北海发展战略及整体定位171.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010.08,北海海门天域项目,_,发展战略及整体定位,A-1100-GW-2010-0006,谨呈,:,嘉和集团,北海邦盛房地产公司,今日汇报内容,定位前的思考,项目发展方向研判,项目整体定位,项目发展策略,Part.4,Part.3,Part.2,Part.1,2,本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的,项目地块查勘,清水湾区域调研,土福湾区与调研,赤岭调研,香水湾区域调研,三亚市区项目的实地考察,大东海区域项目调查,亚龙湾区域项目调查,三亚湾区域项目调查,高端客户调研问卷发放,三亚,深圳万科东海岸,深圳万科十七英里,进行的调研,进行的访谈,研究的案例,参考的数据,世联平台,中国房地产信息网数据库,搜房网数据库,中国房地产年鉴,北海统计年鉴,北海统计公报,三亚市房地产协会官房网站,世界旅游组织统计资料,高端客户访谈分析,与清水湾旅业就项目基本情况进行沟通,访谈陵水县委王秘书,访谈陵水招商局黄主任,访谈陵水土地储备中心吴主任,访谈风车国际吴总,访谈半山半岛销售代表,访谈国光滨海花园销售代表,访谈天域度假酒店业主服务专员,3,第一部分,1.1,项目基本情况,1.2,开发商目标,1.3,核心问题界定,定位前的思考,项目发展方向研判,项目整体定位,项目发展策略,Part.4,Part.3,Part.2,Part.1,4,旅游城市，全国十大宜居城市之一，外来人口较多，经济增长迅速,西南出海口,:,地处广西南端，北部湾东北岸，东南距海口市,147,海里，三面环海,旅游基础丰富：,旅游景点：银滩、侨港欢乐海滩、海底世界、海洋之窗等旅游景点,气候：除夏季,6,月,-11,月有点热，常年无冬，癌症、心血管病等疾病发病率低，是一个度假、疗养去处,空气：北海空气中负氧离子含量是常规地区的,50,100,倍,海滩：银滩海岸线长，海岸面宽，是优质海滩,本地人口少：,2009,年户籍人口近,160,万，市区人口,60,万左右，外来人口较多,城市属性,5,北海经济发展迅速（,GDP,亿元,）,北海银滩,北海市,位于银滩西区，紧邻冠头岭；景观资源丰富，但目前缺乏旅游配套,区域属性,中心城区,北部区域,银滩,中区,银滩西区,冠,头,岭,银滩东区,空白,区域,5,公里,北海规划,：,目前主要向北和向城中南片区发展，接下来向银滩片区（东区、西区）重点发展，在南珠大道以南处于空白区域,北海海景资源档次：,顶级区域为银滩中区,高端区域为银滩西区和东区,中端区域为北部海滩,景观、景点：,区域周边景观资源丰富，有山有海，具有几个比较低端人文景点,配套：,生活、商业配套目前比较低端，只有一个高尔夫，未来会有三座五星级酒店、两个高尔夫以及游艇码头,风车,函虚,沙滩,造船厂,项目处于规划高端区域，景观资源优质,本项目,大规模中高容积率项目，场地较为平整；四块地围绕高尔夫球场，具有不同的资源条件,项目指标,基本指标,：占地面积,329366,，建筑面积,973753.37,，容积率,2.96,；,项目总体满足,90/70,限制,四地块有,不同限高,要求，总体要求不能挡住冠头岭山视线,项目地块,A3,具有一定坡度，其他地块比较平整,占地（）,建面（）,容积率,限高（,m,）,A1,区,161524.17,646096.68,4.0,100,A2,区,46565.5,93131,2.0,40,60996,121992.98,2.0,30,A3,区,32845.88,16422.94,0.5,12,A4,区,27434.22,96109.77,3.5,50,A4-,内部高尔夫景观和山景资源,A3-,景观、低密度、坡地,A2-,海景、高尔夫、山景地块资源丰富,A1,容积率高、规模大，主要为高尔夫景观,高尔夫会所,18,洞高尔夫球场,常规资源思路,项目属性界定,项目属性：,北海是全国十大宜居城市之一，旅游景点众多；以全国性旅游城市,南部滨海旅游城市,外来人口较多，楼盘主要为外销；,外来度假兼投资客户和本地“新北海人”为购房主体，并表现为差异的二元结构,外向型城市；,二元客户结构,银滩区域是政府规划重点，银滩西区即将发力成为高端板块,高端房地产板块,距离海边较近；但受附近项目遮挡较多；,难以直接依托海景销售,临海地块,项目建面近,100,万，项目综合容积率为,2.97,，属于中高容积率项目,中高容积率大盘,区域属性：,具有成熟的高尔夫球场，能够形成情景化的高尔夫体验,成熟高尔夫项目,南部滨