分户验收的意义和标准要求.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,分户验收的意义和标准要求,一、分户验收的要求,（一）关于建设系统开展,2006,年“质量月”活动的通知（建质,2006191,号）,（四）加大对住宅工程质量的监管力度。各地建设行政主管部门要把抓好住宅工程质量作为保障广大人民群众切身利益的重要切入点，切实加强对中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房），特别是限套型、限房价和竞地价、竞房价的经济适用住房和廉租住房的工程质量监管，严肃查处降低住宅质量的违法违规行为。,同时，各地要借鉴北京等地实施住宅工程质量分户验收的作法，强化各方责任主体和中介机构质量责任的落实，积极做好用户质量投诉的监督处理工作。,中华人民共和国建设部,二六年七月三十一日,（二）,建设部总工程师王铁宏同志在全国建设工程质量管理工作会议上的总结讲话,（,2006,年,11,月,24,日）,“四、抓好住宅工程质量工作,住宅工程质量关系人民群众的生命财产安全，关系社会的稳定和谐。随着我国经济社会的发展、人民生活水平的不断提高，以及住宅商品化带来的城镇居民对住房质量要求的不断提高，出现了不少新情况、新问题、新矛盾、新挑战，各地一定要高度重视，认真研究总结治理住宅工程质量通病的经验和教训，制定切实的工作目标和任务，完善相应的制度措施。近几年来，在加强质量监管的基础上，部分地区积极研究，并率先在住宅工程中探索试行工程质量保证保险。,北京市等地也推行了住宅工程质量分户验收制度，实践表明，分户验收对于提高工程质量、降低返修率、提高居民满意度有明显的效果。应该说，这一制度符合我国社会主义市场经济发展的要求，符合以人为本执政理念的要求，符合住房制度改革的要求，符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落实市场各方主体质量责任的要求。上半年，质量安全司专门召开交流会，并转发了北京市的相关文件规定,，目前已有一些省市开始了试行，继续推进这一工作，还需要各地建设主管部门进一步提高认识，加强领导，各地要做好宣传工作，让大家有一个正确的认识，并结合本地实际认真贯彻落实，不断总结完善，防止走形式、走过场，确保工作质量。“,（三）,住宅工程质量分户验收管理暂行规定,（*,200724,号）,*,（,2007-03-07,）,记者：我们知道过去住宅工程实行的是综合验收，实行分户验收对老百姓有什么好处？,*：按照即将实行的,住宅工程质量分户验收管理暂行规定,，今后房屋交付使用时，,住宅工程质量分户验收表,作为,住宅质量保证书,的附件将一并移交给业主，这也就是说与过去相比，购房者看到的不仅是整个项目的验收情况，对自己房子的质量情况也将一目了然，比如是不是一次性通过验收，有没有经过返修，以及哪些部位经过返修等，这样一来，住户在装修及使用过程中就会有的放矢，多个心眼。分户验收有利于纠纷解决,记者：这样说来，这项制度的直接受益者就是老百姓，那么何谓住宅工程分户验收？推行这项制度有何背景？,*：所谓分户验收是指住宅工程在按照国家现行规范、标准进行工程质量验收前，对每一户及单位工程的公共部位进行专门验收，并形成分户验收记录。在过去，进行工程质量验收时对户实行的是抽查验收，这也就可能产生整个项目工程质量合格，但分户却可能出现问题，并由此导致住户与开发商间的纠纷，实行这项制度后，将有利于促进住宅工程质量的提高，减少住户与开发商之间的矛盾。,分户验收结论须至少公示,3,个月,记者：对每一户进行验收相比较过去而言，显然工作量将大大提高，其具体操作过程如何？,*：根据即将实行的,住宅工程质量分户验收管理暂行规定,，住宅工程质量竣工验收时，建设单位（代建）应当先组织设计、施工和监理单位有关人员进行实质量分户验收，已选定物业公司的，物业公司应当参加质量分户验收工作。在验收过程中，各方必须对每户住宅的检查部位和项目进行认真检查，对不合格项目，由监理单位签发不合格项返修通知，由施工单位进行返修，返修后重新组织验收；分户验收合格后，必须按户出具由建设（代建）、设计、施工、监理单位项目负责人签字或签章确认的,住宅工程质量分户验收表,，分户验收结论在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口公示，公示期不得少于,3,个月。,开发商在向购房者交房时，必须提供,住宅工程质量分户验收表,，该表必须详细记录该套住宅中,8,项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。,住宅外墙的显著位置应公示工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息，购房人一旦发现其所购住宅存在问题，可直接找到相关责任单位进行及时处理。,（,四）实测误差,5,毫米以上分户验收通不过民间验房师可能只是昙花一现,分户验房无疑将会给方兴未艾的民间验房师带来极大的冲击。正是因为目前普遍采取的抽样验房模式，使得业主与开发商之间的交房纠纷不断，民间验房师应运而生。他们如同江湖游侠，受雇于业主，穿梭于高楼广厦间，专门帮助买房市民在办理新居入住手续前查看房屋质量，为业主提供房屋的质量检测报告。他们没有国家颁发的资格认定证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，他们所开出的验房结果也并不具有法律约束力。,民间验房师,民间验房人的验房标准是不是真的权威？房屋存在的质量隐患是否都难逃验房师的“火眼金睛”？由于现在存在于全国各地的验房人并没有正规的行业标准和资格认证，这意味着，稍微懂行一点的人就可以去做民间验房师，业主也无从分辨他是否专业。现在一些城市的大多数验房师都是从事土建、装修的建筑工人，还有一部分是旧有监理公司的员工，他们有的只是经验，但是缺乏统一的专业训练,素质良莠不齐，各家公司的验房标准也都只是各自经验与国家标准结合的产物。一位民间验房师说，因为目前这还是民间自发形成的行业，没有“名分”，没有权威，不少房地产商对他们的验房结果并不买账。目前民间验房师一方面缺乏行业规范，鱼龙混杂；另一方面，随着分户验收的普及，也不可避免将面临着生存危机。分户验房，或将终结民间验房师。,（五）分户验收的利弊,北京市*律师事务所*律师对该制度出台接受采访时说，一方面，分户验收能够给购房者带来不少好处。长期以来，建设管理部门对居住条件问题重视不够，消费者在收房入住后与开发商因居住条件看法不一致产生的纠纷不断。,分户验收表,作为,住宅质量保证书,的附件交给消费者，为消费者日后维权提供了依据。