地下商业街项目策划报告.ppt

,*,同策咨询,无锡市,.XX,地下,商业街,项目策划报告,项目汇报,当前，各国城市地铁开发和运营当局都十分重视开发利用地铁沿线地下空间资源。积极发展商业服务业，已成为地铁经营的主流模式。,本案作为一个地铁地下商业项目，在最大化抓住商机的同时，也承载着服务人民，提升城市形象的使命。,项目理解,地铁作为城市综合交通体系中最主要的工具之一，每天有着庞大且稳定的客流量，本案地处无锡市中心，相比其他轨交站点，区位优势更明显。,本案地处市中心商业中心，区域商业已成熟，需把握自身特点，避免同质竞争，聚集人群，主导城市新消费理念。,市场理解,轨道交通站点地下空间物业作为地上商业的延伸和补充成为城市商业物业中不可或缺的组成部分，其开发效果对轨道交通的可持续经营意义重大。,挖掘城市空间资源，与周边商业整合，形成地上地下的商业网络，繁荣区域经济。,政府理解,项目理解,城市功能提升,项目形象的塑造,项目利润优化,大力发展城市服务业，形成地上地下的网络型商业中心，有效形成主力消费人群聚焦，改变人们原有的消费习惯。,借鉴城市设计的各种手法，创造人性化的空间,，,不同区域的地下空间应有不同的特色，与周边的建筑要素相呼应和协调，以塑造个性化形象。,通过精准定位和产品合理规划，实现项目经营利润最大化的目标。,项目开发目标,结论：结合项目立地条件及城市发展的需要，本项目的开发目标为：,城市,地下商业的标杆,项目使命,项目立地条件,利润预期目标,城市发展的需要,新型商业形态开发,潜在巨大商机,城市中心位置,项目开发目标,项目核心价值解读,无锡商业核心地段，地下轨道全面规划实施，地下商业街如何创造更高的价值,2.6,万方地下商业，迎合无锡核心商圈既有价值，定位如何突破；,地下商业街产品与业态如何有效结合，形成核心商圈内消费的崭新亮点；,以何作为本案,2.6,万方地下商业的价值推动器,项目核心价值解读,项目位于地铁三阳广场站和东林广场站的地下，西起新生路、东至苏家弄；由于西侧临近中山路，因此将成为商业建设的重点区域。,核心地段依然创造核心价值，轨道扶持，消费诉求变化，地下商业未来值得期待,7,对大部分无锡市民来说，轨道交通是个新鲜的交通工具，轨交地下商业更是陌生。作为个新形态的市场，面临一定风险，需合理的规划及精准的定位。,项目核心问题界定,项目核心问题界定,核心问题,2.6,万方地下商业，迎合无锡核心商圈既有价值，定位如何突破；,地下商业街产品与业态如何有效结合，形成核心商圈内消费的崭新亮点；,项目核心问题界定,核心问题：,地下商业如何定位开发？,有效实现商业价值的最大化，首先需要发现核心问题所在，才能制定解决之道,项目定位与开发是本案核心，其成功与否直接影响到本案商业的成败和项目价值；,关联问题：,地下商业街业态和产品定位，两者能否在开发阶段共融？,本案的商铺格局与经营业态的共融对其运营的成败有极大影响；,报告思路,知己知彼，胜乃不殆；知天知地，胜乃可全。,孙子兵法,地形篇,知,谋,本案的定位与开发策略,本案经济测算,本案业态定位,本案产品建议,无锡核心商圈市场研究,项目商业机会点挖掘,宏观市场研究,区域属性及项目价值评估,知,1,资源评估,区域属性与项目价值,项目位于无锡市崇安区人民中路，东起新生路，西至解放东路,本项目位于中山路沿线区域在建的地铁站点，由三阳广场站至东林广场站作为地面步行街，衔接广场之间,的,XX,作为下沉广场,项目位处城市主干道,XX,，属无锡市中心，交通及区位优势明显,XX,东侧近中山路，有百盛、大洋百货等大型商场，是无锡最繁华商业地点之一，区域辐射广,地块内南方灯饰城,本案,区位属性,无锡市崇安次分区规划,目前崇安区的第三产业主要是传统的商贸业，而现代服务业比重偏低、规模型服务企业偏少、产出效益偏弱。对此，崇安区委提出“高端化”发展方向，加快从空间、结构和价值三个方面实施推进，即空间向高端拓展、结构向高端攀升、价值向高端延伸。以“,575”,计划为主要抓手，到,2011,年，力争使商贸流通、金融保险、商务服务、信息技术、文化创意五大产业占,GDP,比重达到,75%,。,产业属性,项目位于城市主干道人民中路上，该道路横跨整个崇安区，串连无锡市东西两侧，直通高速公路。承载着城市交通运输的重要职责；项目西近中山路，东至解放东路，是城市最繁华的标志性道路。,人民中路道路宽阔畅通，位于城市中心地带，具有较好的人流聚集效应。,解放路与中山路勾画出城市心脏，在城市综合交通体系中起到至关重要作用。