广西南宁沉浸式地下商业街开发概念规划策划案.pdf

中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南宁2021.3GUANGXINANNINGCONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING中国锦园地下商业开发概念策划方案01.城市发展02.商圈演化03.区域定位04.基地概况05.项目定位中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING2000年2010年2020年第一个十年第二个十年第三个十年2018年2019年“宁要江北一张床，不要江南一间房”南宁正式从邕江进入“拥江”时代 2004年，由温家宝倡议，首届中国东盟博览会在南宁举办。1.南宁江景没有价值2.邕江沿岸土地审批难度大及土地成本高3.主要是本土品牌房企开发为主 2012年，习近平出席第九届中国东盟博览会开幕式。1.柳沙半岛楼盘成为主要的江景盘供应区2.邕江项目开发以单一品牌房企开发为主，多为刚需楼盘，没有代表性的高端楼盘大多数南宁人并不重视邕江，更不关注“有江无景”的江景房2018年12月，总投资约220亿元打造的邕江综合整治和开发利用工程完工，邕江水面加宽40米，水位提升至67米，两岸亲水景观成型。2020年11月，区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)正式签署。成员国包括东盟10国与中国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰。南宁城市向东，进入“拥江”时代中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南宁城市建成区，20年扩大3倍1999年建成区面积115.7平方公里2008年建成区面积179平方公里2019年建成区面积447平方公里中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING城市由西向东拥江发展自西向东奔流的邕江，自西向东腾飞的南宁中国锦园二十座桥梁飞架南北江南江北一体化发展中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING江北城市中心中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING锦园江南城市中心中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING老中心未来新中心南宁城市建设总体规划市西建东阔，重点向南；项目所处五象新区规划的文旅组团，定位为文化旅游核心区。项目地块属于南宁市城市总体规划中心城用地规划中的文化娱乐用地；五象新区位于向南发展轴线的核心位置，是强化和完善南宁市作为中国与东盟双向交流的窗口。南宁市城市总体规划龙 岗 商 务 区 范 围五象新区规划的文旅组团，是集娱乐、商业、商务办公及综合配套等功能于一体的综合型滨水新区；东至外环高速公路，南至五象大道，西至良堤路，北至邕江，规划面积约1.63平方公里；龙岗片区是兼具行政办公、金融服务、生态居住、教育研发、特色休闲等多功能于一体的城市新区。中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南宁城市空间布局，在邕江南岸，以五象新区为中心，形成第三个中心，再造一个新南宁。南宁城市空间布局由原来的一中心变为三中心，分别为朝阳、琅东-凤岭及五象新区；三中心分别为朝阳、琅东-凤岭及五象新区。朝阳为传统的商业中心；琅东-凤岭以办公、金融、商务为主；在邕江南岸，以五象新区为中心，形成第三个中心，再造一个新南宁。南宁市城市总体规划中心城区将形成承担不同功能的八大组团，良庆组团将重点发展蟠龙片区及五象新区。良庆组团范围为良凤江以东，邕江以南，良庆镇南界区域。包括蟠龙片区、大沙田片区、玉洞片区、平乐片区。其中蟠龙组团西片区位于五象新区核心区的启动区。中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING五象新区再造一个新南宁，全区规划共175平方公里，定位为国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城。南宁市城市总体规划规划定位：承载着“再造一个新南宁”历史使命，将打造为亚热带风情生态园林新城。五象新城打造成为一个集门户之城、枢纽之城、首府之城、核心之城、文体之城、商务之城、科技之城等多功能为一体的现代化新城。