广东惠州莲花湖生态园项目可行性研究分析报告(94页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目 录,第一章 项目背景及概况（5）,一、项目简介,二、项目现状,三、投资背景及项目建设的必要性,第二章 市场调研及分析（10）,一、相关市场概况,二、惠州度假村同类项目分析,第三章 项目定位（19）,一、形象定位,二、市场定位,三、消费群体与消费类型,四、消费层次定位,第四章、优劣势分析（27）,一、优势分析,二、劣势分析,第五章、机会与风险（32）,一、机会方面,二、风险,第六章、营销推广策略（38）,一、理念宣传,二、,营销渠道建设,三、,策划推广,第七章 项目规划建设（46）,第八章 项目的实施与管理（66）,一、项目实施计划,二、项目管理,第九章：投资与收益测算（73）,一、投资估算,二、基本假设,三、测算基本依据,四、收益测算,五、费用支出,六、利润计算,第十章 结 论（91）,第一章 项目背景及概况,莲花湖度假村地理位置图,项目现状,之前已建成投入使用：垂钓区、烧烤区、儿童游乐场、餐厅、住宿。,现有场地设施：,莲花池20亩，,餐厅（木结构）18间，可摆设21张台面；,厨房1间面积约80平方米，设施基本齐全；,别墅客房30间，迎宾楼客房10间，共40套。,说明：,1、整体物业由于空置一年多，多处漏水，且木质结构建筑受到白蚁，霉,等破坏，绝大部分处于待翻修状态。,2、室内配套设施需重新整理，换置。,投资背景,及项目建设的必要性,集团战略发展：,本项目投资方为光耀集团，该项目启动主要目的为将来别墅区开发做铺垫，项目须建设,适合休闲观赏、度假的园区，以便提升地块形象与价值。,集团内部需求支持：,集团规模日渐扩大，员工集体的各类培训、会议已成为一项专题，同时产生一笔较大,费用支出。本项目作为自身的资源可以充分的利用。,集团增值服务：,项目针对客群包括光耀集团所有业主，通过与物业公司的互动合作，可以形成物业公司,为业主提供的增值服务（为业主提供相关服务产品、优惠）。,良好的生态园林环境及绿色种养殖项目，可以作为本集团北师大附小的社会活动基地，提高学生的社会活动实践。,原有有利条件：原有的园景规划，水池塘及设施条件可以为度假村开发最大化利用，大大,降低开发成本,第二章 市场调研及分析,一、相关市场基本状况,1、惠州市整体旅游市场概况,据市旅游局召开的2010年上半年工作总结会议，今年上半年，全市接待游客总人数900.83万人次，过夜游客381.69万人次，景区（点）接待一日游游客519.14万人次，分别比增17.82%、18.92%、19.33%。实现旅游总收入48.67亿元，其中国内旅游收入39.77亿元，分别比增20.94%、22.21%、21.17%。今年5月28日，市委、市政府召开农业旅游部门现场会，李汝求市长要求各级各部门要大力推进旅游产业转型升级，加快建设粤港澳地区旅游休闲度假基地。,说明：,不断巩固扩充的旅游市场为项目增加了市场基础。大量途经的游客可通过营销组合获得额外的滞留消费。,2、惠州餐饮住宿业市场概况,2009年，,惠州市全年实现社会消费品零售总额503.14亿元，同比增长18.8。其中住宿餐饮业保持平稳的发展速度，实现零售额66.42亿元，对比上年同期增长19.3，整体形势喜人。,说明：,1）,惠州住宿餐饮业良好的发展形势，为（度假村）餐饮住宿项目的,可行性提供支持。,2）,绿色餐饮,市场正处于起步阶段，惠州市区已开始出现以绿色、生态有机为特色的餐饮店，不久前西湖开业了一家较大规模的绿色素食餐饮店，主打经营本地绿色食品企业四季如蓝公司出产的有机蔬果。,3、度假村餐饮住宿细分市场,随着惠州休闲度假、旅游产业的崛起，配套餐饮住宿已成为各景区较为重要的收益来源之一，逐步形成餐饮住宿业的一个增长亮点。目前虽没有惠州市场度假村独立细分的餐饮住宿营业数据公布，但好的景区度假项目因游客数量众多而餐饮现场人气旺盛，已为众人所见。,说明：度假村的餐饮及住宿主要依托于景区项目的到访人流，,要求景区具有一定特色及知名度,。相对于依托大型规模化建设获取优势之外（如百万葵园、玫瑰园等），建设具有一定亮点、特色的景观和迎合市场的项目（比如拓展培训、会议、绿色餐饮、郊游休闲、钓鱼、康体瑜伽等）是规模较小的度假村的制胜法宝。