中国莆田粮油食品城营销思路报告(77页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本方案的核心原则,立足,项目的综合优势,创造,项目最大价值,以,专业粮油市场,为轴心,二大重点,一个轴心,一个主脉络,以打造专业、复合式粮油市场为轴心,一个轴心,轴心,专业,粮油市场,仓储区,粮油交易,电子商务中心,星级酒店,加工区,粮食展示、交易市场,商住配套区,办公住宅,经脉,先要打通任督二脉,任脉是政府的优惠政策,督脉是政府对粮油及副食品企业的政策性引入。,任脉,督脉,政府的优惠政策,政府引导粮油企业入驻,打通了任脉,其它脉,自然就通了.即政府,的优惠政策是开展,其它营销工作的起,点与导火线,如对以,后的招商是极其重,要的,一脉通则百脉,通.,政府利用自身的行,政职能对知名粮油,企业的引导与促进,其入驻,将后后期的,其他商家的入驻与,整个专业粮油市场,的打造产生巨大的,影响.,争取幅度较大,确实可行的优惠政策.,充分利用政府的职能引导粮油及副食品商家,的入驻,特别是知名大型企业商家的入驻。,打通”主经脉”的关键,如何做好轴心？,总的发展思路：,打造海西国际粮油总部基地,代言枫亭人居新标准,利用政府的大力扶持及优惠政策，组合项目区位优势形,成全省最大的粮食物流配送中心；,产业链集群发展，,集,交易、加工、仓储、物流、居住、信息流等综合功能为,一体的粮食物流配送中心与复合式新型人居环境，形成,物流、商流、资金流、信息流、居住流相结合的粮食物,流服务体系与人居新境界,。,如何应用好“轴心”的带动性作用？,产品定位,以粮油批发为龙头、,集交易、加工、仓储、物流、居住、,信息流等综合功能为一体的粮食物流物送中心。,它不仅具,有超强的使用功能，而且具备了较强的前瞻性！,如何给予”轴心”以强力的配套支持？,需要怎么样的配套支持?,为什么需要这些配套支持?,如此做好这些配套支持?,粮油交易电子商务中心,粮油展示、交易市场,粮油检测中心,星级酒店,商住配套区,办公住宅,仓储区,需要怎么样的配套支持?,为什么需要这些配套支持?,粮油交易电子商务中心,粮油展示、交易市场,粮油检测中心,仓储区,星级酒店,商住配套,品质住宅,必备配套,拓展配套,多元化、复合,粮油市场,轴心,专业,粮油市场,仓储区,粮油交易,电子商务中心,星级酒店,加工区,粮食展示、交易市场,商住配套区,办公住宅,粮油,个体,时代,生产中心,商贸中心,粮油,市场,时代,第三产业,中心,智能城市,粮油,品牌,时代,粮油,混合,时代,新粮油,模块,粮油交易电子商务中心,粮油展示、交易市场,粮油检测中心,星级酒店,商住配套区,办公住宅,仓储区,如此做好这些配套支持?,三星级酒店,为海峡粮食交易中心提供良好的,商务、休闲、娱乐配套，,提高交易中心整体的形象与档次。建议酒店等级为三星或准三星（亦可考虑产权式酒店的模式，产权式酒店具有快速回笼资金的优势。酒店一层除划出二间店面做为酒店大堂外，其它店面可做为独立商铺销售。,粮食交易电子商务中心,国际粮食交易商务大厦，建议设于酒店的二、三层，整体设计简洁大方，内设,粮食博物馆，期货营业厅及拍卖场，国际商务中心，粮食系统高峰论坛年会会议室,等等，是港城粮食交易中心配套的一座综合性国际商贸中心。,粮食展示、交易市场,沿主街、主干道商铺,本案商业的重点在层高上做文章，层高建议做到5.6米左右，以“买一层送二层”的概念向市场推出,。,这部分商铺，要求突出项目形象，有大店风范，建议单店开间在4M以上，进深15M左右，单店面积在60以上。,内街商铺,从业态规划与销售方面考虑，单店面积不宜过大，以控制在4050左右为宜，开间在4M左右，进深控制在1012M左右，可做夹层，方便使用。,骑楼,大飘窗设计增大使用空间.,商住配套区,在沿街、内街的后半部分，专门设立一个区域做为商住配套区，与粮食展示、交易市场相分隔开来，结合本地商业性消费之餐厅、娱乐、大型买场,并引进银行、邮政、电信相关事业服务和商业配套.商住配套区商业建议为二层。,办公住宅,A 户型面积,建议本案的主力户型定位为中型房型，以突显产品差异化，迅速抢占市场！