聚焦五象新区再造一个新南宁“把五象新区建设成为国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城。”2011年，自治区党委书记郭声琨“要重点开发建设五象新区，以五象新区建设引领和带动整个城市发展。”2013年，南宁市委书记陈武五象核心区五象核心区中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING五象新区规划路网及桥梁密集，高效通达其他区域，具备承接城市商务转移的基础。五象新区交通规划道路交通：“三纵三横”“三纵”：银海大道、平乐大道、龙岗大道“三横”：堤园路大道、五象大道、玉洞大道桥梁规划：南宁大桥、五象大桥、英华大桥、良庆大桥、青山大桥等玉洞大道，已通车青山大桥，已通车五象大桥，已通车中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING城市向东背景下，南宁商圈的“东扩之旅”中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING01.城市发展02.商圈演化03.区域定位04.基地概况05.项目定位中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING朝阳商圈南宁百货大楼、万达广场、裕丰商厦、步行街、新和平等，南宁流行的风向标南宁第一大商圈，人流量30万左右北湖商圈南城百货、云星广东商城、盛天名都商业街、都之都家具等商业老城区商圈，人流量20万左右琅东商圈大型现代化下沉式商业广场新城CBD，生态休闲为主会展中心商圈航洋国际城15万商业和华润万象城27.4万商业两个城市综合体商业指数仅次于朝阳商圈西大商圈没有大型的购物中心或休闲广场，多数为零散的商铺，规划不统一30所院校聚集，人流量达60万凤岭商圈凤岭购物公园20万平米商业，东盟国际文化广场38万大型生活商务和商业区新兴商圈、发展迅速线江南商圈江南万达广场、规划建设城市商业综合体20万以上，形成8个10万的特色商贸中心规划提出“提升江南，重点向南”相思湖商圈占地8万的商业综合体汇聚了万达茂10万方、天誉城7万方、宝能城市广场8万等著名商业购物中心。南宁市级商业中心、龙岗片区城市活力核SITE华成都市广场10万商业体兴宁吾悦广场总建面20万，重点辐射兴宁东30万固定消费群江宇世纪广场总面积超过10万，南宁市首个商场内恒温泳池以及儿童主题游戏城堡地铁一号线地铁二号线融晟天河广场总面积约30万，总投资约20亿元上海天地五象新区龙岗商圈南宁商圈的发展轨迹由西向东，如今形成了多个商圈林立的格局。代表着最新发展趋势，且体量相对较大综合体式购物中心，相对集中在东部，如南宁万象城、会展航洋城、三祺广场等均位于东部的青秀区。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING朝阳商圈北湖商圈琅东商圈会展中心商圈西大商圈凤岭商圈江南商圈相思湖商圈五象新区龙岗商圈SITE地铁一号线地铁二号线兴宁区商业体量35万西乡塘区商业体量29万青秀区商业体量96万后起之秀南宁商圈的“东扩之旅”青秀区的商业体量，已高于西乡塘和兴宁两区的总和客流移动以“东移”为主，即主要是从西大商圈、朝阳商圈等传统商圈，往东部的新兴商圈转移。VS五象新区龙岗商圈南宁东扩未来方向航洋国际城15万南宁万象城28万南宁市常住人口725.41万人均购物中心面积0.35（2019）南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNINGhttp:/ Bingo126（万象城站）核心客群：城市白领群体项目定位：休闲格调街廊。以集装箱工业风、小资阳光雨棚、音乐钢琴楼梯、情调中庭等元素，营造充满明媚阳光的情景空间，打造国内首条地铁“星光音乐走廊”。4500 柠檬町（朝阳广场站）核心客群：传统商圈（朝阳商圈）消费群体项目定位：城市中心黄金道上的前卫商业街区。设计风格为调皮、时尚、别致的LOFT工业风。以休闲化的餐饮和精品特色零售为主，搭配创意、便捷型的配套。5000 MOREFUN126（广西大学站）核心客群：大学生项目定位：南宁首个具有集装箱风格的地下商业创意空间，街区内还打造有“时光音乐走廊”、“青春舞台”等特色主题区域，为大学生提供一个展示青春风采和能量的舞台。6500三大地下商业街总体量为1.6万，由南宁地铁和广西太阳衫投资管理有限公司联合开发运营。基于各站点的不同核心客群，三大地铁商业街专门作了区别定位，但从最终呈现效果和进驻品牌来看，仍有一定程度的同质化。目前最具竞争力的新商圈以MALL、综合体为主，仍以传统零售为主。