福建永安名流系列商业项目市场调研报告(79页).ppt

,*,名流系列商业项目,市场调研报告,力创名流团队,2008,年,8,月,项目概况,一、项目位置及简介,二、开发商背景,三、项目需求,城市概况,市场现状,市场研究,一、城市印象,二、基本经济数据,三、社会消费数据,四、人均消费数据,一、房地产宏观环境,二、建材市场,三、家具市场,四、商业步行街,一、市调备忘录,二、名流财富步行街专题,三、名流伟业专题,目 录,第一部分、项目概况,一、项目位置及简介,福建省创世纪投资集团有限公司（简称“创世纪集团”）创始于,2001,年，主要从事植物油进口及国内贸易，如今集团已发展成为油脂生产、销售、运输、房地产开发、金融、星级酒店、生物柴油等于一身的大型综合性民营企业。,集团旗下拥有核心企业福建省新世纪经贸发展有限公司、福州捷顺达储运有限公司、福建省新世纪小包装事业部、福州远洋渔业有限公司、福建世纪印福粮油工业有限公司、福建省创世纪生物能源科技有限公司、福建省新世纪粮油工业有限公司、福州创世纪进出口有限公司、福建创世纪房地产开发有限公司、福建同创投资置业有限公司 福建同宸房地产有限公司 福建世创房产开发有限公司、,新世纪集团（香港）股份有限公司；关联企业还包括福州马尾保税区名桥国际贸易有限公司和厦门中鹭植物油有限公司等。,二、开发商背景,1.,永安在县级市当中是国内较为富裕的城市。,2.,永安的城市消费能力强，但消费模式比较粗放。,3.,永安的建材市场分散，潜力大但是很不规范。,一、城市印象,永安市城市区位,海峡西岸区域中心城市,宏观经济数据：,2007,年永安市,GDP,达到,107,亿元,社会消费品零售总额,30.25,亿元,人均,GDP,突破,30000,元,城镇居民可支配收入为,13090,元,城市功能指标：,建城区面积达,25,平方公里,2007,年末总人口,32.16,万人,其中，城镇人口,17.12,万人,城市的区位优势明显,经济发达,消费能力有待引导释放,市标,二、基本经济数据,中国笋竹之乡,资料显示，线下贸易依然是拉动永安市消费品零售额增长的主要力量，说明在城市化程度不高，城乡消费市场差异性较大的情况下，小型商贸企业和个体经营者的市场主体地位依然明显，在“吃、穿、用”等消费方面，食品和餐饮仍然是活跃永安市消费市场的主要因素；永安市社会消费品市场逐年攀升，间接说明了永安市民的人均消费能力逐渐增强。,三、社会消费数据,调查发现，永安市的人均消费水平逐年增加并名列全国全茅，本地市民的消费习性，主要集中在餐饮、购物、休闲类居多，但目前永安市缺少较高档次的消费场地和产品，如高端的服装类、饰品类、化妆品、休闲、娱乐类等，位居“金字塔”上方的高收入阶层高消费时愿意驱车外出城消费。永安市民对一些“上门推销”的产品给予其不信任的心理，比较普遍。,永安市近年人均收入分析,四、人均收入数据,第三部分、市场现状,随着我国房地产业宏观调空政策的实施和完善以及金融政策、房地产税费政策、土地政策的持续性调整，今年我国房地产业呈现出下滑的市场发展趋势，市场不可预测性因素增大，销售价格变动较大。当前，房地产宏观调控政策将继续以抑制房地产市场投机投资行为、限制国际资本进入中国楼市、房地产收益再次分配为主，积极调整房地产市场供给结构，满足不同阶层人民的需求，保障房地产市场良好的发展趋势。,但根据永安市十一五规划的实施与落实及永安市城市化进程的加快，预计房地产市场将在近三年内超过,100,万平方米住房放量，将大力促进家具建材市场的发展，并促进商业步行街的兴旺。,一、房地产宏观环境,永安建材市场相对比较集中在五四路和豪门御景周边底商，共,228,家，总面积约,1.5,万平米，五四路的店铺基本上没有装修、豪门御景的店铺装修投入相对而言大于五四路，产品档次以中低偏多，在整体房地产市场不景气的大环境下，五四路租金不降反涨，给商家造成很大压力。,二、建材市场,永安家具市场相对分散，共约,25,家，总面积约,2,万平米，就整个国内大环境而言，国内家具市场面临着产品明显供大于求的状况。但是就永安而言，家具市场市场分散、店铺装修除了新开业的全友家私之外，基本上都非常简陋、难以体现品牌档次；商家十分安于现状，缺乏发展眼光，加上租金不高，竞争不大，压力相对较小。