启动会设计部分.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/8/14,一、项目基本信息介绍,土地获取信息,所在区域情况,地块四至及交通情况,周边配套设施,宗地内外现状,其他需关注事项,二、营销定位,市场结论,整体定位,客户地图,业态组合定位,户型配比建议,定价策略,小结,三、规划方案,规划输入条件,项目全地块指标,规划方案比选,全区总图,项目分期规划及本期地块指标,规划定位,单体意向,示范区策划,停车策略,四、运营目标及计划,关键节点计划,销售计划,成本分析,分期财务指标,五、需确定事项及后续安排,需确定事项,后续工作安排,规划方案,3,规划输入条件,项目全地块指标,规划方案比选,全区总图,项目分期规划及本期地块指标,规划定位,单体意向,示范区策划,停车策略,72,2,1,规划输入条件,3,鱼嘴公园,基地位置,鱼嘴地区核心区,位于河西南部最西,端,，是整个鱼嘴地区空间集约化程度最高的部分。其南起秦淮新河防洪堤，北至长江防洪大堤，东至红河路,两侧用地，并延伸至天保街以西头关河两侧的公共用,地,。,本项目,是,河西,新城南部鱼嘴,CBD,核心区,的重要组成部分,，,是河西新城轴线南端个性鲜明的城市标志区,。,3,1,规划输入条件,3,项目用地包括鱼嘴,CBD,最核心的,4,块商办地块,及其,东侧的一块商住混合用地和,3,块居住用地,，以及一块政府待建道路用地。,总建设量：,商办,：,63.13,万平方米（占,73.3%,）,居住,：,22.99,万平方米（占,26.7%,）,总计,：,约,86.12,万平方米,4,1,规划输入条件,3,基地,位于,河西新城南部鱼嘴,CBD,核心区,，,宗地四至,:,东至天保街，南至高庙街，西至头关街，北至规划支路和庐山路。,5,1,规划输入条件,3,高度控制,A,地块内须建设一栋高度为,500,米,-,550,米的标志性,塔楼；,B,地块主塔楼高度为,200,米,-300,米,；,C,地块主塔楼高度为,300,米,-350,米,。,D,地块主塔楼高度应为,120,米,-180,米,F,地块,塔楼高度应为,80,米,-150,；,G,地块塔楼高度应为,60,米,100,米；,H,、,I,地块塔楼高度应为,60,米,80,米,。,6,1,规划输入条件,3,交通组织,1,、充分利用地块周边地铁、有轨电车、公交等公共交通，按照,河西南部鱼嘴地区城市设计,及其图则的要求组织完善地块的机动车、自行车及不行系统，有机串联城市公共交通和主要活动场所。,7,1,规划输入条件,3,交通组织,地下车行环道,地下车道出口坡道,地下车道入口坡道,地铁站点,2,、地下城市环路：,E,地块中的地下车行环路是鱼嘴核心区地下车行系统的重要组成部分，其深化设计应基于整个鱼嘴区域的地下车行环路系统进行研究，确保鱼嘴区域地下环路的公共性与畅通性，并充分研究项目内地下路与鱼嘴区域地下环路的整体衔接以及与项目建筑布局的协调。,单行,逆时双环（主副线）,8,1,规划输入条件,3,地下车行环道,出入口坡道,地下停车单元（公）,地下停车单元（私）,次要连接,地下车库连接口,建议,地面机动车出入口,数,地铁站点,地下车行道与保双街以西的核心区和鱼嘴公园的地下停车库直接相联系。其中位于鱼嘴公园地下以,公共地下车库,为主。,在核心区地下，相邻车库单元跨地块整合，并根据停车的规模，分别与地下车行道路设,2,至,3,个连接口，各地块于地块内设置辅助地面车行出入口,1,至,2,个。非联合开发地块的地下车库设,2,至,3,个地面车行出入口。,交通组织,9,1,规划输入条件,3,3,、,A,、,C,地块西侧设有地铁九号线两处站点，建筑方案应按照地铁相关要求与地铁出入口及相关配套设施进行整体规划，并着重研究本项目与地铁四小件及地铁服务设施的一体化设计与建设。,4,、地下公共步道：,A,、,C,地块应在靠近地铁站点一侧预留纵向连通南北两地铁站点的连续地下公共步道，并预留与西侧鱼嘴公园地下公共空间无缝衔接的可能，通过跨地块的地下空间整合设计连接,B,、,D,地块。