中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南宁最成熟、历史最久的商圈，面积约1.78平方公里，毗邻交通枢纽南宁火车站，客流量庞大，日平均客流量约10万人次，节假日客流量达30万人次朝阳商圈南宁第一大商圈名称开业时间类型商业体量（万）南宁悦荟广场2004综合体9百佳汇流行前线2007商业街区1.3南宁百货大楼1956百货大楼7.56西南商都已开业购物中心西关新天地已开业购物中心4.2柠檬町2016地铁商业街0.5商业体量合计约30万圈内购物商场多达20个从低端到高端从零售到批发涵盖人们日常生活所需1.78平方公里30万方商业体量13km商圈发展现状 区域划分：以朝阳路为界，分为东西两个板块，朝阳路以西为南宁老商业中心，数十年的发展基础；朝阳路以东多为新商圈，密度大、品类多是主要力量。功能划分：朝阳路中心以零售为主，是市民休闲购物的主要去处，朝阳路周边以专业市场居多，批零结合。经营档次划分：个别中高档、中档、中低档为主 经营业态划分：西强北弱车流、人流拥堵、购物环境繁杂、档次较低等问题，商业发展比相对滞后。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING15万方商业体量7.5km航洋北街（特色餐饮、深夜食堂）南广场（特色小吃、休闲茶饮）2007年开业，2013年11月，航洋国际城进入停业调整期，2015年重新升级开业，工作日客流接近8万/天，周末客流量约为12万/天，2019年销售额20亿元航洋城的“标杆”升级之路 核心客群定位：20-40岁左右的年轻消费者和家庭消费者 新增休闲街区：在南北广场打造了两处休闲街区，主打轻餐饮，同样主攻年轻客群消费 成功关键：引入近20%的儿童业态，将三层打造为儿童业态主题楼层，主要为吸引家庭消费者。智能化服务：智能化停车系统：通过微信简化取卡缴费流程，增加多种缴费方法，停车场运作效率明显提升；室内定位导航仪：消费者可通过业态分类查询各品牌店面，轻松获取路线。侧重餐饮业态：餐饮业态占比27%，总品牌数约有105个，其中34个品牌集中在项目四层，海底捞广西首店进驻。地铁带动客流量提升25%，B2层由原本的B1、B2层打通而成，是以复式街区概念打造的南宁第一条室内骑楼街，空间较普通的地下商业街开阔。会展航洋城百货转型年轻时尚mall从百货到购物中心，把定位调整为年轻时尚，引入针对年轻客群的品牌。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING27.8万方商业体量6.8km2012年开业，建筑面积27.8万方，其中商家经营面积超10万方，300多个独立店铺，日均10万左右流量，2019年销售额超过46亿元（位列全国第23位）一楼国际一线品牌百盛、ZARA HOME、Apple Store零售店、GUCCI、BURBERRY、PRADA、COACH、HUGO BOSS、EMPORIO ARMANI、Y-3、I.Tcartier二楼国际二线品牌H&M、NEW look、UM、obbi Brown、Sephora、M.A.C、Kiehls、i.t/Chocoolate、GANT 食间主题街区，把几十年老店搬了进来 携手20余家崭新品牌，让“美食 艺术 生活”相映成趣，为城市生活家营造多元而温暖的街区新体验。异彩纷呈的文化展览，艺术造就生活“成长中的城”当代艺术展、万象生活节、国家地理经典影像盛宴、不朽的梵高感映艺术大展、字造万象活字妙趣博物馆等一系列的文化展览相继举办。华润万象城聚焦最具消费力的客群高端定位精准客群，国际大牌+快时尚云集，独立成一个新商圈。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING朝阳商圈30万中端、中低端集聚辐射大区域社区居民购物环境体验较差会展商圈航洋城15万中端、中低端集聚聚焦年轻人和家庭客群餐饮、儿童业态为主会展商圈万象城28万高端、中高端集聚聚焦高消费活力群体以文化、时尚再提升90年代00年代10年代龙岗商圈万达茂、方特20年代业态的选择与配比客群的定位与吸引休闲感、体验感、场景感城市商圈在向东发展的过程中不断迭代，出现了传统商圈和休闲商圈的分离南宁城市商业体系功能完善，商圈饱和度较高，市场竞争激烈中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING01.城市发展02.商圈演化03.区域定位04.基地概况05.