204购房合同秦兵指南.doc

204购房合同秦兵指南.txt12思念是一首诗，让你在普通的日子里读出韵律来；思念是一阵雨，让你在枯燥的日子里湿润起来；思念是一片阳光，让你的阴郁的日子里明朗起来。204购房合同秦兵指南
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第1章合同背景
第1条合同原则〔a1〕：鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，
为充分保护双方的合法权益，明确出卖人与买受人的合同义务，双方根据《中华人
民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，
经协商一致，就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。
〔a1〕秦兵释义：这份合同依据了很多法律，但是我们在这里只说《合同法》，这是因为我自己认为《合同法》相对于其他几部法律来说，立法质量最高、性能最稳定，所以寿命可能会最长。其实法律与其他商品一样，也是一种物品，只不过这种物品是由政府来生产制造，而且可以不限次数的大量使用，其内容更为抽象罢了。但无论如何，法律既然是一种物品，就会涉及功能、质量、价格成本问题。法律的质量与商品不一样，电视好看不好看可以立即发现去退货，但法律的质量却只有法律人才能感觉出来。好的法律可以救世救人，使天下由混乱归于太平，像刘邦的《约法三章》；坏的法律则能杀人不见血。我希望这份合同依据的是一部良法，希望那些本着善良的目的进行交易的人能够受到法律的保护。
说到“受法律保护”，大家常说自己的合同是“受法律保护”，至于其中的含义是什么可能未必人人都理解。我认为此话的本义是说：如果一份合同是合法的，那么合同本身就是法律，只不过仅能约束合同双方罢了；违反合同就是违反法律，所以要受到制裁。因此我们都希望自己的合同，特别是对自己有利的合同，都是受到法律保护的有效合同。
第2条文字定义[a2〕：
(1)合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方所
签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；
(2)本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订合
同即将买卖的房屋，其房屋性质包括商品房、经济适用房等；
(3)本合同中所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座；
(4)本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文
化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他本社区内目的为不特定
多数人使用的设施及设备；
(5)本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包括
定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等；
(6)本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区；
(7)本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受人
将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。〔a3〕
〔a2〕秦兵释义：合同中最复杂的就是文字的定义。在签订合同以前，大家都知道房屋是指什么、楼房是指什么、第十六层是第十六层，因为那时交易还没有达成，弱者还不是弱者，强者也不是强者，一切还都是平等的。但是当合同签字后，特别是消费者付款后，强弱之间的地方全部都确定了，这时就会有人想从中获得除了合同约定以外的其他利益，最好的就是既可以拿钱又不办事，这时一个比较常用的方法就是“混淆是非”。合同可以混淆的东西太多太多了(否则怎么会有那么多的案件？)，其中最多的就是对概念的不同解释。你说十六层是从地面正负零的地方开始计数，我说的是从地下两层开始计数。虽然大家心照不宣，但是总有一方要达到自己的目的。要想避免这种情况，最简单的方法就是在合同签字以前对概念先解释一下，此时多花一分钟，可能就会节省几个小时的法律辩论，我认为还是值得的。
〔a3〕秦兵释义：为什么消费者明知不签订一份完善的合同会产生危害，但仍然会有很多人放弃自己的权利呢？有三方面的原因：第一是房地产业危害结果基本上没有显性；第二是消费者自身对危害结果没有明确的预期；第三是轻信能够避免，看到自己的楼盘很多人都在购买，也认为自己大概没有问题，总是想如果有问题人家都会去闹的，但是不知道很多人都这样想，以为别人会反抗，认为自己可能从中受益。这样消费者不但对自己的受害没有预期，反而对自己受益却有高度的预期，这种放任心理使自己受到了伤害。
第3条合同标的〔a4〕：本房屋位于市区(县)路号楼层室，房屋所在楼房共有单
元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于单元层，朝向为，目前处于正在施工(或
已经完工)的状态，施工进度参照由出卖人提供的照片。
〔a4〕秦兵释义：房屋合同最重要的首先就是房屋的地址，这本来不必多说，
但是不少人还是敢在这上面打主意，此处写得明确一点，好像并不是一件很难的事
情。
有的房屋建在几个行政区划的边缘地带，这时就涉及户口及子女入学的行政区
划问题。有的开发商在做广告时只笼统地说个大地名，等到入住后办户籍手续时，
你可能会发现房屋的实际登记区域并不是你想要的地方。此处以条款明确，发生纠
纷时可以以合同为据。004
合同目的第4条合同目的〔a5〕：出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通
