城乡集团亦庄商业项目前期定位初探120P.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,本报告文档定义为：,保密,请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-5-8,#,谨呈：北京城乡贸易中心股份有限公司,亦庄新地标 财富增长极,城乡集团亦庄项目定位初探,报告结构,第一篇,：宏观经济环境,第二篇,：区域市场环境,第四篇：项目发展思路及,定位初探,第三篇：项目,本体研究,2,第一篇 宏观经济环境,第一章 整体概况,第二章 区域概况,第三章 区域经济,城市整体概况,北京拥有古老悠久的历史，是中国,的政治,、文化、国际交流中心,，具有,经济城市化程度高、人口密集程度大等特征,4,区域位置：北京位于华北平原东部，西、北两侧与燕山山脉相接，东临渤海，是环渤海经济发展圈的核心，域价值优越；,城市地位：新中国成立以后，北京以全新姿态成为中国的首都，是政治、文化、国际交流中心；（具有三千余年建城史和八百五十余年建都史）,城市概况：全市面积为,16,410.54,平方千米，其中市区面积,1,368.32,平方千米，建成区面积,1289.3,平方千米。,2010,年人口近,2000,万，流动人口过亿；,行政区划分：目前全市共划分为,14,个区，,2,个县。,区域概况,北京经济开发区是以,高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心之一,北京经济技术开发区地理位置图,北京经济技术开发区，位于,大兴区东北部地区,；,1994,年,8,月,25,日被国务院批准为国家级经济技术开发区。总体规划面积为,46.8,平方公里，是北京重点发展的三个新城之一，定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地；,2008,年北京奥运会结束后，亦庄新城全面拉开建设序幕，重点加强新城交通、能源供给以及教育、医疗、文化等公共设施的建设，同时积极引导新城的产业发展和住宅建设；,2011,年，新区经济保持平稳较快发展，质量效益持续提高。,新区规模以上工业总产值完成,2742.4,亿元,，,同比增长,6.8%,，占全市的五分之一,；汽车制造、生物医药、装备制造等主导产业产值增长率分别达到,4%,、,8.6%,和,17.2%,；新区地区生产总值完成,1150.1,亿元，同比增长,13.8%,。,交通环境,多,条高速公路、城市快速路和城市主干道以及城市轻轨，使北京经济技术开发区拥有联结各重要经济区域和交通枢纽的畅通道路以及多种交通方式,6,亦庄轻轨,纵贯北京,经济技术开发区,亦庄,轻轨纵贯,北京,经济技术开发区全程,共计,13,站。,公路,可利用标准及高速公路达,1.5,万,公里,北京,经济技术开发区有三条主干道通往中心市区。,航空,驱车,25,公里即可启动全球之,旅,从,北京经济技术开发区沿城市五环快速路进入机场高速路，,25,公里即可抵达北京首都国际机场,。,铁路,快速进入铁路中心枢纽,位置,从北京经济技术开发区通过北京的城市环路便可到达北京火车站、北京西客站、北京南站和北京北站,。,标注：上图为北京经济技术开发区地理位置图,主体产业分布,经济技术开发区四大主导,产业占总产值比重为,89.6,%,，产业结构调整趋于针对性,、,合理化。,产业分类,工业总产值（亿元）,同比增速,%,占工业总量,比重,%,合 计,1990.3,13.6,89.6,电子信息产业,1275.8,4.0,57.4,装备制造产业,401.6,19.2,18.1,生物工程和医药产业,137.0,19.4,6.2,汽车及交通设备产业,175.9,137.2,7.9,北京经济技术开发区主体产业分布图,2010,年北京经济技术开发区四大主导产业工业总产值为,1990.3,亿元，占工业总量比重的,89.6%,；,2010,年经济技术开发区主导产业状况,经济技术开发区工业支柱为电子信息产业，占工业总量比重的,57.4%,，但增长趋势放缓；,汽车及交通设备产业同比增速,137.2%,经济技术开发区人口流量开发力度持续增加。