淮安市涟水城市广场营销策划推广报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,涟水城市广场,营销策划推广报告,上海康杰营销机构,2011年7月28日,揭秘,涟水首个国际BLOCK街区,观察篇：危市前的高瞻、谨慎和奇谋,冷静诞生智慧 勇气产生力量,危市前的“资金为王”，以快速回笼资金为重,首期入市的“一炮而红”，创危市前中的销售奇迹,仓促入市的“高调占位”，树大盘的品牌形象,认识康杰,PART,1,认识康杰,上海康杰市场投资有限公司是一家房地产专业化策划代理公司，在房地产业销售与房地产市场、策划等方面拥有强大的业务团队和业务能力，主要从事协助房地产开发商进行项目前期的投资分析，市场定位，以及企划推广和营销整合工作，从项目的前期规划到最终项目实施完成的整体一条龙的服务。,上海康杰的优势,三大优势，助项目操作成功：,一是我们操作团队源自上海，眼界开阔，思维独特，具有十年以上操盘经验，有能力操作好任何一个楼盘。,二是我们团队对苏北房地产市场特别是,涟水,房地产市场、及消费需求研究深刻，了解透彻。,三是我们操作团队对竞争对手的项目情况，运作招数了如指掌,以做到“知彼知已，百战不殆”最佳效果。,业绩回放,公司团队所操作的项目在淮安、宿迁均创造非凡的成绩,：,宿迁-希望城：,40万平米，连续三年创造宿迁销售冠军，已成为宿迁第一名盘。,淮安,-,日月星城,20万平米，城南小高层热销冠军，现已全部售完。,沭阳-天下景城,18万平米。三次开盘，三次热销，已成为09年销售冠军,。,业绩回放,宿迁-嘉汇御景园,：,市中心12万平米，一期商业2010年12月开盘一天销售90%,，,攀升为,宿迁,市中心,第一名盘。,沭阳-翰林,府,邸,20万平米的文化楼盘,，,开盘一直,热销，,目前是沭阳最畅销的楼盘,沭阳-金色港湾,18,万平米,水岸品质，2011年9月,开盘，,现预约客户已达500多组,沭阳-金地商城,沭阳城中央商住楼盘，2011年,12,月,开盘，,现预约客户已达1500多组,业绩回放,涟水-今世缘商城,：,12万平米的商业步行街,，,一期销售火爆。,淮安-,东城现代城,20,万平米的,公园楼盘，目前正在做期方案。,洪泽-景湖生态大酒店,洪泽唯一四星级全装修配家电酒店式公寓，2011年8月,开盘，,预约大定客户已达,8,00多组,沭阳-沭城一品,20万沭阳纯高层品质之城，现规划方案已完成，10月开盘。,涟水,-,水岸城邦商业,7,万,平米商业前期规划定位，现方案已完成，即将动工。,康杰服务的,终极级目标,作为一专业地产策划公司全程代理的深度介入,我们的终极级目标是：,通过全新的整合营销推广策略，,使,涟水城市广场,在,目前竞争对手四面包围的困境中,快速提升项目的,知名度、美誉度、销售力，,从而超越竞争对手，实现品牌、利润、价值,三者的共赢原则,终极目标,项目目标,将,涟水城市广场,打造成,涟水,高尚楼盘,精品之作,，,进一步提升,楼盘,的,知名,度,！,终极目标,企业目标,以“,城市广场”为契机，,将企业品牌提升为涟水高品质、精细化、人性化,国际BLOCK街区住宅,的代名词,！,终极目标,销售目标,在短时间在,涟水,塑造本项目高端地产品牌形象，力争,开盘一炮走红，销售面积在涟水,独占鳌头,；快速销售额挤身,全县前列,；大幅提升销售速度,！,政策解读,PART,2,当前政策解读,政策要点,90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于,4,0%,-50%,；,第二套住房贷款首付款比例不得低于,6,0%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；,停发放购买第三套及以上住房贷款；,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,限购城市一二线城市向三级城市延伸。,外地客户不能办理按揭。,政府限价格对楼盘的影响。,当前政策解读,政策要点,房产税试点,暂停三套房贷,限购套数,增加有效供给,囤地捂盘行为的惩罚,当前政策解读,0126新国八条,政策要点,一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中,小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为,的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透,明度。