,B,地块东北侧有一现状地下过街通道并连接至有轨电车，该地块地下一层空间可考虑与之衔接个可能性。,交通组织,主要人行公共通道,人行公共通道,地下人行通道,地下公共活动区,通往地面层的垂直交通体,公共活力点,地铁站站厅,10,1,规划输入条件,3,5,、空中公共步道：应设置空中公共步道，主要用于实现地块之间与有轨电车站点、与南侧规划城市广场的便捷联系。在,C,地块与其南侧地块之间，预留建设连续空中公共步道的可能性。,交通组织,主要空中步行连廊,次要空中步行连廊,连接江堤的人行天桥,公共广场,建议公共性较强的二层室内空间,通往地面的垂直交通体,11,1,规划输入条件,3,其他要求,12,1,规划输入条件,3,ABCD,地块内可布置商业计容面积,3.8-4,万平米；地下未有限制。考虑商业自持，,A,地块价值最大，因此考虑将商业面积尽可能地布置在,A,地块，在满足,A,地块容积率和限高的前提下，,A,地块能承载的最大商业面积约为,2.5-3,万平米，余下,1,万左右的面积按照价值排序尽可能放在,C,地块（,0.8,万），,B,地块如有商业考虑未办公配套功能（,0.2,万）。,商业布局,3,万,0.8,万,0-0.2,万,地面商业布置,地下,B1,商业满铺意向,13,1,规划输入条件,3,地下开发,地下一层可结合方案和定位考虑商业和地下停车。,机械停车,层高高，停车多，成本高,平层,+,机械,最大化全平层,最大化,70%,机械,层高矮，经济，便捷,地下车库面积最大,地下车库面积最小,平层停车,14,1,规划输入条件,3,地下开发,地块名称,商业面积,（）,办公面积,（）,住宅面积,（）,需配建机动车位,（辆）,需配建非机动车位,（辆）,地下可建范围面积,（）,全平层停车层数,70%,机械停车层数,A,30000,284553,2202,8014,21215,5,3.5,B,2000,129045,917,3286,12710,3.2,2.4,C,10000,133542,1005,3639,9332,4.8,3.6,D,72274,59244,528,1742,9124,2.6,1.9,E1,1387,E2,4230,合计,42000,606384,4652,16681,57998,地块名称,商业面积,（）,办公面积,（）,住宅面积,（）,需配建机动车位,（辆）,需配建非机动车位,（辆）,地下可建范围面积,（）,全平层停车层数,70%,机械停车层数,A,30000,284553,2202,8014,21215,4.2,3.1,B,2000,129045,917,3286,12710,C,10000,133542,1005,3639,9332,D,72274,59244,528,1742,9124,2.6,1.9,E1,1387,E2,4230,合计,42000,606384,4652,16681,57998,方案一 各地块不平衡,方案二,ABC,平衡,15,四至条件：,东侧为规划道路，城市支路（,16,米宽）,南侧为高庙路，城市干道（,35,米宽）,西侧,为规划道路,，城市支路,（,28,米,宽）,北侧为庐山路，城市干道（,45,米宽）,规划输入条件：,1,、,容积率,：,D,地块,：,Far,6.5,F地块：,1.0,Far,4.2,2,、绿地率,：,D,地块,：,15%,F地块,：,30%,3,、建筑密度,：,D,地块,：,55%,F地块,：,30,%,4,、,建筑高度：,D,地块,：,120,H,180,（主）,80,H,150(,辅,),F地块：80 H150,5,、,商业占比：,D,地块的商业,办公的比例应为地上总建筑面积,的,82,以上；,F,地块的商业办公的比例应为地上总建筑面积的,15,20,6,、绿建标准：,D,地块,应达到,国家三星级,绿色建筑标准,并申报运行评价标识,。,F,地块,应达到,国家二,星级及以上,绿色建筑,标准，公共建筑应申报运行评价标识。,7,、机动车出入口位置：根据图则要求,，,D,地块除,东,侧,外,，,F,地块除,西,侧外，均,可开设机动车出入口,。