,社会消费品零售,总额,2010,年,，大兴新区,社会消费品零售总额实现,283.7,亿元，比,2009,年增长,25.6,%,，其中经济技术开发区,实现,150,亿元，比,2009,年增长,35.7%,。,2006-,2010,年大兴新区,社会消费品零售额及增速,北京大兴新区社会消费品零售额,2010,年大兴新区,社会消费品零售,总额实现,283.7,亿元，比,2009,年,增长,25.6,%,，,经济技术开发区实现,150,亿元，比,2009,年增长,35.7,%,，,高于,北京历年的复合增长率，区域商业进入,活跃期,。,人口现状,开发区从业人员增长率为,12.9%,，每年导入大量商务人口，使区,内有效,人口总量保持较高增长，高于北京市人口增加速度，为区内,商业,发展带来人口,支撑,北京市,2006,年,-2010,年人口变化情况（万）,年份,常住人口,从业人员,移民人口,有效总人口,2006,7.3,11.5,3.4,22.2,2007,7.3,14.1,4.2,25.7,2008,7.3,15.4,4.6,27.3,2009,7.3,16.3,4.9,28.5,2010,7.3,18.6,5.6,31.5,复合增,长率,/,12.9%,/,9.2%,开发区人口（万）,人均收入和消费支出,区域居民人均收入和人均生活消费支出高速增长，表明区域具有较强的消费潜力！,2010,年,，区域城镇居民,人均可支配收入为,24368,元，比,2009,年增长,8.1%,；农村居民人均纯收入,12335,元，比,2009,年增长,10.8%,。城镇居民人均生活消费支出,15805,元，比,2009,年增长,12.1%,；农村居民人均生活消费支出,9806,元，比,2009,年增长,13.1%,小结。,城市整体,认知,1.,北京拥有古老悠久的历史，是中国的政治、文化、国际交流,中心,；,2.,具有,经济城市化程度高、人口密集程度大等,特征；,3.,北京经济开发区是以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心,之一。,经济技术开发区经济发展,“,经济发展”,：,经济发展迅猛；,“,产业结构”,：第二产业占据国民经济主导，第三产业发展迅猛；,“,消费力”,：,从居民收入和社会零售来看，开发区有很强的消费能力。,城市,发展规划,“,交通完善,”,交通路网，地铁轻轨,及公交的,建设，构建出便捷交通体系。,亦庄开发区宏观经济整体形势向好，居民消费力增速明显，区域产业发展导入大量人口，将为本案规划发展提供有力的支撑！,13,第二篇 区域市场环境研究,第一章 土地市场研究,第二章 零售商业市场分析,第三章 写字楼市场分析,第四章 公寓市场分析,第五章 酒店市场分析,土地成交情况,经济技术开发区土地量较大，城市化进程较快，商服用地成交宗数占比较小，发展空间广阔,15,经济开发区土地成交情况,商服用地成交情况,2009-2011,年经济技术开发区土地成交量大，均价稳步递增，,2011,年土地成交面积为,1180510,平方米，,2011,年土地均价为,1720,元,/,平米；,2008-2010,年经济技术开发区土地成交宗数成递增趋势，,2011,年有所回调，但整体宗数交多，但商服占比交小，,2011,年商服用地成交宗数为,5,宗。,第二篇 区域市场环境研究,第一章 土地市场研究,第二章 零售商业市场分析,第三章 写字楼市场分析,第四章 公寓市场分析,第五章 酒店市场分析,亦庄商圈区位,亦庄商圈属于城市的边缘商区，相比其他商圈，亦庄商圈配套和氛围尚不成熟,17,三环内商圈约为,13,个，如安定门商圈、西直门商圈、金融街商圈、西单商圈、王府井商圈、朝外商圈、公主坟商圈、马连道商圈等；,五环内商圈约为,10,个，如西山商圈、上地商圈、亚奥商圈、万柳商圈、苹果园商圈、中关村商圈等；,相比于其他商圈，亦庄商圈成形较晚，位置也较为独立，属于城市的边缘商区，还没有形成完善成熟的商业配套。