构建以发展商为主导的工程质量管控体系.ppt

标题,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,标题,构建以发展商为主导的工程质量管控体系,华润置地 工程管理部,2012,年,3,月,15,日,20,03-12月-25,一、谁是住宅工程质量第一责任者,建筑法,-,1998,年,3,月,1,日起施行 第六章 建筑工程质量管理,第五十五条,建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责,，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。,第五十六条 建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。,第五十七条 建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，不得指定生产厂、供应商。,2,一、谁是住宅工程质量第一责任者,第五十八条,建筑施工企业对工程的施工质量负责,。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。,第五十九条,建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用,。,第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。,建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷,；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。,3,4,一、谁是住宅工程质量第一责任者,城市房地产开发经营管理条例,(,国务院令第,248,号,1998,年,7,月,20,日,),：,房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任,。,关于加强住宅工程质量管理的若干意见,(,建质,200418,号,2004,年,1,月,30,日,),：,建设单位,(,开发企业,),是住宅工程质量的第一责任者,，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。,5,一、谁是住宅工程质量第一责任者,商品住宅装修一次到位实施细则,(,建住房,2002190,号,),1),确立,开发单位为住宅装修质量的第一责任人,，承担住宅装修工程,质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料,和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任,;,2),住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细,表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保,修期。,3),居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修,档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板,间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住,之前不宜拆除。,一、谁是住宅工程质量第一责任者,发展商是住宅工程质量的第一责任者,-,关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知,(,建市,【2010】68,号,),；,建设单位,依法承担住宅工程质量的全面管理责任,，要,落实项目法人责任制，设立质量管理机构并配备专职人员，高度重视项目前期的技术论证，及时提供住宅工程所需的基础资料，统一协调安排住宅工程建设各相关方的工作,。,强化建设单位法定代表人责任制。建设单位是住宅工程的主要质量责任主体，要依法对所建设的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在设计使用年限内的质量负全面责任。建设单位的法定代表人要对所建设的住宅工程质量负主要领导责任。,住宅工程发生工程质量事故的，除依法追究建设单位及有关责任人的法律责任以外，还要追究建设单位法定代表人的领导责任。