,1,规划输入条件,地上多层建筑退让线,地下建筑退让线,D,F,地上高层建筑退让线,3,D,、,F,地块规划条件,16,1,规划输入条件,8,、停车位配建：充电桩和车位比例,10,住宅的停车设施配建应符合,南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则,的,要求；,9,、地上，地下建筑退让红线距离：,D,地块,：地上多,层,/,高层：东、西、北侧,10,米，南侧,8,米；,地下,：每侧,5,米。,F,地块,：地上多层：东侧,5,米、南侧,10,米、西侧,6,米、北侧,5,米；,地上高层：东侧,10,米、南侧,10,米、西侧,15,米、北侧,10,米,地下,：每侧,5,米,。,3,17,2,项目全地块指标,土地净用地面积：,141109.64,综合容积率：,6.29,计容面积：,88.7521,万平米,建筑面积：约,114.7,万,3,地块,A,、,B,、,C,地块规划指标可整体平衡,；,G,、,H,、,I,地块规划指标可整体,平衡；地块,D,的底商住宅建筑面积应不大于地上总建筑面积的,18%,；地块,F,商业办公的比例应为地上总建筑面积的,15%-20%,。,地块,E,的地面未规划道路，出让范围为除地下（车行）环路之外的地下,空间。,18,3,3,规划方案比选,输入条件分析,D,地块容积率为,6.5,，其中,18%,为住宅。,F,地块容积率为,4.2,，,15%,为住宅，其余商办,D,、,F,地块住宅高度,80-150m,营销输入条件：,住宅：两个地块住宅均考虑,140,和,160,户型。,办公：D,地块写字楼,标准层,1800-2000,平方米,；办公住宅尽量分区，分别设独立出入口；住宅 和地库尽量不混用，设独立车库入口。,F,地块商办方案一在西侧人流量大处做,商业,，地块东侧也做,部分商业,，中间形成,商业街,，做出,开放式街区布局,。,户型设计逻辑：充分利用面宽资源，满足功能，合理利用,避难层空间,。,结论：地块整体考虑，,货值最大化,。,19,3,规划方案比选,3,PCPA,方案总体规划理念：,两条城市景观轴线贯串整个地块，,通过开放空间的收放形成节奏感，并使得建筑族群的相互避让以及对话关系，四个地块之间形成有机的内向的开放空间,20,3,规划方案比选,3,KPF,方案总体规划理念：,南京独特城墙的文化符号；,山水石自然意向的集合；,所有体块形成有机的整体；,打造目的地型商业和社区空间,21,3,规划方案比选,3,AS+GG,方案总体规划理念：,集中式商业（大雨棚概念）横跨,AC,地块串联起四个地块的开放空间，成为地块之间的纽带和形成整个区域吸引力。,自然流线贯串整个规划，超高层以统一的群组形成鲜明的城市标识形象。,22,3,规划方案比选,3,Foster,方案总体规划理念：,超高层景观最大化以及错位布局的原则决定了塔楼群体的相互位置和朝向；,裙房提取城市街道肌理进行对位、穿透组合，形成清晰的城市街道边界和院落空间。,23,3,规划方案比选,3,D,地块规划,建筑布局和位置与整体规划密切相关,F,K,A,P,规划布局,地块入口,地库入口,F/K,住宅南办公北，错位布置,分别独立出入口,共用,A,住宅北办公南，错位布置,共用,共用,P,住宅南办公北，对位布置,共用,暂无考虑,评估：,FK,可行性较高，后续可根据国际竞赛成果优化；,A,方案住宅景观面较好，但需考虑两种不同业态的独立性；,F,方案可行性较低，住宅有对视问题且场地交通和设施混用，住宅品质感不高。,24,3,规划方案比选,3,D,地块规划,2,建筑空间形态和城市天际线以及建筑群体组合关系相关,F,K,P,除了,PCPA,的住宅的可行性较低,。,其他,规划方案都结合了超高层组群的城市设计要求和方案的天际线的设计，住宅作为辅楼在立面和形体上都和办公楼有一定呼应。