,以110-120平米的小三房为主，以70-80平米的二房与130-145平米的大三房与四房为辅,。,B 户型设计,户型设计借鉴发达城市的户型规划潮流，全明设计，做到动静分明，干湿分明；尽可能考虑双卫双阳台，窗户可采用飘窗设计；在户型结构引入错层设计，新颖时尚。,以政府的优惠政策为主脉络,主脉络,任脉,督脉,政府的优惠政策,政府引导粮油企业过入,优惠政策,拥有省、市政府的关于重点项目的一系列政策支持及多项目优惠政策待遇。,对进入中国莆田粮油食品城内粮油经营企业者(个体)实行工商管理费五年的优惠，并二年内不进入检查。,市场实行统一招商、统一经营、统一管理，免收一年的市场管理费。,三是不论投资主体经济成分（独资或外资、中外合资，国有或非国有），都一视同仁，给予扶持和优惠。,四是进入粮油食品城被定为省级龙头企业或企业产品评为著名商标或驰名商标的，政府给予适当的奖励。,政府引导,作为市重点建设项目，政府必然会大力支持，充分利用政府的行政工具，引导莆田市知名粮油及副食品企业与商家入驻本项目，对在行业内具有龙头地位或较大影响力的企业给予特殊的优惠政策与奖励支持。,建议行政引入的企业：,金龙鱼,东南香,天下粮仓,我们的处于何种市场,08年莆田1-8月房地产市场运行特征,1-8月份市场,运行特征,开发投资,持续增长,施工面积,继续上升,销售价格,升幅缓慢,有价无市,存量房,交易量下降,银根紧缩,促销盛行,市场,发展特点,价格多少?,楼市如何?,关注什么?,市中心区域:5300,边缘区域:4200,仙游:3200,枫亭2400,涵江:3650,秀屿:2900,投资性购房减少,自住型为主,观望情绪渐浓,价格,园林景观,物业管理,工程质量,土地数次流拍,有价无市,宏观政策,发展趋势,市场需求,销售价格,户型,消费者,楼盘规模,需求,仍然旺盛,升幅缓慢,趋小化,注重“三品”,大型社区,行业处于产品阶段,汽车站以中心与滨海为中心二大开发板块,本区常驻居民为主要目标消费群体,自用型为主要用途,本区高档住宅项目价格为2400元/左右,存在较大的需求量，但购买力整体偏弱,自建房现象普遍，影响了商品房的销售,枫,亭,判,研,福建省山多地少，是我国缺粮省份，需北粮南运，北粮南储。年福建省内粮食自给率不足，食用植物油自给率仅，是继广东、浙江之后的第三大缺粮省份。作为缺粮省份的福建积极实施“引粮入闽”战略。,目前粮食调入主要通过铁路和港口运输，考虑铁路能力的限制，,主要依靠港口,。本案具有得天独厚的港口优势。,莆田需有粮油批发市场与福州、南安官桥、漳州浦口,批发市场,、龙岩闽西粮油饲料城、厦门粮食,批发市场,、宁德粮食,批发市场,建设、福鼎边贸粮食,批发市场,相通联，建设由北向南,海峡,西岸粮食,批发市场,走廊。,项目背景,建立粮油食品城,可有效解决我市及至,整个海西的粮油供需,矛盾问题。,建立粮油食品城是推动,莆田经济快速发展的需要。,建立粮油食品城可带动,粮油相关行业的共同发展。,枫亭的城市化建筑需要粮油,食品城这样的标志性建筑。,项目背景,我们的优势在哪里?,区位优势：,莆田南大门，海西枢纽地带。,交通优势：,高速贯通，港口众多。,品牌文化优势：,万寿塔、蔡襄陵园、铺头安,苍宫等。,产业链优势：,集交易、加工、仓储、物流、,信息流等综合功能为一体。,政策优势：,市“十一五”重点工程，享重点建,设项目的优惠政策。,SWOT,我们的劣势在哪里?,环境劣势：,福厦路的噪音影响。,氛围劣势：,商业气氛较淡，配套尚不,完善。,基础劣势：,枫亭作为粮食物流集散地,的基础较为薄弱。,SWOT,我们的机会点在哪里?,交通机会：,周边规划多条干道。,基础机会：,市拟投入资金亿元新建,个粮食精深加工项目。,竞争机会：,首个专业市场，无竞争对手。,政策机会：,政府大力支持，专项优惠政策。,SWOT,我们的威胁点在哪里?,市场：,存在观望情绪。,经验：,第一次进军专业地产，少经验。,规模：,规模较 小，较难形成规模效应。,SWOT,综合上述分析，本项目推广最大挑战来自项目自身的定位及项目未,来生活方式的引导。,如何最大程度地展现、深化项目拥有的优势，,依凭“万寿塔”的品牌优势，突出开发商做专业粮油市场的实力,，,再弱化项目存在的不足，完美地展现项目，达到最终快速去化。