,建设单位要指定施工现场总代表人，全面负责协调施工现场的组织管理。,建设单位要根据事先确定的设计、施工方案，定期对住宅工程项目实施情况进行检查，督促施工现场的设计、施工、监理等单位加强现场管理，并及时处理和解决有关问题，切实保证住宅工程建设及原有地下管线、地下建筑和周边建筑、构筑物的质量安全。,6,二、住宅工程质量的模糊性,1,，住宅工程质量,建筑工程施工质量验收统一标准,GB50300-2001,2.0.2,建筑工程质量,qualityofbuildingengineering,反映建筑工程满足,相关标准规定,或,合同约定,的要求，包括其在,安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显的隐含能力的特性总和,。,工程建设标准强制性条文；,合同工料规范；,住宅工程设计施工质量法规清单,。,7,8,2,，承包商的检验批验收与小业主收楼标准不同,监理、质监站对工程质量实行检验批验收：,按,建筑工程施工质量验收统一标准,(GB50300-2001),规定，检验批的合格判定标准为,:,1),抽查样本均应符合本规范主控项目的规定。,2),抽查样本的,80%,以上应符合本规范一般项目的规定。其余样本不得有影响使用功能或明显影响装饰效果的缺陷,其中有允许偏差的检验项目,其最大偏差不得超过本规范规定允许偏差的,1.5,倍。,关于做好住宅工,程质量分户验收工作的通知,-,建质,2009291,号,在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收,。,小业主收楼,100,全面验收：,100,均符合主控项目及一般项目规定。,9,3,，发展商与承包商保修期也不一致,发展商对小业主：,商品房买卖合同,、,住宅质量保证书,出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照,住宅质量保证书,承诺的内容承担相应的保修责任。,承包商对发展商：,建设工程质量管理条例,第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：,(,一,),基础设施工程、房屋建筑的地基工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；,(,二,),屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为,5,年；,(,三,),供热与供冷系统，为,2,个采暖期、供冷期；,(,四,),电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为,2,年。,其它项目的保修期限由发包方和承包方约定。,建设工程的保修期，自竣工验收合格之日期计算。,10,4,，质量责任及标准的不对等关系,往往，小业主的质量要求高于国家标准；,承包商的工程质量低于国家标准,。,发展商作为住宅开发建设的资源整合者，,是第一质量责任者。,国家标准,发展商,设计,施工,1,个性化需求,国家标准,如：不接受裂缝、空鼓,施工,2,施工,3,施工,4,供应商,小业主,关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知,-,建市,201068,号,建设单位要落实项目法人责任制，设立质量管理机构并配备专职人员，高度重视项目前期的技术论证，及时提供住宅工程所需的基础资料，统一协调安排住宅工程建设各相关方的工作,。,项目法人责任制,-,王印董事长、大区总经理、城市公司总经理、项目总经理,11,三、华润置地的高品质发展,2007 2008 2009 2010 2011 .2015,12,成立工程管理部,行业调研,住宅工程质量标准,对工程相关各方质量管理要求,一季度会议研讨,学习标杆：龙湖、绿城、仁恒、,星河湾,全装修住宅工程质量标准；,全装修住宅工程质量管理指引；,全装修住宅工程对各方管理要求,工作界面及移交标准；,住宅工程管理规划编制指引。,第三方质量评价,高品质战略发布,品质给城市更多改变,精细设计准则,毫厘工程标准,情感悉心服务,第三方质量评价,高品质奖,深圳华润中心二期,大连星海湾一号,内部标杆,深圳幸福里,大连星海湾,沈阳橡树湾,增值服务,北京橡树湾,北京西堤红山,第三方质量评价,大区管控方案,十二五战略,高品质奖,深圳华润中心二期,北京西堤红山,成都翡翠城,无锡太湖国际社区,国优,广厦奖、鲁班奖,大区管控落地,高品质,(,内涵、标准、体系,),高效率,(,基准施工周期、标杆工期,),产品线复制,供应链建设,(,集中采购、战略合作,),高品质是华润置地的竞争策略！