项目定位中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING万达茂民主路小学(五象校区)御江国际江山墅江山云邸房价13000元-16000元/平米万达茂天樾御峰国际天誉城五象新区第二实验小学水建工程有限公司天誉半岛房价13600/平米物业费1.65元/平米/月广西新媒体中心良庆天誉花园房价11000/平米广西体育中心良庆区政府方特东盟神画方特东盟神画方特家园江景苑青秀山国际高尔夫球会青秀山风景区5A景区宝能城市广场房价10000/平米阳光城丽景湾天地明珠房价12000/平米万科金域滨江龙光玖珑台南宁启迪东盟科技城新城悦隽风华房价9000+元/平米南宁恒大悦龙台房价10000/平米中国铁建江湾山语城房价16000/平米合景天峻广场世茂茂御府南宁学院大唐世家项目地块融创九棠府房价15000/平米万科公园里房价15000/平米华润置地悦年华房价12000/平米房价9000元-11000元/平米龙光玖誉湖光明澜湾九里房价16000/平米基地周边区位概况中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING基地周边区位概况中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING青秀山方特东盟神画SITE万达茂万达乐园南宁园博园6km城市片区定位：五象新区文化旅游核心区中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING3754.523546.353360.463862.174322.83150.674512.796139.167138.918771.80200040006000800010000120001400020142015201620172018过夜游客量一日游客量南宁2014-2018国内游客接待量28.9722.721.518.4814.612.88.25.794.192.11051015202530352019年春节南宁景点接待游客量top10（万）53.74%9.05%4.40%2.73%2.52%2.37%1.97%1.36%1.35%1.33%1.30%17.80%广西广东湖南贵州四川重庆云南湖北上海北京浙江其他2018年南宁国内游客区域分布2019年，南宁接待国内外游客超1.5亿人次，旅游总消费1725.24亿元，均位列广西省旅游之首本地一日游占比较高，游客出游目的和出行方式呈现多样化，自驾游为最主要旅游方式外地一日游游客占23.07%，本地一日游游客占43.92%；区内游客仍是南宁市主要的客源市场；从游客旅游目的来看，来邕国内游客主要以观光游览、休闲度假、商务为主，所占比例分别为47.96%、29.06%、22.98%。从旅游的方式来看，主要以自驾车为主，其中自驾游占45.96%，旅行社组团占15.7%，其他方式占38.34%。基地周边6km内景点 南宁宏观旅游市场南宁旅游人次及旅游收入近年稳步增长，综合竞争力广西之首，城市居民一日游、自驾游等旅游倾向明显。对省内旅游人口的吸附力。中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING青秀山方特东盟神画南宁动物园南湖公园南宁人民公园广西药用植物园SITE万达茂万达乐园南宁园博园极地海洋世界南宁市区热门旅游景点以公园、动物园、乐园为主，文化类代表项目较少项目片区内包含三个南宁重点文旅项目，聚集了较高市场人气更多免费方案资料加微信：?h?angshiji?携程旅行网南宁十大热门旅游景点6km三街两巷方特东盟神画300万人次青秀山风景区200万人次南宁万达茂超千万人次 南宁旅游空间分布中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING自然风景名胜区山水观光青秀山东盟主题游乐园设施娱乐方特东盟神画室内儿童乐园亲子游乐万达茂片区文旅偏向观光游乐，大定位之下，文旅项目具有很大的发展空间和竞争机会文化体验/场景街区/全年龄参与三大项目形成片区的文旅特征和消费认知中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING青秀山风景区5A级，年200万游客量风景名胜区 集旅游观光、休闲娱乐、文化交流、科研科普为一体的著名风景旅游区。规划保护面积13.54平方公里，核心保护区面积约5.86平方公里，森林植物园区面积约7.68平方公里。水面面积14667平方米，绿地面积25000平方米，主峰海拔289米。独特的天然休闲氧吧，素有“城市绿肺”、“绿城翡翠，壮乡凤凰”的美誉。重点文旅项目分析中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING青秀山风景区今年4月青秀山东区开放夜游，约500亩，整体游览线路长达2.9公里，有占地、水域面积上千平米的超大型灯组。