海旅游城市,高端板块，临近海景、山景,中高容积率项目,成熟高尔夫大盘,10,第一部分,1.1,项目基本情况,1.2,开发商目标,1.3,核心问题界定,定位前的思考,项目发展方向研判,项目整体定位,项目发展策略,Part.4,Part.3,Part.2,Part.1,11,海门天域作为嘉和旗下优质项目，应承担高形象、高收益、低风险的发展目标,客户目标,需要合理把握公司现金流，进行溢价，北海楼市有对高价值的认同，相比一线城市还远没有发挥出来；,不妨现在把北海情况想象更悲观一点，多做准备，目前准备在北海长期发展，要制定长远目标，找到一条切实可行的长远发展道路,;,那么多资金沉淀下去，需要快速回收现金,集团对本项目提出的要求：,平衡风险,对北海的市场有着深刻的理解，并十分关注风险控制能力；,高溢价,项目资源丰富，高端客源充足，区域增长潜力较大，可能作为集团的高增长项目；,高形象,目前已经积累相当数量的高端客户资源，项目本身处于高端区域，应该符合项目已经树立的口碑形象；,对目标的理解,:,12,在嘉和集团的通盘考虑下，本项目具有侧重点不同的远期和近期目标,对目标的理解,嘉和城项目,海门天域项目,嘉和城项目发展目标,形象高端，产品线丰富，但后期面临着方向转型和配套大规模投入的选择；,从高端市场向刚性市场转型需要更稳健的财务支持,海门天域项目发展目标,具有成熟的高尔夫和山、海多重景观体系，价值点丰富；,北海市场规模较小，缺乏本地刚性需求，容易波动，走量较慢,从近期来看，本项目应具备较强的资金自平衡能力，和嘉和城项目实现良性互动；从远期来看，要构建核心竞争力，把握市场转暖带来的盈利机会,13,第一部分,1.1,项目基本情况,1.2,开发商目标,1.3,核心问题界定,定位前的思考,项目发展方向研判,项目整体定位,项目发展策略,Part.4,Part.3,Part.2,Part.1,14,北海房地产：波动型市场、政策敏感、量的波动大,我们项目算是这个区域内最好的楼盘，放在整个北海市场，产品也是没的说，往年我们就卖了将近,3,万平米,香槟郡销售经理,07-08,年，北海市场最好的项目年销售量大概就在,4-5,万左右,；,09,年,10,月,-10,年,4,月，北部湾,1,号的消化量超过,800,套,2007-2009,年，北海年均新房交易量约,84,万,10,年,1,月,-6,月，北海半年新房交易量超过,90,万,15,北海未来：海岸线丰富，一线海岸线上项目众多，供应量极大,未来海岸线上的竞争,天隆,三千海,170,万,北部湾一号,50,万,银滩一号,48,万,海岸线,500.13,公里,，其中大陆海岸线,468.2,公里,，海岛岸线,31.93,公里,整体鸟瞰,中信大冠沙,6000,多亩,森海豪庭,45,万,华海项目,60,万,天隆三千海,16,核心问题,R2-,项目特性和目标,大规模，前期走量降低风险；,成功启动，找到核心竞争力；,整体高盈利、高形象打造,R1-,区域现状,休闲度假市场，波动大，风险高；,政策敏感，消化量的波动尤其明显；,海景度假大盘大量涌现，争夺有限的度假客户,R1-R2,如何实现：,长期可把握的趋势；,竞合关系识别；,核心竞争力构建；,最佳启动和后续策略,？,核心问题：在二线旅游市场、高端板块、具备丰富资源的大盘项目找到并构建核心竞争力，实现成功启动和后续开发,17,第二部分,18,定位前的思考,项目发展方向研判,项目整体定位,项目发展策略,Part.4,Part.3,Part.2,Part.1,2.1,项目发展机会研判,2.1.1,宏观大势,2.2,2.,1,.,2,市场机会,项目发展战略,2.2.2,发展战略,2.2.,1,案例借鉴,18,宏观大势,房地产市场,宏观机会,19,典型的,外销市场,，房价总体不高，年消化量有限；大开发商介入在提升开发水平的同时也面临,较大竞争压力,19,20,政策解读：肇始于4月中旬的新政出台之后成效明显，许多城市房地产应声而落,4.15,新政,严格信贷政策，控制二套房及三套房投资需求；,购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于,30,；,贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于,50,贷款利率不得低于基准利率的,1,1,倍；,对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；,4.17,新政,国务院正式发布,关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,对,14,日的国务院常务会议内容做出进一步的规范和补充。