,高品质的发展,13,安,全,坚,固,功,能,适,用,美,观,精,致,易,维,护,节,能,环,保,耐,久,华润置地工程高品质标准,精细设计准则,毫厘工程标准,2008-2010,2011-2015,二级指标,三级指标,精益管理重点,1.1,地基,基础,1),建筑物沉降在允许值内；,2),不均匀沉降控制在规范容许值内；。,3),无有害裂缝。,详勘、桩基设计；,桩基按规范检测；,建筑沉降观测。,回填质量控制；,1.2,主体,结构,1),钢筋砼主体结构施工满足设计及抗震规范要求；,2),砌筑墙体拉结筋、圈梁、构造柱设置满足抗震规范；,3),变形在允许值内，无有害裂缝；,4),砼结构内坚外光，要求达到准清水砼效果；,5),砌体工程要求达到清水墙效果。,变形设置、施工构造措施；,钢筋原材及连接质量；,砼性能指标、保护层，施工缝留设；,砌筑构造柱圈梁拉结筋深化设计及施工。,砼板裂缝控制；,1.3,机电、,小,市政,1),机电设备及管线与结构连接安全牢固、耐久；,2),锅炉等设备及压力管耐压性能安全；,3),燃气设备及管线使用安全，并有自动报警装置；,4,）热力管道有可靠的热伸缩补偿设施及相关的固定、活动支架；,5,）照明：防灯具烫伤。,埋件、支架、吊架设计计算；,管道、设备单独固定；大型灯具固定；,高压管道压力测试；,物管方前期介入；后期接管验收。,14,安全坚固,功能适用,美观精致,易维护,节能环保,耐久,6,项二级指标,二级指标,三级指标,精益管理重点,1.4,外墙,外,窗,1),外墙装饰、外窗、幕墙构件与主体结构连接安全牢固；,2),外窗开启安全、限位合理；,3),幕墙铝窗结构胶耐久，在设计年限内不老化；,4,）幕墙玻璃合理使用年限内不脱落，合理外力下不破裂；,5),饰面层与构件连接牢固、合理使用状态不脱落；,6,）外墙保温与主体结构结合牢固，合理使用年限内不开裂、不脱落,；,7,）广告灯箱安全；,8,）防玻璃扎伤、门夹伤、高空坠落、尖角碰伤等措施。,门窗、幕墙专项设计：连接节点、变形检测、防撞击验算、埋件预埋；,连接节点深化设计；,硅酮结构胶现场手拉试验、剥离试验，结构胶、密封胶相容性检验；,玻璃应力检验；,装饰面层拉拔试验。,1.5,内,装修,1,）饰面层等与主体结构连接牢固，合理外力下不变形脱落；,2,）门开启方向正确，合页固定牢固可靠；,3,）高隔墙与主体结构连接牢固。,装饰龙骨、挂件深化设计；,拉拔试验；,针对不同要求的饰面选用合适的粘结剂。,吊柜、橱柜、装饰墙；,门尽可能考虑左侧右手开启，特种门及实木门因其自重较大，固定合页应考虑至少,3,个，中间的应设置在上下两合页中间向上一个合页的位置，主要是考虑因自重而导致门扇上口固定端缝隙变大；,1.6,园林,景观,1,）新植大树有防大风吹倒措施；,2,）小品：基础稳固；,3,）水景：灯具绝缘可靠；,4,）绿化：大型乔木支撑；,5,）照明：防灯具烫伤。,基础深化设计，园林回填质量控制；,新植大树有防大风吹倒支撑。,15,二级指标,三级指标,精益管理重点,2.1,门窗,1),门窗启闭灵活、无卡滞、噪音；,2),表面无色差、划痕、碰伤；,3),密封胶、防火条平整、光滑、顺直；,4),门扇周边缝隙均匀，门扇上下口设透气孔并刷漆；,5),五金配件要齐全，尤其容易忘掉的的是外窗的限位器、泄水口帽及毡条等，木门扇漏放门碰、特种门缺少顺序器。,外窗风压、水密、气密、,保温性、隔声性,试验；,洞口尺寸控制；,深化设计；,样板制作、验收；,进场验收；,成品保护。,2.2,无,渗漏,1),包括屋面露台、阳台、外墙、外窗、厨卫、设备房、管井、排水管线、冷凝水管、地库、泳池、消防水池、水景花池等无渗漏；,2),各类雨棚、防水百页、窗台、空调板口遮风挡雨，各类管线穿外墙及屋面要有防渗漏措施；,3),厨卫、地下室防水防潮节点严密；,4),各类水系统无跑冒滴漏，雨污水系统排水通畅。,防水防渗漏专项深化设计及审批；,样板实施及验收；,外墙外窗坚持淋水试验；,卫生间蓄水试验，屋面淋蓄水试验；,各类水系统水压试验；,地下室防水控制重点：主体结构密实、防水，后浇带、施工缝、穿墙管控制，防水施工质量控制；,商业屋顶水箱、设备层防跑水防冷凝水设计；,地下水丰富区域地下室底板宜设计疏水层和排水沟；,装饰外立面、天窗与屋顶、露台、地面交界部位尽量采用结构翻坎防水，并设置合理的排水坡度与渠道；,成品保护实施；,改造涉及到防水的需重点控制；,2.3,空间,尺寸,1),户内平面尺寸误差满足规范要求；,2),层高净空满足误差规范要求；,3),地下车库入口及楼梯间的层高净空误差满足要求；,4),消防通道净宽、净高误差满足要求。