,A,住宅,办公,标准层,高度,标准层,高度,F,434,130,2000,134,K,-,-,1675,165,A,-,92,1740,178,P,1260,60,2158-2247,175,25,备注,D,地块方案一,住宅：,43F,高度,134.5m;,面积占比,18%,住宅位于,地块东北角,，结合南向地块的开放空间和自然景观，将住宅价值最大化；通过高差、视觉分隔、绿化层次等设计手法在方案阶段弱化办公区对住宅的影响。办公楼通过三层连廊和组群连同，形成整体。,注：本次启动会重点考虑,D,地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。,办公：,33F,，高度,154m,；,面积占比,82%,3,规划方案比选,43F,33F,办公,3,26,备注,D,地块方案二,住宅：,43F,高度,134.5m;,面积占比,18%,住宅位于,地块西南角,，,弱化办公楼对住宅的视线影响,；结合南向地块西侧高层退让线，优化住宅南向视野。,注：本次启动会重点考虑,D,地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。,办公：,33F,，高度,154m,；,面积占比,82%,3,规划方案比选,43F,33F,办公,3,27,备注,F,地块,方案,一,开放式街区,住宅：,2+,45F,高度：,150m,面积：占比,85%,西侧沿街面做具有餐饮条件的商铺，上部做长租公寓，与东侧商业形成开放式街区。住宅下部价值较低处使用商办指标。,底商：,2F,高度,：,9.6m,面积,：,占比,10.5%,办公：,2F,高度,：,8.4m,面积,：,占比,4.5%,F,地块,方案,二,商业仅沿西侧道路,住宅：45F,高度：,140.7m,面积：占比,85%,住宅与商办相对独立布置。住宅主体高度满足,140m,可不做超限审查。,底商：,1F,高度,：,4.8m,面积,：,占比,1.8%,办公：,1+18F,高度,：,81.3m,面积,：,占比,13.2%,F,地块方案三,沿街均为商业,住宅：,1+45F,高度：,145.2m,面积：,占比85%,底商沿地块周边一圈布置，最大化商业面积，减小办公楼销售压力。,底商：,1F,高度,：,4.8m,面积,：,占比,7.8%,办公：,1+9F,高度：,43.5,面积：占比,7.2%,3,3,规划方案比选,1+45F,1+45F,1+45F,1+45F,1F,1+9F,1F,1F,45F,45F,45F,45F,1F,1+18F,2+45F,2+45F,4F,2F,2F,2+45F,2+45F,43F,33F,2+45F,D,F,A,B,C,G,H,I,2+45F,2+2F,2F,2F,28,3,4,全区总图,D,、,F,地块指标,地块,用地面积,计容面积,容积率,D,11115.88,72253.2,6.5,F,14919.33,62661.1,4.2,43F,140,160,33F,办公,3,5,本期地块指标,29,D,地块,方案,总建筑面积,:,98487.6m,2,；地上建筑面积,:,72300.0m,2,容积率,:,6.5,；,住宅总户数,:,86,户,；机动车停车数,：,532,个。,名称,数量,单位,备注,用地面积,11115.88,M,2,总建筑面积,98487.6,M,2,地上建筑面积,72300,M,2,其中，,140,户型,6020,M,2,套数比,62.5%,160,户型,6880,M,2,套数比,37.5%,办公面积,59400,公建面积占比,82%,物业用房,394,总建筑面积,4,地下建筑面积,26187.6,M,2,其中，,机动车库,22339.8,M,2,包括设备用房,按照单车位,42,反推,非机动车库,3847.8,M,2,地下室人防面积,2295.4,M,2,住宅部分每人,1.8,平方米，办公部分基础埋深超,3m,按基底面积,建筑占地面积,2100,M,2,建筑密度,18.9,%,55,容积率,6.5,6.5,绿地率,18,%,15,住宅总户数,86,户,机动车停车数,532,辆,公建,出入口,住宅,出入口,注：本次启动会重点考虑,D,地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。