,三、家具市场,四、商业步行街,永安目前有已有且仅有一条,(,闽东,),商业步行街，南北走向，全长约,500,米，分布有,220,间铺面，地面经营面积达,6000,平米，汇集了,20,余家名牌产品和大量服装、运动休闲专卖店，与负一层国美、佳洁超市共同构成了永安目前的商业中心。,第四部分、市场研究,（一）、调查时间,：,2008,年,8,月,（二）、调查范围,：永安市核心商业区（其余部分很少商业网点）,（三）、调查方法,：扫街,+,问询式,（四）、调查目的,：,通过对可能适合项目业态中现有经营户进行全面统计和沟通，了解他们目前经营状况以及行业动态，切合市场实际的需要制定项目招商策略，从而达到对项目的市场适合性以及对业态和规模进行合理规划之目的。,一、市调备忘,调研交通示意图：,因为永安,核心城区面积不到,2,平方公里,，核心商业区步行都能丈量，结合名流伟业和名流财富步行街项目实际，力创名流团队将江滨路五四路和新府路燕江路作为两条主轴，以闽东步行街为重点，解放路、新西路、国民路、大同路、水坝路为补充，进行地毯式调查，取得了宝贵的第一手资料，为项目定位规划及后续招商运营决策提供依据和素材。,一、市调备忘,燕江路业态商户分布示意图,燕江路是永安的主干道，也是城市主要商业街道，银行、电信、酒店等大多扎堆在此；本次调查,183,家商户；燕江中路段分布着肯德基、工行、建行、农行、兴业银行、中国电信等巨头，还有诸多品牌专卖店和餐饮店；租金,6090,元,/,；但由于没有统一规划，经营品种杂乱，没有形成规模效应和聚众效应，这对财富步行街的定位规划提供了思路。根据随机调查，意向商户约占调查的,13%,。,闽东步行街商户分布示意图,闽东商业步行街总店数达,220,家，其中经营服装服饰的有,143,家，占了整个步行街的,2/3,以上，而经营服装类的店铺租金区间在：,150,190,元,/,平米，以经营中低档次为主；部分地理位置较差的店铺租金在：,50,80,元,/,平米左右；,这条街道聚集了,27,家国际知名品牌和中国驰名商标、中国名牌产品。,闽东步行街是永安市人流最集中的地方，商业氛围浓厚，是市民购物休闲的首选之地，但是租金较高，部分商家难以承受，已逐步往外搬迁。部分品牌专卖店对本项目有较强期待。,解放路业态商户分布示意图,解放路分布有处于城市商业圈之外，商业氛围较淡，租金水平较低，汽车修理业多聚集于此，经营粗放，多以家庭为单位经营；随着“名流伟业”和“名流财富步行街”的启动，将提出解放路的商业价值，对名流商业项目将是有益补充。,五四路 豪门御景,业态商户分布示意图,五四路分布有大小,159,家商业网点，是永安最早的建材集散地，有,6,家品牌店；租金,80100,元,/,。,豪门御景有大小,104,家商业网点，是新兴的中高档家居建材市场。汇聚了近,20,家中国驰名商标和中国名牌品牌。租金,80120,元,/,。,我们随机访问了了大约三分之一的经营户，并有针对性的访问了,20,个重点品牌商户，其中较强意向进驻本项目的约占总调查的,32%,，一般意向处跟风状态占总调查的,45%,新西路 国民路,业态商户分布示意图,新西路分布有近,38,家商业网点，业态比较凌乱，是步行街出口之一；,国民路有大小近,75,家商业网点，是以,IT,数码为主打业态，移动和联通也在这条街设有营业厅。租金,50110,元,/,。,新府路业态商户分布示意图,新府路分布有大小近,94,家商业网点，与名流系列项目最近，随着新华都和苏宁的带动，区域引进了“柒牌”“七匹狼”“美津侬”等知名品牌，加之传统美食街的催化，商业价值日渐升温；本项目如何和周边形成联动是本案需要思考的。,大同路业态商户分布示意图,大同路分布有大小近,76,家商业网点，租金在,50,元,/,左右，靠近燕江中路段租金较高，达,100,元,/,；没有统一规划，大多是自发地在做生意，分步行街之羹。此路段以服装类和金银首饰类为主，往东是美食一条街。,江滨路业态商户分布示意图,江滨路只有不到,10,家商业网点，属于交通干道，一面临江，一面是住宅小区，非传统商业区，未来的商业价值尚待挖掘；临街商业形象较差，对本案不利。,永乐路分布有近,40,家商业网点，经营业态混杂，局部有,部分茶艺茶具店聚集，但周边品相较差。