香榭Mini-BLOCK街区项目规划建议.ppt

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,香榭,Mini BLOCK,街区项目规划建议,西安香榭实业有限公司,分析构架,市场研究,2,规划建议,4,项目概况,3,1,产品建议,3,3,项目概况,本项目位于以东西安市曲江新区芙蓉西路以东,翠竹园小区以西,占地面积,7600,平米,规划建筑面积,12000,平米。项目周边有翠竹园、曲江兰亭、曲江春晓园、曲江城市花园、曲江南苑等大型住宅项目分布，商业、生活配套有待提高。,拟建设具鲜明主题特色，集餐饮、娱乐、生活消费商业、社区生活服务为一体的现代欧陆风情,Mini Block,社区小型商业中心。,返回,市场研究,市场研究,商业规划,经营户分析,消费者分析,返回,西安市商业规划分析,第一步,第二步,第三步,西安商贸业发展规划三步走,立足于西安都市圈，影响黄河中上游区域，西安商贸局规划，从,2004,年至,2020,年分,“,三步走,”,，把西安打造成交汇东西、带动西部、辐射全国、联通中亚、接轨国际的西部商贸中心。,近期,:,（,2004,年至,2010,年）,中心商业区（明城墙以内）禁止设置各类批发市场、集贸市场,建设二环商业带、三环商业带,中期,:,（,2011,年至,2015,年）,发展,“,中,”,字形中心商业区,建设五个区域商业中心,远期,:,（,2016,年至,2020,年）,建中心步行商业街区,第一步：近期（,2004,年至,2010,年）,近期,:,（,2004,年至,2010,年）,中心商业区（明城墙以内）禁止设置各类批发市场、集贸市场,建设二环商业带、三环商业带,重点建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡、北二环、高新区、沙坡、纺织城、三桥、红庙坡、经开区、,曲江,等,12,个区域建设区域商业中心。在三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。,西安市商业规划分析,商业网点总体布局,根据西安市商业布局现状,西安市商业体系分为三级商业服务网:,一级商业服务网为中心商业区；,二级商业服务网包括:区域商业中心,二环商业带,三环商业带,卫星城商业圈等,四部分；,三级商业服务网包括：市区社区商业和城镇商业区，商业网点布局体现,“,时尚,购物在中心,休闲消费在二环,增强辐射在三环,”,的调控导向。,社区商业和城镇商业区规划,列入社区(居住区)商业重点建设的区域是:,距市中心商业区,区域商业中心1公里以外,人口规模达到3-5万人,服务半径在,500米左右的居住区,社区商业面积一般按每千人200,500平方米配置.同时,在新建社区也可建设相应规模的社区邻里型商业中心,其营业面积控制在2.5,3万平方米左右。,社区商业鼓励设置集购物,餐饮,休闲,娱乐,生活服务为一体,能满足居民多样化消费需求的社区购物中心,以及食杂店,便利店,折扣店,超市,餐饮店,理发店,修理店等生活服务设施。,返回,经营户分析,经营户对本案的看法,经营户基本状况分析,经营户分析,经营户基本状况,商铺经营面积,商铺经营种类,商品主要价位,30,平米以下,5%,餐饮,15%,20,元内,25%,30 80,平米,20%,休闲娱乐,20%,20,100,元,37%,80 200,平米,65%,生活用品,15%,100,500,元,22%,200,平米以上,10%,生活服务,40%,500,1000,元,12%,其他,10%,1000,元以上,4%,经营户基本状况,主要客户群,租金状况,月营业收入,青年白领,20%,60,元,/,平米以下,30%,5,千元以下,14%,中高收入层,40%,60 100,元,/,平米,40%,5,千,1,万元,36%,老年人,25%,100,元,/,平米以上,30%,1 2,万元,22%,家庭主妇,10%,2 4,万元,15%,其他,5%,4,万元以上,13%,返回,小结：经营户商铺以,80-200,平米之间为主，经营种类以生活服务、餐饮、休闲、日用品为主，价位主要在,20,到,100,元之间为主，主要客户为附近居民，以中高收入者为主，商铺租金主要在,100,元,/,平米左右，月营业收入主要在,5,千到,1,万之间,。