,本案,本案,交通属性,无锡市轨交二号线将于,2015,年通车，届时在其所设的,21,个站点周边市民将能方便到达此处，为本商业中心输送庞大而又稳定客群。,本案,交通属性,整体消费客群：项目辐射崇安区及整个无锡市，其中市区年轻时尚客群和商务客群为主导客群；轨交沿线周边市民为项目补充客群。,消费类型,人群基数,市中心居住人口（主导客群）,慈溪市其他地区人口,文化商务区人口（补充客群）,项目目标客群类型预判,重叠人口,重叠人口,项目消费结构,时尚人群,商务人群,2010,年无锡常住人口接近,670,万，市区人口约,390,万，其中，中青年人数约占,60%,左右,人口属性,从项目本体的资源轴分析，项目地处无锡市市中心，区位优势明显，交通便利，优越的先天条件将带来稳定的客群。所在区域商贸业发达，有着良好的商业发展环境。,人口属性,知,2,资源评估,宏观市场研究,无锡市整体经济情况良好，近,10,年,GDP,每年增长速度保持在,10%,以上城市房地产处于快速发展阶段,GDP,增速与房地产发展关系,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,4%-5%,小于,4%,5%-8%,大于,8%,城市经济,2009,年，无锡人均,GDP,已超,1,万美元，达到了国内一线城市的水平。按照世界银行的衡量标准，人均,GDP,超过,1,万美元是公认的从发展中状态到发达状态的标线。,无锡市,2010,年生产总值三次产业比例关系,第三产业,42.5%,第二产业,55.7%,第一产业,1.8%,无锡市产业结构仍以工业为主导，第二产业占,GDP,比重偏高。但第三产业比例正日渐加重,无锡市虽人均,GDP,数值已步入国内一线城市行列，但三次产业比例尚与国内发达城市存在差距,产业结构,（万）,2004-2020,年期间，无锡市人口将保持增长态势，主要来源于外来人口数量的增加。,2010-2020,年，将是无锡市人口增长最快时期。,人口增长,2000-2008,无锡市城镇居民人均可支配收入,2000-2008,无锡市城镇居民人均可支配收入翻了,3,倍，给居民消费提供了基础。,2000-2008,年无锡社会消费品零售总额增长迅猛，显示了城市居民消费能力的提升。,人均可支配收入,从市场发展的时间轴分析，无锡市近年来经济发展态势良好，,GDP,保持高速增长。人口到,2020,年，将突破,750,万，届时消费需求旺盛。然就目前无锡总体消费水平来看，较国内一线城市还存在差距，但是增长迅速。另外，在三大产业发展中，第三产业比重正日渐加重。,小结,知,3,无锡核心商圈市场研究,2010,年呈现供销两旺的局面，从供销比来看呈现供略小于求的态势，市场客户对于商业市场的热情开始显现；,结合前几年的供销对比，,2006-2008,年供大于求，供求失衡，整体商业市场低迷，从去年开始商业市场的成交见起色，商业市场销售的走高，说明无锡城市化进程的加速，市场需要大量的商业设施来满足日益增长的人口需求,；,房地产供求,数据看出,2010,年成交量以锡山区最大。但区域土地价值不高。使得无锡整体商业地块市场楼面价处于较低的水品。,目前商业价值较高的区域为滨湖与崇安区，其他区域需要一定的时间提升其土地价值，特别是锡山区的高铁商务区区域。,崇安区的供应主要集中在崇安新城广益街道，区位处于新开发地段，所以土地价格稍低，使得楼面价不高。,房地产成交,单位：万元,地块编号,位置,土地面积（）,土地用途,总建（）,容积,受让方,总价（万元）,楼面价,（元,/,）,锡国土,2010-24,崇安区,33883.7,商办住（住宅,45%,）,46590.0875,2.0-2.5,楼志明,61000,7201.1,锡国土,2010-40,1507.1,商业（地上总建,15500,）,15500,结合周边用地统一平衡,崇蝠房产,1700,1096.7,锡国土,2010-41,43894.3,商办,109735.75,2.2-2.5,崇安新城龙和,35717,3254.8,锡国土,2010-63,48062.2,商办,124961.72,2.2-2.6,莫家庄实业,39801,3185,锡国土,2010-64,34256.9,商办,95919.32,2.5-2.8,富域发展,39500,4118,2010,年崇安区商业土地市场情况,崇安区今天成交的多块地块主要集中在崇安新城，崇安新城是中心城区北延的最近区域，是紧临市中心商业区域，受市中心商业辐射最近的地段。,崇安区土地市场,2010,年无锡市商业地块近年来量成交最高的年份，其中成交量为,549,万平米，另外地块成交均较,2009,年有一定下滑，降幅为,30%,左右。