,此次新政出台后，一线城市反应极为灵敏，住宅成交量应声而落。市场陷入观望。,全国市场,市场现象,现象解析,趋势预判,新政出台后国内主要城市商品住宅成交量 急剧下滑,(,单位：万,),数据来源,:,世联数据系统,北海市场,20,21,对比07、08年调控，本轮政策呈现出诸多不同，显示了政府调控的决心和调控水平的成熟,2010,年,2007,年,个人购房贷款,首付比例,利率水平,首付比例,利率水平,首套自住房,(,套建筑面积,90,平方米以上,),不得低于,30%,7,折,-85,折,(,套建筑面积,90,平方米以上,),不得低于,30%,85,折,二套,不得低于,50%,不低于基准利率的,1.1,倍,不得低于,40%,利率不得低于基准利率的,1.1,倍,三套及以上,大幅度提高首付款比例和利率水平,贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的,50%,贷款限制,（商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区）暂停发放购买第三套及以上住房贷款,无该类限制,（对不能提供,1,年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的）非本地居民暂停发放购买住房贷款,无该类限制,土地出让方式,坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨,无土地出让方式调整,2010,年和,2007,年房地产调控措施对比,本轮调控与以往不同的是新增多项调控措施，从各个层面加大了调控力度。显示了政府调控的决心和调控水平的成熟。,全国市场,市场现象,现象解析,趋势预判,北海市场,21,22,长期来看，行政手段打压房价向下和市场自然向上之间存在博弈关系,经济面：,全国的经济状况较好，世界性经济危机已经在探底回升；,通胀预期：,物价上涨、人民币贬值、通胀预期较强；而房地产是面对通胀的重要资产；,需求强劲：,城市化进程在继续，需求仍旧强劲。,政府对房价的调控,：既要调控房价过快上涨，但又要防止矫枉过正；既要打压投资和改善需求，又要保障中低收入群体有房住，愿意买房；,本届政府是决心博弈到底的,：调控手段丰富且目标精准，说明这个博弈期至少两年；而下届政府难以预测，不排除延续这种路线的可能。,房价向上的动力,政府对市场的调控,VS,调控双方的态度和能力对比，说明是一个长期博弈的过程；,未来两年内，市场波动明显，但,多频率、短周期,成为波动特征。,全国市场,市场现象,现象解析,趋势预判,北海市场,22,23,在波动的外销型市场，两类需求是相对稳定的,全国市场,市场现象,现象解析,趋势预判,北海市场,淡市中的三类市场：,第一类市场：处于对支付能力的考虑，低总价的度假物业仍然受到客户喜好，淡市表现相对稳定；,第二类市场：客户跟风明显，需求弹性大，淡市难以把握；,第三类市场：客户经济实力强，受市场波动影响有限；淡市仍然关注资源的占有和奢享型度假体验。,高端豪宅度假物业,高端度假客户,低总价度假物业,跟风投资客、中高端度假客,第一类市场：稳定,在淡市下仍然关注低总价的物业，满足度假或养老需求,第二类市场：不稳定,跟风明显、需求弹性大、淡市难以把握,第三大市场：稳定,强调资源的占有或第一居所、第二居所居住需求,中长期投资客、真实度假客、养老客,伪豪宅产品、中端价格物业、资源一般、产品打造一般的物业,23,以外地客户为主，房价近年来上涨，房地产总体比较健康,24,市场总体不温不火，从,07,年开始量价齐升,外地客户是北海房产消化的主力,2009,年北海房价处于较低水平 （元,/,）,旅游和,GDP,逐年上升，近年增长 迅速,宏观方面：,经济：产值和旅游收入的增加，为北海房地产市场快速发展提供支撑；,房地产市场：在烂尾楼处置完成之后，上升快速，但是房价在北部湾地区处于中游，相对于旅游型城市较低；,客户：由于北海独特的气候和地理位置，外来客户较多。