,另一方面，这个标准也有不足之处。与以往的标准一样，新规定重要求，轻处罚,即开发商如果没有达到标准，如何处罚，没有更为具体明确的标准。这样把处罚的权利交给法官，由于法官不可能对如此专业的事项进行更为专业的评判，使得消费者无法据此获得什么样的违约责任。最终，消费者的权利仍然可能留在纸面上。,二、分户验收的标准,长期以来，住宅质量竣工验收只按,10%,的比例抽查，,2007,年,5,月,1,日起，必须,100%,验收合格才能交付。,与住宅质量分户验收同步实施的还包括住宅工程结构实体检验。住宅交付时，实体检验及分户验收结果应作为,住宅质量保证书,内容之一交给住户。,质量分户验收是在单位工程质量验收基础上，以单位工程中的每户,(,套,),住宅和公共部位划分为一个子单位工程进行检查验收。每套住宅完工后，建设单位应组织监理、施工等单位人员组成验收小组实行分户验收。已选定的物业管理企业也应参加验收。,二、分户验收的标准,分户验收时，对相应分部、分项工程的检验批主控项目和一般项目的观感质量进行全数检查，涉及平整度、垂直度、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准的规定进行检查验收；对相应分部、分项工程的检验批主控项目和一般项目中涉及使用功能质量的进行全数检查，对线路、插座、开关接地等需要检测的检查内容，应使用万用表、漏电保护相位检测器等专业检查工具，按照质量验收标准的规定进行检查验收。每户住宅和规定的公共部位检验批在验收后，应及时填写,住宅工程质量分户验收检查记录表,二、分户验收的标准,分户验收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，包括楼地面、墙面和顶棚，门窗安装，栏杆安装，防水工程，室内空间尺寸，给排水系统安装，室内电气工程安装，公共部位、共用设施和其他规定要求检查的内容。,质量监督机构将随机抽查质量分户验收结果，复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在,5,毫米以上，并经确认的，可判定分户验收记录不真实，并责令整改。对验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格验收的行为，将按有关法律法规处理，并给予不良行为记录。,二、分户验收的标准,由于原来主要是通过对原材料、混凝土试块和钢筋焊接质量的检测来判断结构实体质量，没有考虑养护质量、实际尺寸和其他因素的影响，不是很准确。因此，明年起建设单位要委托有相应资质的机构对结构实体抽样检测。结构实体检测主要针对涉及结构安全的重要部位，包括混凝土构件强度、钢筋保护层厚度和现浇楼板厚度等。未经结构实体检测或检测不符合要求的，不得组织结构工程质量验收。,二、分户验收的标准,(,市民可以借此仔细比对自行检验,),墙面、地面和顶棚面层质量：地面空鼓面积不应大于400平方厘米，且每自然间不多于两处可不计；不得出现裂缝和起砂。墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。有排水要求的建筑地面面层与相连接各类层面的标高差应符合设计要求。,二、分户验收的标准,门窗安装质量：外窗台净高不低于,0.9,米，不得有负偏差；外窗及周边无渗漏；推拉窗必须有防脱落装置；应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全认证标志。栏杆安装质量：临空高度在,24,米以下时，栏杆高度不应低于,1.05,米。临空高度在,24,米及,24,米以上时，栏杆高度不应低于,1.1,米；防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于,0.11,米；栏杆应防止攀登；护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合下列规定：承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于,12,毫米。当护栏一侧距楼地面高度,5,米及以上时，必须使用钢化夹层玻璃。,防水工程质量：屋面不得有渗漏或积水现象；地面无渗漏、排水顺畅；墙面无渗漏。,室内空间尺寸偏差：净高负偏差及实测最大值与最小值之差不超过20毫米；净开间及实测最大值与最小值之差不超过20毫米；测量地面水平度，当开间(进深)5米以内不超过20毫米，开间(进深)超过5米时每米不超过5毫米。精装修标准另定。,二、分户验收的标准,给排水工程质量：给水管道、阀门、水嘴等无渗漏。排水管灌水后管道及接口无渗漏；管道坡向正确、无倒坡；地漏水封高度不得小于50毫米或设置存水弯；,伸缩节设置必须符合设计或规范要求；,在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。,二、分户验收的标准,电气工程安装质量：漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于,30ma,，动作时间不大于,0.1s,；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠；开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确。,其他验收内容包括烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求；,空调孔、板位置和大小正确，排水坡向正确。公共部位和共用设施质量：外墙无渗漏、裂缝。楼地面无裂缝、空鼓、起砂。,二、分户验收的标准,6层及6层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1米。6层以上不应小于1.1米。楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.2米。扶手高度不应小于0.9米。防护栏杆垂直间距不应大于0.11米。楼梯井净宽大于0.11米时，必须采取防止儿童攀滑的措施。电梯门净宽不得小于0.8米。首层疏散外门净宽必须大于1.1米。走廊和公共部位通道净宽不应小于1.2米，净高不应低于2米。,二、分户验收的标准,机动车库车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2米。,自行车库净高不应低于2米。地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝。地下室地面不得出现裂缝和起砂。,