,4、惠州户外拓展培训、会议市场,据不完全统计，目前惠州户外拓展培训、会议市场年接待人数10万以上，人均费用100元/次，年销售总额近1000万。迄今为止，已经常规经营的培训机构数量约10家，均摊销售额约100万/家/年(含基本伙食套餐)。,说明：,1）惠州及周边区域有较多的工业园区，有大量规模企业单位具有培训、会议需求，该类业务随企业整体形势的持续向好发展，目前仍呈上升趋势。,2）,通过拓展培训业务带动餐饮住宿消费效益明显。,3）,景观资源好，师资力量厚、设施功能齐全,的拓展业务选址将获得较好的市场支持。,二、惠州度假村同类项目（竞争对手）调查1、调查统计,（表1）,（表2）,2：样本资料：,（以下数据统计按保守估计）,1）泰荣度假村（项目性质接近）,基本情况：位置：马安镇；占地：200亩；交通：30分钟车程；,主要项目：拓展、会务、餐饮、住宿、钓鱼,其他项目：钓鱼60元/杆。,定位：拓展会议、休闲度假,经营现状：老牌拓展会议基地。绿色餐饮,消费标准：拓展培训：对外158元/天/人（包一餐），对同行100元/天/人（包一餐）,餐饮散客消费：人均50元,拓展接待：全年5000人次，,拓展业务全年销售额：50万元,餐饮散客消费：平时7桌/天，节假日：14桌。,餐饮散客全年销售额：12768人次*50=64万元,会议：按120次/年计算，1600元/次，即120*1600=19.2万,住宿：23间房*25%*365天*150元=31.05万,其他：15万,年收入：179.25万,总结：经营起步早，业界具有知名度，功能设施相对完善，餐饮具有一定特色。,劣势：受场地规划限制，绿色食品展示不够，园林景观不足，娱乐设施单调。,2）湖山农场（项目位置接近）,基本情况：位置：河南岸三环路湖山村（惠澳收费站旁）占地：800亩，交通：15分钟车程,定位描叙：农家餐饮,消费标准：人均40元,经营现状：平日全天就餐客流量大概为48人次，节假日全天为96人次,年收入：875520元；利润率40%；利润约：35万,优势：地处交通大道路边，容易招揽客户。具有一定田园风味,劣势：配套设施停止，餐饮环境一般。,3、参考样本意义：,按项目性质、综合条件接近程度进行类比，本项目可将,泰荣度假村,作为参考样本，以泰荣的收益作为本项目最低收益参考基数，通过本项目的规模、景观配置、配套设施的完善，可假设我们的保底收益约等于泰荣目前收益测算的1.3倍，即：180万*1.3=234万；得出本项目保底毛收益为234万/年,第三章、项目定位,案名：莲花湖生态度假村,以大面积水池塘荷花（含莲藕）配合黑天鹅等珍禽饲养形成特色主体景观，具备一定景观吸引力。再通过绿色特色餐饮品牌使本项目具有实质内容上的吸引力。两个方面打造综合影响力。,总体市场规划：,以具一定观赏性及规模的莲花湖+黑天鹅景观，形成惠州度假新亮点；,建立良好的生态条件打造惠州地区特色餐饮代表品牌；,以两个优势获取惠州户外拓展培训市场的重要份额。,一、形象定位：,“鹅城碧莲，渔歌泛舟”;,“生态休闲,度假新区”,二、市场定位：,核心市场：,郊游度假+生态餐饮+拓展培训、会议,繁衍项目：,生态（种养殖）园林观光、垂钓、康体健身等,生态（种养殖）观光,蔬果采摘、喂食、,学生社会活动基地,郊游度假,绿色餐饮,拓展培训,/会议,核心项目,团体聚会、,康体健身,观赏、垂钓、水上娱乐,利用户外体育设施,利用种养殖资源,利用配套资源,核心项目与繁衍项目的关联：,充分利用对核心项目建设所投入的设施，合理繁衍、发展辅助项目，使设施资源最大化利用。,三、消费群体与消费类型,1、客群区域分布：,以惠州地区为基础。包括惠城区、惠阳区(大亚湾经济开发区)及周边县镇、外地旅游线路途经（珠三角游客）。,2、消费群体及消费类型：,以群体消费为主，个人家庭消费为辅；,群体消费,惠州企事业单位集体、集团内部,各类团体聚会（同乡、交友、校友会，,自驾游、组织派对、婚庆宴请等）,旅行社团,惠州学校师生等,拓展、,会议、,餐饮、,住宿,餐饮、,会议室活动、,客房棋牌、水上娱乐，采摘、钓鱼,餐饮，采摘，住宿,会议室活动,水上运动,钓鱼,餐饮,个人家庭消费,私营业主（商务会餐）,白领、城区家庭、,餐饮、,茶座、,客房棋牌、住宿,钓鱼,餐饮、,茶座、,住宿,钓鱼,采摘,四、消费层次定位：,以中、高档消费为主，低端消费为辅。