,市场概况,走量能力,未来供应,全国市场,北海市场,24,盘点市场的年消化量，平均在120万左右，新盘交易量不足90万,25,市场已形成的竞争格局,北海项目现状市场表现,我们项目算是这个区域内最好的楼盘，放在整个北海市场，产品也是没的说，往年我们就卖了将近,3,万,香槟郡销售经理,07-08,年，北海市场最好的项目年销售量大概就在,4-5,万左右,；,09-10,年，北部湾,1,号的消化量也只在,8,万,北海市近几年的土地供应量较大，现状,有,150,多个,在售楼盘，除城市中心外，竞争压力大,市场概况,走量能力,未来供应,全国市场,北海市场,25,盘点市场的存量土地及新增土地，总量接近1200万，需要10年以上才能完全消化,26,新增楼盘,总建面（）,天隆三千海,170*,银滩一号,48,中信,220*,华海,60*,海门天域,98,总计,596,存量楼盘,总建面（）,存量（）,北部湾一号,50,42,森海豪庭,45,30,国际新城,23,13,圣美,阳光家园,14,7,银滩,万泉城,30,15,白金瀚宫,12,6,嘉福,文华苑,23,15,锦江香樟公寓,16,16,东峰锦绣城,13,12,怡康春城,10,10,蓝海名都,8,8,总计,244,174,盘点政府未来计划新推出的,15,宗土地，亦形成较大的规模，总量达到,396,万，不乏优质地块,说明：,天隆三千海实际建面超过,170,万；,中信可建设用地,3300,多亩，保守估计规模,220,万；,华海项目的规模为容积率,1.0,情况下的保守估计,市场概况,走量能力,未来供应,全国市场,北海市场,26,市场总结市场多波动而难以走量,27,政策,政府基调没有改变，未来市场主题是,多频率、短周期的波动；,低总价度假物业、豪宅表现相对稳定,北海,典型的外销型市场，受政策影响大；,未来供应量较大而走量较难,27,宏观大势,28,长期来看，,度假物业具有更大机会，市场将会经历一个,“,结构转型期,”,房地产市场,宏观机会,28,29,富裕人群自90年中期开始滨海度假迁移，由内陆向海边、由高纬度向低纬度地区迁移,夏季滨海休闲度假和冬季山地健身运动成为国际旅游度假的两大趋势,度假地,海边,湖边,山地,赤道,高尔夫,有吸引力地区,滑雪,沙漠,其它,百分率,30.8%,30.1%,26.2%,9.3%,5.6%,5.4%,4.7%,1.5%,8.6%,*,数据来源：,RECREATIONAL PROPERTY IN THE UNITED STATES,，,ARDA,1995(1-4),，参考资料,3,长三角,北京,+,东北,海南,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,近年，东部南部沿海等旅游城市吸引大规模国内居民前来旅游，海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地,29,从海南置业群体来看，海景资源的稀缺性和投资前景成为中高端客户的购买驱动,30,资料来源：世联平台,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,客户分布,客户来源,客户特征,置业动机,核心驱动因素,海坡、亚龙湾一线顶端别墅,北京、上海、江浙,身价在,10,亿以上,知名大型企业企业主，事业有成的归国华侨，国外富豪等,稀缺资源占有,度假、企业会所、商务接待,强势海景资源占有,顶端物业占有,区域价值,度假配套,海坡、亚龙湾、大东海一线公寓海景房、二线高级别墅,北京、上海、江浙,身价在亿级以上,大型私企业主，事业有成的归国华侨,资源占有,度假兼投资,企业会所、商务接待,海景稀缺资源,别墅物业,度假配套,海坡、亚龙湾、大东海、市区二线公寓，非海景小面积别墅,北京、上海、江浙、东北、成都、重庆,身价数千万,私企业主、企业高管、华侨、文化界社会名流等,度假兼投资,养老,投资,海景资源或别墅物业,总价、投资回报,社区品质,生活便利性,海坡、亚龙湾、大东海、市区非海景公寓,东北、成都、重庆,身价数百万,小型私企业主、企业中高管、高级公务员等,养老,投资,总价、投资回报,社区品质,交通通达性,配套便利性,顶级客户,购买力,800,万以上,身家,10,亿以上,高端客户,购买力,500-800,万,身家亿级以上,中高端客户,购买力,150-500,万,身家数千万,中端客户,购买力,50-150,万,身家数百万,30,31,中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速；长期来看，是滨海度假物业的消费支撑,资料来源：美林与凯捷研究报告,以亚太地区超富裕阶层平均年增长率计算，中国超富裕阶层,2012,年将超过万人,中国奢侈品消费超美赶日,2010,年超过美国居世界第二，,2015,年将超过日本世界第一,注：超富裕阶层指的是资产超过,10,亿的富有人群,和短期政策影响不同的是，滨海度假物业是有其稀缺性和长期支撑的，因而数量越来越庞大的富裕群体、滨海度假生活方式的兴起是本项目打造度假物业的长期利好,