,2010,年整体市场成交均价在,11000,元,/,平米左右，成交也是近几年来最高的，呈现量价齐升的局面，市场在售住宅项目的社区商业和中心城区商业产品的成交，拉高的,2010,年商业市场成交均价的上升。,崇安区土地市场,2006-2008,年商业市场因供大于求而整体低迷，,2009,年商业市场的成交开始见起色，商业市场销售的走高，说明无锡城市化进程的加速，市场需要大量的商业设施来满足日益增长的人口需求。,2010,年呈现供销两旺的局面，从供销比来看呈现供略小于求的态势，市场客户对于商业市场的热情开始显现。,从近期国家对房地产市场的调控，特别是住宅市场的调控、收紧。使得商业地产的成交走势相对看好。,纵观,2010,年的成交走势来看，,2011,年无锡商业地块走势依然会平稳发展。,市场综合概况,无锡核心商圈分析,无锡商业市场发展历程,市场成长期,市场蓄势期,市场发展期,市场萌芽期,90,年代初期,逐渐出现以国营百货公司为垄断的商业形态。,档次不高，主要经营居民日用品，其他零售业态相对匮乏。,由于市场集聚效应，无锡市自发形成许多商业 街区。,90,年代末,21,世纪初,无锡市零售业从百货业占主导地位，逐步向超市、便利店、专业专卖店等多业态共同发展。,国内外大型卖场相继进入。,经营方式更倾向于开发单位自主经营，零售类物业的成交量低。,零售类物业的投资价值尚未得到广泛认同。,2003,年至,2004,年,市中心核心商圈形成绝对影响力，其他区域的商业也获得一定发展。,专业性极强的各类商品交易市场崛起。,市场购买力迅速积累，零售类物业进入蓄势待发期。,2005,年至,2010,年,随着保利广场为代表的新型零售类物业亮相市场，无锡出现真正意义的购物中心。,核心商圈逐渐形成，也将出现大型购物中心，使积聚多年的市场消费力在区域内释放。,无锡零售市场在未来,3-5,年将可能进入新一轮的快速发展。,目前无锡核心商圈领先的商业开发模式为大型高端购物中心,市区中心区有以中山路和,XX,为中心的,CBD,商圈、新生路商业街、健康路商业街、后西溪商业街；副中心区有火车站商圈、欧西街商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈和太湖广场商圈；东区有锡东新城商业圈、锡沪路商业街、新区商业街、长江路商业街、旺庄路商业街；西区有梁青路商业街、湖滨路商业街；南区有中桥商圈、中南路商业街、苏锡路商业街；其中典型的大型商场有八佰伴、崇安寺、保利广场等。,整体商业市场格局,街道名称,商业状况简介,中山路,集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合商业街,人民中路,以餐饮、服饰为主，其他商业形态为辅的商业街,新生路,以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业形式为辅的商业街,健康路,中低档服饰一条街，以女装居多的商业街,后溪路,以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰节,中心区商业是指解放环路以内的区域，商业中心区包括以中山路纽带的,CBD,商圈和火车站为辐射的火车站商圈，他们是无锡市最成熟的两个经济圈。商业条件成熟，商业氛围浓厚，承担行政、商业、文化、金融等职能的一级商圈。,市中心商业市场,项目类型,中山路商业街,地理位置,北至胜利广场，南至朝阳广场,业态组合,服饰餐饮为主，其他商业为辅的综合性商业街。,经营模式,出租,租 金,主街,12-25,元,/,天,/,平方，,XX,交叉中附近商铺租金最高，沿中山路两端逐渐递减。,一条集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性商业街。是全国十条中华示范商业街之一，是无锡最繁华的商业街道。,中山路作为无锡商业中心地位依旧稳固，现已有商业大厦、八佰伴等主力商城开始引进多家国际品牌，使得改商业街档次得到提升。,中山路,项目类型,XX,商业街,地理位置,东至五爱广场，西至东林大酒店,业态组合,集购物、餐饮、娱乐为一体,经营模式,出租,租 金,XX,中山路交叉口附近商铺达到,20,元,/,平方,/,天左右，沿两边逐渐递减，最低在,8-10,元,/,平方,/,天,仅次于中山路的商业街，无锡最具代表性的崇安寺商业体坐落于,XX,与中山路交叉口。