,商业中心圈,闽东步行街、佳洁超市、国美电器、岛内价,副一商业圈,好又多全友、肯德基、燕江路,副二商业圈,豪门御景、永辉、五四路、水坝路,副三商业圈,新华都,/,苏宁、留香果,永安商业一主三副格局,小 结,1,、永安市商业主要分布在闽东步行街及大榕树周围，租金水平也是全市最高，主要以经营服饰类为主，聚集了永安市大部分的品牌专卖店，拥有一定的商业底蕴；但总体而言，消费档次偏低，缺乏统一规划，制约了该商业圈的发展。,2,、好又多、肯德基附近人流量大，休闲娱乐业发达，此外没有什么特色。,3,、五四路及豪门御景以经营家居建材为主，由商户自发集结成市；经营档次以豪门御景最高，有一定规划，形象较好；五四路已有十几年经营历史，已得到市民认可，但业态分布较杂，经营凌乱，档次较低，形成不了大的市场效应。,4,、新华都一带消费档次较高，但商业氛围尚未形成，商业价值有待挖掘。,二、名流财富步行街专题,（一）、未来可能业态列表,名流财富步行街可能业态列表,名流财富步行街可能业态列表,名流财富步行街项目拟引进,41,类业态，主要以中高档服装、休闲娱乐、餐饮为主，打造永安市高档休闲购物娱乐一条街，创造一个全新的与众不同的一条龙式购物体验空间，树立城市标杆形象。,未来业态分布说明,（二）、调研情况汇总,步行街业态汇总表及业态分布图,步行街业态汇总表,序号,业种,细分,市场现有店数,面积（,m2,）,占比,1,、,服饰,149,7278,14.51%,女装,60,2308,男装,39,1875,内衣,16,1647,运动休闲服装,34,1448,2,、,餐饮类,89,14468,28.85%,中餐馆,42,12083,咖啡茶楼,37,2065,特色食品,10,320,3,、,休闲保健类,35,11295,22.52%,足浴、,KTV,11,7750,美容美体类,12,3235,成人用品店,12,310,4,、,其他,245,17107,34.11%,本次调研统计,518,家商户，营业面积,50148,。其中餐饮，服装，休闲娱乐业是永安市商业的重头，餐饮业面积,14468,，占,28.85%,，服装业面积,7278,，占,14.51%,，休闲保健类面积,11295,，占,22.52%,，三项总计占永安百货类商业面积的,65.88%,。,餐饮、休闲业发达，在一定程度上反映了永安市的经济发展水平和永安市民的消费能力。但现有经营档次偏低，服务意识淡薄，随着永安市民经济能力的和生活水平的不断提高，市民消费将更注重追求环境和品味，对餐饮、休闲娱乐业的档次、环境和服务等附加价值提出更高的要求。,服装业聚集在商业步行街及周边一带，形成了一定规模；品牌店有,58,个，但分布凌乱，缺乏品质感，无法体现城市实力和形象。,简 析,（三）、未来业态可能性,以下有关业态分布规划面积的数据仅供参考，在后期的操作中可根据各期的实际招商情况具体统筹规划。,本案拟引进商户主要集中在服装服饰类、餐饮类和休闲保健类，其它业态分布中面积较大的有鞋类、婚纱摄影、连锁药店和床上用品等。其中服饰类拟引进,5000,，占,32%,；餐饮类拟引进,3500,，占,22%,；休闲保健类拟引进,2200,，占,14%,。,步行街拟引进业态汇总表,序号,业种,细分,预计增加店数,预计增加面积（）,1,、,服饰,85,5000,女装,40,2000,男装,20,1500,内衣,5,300,运动休闲服装,20,1200,2,、,餐饮类,22,3500,中餐馆,5,2000,咖啡茶楼,7,1000,特色食品,10,500,3,、,休闲保健类,10,2200,足浴、,KTV,5,1500,美容美体类,3,600,成人用品店,2,100,4,、,其他,59,4915,步行街拟引进业态,步行街拟引进业态面积分类图（服装类）,本案拟引进服饰类面积,5000,。其中男装,1500,，占服装类,30%,；女装,2000,，占服装类,40%,；运动休闲装,1200,，占服饰类,24%,；内衣类,300,，占服饰类,6%,。,步行街拟引进业态面积分类图（餐饮类）,本案拟引进餐饮类面积,3500,。其中中餐馆,2000,，占餐饮类,57.14%,；咖啡茶楼,2000,，占饮食类,28.57%,；特色饮食,500,，占饮食类,14.29%,。,步行街拟引进业态面积分类图（休闲保健类）,本案拟引进休闲保健类面积,2200,。