,加强过程实测实量；,主体装修及竣工分户验收；,物业接受交楼分户验收；,提前审图并优化设计；,商业项目中庭交错的扶梯等部位应提起做空间分析，确保净高与净空。,2.4,隔声减震,1),外墙、外窗、入户门、户内门、墙体、楼板隔声满足要求；,2),电梯及设备房运行噪音低，临近卧室时隔声减震满足要求；,3),各类机电设备房布置合理，机电设备及给排水管道运行噪音低。,不同地段不同产品的隔声设计；,机电设备管道选用；,设备安装采取降噪措施；,隔墙及层间封堵；,隔音墙；,门窗隔声设计。,16,安全坚固,功能适用,美观精致,易维护,节能环保,耐久,10,项二级指标,二级指标,三级指标,精益管理重点,2.5,机电,系统,1),各类机电系统开闭灵活、运行稳定，运行参数达到设计要求；,2),防雷、接地及漏电保护系统合格；,3),电梯运行舒适、平层准确、不夹人，高速梯无啸叫；,4),厨卫给水卫生，下水地漏安装合理，不返臭；,5),厨房排烟通畅、不窜味；,6),空调运行温度适宜，送、排风口布置合理，无死角，表面无凝结水；,7),网络通讯、安防等弱电设备布置合理，运行稳定无故障；,8),住宅智能化家居管理或公建智能化物业管理；,9,）楼控系统与被监控设备及系统信号通讯正常，系统运行平稳可靠；,10,）供暖温度适宜，暖气片无渗漏。,机电深化设计及审批；,机电材料设备选用；,机电高品质安装；,机电功能各类测试；,物管前期介入；,自持物业全生命周期进行设备选型。,2.6,消防,1),防火门、卷帘、防排烟、消火栓、喷淋及自动报警等消防设施运行正常，并达到使用功能要求；相关消防系统联动正常；,2),装饰材料耐火防火等级符合消防要求；,3),各类疏散通道出口宽、高、消防标识、照明满足要求；,4),各类防火封堵美观并符合规范要求；,5,）设计有防火要求的幕墙、分户门、外窗及外墙保温耐火防火等级符合要求；,装饰、保温材料防火性能试验及检测；,消防卷帘安装及测试；,消防自检；,竣工消防验收、开业前消防验收。,17,二级指标,三级指标,精益管理重点,2.7,标识,1),建筑楼层、卫生间、电梯等各类建筑导向标识正确、清晰、规则；,2),机电设备及管线标识正确、清晰、规则、美观；,3),室外园林景观标识正确、美观；,4),消防疏散通道及出口标识规范；,5),残疾人通道及出口标识规范；,6),户内户外标识系统的协调性。,建筑标识设计；,机电标识设计,-,物业管理部工程管理部；,室外标识设计；,户内户外标识设计的协调；,建议、统一委托设计。,2.8,增值,服务,1),收纳等增值服务为客户创造价值；,2),设计人性化为客户增值，如增加外窗纱窗、低窗或飘窗热痛防护设施等；,3,）收纳空间、固定家具；,4,）人性化细节：材料、安装质量、设计人性化、技术先进性。,收纳增值服务设计；,收纳五金面板等品质保证；,木作标准化、工厂化加工；,现场批量安装；,户型设计与家具设计相协调；,工序组织与成品保护。,2.9,使用,安全,1),屋面、外窗、阳台、楼梯、中庭护栏防儿童攀爬；,2),栏杆、车道及车库等防撞措施考虑适当；,3),楼梯及园林铺装防滑；,4),无障碍设施考虑适当；,5,）防盗分户门安全性要求；,6),无其它明显使用安全隐患；,儿童安全设计，包括防攀爬、防摔跤、防跌落等；,无障碍设计；,商业公共区域栏杆防撞安全设计；,景观水池深度防溺水措施。,玻璃、落地窗、首层幕墙；,游泳池标识；,园林地形高差处设置护栏；,防触电；,2.10,防,鸟蚁鼠,1),建筑檐口、孔洞、百叶、屋面透气管、排风进风口等防鸟防虫；,2),砼及各类木结构、室外回填土防白蚁；,3),配电房、厨房防鼠。,防鸟设计；,防白蚁；,防鼠设计。,18,二级指标,三级指标,精益管理重点,3.1,建筑外立面,1),立面整体：面层整洁无返碱、有质感、美观，深化设计排版合理，各类管线、栏杆排布整齐、色彩协调；,2),线条：平顺、设计精巧；,3),色泽：均匀、明快、协调、大方、色差不明显；,4),材质：用料考究；,5),细部：阳台、花厅、窗边等近尺度目视范围内质量精致细腻。,6),外窗台、檐口滴水线条顺直，窗台檐口坡向正确；,7),外墙变形缝美观，与墙面形成整体；,8,）泛光照明隐藏精巧，排布、颜色与外立面协调，与室内互不影响。,建筑设计要明确立面排砖原则；不同材料交接部位处理方法应明确；,立面材料定版封样；,深化设计及审批，包括线条排版、节点大样图；,施工偏差交底、施工样板、过程控制；,制定有针对性的成品保护方案并落实到位。