,随着苏宁广场、崇安寺二期、恒隆广场等项目推进，今后,XX,将引进高端商贸服务业，形成一个高端商贸区。,中山路,项目类型,新生路商业街,地理位置,北至县前东街，南至朝阳广场,业态组合,以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业以配套存在。,经营模式,出租,租 金,县前西街与崇宁路段租金在,15,元,/,平米,/,天左右,崇宁路至解放南路段在,8-10,元,/,平米,/,天。,一条以餐饮为主，服饰其次的商业街，繁华程度不及中山路与,XX,。,作为一条内街，整体作为,CBD,的配套存在，随着苏宁广场项目启动，对于周边的商铺会产生一定拉动作用。,新生路,项目类型,健康路商业街,地理位置,北至复兴路，南至学前东路,业态组合,中低档服饰一条街，以女性服饰居多,经营模式,出租,租 金,8-12,元,/,平米,/,天,一条受到年轻人追捧的“服饰一条街”。,也是作为,CBD,的配套存在，恒隆广场的开建对本商业街有着极大的拉升作用。,健康路,项目类型,后溪路商业街,地理位置,东至中山路、西至解放西路,业态组合,以服饰饰品为主,经营模式,出租,租 金,XX,至健康路中间段租金在,12-15/,平米,/,天,健康路至解放西路租金水平递减，复兴路至后溪路租金在,5-11/,平米,/,天,早起低端服饰市场定位已深入人心，主要以学生为客群。随着中山路商业改造，此商业街未来竞争力将逐渐下降。,后溪街,无锡核心商圈分析,核心商业现状分析,大型购物中心竞争激烈，主要聚集于成熟的核心圈内,序号,项目名称,1,崇安寺步行街,2,大成巷步行街,3,无锡百盛,4,保利广场,5,大东方百货,6,大洋百货,7,明珠商贸广场,8,苏宁广场（在建）,1,6,8,5,4,3,7,2,崇安寺定位“古镇商业”，主打个性零售、休闲、餐饮概念，辅以娱乐、社区配套及综合服务，主要吸引中端客户群的消费,项目类型,古镇商业配套,地理位置,无锡市中山路人民中路东南侧,业态组合,个性零售、休闲娱乐、餐饮、社区配套，主力店有森马、百度烧烤、天顺休闲吧浦发银行等,经营模式,招租经营,租 金,B2F,：,3,元,/,平方米,/,天,B1F:6,元,/,平方米,/,天1F：11.5-12元/天,/,平方,2F：6元/天/平方，物业费:地下；18元/月/平方，地上：15元/月/平方 得房率64%,无锡核心商圈分析,楼层分布,1F,、,2F,、,3F,：久久丫、国网手机连锁、香颂婚纱摄影、麦当劳、,C,多多、计量博视眼镜、七匹狼、迁味浓汤面日本快餐料理、天顺休闲吧、,361,度、,VERMAL,、李宁运动品牌、以纯、,CITYLIFE,、森马、黄记煌、,SDEER/CONCEPT,、,VIVADA,、安踏体育、,kappa,、紫银记、,JACKWALK,、,u.ouslan,、真功夫、百度烧烤、浦发银行、花花公子、,X,特步、匹克、德尔惠,无锡崇安寺步行街,业态比例：零售,50%,：餐饮,25%,：娱乐,20%,：配套,5%,大成巷步行街以零售、休闲、餐饮概念，辅以娱乐、社区配套及综合服务，主要吸引中端客户群的消费,无锡大成巷步行街,项目类型,沿街步行商业配套,地理位置,中山路大成巷,业态组合,个性零售、休闲、娱乐、餐饮、社区配套，主力店主要有冠芝霖手机大卖场、以纯、美特斯邦威、七匹狼、达芙妮、,S.DEER,等,经营模式,招商经营,租 金,主街10-11元/天/平方，下沉式广场7-7.5/天/平方，内街4.5-5元/天/平方,无锡核心商圈分析,业态比例：零售,60%,：餐饮,22%,：娱乐,15%,：配套,3%,楼层分布,1F,、,2F,、,3F,：冠芝霖手机大卖场、以纯、美特斯邦威、七匹狼、达芙妮、,S.DEER,无锡百盛,/,基础资料,项目类型,大型商场商业,地理位置,中山路、人民中路,业态组合,个性零售、休闲、娱乐、餐饮、社区配套，主力店主要有,Dior,、,chanel,、巴黎三城、,CK,、,Levis,、迪士尼、丽婴房等,经营模式,租金,+,扣点,无锡核心商圈分析,楼层,业态,品牌,1F,化妆品零售、饰品零售,Dior,、,chanel,、,swatch,、碧欧泉、,AUPRES,、,OLAY,、,Kanebo,、,SWAROVSKI,、欧莱雅、,FANCL,、,BoBBIBrown,、植村秀、,H2O+,、,SK2,、,Sisley,、兰蔻、西铁城、劳力士、范思哲,2F,服装及配件零售,巴黎三城、,Mindbridge,、,eni:d,、,JESSI,、,CoCooN,、,SCOFIELD,、,HIRST,、,chaber,、,Hilly,、,vollFLON,3F,服装及运动零售,CK,、,10R1,、,UGI2,、,ochirly,、,JOJO,、艾格、三叶草、,ONLY VEROMODA,4F,服装零售,CARTELO,、森达、,BOSS,、,Riverstone,、,Lavico,、,Ochirly,、,G2000,、,adidas,、,E.LAND,、,PRICH,、,BASICHouse,、,less,、,Forever New,、,bread n butter,5F,运动休闲零售,TonyJeans,、,unisex,、,BRAXTON,、,VANS,、苹果、,EXR,、,Levis,、,TheNorthFace,、,Columbia,、,PONY,、,CAT,、,JackJones,、,NIKE,、,Reebok,6F,家居及儿童用品零售,安睡宝、紫罗兰、,TWINKIDS,、,IVYHouse,、丽婴房、巴布豆、,Paw,、斯乃纳,7F,家居电器用品及儿童必需品零售,迪士尼、,BRAUN,、,PHILIS,、富多、艾美龙、居元素、智高文具、简爱家居、,8F,摄影、办公用房,罗马经典、及百盛物业管理公司,B1F,化妆品零售及餐饮,薇姿、雅漾、赛百味、面包新语、爱茜茜里、大型生活卖场,业态比例：零售为主,无锡保利广场,项目类型,大型购物中心,地理位置,解放东路,业态组合,个性零售、休闲、娱乐、餐饮、社区配套大型卖场，主力店主要有必胜客、家乐福、,G&A,、,H&M,、新交电、,Toms World,等,经营模式,招商经营,租金,1,层南侧品牌商铺均价在,14.5-15,元,/,天,/,平方，,2,层南侧商铺靠家乐福卖场区域均价在,12.5,元,/,天,/,平方,物业：,7,元,/,月,/,平方 付款方式付一押三 得房率：,62%,无锡核心商圈分析,楼层,业态,品牌,1F,餐饮、服饰及配件零售、社区配套,必胜客、阿唯得时尚服饰、面包新语、家乐福、,G&A,、三,SPRIT,、,EP,、,RAWPAGE,、,swatch,、,samsnite,、,mikibana,、宝岛眼镜、玛希吉、石头记、,ONLY,、西铁城、,KFC,、,FOSSIL,、,DKNY,、,ST&SAT,2F,餐饮、服装零售、社区配套,艾格、,honeys,、,bossin,、,crocs,、味之都、恒源祥、,HARSON,、箱子、歌莉娅、,H&M,、,ebase,、柯达、,FEACEBZRD,、鄂尔多斯、安莉芳、黛安芬、丽源泉（养生保健品）、卡顿尔,3F,餐饮、童装服饰零售、运动品牌零售、娱乐,金宝贝、西缘牛排、乡水谣、好孩子、,NIKE,、特力屋、,BOBDOG,、,NBA,、,SNOOPY,、悠游堂（儿童乐园）、小猪班纳、宝贝乐园、,OUR.Q,地下,1F,运动品牌零售、社区配套、服装零售、娱乐,家乐福电动车卖场、运动,100,、新交电、,Toms World(1-2F),、婚纱摄影写真、威鹏。,业态比例：零售,50%,：餐饮,25%,：娱乐,20%,：配套,5%,无锡商业大厦大东方百货,项目类型,大型商业购物中心,地理位置,中山路,业态组合,个性零售、休闲、娱乐、餐饮、社区配套，主力店主要有,Cartier,、,GUCCI,、,HERMES,、,Tommy,、皮尔卡丹、,IZZUE,、双立人、迪士尼、东方电器等,经营模式,租金,+,扣点,楼层,业态,品牌,1F,化妆品及配件零售,Cartier,、,HERMES,、,BURBERRY,、,LOEWE,、,FENDI,、,GUCCI,、,Chanel,、,Lancome,、,MaxMara,、,Bally,、,Coach,2F,服饰零售,Tommy,、,CK,、,PiEro.GuiDi,、,ATSURO,、,SCFASHION,、,IMMOBILEra,3F,服饰零售、化妆品护肤品牌零售,迪莱克丝、,OBEG,、,less,、,E-WORLD,、,EITIE,、,EIN,、,EST+II,、,OTT,、露得清、,ANNASUI,、,REPLAY,、,MO&CO,4F,服饰零售,KALTENDIN,、,S.D.sportini,、,GALAXY,、皮尔卡丹、,CANUDILO,、,C31ROTC,、金利来、华伦天奴、,Coupeau.BRAUN,、,BUFFEL,5F,运动品牌零售、服饰零售,IZZUE,、骆驼、,rapido,、,5cm,、,VANS,、,crocs,、,Columbia,、,E-LAND,、,FivePlus,、彪马、艾格,6F,餐饮、家居用品零售,双立人、膳魔师、,tittot,、,LLADRO,、,Bose,、三,SPRIT,、富安娜家纺、迪士尼、丽婴房、火锅达人、一茶一座、韩风烧烤、烹大师,7F,社区配套、娱乐,东方电器、大世界影城、悠季瑜伽、王磊形象公社、德美乐专业护肤,地下一层,饰品零售,通灵、王翠山庄、锦龙,Jeep,、钻石世家、爱得康、她世代,无锡核心商圈分析,业态比例：零售,65%,：餐饮,20%,：娱乐,10%,：配套,5%,无锡大洋百货,项目类型,百货,地理位置,中山路,业态组合,个性零售、休闲、娱乐、餐饮、社区配套，主力店主要有丝芙兰、百思图、,tata,、,ST&SAT,、,KISSCAT,、卡西欧等,经营模式,租金,+,扣点,无锡核心商圈分析,楼层,业态,品牌,1F,鞋类零售,BeLLE,、,HARSON,、,ST&SAT,、,MRADE,、,KISSCAT,、,B.silly(fed),、,walker shop,、,teemix,、,Tata,、卡迪那、,petinson,、,KUKI,2F,休闲服饰零售,BASIC HOUSE,、,SCat,、,Honeys,、艾格、,ES,、,La Chapelle,、,Past me,、,REAPER,、,highday,、,Jong,3F,女士服饰零售,贝拉维拉、,BISOU DEVE,、,ZOJIA,、,La go go,、,1727,、,SODA,4F,运动服饰零售,adidas,、,NIKE,、,kappa,、,Reebok,、李宁,5F,服饰零售,TonyJeans,、,FAIRWHALE,、,KUNLE,、,AMCO,、,AOLUN JEANS,、,JASONWOOD,、塔戈、,L.SERELLI,、,RIVERSTONE,、,JW,、宜而爽,6F,男士服饰零售,PLAYBOY,、,strich,、,AGREATDEAL,、,beceor,、三枪、唐立得,业态比例：零售为主,项目类型,大型电子数码产品专卖,地理位置,中山路、县前街交汇处,业态组合,主打数码电子类高端产品,经营模式,招商经营,无锡五星电器城,楼层分布,1F:,数码,:,索尼、佳能、尼康、松下、三星、富士、柯达、奥林巴斯、明基,2F:,厨卫、音响,:,方太厨电、苏泊尔厨电、西门子厨电、能率、林内、科勒卫浴、美标卫浴、飞利浦,PHILIPS,、索尼,SONY,、先锋,Pioneer,惠威,Hivi,、博士,Bose,、山水,SANSUI,3F:,家电,:LG,、,SONY,、三菱、能率、松下、西门子、三星、飞利浦、夏普,无锡核心商圈分析,项目类型,商业贸易广场,地理位置,中山路,业态组合,主打店为五星电器、其余散铺诺基亚、世纪新娘摄影、中国移动通信,经营模式,租金,无锡明珠商贸广场,无锡核心商圈分析,楼层分布,4F:,明珠宾馆,5F:,明珠国际健身美发中心,6F:,明珠国际健身美容中心,7F:,明珠国际健身云顶操房,苏宁广场“顶级商业中心、国际商务中心、超五星级酒店、酒店服务式豪宅”，是未来核心商圈的综合体项目,项目地址：位于崇安区,XX,与新生路交叉口地段商圈：城中板块容积率：,10.0,建筑面积：,319677,平方米占地面积：,23050,平方米绿化率：,15.01%,车位数：,1176,个开发商：无锡苏宁置业有限公司开盘时间：苏宁广场预计,2011,年,10,月开盘。现在售楼处未建。,无锡核心商圈分析,项目基本价值研判,/,商业形态定位,/HBC,资源轴,/,小结,本案,锡单核商业中心的格局目前仍较难改变。商圈决定商铺投资价值，无锡目前中心成熟商圈的商铺受到投资者认可，相对价格稳定。,本项目地处中心区商业带，主要受于西侧中山路商圈辐射，商业条件成熟，商业环境浓厚，鉴于周边档次已达到一定高度，消费群体以中高档为主，为避免同质化竞争，可考虑选择特色主题型商业。,鉴于新生路及健康路商业街以服饰业态为主，且档次均不高，本案在考虑特色主题时应尽可能回避。,本案在成熟的市中心商圈内，区位优势和市场认可度较高。,项目商业形态,区域属性：,本从项目本体的资源轴分析，项目地处无锡市市中心，区位优势明显，交通便利，优越的先天条件将带来稳定的客群。所在区域商贸业发达，有着良好的发展环境。,宏观研究：,无锡市近年来经济发展态势良好，,GDP,保持高速增长。人口到,2020,年，将突破,750,万，消费需求旺盛。然就目前无锡总体消费水平来看，较国内一线城市还存在差距，但是增长迅速。第三产业比重正日渐加重。