,一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效,供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。,当前政策解读,0126新国八条,政策总结,1、第二套首付提高，购房难度增大，压缩购买力；,2、限购第三套住房，限制购买力；,3、上调银行利息，增加购房成本；,4、影响购房人心里，房价下跌预期增大；,遭遇四大楼市,危言,随着,近期“房产更严厉打压,”政策,加紧,，银行,贷款政策更苛刻，一套房首付增加至40%-50%，二套首付60%，三套房停贷，贷款利率上调1.1倍。下半年房产,市场将进入,更,深一轮调整，成交量将走向缓慢，客户,将,继续观望，,销售,火爆破场面不会出现,。,危言一,四大楼市,危言,2011年下半年或,年底,，,各开发商为回,笼,资金,支付工程款和银行货款，必将掀起新一轮价格促销战，低价策略是唯一出路，,房市火拼战场将更加残酷,，,为,2012年,楼市埋下地雷,。,危言二,四大楼市,危言,今年年底，政府强,主,抓的安居房、保障房、廉租房大量相继上市，以低价挤压商品房市场，瓜分本已稀少的市场份额，将使2012年商品房市场价格难以走高。,危言三,四大楼市,危言,今年下半年，,涟,水楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使一些小开发商淘汰出局。,危言四,本案,与周边竞争对手相比，在占据“,地利,”相同的前提下，却遭遇“,天时,”的不顺。,“城市广场”,2011,上市，,可谓“生不逢时”！,但成事在天，谋事在人，唯有“人和”只要引进外脑，运用智慧的策划方式，本案将创造奇迹！,商业,市场,分析,PART,3,闸口商业圈,涟水行政区,涟水城北商业新区,涟水五岛湖商业区,涟水教育区,郑梁梅中学,郑梁梅小学,郑梁梅高级中学,本,案,圣特外国语学校,涟 中,本案,商业圈前景分析：周边,数,万人口城北,商超,50万,平,方,1、凯旋广场：6万,；,2、炎黄国际：3万,；,3、锦绣花都：2万,；,4、君悦华城：1万,；,5、朗盛国际花园：3万,；,6、红日金城：2万 ；,7、中联壹城：,7,万 ；,8、龙源国际花园城：5万,；,9、军民广场：7万,；,10.城市广场：4万,；,11、其它商业：10万,帝景蓝湾,近期商业成交价格对比,楼盘名称,中央城,项目地址,安东路与常青路交叉,物业形态,多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业,建筑结构,砖混,+框架,总户数,400（住宅200套、商铺200套）,总建筑面积（）,100万（商业,3,0万，住宅,7,0万）,商业定位,集商务、居住、休闲、购物、娱乐为一体的特大型城市综合体,销售均价（元,/）,2-,7.5,万（目前一层均价,4,-,7，5,万，二层均价2-3万）,商铺销售面积（）,80-130,销售方式,一期三年包租，二期自然销售,促销折扣,9.8折,销售率,90%,中央城商业分析,优势：众多大型商家入驻,+城市主干道+商业综合体=城市核心。,劣势：体量过于庞大，开发周期长，投资者对此较为信心不足。,大润发、中国银行签约入驻，,40万方商业综合体，独有下沉式广场，4纵3横交通网络，老城区城中央，主题式规划：中央风情街、中央童梦城、中央运动城、中央休闲王朝、中央女人街、中央时尚精品步行街、中央数码城、中央商务等。,目前销售四周商业和,二层商业,涟水国际文化商贸城商业分析,楼盘名称,连水国际文化商贸城,项目地址,淮浦路与红日大道路交汇处,物业形态,多层住宅+商业,建筑结构,框架,总户数,660套（商铺220套、住宅440套）,总建筑面积,（）,40万,商业定位,数码科技、文化用品、家居美饰、特色餐饮,销售均价,（元,/）,住宅：均价2800，商铺：均价7000（一二层连卖）,商铺销售面积（）,住宅97-102、商铺40-90,销售方式,坐,销,促销折扣,无,销售率,暂未开盘,优势：四星级酒店后盾，定位准确，开发公司实力雄厚,劣势：商住一体，项目周边人气不足，投资者对此关注度较低。