,五环内商圈,三环内商圈,亦庄商圈,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,亦,庄商,圈周边典型商业体分布,18,亦庄商圈,朝阳大悦城,首地大峡谷,方庄贵友,燕莎奥特莱斯,京东南商圈,亦,庄商圈,周边典型商业体分析,北京南部、东部地区分布有成熟的商圈，亦庄商圈很难吸引该区域客流，亦庄商业项目应进行差异化定位，形成自身特色，来吸引客群。,19,简介,业态情况,租金,辐射范围,简评,首地大峡谷,该项目位于右安南桥东侧地理位置优越，建筑面积；,94087,平米，是南城最大的纯商业项目,国内外品牌服饰、休闲娱乐、中西美食、家居用品等,18,元,/,天,主要辐射范围,在西起右安门到菜户营南路、京开高速，东到永外大街、南苑路；北起南二环，南至南四环的大约方圆,3,公里的范围内，本区域内常住人口约,30,9,万人。,首地大峡谷以儿童、运动、时尚、娱乐为四大主题，主题鲜明，是比较成熟的主题购物中心，运营状况良好,方庄贵友,北京贵友大厦方庄店,2002,年,10,月开业，经营面积,17000,平方米，集购物、餐饮、休闲为一体的综合性商业。,家居用品、黄金珠宝、小家电、化妆品、中西美食等,销售利润,20%,北京南部，方庄地区,方庄贵友沿用传统百货模式，运营状况一般,朝阳大悦城,朝阳朝青板块核心,朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划总建筑面积超过,40,万平方米，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户,400,余家。,国内外品牌服饰、休闲娱乐、中西美食、家居用品等,均价,20,元,/,平方米,.,天,;,北京朝阳东部人群,朝阳大悦城商业相对孤立，周边商业缺乏，无法吸引更多人气，运营状况一般,燕莎奥特莱斯,燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城的第一家直属分店，总建面,12,万，分为,A.B.C,三座,国际著名品牌、休闲娱乐、家居用品等,辐射京、津、冀、沈等地区，外地顾客批发消费量占销售总额的,1/3,燕莎奥特莱斯国际著名品牌折扣、奢侈品折扣是其特色，目前运营情况良好,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,亦庄商圈发展阶段,亦庄商圈正处于“大而全市场”向“趋优选择市场,”,的过渡阶段，落后于北京商业整体发展阶段，具有巨大的发展潜力！,20,以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主,消费以价格导向为核心诉求,品牌的渗透率低,百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现,餐饮娱乐形态开始,多样化,Basic fashion,占,市场主流,消费向价值导向,转变，,并出现多样化,出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足,Fast fashion,成为,市场主导,top fashion,占,市场,5%-10%,的,市场,份额,娱乐,/,餐饮业态丰富,化，,主题餐饮、休闲,餐饮,等大量出现,城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态,丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的,满足,典型,城市如香港、上海,传统市场,大而全,市场,趋优选择市场,全业态,市场,亦,庄,商,圈,北,京,商,业,商圈辐射人群,亦庄商圈依托自身的总部办公人群和产业园区人群，服务客群相对稳定，形成了较为独立的商圈,21,亦庄商圈,高端产业,总部经济,商圈布局现状,亦庄商圈规模商业多聚集在亦庄核心区荣华路两侧，竞争较为激烈且具有聚合性特征，本项目所处的东部地区集中型商业缺乏,22,从左图规划看，亦庄经济开发区被京津塘高速一分为二；,目前开发区核心商业项目位于荣华路两侧。