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,31,32,海南岛优质海岸线基本瓜分完毕，转向腹地开发,海南国际旅游岛规划,海南省的旅游空间结构已初步形成“南北双核，一轴两线”的骨架：,北部以省会城市海口为核心的大旅游圈，,以商贸会展、都市旅游,和环海口市蓝、绿休闲度假为主要功能，包括海口市、琼山市、文昌市、琼海市、州市、临高县和澄迈县的特色景区,/,点，都在公路交通,1,2,小时之内,南部以三亚市为核心的大旅游圈，以滨海、温泉、山丘森林的黎族风情的,休闲度假、观光游览为主要功能,，包括三亚市、陵水县、万宁市、保定县、五指山市、乐东县的特色景区,/,点，都在公路交通,1,2,小时内,两个核心各以一个中心城市和一个国际机场为依托和支撑,2007,年三亚旅游发展总体规划对“大三亚”旅游圈建设提出发展思路,三亚市,陵水,保亭,乐冬,万宁,五指山,三亚市,海口市,凤凰机场,美蓝机场,南部大三亚旅游圈,北部旅游圈,文昌,琼海,澄迈,临高,州,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,32,33,城市级的海景资源遭到瓜分，北海海景物业仍然处于低洼水平,中国的海岸线长,1.8,万公里，岛屿海岸线长,1.4,万公里，相对广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源。,滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。,本项目的南向热带海岸资源在整个中国海岸线上更是极其稀缺的，海景住宅更具有超越性的价值,城市,项目,售价,大连,星海国宝,2.1,万元,/,大连明珠,1.9,万元,/,青岛,弄海园琴岛星,2.3,3,万,/,别墅,6.3,万,/,东海路,9,号,3,万,/,厦门,国贸蓝海,1.6,万,/,云鼎至尊,3,万,/,深圳,十七英里,3,6,万,/,红树西岸,3,5,万,/,珠海,海湾半山（,2,期）,1.7-2,万,/,凤凰山,1,号,预计,1.8,万,/,三亚,国光滨海花园,1.5,3,万,/,海景价值,城市价值,大连,青岛,厦门,深圳、香港,珠海、澳门,三亚、海口,环渤海,海峡西岸,珠三角,海南岛,长期趋势,2,城市海岸线日渐稀缺,我国滨海旅游资源基本格局大致形成,S,形态势，由北向南形成,4,大旅游带，,10,大旅游区,海南岛独得中低纬度的地利天时，尤其是三亚不可替代的“椰风海韵”资源，因而成为中国最具有竞争力、最具开发潜力的滨海休闲度假旅游目的地,注：统计表面，海景物业的价值一般是周边非海景物业的,1.5-2,倍,33,北海的海景资源和气候条件相当优越，未来其宜居宜游的特性将会进一步显现,气候情况：,属南亚热带海洋性季风气候，年平均,温度约为,23C,，冬无严寒、夏无酷暑,，每年,3-12,月可以游泳,沙滩情况：,北海银滩东西,绵延约,24,公里,，海滩总面积约,38,平方公里，沙滩上的沙是上等的石英砂，在阳光的照射下，,洁白、细腻的沙滩会泛出银光,空气质量：,北海空气中利于身体健康的,负氧离子,含量极高，是常规地区的,50-100,倍,，居民,患癌症几率极低,文化价值挖掘：,既有融入海洋文化的,海底世界、海洋之窗,，也有古文化特色欧式风格,老街,和独具特色的,南珠文化,等,34,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,银滩,老街,海洋之窗,南珠宫,34,通过三亚高端度假物业的价值演变轨迹，可推知北海未来高端度假物业的价值利好趋势,每个项目都有丰富的资源，处于一线海景区域；,每个项目自身都至少有一项度假配套；,利用度假配套进行项目的功能区域调配，使得项目在满足度假的需求下，发展自身的特色度假物业；,项目都在极力营造旅游度假氛围；,最突出的代表当选凤凰岛，尤其资源，区位配套的独一无二和不可替代性，实现产品的大幅度溢价。,35,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,三亚度假性物业的需求强劲，客户更看中纯粹度假物业海景资源的稀缺性、舒适的度假环境及度假氛围；,所以，依照客户需求，打造功能性强，依托功能趋势进行物业排列，营造产品舒适的度假物业，将会受到客户追捧，有利于项目价值的最大化,35,“北部湾经济圈”战略的提出，将作为中国经济第四增长极打造,基本概况：,辖区：南宁、北海、钦州、防城等城市,规模：,4.25,平方公里，人口,1300,万,资源：,矿产资源：,蕴藏着丰富的石油和天然气资源，还有石英砂矿、陶瓷粘土、钛铁矿等,海洋资源：,大陆海岸线长,1595,公里，利于港口建设，海洋中动植物丰富，是中国著名渔场之一,旅游资源：,北海银滩、海底世界、文昌塔等旅游景点,新的经济增长极,2008,年,1,月,16,日，国家批准实施,广西北部湾经济区发展规划,，把北部湾经济区开放开发纳入国家发展战略。