,同乐坊商业分析,楼盘名称,同乐坊,项目地址,涟州路渠北路口,物业形态,纯多层商业体,建筑结构,框架（仿古风格）,总户数,122套,总建筑面积,（）,1.7万,商业定位,娱乐业,为主,销售均价,（元,/）,7000-14000元/（一二层连卖，局部三层）,商铺销售面积（）,80-120,销售方式,招商大润发超市，坐销,促销折扣,2%优惠,销售率,85,%,优势：县城中心，定位准确,劣势：仿古风格建筑限制规划，商铺,有死角，,利用率低。,凯旋国际广场商业分析,楼盘名称,凯旋国际广场,项目地址,炎黄大道与淮海路交叉口（涟水汽车客运站西侧）,物业形态,商业,物业风格,地中海,业态规划,一层：五金、箱包、纺织品、食品、鞋帽、酒店、茶吧,二层：服装、饰品,三层：专业精品,层数,5,开间,/进深,4/16,租赁方式,返租,8700元,投资人优惠,前三年,24%一次性返还租金,承租人优惠,免半年租金，后半年低于市场租金，二三年在第一基础,10-20%递增,优势：仅临汽车站、淮安汇通市场分市场，定位准确,劣势:离汇通市场太近，不容易行成人气，业态规划不合理，无大型商家入驻，短时间内商业无法在市场内形成轰动,楼盘名称,中联,壹城,项目地址,红日大道与安东路交叉口,物业形态,别墅住宅,+多层住宅+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,涟水中联房地产开发有限公司,容积率,2.3,绿化率,42%,建筑面积（）,20万,业态规划及硬件优势,金融证劵街区、时尚精品街区、核心中央街区、服饰家纺街区、数码电子街区、餐饮美食街区、学子文化街区、娱乐休闲街区、大型超市专区,1.2万休闲广场、2.8万大型超市、1万健身中心、5万地下停车场、3万办公写字楼。,销售情况,未开盘,占地面积（）,413亩,中联,壹城,商业分析,优势：、交通便捷，定位准确,劣势:业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成“死街”。,劣势,:业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成“死街”。,招商困难，引不进大型商业，街道分布太多，次项目在气势上与本案相同相等，地段上临近安东路，但商业价值弱于本项目。,中联,壹城,商业分析,金泽源广场商业分析,楼盘名称,金泽源广场,项目地址,涟水金城北路坦克桥北东侧,物业形态,多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业,建筑结构,框架,总户数,400套,总建筑面积,（）,1.5万,商业定位,大型超级商场,销售均价,（元,/）,一层18000-20000、二层15000、,三层12000,商铺销售面积（）,一层100，二层、三层整层分隔销售,销售方式,坐销,促销折扣,三年返租总房款的24%,销售率,30%,优势：三年返租总房款的24%,劣势：单价较高，二、三层整层销售，市场认可度不高,三室两厅两卫面积,107.32,两室两厅一卫 面积,94.99,三室两厅两卫面积,124.69,金泽源广场商业分析,住宅,市场,分析,PART,4,目前市场接近尾盘的楼盘有：府前御景园，炎黄嘉园、莱茵苑、清华苑、凯旋国际等,目前市场即将推出项目有：帝景蓝湾三期、红日金城五期、翰林苑一期、华源国际二期、龙源国际一期、领秀花都一期、炎黄国际二期。,住宅项目现状：,住宅项目市场推出体量约300万平方。户型面积80-130，物业形态以高层为主，多层为辅，主要分布在城市主干道以红日大道、安东路为主。,中央城：,7,0万,凯旋国际：8万 炎黄国际：18万,领秀花都：25万 中联壹城：20万 华源国际：33万,红日金城：20万 凯旋国际：8万,龙源国际花园城：40万,帝景蓝湾：17万 军民广场：20万,涟水汇融国际广场：,30,万,象富华庭：6万,住宅市调项目分析,区域内项目较多，距离较近。,产品同质严重。,中小,户型是已销售市场受欢迎户型,地产品牌优势凸显,二期是本项目直接竞争对手。,周边竞争项目生活品质较好,竞争对手产品卖点雷同,低容积率、高绿化率是区域项目,住宅布阵图,住宅成交价格圾,本案是涟水目前价格最高的住宅,楼盘名称,中联,壹城,项目地址,红日大道与安东路交叉口,物业形态,别墅住宅,+多层住宅+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,涟水中联房地产开发有限公司,容积率,2.3,绿化率,42%,建筑面积（,34万,总户数（户）,3000（一期550）,占地面积（）,413亩,一期均价 （元,/）,2600-2700,开盘时间,10年.5.31,二期均价 （元,/）,3700左右,开盘时间,11年.1.1,楼层,/楼别差价（元/）,30/100,销售情况,多层售罄，高层销售,30%,热销户型,三室两厅一卫,物业费（元,/）,多层,1.3高层0.95,中联,壹城,住宅分析,A01、A06、A12标准层平面图,115.8,123.8,128.9,优势：欧式外立面，户型品种多，交通便利,劣势：小区绿化较低，居住舒适性较差，户型面积较大，“,L,型”户型和只有一户型朝阳，致使高层抗性较大。