过出租获得利润或者在房屋升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权
或用益物权以获得利益。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如
买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一
的违约金。
〔a5〕秦兵释义：商品房消费者是消费者吗？从1995年开始，中国消费者协会
、中国消费者报、中国法学会就在不停地进行讨论。讨论的目的有三个：一是确定
商品房消费者的消费者身份；二是确定商品房买卖关系应当受《消费者权益保护法
》的调整；三是当商品房消费者受到欺诈时，能够获得双倍的赔偿。现在八年已经
过去，大家还在讨论与呼喊，但是这个目的仍然没有达到。最近最高人民法院出了
个司法解释，有人就以为目的已经达到，认真看一下才发现解释里说最高赔偿一倍
，而《消费者权益保护法》是说最低一倍，两者差远了。
此条的目的虽然无法直接说明消费者的消费者身份，但是可以说明我为什么要
购买此处的房屋，是对合同目的的解释。为什么要说合同目的呢？因为在合同的履
行中，可能会出现因合同解除而退房。有时判断是否需解除合同的依据，就是看合
同目的是否能够实现，如果实现了，就是有违约可能也不会导致合同解除；如果没
有实现，就是一方把大部分事情都做好了，也要解除。
此条还涉及一个赔偿责任的问题，中国的合同法有一个预期损失的规定，是说
如果因为一方的原因导致另一方受到损失应当进行赔偿。这种赔偿有时是针对直接
的损失，有时则是针对间接的损失，例如购买房屋以后进行出租获得的房租，就是
间接的损失。过去法庭对间接的损失赔偿请求支持的比较少，但是我看到今年最高
人民法院的司法解释，已经明确了这一点。
第5条使用限制：出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为
住宅使用；为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他
房屋绝不作为公司办公之商业用房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要
求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房
价千分之一的违约金。
第6条房屋历史〔a6〕：出卖人承诺本房屋内未发生过自杀、死亡等其他可能严
重影响买受人心理安定的行为，并承诺房屋内部及周围不可能存有违背买受人宗教
信仰的现象。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不
解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
〔a6〕秦兵释义：2003年7月31日星期四，我在广西南宁参加广西省消费者协会
举办的“房地产合同霸王条款点评”,期间刘俊海博士讲到美国的一个案例，说一名
消费者购买房屋后,得知原来在该房屋里发生过一起死亡事件，于是要求退房，结果
出卖人很痛快的答应了退房要求。我认为此现象应当写入合同,当时我与广西意远律
师事务所王锦意律师坐在一起，他说还应当加入宗教信仰的内容，此为本条的形成
过程。
第7条购买过程〔a7〕：买受人此前曾希望购买第楼室，但出卖人声称已经与其
他第三方签订了该室买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。
如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖
人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人支付的违约金为每平方米一千元，或向买受
人支付总额不低于十万元的赔偿款。
〔a7〕秦兵释义：现在卖房子有个习惯，就是先卖不好的后卖好的，所谓凡事
从难入手。所以一个楼盘的广告一出来，你去看往往好的房子已经没有了，这就会
让你很着急，看到这么多好东西没有了，只能根据售楼员的建议选择一套了，是不
是受骗了只有在入住的时候才能发现：原来自己买得最早、买得最差、买得最贵，
即使是这样如果有此条款在此，能够得到10万元的补偿，心理也算平衡一点。
第8条协商地点〔a8〕：本合同目前的签订地点为市区(县)路号楼层室，合同的
履行地点为房屋所在地；考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长，在签订及
履行过程中，由各方依次选择谈判地点，出卖人选择的地点为出卖人销售场所市区
(县)路号，买受人选择的地点为买受人及买受人的代理人指定的场所市区(县)路号
，各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方时间与成本。
〔a8〕秦兵释义：有的合同履行起来非常方便，今天签字付款明天就可以入住
，好像没有什么太多的协商，但是有时事情却没有这么简单。北京的一些开发商在
距离城内较远的郊县注册，付款时在城里，谈判时却要提前三天预约然后开车两个
多小时到城外，最后消费者往往坚持不下去而不了了之。
中国目前房地产营销有个特点，就是一切以开发商为中心，从谈判地点就可以
体现此点。我们可以将房地产业与其他行业比较一下，现在如果你要发布广告，哪
怕就是200元的广告费，广告公司也会派人到你的办公室签订合同、提供报样、收款
，但是你就是购买100万元的房屋，销售员也不会到你指定的地方进行谈判。这证明
营销水平的初级化与竞争的不充分，所以我认为暂时可以不用买房，等待一段时间
，当销售员开始到消费者家里协商合同时，价格自然就会降下来了，而且随着竞争
的加剧，住宅质量也会不断提高。
第9条土地权利〔a9〕：本项目由本市政府有关机构批准立项，项目的批准文号
为：；批准主要内容为：；本宗土地原所有权人为：，原土地使用权人为：，