,3.2,园林,景观,1),铺装及小区道路：基层坚实、面层平整、线条顺直、排版合理，各类管井盖排布精心设计；,2),绿化：丰富、有层次感、长势良好，与环境气候协调；,3),配套：雕塑、标识、水体、小品、照明等设计精巧、施工精细、功能适用；,4,）主入口与围墙：体量与建筑体量比例吻合，施工精细。,深化设计及审批，包括室外管线与铺装绿化的协调，井盖的隐蔽及装饰设计；,绿化土质改良、绿化排水系统；,采取全冠移植工法；,室外标识、物管设施提早考虑与园林协调；,水景、地面石材铺贴防返碱措施；,关键部位及材料样板先行。,3.3,内部,装饰,1),材料质量好；,2),装饰效果：“方垂平齐匀”,(,阴阳角方正、墙地垂直、平整、整齐、色泽均匀,),、不空不裂；,3),细部质量：排版精细；机电末端与精装饰协调；不同材料交界面处理细腻、分色清晰无污染；机电设施管口隐蔽装饰。,4),楼梯间：梯段踏步截水条顺直，避免清理污染。,材料：选用,-,设计管理部，进场验收,-,项目部与设计管理部；,装饰深化设计及审批，包括综合天花、装饰线条排版、机电末端与装饰面层协调、节点大样等,-,设计管理部,/,项目部；,细部施工样板,:,按计划组织工序工艺样板，组织相关方对样板验收，样板验收意见反馈至设计、深化设计、加工、实施等环节；,合理组织工序、大面积施工监控；,有针对性地进行成品保护。,19,安全坚固,功能适用,美观精致,易维护,节能环保,耐久,6,项二级指标,二级指标,三级指标,精益管理重点,3.4,机电,1),机房,-,；设备布置规划合理，设备表面完好，排列整齐，设备房空间宽敞大方；阀门安装高度一致；标识清晰，指示正确，位置明显、标准统一、大小协调；墙板、地砖对线，管道穿墙处收口严密；,2),设备及管线,-,排布整齐美观，支、吊架整齐；,3),末端,-,成排成线、标高协调，与装修协调；,4,）,面漆涂刷色泽均匀。,机电深化设计，包括预留预埋图、综合管线图、支吊架设计、节点大样图；,机电管线及末端设备、检修口与装修排版图的协调；,关键部位样板先行；,过程监管；,成品保护；,机电单机、联动调试、试运行；,物业提前介入；,标识准确、清楚。,3.5,车库,1),车道、地坪色泽一致，不起砂无空鼓裂缝；,2),划线标识整齐、醒目；,3),分隔缝整齐顺直，踢脚线出墙厚度一致且顺直、交圈、无空鼓裂缝；,4),墙面顶棚：饰面阴阳角整齐顺直，与机电管线交接分色清晰、无污染；,5),管线、支吊架排列整齐有序，层次分明；,6),管道涂装颜色均匀一致，色环宽度及间距均匀一致,7),灯具成行成列；,8),标识清晰，指示正确，位置明显、标准统一、大小协调。,坡道出入口细部品质控制；,车库电梯大堂品质控制；,机电深化设计，包括预留预埋图、综合管线图、支吊架设计、节点大样图；,施工定位放线；,地坪及顶棚样板。,3.6,屋面,1,）泛水檐顺直、高度一致；,2,）雨落管口周边坡度标准；,3,）屋面台阶高度、宽度一致；,4,）出屋面管道做法标准。,编制屋面标准做法。,20,21,二级指标,三级指标,精益管理重点,4.1,互不,影响,不进入专用租区,(,房间,),可进行公共机电管线检查维修：,1),住宅卫生间同层排水；,2),商业公共机电管线不进入租户区域；,3),酒店从走廊可进入管井，维护不用破坏客房设施。,卫生间同层降板设置二次排水（条件允许下）；,餐饮降板设置二次排水；,商业机电深化设计考虑从公共区域维护方便。,4.2,互不,损伤,1),不伤及主体结构可进行机电管线维修；,2),不伤及装修可进行机电管线维修，维修马道、检修口、阀门设置满足物业使用；,3),屋面排水顺畅：泄水口处设水簸箕（耐久）、水落口加钢板网（防堵塞）；屋面上卫生间透气管加防雨帽和钢板网防虫。,机电深化设计；,推广,CSI,体系，可先考虑在商业租户内试行。,4.3,机电,设施,1),建筑设备层、管井、设备房、结构双层楼板、空腔夹层使用维护方便；,2),机电检修通道、检修口、检修空间、井盖等使用维护功能完善；,3),水盆洁具、五金等易损设施更换维护方便；,4),空调主机、发电机、变压器等设备预留维修通道。,机电深化设计考虑商业物业机电设施维护；,物业公司提早介入。,4.4,五金,1),门窗五金更换维护方便；,2),厨壁柜五金更换维护方便。,五金选用。,4.5,材料,易获取,1),易损设施材料有备品；,2),保修期满后维修材料易获取。,4.6,易,清洗,1,）幕墙清洗、维护、材料更换方便。,4.7,使用说明,1,）需要具有向物业移交的使用说明。,安全坚固,功能适用,美观精致,易维护,节能环保,耐久,22,二级指标,三级指标,精益管理重点,5.1,放射性,1,）天然石材无放射性污染；,2,）氡含量不超标。,放射性检测。