,楼盘名称,凯旋国际广场,项目地址,炎黄大道与淮海路交叉口（涟水汽车客运站西侧）,物业形态,多层住宅+高层住宅,物业风格,地中海,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,销售方式,招商+坐销,总建筑面积（）,6万,总户数（户）,220,占地面积（）,24万,一期（户）,120,开盘时间,10年.10月份,二期（户）,100,开盘时间,11年.11月份,房型面积范围,85-115,均价（元,/）,3400,凯旋国际广场住宅分析,优势：地中海式风格风情洋房，车站旁边交通便捷、,CBD核心区,劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差,最后一幢于八月份开盘,楼盘名称,凯旋国际广场,项目地址,炎黄大道与淮海路交叉口（涟水汽车客运站西侧）,物业形态,多层住宅+高层住宅,物业风格,地中海,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,销售方式,招商+坐销,总建筑面积（）,60万,总户数（户）,220,占地面积（）,24万,一期（户）,120,开盘时间,10年.10月份,二期（户）,100,开盘时间,11年.11月份,房型面积范围,85-115,均价（元,/）,3400,优势：核心区域，环境舒适,劣势：位置较偏，交通不便,楼盘名称,状元府,项目地址,炎黄大道与淮浦路交叉口,物业形态,多层住宅,+洋房住宅+小高层住宅+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,容积率,1.565,总建筑面积（）,28.5万,总户数（户）,2116,占地面积（）,16万,一期（户）,700,开盘时间,08年.9.29,房型面积范围,70-130,均价（元,/）,3400,状元府住宅分析,从该项目成交状况来看，以经济户型最为受欢迎。,90平方的两房，100左右的三房销售速度最为迅速。,楼盘名称,炎黄国际,项目地址,涟水汽车客运站对面,物业形态,多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,销售方式,招商+坐销,总建筑面积（）,20万,总户数（户）,2000,占地面积（）,128亩,一期（户）,700,开盘时间,10.10.30,二期（户）,300,开盘时间,11.11.8,房型面积范围,90-140,均价（元,/）,3800,优惠活动,全款付清优惠,300元/，首付80%，优惠200元/，首付50%优惠130元/，首付30%优惠50元/,炎黄国际住宅分析,优势：车站对面交通便捷，多层为主，市场抗性小,劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差,楼盘名称,炎黄国际,项目地址,涟水汽车客运站对面,物业形态,多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,销售方式,招商+坐销,总建筑面积（）,20万,总户数（户）,2000,占地面积（）,128亩,一期（户）,700,开盘时间,10.10.30,二期（户）,300,开盘时间,11.11.8,房型面积范围,90-140,均价（元,/）,3800,优惠活动,全款付清优惠,300元/，首付80%，优惠200元/，首付50%优惠130元/，首付30%优惠50元/,炎黄国际住宅分析,楼盘名称,炎黄国际,项目地址,涟水汽车客运站对面,物业形态,多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,销售方式,招商+坐销,总建筑面积（）,20万,总户数（户）,2000,占地面积（）,128亩,一期（户）,700,开盘时间,10.10.30,二期（户）,300,开盘时间,11.11.8,房型面积范围,90-140,均价（元,