,办公,33F,公建,出入口,住宅,出入口,方案一,方案二,3,6,规划定位,30,30,户型配比方案,户型,户数,户数比,面积比,140,43,50.0%,46.7%,160,43,50.0%,53.3%,合计,86,100%,100%,140,160,D,地块,方案,-,住宅产品,分布,注：本次启动会重点考虑,D,地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。,产品分布原则：,1,、住宅位于商务区中心，需要有别于一般住宅模式，尤其在立面上强调统一，平面上也可考虑适当创新；,2,、住宅南侧视野开阔，和,F,地块的绿地形成连续景观面，提升住宅价值；,3,、需注意办公对住宅的采光遮挡。,产品分布原则：,1,、住宅位于西南侧，独立从从西侧或者,南侧,入口，和商务,区的,分区相对合理，一定程度上避免办公的干扰；,2,、住宅西侧开放空间提供较大景观面，考虑较大价值的端户。,3,5,本期地块指标,31,F,地块方案一,总建筑面积,:86104.6m,2,；地上建筑面积,:62697.8m,2,容积率,:,4.2,；,住宅总户数,:,360,户,；机动车停车数,：,569,个。,名称,数量,单位,备注,用地面积,14919.33,M,2,总建筑面积,86104.6,M,2,地上建筑面积,62697.8,M,2,其中，,140,户型,31500,M,2,套数比,62.5%,160,户型,21793,M,2,套数比,37.5%,商业,9405,M2,公建面积比,15%,物业用房,344.4,M,2,总建筑面积,4,地下建筑面积,23406.8,M,2,其中，,机动车库,21615.9,M,2,包括设备用房,按照单车位,38,反推,非机动车库,1790.9,M,2,地下室人防面积,5475.5,M,2,住宅部分每人,1.8,平方米，办公部分基础埋深超,3m,按基底面积,建筑占地面积,3401.9,M,2,建筑密度,22.8,%,30,容积率,4.2,4.2,绿地率,35,%,30,住宅总户数,360,户,机动车停车数,569,辆,2+45F,2+45F,2+45F,2+45F,2+2F,住宅,出入口,2F,商业街,出入口,2F,住宅,出入口,商业街,出入口,3,6,规划定位,-,地块价值分析,32,居住,价值分析,商业,价值分析,西侧道路有,有轨电车、公交车站台，,商业价值较高。,东侧用地为,变电站、绿地用地,，商业价值最低。,北侧住宅,南向景观,较好，价值较高。,东北角为,变电站用地,，北侧住宅东端头价值较低。,一类,价值区,三类,价值区,二类,价值区,一类,价值区,二,类,价值区,二,类,价值区,二,类,价值区,3,6,规划定位,33,33,户型配比方案,户型,户数,户数比,面积比,140,225,62.5%,59.3%,160,135,37.5%,40.7%,合计,360,100%,100%,140,160,F,地块方案一,-,产品分布,产品分布原则：,1,、由于地块南北向长度，住宅靠地块南北两边线布置,2,、由于东北侧变电站用地影响，,160,户型布置在北侧居中及西边户位置,3、沿西侧靠近有轨电车、公交站台处布置商业和办公楼。,2+45F,2+45F,2+45F,2+45F,2+2F,2F,2F,住宅,出入口,商业街,出入口,住宅,出入口,商业街,出入口,34,3,7,单体意向,入口意向,35,3,7,单体意向,概况：,1,、本项目户型,有,140,和,160,两,种,户型；,2,、,D,地块住宅、,F,地块限,高,为,80,15,0m,策略：,1,、河西南以改善型居住为主，房型设计应以,三房四房,为主。,140,为舒适型，,160,为豪华型,。