,5.2,化学气体,1),砼含氨量不超标；,2),装修化学污染物不超标。,选材关注环保指标；,进场进行复试；,室内环境气体检测。,5.3,保温隔热,1),建筑围护结构保温隔热满足要求；,2),遮阳设施适当；,3),无结露；,4,）玻璃幕墙,U,值合理选择。,保温材料参数复核；,潮湿环境管道保温；,施工过程严格控制材料验收及细部质量控制。,5.4,节电,1),电梯节能；,2),空调主机及系统节能高效；,3),电气及照明系统节能；,4,）通风、供水系统节能。,材料、设备选型（灯具选型、变频供水、变频通风）、热回收。,5.5,节水,1),卫生器具节水；,2),根据设计收集使用雨水、凝结水系统。,卫生器具选择；,园林选用滴灌技术。,5.6,再生能源,1),根据设计利用太阳能、风能、地热能、空气能等可再生能源及热回收装置。,5.7,室内空气品质,1),室内热湿环境符合动态热舒适标准；,2),新风量符合,LEED,认证标准。,5.8,绿色施工,1),施工废弃物的回收利用；,2),施工过程的水，扬尘对周边环境的影响。,安全坚固,功能适用,美观精致,易维护,节能环保,耐久,23,二级指标,三级指标,精益管理重点,6.1,主体,结构,1),钢筋砼耐久；,2),砌筑墙体耐久。,施工,过程,材料检验,控制,。,6.2,外,窗,/,幕墙,1),幕墙外窗结构胶耐久性好；,2),五金件耐久性好；,3,）幕墙中空玻璃、型材表面处理耐久性好。,严格控制原材料及加工、安装质量。,6.3,外墙,、屋面,1),外墙面砖、涂料无空鼓、无裂缝；,2),外墙装修耐擦洗、耐脱色、无反碱色泽一致。,伸缩缝设置；,热胀冷缩、冻融考虑。,专项深化设计；,材料选型；,质量通病控制；,6.4,内,装修,1,）石材、玻化砖、油漆、涂料等面层装饰材料色泽耐久。,2,）台阶踏步的阳角、通道处墙体阳角石材或面砖不必倒角，通道处墙体阳角涂料及软饰面应有防碰撞措施。,深化设计；,材料选用。,6.5,防,渗漏,1),保修期内防渗漏；,2),设计合理使用年限内防渗漏。,防水防渗漏设计。,6.6,防霉,防腐,、,防,结露,1),防潮防霉（地毯地面设隔离层）；,2),钢结构、机电设备及管线、木结构防腐措施适当；,3,）外墙冷桥处理防结露。,潮湿环境防霉设计；,镀锌防腐施工。,深化设计；,材料选择；,施工过程环境管理。,6.7,园林,景观,1),硬质铺装不松脱；,2),植物生长易打理，与建筑相协调。,室外回填质量及防沉降措施；,硬质铺装伸缩缝设置；,木质材料防腐防潮防变形。,6.8,机电,1,）按使用环境合理选择设备材料。,安全坚固,功能适用,美观精致,易维护,节能环保,耐久,高品质六个维度,(,一级指标,),、,45,个二级指标、,161,个三级指标；,高品质六个维度适用于住宅、商业；,高品质六个维度适用于各分项工程。,24,高品质六个维度在住宅工程的分解,维度,1.,外立面,2.,外门窗,3.,内装饰,4.,园林景观,安全坚固,外墙装饰面层及其构件、保温层与主体结构连接安全牢固；,栏杆固定牢固、高度和立杆间距满足规范要求、防攀爬；,与主体结构连接安全牢固；,型材刚度满足要求；,结构胶耐久，在设计年限内不老化；,开启安全，限位合理；,饰面层与主体结构连接牢固，合理外力作用下不变形脱落；,门开启方向正确，合页固定牢固；,栏杆高度和立杆间距满足规范要求、防攀爬；,大型乔木支撑牢固；,照明灯具防烫伤；,水景、泳池等防溺水。,功能适用,无渗漏；,开启扇开闭灵活、无卡滞、无噪音；,五金配件齐全；,窗眉滴水线、窗台坡度设置合理,;,隔声满足要求；,空间尺寸误差满足要求；,楼板、墙体、入户门、户内门隔声满足要求；,人性化设计；,地面铺装防滑；,美观精致,深化设计排版合理；,面层用材考究，整洁无返碱、有质感；,面层色泽均匀、明快、协调、大方、无色差；,线条设计精巧、平顺；,细部质量精致细腻；,栏杆百叶排布整齐、色彩协调；,各类管线设备排布整齐、隐藏巧妙。,表面无色差、划痕、碰伤；,型材拼缝平整、严密；,打胶均匀饱满,;,面层排版精细；,装饰效果方垂平齐匀、不空不裂；,石材拼花精致、整体性好；天然石材对纹；,门框、踢脚线等，与墙面、地面留缝均匀，接口精细；,不同材料交界面处理细腻，分色清晰无污染；,机电设施管口隐蔽精巧。,硬铺装基层坚实、面层平整、线条顺直、排版合理；,各类管井盖排布精心；,绿化丰富、有层次感、长势良好，与环境气候相协调；,雕塑、标识、水体、小品、照明、主入口、围墙等设计精巧、施工精细。