国有土地出让(划拨)合同编号为：；土地使用证号码为：土地使用权期限为：年(自
年月日至年月日)，土地使用权性质为：(商业或住宅)。
〔a9〕秦兵释义：中国的土地法是世界上最复杂的土地法，国家拥有土地所有
权可以进行房地产开发，农村集体也有土地所有权但是却不能直接开发，个人只能
有土地使用权但是房屋却可能随时被拆除，70年的土地使用权不知道依靠什么保障
……人类历史上积累几千年的物权概念、所有权概念、出租与转让、物权变动等成
熟的理论在中国都出现了问题。从这一点来看，虽然我们没有为世界的土地制度解
决什么问题，但是却提出了问题。
此条是重复《国有土地使用权证》的部分内容，因为很多消费者只是看了一眼
土地使用权证，以为一切都是真的了，等最后发现对方根本没有土地使用权证时，
却无法证明对方的欺诈，如果能够将这些写出来，总是一份不错的证据。
第10条权利担保〔a10〕：考虑到目前出卖人尚不能出示《国有土地使用证》，
为保证买受人的权利，出卖人承诺于年月日前向买受人提供正式《国有土地使用证
》，并且承诺在他项权利记载中不会有任何担保抵押记录。如到期不能提供符合无
担保抵押记录的土地使用权证书，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担本合
同所述违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有自同意之日起日内使
买受人取回全部房款以前，则出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受
人支付总房价千分之一的违约金。
〔a10〕秦兵释义：大多数人都认为开发商的土地使用权最后会分给多个消费者
，但是越来越多的事实证明消费者有时根本得不到土地使用权，也就得不到房屋所
有权。这是因为《土地使用权证》一开始只是让消费者看的，一旦看完了就会立即
抵押给银行，银行不但拥有了土地使用权，而且还根据法律的规定获得了房屋所有
权，当出卖人破产的时候，消费者既得不到房屋也拿不回房款，更有甚者还要将现
在的房屋给银行抵账用。
第11条相关许可证〔a11〕：用地规划批准机构为，建设工程规划许可证号码，
建设用地规划许可证号码；施工许可机构，施工许可证号码，开工证号码；建筑企
业：总设计单位，注册建筑师姓名，注册建筑师号码：，总施工单位，总监理单位
：。〔a12〕
〔a11〕秦兵释义：对于房屋来说，最重要的应当是质量，而房屋质量可以说由
设计、施工和建筑材料三者来决定。消费者不但有权知道房屋设计、施工和建筑材
料的详细情况，而且有权在利益受到侵害的情况下向他们要求赔偿，但是目前很少
有消费者关注这些问题，大家对质量还没有什么敏感性，普遍认为所有的房屋质量
都是一样的，我们在这里只不过做最简单的说明罢了。
目前消费者所受欺诈还有一种，房屋开始销售时先提供一个规划设计，一般来
说这个规划设计比较好，绿化、会所、停车场样样俱全，而且都经过有关机构的批
准，可等到消费者付了钱，有人就会拿着新的规划设计去进行变更，因为我们的法
律不禁止这种变更，不过变更之后，情况就发生了变化，好的东西都没有了，绿化
、会所、停车场都有可能成为永远的回忆，消费者欲告无门，因为后来一个规划设
计也是经过批准的，这个程序将欺诈合法化了，本条不过是将最开始的规划证明进
行初步的登记而已。
〔a12〕秦兵释义：变更规划是一个非常重要的问题。根据《北京市城市房地产
转让管理办法》的规定，房地产开发企业应当按照建设工程规划许可证的规定建设
商品房，不得擅自变更。如确需变更的，必须书面征得受影响的购房人同意，并经
规划主管部门批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的，房地产开发企业应当
给予相应的补偿。这项管理办法还要求，房地产开发企业在预售商品住宅之前，应
当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书，以及共用建筑面积分摊
情况；共用建筑面积的分摊经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发
企业不得更改。
第12条销售许可证〔a13〕：房屋销售许可机构为，房屋预售(销售)许可证号码
。出卖人承诺其预售许可文件系依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定合
法取得，并可以向买受人提供办理销售许可的全部文件。如不能达到此标准，则买
受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买
受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
〔a13〕秦兵释义：中国目前的期房销售大概需要有几种行政许可证呢？它们之
间的先后顺序是怎么样的呢？很多人都有可能糊涂，其实我也经常糊涂，但是从理
想状态来看，其许可内容及程序大概如下：
1立项批准：一般是先由开发商或者投资商向城市计划委员会提出申请报告，
说要在某地建设住宅一处，或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅
一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这
些申请大部分都可获得批准。
2建设用地许可证：开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可
以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行。规划局根据各地的城市发展规划
，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅
建设。
3土地使用权证：开发商凭着《建设用地规划许可证》到土地管
理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？土地管理局一般也会说可以