,说明：,本项目从集团战略目标看，是以提升地块形象为目的，“度假村”的定位本身即决定了无论是设施配置还是消费层次，均需在一定程度上不能等同于“农家乐”。,中高档层次主要体现在较完善的园林景观及配套设施、服务方面。消费层次主要体现在生态餐饮、客房消费方面。,五、餐饮定位,1、生态餐饮,打造惠州绿色生态、特色餐饮代表品牌,突出生态餐饮理念，建立一定规模的绿色、生态、有机的种养殖园林、基地。使餐饮原材料获得最大程度的“货真价实”的展示，要下一定的硬功夫。,早期餐饮因种养殖未能满足原材料使用，材料需选择较好的供应商，并最大程度的与本度假村餐饮定位相符。,2、以水禽、珍禽餐饮为主要发展特色,基于现实条件（水池塘），宜重点选择水养殖为原材料的餐饮方向。辅助养殖猪、鸡、兔等,水养殖包括鱼虾蟹、鸭鹅雁类，选择市场前景好，有档次，适宜养殖的品种。建立重点放在野生驯养的鸭鹅雁类。并着力开发本项目特色菜肴系列，形成特色品牌。,第四章,、优劣势分析,一、,优势分析,1、地理位置优势,1）项目距离惠州市中心区10公里、为市区近郊，即脱身市区喧嚣，又便于回归，方便市区市民消费。,2）项目位于惠澳大道旁边，处于规划中“惠州市经济、文化城市服务中央区”至“惠阳区和大亚湾经济开发区”的黄金走廊上，距离大亚湾38公里，是大亚湾至惠城区周末消费汽车流的必经之道，便于接驳途经游客及业务拓展。,3）邻近邓演达纪念园;,位于三栋镇鹿颈村的邓演达纪念园在今年9月份开园，已完成一期工程总投资5800万元，将由广东省、惠州市有关部门努力造成为“三基地三区”：全国农工党党史教育基地、全国统战基地、全省爱国主义教育基地和红色文化旅游区、现代农业观光区、文明农村示范区。届时，将成为惠州旅游线路的又一亮点，因与本案项目距离非常近，从而使本项目获得非常好的旅游推介机会、餐饮住宿接待机会。,4）三栋数码工业园的后花园。可获取一部分稳定的就近客源。,2、投入成本优势,原有的园景规划，水池塘及设施条件正为度假村开发所用，大大,节省开发成本，同等投资下，本项目具有绝对优势。,3、综合环境有利,项目地貌以洼地为主，入口紧邻坡地，赋予层次感，现有池塘水面,占据项目面积2/3,空气清新，水生态主题鲜明，原有园林规划环境,优美，综合具备开发生态休闲、度假、会务的环境条件。,（惠州西湖动物养殖技术负责人曾受邀至现场考察，认为此处环境良好，配合莲花种植，水质环境适合各类水禽、珍禽养殖）,4、消费资源优势,集团社区业主资源丰富，通过物业公司的协助合作，较容易获得项,目在业主范围的宣传推广，可配合少量互动活动，竖立好感，培养,潜在客户。,二、,劣势（不利）分析,1、缺乏天然、人文优势资源,旅游景区及度假村项目尤为珍贵的是依托自然的山、水或人文资源，所,谓“依山傍水”，“比观邻庙”。而本项目现有环境资源多为人工所为，并非,真正的“原生态”，山水既无，且“田园”也不足，可使用陆地面积较少。,2、缺乏营销、经营管理经验,集团首次策划运营度假村项目，缺乏一支有经验的高效团队，在运行中,会面临许多困扰及临时性困难，其中前期规划的把握、经营期的业务开,拓及市场推广尤为重要，应广集思，多讨论。,3、交通不便,缺乏公共交通工具，可致使消费群体及消费频率受到一定限制。但度假,村的选址特征通常决定了此类状况。,4、收费站,收费站带来的不仅是经济上的问题，同时还有可能给客人心理上带来不,悦-在缴费的过程中感觉麻烦，并有未消费先付出的不悦。,第五章、机会与风险分析,一、机会方面,1、政策推进与支持,1）惠州市政府相关推进旅游度假产业的政策。,2）近年来受发展农林种养殖政策支持，部分野生动物被允许合法繁（训）养及观赏、食用。,2、市场机会,1）生态度假理念的普及：,越来越多的人关注健康，同时热衷于贴近自然、追求生态休闲与绿色饮食。,2）绿色食品及绿色餐饮的市场上升趋势,90年代初以来，政府及农林部门开始在国内提倡绿色及有机生态农业，,随着近几年人们对环保、可持续发展的认识逐步提高，绿色、有机食品,正在全国范围内得到普及，绿色餐饮也已深入人心。