,高品质六个维度在住宅工程的分解,维度,1.,外立面,2.,外门窗,3.,内装饰,4.,园林景观,易维护,机电设备安装维护方便；,五金更换维护方便；,地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦洗；,厨壁柜五金更换维护方便；,五金、洁具维护方便；,易损设施材料有备品；,卫生间同层排水。,管井使用维护方便；,地面铺装耐脏、易清洁；,节能环保,保温隔热满足要求；,遮阳设施适当；,保温隔热满足节能要求。,天然石材无放射性污染；,装修化学污染物不超标；,室内空气品质满足要求；,卫生器具节水；,电气及照明系统节能；,苗木浇灌节水；,电气及照明系统节能；,耐久,外墙面砖、涂料无空鼓、无裂缝；,外墙装饰面层耐擦洗、耐脱色；,钢结构、木结构防腐；,外墙无结露。,结构胶、耐候胶耐久,性好；,五金配件坚固耐用；,喷涂饰面不褪色、脱漆；,中空玻璃无漏气和结露；,设计合理使用年限内防渗漏。,石材、玻化砖、涂料等面层装饰色泽耐久；,龙头五金耐久；,地面、墙面装饰面层防潮防霉。,硬质铺装不松脱；,植物生长易打理；,金属制品防腐、木质品防腐防潮防变形。,产品线,产品核心逻辑,-,品质方面,安全坚固,功能适用,美观精致,易维护,节能环保,耐久,万象高端,结合万象城商业的高端形象，打造与万象城相协调且具有独特魅力的住宅建筑产品，满足客户对标签性和稀缺性的需求,郊区高端,最大化实现客户对稀缺资源占有或创造出带来稀缺资源感受空间条件的同时，为客户提供尊贵的大宅生活,城市高端,最大化的实现客户对城市稀缺资源的占有，包含对稀缺景观资源的最大化占有，或在风格形式、空间衔接上对稀缺人文资源的搭接占有,城市品质,通过对小区内环境的营造及建筑表现力的搭配，为客户提供在闹市中高品质的舒适居住体验,城郊品质,着力于对小区内环境的营造，构建与室外交互性强的产品，为客户提供一种具有较强异域风情感的舒适居住体验,城市改善,在保证功能实用的前提下，以合理的成本，提供适度超出客户预期的产品表现力（如有品质的外立面和公共部位）,郊区改善,利用大社区的优势，增强社区内部日常生活设施，弥补郊区土地配套匮乏的劣势，为客户提供居住功能完备的高性价比产品,27,住宅不同产品线对高品质六个纬度敏感的权重不同,高品质六个维度在综合体工程的分解,维度,1,、主体结构,2,、精装饰,3,、卫生间,4,、幕墙,5,、标识,安全坚固,基础及主体结构安全；,构造柱、圈梁设置满足抗震要求。,栏杆防爆防撞安全；,室内高墙面石材连接牢固；,各类大型灯具、吊钩安全。,挂墙式座便连接安全。,龙骨与结构,、饰面与龙骨,连接安全牢固,；,干挂石材不松脱；,采光顶玻璃防爆裂；,大门,地弹簧、门铰,安全；,开启窗,安全,。,功能适用,墙体封堵密室，不跑烟串味；,不渗漏；,降板防水、二次排水质量可靠。,遮阳窗帘运行正常；,地漏不返臭味；,无烟味、换气满足；,洗手台使用方便；,地面易清洁。,玻璃屋顶及外墙不渗漏；,满足隔音效果；,气密性满足要求，无漏气和风哨,。,公共区域标识清晰；,物业管理标识清晰。,美观精致,外漏钢结构成为装饰钢构，焊缝、连接件等工艺精良。,天花、墙面、地面装饰精致；,扶梯装饰美观；,装饰精致,外观整洁,、平整、,色泽一致,；,立面线条清晰、,拼缝齐整,，各类饰面,保证收口美观,；,入口、窗边、橱窗等近人部位细部美观，胶缝精致。,标识制作精致美观。,易维护,地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦洗。,五金、洁具维护方便。,玻璃、石材、铝板等饰面材料更换简便；,易损配件、材料有备品，或日后新购易获取,。,灯箱方便更换光源,节能环保,维护结构封堵密实。,装修材料无放射污染；,装修材料无化学污染。,幕墙遮阳；,保温隔热满足节能。,耐久,主体结构钢筋、砼耐久。,地面石材历久弥新；,后勤门五金使用启闭灵活、耐久；,后勤通道转角耐碰撞。,墙地面装饰耐久；,龙头五金耐久。,结构胶、耐候胶耐久,；,门窗选用五金配件坚固耐用；,外饰喷涂饰面不褪色、脱漆；,中空玻璃无漏气和结露；,28,维度,6,、机电,7,、地库,8,、室外,(,屋面,),安全坚固,管道支吊架与主体结构连接安全；,锅炉；,燃气管线安全；,防雷接地安全。,车行出入通行方便安全。,室外广告标识安全。,功能适用,管线优化、满足装饰空间；,消防系统能正常运行，特别是消防卷帘门；,电梯运行平稳；,制冷及采暖效果好；,新风效果好；,卫生间下水无臭味；,机房隔声、减震、降噪。,建筑泛光照明效果佳。,分区标识清晰；,设停车引导系统；,缴费方便。,人行道及广场防滑；,坡向正确，不积雨水；,水体系统正常使用；,无障碍通行。,美观精致,机电末端与建筑装饰相协调；,地库、机房、设备层等机电管线、点位排布整齐；,建筑泛光与幕墙协调；,室外景观照明与铺装协调。