,经营户对本案的看法,对本案的看法,对曲江社区商业的看好程度,对消费档次的看好程度,认为曲江最应该发展的商业,不看好,10%,较看好,45%,非常看好,20%,中档,20%,中高档,60%,高档,20%,餐饮娱乐,23%,生活超市 便利店,46%,生活服务,22%,百货,6%,一般,25%,其他,3%,返回,小结：经营户对本案看好程度较高，认为本案消费群体购买力较强，可承受中高档消费，认为曲江新区应重点发展超市、便利店、服务、餐饮、休闲娱乐为主的商业物业。,消费者分析,家庭年收入,每月购物次数,商场选择重要因素,每次购物消费金额,本案周边居民以高收入者为主，家庭年收入在,20,万元以上居多,500,元以上者居多,货品种类较齐全，引领时尚，一站式服务，购物环境好，值得信赖的商业,6,次以上者居多,消费者购物习惯,消费者分析,每次外出就餐消费金额,以,100,200,元之间居多,经常消费的餐饮店,大型餐饮、美食广场、风味小店、连锁快餐为主,每月外出就餐次数,12,次以上者居多,每次外出就餐总人数,2 4,人之间居多,消费者外出就餐习惯,消费者分析,每次休闲消费总金额,以,100-300,元之间居多,平常进行的休闲娱乐活动,以咖啡厅茶艺、体育健身、美容美体、看电影、唱歌、上网为主,每月休闲娱乐次数,以,5,次以上者居多,每次休闲娱乐总人数,以,3-6,人居多,消费者休闲娱乐消费习惯,消费者分析,中国美食,主题特色餐厅,美食广场、风味小店,连锁快餐,异国料理,西餐厅,咖啡厅,俱乐部,健身中心,PUB,餐饮娱乐,认为曲江应增加的商业类型,百货店,超市,生活便利店,食杂店,家居中心,书店,药妆店,宠物店,音像礼品,购物,美容美发,个人护理,家政中心,洗衣店,眼镜光学,银行,房产中介,服务,小结：消费者以中高收入者为主，消费能力较强，对该区域生活消费品、餐饮娱乐、生活服务需求都比较强。购物方面对超市、便利店的需求旺盛，餐饮以中高档、具备特色的餐饮店为主要需求目标，服务领域对基本生活服务需求较大。,市场小结,商业规划分析,营户分经析,消费者分析,本项目周边生活用品、生活服务、餐饮、休闲娱乐消费市场需求旺盛，而供给市场严重不足，本项目的市场前景较为乐观。,返回,产品建议,整体产品定位,业态细分建议,客户群定位,定价系统,整体产品定位,主题定位,主题延伸,功能定位,业态类型,Mini BLOCK,B,Business(,商业,),、,L,Liefallow(,休闲,),、,0,0pen(,开放,),、,C,Crowd(,人群,),K,Kind(,亲和,),集生活购物、生活服务、餐饮、,休闲娱乐为一体的社区型商业,中小型超市、便利店、食品店、药妆店、宠物店、,“时尚生活”书店、礼品店、美食广场、连锁快餐、,中国美食、主题餐厅、西餐、异国料理、甜品店、咖啡厅、,俱乐部、健身中心、,PUB,、美容美发、个人护理、眼镜光学、礼品店、银行、房产中介等,返回,业态细分建议,业态类型,特点,可选性,筛选理由,建议要点,中小型超市,其经营是以优惠的价格，提供齐全的商品给消费者，可确保有固定的客群定期重复的到访，商圈附近的居民可为项目带来稳定的客源。,必选,超市已发展为家庭消费的重要组成部分，西安市场上外资、本地经营者均有良好的发展，从本项目消费群需求考虑，需要引入。,由于地块条件限制，建议引入面积在,600,平米左右的中小型型生活超市设置于首层，增加生活用品所占的比例，精品化、精细化经营。,“时尚生活”书店,是提供舒适、装修现代化及高雅的购物环境，体现时尚生活主题的有一定规模的图书音像店。这类店的经营理念是希望把纯粹购买的行为变为休闲享受的过程。,可选,项目时尚性、文化性的特色，要体现在商户的选择上。,建议引入,300,平米文化图书音像吧设置于二层，除图书音像产品外提供简餐、饮品等。,便利店,满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。,必选,便利店对大型社区的支持度较高。,建议引入数个,100,平米左右的生活便利店。店堂明快、清洁、货架丰满。经营可实行信息系统化，开展单品管理。,食品店,毛利较低。食品店最好的开设地点并非城市中心的商业区，而是人口密集的住宅区,必选,项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入,建议引入数个如米店、肉铺、面包店、水果店和蔬菜店等食品店。,药店,一般店面在,200,平米左右，作为人们生活的必需品供应者，一个齐备的药店可以吸引稳定客流。,必选,项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入,建议引入,50-100,平米药店，结合药妆。