,本案处于西区，多为厂房和工业园区，商业配套较为缺乏,东区主要商业,1,、创意生活广场,2,、上海沙龙,3,、大雄商业中心,4,、林肯公园,5,、天华西路商业楼,6,、迪卡侬,7,、三台山路商业,8,、力宝广场,西区主要商业,1,、小康家园底商,本案,东区商业集中区,西区商业集中区,业态功能分析,亦庄经济开发区现有商业缺乏统一管理，业态较为混乱。,23,项目,商业面积,（万平米）,业态组成,主力店,亦庄创意生活,广场,6.8,大卖场、家具电器、服饰化妆品、家庭育婴、文体办公、餐饮娱乐、运动健身等,沃尔玛山姆会员店、,苏宁电器、大料影城,上海沙龙,6,便利店、零售超市、家居、服饰化妆品、餐饮娱乐、休闲健身、文体书店,美廉美超市,大雄商业中心,1.4,服饰家居、超市、餐饮、药店、育婴店,华润超市、小肥羊火锅,林肯公园,12,服饰、食杂店、药品、餐饮、休闲健身,麦当劳,天华西路商业楼,0.5,超市、药店,适百家超市,小康家园底商,超市,京客隆,迪卡侬,0.5,体育用品,三台路商业,建材,富华五金城、,小红门不锈钢城,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,租金水平分析,亦庄核心商业以荣华路较为集中，且价位相对较高，其中尤以地铁文化园站,BDA,出口附近商业租金最高，本案所处东区缺乏相应商业氛围，租金价位较低,24,8-12,元,/,平米,/,天,东区主要商业,1,、创意生活广场,2,、上海沙龙,3,、大雄商业中心,4,、林肯公园,5,、天华西路商业楼,6,、迪卡侬,7,、三台山路商业,西区主要商业,8,、小康家园底商,9,、香林街,租金价位分布图,6-8,元,/,平米,/,天,4-6,元,/,平米,/,天,2-4,元,/,平米,/,天,4-6,元,/,平米,/,天,BDA,出口,未来市场供应,商业未来市场供应仍以荣华路沿线项目为主，其中以力宝广场体量最大，是本案主要竞争对手。,25,主要项目,商业体量（）,售价,（万,/,）,力宝广场,88000,40000,大道尚庭,8000,金色漫香林,17000,18000,荣华国际,10000,林肯公园,80000,32000,未来市场供应形势,商业未来供应较为集中，即将入市销售或未来入市项目主要分布在荣华路沿线，总体商业体量较大，未来市场竞争激烈，核心商圈的凝聚力和向心力凸显。,金色漫香林,力宝广场,荣华国际,大道尚庭,林肯公园,客户特征,零售商业消费者多以亦庄本地企业职员和工厂员工为主，占比约,55%,26,消费者职业调查,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,客户特征,零售商业消费者爱好时尚消费，热衷于品牌购物、中西餐饮、影音娱乐等消费行为,27,消费者日常消费行为偏好,客户特征,零售商业消费者偏好于品牌折扣、百货商场，消费水平相对较低。,28,消费者,购物场所,偏好,客户特征,零售商业消费者对购物的商品质量、价格、交通及商品的时尚性较为关注,29,消费者关注度调查,亦庄创意生活广场：经历了经开国际汽车广场与创意生活广场等定位，现以沃尔玛山姆会员店与大料影城为主力店组合的生活消费商业体,30,亦庄创意生活广场项目概况,开发公司,北京汇正文化艺术发展有限公司,基本情况,地址：位于北京市文化园路,6,号,面积：约,68000,平米,楼层：,1-4,层,开业时间：,2011,年,用地性质,为,40,年产权的商业用地,功能定位,亦庄及周边居民的购物休闲地,主力店,沃尔玛山姆会员店与大料影城、苏宁电器,业态组合,购物、餐饮、娱乐与服务等多业态组合,建筑规划,封闭式建筑规划，车位配比度高,停车位,1325,个,重点项目分析,亦庄创意生活广场,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,重点项目分析,亦庄创意生活广场,亦庄创意生活广场：展示面宽广，广告效果良好，交通四通八达，客流主动线明确，主入口形象设计鲜明,31,亦庄创意生活广场以出租为主，,F1,目前散户租金约,20,元,/,平米,/,天，,F2,租金约为,12,元,/,平米,/,天，,F3,租金约为,8,元,/,平米,/,天，,F4,租金约为,6,元,/,平米,/,天。