/）,3800,优惠活动,全款付清优惠,300元/，首付80%，优惠200元/，首付50%优惠130元/，首付30%优惠50元/,炎黄国际住宅分析,4米开间客厅，主卧带独立卫生间，南北通透,三室两厅两卫外加储藏室，动静分离，南北通透,热销房型,华源国际住宅分析,优势：高端住宅项目，环境优美、学府中心,劣势：容积率高、商业配套差,楼盘名称,华源国际,项目地址,炎黄大道与金城路交汇处,物业形态,多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,销售方式,招商+坐销,总建筑面积（）,35万,户型面积范围,70-120,占地面积（）,一期（户）,400,开盘时间,11.5,开盘周期,三期开发，一期共10栋(3栋小高层、7栋多层)、二期5栋高层、三期14栋高层。,推出的小高层的价格是3800元,华源国际住宅分析,热销户型,经典一室两厅一卫，双阳台设计,两室两厅一卫，送景观阳台,楼盘名称,龙源国际花园城,项目地址,红日大道与金城路交汇处,物业形态,多层住宅,+商业,物业风格,欧式,开发商,淮安城开置业有限公司,建筑结构,砖混+框架,销售方式,招商+坐销,总建筑面积（）,50万,总户数（户）,2000,占地面积（）,240亩,一期（户）,400,开盘时间,11.5,开发周期,一期共10栋(3栋小高层、7栋多层)、二期5栋高层、三期14栋高层。,8月1日办理VIP卡，交5万抵6万。,房型面积范围,90-100,均价（元,/）,多层均价,3,6,00,龙源国际花园城住宅分析,优势：纯多层小户型项目，八角窗阳台视野宽敞,劣势：一期项目体量小，在市场起不到轰动效应,八角窗，视线宽广,热销户型,98平方三室两厅一卫，落地飘窗。,楼盘名称,五岛湖公寓,项目地址,涟水县中山路,172号,物业形态,小高层住宅,+高层住宅+商业,物业风格,欧式,开发商,涟水鑫鼎置业有限公司（浙商）,容积率,1.8,绿化率,23%,总建筑面积（）,42万,总户数（户）,现可售房源,100多套,占地面积（）,8万,一期均价 （元,/）,3200(260套),开盘时间,10年.1月,二期均价 （元,/）,3500（200套）,开盘时间,2011.5.28,户型面积范围 （）,一期,80-130,销售情况,二期销售,50%（2012.8交房）,热销户型,三室两厅二卫（,100）,优惠幅度,按揭,9.8折，开盘优惠100元/，买顶层送露台约40,五岛湖公寓住宅分析,优势：欧式外立面，户型面积合理,劣势：价格较高，楼间距小，小区绿化较少,五岛湖公寓住宅分析,经济小三房户型，主卧客厅南向，双阳台设计，大气美观。,产品,分析,PART,5,交通：,安东路和炎黄大道黄金,线,项目地块,安东路商业,黄金线,项目地块,地段分析,第一城市中心,第二城市中心,成熟建设区,城市中心正在北城转移，第二城市中心正在崛起,项目地块,地段分析,地市广场,中国电信,新时代地,块,三星级酒店,规划要求项目及周边地块全部为,住宅,商业用地,新汽车站,带来的人流和商业的紧密结合,炎黄大道,的住宅,商业,核心区,安东路北延形成商业中心,黄金十字，未来,城北,商业核心区,地段分析,新汽车站,安东路,炎黄大道,项目 分析-经济指标,一期,二期,三、四、五期,城北核心地段,-城市门户,地处炎黄大道与安东路黄金交汇点。涟水中学、涟水四中学附属小学、郑梁梅实验学校、涟水新车站、涟水中医院，义乌商品城等重大配套环侍四周，行政中心近在咫尺,多维景观社区，花园之城,欧美的,BLOCK街区规划，遵循开放又围合的规划原则，设计了两大主题性主轴景观，3道情景式核心景观节，5个组团式小品，,在外立面更是坚持现代化简约风格，体现人性建筑之精髓。,涟水首家国际,BLOCK设计：,在涟水植入先进的国际,BLOCK生活理念，180000方32层国际标准高层，9幢殿堂级稀缺城市别墅；40000方宏景商业（主题大超市、步行街黄金铺王），5000人一站式生活品质领地。,多元元经典户型,景观高层,80-140,平米各种户型应有尽有。