,装饰地面质量好，无裂缝、无空鼓、不起沙；,明露机电管线排布整齐。,硬质铺装铺贴平整、纹路线条清晰；,树池、花池、台阶等做工考究。,易维护,各类检修通道、检修口、检修门考虑齐全；,检修空间考虑适当；,公共机电管线不进入租户区域,；,不伤及主体结构可进行机电管线维修；,不伤及装修可进行机电管线维修，维修马道、检修口、阀门设置满足物业使用,；,机电管线标识清晰。,地面铺装等耐油污、耐擦洗；,台阶、转角石材耐碰撞；,水体系统维护方便。,节能环保,空调节能；,电梯节能；,照明节能。,耐久,各类管线防锈、防腐耐久。,地面使用耐久,室外无无沉降裂缝；,无热胀起鼓、无冷缩缝；,车行、人行道铺贴不松脱,29,四、,2011,年房屋质量客户满意度解读,1),房屋质量,87,分，达到行业标杆值，高于龙湖和万科，但维修服务远低于万科龙湖。,华润置地坚持高品质的战略取得了成效；承包商或物业公司在维保服务方面做得还很不够。,2),装修房的工程质量满意度,76,低于毛坯房的,87,，主要问题有：,装修装料或施工质量差；,墙面及天棚裂缝、空鼓；,卫生间、阳台及外墙漏水,。,客户对户内装修的敏感性最高，远高于大堂电梯间及外立面；华润置地装修房的质量控制能力还不高。,仁恒的借鉴：销售样板房即为交楼样板房，不刻意提高样板房施工标准，用工程承包商做样板房；龙信建设长期合作。,30,四、,2011,年房屋质量客户满意度解读,3),准业主感知下降,销售过程期望度被提高，收楼遇到房屋质量问题的比例始终维持在高位、而返修满意度在低位徘徊。,对售楼处示范展示区较为重视，整体工程品质低于示范区，导致小业主收楼时满意度低,。,4),隔音效果,业主使用后对隔音满意度不高，但同济第三方检查时隔音评价好。,差异可能主要在楼板、夜间外窗隔音效果方面，检讨第三方质量评价方法。,31,五、,2011,年第三方质量评价解读,1),渗漏的通病仍未得到改善,32,第三方评价意见,原因分析,管理要求,渗漏仍是最值得关注的质量问题，具有普遍性，所有项目均需要重点改进，,外墙（窗）渗漏是最大的质量问题，多数发生在外窗下角部、下框、侧框与墙体交界处，少数发生在外窗上部和内墙其它部位。,窗框塞缝不到位、砌体墙灰缝不饱满密实、窗楣滴水线不明显或未朝外坡向、出墙洞套管倒坡或防水封堵欠缺、施工顺序不合理、外墙（窗）防水节点构造设计缺陷是主要原因。,1),施工图对防水防渗漏节点设计不够详细，多为泛泛的节点，针对性不强。,2),外窗分包与土建分包对窗框塞缝、防水工作内容责任、造价的界定不清，容易相互推诿扯皮。,3),土建总包缺乏系统的防水防渗漏深化设计，缺乏系统的施工方案及严格的过程控制。,1),对设计院防水防渗漏设计提出明确要求；,2),要求土建总包进行防水防渗漏深化设计；,3),对防水防渗漏施工方案进行审批；,4),督促监理认真做好防水防渗漏过程旁站、验收；,5),坚持中间淋水试验，检查节点设计施工效果；,6),竣工验收全面淋水试验。,深圳幸福里渗漏：铝窗防水节点；卫生间降板不设地漏。,2),铝窗加工不精细，安装质量不高。,33,第三方评价意见,原因分析,管理要求,铝窗型材拼缝不严密和不平整，安装塞缝不密实、硅胶密封不到位（尤其是在窗角、螺钉处）、窗楣无明显向外坡向或未设置滴水线等；,部分项目：门窗框垂直度与横档水平度超标、出墙尺寸不一致、门套垂直度超标；内窗台标高低于外窗台、防水构造不够合理、门窗开启与其它物体相碰、卫生间外窗上口过高影响二次装修及窗的使用功能等；,个别项目：门窗安装施工与外墙饰面层施工顺序安排不合理，导致门窗收口难以密实；相邻洞口标高不一致、周边砌体未用防水砂浆或细石混凝土处理密实、安装固定不牢靠、开闭不灵活和封闭不严密、高层外开门窗避雷接地缺失。,对铝窗加工厂及现场安装未有效监管；,铝窗与保温、装修节点、开启使用功能考虑不周；,铝窗与土建总包的工作衔接较易存在问题，如洞口尺寸、塞缝与防水工序、装修收口处理。,1),铝窗制作、安装详图的审批；,2),对铝窗、保温、室内装修的节点进行综合设计；,3),界定铝窗、土建、保温、内装修分包塞缝、防水等地工作内容、工序安排、质量标准；,4),落实逐个铝窗的过程质量检查和验收。,五、,2011,年第三方质量评价解读,3),机电安装总体质量水平不高,34,第三方评价意见,原因分析,管理要求,给排水：多数项目管道井给水立管、消防立管套管高度不足或缺失，消火栓下部横管支架缺失；部分项目屋面排水透气管高度不足、固定件缺失；少数项目给排水管敷设不规范、外墙排水立管伸缩节和检修口被仿石涂料封实丧失使用功能等。,强弱电：多数项目不同程度存在导管与箱体或