,32,商铺租赁价格,F1,商业租赁（目前主力租户以山姆会员店为主），山姆租金约,1.6,元,/,天,/,平米,外租区商户租金约,20,元,/,天,/,平米（使用面积,),本层商业由,20,多家商户组成。,F2,商业租赁（目前租户以苏宁电器为主）,本层商业由,4,家商户组成，商户租金（不含苏宁）约,12,元,/,天,/,平米,F3,商业租赁（目前租户以大料影城为主）,本层商业由,14,家商户组成，商户租金（不含大料）约,8,元,/,天,/,平米,F4,商业租赁（目前租户以儿童娱乐为主）,本层商业由,25,家商户组成，租金约,6,元,/,天,/,平米,访谈人：招商部,重点项目分析,亦庄创意生活广场,目前亦庄创意生活广场运营情况良好，以购物、餐饮、娱乐与服务等多业态组合，服务于亦庄区域客户，满足了亦庄的大众消费需求。,33,重点项目分析,亦庄创意生活广场,大雄商业中心：项目位于亦庄中华北街西口，封闭式建筑，但是商铺基本被散售，项目整体形象受到了影响，内部缺乏统一的业态布局,34,项目区位,：位于北京亦庄中华北街西口，属亦庄核心区较早的商业体，交通便捷度高；,功能定位,：以封闭式建筑为载体，服务于亦庄核心区域客户，项目本身缺乏主题，小业主各自为政，在激烈的市场竞争中不断进行商户的汰换；,业态组合,：购物、餐饮、服务等多业态组合，业态缺乏统一规划布局，小肥羊餐饮的进驻，让大熊这个项目又一次进入了亦庄居民的视线，激烈的商业竞争将让项目的业态不断进行调整；,建筑与规划,：封闭式建筑设计，尤其是商场中庭挑空式设计，阳光通透感较好。,重点项目分析,大雄商业中心,大雄商业中心：项目建筑面积约,1.4,万平米，可满足区域内居民购物、餐饮等基本需求，是亦庄经营时间较长的商业体。,35,大雄商业中心项目概况,开发公司,北京大雄置业有限公司,基本情况,地址：位于北京市天华北路天华园二里综合楼,面积：,14047,平米,楼层：一层至四层为商业广场；地下一层是华润万家超市,开业时间：,2005,年,用地性质,为,50,年产权的商业用地,功能定位,亦庄核心区居民的购物餐饮地,主力店,华润超市、小肥羊火锅,停车位,约,100,个,项目介绍,重点项目分析,大雄商业中心,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,大雄商业中心：交通便利，依靠核心区的地理位置，在日趋激烈的竞争中依然存活，众多的广告位虽显有些杂乱，但彰显了竞争性,36,重点项目分析,大雄商业中心,大雄商业中心,:,基本已经进入二手房出租出售阶段，且小业主出售的意愿不强，基本依靠租金收益，共,4,层，其用地为,50,年产权用地,37,商铺业态楼层规划,F1,一层达美乐餐饮、奥利咖啡、美联中介，等餐饮服务类机构,F2,二层小肥羊、邦谷荷香粉蒸馆、印家天生茶馆、童子修身堂等餐饮服务类,F3,三层真味好、锦堂足艺、洋宝宝儿童娱乐城、皓美齿科、浦发银行办公区等,B1,地下一层为华润万家超市,租金：一层约,8,元左右，二层约,3-4,元左右，三层约,2-3,元左右,例如：一层美联,70,平，租金,20,万,/,年,9,号楼一层商铺,100,平，,150,万,商场：,4,层,103,平，,220,万,重点项目分析,大雄商业中心,项目位于亦庄北环西路国际企业文化园对面，总面积达到了,12,万平米,BLOCK,商业街，商业街长接近,700,米,38,林肯公园项目概况,项目区位,：位于北京亦庄北环西路国际企业文化园对面，属亦庄区大型公园城市综合体，北面依托,4,千亩大型配套生态公园