城市别墅,180-260,平米，大气奢华；商业,30-150,平米的各区段的黄金旺铺,优 势,处于,城北,核心位置地段好,本项目集合体的多元化,城北,大配套和居住获得认可,交通状况良好（包括,汽车,站,）,劣 势,项目高容积率，,高层有抗性,价格居高不下，对后期有影响,小区较为吵闹，影响住宅,机 会,政府规划本区域商业聚积地,区域价格有较大上升空间,区域和项目未来发展前景好,外地,客户第一选择在,城北,威 胁,周边产品品质比本项目高,目前市场客户不认可产品,区域外客户对区域认可度低,市场同期放量大，竞争激烈,利用区域规划优势,强调未来发展前景,规避项目固有劣势,全新概念竞争取胜,项目,SWOT分析,5,1、拆迁难度大，周期长，影响项目开发进度,2、住宅安置达7万平米，好地段商铺给回迁户，两者公司利润减少,3、回迁户与购房户单混住一起，不好管理，档次上不去,4、首批住宅以高层入市，价格又高举不下，影响后期销售,5、商业小铺面少，回笼资金少，大部分是大面积铺面，销售困难大。,项目难点总结,：,前期诊断,PART,6,广告牌设计没有冲击力，信息浪费,142.96 剩余27套，面积过大，首付款过高，增加购房者置业困难度。,剩余房源均为,24层以上,前期开盘有VIP卡，和开盘优惠，实际成交价与公示价格相差500元/，实际成交价格也远远高于涟水市场其他楼盘300-700元不等，表价高于涟水市场,7,00元/，看房者因看到此价格，吓退大部分购房者，也不利于下面几期房源销售。建议从市场角度上合理的重新拟定价格,从左到又面积依次为：,01号面积：126.26,02号面积：81.89,03号面积：88.77,04号面积：142.96,下面为拆迁户,05号面积：126.26,06号面积：81.89,07号面积：88.77,08号面积：142.96,目前商品房126.26 剩余7套，81.89 剩余5套，88.77 剩余3套，以上户型均为高层房源，142.96 剩余17套，安置房剩余10套,（27套）,前期操作失误分析,失,误,一,传播主题缺乏系统性、统一性、随意性强，不能给客户以统一的产品认知形象。,失,误二,广告传播整合性差，以,海报,等单一媒体无法扛起如此大盘的品牌大旗，区域内又没有长效的SP活动,失,误三,一直以来没有有效的刺激客户的优惠措施，致使现场客户落定率低，成效缓慢，乃至滞销。,失,误四,对发布的广告反馈信息未作整合分析，未及时调整战 略方向，不知道下一步如何走。,失,误五,销售现场与营销推广脱节，沟通力、互通性差，造成“推广”滞后“销售”的现象。,前期操作失误分析,失,误六,缺乏有效对区域内客户进行拦截的,SP活动支持，刺激区域内新客户的方式单一，致使区域内客户市场反应平淡。,失,误七,售楼及施工现场包装手法不新颖，视觉冲击力不强，给客户一种“,不大气,”的感觉。,失,误八,对外形象展示上,精致有余,大气不足,缺乏一种领袖风采.,与中央城的精品品位楼书无法相比。,失,误九,在商业炒作上没有抓住“新时代超市”和“苏宁电器”两大品牌对本案商业的号召作用。,失,误十,缺乏对竞争对手的细化研究，市场反应稍嫌迟钝，滋 生一种“以自我为中心”的本位症，不屑也不值看对手的反应。,现场包装视觉冲击力不强,突围策略,PART,7,三大阵地缺失，支持大体量客户蓄水存在难度,1、企业品牌与现场阵地的缺失，与,26,万方大盘的形象不符，为项目前期形象的建立带来困难；,2、现场阵地的缺失与主流媒体的缺失，增加了前期品牌造势与开盘前强势蓄水的难度；,2、必须创造阵地，将阵地缺失的影响降到最低；,【品牌推广难题】,企业品牌,现场阵地,主流媒体,本企业首次进入,涟,水未进行企业品牌蓄势,住宅滞销，先期形象没建好，,对,商业,蓄水及营销推广的节奏影响较大,传统平面媒体效果微弱，非主流媒体渠道分散,突围策略,目前暂不硬推高层，先封住宅，对外宣传以商业主题造势，重塑造“城市广场的”形象，跳出中联壹城等区域竞争对手，直接与“中央城”叫板，抬高楼盘品牌形象。,以点带面,先启动商业市场，形成规模。从而带动整个,城市广场,近,18,万方的销售量与销售价格的上扬。,第一、,主题,商业与生活配,套,将是项目重要的点睛之笔,第二、大型商业项目的风险投资,第三、经营管理与销售之间的关系,城市广场,商业项目的成功与否，对提升,项目,一、二期,、三、四、五期,住宅项目的品质和价格空间将起到极大的作用。