其中足浴、,KTV,等,1500,，占休闲保健类,68.18%,；美容美体类,600,，占休闲保健类,27.27%,；成人用品店,100,，占休闲保健类,4.55%,。,依据：,1,、市场角度：,存在空间,永安市居民可支配收入为,13090,元，并保持稳定增长；在闽东步行街和燕江中路段聚集了,58,个品牌店，消费能力完全可以满足本案的定位需求,提升档次,永安市商业整体档次不高，内部购物环境较差；业态上没有出现真正意义上的集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的购物中心和一站式体验场所；,2,、地块角度,所处区域,地处永安市最高档住宅小区内，有五星级燕江国际大酒店，急需与之相适应的高档次的商业场所，具备商业、商务、休闲、娱乐等多种功能；,3,、企业角度,实力,开发企业实力较为雄厚，具备打造高档次精品商业项目的经济条件；,发展阶段,开发企业初创阶段，急需重量级的项目来提升企业知名度。,业态说明,本项目既是循序商业地产的更新换代的升级发展趋势，又区别于闽东步行街，重点突出了本项目的品牌形象和高端形象，提高永安市整体消费档次和服务水平，为永安市民提供一种与众不同的“一站式”全方位生活方式，引领永安市消费主流。,（四）、结语及下一步工作计划,结 语,下一步工作计划：,吸引品牌专卖店入驻本项目，提高本项目价值；,通过推广传播，让永安市民认同本项目的标杆形象，认同本项目的未来价值；,实现业态的科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件，实现项目收益最大化。,打造永安市购物休闲娱乐一条街的城市名片形象；,本项目应采取错位经营理念，填补永安市场高档消费的空白，提升永安市消费,档次和形象，高档的生活街区标杆，引导健康的、时尚的、休闲的、文化的、,快乐的消费理念和消费文化。,本地商户进驻名流,财富步行街,的意愿和条件进一步测试和具体条件摸底；,周边城市或指定品牌进驻,名流,财富步行街,的意愿和,条件；,消费者调研。,补充调研计划,三、名流伟业专题,（一）、未来可能业态列表,名流伟业可能业态列表,名流伟业可能业态列表,未来业态分布说明,总体而言，现有市场乃是散户自发衍生集聚成市，市场缺乏统一规划，统一服务与管理，导致现有市场的专业性、规模性、售后服务等均先天不足，一旦新兴大型建材专业市场出现，现有市场将风光不继。,目前，国内各级城市基本都有相应的大型建材专业市场，满足消费者一站式购物，节省选购成本的需求。有理由相信，未来规模化或特色化的建材装饰广场将成为永安未来市场的主导。,（二）、调研情况汇总,永安市家居建材市调汇总图表,序号,品类,市场现有 面积（）,市场现有店数（间）,占总面积比例,1,板材,1090,13,3%,2,基础建材,900,10,2%,3,门窗,1310,14,3%,4,瓷砖,2010,21,5.29%,5,地板,650,14,1.71%,6,油漆涂料,810,19,2.13%,7,五金机电,2580,46,7%,8,电器,735,15,2%,9,电工电料,500,10,1%,10,灯饰,1280,10,3%,11,洁具,1445,23,4%,12,橱衣柜,1315,15,3%,13,壁纸,215,5,0.57%,14,管材管件,980,20,3%,建材小计：,15820,235,41.60%,家具类,19600,24,51.55%,家居饰品,2605,29,6.85%,总合计,38025,288,现有家居建材面积占比图,本次调研统计共,288,家商户，总计经营面积约,38025,。建材、家居类占永安市家居建材市场的,93.15%,；其中建材类面积,15820,，占家居建材市场的,41.60%,；家具类面积,19600,，占家居建材市场的,51.55%,；家居饰品类面积,2605,，占家居建材市场的,6.85%,。其中中国名牌,39,个，中国驰名商标,17,个。,永安市家居建材市场现状,永安市家居建材市场小结,总体而言，永安的家居建材市场有以下几个特点：一散；二乱；三差；四小；,散就是分布零散，种类散；乱主要指管理方面比较混乱，另外同类产品集聚性很差；差就是产品品质差，质量无法得到保证；小就是不成规模，主要是临街的铺面为主，面积小，经营的产品无法丰富。