绿色食品及餐饮很,快将获得进一步发展，占据重要市场。,未来地块条件允许，不排除进一步扩大和发展绿色种养殖规模的可能性，在满足餐厅供给的基础上，可以将多余产品尝试销售给小区业主，本项目在绿色食品种养殖方面具有灵活操作空间。,3）珍禽餐饮市场,物以稀为贵，野生肉食因为口感好和营养价值高一直是非常紧俏的餐饮,香饽饽，一些动物被人工繁养，因经历的时期并不长，也能在口味和营,养上比较接近，又因市场上数量不多，也大受欢迎，价格不菲，比如人,工养殖的野鸭、大雁（灰天鹅）、鸳鸯，等。,有些肉食品种在经历了市场接受期后，往往会很快形成餐饮的一种流,行，比如灰天鹅（杭州），小香猪（四川），鳄鱼肉等，一般在市场接,受期介入的，也将优先获得商机。,本项目充分的水池塘条件可以用来繁养众多水禽，珍禽，一来形成生态,景观，再者可直接供给餐厅饮食，一举两得，且均有好的收益。,1、经营风险,拓展培训市场及品牌餐饮市场对集团来说都不具备实践经验，具有一定经营风险。尤其是将重点放在其中一项时，一旦该市场缺乏起色，则整体项目陷入被动。,规避建议：,多方寻求经营亮点，齐头并进。根据业务进展过程，经常进行商讨，制定对策。,加强实地市场调研，把握准确市场数据，降低投资风险,运营管理中，经理层重视和参与市场研断、重视业务渠道建立。,二、风险及规避,2、用人风险,1）拓展培训人才,（业务及教官）,拓展培训业务是本项目前期的关键盈利项目，但目前尚缺乏对市场业务的绝对把握。除需要配备较高水准的培训师资外，同时需要有同业经验、能够快速打开局面的业务精英。专业人才在前期经营至关重要。,2）特色餐饮人才,（餐饮经理）,打造品牌生态休闲度假基地是本项目终极目标，其中有机特色餐饮是实现这一目标的核心要素，也是未来盈利的重点。需要拥有较为专业的品牌餐饮经理人才，对中高端餐饮的风味、市场和趋势有深入的了解。,以上专业人才若选择不当，将延缓项目成功时机，久之甚至会引起信心受损，士气低落。,风险规避：,对经理人的招聘给予高度重视，结合项目发展目标选择人才，配,合业绩考量评测。,第六章、营销推广策略,常规旅游季节（3-10月）：,利用自身优势，结合热点营销，积极开发拓展培训及会议业务。,黄金旅游季节（68月）：,积极开展亲水、水上娱乐运动项目，紧抓避暑度假市场。,萧条季节（1102月）：,1）大力推广秋冬进补餐饮；,2）寻求资源合作，挖掘文化营销，,3）紧扣企业年终会务、宴请市场。,一、理念宣传,惠州品牌生态度假基地,惠州绿色、特色餐饮代表,打造惠州地区专业户外拓展培训基地,（拥有环境、师资及配套设施优势）,惠州近郊最适宜的中小学社会活动基地,（惠州北大附师小社会实践活动基地）,二、营销渠道建设,1、组建自身业务团队：,建立一支业务拓展团队，大范围搜寻市场，重点,接洽企业员工拓展训练、各类会务、社会团体业务。,2、同业合作：,1）与旅行社合作：联手推新旅行线路，或接驳中途餐饮住宿消费。,对邻近项目邓演达纪念园的餐饮住宿接待将作为一个重点考虑。,2）与拓展中心合作：业务分流，共享资源。,3、关联行业合作,1）与婚纱影楼、婚庆公司合作：引为拍摄基地，婚庆宴请选址。,2）与婚介公司合作：组织交友聚会活动，提供场地、获取消费。,4、机构组织、团体合作：,1）摄影协会、组织：,2）车友会,3）美食会,4）商会,5）学校,6）交友组织,5、异业互动营销：,1）美容院；送美食（折扣）卡,6、自有资源整合：,物业公司互动,7、媒体渠道：,网络媒体：可经常利用网络公办或单独举行各类促销宣传活动,报刊媒体：,可整合行业资源，在重要节假日发动、组织大型促销、文化、公关活动。提升项目形象知名度。,三、策划推广,1、旅游景点推介,：,结合惠州旅游市场，与旅行社合作推出新的旅行线路，使本项目包含到旅游线路环节当中去。或接驳旅游线路途经餐饮、住宿消费。,与三栋邓演达纪念园进行有效连接、整合。,2、基地加盟：,迅速与知名拓展公司建立合作关系，以基地加盟模式迅速打开拓展市场，在企业拓展市场迅速建立名气，并使基地充分利用创造最大价值。,3、特约合作伙伴：,与婚纱摄影、婚庆婚介公司达成战略、特约合作联盟，策划相关活动增加人气，前期我司可提供免费场地举办活动。带来人气，带动消费，增加知名度和对外宣传力度。