,商,业,对,地,产,的,作,用,目前的,矛盾,一,：任务与目标,现在的,状况和任务,快速销售,高层,目前大户型滞销,与竞争对手打价格战,从而影响了,商,业,品质,最终,拉低住宅,和商业,品质,结果：,降低住宅售价；,也降低商业品质，整个品牌受损,我们的目标：,以,商业带动住宅,销售,商业品质高,合理,业态,定位,各类,品牌经营,以租带售,结果：,租售两旺；,商业住宅,满盘皆赢,住宅不成熟（,一期正在开建,）,业态易混乱,价格,拉不高,难以形成规模经营,住宅成熟（2-3年,后,）,业态,定位,合理,售价提高,、品质拉高,城市,商业中心,矛盾二：,商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾,商业,先行,，形成带动住宅的引擎,业态定位,PART,8,业态定位前提：,作为一个40000平米的涟水首席BLOCK街区，在商业的定位要走,多元化,多业态、多品牌,的道路，所以前提要“采取,整体定位，全面布局,”策略、,商业,形成一个,宜人、宜居、宜玩、宜商”的城市综合,规划商业地块,定位集中型KTV,足浴、洗浴中心,1、动线,优势,:,商业规划动线,流畅。没有死角。,炎黄大道2个出,入口和安东路3个,出入口,2、大商业引进,优势,:,目前2#一、二、三,初新时代超市购买，1#二、三楼将和苏宁电器签约，将带其它门面商业的全盘皆和、,不足点：,作为涟首家,BLOCK街区,在功能上还,没有多元化，,一是缺少一个集,中型餐饮中,心。如“大食,代”建议放在,地下一层，,二是缺乏一个集中型KTV/足浴、洗浴中心等,大食代”建议放在,地下一层（2000平米）,品牌旗舰店、名品名表、皮草名包等,新时代超市一楼,精品饰物、咖啡shop休闲运动服饰,等,一,楼,业,态,定,位,可售商业,可售商业,茶馆，,主题,餐厅,、休闲等,新时代超市二楼,租售,两可,二,楼,业,态,定,位,新时代超市楼,出租，业态与超市经营相近,出租：定位电影院、电玩城,三、四楼业态定位,业态定位：休闲餐饮、土家特色菜、特色烧烤、主题咖啡,KTV娱乐一条街,22#,楼,业,态,定,位,二、三层苏宁,电器,三、四层连锁,宾馆,六层办公,一层银行、电信,及各类品牌店,一号楼楼业态定位,精品服饰，美容中心,女人街,一楼自由品牌店,二、三楼皮鞋城和专业城,四层出租。培训中心等,业态定位,总建面,2,6,万,（除去安置7万,，,可销售面积,约18万,销售周期,最长4,年,2011年9月-2012年5月,销售一期,2,012年6月-2012年12月,销售二期,2013年1月-2012年10月,销售三期,销售周期,2013年11月-2014年110月,销售四期,一期商业开盘暂定9月份,一期商业价格待方案确认后再根据市调再专门提交,客户分析,PART,8,置业次数,购买意图,配套选择,客户对,项目认可,城市,集合体,客户对,类型选择,对,步行街,的认可,对,于,街,区,概,念,选,择,获,知,项,目,信,息,后,的,选,择,对,于,城,概,念,选,择,第,一,印,象,的,选,择,居住状况,收入状况,首付情况,住宅面积选择,商业面积选择,产品,核心属性,PART,10,配套分析,项目三个缺乏：,涟水,缺乏“城北生活中心”,城北缺乏“核心商业区”,客户缺乏“多元化，多功能购物中心”,项目三个包含：,项目应包含多种物业类型,项目应包含多个旗舰店面,项目应包含多项产品服务,城市重点发展区域！,新汽车站开通,教育板块,邻近政府板块,南北商业,中轴线,北大门,经济走廊,城北居住中心,价值定位,项目价值是区域发展机会与资源优势综合体现,城市重点发展区域,商业核心区,未来巨大升值潜力,价值定位,区域发展赋予的使命,高价值地段,第二,城市中心,城北板块定位,涟水门户，城市客厅,城北将成为“城市走廊”,新汽车站开通，本区域将成为涟水的北大门，对外窗口。同时，数百万平方米的大规划，崛起是一座新城。,于是，我们在如何定位的过程中必须注重两方面的特征：一是“城东经济走廊商圈”特征；另一个是“城市客厅”特征,高尚住宅,高级酒店,组合公寓,特色商业,SOHO公寓,功能定位,功能定位,这是一个集高尚居住、特色商业、组合公寓、SOHO办公、高级酒店等功能为一体的居住、商业新城中心集合体,城市,集 合 体,经过项目的前期调研，我们对客户的基本情况、购买资金和需求状况得到如下信息：,客户基本情况：,绝大部分比例客户 在,2,5,-,55,岁之间；是城市中坚分子。,客户需求,：自住客户较多，区域内客户需,求较多；少部分客户看重,城北,发展形势作,为办公用客户较少，周边还没形成完善的,办公氛围。,客户承受总价分析:,客户对初次置业要求总价低，为满足现,阶段居住和以后的投资。绝大部分的客户倾向于购买,中等户型，满足三口之家需求。总价在4,0,万以上有少部分,客户，此类客户对产品要求较高。,客户承受月供:,一次性付款客户,不,多,。绝大部分客户月收入水平处于中等水,平，属于城市中坚分子城市精英中青年。