,处于东盟自由商圈、华南商圈和西南商圈结合处,2008,年北部湾四市经济增长迅速 （,%,）,2009,年北部湾区域经济总量达到,2450,亿元，占自治区总量的,31.8,，经济增长速度高于全区,2,个百分点,北海,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,36,在优惠政策和投资方面大力支持北部湾开发，目前产业增长已经初见成效,投资方面,北部湾经济区年完成投资,3782,亿元，,年均投资近,1000,亿元人民币；,到,2020,年，北部湾经济区将会形成,2,万亿至,2.5,万亿元左右的投资规模；,政策,产业支持政策、财税支持政策、土地使用支持政策、金融支持政策、外经贸发展支持政策、人力资源和科技开发政策、优惠投资环境政策,前三个入驻铁山港产业分园的企业且投资强度达到,80,万,/,亩，园区给予最低的土地优惠价格，,9,万,/,亩；,租用高新区标准厂房方面优惠政策：第一年免收租金，第二年按同片区同类标准厂房租金的,50,收取，第三年按同片区同类标准厂房租金的,80,收取；,入驻园区投资建厂的企业，免收安装自来水增容费,北海高新技术产业园区,高新区优惠政策,铁山港,1,、,2,号码头已经投入使用，未来,斥资,18,亿元,打造,3,、,4,号码头,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,37,基础设施逐渐完善，交通日渐发达，并拉近和珠三角的距离,码头：,目前已经有万吨以上泊位,41,个，年吞吐能力达到,1,亿吨以上，未来主要建设万吨以上深水航道，建设,5,万吨、,10,万吨的泊位,铁路、公路,：重点建设南宁到广州，时速,200,250,公里的高速铁路、湘桂铁路复线、沿海铁路扩能改造等，区内加快建设南宁钦州、南宁北海的城际快速铁路等，同时加紧区域之间高速公路建设；,航空：,南宁机场开通到韩国、东盟、欧盟的航线,玉林铁山港高速今年建成通车,防城港：中国西部唯一具有,20,万吨泊位的港口,南宁,广州高铁：长,577,公里，开通后,3,小时到广州,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,38,北海旅游人数较多，并着力打造无污染产业、环境宜居的城市,合浦工业园区,北海出口加工区,铁山港工业区,高新技术产业园区,电子产业园区,六个园区由西到东：,北海出口加工区：加工、物流、机电一体化、板材加工,高新技术产业园区：科研、机械、造船、新能源、加工,电子产业园区：电子信息工业和信息服务业,北海工业园区：电子信息、汽车机械、食品药品、物流,合浦工业园区：食品、机械、包装印刷、生物能源、电子,铁山港工业园区：化工、港口机械、林浆纸、船舶修造,冠头岭附近中石化炼油厂已经搬迁至铁山,北海旅游人数较多，旅游收入不高，未来还有较大提升空间,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,年份,北海旅游总收入（亿元）,北海旅客总人次（万人次）,三亚旅游总收入（亿元）,三亚旅客总人次（万人次）,2007,30.57,606.8611,80.11,538.43,2008,39.02,700.5402,91,603,2009,52.85,821.9437,103.77,669.07,39,40,北部湾经济进一步发展,，未来5-10年会有较大提升，将会推动区域度假和置业,19802020,中国人均,GDP,（美元,）,2020,2010,国内,深圳,上海,珠三角,长三角,中等规模,以上城市,洲际旅游开始出现,出现到周边国家旅游的热潮,旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺,开始出现旅游需求,发展特征,在度假地置业,在度假地投资、,置业,购买休闲度假产品,本地置业,置业特征,5000,以上,3000,5000,1000,3000,300,1000,人均,GDP,（美元）,减缓发展阶段,平稳发展阶段,快速发展阶段,启动阶段,发展阶段,3000US$,5000-US$,300US$,1000US$,按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