,4、合作活动推广：,与相关活动机构组织合作，定期推出与之相应的组织活动。例如：“我们约会吧”“车友品茗会”“风光摄影会”“美食特工”“美术创作活动周”等。,5、业主互动观光体验,与物业公司联动，举行业主观光体验活动。VIP现场办理，培养潜在客户。,6、自推应景活动,定期推出应景活动，例如：“赏荷节”“采莲周”“农夫节”“低碳日”等,7、季节促销,针对冬天淡季市场以及广东的餐饮习惯推出进补套餐“男人补习班”“女人补习社”。,8、营销组合套餐,市场人员针对不同企业情况做出相对应的消费套餐，积极主动加强与各界交流沟通，最短期的将市场做到最大化。,第七章 项目规划建设,（详细施工方案另附）,一、荷花池景观改造,改造后：,现场景观模拟图,作为度假村主题景观，对整个项目起到引题、对外形象展示作用。,在1、2、3号池塘大面积种植荷花（含荷藕），配以少量黑天鹅、珍禽养殖等，形成具有一定规模的莲塘生态景观，使之具有较强的吸引力。,配套包括水产圈舍、坡地、护栏、观赏喂食木栈道、水泥台阶、木船，水泥座椅等,改造前,改造前场地图,二、招牌改造,路口门楼拆除重建，设计更为大气宏伟。,横向文字为：莲花湖度假村，竖向文字为对联：“鹅城碧莲，渔歌泛舟”“生态餐饮，度假新区”，文字中显示出“餐饮”业务。,招牌要求醒目、大气，为惠澳大道来往行驶车辆所注意，是吸引客人的一个重要门脸，文字以亚克力发光字为材料，晚上具灯光效果，注意文字广告区域，不可太小。,改造后,现场模拟效果图（风格、材质）,改造前,三、入园景观改造,将原先竖立门牌去除；,购置较大的奇石，雕刻：“莲花湖度假村”字样；,选择较自然的大石柱，结合成本考虑，选择适宜高度；,石柱下环绕部分小石及盆栽，形成较好的形象展示；,改造后,现场模拟效果图（风格、材质）,改造前,四、会议室建设,竹木材质，具有田园风格,迎宾楼与4号荷花池处；,利用开阔平地建设一个可接纳300人以上的多功能厅，可会议使用。,多功能厅分为第一会议室和第二会议室，可单独使用也可合并使用，总使用面积约400平方米，可以满足会务，宴会，婚宴、聚会等各类需求。,现场模拟效果图（风格、材质）,改造前场地图,五、户外拓展基地建设,利用别墅客房后面鱼塘一角进行填土建设；,综合拓展训练中心：包含,高空拓展、平地拓展和水上拓展,设施；,打造配套齐全、专业性强、具有一定知名度的综合拓展培训中心；,效果图,改造前场地图,六、水上休闲岛改造,10号人工岛园林改造，种植植物、花卉、配备石制桌椅。,沿岸两侧有坡地泥土，需注意美观设计。,植物花卉按种类簇聚，并用金属腐蚀牌注名种类名称，起一定科普观赏作用。,湖面可划船；配备几种舟船（含水上自行车）,现场模拟效果图、,平面规划图,七、绿色菜地建设,沿果园向别墅区小路，可通过适当填土，获得一定菜地种植面积；,距离鱼塘水池近，结合项目有利条件，可轻松实现蔬菜有机种植，优质原材料打造真正有机绿色餐饮，同时满足游客田园情结。,现场模拟效果图、,改造前场地图,八、孔雀园建设,迎宾楼后方至动物养殖区，选择合适的一块带有坡度的绿地养殖孔雀、鸽子，可供游客观赏，喂食，尤为女性、儿童喜爱。,需拉网、搭建棚舍,注意异味处理,效果展示图片,九、,露天茶座建设,现场模拟效果图,10号位置，休闲岛水池边靠迎宾楼一侧，可设置茶座增加收入项目；,茶座临水而设，正面休闲岛景观，赏心悦目；,可在靠水一边种植柳树，靠背一边种植高大浓密等树种，起到遮阴作用。支撑地面可用鹅卵石铺设，周围为绿化地。,桌椅、遮阳伞选择牢固结实，不易损坏的材质，避免易损，难维护。,原场地图,十、沿,池烧烤,利用现有的烧烤设施移至5号养殖池面对7号养殖区一边，即节省了地方，又使烧烤更具风情,适合年轻一族、家庭及团体消费等对象。,效果展示图片,十一、垂钓区,：,原有垂钓区；,需配置部分遮阳伞备用；,考虑钓鱼比赛场地使用需求；,实景效果图片,十二、,果蔬区整理,：,将原有果园区进行整理。,果园区内搭设或利用原有设施做鸡棚，树下放养走地鸡，四周设围栏。,效果展示图片,十三、生态养殖建设,既可丰富生态景观，同时为餐厅提供安全多样的餐饮原材料，,依托生态养殖打造特色、绿色餐饮核心优势。,可分为观赏养殖和餐厅食用养殖两部分:,（1）,观赏性养殖,：黑天鹅、鸳鸯、矮马、孔雀等。