少部分客户不,固定的收入状况决定了提供高月供（个体、生意等）,客户共性,年龄2,5,55,岁,收入居于中等水平,自住客户比例大,外地客户比例,少,一次性付款客户比例,不多,多购买中等户型,和按揭,客户定位,核心属性,挖掘地段价值，提升项目附加值,与周边项目形成差异化竞争,通过项目塑造开发商的市场形象,在合理的情况下，提升项目售价,定位目的,涟水,第二城市,中,心,城北，新财富井喷地,黄金,十字,板块层面,市政府北迁、城市公园、交通、教育,地段层面,凤五十字的商业规划、地铁站口、西安中学,功能层面,OFFICE+HOURES+SHOPPING,城市集合体,整个建筑群涵盖了办公、居住、购物等多种生活态。配套功能强大,衍生价值,未来区域发展的大潜力,+本社区未来的生活的配套=未来美好愿景,卖什么,核心属性,绝对核心 集合建筑,城北商业核心标志建筑,主形象定位 ：,未来城北商业核心标志建筑群,属 性定 位 ：绝对核心 集合建筑群,目标客户群 ：一次置业、,二次置业、商业,投资客,核心属性,产品定位,关键词：,创新,1,局部产品实现创新,（引进BLOCK),，利于建立品牌,2,差异化创新产品启动确立项目的亮点,关键词：,事实,产品已经定型，在项目规划、产品设置、建筑结构上的更改可能性可能性不大。即便可以更改，代价十分昂贵！,机会点：商业物业的产品创新,产品定位,突破传统商业模式，产品创新成为区域重建价值标竿的重要手段,不同商业的有机结合，提升商业综合价值,最大限度发挥商业内街的功能，,形成城北,商业核心,建筑规模与功能预留弹性，营造不同于传统商业的空间感受,推广定位,PART,11,项目形象是项目以个性化的形象特质走向市场的途径，也是每个项目最大卖点的展示。从项目的形象表达可以区别各楼盘的特征。,基础特征,项目特质,形象诠释,我们的思维方式：,形象定位,特质和特征,BLOCK内,街,苏宁电器,新时代超市,高品质,公寓,SOHO办公,星级酒店,开放的,和谐的,综合的,休闲的,我们需要一个能够体现本项目产品特点的概念,形象定位,共享性,互动性,便利性,包容性,多元性,公共设施的共享性为客户提供了一个亲切的环境,BLOCK,街区融合于城市之中，是有机的组成部分,生活的便利程度决定了生活的质,量,开放的街区，包容的文化,多元化的街区形态，生活的多种可能,形象诠释,形象定位,2007年赛高要给西安的，不只是一座庞大的建筑体，更是一种革命性的生活方式。,涟水第二城市中心,第一BL0CK街区,项目核心主题,形象定位,涟水首席,街 区,(BLOCK),(BLOCK),街区在欧美是城市中的组成单位，社区的最成熟模式，代表着最时尚、最合理、最舒适的城市居住环境和生活方式。,简单的说，街区是开放的，这里没有围墙，所有的商业步行小街都是繁华城市中心的一部分，街区里有店铺、有餐厅、有办公也有住家，吃喝玩乐应有尽有，和真的市中心一样。,这就是,城市广场,所提倡的街区概念！,形象定位,什么是街区,（BLOCK),？,街区起源于美国，是美国及欧洲城市化的产物，它融合了达观、开放与轻松，是城市中不可或缺的空间。,街区，是由街道合成的特性区域，是组成都市的因子，使表现建筑形式和城市空间的场所。,这个概念来源于美国，具有与街道结合性强，与商业和各种城市活动结合紧密的特性。,即,BLOCK：,BBusiness（商业）、,LLiefallow（休闲）、,OOpen（开放）、,CCrowd（人群）、,KKind（亲和），,使商业,和居住的集中融合。,与其说它是具备商业特征的商业城，不如说是应有尽有的生活城。以便捷、休闲、开放和亲和为特征，融合在人们的居住中。它不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地。它是以满足人们生活需求为前提，由别于现代生活社区的商业形态。,BLOCK,街区生活是创造一个真正有街可逛，真正有景可观，真正可以交流、休闲、放松身心的一种生活方式。,它把人们从封闭的家庭中吸引出来，让沟通代替城市的冷漠，让色彩斑斓的街区氛围，为我们的城市带来丰富多彩的生活。,所以，真正的街区，绝不是我们传统概念里的几条街围成的地块。,推论：千百年来涟水只有城，没有街区,“城市广场”首次引进,BLOCK,街区,业态组成,BLOCK,街区涵盖了项目四大主题业态：,住宅、办公、商业、公寓。,这是城,北,最富传奇色彩的地方，它包纳着住宅、商铺、画廊、咖啡馆、书吧、超市、理疗中心,各种建筑、业态与思想和,谐相融，个性张扬，生气勃勃，既是一片繁荣的商业地带，亦是一片鲜活的栖息地带。,卖点一,纯一层旺铺、四面