为,1,：,8,或,1,：,9,，我国目前仅达到了,1,：,2.35,，潜力很大,世界旅游组织认为，人均,GDP,达到,1000,美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品,当人均,GDP,达到,3000,美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业,注：,2010,、,2020,年人均,GDP,预测机构：社科院社会经济研究所,北部湾现状,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,40,借鉴其他城市群的发展经验，未来将会出现大量区域级的度假客户,城市群度假客户特征,珠三角城市群：,珠海、惠州、东莞承接了大量城市群内部（深圳、广州、香港等城市）的度假客户；,长三角城市群：,杭州、苏州、昆山、舟山承接了大量城市群内部（上海、杭州、苏州、宁波、温州等城市）的度假客户,从珠三角的发展规律来看，北部湾经济圈发展带来的客户需求可分为以下几类：,第一居所度假客户,以北海本地的中高端客户和铁山港组团的中高端客户为主,第二居所度假兼投资客户,以南宁组团、钦防组团、东兴组团的中高端客户为主,远期机会,度假置业,滨海资源,北部湾开发,近期机会,第二居所度假客户,第一、二居所度假客户,41,从北海的房地产发展历史来看，中短期高回报率是过去房地产市场兴起的主要推动力,42,目前形成的投资客的敏感点：低价格、短期高回报,代表楼盘,俊杰,聚宝苑,规模,占地,4.5,亩，,R=3.5,，建面,12740,，共,19,层，共,160,户,户型配比,共,19,层，,50,一房、,80-90,两房，,96,三房，顶层复式,销售情况,08,年,12,月开卖，共买了,40%,，两房三房卖的好，只剩,12,楼以上单位,价格变化,多层,3900,多起价，最高到,4800,客户,09,年初,2800,左右，目前,3800,左右,生活配套,非常成熟（两大公园、各大银行、市政府及机关单位、一级幼儿园到高中、市场等，是政治、文化、教育、休闲、娱乐、购物的集中地）,商业氛围,三大商圈，南珠市场、北部湾广场、大润发超市提供各种购物需求，商业氛围已经逐渐成熟，是北海本地人及游客的主要消费场所,客户构成,本地与外地置业比例,=4,：,6,主流供应,价格区间为,2800-4400,/,元，外地客户主要买紧凑两房，本地客户多买舒适型三房,代表楼盘,俊杰,聚宝苑、嘉福,文华苑、振业,中央华府、越亚,天赐碧园,本地投资客访谈：,“,投资好房子的标准？,一是价格要便宜；而是好租，租金高；再就有海景也可以！,价格高了一般就不考虑了！,”,门大姐 东北人,远期机会,高租金回报,海景投资,近期机会,42,09年大量外来客户涌入的同时，也带动了本地客户对“海景”物业的投资,43,远期机会,高租金回报,海景投资,近期机会,位置,金海岸大道,59,号,规模,建面,45,万,产品类型,联排、独栋别墅,高层海景住宅,价格,高层,8000,元,/,，别墅,15000,元,/,销售情况,别墅总,104,套，还剩余,3,套，高层开盘部分（,6,栋）已经销售完毕,森海豪庭,同和,水岸香堤,09,年外地投资客大量投资新房，改变了本地人的投资理念,海景房实现走量走价，非海景房只是走量没有走价,外地投资客多关注海景：,“,有个大连做贸易的老板直接买了十几套，还带他妹妹和外甥来买房，卖给他们,20,多套！,有些浙江工厂的老板,直接购买一个单元”。,邓元锋 同和水岸香堤,外地客户投资热潮带动本地客户开始关注海景房：,“感觉北海房产投资转向新房投资，去年卖了两套旧房买了两套新房，有一套在万泉城”。,客户访谈,位置,广东南路,213,号,规模,占地,173,亩,产品类型,洋房、,高层,价格,5000-5500,元,/,销售情况,09,年销售额与北部湾一号差不多，都达到,3,亿，是,09,年北海市场销售额最高的楼盘之一,43,44,北海房地产兴起的三大因素中，超高回报率仍是目前的主要驱动力，但将逐渐减弱,虽然作为北部湾的龙头城市，北海的产业并不发达，在广西排名第,6,；,周边的城市群能产生第二居所的度假客户；而铁山港则产生第一居所度假客户,北海,09,年旅游接待人数,820,万人次，比三亚多了将近,150,万人次；,09,年旅游业收入合人民币,52.8,亿，只有三亚的,1/2,；,北海的旅客以观光团客和自驾客户为主，平均停留天数两天；北海的旅游配套落后、缺乏，互动性差，不能满足如今的度假需求。