,（2）,餐厅供给性养殖,：野鸭、大雁、中华鳖、草龟、兔、鸽、土鸡等。,十四、工程技术建设,1、给排水系统：,1）建筑物内生活污水排入化粪池，经处理后接入市政污水管。部分区域因地势地形难以接入的，采用生态化粪池，经过二次处理达到零排放标准，再次收集于沈淀池内用于灌溉周边花草树木。,2）餐厅厨房含油污水经隔油池处理后，排入污水管。,3）按照原有排水系统继续操作，如不够完善需进一步沿湖修建排水渠和沉淀池，避免污水及地表径流直接流入湖内。,2、强电系统：,对景区原有用电系统进行全面检查，每个房间均建立独立控制中心,。,3、弱电系统,1）电话系统建设：以保证别墅客房1门/户，其他根据需要设置。,2）宽带资料系统：别墅不少于1个接入口/房间，其他用房根据需要设置。,3）有线电视、卫星电视系统,4、保安监控系统,在水上项目、别墅及景观景点内主要入口、门厅设置保安监控系统。,5、,消防系统,1）公共建筑内设置室内消防栓，供水量为15L/S，室外消防栓不小于30L/S。消防栓设在环状给水管网上。消防箱、1211灭火桶放置装用位置，附用专用醒目标志。,2）水上项目、酒店、别墅、景观景点等建筑内部设置自动喷水灭火系统,。,十五、环保规划,1、水体保护,1）沿湖堤岸采取绿化或工程加固措施，防止水土流失造成的景观破坏和水体污染。,2）对湖内的水产养殖应保持合理数量，避免造成水体富营养化。,3）湖岸周边的果园、绿化地与水体保持适当距离，日常维护采用低污染、低毒性、易降解的农药、化肥。,4）区域内的污水采用化粪池或隔油池处理后，排入市政污水管网。,5）控制湖面机动船只数量，船只采用电驱动。,2、绿化,对沿湖周边地区已有的树木采取保护措施，禁止周边居民砍伐。表土裸露和植被单一的区域应及时恢复绿化，丰富植被品种，并种植观赏树木营造优美的植被景观。,3、其它,垃圾应设置专用收集设施，主要景点和住宅区内设有专人负责收集。垃圾集中后，外运市政环卫垃圾场处理。,十六、其他,整体园林完善；,原有客房、餐厅等设施的修缮整理；,道路整理,第八章 项目的实施与管理,一、项目的实施计划,1、设立项目组,职能责任：,项目组对项目建设的全过程，包括项目的准备，勘察设计，设施选,购，招标投标，建筑安装施工，竣工验收、业务拓展等各个阶段进行,监督，管理，协调。,项目实施中的5个重点,：,1）质量：严格按生态园景区的建筑工程质量标准和承包合同实施.,2）成本：重点把好材料关,坚持质优价廉,就地取材,综合利用,节约等的原则.,3）工期：定期检查,监督承包商的周,月工期进度表,保证按时竣工.,4）安全：加强安全防范,安全管理,进行安全巡视安排,5）业务引导：价格体系基础上分渠道进行业务洽谈，以确保景区正常开业。,2、项目实施的组织方法:,实行分项分标,各个项目同时施工.,3、项目的建设时间安排：,项目从审批确定至项目完工：15周,招标,投标:,1周,勘察设计:,1周,建设安排施工:12周,竣工验收:1周内完成,详见项目实施进度表附后,项目实施进度表,二、项目管理,1、做好监督保证措施：,明确监督方,施工方的责、权、利、业务主要控制项目建设的进度、设备、物资的供应和整体协调，施工承包商按合同规定实施并保证实现合同确定的质量、时间、监理对项目速度在时间、空间、资源利用上进行充分协调和严格管理。,2、进行防范措施：,对项目实施过程中的许多不确定因素,要进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内。,3、评估措施：,项目建设的每一阶段，都应当一定的评估手段以及信息反馈，从而总结经验，发现问题，及时更正。,人员组织架构图,第九章：投资与收益测算,一、投资估算,1、,原有物业装修改造：40套客房及18套餐厅漏水情况进行装修改造:总费用大约100万元。（表格另附）,2、450平方米会议室建设:总费用约70万元。,3、生态园总体园林建设：包括入口主道路、鱼塘边、木栈道、果疏园、岛屿及扩大莲花面积等，大约投入48.8114万元。,4、拓展训练基地建设：总费用约60万。