重点文旅项目分析中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING方特东盟神画2018，980亩，300万人次国内首座展示东盟十国文化的高科技主题乐园 东南亚风情街、五大主题餐厅、十一项室内项目及三十余项室外游乐项目。拥有飞行球幕影院、巨幕影院、木质过山车等该科技游乐设施和200多项休闲景观。大型真人歌舞表演千岛之歌，在2019年斩获了国际游乐园及景点协会(IAAPA)“Brass Ring铜环奖最佳创意多媒体现场表演奖”该园在某种程度上还具备一定的政治意义，增强南宁作为东盟桥头堡在游客中的吸引力。方特东盟神画980亩康乐江畔公园小镇中国锦园万达茂邕江票价299元，不出国门“畅游”东盟十国高新技术打造沉浸式体验环境千岛之歌以印尼民族艺术和民俗文化为创作背景，重点展现具有传统美丽的印尼特色民间艺术和工艺 重点文旅项目分析中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING方特东盟神画 重点文旅项目分析中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING万达茂2017，4A级，商业10万总建面160万，投资150亿文旅商新型综合体 3F：万达影城、大玩家超乐场、飞舟卡丁车、东西方环球美食自助餐厅、40家大型特色餐饮 2F：南宁万达乐园、万达宝贝王、潮流购物 1F：万达乐园、万达娱雪乐园、袋鼠王蹦床公园 B1：广百家超市万达茂10万中国锦园万达茂商业步行街万达乐园娱雪乐园袋鼠王 万达茂室内商业业态较少且主要为中档、中低档，为附近社区生活配套；室外广场业态低端，商业消费体验整体较差，人气主要集中于万达乐园。万达乐园：3.5万，投资8亿的全天候室内乐园娱雪乐园：4000真雪滑雪、攀爬攀岩游乐园袋鼠王：1200蹦床公园，主要面向儿童 重点文旅项目分析中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING双层商业步行街，商户入驻率极低，人气极低，基本处于闲置状态万达茂 重点文旅项目分析中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING万达茂 万达乐园3.5万，投资8亿的全天候室内乐园 乐园特色：设计灵感来自于广西桂文化，以广西的名胜山川、地标性建筑为主打元素融合11个少数民族文化特征，是全球首座桂文化主题乐园。2大特色主题区：欢庆小寨、清秀山水 14项娱乐设施中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING万达茂 娱雪乐园4000真雪滑雪、攀爬攀岩游乐园 真雪区面积1500平方米，有长38米宽10米坡度8的真雪滑道，可观赏表演，学习单双板滑雪，举办滑雪比赛，娱雪区有家庭体验项目，专门针对幼龄儿童教学。10恒温，夏季时会更换为雨林乐园万达茂 袋鼠王蹦床公园 十大大主题区域：躲避球区、灌篮区、攀岩区、海绵池区、拍拍乐、网红魔术贴、足球区、探险区、自由蹦床区、专业蹦床区1200蹦床公园，主要面向儿童中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING片区功能定位城市周末休闲娱乐目的地补充提升片区文旅功能，实现“短暂的生活在别处”、“旅游的超短途化”等休闲体验与消费需求短暂生活在别处短暂抽离原有生活旅途超短途化日常工作激烈快节奏生活压力令人窒息缓解压力卸下重负逃离世俗刚需趋势高频次低成本中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING周边航拍图中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING周边航拍图中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING周边航拍图中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING辐射周边区县，吸引外地游客，精准聚焦年轻人市场和家庭亲子市场，扩大全年龄客群周边区县居民来邕外地游客家庭亲子市场80/90/00年轻人高频次自由化自驾游团体结伴品质需求重视体验消费较强增进感情娱乐休闲享受假日小资情调彰显个性慢文化生活化IP化网红化多元化片区客群画像中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING万达1.0时代单体商业楼总面5万方业态：主力店+精品店特点：建筑规模小，业态量不多布局紧凑万达2.0时代组合店模式，总面15万方业态：百货楼+超市楼+影城楼+数码楼+家居建材楼，室外步行街链接特点：规模扩大，业态更丰富万达3.0时代城市综合体，总面40-50万方，商业15-20万方业态：购物中心、写字楼、高级办公、公寓、商业街、住宅特点：规模产品形态较大变化，室内步行街，一街带多楼万达万达4.0时代时代世界首创大型室内文化、旅游、商业综合体主题公园、电影科技乐园、国际影城购物中心“6+1模式”百货、超市、电器、影院、量贩式KTV、电玩城+主题餐厅文化娱乐体验为主4.0万达茂不再以商业为主，而以文化娱乐体验为主，零售占比低于25%。3.0综合体模式强调以体验式为主，体验式消费业态50%探险乐园、科技乐园、冰雪乐园、海洋乐园、体育乐园、温水乐园等多主题乐园休闲化旅游化升级从万达商业综合体到万达茂不再以商业为主，而以文化娱乐体验为主，零售占比低于25%。案例：万达商业综合体的4.0时代中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING十 大 业 态万达乐园雪世界水世界体育世界万达茂高端酒店酒吧街大剧院海洋世界秀15-400万案例：万达商业综合体的4.0时代中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING集娱冰、娱雪、游乐设备为一体的创新业态，设计有滑雪学校、冰雪滑道、冰雪嘉年华、冰舞表演等多种创新项目，打造四季冰雪娱乐王国。冰雪乐园突出参与性和互动性，集海洋动物观赏、雨林探索体验和海洋互动表演等项目于一体的家庭游乐目的地。海洋乐园体育乐园是万达集团独创的业态，汇集活力港湾、趣味攀爬、模拟驾驶、激情赛道等众多娱乐运动项目，打造运动训练与游乐深度结合的美好体验。体育乐园室内外相结合，引进水中游乐设施，规划水磁过山车、竞速滑道、电音造浪池、温泉SPA中心等多种水上游乐项目。水乐园365天娱乐全天候、全年龄段旅游休闲目的地计划时间长、用时长、成本高体验时间长、休闲娱乐性强、低成本、高频次不同城市、不同主题、不同体验项目、不同旅游场景打造旅游休闲消费目的地，从高成本低频次，到低成本高频次案例：万达商业综合体的4.0时代中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南京30万南宁10万哈尔滨37万南昌19万南宁万达茂商业体量相对偏小，城市周末休闲游乐综合功能较差，片区具有较大的补充与提升空间。与重庆63万方，成都76万方相比，南宁万达茂仅有4-5万方的娱乐面积。万达茂商业体量对比休闲娱乐业态的机会中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING合作互补大于竞争南宁方特南宁万达茂南宁万达广场丰富性强主题性强南宁万象城品类主题特色产品聚焦于某一个品类或者功能的商业组合，如主题乐园等。都市文娱综合垄断型产品若干个品类主题商业集群，集主题购物、餐饮演艺、休闲娱乐于一体的主题区域集购物、餐饮、休闲于一体的城市综合体传统城市商业综合体产品成都万达茂百货商场及社区商业类产品物业条件受限不做考虑版块的竞争性分析中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING01.城市发展02.商圈演化03.区域定位04.基地概况05.项目定位中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING中国锦园中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING万达茂万达茂御峰国际万达茂天樾富力万达嘉华酒店民主路小学万达茂御江国际邕江沿江公园青山大桥基地上空向北看：万达茂及万达高层住宅 邕江、青山大桥及沿江公园中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING东盟塔 345m总建面21.4万地上72层，地下3层天誉城超50层公寓天誉花园裙楼商业街约7万，未开业基地上空向南看：天誉城及天誉花园 天誉城裙楼商业未开业 在建东盟塔高度为345米中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING2131/邕江沿岸公园邕宁段（青山大桥-三岸大桥，全长2.3公里，保护退让30米）2/青山大桥3/沿岸步道基地周边：邕江及沿岸公园中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING3121/天誉城裙楼底商 7万商业区主要集中在办公建筑群裙房部分和住宅裙房，形成 的主体特色。