，你交了土地出让金后，我就给你一个《国有土地使用权证》。其实这是一开始就
说好的，如果此时不批前面的工作不就白费了吗？
4建设工程规划许可证：开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设
计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局说可以
批准，这样就再发一个《建设工程规划许可证》，此证与《建设用地规划许可证》
的内容是不一样的，后者是证明此宗土地可以进行住宅建设，前者则证明这项工程
的设计内容符合规划要求。不要以为只有一个人在这个地方容易犯糊涂，99%的人(
包括很多开发商)都和你一样，所以别因为看不懂这个而感到自己弱智。
5施工许可证：开发商拿着上述几套手续和与建筑承包商签订的合同，到建设
委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。
细心一点的人分析一下，都可以发现，上述五个证件的取得可不是直线顺序下
来，每个许可证取得之前，不仅需要另外一个或者几个许可，还需要其他的工作内
容，更重要的是为什么批准、为什么不批准，都在于某些人的一念之间。开发商为
了达到自己的目标，在没有明确规定的情况下，他会怎么办呢？当然是疏通关系了
，如果换成是你，你也会这样。做这些事情只有认识到中国国情的人才能去办，所
以中国内地的房地产开发多由港台人士参与，少有美欧企业进入，就是因为他们不
了解中国的国情。我们当然希望开发商与行政机关之间关系远一点，如果开发商不
得不保持这种关系，那么维持关系的成本最终都要由消费者来承担。
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Re:204购房合同秦兵指南
沙发
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第13条销售广告〔a14〕：买受人根据出卖人于年月日刊登在报第版的广告，参
考出卖人提供的广告(包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络文档)，与出
卖人就购买房屋一事进行协商。〔a15〕
〔a14〕秦兵释义：本来房地产广告不经约定就可以作为合同或者合同的要约，
在诉讼中直接成为支持消费者签订合同的重要依据。但是建设部的《商品房销售管
理办法》却剥夺了消费者的这种权利。这个条例规定：广告不写入合同不得作为合
同的内容。这条看起来是保护了消费者，实际上是允许开发商大做广告，只要不写
入合同就行。最高人民法院对于广告视为要约的条件是，广告说明和允诺具体明确
、对合同订立和价格确定有重大影响，具体适用时则要提供相应的证据。所以现在
我们没有办法，为了保护自己的期待权益，只能用复杂的文字将一幅幅美丽的广告
画写出来，为的是实现广告中所描述的美好理想。有人说：通向地狱的道路上往往
布满了鲜花，我想有时广告就是通向这条大道的指路牌。
〔a15〕秦兵释义：根据我国合同法的规定，“要约”是指对特定人发出的、希
望订立合同的意思表示，要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力。“要
约邀请”则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示，要约
邀请对发出人没有法律约束力。许多开发商以广告是要约邀请为由，拒绝按照广告
履行合同，并且不会因此而承担违约责任。消费者往往会“哑巴吃黄连，有苦说不
出”。
第14条广告承诺：出卖人就其所发布的广告及其他说明资料承诺如下：
广告承诺(1)房屋及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行
约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人
提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供的房屋、周边
环境及公共服务设施将符合广告宣传品中文字及图案的描述；
(2)对于广告中没有尺寸标明的，将以房屋为高度基准等比例放大或减少；
(3)出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共服务设施均可在买受人入住时投入
使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。
(4)如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除
合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。〔a1
6〕
〔a16〕秦兵释义：开发商随意利用广告进行欺诈的情况将会随着《关于审理商
品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的实施而有所减少。根据这部司
法解释，商品房广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中
的宣传广告作为合同内容。但如果开发商在销售广告中和宣传资料中，就其开发出
售的商品房及相关设施作出具体确定的说明和允诺，并由此对消费者决定订立合同
以及房屋价格的确定有重大影响的，在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有
明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违
约责任。
需要提醒广大消费者注意的是，如果开发商在广告中注明“本广告仅作宣传用
途，不作为要约"，表明开发商已明确此广告不作为要约，不受广告意思表示的约束
。即使是该广告对所售房屋及相关设施作出具体确定的说明，恐怕消费者要求开发
商为“货不对版”承担相应违约责任的请求也很难得到法院的支持。