,5、动物饲养圈（设施）建设：合计：3万元,6、住宿床体改造：合计：10.34万元,7、休闲茶座：合计：7.55万元,8、员工宿舍洗澡堂及厕所、热水系统：合计：10万元,9、水泥路面及护网工程；合计：14.2万元,10、监控设备：合计：4万元,11、门楼；合计：10万元,12、招牌大石及景观：合计4万元,13、入口道路建设：78.597万,14、其他设备购置：24万元,总投入约：444.5万元（不包括动物购置费用109780元）。,备用资金：50万。,二、,基本假设,1）国家现行的方针政策无重大改变。,2）国家现行的利率,汇率等无重大改变。,3）本处所在地区的社会经济环境无重大改变。,4）本处目前执行的税赋,税率政策不变。,5）无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。,收益回报测算：,基本依据：按游客数量估算,根据市场综合分析，预计我生态园景区正常营业下入园人次能达到34520人/全年。其中：,1）拓展基地年接待量占进景区人数占12000人次；,2）会议室年接待量占总接待人数的年均100次，每次50人次，接待总人数5000人；,3）景区散客餐饮每天人数48人，年散客餐饮接待17520人次。,4）住宿：会务住宿占75%（3750人）+拓展住宿占20%（2400人）+散客5%（876人）=7026人,5）景区内各项目消费各按1/5的比例消费分析。,三、,测算基本依据：,四,、项目收益测算,：,1）住宿：,豪华商务套房（带麻将）：198元/间，共10套，占25%；,普通标准房：128元/间，30套，占75%；,拓展集体客房：25元/人，100元/间，入住率平均25%；,年收入计算：,豪华商务套房：99元/人（3750+876）人次25%114494元,标准客房：64元/人（3750+876）人次75%222048(元),拓展区客房：20元/人240048000(元),合计：38.4542万元,扣除营业费用成本:25%（包括：物料消耗、水电费、邮电,通讯费、燃料费、洗涤费、维修费、折旧费、易耗品等）,毛利,：,38.4542万元,（1-25%）=28.84万元,2）会务收入：,按100次/年，收费标准为1500元/天，毛利率为75%,毛利：100次/年1500元/天75%=11.25万元,3）餐饮收入：,拓展基地年接待12000人次，按95%参与用餐，人平均消费全天以1.25个餐，每餐30元/人次计算，毛利按30%；,会议年接待5000人次，估计1500人数包括在拓展人数中，剩余3500人数有90%参与用餐，全天以1.5个餐，每餐45元/人次计算，毛利率为40%.；,部分散客仅用餐年接待17520人次，人平均消费可达50元/人，毛利率为40%.,拓展基地用餐：12000人次30元/人1.25次35%95%=14.96(万元),会务用餐：3500人次1.5次90%45元/人40%=8.5(万元),散客用餐17520人次50元/人40%=35.04(万元),毛利合计:,58.5万元,4）茶座收入.,通过市场分析,按入园人数20%的游客将在茶座消费,每人消费20元,毛利在80%以上.,营业收入:34520人次30%20元/人=20.71(万元),毛利:,20.7125%=5.18万元,5）果蔬园亲自农场收入,（全年入园34520人次）按1/5入园人数参与果蔬园亲子活动，按每人10元的收费标准，毛利率为80%。,毛利：34520人次1/510元/人80%=5.5万元,6）垂钓收入,3-10月份适合垂钓，按每天平均12人次计，一年3000人次；,收费标准,一：30元/杆6个小时限鱼量5斤，估计占比70%；,二：60元/杆6个小时不限鱼量，估计占比30%。总毛利为80%，,即：3000人次70%30元/人=63000元,3000人次30%60元/人=54000元,毛利：,（63000元+54000元）80%=9.36万元,7）划船收入：,全年入园34520人次，按1/5人数参与划船，按每人20元/半小时的收费标准，毛利率为80%；,毛利,：34520人次1/520元/人80%=11万元,8）拓展培训收入：,预计全年拓展12000人次。,按一天团148元/人的收费标准（包一餐、拓展教练），占50%；,对同行（包一餐、拓展教练）按90元/人收取，占比50%。