,地产发展：,锡单核商业中心的格局目前仍较难改变，本项目地处中心区商业带，商业条件成熟商业环境浓厚，应避免同质化竞争，走差异化竞争道路，突出主题特色。,从,HBC,模型分析总结，本项目商业形态定位,差异于核心商圈的，并由多种业态组成的商业体,知,4,项目商业价值及机会点挖掘,项目地处无锡市中心，西起,XX,中山路，东至,XX,解放东路。近年来，在政府政策的主导下，中山路商业已经相当成熟,项目西临中山路东临解放东路，为城市主干道，目前过往车辆较多；,项目地上商业处于改造建设阶段，,有意打造为未来的又一商业中心；,项目位于地铁三阳广场站和东林广场站的地下，西起新生路、东至苏家弄；由于西侧临近中山路，因此将成为商业建设的重点区域。,作为东西走向的传统商业街，,XX,的活力一直没有得到激发，不过，在未来两三年内，苏宁广场、恒隆广场两颗明珠项目都将在,XX,上崛起。,总体现状,区域商业,价值及机会点挖掘,项目所处崇安区属于无锡市中心城区，现阶段区域内在售住宅项目稀少，部分地段现处拆迁阶段，已有商品房也都有一定的年份。,项目位于地铁三阳广场站和东林广场站的地下，西起新生路、东至苏家弄；由于西侧临近中山路，因此将成为商业建设的重点区域。,拆迁中老房子,田基浜,映山华庭,和泰苑,区域商业,价值及机会点挖掘,项目特征分析,项目地块拥有城市主干道，道路等级相对优越，有利于商圈辐射能级的延伸,道路等级决定项目商业辐射能级及客流导入程度,本项目沿东西向城市主干道,XX,而建，并近邻解放东西路和中山路等主要城市道路。,城市主干道,商业属性,一般是城市宽的道路，连通城市车流量较大的区域，承担综合性功能。流量构成兼有过境车流和市内公交。,有利于远端辐射（机动车到达）,城市次干道,有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留,一般是城市中较窄的道路，主要承担市民工作与生活出行功能，流速相对较低。,商业属性,XX,中山路,解放路,项目,区域商业,价值及机会点挖掘,道路交通环境,综合分析项目的交通条件，消费者将主要通过自驾车（含出租车）、公共交通、非机动车（含步行）三种交通方式到达本项目,目前项目周边地区公共交通设施相当便捷。,主要路线连接各主要城市节点、火车站等，相对优越的,公共交通设施在一定程度上延伸了项目的商圈辐射范围,。,公共交通,项目位于,XX,地下，西临中山路、东临解放东路：这几条道路均为无锡市重点道路，消费者可以很方便进入本项目。,自驾车、出租车的整体交通,环境良好,。,自驾车、出租车,一般消费者,步行的范围在,1,公里以内，非机动车的范围在,2,、,3,公里左右,，通过步行和非机动车到达本项目的消费者一般,以居住在项目周围的居民和周边的上班族为主。,非机动车、步行,游客,（旅游大巴、出租车等）,规模和比例增加,本地居民,（步行、公交等）,规模和比例增加,有车族,（自驾车及商务客）,规模和比例增加,道路交通环境,区域商业,价值及机会点挖掘,无锡商业大厦,国际贸易中心,无锡八佰伴,汇金广场,本项目,苏宁广场（建设中）,无锡新世界百货,无锡大洋百货,家乐福,区域商业,价值及机会点挖掘,项目所在区域内成熟商业项目众多，但,XX,上商业配套相对较少,本案欲打造城市级商业项目，放眼看来，目前中山路商圈内众多商业项目均将成为本案的主要竞争对手。,商业环境,主要辐射范围：,无锡市区,次要辐射范围：无锡其他各区,边缘辐射范围：,周边县市,XX,15,分钟车程,本项目,区域商业,价值及机会点挖掘,辐射圈层,依托核心商圈辐射，本案未来辐射力克衍生至周边县市,根据辐射人口类型，不同结构的消费人群拥有不同的消费习惯以及消费理念，将形成不一样的消费需求，为项目未来商业定位提供方向,区域商业,价值及机会点挖掘,辐射群体,项目基础参数,展示环境,区位属性,小结,项目本身拥有良好的硬性条件，通过精准的定位、招商及专业的营运，项目有机会打造成辐射整个无锡的地下商业代表项目。,项目特征分析,/,小结,道路交通环境,区域商业,价值及机会点挖掘,项目特征结论对定位方向的启示,本案商业的规划体量及立地条件，初步确定项目为,无锡,市,代表性地铁,商业中心能级，辐射商圈为,无锡,郊县,；,从地理位置上来看，本项目所处的区域属于,无锡,城市中心，具有得天独厚的战略地位；作为,无锡商业发展的重点区域，周边环境相当成熟。,知,5,项目文化价值及机会点挖掘,崇安寺、大成巷、小娄巷、南禅寺和阿炳故居都是本案周边知名的具有深厚文化元素的项目,区域文化,价值及机会点挖掘,周边文化资源,项目,概况,：,位于无锡南隅，古运河畔，始建于南朝,549,年的江南名刹。