,按照,09,年底的价格和租金计算，海口、三亚市区的紧凑居家产品静态投资回收期在,20,年以上，且常年出租的可能性小；,北海市区的紧凑居家产品静态投资回收期基本在,5-10,年以内，租期稳定；,市场价格信号：茶亭路板块海景房，以及云南路、贵州路、四川路南端板块的海景房近年价格飙升速度加快，特别是在银滩板块重申其定位之后。,产业升级带来就业增加和财富积累？,长期会发力，短期内很难发挥作用,独特旅游资源带来度假需求？,处于资源稀缺性和价值洼地能带来养老度假客户,超高回报率吸引的投资需求？,在市调中我们发现这是大量投资客户和度假客户买单的关键,宏观机会研判,出于对投资回报率的追逐，北海外销客户显示出了明显的“居家产品偏好化”，多数并不追求资源占有；,随着未来政府对传销的打击，超高回报率不会一直存在,01,区域升级,03,超高回报率,2,度假价值,44,远期来看，北海是一个旅游资源驱动的市场，度假物业具备更大的增长空间,45,滨海度假和置业,滨海资源稀缺,中国富裕阶层数量不断增加；,滨海度假和置业成为消费趋势；,具有城市价值的滨海资源更加稀缺,北海处于滨海物业价值洼地,宏观机会,强化北海旅游型城市地位；,带来区域级别的度假客户,北部湾开发大趋势,宏观机会研判,在三大趋势的带动下，北海市场具备更大的度假物业投资和升值空间,45,市场未来将经历一个“转型期”，实现客户结构的转型,长期市场结论回顾,滨海资源价值洼地；,北部湾开发带动度假；,度假增长趋势；,短期市场结论回顾,高投资回报为主要驱动；,市场开始关注海景物业投资,46,转型期必须关注的是，这两波客户在产品偏好、溢价能力、走量能力方面有着不同的表现,度假驱动力,短期高回报驱动,原有主力客户：高回报驱动的投资客,现状还是市场主力；,未来会向度假投资观念转型,新客户趋势：度假驱动的投资客,客户总量小，淡市交易量萎缩大；,在未来的市场爆发期，这类客户才是主力,短期,中,期,长期,宏观机会研判,46,“北部湾1号”热销现象的思考,47,过度透支未来价值空间，未来价格增长有限，淡市走量很难！,规模,项目总占地面积,19490,，容积率,3.51,，绿化率,38.6%,户型配比,官邸一套面积,600-1000,，住宅面积约为一房,3573,，二房,90120,，三房,130,左右；,一房最为好卖，二房、三房销售困难；,销售情况,北部湾一号,2009,年,12,月,4,日开盘，前面,3,个单元都卖完，新政后,4.29,日加推,296,套，,销售较慢；,价格变化,开盘均价在,15000,元,/,左右（创下北海新高），最高售价将近达到,30000,元,/,，现在均价,18000,元,/,客户,目标客户为全国高端度假客户，全国各地都有，其中江浙沪地区及东北客户比较多，深圳也有一部分（有投资也有自住）。,北部湾,1,号后续操盘存在的几个问题,客户面较小，本地客户观望，难以依托度假客户走量；,产品力单一，具有海景的产品和低总价度假物业是好销售的，但后续难以持续依托此类物业；,价格透支未来，投资回报低，淡市降价也难刺激销售！,47,宏观趋势对本项目的启示波动型的市场里需要找到稳定的支撑,48,宏观机会研判,1,2,3,4,度假物业符合未来趋势，由于海景资源的稀缺性，未来具有价格支撑,外销型市场受政策冲击大；,北海历年来年消化量有限；,未来供应量较大,市场面临需求结构转型期；,短期内以投资回报率为主；,未来逐步向度假物业转型,本地市场,高回报率的居家型产品；,度假市场,低总价的度假物业和真正的度假豪宅,价格支撑,走量的竞争,需求结构逐步转型,三类稳定产品,48,第二部分,49,定位前的思考,项目发展方向研判,项目整体定位,项目发展策略,Part.4,Part.3,Part.2,Part.1,2.1,项目发展机会研判,2.1.1,宏观大势,2.,1,.,2,市场机会,项目发展战略,2.2.2,发展战略,2.2.,1,案例借鉴,2.2,49,市场机会,区域价值,开发机会,50,市场变动期,50,北海分为4个发展板块，呈单核分布，海景片区近年开始有大的突破,51,北海房地产市场整体户型相对紧凑，主要以,80,左右的两房、,100,左右的三房为主，少量公寓、一房在,50,左右；,城市中心价值明显，其他片区价值梯度不强，但是海景价值开始发力；,投资回报率高，使得客户对片区无选择购买，产品细分与客户细分不明显。,城市中心片区,茶亭路北湾海景,片区,城南片区,银滩度假片区,住宅空白区域,板块特征,板块划分,板块特征,板块比较,银滩价值,项目价值,51,城市中心片区生活配套齐全，商圈集中，高租金和投资回报率，未来供应向周边扩散,52,生