,2,、,140,户型：三开间朝南、南北双阳台设计、步入式衣帽间、储藏空间,3,、,160,户型,：,四,开间,朝南、南北双阳台设计、步入式衣帽间、储藏,空间、双厨设计,36,3,7,单体意向,产品定位,A,档,销售策略：散售优先，适时调整,编号,管理控制项,1,低区标准层使用率,标准层面积,1800-2000,使用率,75%,2,层高,净高,2.7-2.8,米，层高,4.2,米,3,立面选型,结合竞赛具体方案,4,屋面以上塔冠高度,结合竞赛具体方案,（总部标准：不应在屋面以上有拓展空间，塔冠高度,3,米。政府对高度另有要求的情况除外。）,5,结构选型,结合竞赛具体方案,*,采用居中核心筒布置,*,幕墙到核心筒距离不小于,10,米,6,主要柱网尺寸,结合竞赛具体方案,D,地块,方案,-,写字楼,产品,37,3,7,单体意向,142,（,4,房,2,厅,2,卫）,套型面积,141.69,赠送面积,套内面积,107.00,飘窗面积,4.32,阳台面积,5.39,9.71,得房率,75.52%,全面积赠送 4.32,半,面积赠送 5.39,功能房间,超高层住宅,140,产品,4,房,2,厅,2,卫,房间尺寸,客厅开间,4200,主卧开间,3600,次主卧开间,3300,主卫开间*进深（三件套）,2050*2900,(,净尺寸,),次卫开间*进深（三件套）,1600*2900,(,净尺寸,),客户群体,改善型,超高层住宅单体,140,产品,户型来源：,宁波湾头,38,3,7,单体意向,164,（,3,房,2,厅,2,卫）,套型面积,160,赠送面积,套内面积,125,飘窗面积,5.70,阳台面积,5.19,10.89,得房率,78.1%,全面积赠送 5.70,半,面积赠送 5.19,功能房间,超高层住宅,160,产品,3,房,2,厅,2,卫,房间尺寸,客厅开间,4600,主卧开间,3900,次主卧开间,3300,主卫开间*进深（四件套）,3700*2100,(,净尺寸,),次卫开间*进深（四件套）,1800*2300,(,净尺寸,),客户群体,改善型,户型来源：,上海橡树湾,超高层住宅单体,160,产品,注：原有户型面积为,168,，缩小到,160,后尺度会有所减小,39,3,7,单体意向,浅色铝板幕墙,（,D,、,F,地块有公建化立面,要求）,玻璃栏杆,基座深色铝板幕墙,幕墙,/,铝合金门窗,立面示意,-,南立面,40,3,7,单体意向,超高层住宅避难层设计,策略：,1,、现行防火规范要求高度大于,100,米需设置避难层，每,50,米设置一层，,150,米住宅需设置两层避难,层,2,、避难区的面积为：,32,（户）,*3.2,（人,/,户）,/5.0,（人,/M,2,）,=,20.5,M,2,3,、避难层的利用：,方案,A,上跃户型 方案,B,上下跃户型,方案,B,上下跃户型,方案,A,上跃户型,3,8,示范区策划,41,F,G,变电站,绿地,D,B,C,A,地块现状,3,8,示范区策划,42,1,、,交通,便捷,：,要求交通便利、可达性好，便于客户到达,2,、,昭示性强,：,展示区位置醒目，易吸引人群视线,3,、,销售动线,：,易于到达销售样板房（实体样板房如有），且行走动线,区域安全，确保客户体验和客户安全,4,、,展示效果,：,建议展示园林景观，确保客户体验,5,、,施工组织影响,：,展示区布置尽量减少对项目施工组织、施工进度的影响,6,、,使用,周期,：,项目开发顺序、,项目推盘节奏,、,销售去化周期,；,7,、,成本,考虑,：,建,临时,/,永久,售楼展示区,选址原则,3,8,示范区策划,43,拟选方案,3,8,示范区策划,44,绿地,变电站,地块面积：,7000m,2,展示区类型：,临时,使用周期：,同项目周期。,与政府沟通，已初步达成意向，免费使用该区域；同时，结合展示区景观，代建该区域原规划绿地，待展示区使用完成后，移交给政府，作为鱼嘴区域城市展厅使用，,实现展示区建筑永久保留,S-,优势,W-,劣势,T-,挑战,交通便利、昭示性好,地块面积大，且较为方正，展示效果好,离住宅地块近，看楼方便；后期可与,G,、,F,地块连通，由展示区直接到达实楼样板间，客户体验好,与所有地块施工不交叉，无干扰,展示区使用完毕后，稍加改造即可恢复为绿地，恢复成本小,可考虑与项目部共用此地块，统一规划,地块位于背街位置，对昭示性、可达性有一定影响,离变电站用地较近，可能对客户感受有一定影响,临时展示区，后期可能需拆除，产生相应成本,规划绿地租用：目前已与政府沟通，达成初步意向，同意我司申请使用该地块。