南禅寺有一座七级八面楼阁式内木外砖结构，高,43.3,米的古塔。南禅寺现在已经成为一座文化商城，商业面积,9.5,万,平方米，规划建设,12,万平方米，集,吃、住、行、游、购、娱,等于一体。,地理位置：,位于南隅,古运河畔,距离本项目约,1.4,公里,建筑面积：,12,万,平方米,主题定位：,文化、历史,功能定位：,购物、餐饮、休闲、娱乐,建筑风格：,明清风格古建筑,无锡南禅寺,项目,概况,：,崇安寺街区位于中山路与,XX,交汇处，内分珠宝古玩区、黄亭小吃区、特色商业区、民俗展示区、体育文化活动区、品牌服饰区、休闲娱乐区等，形成“,双层街,”格局；江南水乡特色浓郁，建有地下水景街，小桥流水，并重现历史上的人文景观，再加上周边的城中公园，使商业、绿核、文化核三者在崇安寺得到了和谐统一。,地理位置：,位于中山路与,XX,交叉口（三阳百盛对面）,距离本项目约,174,米,建筑面积：,7,万,平方米,功能定位：,集,购物、餐饮、休闲,等多功能为一体的,特色商业步行街区,主题定位：,文化,建筑风格：,古朴的,江南民居风格,并加以现代商业的,时尚格调,无锡崇安寺,项目概况：,位于无锡旧城区的中心，今图书馆路,30,号，保护范围包括今图书馆路,24,号至,30,号以及,42,号至,50,号。,阿炳故居，即为原雷尊殿道馆，他不仅出生于此、逝世于此，而且其传世名曲也大都创作于此。晚年，他穷困潦倒、贫病交加，屈居在道馆最东面的一间小平房内。这间平房为硬山顶，约,20,平方米，内有小阁楼现仍保持着原状。雷尊殿旧址及其他附房大都保持着原状。,地理位置：,南靠人民中路，西接崇安寺商业区，东临教仪大厦,距离本项目约,78,米,建筑面积：,743.1,2,平方米,主题定位：,文化地标,客群定位：,旅游观光客,建筑风格：,老民居屋,阿炳故居,地理位置：,西到新生路，东到小娄巷横街，南到公安局，北到佳福大厦、福田巷,距离本项目约,130,米,建筑面积：,2.13,万,平方米,功能定位,：,精致生活商业区、修身养性老字号、文化仪式展演、艺术家聚集和工艺品展卖区、主题茶馆,/,酒吧,/,咖啡厅 五个部分。,客群定位,：,旅游观光客,建筑风格,：,清代建筑,项目概况：,位于市公安局北侧，是一处古街坊，占地面积约,2.13,万,平方米，巷内多院落建筑，并有保存完好的百米备弄。整个街区中最具代表性的是位于小娄巷,44,号至,52,号的“绣衣坊”尚存部分，它所代表的历史民宅区别于薛福成故居的近代官宅，反映了封建社会的建筑特点和特有的长幼有序的生活方式和传统的建筑布局方式，是一处名人故居群和,清代建筑群,。靠近小娄巷北侧沿,XX,一块约,1.36,万平方米土地，将结合小娄巷历史街区的改造捆绑开发。,无锡小娄巷,项目概况：,全长,388,米，东接中山路，西连解放路，距离本项目约,330,米，是无锡知名的“文化教育之巷”，拥有百年小学连元街小学、张謇读书处、锡剧博物馆、无锡书画院等历史文化印迹，具有深厚的文化底蕴。大成巷步行街定位为“创意街区”，打造无锡首个创意市集。集创意产业、购物、旅游、娱乐、文化休闲等于一体，设计布置了感应屏、哈哈镜、创意魔方等创意元素。,地理位置：,东接中山路，西连解放路,距离本项目约,330,米,建筑面积：,东西全长,388,米,功能定位：,集购物、旅游、娱乐、,文化,休闲等于一体,主题定位：文化,创意产业,建筑风格：,欧式风格,大成巷创意市集,无锡是一座具有几千年历史文化的城市，所以区域内保留大量珍贵的历史文化遗产，无论是“江南第一巷”、或是传承千年历史文脉内涵的“崇安寺”、还是文化创业产业区，依托这些文化底蕴，整合资源，推崇“,慢文化,”的商业气息。,老城区的新速度,“,它们,”,解读了老城区文化底蕴的,深度,我们将展现老城区现代商业的新,速度,本案作为无锡地铁地下商业的标杆，将以时尚现代的商业文化，领略城市发展的新速度。,内饰风格上，建议采用,现代建筑风格,，体现,时尚文化,，在内饰及节点上，要注重突出,主题文化,与,人性化,相结合。,慢是一种有深度的感悟,快是城市现代的生活节奏,谋,5,本案的定位及开发策略,优势,-Strength,劣势,-Weak,项目地块位于无锡市中心，属于核心区域，通达性强，具有绝对的地段优势；,作为地铁地下商业，客流量得到保障。,区域商贸业发达，有着良好的发展环境。,锡单核商业中心的格局短时间内较难改变，中心成熟商圈的商铺受到投资者认可，价格稳定。,区域住宅人口较少,项目体量相对不大，过道宽度有限