,业态细分建议,业态类型,特点,可选性,筛选理由,建议要点,宠物店,经营各类猫狗宠物，商品具有稀缺性、贵重等特点。,可选,结合本项目周边社区高收入者较多，以及现代人对宠物需求的增加，需要引入。,建议引入面积在,200,平米左右的宠物店，并可考虑一定的宠物医疗。,礼品店,提供一定文化品味和市场价值的工艺品，礼品。,可选,项目属曲江文化旅游区，从大的商业规划上应有此考虑。,建议引入数个精品礼品店，可展示不同侧面的区域文化。,中国美食,可选面积从300-1000平方米不等，种类繁多，作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，本地名牌特色餐饮能有效带动人气。,必选,餐饮的丰富性是本项目特色的经营方式，尤其在不同地方特色餐饮上如川菜、湘菜、粤菜等,建议引入不同地方特色的餐厅设置于首层显著位置，要求知名品牌或新连锁品牌，在就餐环境上突出不同的地方特色，或能体现当地特色的表演。,主题、特色餐厅,主题餐厅特色在于餐厅的菜品、装潢、布置、服务、音乐、服务员的声音及服装等都围绕着一个特定的主题，为顾客营造出一种或温馨或神秘，或怀旧或热烈的气氛。,可选,可塑性高，可结合不同的业态主题设置不同的主题特色餐厅，如运动主题、儿童主题、情人主题餐厅，选择合适的经营者是难点。,建议引入,2,3,家,300,平米的主题餐厅，可结合餐饮与娱乐的新概念，这种类型的餐厅设施可同时提供两种不同功能既是一间食肆，也是一个娱乐的好去处。,美食广场,其快捷方便的食品、便宜的价钱以及多元化，可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化的消费者。这个组合配合周边的装饰和环境等将对顾客形成一种吸引力。,必选,西安市场发展较好的餐饮形式，能满足当地消费者的消费需求，但在环境上需要有所提升，以区别于现有消费场所。,建议引入,2000,平米以上美食广场设置于三层，要求其在经营上有一定的特色，如菜式丰富性、特色的就餐环境等。,业态细分建议,业态类型,特点,可选性,筛选理由,建议要点,中式快餐,中式通常规模在,30-100,平方米，填补了快餐市场中低端的空白，所提供的餐饮内容贴近国人生活。,可选,在西安当地还属于中,低,档消费，对大众吸引力较强，,方便快捷，兼有休闲功能。,建议引入在西安地区经营良好的商家设置于中间层，涵盖不同档次。,异国料理,经营面积一般在,400-600,平方米，常见有日韩，东南亚，法式，意式，品牌均已有较高知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情，是现代人饮食休闲的重要选择。,可选,能塑造项目差异性的规划业种，以在西安地区接受程度较高的韩国料理为主，并带入东南亚风味。,引入,2,3,家新品牌连锁异国,料理，设置于中间层。,甜品店,需求面积从无座位的5平米品牌甜品店到25-40平方米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜,品店是青年人的最爱，传统甜品店则是南方人生活中不可或缺的元素,。,可选,休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售氛围。,建议引入广东甜品、冰激凌店、地方特色甜品店。,咖啡茶坊,适宜营业面积80-140平方米，咖啡红茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点上品种丰富有特色，是情侣约会，朋友座谈的好去处。,必选,休闲性强，赋予其独特经营优势。,建议引入,2,3,家咖啡、饮品,及茶坊，设置于中间层。,业态细分建议,业态类型,特点,可选性,筛选理由,建议要点,俱乐部,运动会员俱乐部，商务私人会所，提供不同消费者较为私密的独特消费类型。,必选,周边消费群体市场需求及可为本项目带来固定客流的特点。,建议在顶层引入商务俱乐部，提供商务餐饮、娱乐、会议等服务。,PUB,有从,100,多平的小酒吧到几百平方米的迪吧、慢摇吧，属于高压力人群娱乐的场所，中青年为主力军，消费档次依装修和服务档次定位。,必选,具时尚性特色，可带动夜间消费。,建议引入,300,平米文化图书音像吧设置于二层，除图书音像产品外提供简餐、饮品等。,美容美发,面积50200平方米都有，标准服务行业，入档次应配合商场定位，在品质保证下，,消费,者主要以回头客居多,。,必选,消费目的性较强，有助于带动固定消费群。,建议引入专业美容美发店，如个人形象沙龙、美容,SPA,、瘦身美体等。