,拓展毛利率：75%，餐标按30元/人标准，即：,12000人次（148-30）50%80%=566400元,12000人次（90-30）50%80%=288000元,毛利：85.44万元,9）烧烤场收入：,烧烤场租用费：35元/个,一年预计34520人次，按1/5人数参与烧烤，4人一个炉；,毛利：（34520人次1/5)435元/人=6.04万元,收益汇总表:,莲花湖生态园收益汇总表,编号,收益项目,预计年收益毛利（万元）,1,住宿,28.84,2,会务,11.25,3,餐饮,58.5,4,茶座,5.18,5,果蔬,5.5,6,垂钓,9.36,7,划船,11,8,拓展基地,85.44,9,烧烤场,6.04,合计,221.11,当年合计总收入（毛利）,:221.11,万,元,6年收益增长预测：,第二年：客量增长12%，,第三年：客量增长12%，,第四年：客量增长12%,第五年客量增长12%,第六年客量增长8%,五、费用支出,1、管理费用,差旅费：1万元,邮电,通讯费：4万元,业务招待费：4万元,办公费；3万元,公共水电费用：3万,景区维护费：6万,其他:3万元,合计,：25万元,2、营销费用：,首年营销费用以总收入12%计算，即221.11万元12%=26.53元,第二年开始以总收入4%作为营销费用。,3、工资支付,（整体岗位配备人数：55人，总经理、副总经理、行政经理、财务经理为兼职）；,103400元/月*12个月=124.08万元,详细岗位编制及薪资待遇见后,人资配置及待遇,详细岗位编制及薪资待遇见后,人资配置及待遇,总经办：总经理1名（兼）；副总经理（兼）；,行政部：行政经理1名（兼）；后勤主管1名（月薪3000）；人资文员（月薪2000）1名；保安队长（月薪1800）1名；保安员（月薪1300）4名；清洁（月薪1000）2名；水电工程（月薪2000）1名；,运营部：运营经理（月薪6000）1名；,拓展总教练（月薪3000+提成）1名；拓展教练（月薪2200+提成）2名；,餐饮副经理（月薪4500）1名；餐厅部长（月薪2000）1名；服务员（月薪1300）3名；厨房主管（月薪4500）1名；配菜（月薪1800）2名；砧板（月薪1800）1名；炒锅（月薪3000）1名；,客房主管（月薪3000）1名；客房服务员（月薪1300）6名；客房前台（月薪1300）2名；,公共服务主管（月薪3000）1名；娱乐项目管理员（月薪1300）2名；小卖部（月薪1300）1名；园艺种养殖（月薪1500）2名；,财务部：财务经理（兼）1名；会计（月薪3000）1名；出纳（月薪2000）1名；收银（月薪1300）2名；,采购部：采购部主管（月薪3000）1名；采购员（月薪1500）1名；仓管员（月薪1300）1名；成本核算（月薪1500）1名；,营销部：营销部经理月薪6000）1名；策划（月薪3500）1名；市场（月薪1500+提成）2名；,六、利润计算,首年利润：,221.11-26.53-25-124.08=45.5万元,第二年利润：,（221.11112%）96%-25-124.08=88.66万元,第三年利润：,（221.11112%112%）96%-25-124.08=117.19万元,第四年利润：,（221.11112%112%112%）96%-25-124.08=149.14万元,第五年利润：,（221.11112%112%112%112%）96%-25-124.08=184.92万元,第六年利润：,（221.11112%112%112%112%108%）96%-25-124.08=211.64万元,六年总利润：,797.5,万元,扣除首年固定成本444.5万元，实现6年纯利润353万元.,第十章 结 论,本项目总投资,444.5,元,，投资回收期,4.24年4.51年,，具有长期良好的经济效益，项目的多元化发展也带动了集团的品牌效益，而且通过项目建设还能够产生良好的社会效益。,经可行性研究分析、论证，项目建设中所需的各种资源充足，且项目实施技术上可行。,综上所述，该项目切实可行。此项目已经完成前期准备工作，迎接投资商进行开发建设。,光耀商贸：招商部 2010.09.29,