,方案一：,F/G,地块之间市政规划绿地,3,8,示范区策划,45,展示区影响因素,方案,1-,规划绿地,方案,2-F,地块底商,方案,3-B,地块,示范区品质（,10,分）,9,5,8,客户综合体验（,10,分）,10,5,8,施工组织影响（,10,分）,10,8,8,使用周期（,10,分）,9,10,8,成本测算（,10,分）,7,10,8,总得分,45,38,40,推荐方案排序,1,3,2,鱼嘴项目为高单价、城市标杆项目，展示区品质要求极高，故拟推荐方案排序为：,方案一,、方案三、方案二,3,8,示范区策划,46,拟选方案一：场地面积约,7300,，售楼处面积约为,1200,（视具体设计方案而定，后续适当改造，可作为写字楼接待中心），拟建样板房,2,套：,140,一套，,160,一套。示范区建安成本预计,2925,万元。,项目名称,建筑面积,场地面积,景观单方,室内单方,万科臻湾汇,1700,7000,1200,元,/,9000,+9000,元,/,万科臻山府,900,4000,1200,元,/,13000+6500,元,/,华润万象世界,1950,5500,1000,元,/,5000+2500,元,/,海口华润中心,2000,3000,1000,元,/,5500+2500,元,/,吴江华润悦府,700,14000,850,元,/,5500+2500,元,/,南京金地风华,1800,7100,南京绿地海铂滨江,1500,6000,南京正荣润峰,1500,5000,建筑面积：,1000-2000,（不含样板房面积），不做具体限定，根据建筑方案确定,场地面积：,不少于,5000,（现绿地面积约,7300,，同时考虑项目办公及配套）,景观单方：不少于,1200,元,/,室内单方：,10000-12000,元,/,（不含特殊艺术品）,3,9,停车策略,47,47,建筑物性质,户,数,/,平米,配建要求,需求车位数,住宅,90S建144,43,户,1.2,车位,/,户,52,144S建200,43,户,1.5,车位,/,户,64,公建,办公,59400,平米,0.7,车位,/,百平米,416,合计,户均车位,1.35,532,南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（,2,015版）,政府要求配建车位数,为,532,个，,根据地库每层可建面积及地库总体所需面积，可预估出，需开挖,地下室,三层,。,综上所述，本项目计划地下车位,共计,532,个,，其中,：,477,个,可售，占,比,90,%,。所有人防车位均布置在地下二层。,D,地块方案,D,地块,地铁站,200m,D,地块,3,9,停车策略,48,48,政府要求配建车位数,为,569,个,，住宅部分车位配比,1:1.31,；,根据地库每层可建面积及地库总体所需面积，可预估出，,地库层数为二层,。,由于地下室开挖及施工成本较高，建议车位数量,满足政府要求即可。,综上所述，本项目计划地下车位,共计,569/611/582,个,，其中,：,424,个,可售，占,比,74.5%,。,所有人防车位均布置在地下二层。,南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（,2,015版）,F,地块,建筑物性质,户,数,/,面积,配建要求,需求车位数,住宅,90S建144,225,户,1.2,车位,/,户,271,144S建200,135,户,1.5,车位,/,户,202,服务设施用地,底商,6804,平米,0.8,车位,/,百平米,55,办公,2794,平米,1.5,车位,/,百平米,42,合计,户均车位,1.31,569,