,个人护理,这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200300平方米，经营所有类别的日用品，且,其,有很多自有品牌，整体价格优势很大，在大城市相当受欢迎。,可选,受周边消费品匮乏及中高收入女性对品牌护理产品的需求的影响,建议引入,200,平米以上个人护理用品店，如屈臣氏分店。,眼镜光学,40,70,平方米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进。,可选,消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类别。,引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框、隐形眼镜、名品太阳眼镜，引入档次权威性或品牌连锁店。,业态细分建议,业态类型,特点,可选性,筛选理由,建议要点,银行,银行网点90200平方米，自助银行一般2030平方米，作为方便顾客的基本配置，一般购物中心会有一个自助银行和几个ATM机。,必选,本项目综合性及建筑的复杂性，需要设置多个自助银行，以满足便利性的要求。,建议引入1-,2,家银行网点，,2,3,自助银行。,房产中介,是提供房产中介、代理服务专业店。这类店对大型社区来说是必备的配套服务机构。,必选,项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入,建议引入,1-2,家连锁地产中介代理店,家政服务,满足社区家庭家政服务需求，提供钟点、保洁、保姆、陪购等多种家庭化服务。,可选,周边社区人群高收入的特点决定需要此类服务,建议引入,1-2,家市场反应好，口碑好的连锁家政公司,洗衣店,洗衣行业的生命周期长，其间变化不大,，资金回笼很快，要求“干净、专业、快捷、卫生”。,必选,项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入,建议引入,1-3,家服务高效、清洁环保的品牌洗衣店。,返回,客户群定位,品牌,商家：,此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，本案可以连锁超市,/,便利店、连锁美容、个人护理、眼镜光学等为主。,该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。,酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者,：,此类型商家的规模有中型，也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了曲江新区休闲娱乐、餐饮相对匮乏的市场空白。,投资者,:,投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案可邀请本地和外地的各类实力投资者进入。,返回,定价系统,1,、通过市场比较法：,建成的曲江春晓园底商价格：商铺,06,年销售价格均价为,8000,元,/,平米,现估价为,14000-15000,元,/,平米,本项目销售价格预计：,15000,元,/,平米,.,2,、通过租金还原的方式：,在营同类商业的租金水平,+,区域内同类物业的租金水平,市区同类商业的平均租金：,80,元；区域内同类物业的租金水平：,租金,80,元,.,1,）按,8%,的回报以,10,年为周期计算,:80*12*10/0.8=12000,元,/,平米,2,）国家级曲江旅游区发展,+,高品质生活社区：溢价,30%,：,3600,元,/,平米,.,本项目销售价格预计：,15600,元,/,平米,.,3,、综合两种方法：,本项目商铺预计实现,1.5,万的均价,.,返回,规划建议,探求项目主题理念,与总体印象,探求项目空间内容,与商业布局,探求项目建筑技术,与材料使用,主题概念,空间构想,技术构想,主题概念,差异化,商业项目市场竞争的基石,主题理念之一：,建筑功能差异化,为,社区生活服务,为主，为商贸旅游服务为辅，与曲江新区以旅游,商贸服务为主的商业规划定位形成差异化。,主题理念之二：,建筑风格差异化,现代欧式风格,为主，但在室内设计、景观设计上可融入东方文化，,相得益彰。与曲江新区以展现西安厚重历史文化的仿唐建筑风格形成差异化。,参考概念,返回,空间构想,商业规划,空间内容,交通组织,环境设计,空间构想,空间内容,建筑內容,应,由,两组三层,商,业建筑组成，应展示一种,开放式通透感,的视觉效果，与曲江新区总体商业规划相得益彰，展示,现代欧式风格的生态商业建筑,，并满足使用功能要求，体现出,休闲性,和,高档次,的形象。