,（三）、未来业态可能性,项目分切设想,单位：,名流伟业拟引进商户约,383,家，总计面积,5.37,万。引进业态包括建材、家具、家居饰品、百货、餐饮娱乐、装饰公司等。其中建材类,1.81,万，占,33.71%,；家具类,1.13,万，占,21.04%,。,项目分切设想,单位：,业态分切设想说明,通过市场调查和力创名流团队的研究分析，家居建材能消化的面积至多,34500,平方米，除去展厅,3000,平方米，尚剩余,14500,平方米是空置的，必须另外寻求互补性业态；另外一方面，从卖场人气的聚集以及营业时间的互补角度出发，这些业态的存在能够让名流伟业的人气从白天到晚上具有很强的延续性。并且，通过走访，无论是消费者还是商户都认为永安十分需要一个精品百货，大家也期待着这样一个能够代表永安商业跨越性突破的业态尽早面市。,补充说明：,作为一个如此大规模的商业体，如果仅仅是做建材，一是难以达到招商率，二是无法满足消费需求；尤为重要的是，如果仅仅只经营建材而缺乏家具，我们未来将会失去一个最吸引消费者的优势,-,那就是一站式购物的便利性。更何况永安的建材一是比较集中，购物相对便利，二是购物环境通过豪门御景的升级，暂时尚不是很差；而家具几乎没有相对较好的卖场环境，而且比较分散。,名流伟业项目拟引进家具类包括木质家具类和金属家具类。其中木质家具共,6300,，金属家具共,5000,。,家具类,名流伟业项目拟引进建材类面积总计,1.81,万。其中以基础建材、橱衣柜、洁具、瓷砖、地板、灯饰为主，分别为,1400,，,2800,，,2600,，,2800,，,2000,，,1500,。,建材类,（四）、政府支持,政府支持对于名流伟业 的成功招商及运营至关重要。现提供申请政府支持方面的一些建议，供参考。,核心支持：,对城区内零散家居建材经营户进行关、停、迁，并归口到名流伟业内乃上上之策。,可用各种优惠政策，并灵活运用适度的行政强制，是实现目的的手段。归口迁入零散经营户和商铺招商均需要争取政府的大力支持，具体的建议方案列如下：,政府支持,1,、宣传推广方面,1,）、在对外广告宣传和推广中，争取市政府及有关职能部门同意，将“永安市人民政府”、“永安市,*,局”等作为名流伟业的联袂推广单位，在名流伟业所有宣传资料上出现，“拉虎皮，做大旗”，用来提升项目的权威性和可信度，同时强化政府工程形象，强调项目本身的政府背景，增加投资者和经营者的信心。,2),、利用政府的力量通过媒体和舆论进行造势，将名流伟业打造成永安市家居建材航空母舰，宣传其经济效益远远大于零散经营户，让后者感觉到如果不进入广场，将在今后的竞争中无立足之地。,3),、开业、品牌商户洽谈会等营销活动中邀请市政府有关领导出席，营造政府高度重视、市场发展潜力大的形象，提高商户对广场的认可和信赖。,政府支持,1,、宣传推广方面,4),、充分利用好本届“笋竹节”，运用背景转换法将中央电视台以及省市各级政府的强大背景支持变为名流伟业的核心宣传驱动。,5),、以政府有关职能部门联合办公室的名义，给各零散经营户发放邀请函，诚邀其加盟名流伟业。,6,）、在户外或有关媒体公布政府划行归市政策和税费优惠公告（或批复）。所有税费优惠和支持政策均要形成文件对外发布。,政府支持,2,、注册及税费办理手续,1,）、凡进入广场的经营户，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记。并为经营户办理工商、税费联系卡，为经营户日后的工商、税务办理事务提供方便和优质服务。,2,）、进入广场的合法经营户，凡符合规定条件的，在增值税纳税人的认定、增值税发票使用及定期定税额方面，经税务部门批准，按有利于经营户的方面核定。,3,）、广场内有关服务性收费项目和收费标准由经营管理公司申报物价部门批准后实施，采取统一扎口收取的办法，禁止各种摊派和强制性征收费用。,4,）、工商、税务部门应征收的税费可分别委托经营管理公司按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务。,政府支持,3,、行政协助,1,）、由房产、工商、建设、城管、公安、税务、规划等职能部门，设立联合工作小组，在广场内设立日常办公室，并派专人负责日常工作。