，交通便捷度高，紧邻地铁亦庄线文化园站,功能定位,：以社区商业配套建筑为载体，服务于项目本身业主及亦庄区域客户，,业态组合,：购物、餐饮、服务等多业态组合，但由于是底商，业态经营上又受到了诸多限制,亦庄林肯公园核心特点,建筑与规划,：临街底商式的商业建筑布局，使得商铺利于出售，但是不利于统一规划经营,重点项目分析,林肯公园,项目总建筑面积,130,万平米，一期商业,4,万平米，目前麦当劳已经开业，但是人流量稍显不足，地铁商业概念还需要时间的验证,39,林肯公园项目概况,开发公司,北京和裕房地产开发有限公司,基本情况,地址：位于亦庄北环西路国际企业文化园对面,面积：总面积,130,万平米，一期商业面积,4,万平米，二期,8,万平米商业,楼层：商业楼层大多是以,1+2,层模式，局部带地下或三层，,5.5,米层高，,90%,得房率,开业时间：,2011,年一期商业已经开街,用地性质,综合兼容商业用地,功能定位,亦庄居民的购物休闲商业街,主力店,麦当劳,停车位,2854,个,重点项目分析,林肯公园,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,林肯公园商业采用街区式底商建筑，依托地铁上盖商业概念炒作，一期商铺迅速销售变现，后期商业街运营推广将面临考验,40,重点项目分析,林肯公园,一期商业已经基本出售完毕，大部分是,1+2,层，其用地为一期,40,年、二期,50,年产权用地,41,商铺业态楼层布局及价格,林肯公园的商业没有集中式商业，都是临街的,1-2-3,层商铺社区商铺，一期商业,4,万平米，二期,8,万平米,一层,+,二层租金：约,5.5,元左右，纯一层租金,7.6,元，大面积商业租金约,1.5-3,元,销售价格,二期商铺均价：约,32000,元,/,平米,一层：,37000,元,-40000,元,/,平米,临天华东路：约,27000,元,/,平米,重点项目分析,林肯公园,林肯公园商业以底商形式，以餐饮、休闲、娱乐业态为主，主题性不强,42,重点项目分析,林肯公园,项目位于位于荣华中路与北环东路交汇处，为大型综合体建筑，地理位置优越，有国际开发商的背景，亦庄居民期望度较高,43,力宝广场项目概况,项目区位：位于北京亦庄天宝南街,4,号，属亦庄区大型城市综合体，交通便捷度高,功能定位：以城市综合体的建筑形式为载体，服务于亦庄区域客户,业态组合：规划中购物、餐饮、服务等多业态组合，据甲方透露，华联已经购买（整售，折扣销售单价,11900,元,/,平米）,亦庄力宝广场核心特点,建筑与规划：大型商业采用封闭式建筑布局，小型商业采用临街商铺建筑形式，便于出售,重点项目分析,力宝广场,总建筑面积约,28,万平米，由缔博建筑师事务所（新加坡）私人有限公司（,DP Architects,）领衔规划设计,44,力宝广场项目概况,开发公司,印尼力宝集团,基本情况,地址：位于荣华中路与北环东路交汇处,面积：总建筑面积,28,万平米，其中,8,万平米大型,Shoping Mall,，,8000,平米底商，,4,万平米,5A,级写字楼，,6,栋配套公寓，占地,5,万平,楼层：一层至四层为商业广场,开业时间：,2013,年,用地性质,2008,年为公建，,2009,年改为商业金融,功能定位,满足亦庄居民的中高端购物需求,主力店,华联商场,停车位,地上,700,，地下,1000,个,重点项目分析,力宝广场,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,力宝广场规划为地标性城市综合体建筑，地理位置优越，交通四通八达，主入口形象设计鲜明,45,重点项目分析,力宝广场,力宝广场,8,万平米商业，共,4,层，据透露已经将其签约给了华联,46,商铺业态楼层规划不详，底商各楼层销售价格如下,F1,一层：,4-5,万元,/,平米,F2,二层：,33000,元,/,平米,F3,三层：,26000,元,/,平米,F4,四层：,24000,元,/,平米,其商业底商租金：预计在,8,元,/,