,建筑布局由北向南带状分布，在转角处增大角度以展现良好的商业展示面。将现代欧洲建筑文化充分展现于曲江新区的高品质住宅区中，包括造型、色彩、材料结合建筑本身使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告招牌、花卉精心设计制作；注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营造一种商业文化与休闲生活的和谐氛围。,商,业,出入口,可尽量,采用富有特色的玻璃,体,以削弱,建筑的,沉重感。,容积率,1.6,绿地率,30%,建筑密度,45%,建筑高度,12,米,停车位,50,个,返回,商业规划,业态布局,首层：,中小型超市、便利店、食品店、药店、宠物店、礼品店、中国美食、甜品店、,美容美发、个人护理、眼镜光学、银行、房产中介、洗衣店,二层：,中小型超市、礼品店、食品店、中国美食、主题特色餐厅、中式快餐、异国料理、,咖啡茶坊、,PUB,、家政服务,三层：,俱乐部、“时尚生活”书店、美食广场、中国美食、主题特色餐厅、咖啡茶坊、,PUB,运营模式,租售并举，或出售包租,租售并举,可将沿路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，将大商铺保留,下来，将小商铺出售。因为大商铺出售不易，售后若商家经营不善，则影响小商铺商气，,大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。按,2000,元单方总造价粗估，本案,销售,1600,平米（按定价系统,1.5,万元,/,平米计算）即可回收投资，建议可销售,3000-4000,平,米，其余持有出租。,出售包租,可保证企业有适当资金流，同时又不降低项目的品质，与投资者签定包租返利,方案，以保证整体业态的统一性，这样商业在运作策略操作上可进可退，企业有较大的,灵活性。主要是针对投资客、“炒铺”人，最简单操作是将三权分立：有所有权没有经营,权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约,包租下来，包租时间一般,25,年，回报率是,5%6%,。,返回,交通组织,垂直交通组织：,以室外步行梯为主，兼有单行自动扶梯、观光电梯，垂直交通,设置间距应在,25,米之内，以满足消费者垂直上下的便利性。,平面交通组织：,由于地块形状和建筑布局所限，本项目水平交通较为单一，,主要为沿街南北直线分布。鉴于地块被翠竹园小区大门分隔，,可沿大门两侧设置出入口，以方便购物。,返回,环境设计,宽敞舒适、优美高雅,的环境可对消费者产生持久而浓厚的吸引力，不断延续旺铺的局面。建议主体硬件以简洁、明快、通透的建材作为装饰，结合不同的颜色组合，将商铺构筑成一个现代感强，宽敞明亮的舒适消费环境。,建议在商业街外部的恰当部位，安放小型,艺术雕塑,，布置,花卉,，以增强街区的艺术氛围和档次，使之与建筑本身相融相衬，构筑一个典雅、舒适的现代商业街区。,趣味性,是商业景观设计的重点。可通过对楼梯、扶梯、台阶、墙体、花坛及雕塑等景观元素的精心设计组合，营造富有趣味的商业街空问。景观设计可充分利用动静对比、几何穿插等造型手法，精心揣摩人们的活动心态，创造极具魅力的商业文化街空间。通过植物创造出的纹理、色彩、密度和芳香等不同效果能够极大地促进人们对空间的使用。,返回,技术构想,结构：轻钢结构,/,框架结构，柱网可采用,88,。,层高：首层,4.2m,，二层,4.2m,，三层,3.6m,。,消防设施：喷淋安装到位，烟感、报警做好联动，并充分考虑消防疏散要求。,上下水：每个单元面积预留厨房上下水、排污口，隔油池。,燃气：接口甩至室外尽可能接近上水及排污口的位置。,电：用电负荷按每平方米至少,150W,以上预留、至少达到一个,400,平米单元容量达到单平米,500W,的预留；电度表箱、箱内预留照明、插座、空调回路，预留弱电智能箱、内设网通及有线电视接口。,广告位：每层设计可悬挂的广告位高度不低于,180CM,。,空调：外墙内预留分体式空调室外机暗槽；或充分考虑到中央空调室外机共振情况下的楼层顶板承载力。,管线：布局合理，避免管线大范围交错。,西安香榭实业有限公司,Thank 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