,由上述职能部门实行一站式归口管理，未经联合办公室和经营管理公司的允许任何单独职能部门不得随意进入市场内检查；,市政府主要领导人直接挂帅任联合办公室主任，各行政机关责任到人，进行统一协调管理，落实优惠政策和解决问题。,2,）、请求市政府及有关职能部门利用政府资源，用直接联系或提供名单给招商部门的方法，将市内外家居、建材方面较为成功的生产企业、经销商和个体工商户聚集起来，召开招商洽谈会，使其入驻广场，带动人气，吸引零散经营户跟入。,3,）、在城市规划建设中，尽量把行政、物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向广场周边倾斜并给出相应的政策支持；,4,）、提供优质教育支持：外地经营户及子女户口尚未迁入的，子女享受本地居民待遇，就近安排入托入学，不额外交纳任何费用。,政府支持,4,、适度的行政强制措施,：,1,）、广场片区内只在广场内设置停车位，零散商户的门前不允许停车；而且规定大型货车未经特批不得进入城区。,2,）、零散经营户没有任何税费优惠，而且时常要接受有关职能部门的随时检查验收。,3,）、工商、税务等部门停止办理零散经营户的营业执照及税费登记。,政府支持,5,、税费方面的减免建议,1,）、经营投资商户,A.,税收：,营业税（增值税）：试营业期起,2,年内地方留成部分全免；第,3-5,年营业税（增值税）地方留成的,50%,奖励返还；,所得税：经营商户个人所得税,2,年内地方留存部分全免，第,3-5,年留存部分减半征收；,契税：对投资购买业主房产交易契税减半征收。,B.,行政事业性费用：,2,年内,工商类：免收个体工商户注册登记费；免收个体工商户管理费；免收市场管理费；,城管类：免收城市道路占道费；免收门牌（户外广告）管理费；,公安类：消防检验治安管理费；公共治安管理费；消防及治安许可证工本费；,卫生环保类：环保卫生监测收费；,其他类：免征其他地方规费和基金。,政府支持,5,、税费方面的减免建议,2,）、经营管理公司,A.,税收：,营业税（增值税）：试营业期起,2,年内地方留成部分全免；第,3-5,年地方留成的,50%,奖励返还；此外增值税发票可以抵扣。,所得税：个人所得税,2,年内地方留存部分全免，第,3-5,年留存部分减半征收；,B.3,年内免收地方规费和基金。,政府支持,（五）、结语下一步工作计划,结语,当前，商业消费已进入体验经济时代，消费者的购物体验不仅包括项目的装修设计风格、装修档次、灯光设计、商品陈列，门店装修等方面，甚至停车、服务等项目也包含在内；因此，本项目要全面超越永安市现有的建材市场的购物体验，创造一个全新的与众不同的居家空间体验。,在商品的档次上，在符合永安市本地消费水平的同时，要充分挖掘永安尚未被满足的高端消费市场，达到对永安现有建材产品档次上的提升，弱化品牌昭示性差的商品的经营，强化档次感召性强、及租金承受力强的商品的经营；,在商品的丰富性上，须尽可能增加单系列商品的广度与深度，充分满足消费者对商品的选购偏好；,在商品的质量上，建立全面的商品质量保证机制，以让消费者买的放心。,顺应市场的演变趋势，解决发展的方向性问题；,建立项目的核心竞争优势，解决持续性经营问题；,业态定位尽可能形成项目的亮点与特色，增强项目辐射广度和深度；,制定宣传推广策略，提高项目的知名度；,下一步工作计划,1,、消费者问卷研究,2,、对商户的租金、经营状况、对本项目的意向进行进一步调查研究,2,、其他相关产业专题研究,补充调研计划,四、后叙,1,、本次的市调报告，整合了“力创名流团队”多次的扫街、重点商户拜访及专业人士访谈等实地调研的真实材料和数据汇总，充分发挥了力创名流团队首次合作的良好开端，加深了团队之间的了解，增进了彼此之间的的信任，促进了以后进一步工作的展开。,2,、这份市调报告为接下来的名流系列项目的定位方案提供了更科学的定位依据支撑。,3,、这份市调报告主要针对于“名流商业街”和“名流伟业家居城”从商家进驻意向、市场定位、业态规划、营销推广和政策扶持角度提出了项目可操作性的初步构想。,后 叙,附 件,附件,1,：鱼刺图,附件,2:,步行街统计表格、分类表格,附件,3,：建材家居市场统计表格、分类表格,