,客户,与谁合作?谁是我们的目标客户群?,知名连锁粮油商家,全国粮油及副食品品牌连锁企业,中国品牌或老字号粮油及副食品企业,国际粮油及副食品生产经营企业,粮油副食品加工相关行业商家,相关粮油配套商户,省内外及海峡两岸粮油及副食品企业,全国有发展潜力的粮油及副食品企业,商业客户,原周边区域居住人群,当地婚龄青年,投资客户,商业店面经商者就近居住者,周边企业、领导和高端收入人群,当地政府单位公务员,周边附近居民出国或做生意成功人士,住宅客户,商业客户特性,（1）纯投资客：此类客源资金充裕，具有敏锐的市场反应和卓越的投资眼光，注重投资品的市场风险及回报。本项目能否持续旺场，能不能够带来高成长、高收益、高稳定的回报，将是投资者最为关心的。,（2）经营者：注重整体的旺场，着眼于眼前利益和长期利益的综合考虑，需要的是项目旺场的信心建立。主要来自当地原有个体经营户及商人。,住宅客群特征,对公共交通、社区生活配套的依赖性强；,喜欢并习惯现代繁华的都市生活，有丰富的社交活动；,注重家庭生活、看重天伦之乐；,现阶段经济承受力有限，高度关注房屋价格；,购房趋向容易受大众传播影响。,概括地说，他们的需求层次正处于从第一层次向第二层次和从第二层次向第三层次的转变过程中,全国各地,粮油企业,外来人口,枫亭镇区,枫亭周边,乡村,客户定位的区域设定,区域,以“,本地客户为主、外地客户并辅；本土聚焦与外围辐射,”的客户拓展之路,我们如何做?,销售执行思路,大量认筹,快速去化,集中解筹,销售策略的选择,住宅：,采用,住宅商业同期开售,的销售策略，通过住宅带动商业。,住宅部分注意各销售期的协调，注意保留一些朝向光线比较好的有限优良房源的销控，且莫由于好的房源容易销售，一放到底，而导致后期销售的瓶颈。,销售策略的选择,商业：,提早招商，根据商业定位紧跟品牌商家,配合项目整个运做，对商业提前进行包装,方式：,一、,一层的商业先招商，以知名粮油及副食品企业,(,如东南香、天下粮仓、,),的入驻来提升整个项目的商业氛围及商业价值勤，增加店面的附加值及促进店面的去化。,二、在开盘当日，拿出位置,最好的四间店面以前三年免租金的形式来炒作市场，,品牌及影响力最大的粮油及副食品商家者得到，在引进较优秀的商家的同时，炒作市场，吸引消费的关注。,营销方向,品牌,品位,品牌：,树立项目形象,品位：,拉升品牌价值,品质,品质：,确实品味品牌,莆田粮油食品城,品格,品格：,回归开发商开发理念,销售运作流程,销售人员向客户推介,确定客户认购意向,向销控中心确定房号销售,销控中心确定销售认购、锁定房号,客户签定认购书，交纳定金,销控中心收取认购 书，公布房号销售,销控中心在规定时间内督促销售人员通知客户交纳首期款，签署合同,配合开发商通知客户办理按揭手续。,销售队伍构成：,专案经理、销售主管、销售代表、策划专员、客服主管、客服主管助理等若个人。,项目营销总监,专案经理,销售主管,策划专员,客户服务主管,销售人员,销售人员,客户主管助理,PR,SP,研讨会,新生活,体验,开盘活动,联盟合作,VIP卡发售,产品推介会,区域巡展,团购活动,各地,房展,行业,协会,组团,看房,刊物杂志,渠道,营销,媒体,报道,行业,展会,重要节点,行业协会,有选择性地参加地区房展会、粮油及副食品专业展示会、莆商,恳亲会,各地展览,促进粮油及副食品商会成立,组团看房,以各地媒体宣导、内部客户介绍等形式，至相关城市组织客户到现场,媒体报道,媒体系列莆田重点项目跟踪报导,渠道营销,多组建“渠道营销体系”，多渠道拓展客户资源,促进粮油及副食油行业刊物组织整理发行,刊物杂志,重要节点,根据各大工程进度节点及大型知名商家入驻，举行相应的宣传、联谊,最实用有效的宣传,在粮油食品专业展会上行销,如:南京第八届中国国际粮油产品及设备技术展览会,总结,作为莆田市首个综合粮油专业市场与品质住宅的复合式粮油食品城以及市重点建设项目，本案具有无可比拟的竞争优势，但近期整个房地产大环境较冷清，所以整个近期来看，本案机遇与挑战并存。但从长远来看，粮油专业市场的发展是市场的必然趋势，随着枫亭城市化进程的加快，对高品质住宅的需求必然将越来越旺盛，所以本案的前景将非常乐观，具有可行性。,