第15条广告解释〔a17〕：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面
积，广告中关于绿化园林的面积与位置应当与房屋具有相同的比例〔a18〕。如实际
情况与广告数量误差超过3%，且此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合
同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之
一的违约金。
〔a17〕秦兵释义：不仅广告中的内容要写到合同里，而且广告的语言也要写到
合同中，特别是对广告中明确表明的数字，要在合同中明确约定这些内容的含义，
因为广告欺诈都是从这里开始的。
〔a18〕秦兵释义：目前广告最吸引客户的大概有三种方式，一是价格，二是位
置与户型，三是绿地与园林。价格很容易写入合同，户型也会用图纸来表示，但是
绿地与园林一般很难写到合同里，原因在于消费者不会使用文字来表示园林，包括
园林在小区的位置、面积、形状、构成、植物种类、园林的保养等。一般谈判时开
发商会作出种种非文字承诺以保证能够兑现，大部分消费者想到既然无法表述就会
放弃，其实此处最容易出现欺诈，因为没有合同描述，仅仅凭借广告无法明确确定
开发商是否违约以及违约责任。在204合同中我们没有从细节上说明园林及绿化的具
体内容，只是强调了三点：一是园林绿化的广告内容应当作为合同的一部分；二是
园林绿化的位置与面积应当与房屋尺寸具有相同的比例；三是相应的违约责任，包
括解除合同及民事赔偿。比较好的是看到小区总平面图，或者将园林总平面图、庭
院图、道路图、花坛图、屋顶图等全部内容附在合同后面，并且明确图纸的具体内
容，这样才能有效的保护消费者权益。我认为越是在无法描述的地方越容易出现违
约，如果消费者不能把握细节，那么就通过确定参照物的方式来进行合同描述。
第16条样板间〔a19〕：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋
的重要原因，出卖人承诺房屋在质量、面积、装修的标准等方面均不低于样板间，
对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下两种方式要求出卖人承担违约责任
：
(1)两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格
的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；
(2)解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出
卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的
违约金。
〔a19〕秦兵释义：消费者在看样板间的时候会感到非常满意，等到收房的时候
却发现事实与想像完全不同，消费者面临的不仅是房产价值大打折扣，在心理上也
造成极大的失落和愤怒。为了避免承担责任，绝大多数发展商还会在实际交屋前将
样板房拆除，让购房者“死无对证”，因此购买者看样板房时，应自带一把卷尺，
丈量一下各房间的面积和层高，确认一下其是否真实，因为往往临时搭建的样板间
其内墙隔断比实体样板间要薄，户内面积会有所增大，给购房人造成错觉。还应确
认一下室内摆放的家具尺寸是不是有所缩小，尤其是双人床、衣柜的大小，对室内
空间的视觉感受也会有明显的影响，再对照售楼书的房屋面积进行比较。也可带上
内行人去看房，多问一些细节问题，这样可避免吃亏。当然，把您关心的重要指标
记录下来签进合同最为重要。
目前样板间的制作过程已经高度专业化了，样板间的设计、装修、灯光、内饰
已经到了很难复制的程度，开发商在设计样板间时考虑的因素已经超过房屋本身，
因为除了广告以外样板间是最能打动人心的了，只是消费者在看到豪华无比的样板
间时，一定要想一想：我得到的房屋真的这样美丽吗？
第17条保留时间〔a20〕：出卖人承诺在买受人入住后三年内保存样板间，并且
承诺在拆除样板间时征得买受人的同意，否则将向买受人支付十万元赔偿金。
〔a20〕秦兵释义：既然样板间这样重要，而且既然它这样难以复制，有人就会
想能不能只让它在签订合同时使用，合同签字付款后就把它拆了，省去太多的麻烦
？但是作为消费者总是想让它尽可能长的保留下来，在诉讼期间可以作为最有力的
证据，所以样板间的存废争议在入住后就开始进行了，只不过大部分都以开发商的
胜利而告终。写出一条合同条款的目的就是想让我们在失败的同时能够得到一点补
偿。
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Re:204购房合同秦兵指南
板凳
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发商违约责任的约定；或虽约定了双方的违约责任，但有关买卖双方的违
约责任之约定是不公平不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房
预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公
平和对等。
在我看到的案件里，18平方米的房间变成10平方米的事情是有的，6平方米的厨
房变成12平方米的大餐厅也是有的，当然别以为这些都是免费的，一分钱也不会少
要，只是很多原来可能具有较高使用价值的空间只能当储藏室使用了，我想这总是
一种损失。如果消费者不在乎这种损失，而且认为自己不可能遇见这种百里挑一的
好事，此条是可以不写的。
在全部的合同里，我始终想让消费者明白：你有选择权！你可以选择保护自己
的权利，也可以选择放弃自己的权利。如同你对生活的追求一样：你有权利选择幸
福，也有权利选择痛苦，只是要做好迎接它的准备。
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Re:204购房合同秦兵指南