呈现出大氛围、小环境的主题特色，打造特色精品商业风情街。2/地铁4号线楞塘村站（已开通）3/五象新区第二实验小学基地周边：天誉城、地铁站、小学中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING锦园地上总建面35万方中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING模型鸟瞰一期建筑面积85000（负一层）二期建筑面积66000（负一层）中心广场29000负一层总建筑面积180000模型鸟瞰地下室负二层（地面标高）74.85075.00075.000人行/车行出入口安全出口地下室负一层（地面标高）78.60078.60078.700人行/车行出入口安全出口地下室负一层（人行出入口）下沉广场出入口人行出入口人行出入口人行出入口下沉广场出入口下沉广场出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口CBAD地铁人行出入口（接负二层）上空宽度13米、高度9米上空宽度17米、高度9米上空宽度32米、高度5米上空宽度9米、高度5米ABCD地下室负一层（机动车出入口）机动车出入口机动车出入口机动车出入口机动车出入口非机动车出入口ABCDACBD地下室负一层夹层（地面标高）83.60083.690面积：9822层高：4400面积：9847层高：3760人行/车行出入口安全出口负一层夹层地面架空层（地面标高）88.00086.98086.980面积：36091层高：3450面积：4124层高：3500架空层 商铺人行/车行出入口安全出口地面架空层1122A区剖面负一层层高8800，净高7300，梁高1000，夹层内层高5090，梁高9001 1-1 1 剖面剖面2 2-2 2 剖面剖面75.00078.60083.69087.450下沉广场81.100-2F-1F-1aF1F1122B区剖面负一层层高9400，梁高900，夹层内高5000，梁高8001 1-1 1 剖面剖面2 2-2 2 剖面剖面负一层上空74.85078.60083.60088.00091.450-2F-1F-1aFJKF1F11221 1-1 1 剖面剖面2 2-2 2 剖面剖面地铁出入口D区剖面负一层层高8280，梁高1000，部分净高520075.00078.70086.98090.480-2F-1FJKF1F中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING700055009200宽度800宽度140010900中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING376050903200082.300中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING宽度1100宽度800宽度1300820050903760中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING宽度900宽度170080806200中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING440092004800宽度1500宽度15005500中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING防火分区建议新增安全出入口建议新增防火墙现有4000防火分区当符合下列条件时，其营业厅每个防火分区的最大允许建筑面积为2000。（1）设置自动灭火系统和火灾自动报警系统。（2）内部装修设计符合现行国家标准建筑内部装修设计防火规范GB50222的规定。现有防火分区有4处设置为4000，其余均为2000以下，建议新增4处防火墙和4处安全出入口。地下商场防火分区面积限制中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING流线（现状车行流线）中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING店铺尺寸ADEG长12米宽10米高9米面积120平方米长15米宽13米高9米面积195平方米长13米宽8米高9米面积104平方米长5米宽5米高8米面积25平方米H长9米宽8米高8米面积72平方米B长9米宽7米高9米面积63平方米F长8米宽8米高8米面积6