,世界领先物业服务公司,客户对优质服务的标准,客户对优质服务的标准,较高标准的：,绿化环境,宁静的环境,安全的环境,礼貌、亲切的服务,有效率的服务,Savills,世界领先物业服务公司,客户对优质服务标准,更高标准的：,高卫生标准：例如 空气质量,环境保护,提供配套服务,提供增值服务,创一流形象、创品牌,Savills,世界领先物业服务公司,优质服务,被大多数群众认同的，赞许的服务,发挥出服务专业性,发挥出优良的服务态度,体现经济效益的服务,体现出增值的服务,Savills,世界领先物业服务公司,第一太平的服务标准,发挥出专业性,:,好的规章制度、好的执行、好的控制,吸纳精英、人才,适当的培训,保障客户安全,处事合法性,处事公平、公正,Savills,世界领先物业服务公司,发挥出优良的服务态度,整体队伍的参与,应对,/,礼貌的培训,会话的培训,增强纪律性,培养服务精神,Savills,世界领先物业服务公司,体现经济效益,成本控制,利用专业知识,策划,Savills,世界领先物业服务公司,体现,增值服务,代办服务,代订服务,细化服务,发展智能化服务,Savills,世界领先物业服务公司,目标,物业管理作为一种服务行业，在一个转变中、进步中 的社会环境下，服务供应商要不断改善，才能生存。,我们的服务工作要做到：被大多数群众认同，赞许的服务。,Savills,世界领先物业服务公司,服务内容,报修服务,客人投诉,/,报修,巡视、巡检中发现的问题,公司内部报修,计划检修,定期对公共区域内设备设施进行的检修,定期对客户的用电设备进行安全检查,定期对客户区内的公共设备设施进行检修,Savills,世界领先物业服务公司,紧急抢修,因设备故障造成的停电、停水事故,跑水、漏水事故,消防系统故障,电梯故障,Savills,世界领先物业服务公司,服务要求,服务程序,针对工程维修服务制定相应的工作流程,针对可能发生的重大事故制定出相应的反事故预案,制定工程维修服务标准,工程服务质量检查与反馈回访制度,Savills,世界领先物业服务公司,服务流程,-,日常报修,客户投诉的受理,派工单的签发,派工单的执行,派工单的反馈,派工单完成情况的检查,派工单的统计与存档,Savills,世界领先物业服务公司,服务流程,-,计划检修,制定设备设施保养计划,计划的审批,计划检修的准备工作,提前通知,客户确认,工作按时按质完成,Savills,世界领先物业服务公司,服务规范,礼仪礼貌,着装,语言,形体,走路,入室维修要求,维修工作标识,Savills,世界领先物业服务公司,服务意识,快捷（三快）,反应要快,动作要快,解决问题的速度要快,提前通知,客户第一,尊重客人的意愿,想在客户前面,学会倾听客人意见,Savills,世界领先物业服务公司,服务技能与技巧,一次解决问题,专业知识,工作技能,对系统的了解,对一时无法确定原因的事故处理,Savills,世界领先物业服务公司,服务技能与技巧,-,（续）,不轻易承诺客人,授权代言人,处理问题的口径一致,对于客户超越权限的要求,对于客户提出的无理要求,满足客人需求的原则,Savills,世界领先物业服务公司,工作完成的标准,正确的理解并接受工作指令；,用正确的方法去努力完成工作指令的要求；,将工作的完成情况反馈给指令发授者，复命；,提出改进工作的建议。,Savills,世界领先物业服务公司,客人投诉,/,报修,更换灯管、灯泡；,空调问题：过冷、过热；,空气质量问题：新风不够、憋闷、异味；,门、窗、锁具维修；,漏水（喷淋、风机盘管、雨水、防水问题）；,跳闸、区域性停电；,电梯关人、坠梯；,客人的设备、家具、用品维修；,客人提出的临时安装、改造（强电、弱电、综合维修）。,Savills,世界领先物业服务公司,巡视发现的问题,公共区域照明；,卫生间：恭桶,/,小便斗,/,地漏堵塞、异味；,公共通道、门、窗、锁具；,跑、冒、滴、漏；,噪音、异味。,Savills,世界领先物业服务公司,设备设施的保养,电气系统保养,系统试验（周期、二,-,三年）,继电保护试验,变压器,母线、开关、避雷装置,电缆,直流设备,系统清扫检查（周期、年）,系统清扫、母线紧固,双电源互投检查,Savills,世界领先物业服务公司,机诫传动类设备,风机、水泵,日常的巡检（看、听、闻、摸）,预防性维修,-,擦拭、润滑、检查、更换、定时拆修,Savills,世界领先物业服务公司,安全保护类,消防系统,-,系统设备定期检测,-,系统设施定期试验,电梯,-,定期的维护保养,-,定期的检测,-,外包管理,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,工程管理实例,Savills,世界领先物业服务公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司,2025年12月12日,Savills,世界领先物业服务公司,工程管理实例,现场照片,资料管理,工具管理,机房管理,设备管理,制度上墙管理,管理标识,资料管理,Savills,世界领先物业服务公司,管理要求,资料室,资料柜,专人管理,资料管理台帐,管理标识,借阅制度,Savills,世界领先物业服务公司,工具、仪表管理,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,管理要求,建立台帐,建立标识,统一管理,借用制度,定期检查（检验）,Savills,世界领先物业服务公司,机房管理,配电室,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,机房管理,空调机房,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,机房管理,保安监控室,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,机房管理要求,建立门禁制度及警示标识,对设备、管道、阀门等做出标识,按规定巡视检查并做出记录,机房内严禁堆放物品,每日对机房进行清洁，机房地面不得有积水、设备不得有积尘,确保机房内的消防安全,定期对机房的地面、墙面进行修整,Savills,世界领先物业服务公司,设备管理,发电机电瓶,Savills,世界领先物业服务公司,设备管理,发电机油罐,Savills,世界领先物业服务公司,设备管理,水泵房设备,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,设备管理,冷水机组,Savills,世界领先物业服务公司,设备管理,空调泵,Savills,世界领先物业服务公司,设备管理,热力循环泵,Savills,世界领先物业服务公司,设备管理基本要求,建立设备管理台帐、设备维护档案,制定计划性维修保养计划,按计划定期巡视检查并记录,按计划完成各项保养工作并记录,设备表面,/,内部清洁、油漆,定时加（换）油、更换易损件,设备的大、中、小修,建立设备管理标识,设备资料、记录管理,Savills,世界领先物业服务公司,制度上墙管理,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,Savills,世界领先物业服务公司,制度上墙管理要求,内容,规章制度,岗位职责,操作规程,形式,统一规格、统一尺寸、统一字体,管理,张贴位置、高度,与管理文件保持一致,更新同步,Savills,世界领先物业服务公司,管理标识,管道标识,Savills,世界领先物业服务公司,管理标识,工作标识,Savills,世界领先物业服务公司,管理标识,现场标识,Savills,世界领先物业服务公司,标识管理要求,建立管理台帐,明确标识管理责任,标识内容准确,标识风格统一,标识的位置,标识的维护,定期巡视检查,及时更换破损的标识,及时更换已做出变更的标识,Savills,世界领先物业服务公司,物业服务,THANK,人所共誉,YOU,Savills,世界领先物业服务公司,