4楼
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第4章房屋面积
第20条筑建面积：
(1)文字定义：房屋销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。
(2)总建筑面积为_平方米，其中套内建筑面积为_平方米，阳台建筑面积_平方
米，室内墙体面积为_平方米，分摊的共用面积为_平方米。
第21条建筑面积变化：
(1)面积范围：买受人所购房屋约定建筑面积为_平方米，如果经过实际测量后
，面积在_至_平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。
(2)面积超出：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，大于_平方米的，出
卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受
人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。
(3)面积不足：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，小于_平方米的，出
卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实
测面积办理产权登记；当此面积小于_，买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合
同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
(4)面积费用：鉴于目前买受人所购房屋面积所适用的契税为＿%，如因出卖人
原因使登记面积扩大，导致买受人不得不支付更多的税费，则由出卖人承担此等多
支付的税费；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用(物业管理费、
取暖费用等)的增加，必须支付的由出卖人承担，同时买受人保留退房的权利。
第22条分摊的公用面积：
(1)文字定义：可分摊的公用面积是指与房屋在同一幢楼内且为本楼提供公共服
务的建筑物的建筑面积。
(2)基本原则：此部分仅存在于本楼内部或与本楼建筑结构存有相连结的部分且
仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。未经
买受人同意计入公摊面积的，买受人有权不支付价款。
(3)分摊构成：公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井
、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其它设备间为公共部分，其面积计入公摊
面积；房屋与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积
的一半计入公摊面积。
第23条套内建筑面积：
(1)文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三
者之和。
(2)面积范围：买受人所购房屋约定套内建筑面积为_平方米，如果经过实际测
量后，面积在_至_平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。
(3)面积超出：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，大于_平方米的
，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归
买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。
(4)面积不足：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，小于_平方米的
，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付价款，并且应当
据实测面积办理产权登记。
(5)比例增加：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都增加的，应当按相
同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任
何增加的面积支付费用。
(6)比例减小：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相
同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按
照最有益于买受人的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款、面积变化应退的双
倍房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。
第24条套内使用面积：
(1)文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表
面所围合的水平投影面积之和。
(2)面积构成：卧室面积_平方米，书房面积_平方米，客厅面积_平方米，卫生
间面积各为_平方米，面积由房屋内部测量尺寸长宽相乘所得；合同面积以出卖人现
有的平面图纸所注明的套内使用面积为标准。
第25条使用面积变化：
(1)面积范围：买受人所购房屋约定套内使用面积为_平方米，如果经过实际测
量后，面积在_至_平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。
(2)面积超出：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，大于_平方米的
，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归
买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。
(3)面积不足：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，小于_平方米的
，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当
据实测结果办理产权登记。
第26条单元面积：考虑到卫生间、厨房等房间的面积缩小将严重破坏其使用功
能，因此出卖人卫生间、厨房等的套内使用面积如果减少超过0.3平方米则买受人有
权退房，暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的
违约金。
第27条露(晒)台面积：鉴于露(晒)台面积并不计算在买受人购买面积之中，
出卖人将面积为_平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支
付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则
出卖人应当退还给买受人的费用为平均房价的三倍与按露台(晒)总建筑面积之积。
第28条测量机构：为保证面积数据的准确性，本房屋由出卖人先行委托测量机
构在房屋竣工后进行实际测量，所委托的测量机构应当是取得国家测绘局颁发的测
量资格证书的专业机构，测量行为不得委托给他人；没有取得国家测绘局测量资质
证书的机构其测量结果无效，买受人有权拒绝支付房款。如不能达到上述标准，则
买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人
支付总房价千分之一的违约金。
第29条规范与成果：为保证交易的公平性，出卖人应当根据《房产测量规范》
和《房产图图式》的规定，向买受人出示测绘图，图中应当标明套内空间及公摊部
位的位置与面积构成的尺寸，房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明
，以使买受人可以皮尺对图中标明的面积进行核对。如不能达到上述标准，则买受
人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付
总房价千分之一的违约金。
第30条面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人核
对及查实的成本较高，有可能产生欺诈机会，为此买受人有权根据测量报告对任何
一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于普通市场上购买的合格
米尺等测量工具即可进行测量。如出卖人对此测量工具的准确性表示异议，应据买
受人的指示申请有关机构对测量工具的销售单位进行相关工具质量鉴定，买受人不
申请的或者申请后有关机构没有给出测量工具不合格结论的，则视为测量工具符合
质量要求。
第31条测量争议：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测
量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方均有权提请法院或者有关机构就双
方争议进行评判；在此以前买受人有权在不支付任何价款的前提下先行入住，并且
根据最有益于买受人原则在不同测量结果之间进行选择并支付相关费用。
第32条违约推定：考虑到测量过程的复杂，买受人无法对全部尺寸进行核实，
而出卖人委托的测量机构做为专业机构，应当保证全部测量尺寸的真实与准确性；
为此买受人有权以抽检的方法来核算全部测量结果的质量。双方约定买受人可以对
任何一尺寸进行核实；如买受人测量得到的任一尺寸结果，与出卖人提供的测量报
告结果不同，或出卖人提供测量报告中并不包括此尺寸，则推定出卖人提供的全部
公摊面积尺寸均存有欺诈；为此买受人有权拒绝支付全部公摊面积的费用，出卖人
不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。
第33条违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊
面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约
金。
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goodmengood
Posted:2006-7-166:43:11只看该作者
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Re:204购房合同秦兵指南
5楼
goodmengood发表于搜房网-上海业主论坛-知雅汇(志成花苑)
第5章建筑设备：
第34条用水供应：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源由市政机构提
供，压力为_；出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为_，价格为_元/吨。
如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求
退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第35条排水设施：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以正常使用，
室内排水共有地漏_个，分布在卫生间、厨房等，并承诺可以保证排水顺畅和无异味
。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；