平米,/,天左右，现在有银行等商家在洽谈租赁事宜,地块：,4,号街区,4C1,，,2008,年规划用途：公建，,2009,年规划用途变更为：商业金融，土地交易价格不详,项目总体效果图及一层商铺平面图,重点项目分析,力宝广场,重点项目分析,金色漫香林商业,金色,漫香林,在,满足核心商圈商务消费功能外，将致力于提升区域品质,生活,，打造,集办公、购物,、餐饮、娱乐于一体的商务邻里型,商业,47,金色漫香林项目概况,开发公司,北京金融街奕兴置业有限公司,基本情况,地址：大兴亦庄开发区亦庄镇三羊居住区,五环和京津塘交汇处,面积：约,48000,平米,楼层：,B1-F2,三层,开业时间：,2012,年,用地性质,为,40,年产权的商业用地,功能定位,商务邻里型商业,主力店,沃尔玛山姆会员店与餐饮连锁,业态组合,购物、餐饮、娱乐与服务等多业态组合,建筑规划,封闭式建筑规划，车位配比度高,停车位,待定,重点项目分析,金色漫香林商业,金色漫香林商业是以,soho,办公、中档购物、休闲为主的商务邻里型商业,48,金色漫香林商业,档次及消费者组合,独特卖点,次主力店组合,行业组合,购物：,62%,，以家电、大型超市为主，满足,项目,周边家庭消费,需求,;,餐饮：,17%,，以主题商务餐饮、家庭餐饮为主,，满足,商务客户与家庭聚餐,需求,;,休闲,娱乐：,21%,，以商务会所、儿童娱乐,为主,.,以次,主力店为核心，如大型超市、商务,会所,、家电、商业餐饮等组合，约占比,78,%;,小型,商铺面积占比,：,2%,以,贴近消费者偏好,的的业,态和品牌为主,中低档：中档：中高档,=20%,：,53%,：,27,%;,强调商务餐饮及休闲娱乐的目的性消费与,居民购物,的便利性,消费,;,核心客户为商务人群、家庭及女性,消费者,.,倡导片区消费“交流、交融”核心理念，打造亦庄首家商务,型邻里,中心,概念,;,购物,上选择了以家电及食品杂货（大型超市）为核心行业，,充分,满足了商圈内家庭的需求，休闲娱乐以商务娱乐、家庭,娱乐,(,儿童,驱动）为核心,餐饮突出“品质、经典、创新”元素，在依托全国或区域,连锁,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,亦庄商圈未来发展潜力较大，规模化、特色化、多功能化的时尚商业将能从市场中脱颖而出。,小结。,1.,从区域看,目前亦庄属于城市的边缘商区，相比城市其他商圈发展相对滞后，商业配,套和氛围尚不成熟；,2.,从布局看,亦庄商圈较为集聚，规模商业多集中在荣华路沿线，且发展水平相对较高,3.,从市场看,目前规模商业业态以基本的餐饮、购物、娱乐等基础性消费为主，但尚,无法满足客群多样化的需求；,市场潜在供应较大，未来竞争激烈，需要充分做好项目的规划招商；,客群依托总部经济和高端产业，客群以公司职员和企业员工为主。,4.,从客户看,以本地企业职员和工厂员工为消费主力，消费人群呈现年轻化特征，关注 价格及时尚度，整体消费水平偏低。,零售商业市场小结,第二篇 区域市场环境研究,第一章 土地市场研究,第二章 零售商业市场分析,第三章 写字楼市场分析,第四章 公寓市场分析,第五章 酒店市场分析,写字楼市场,发展历程,亦庄,片区商业办公市场逐步迈向成熟阶段，甲级写字楼成为市场主流,和风向标,，租户多元化，现代服务办公及总部办公成为主要客,群,亦,庄商务办公的发展趋势,亦,庄经济开发区的商务办公,物业处于“开发区商务中心”向“,BDA,商务,区”演变阶段,亦,庄写字楼分布,亦,庄经济开发区写字楼基本分布在西部核心区荣华路两侧，其他,地域,写字楼零星,分布,亦庄开发区主要写字楼项目示意图,亦庄写字楼整体情况,项目名称,总建筑面积,（）,容积率,开盘时间,租售配比,销售均价,（元,/,）,租金（元,/,月）,物业费（元,/,月）,目前销售率,销售方法,亦城国际中心,86605,3.5,2010,年,4,月,半租半售,20000,58,21-29,100%,可单间出售,荣华国际,118993,3,2011,年,12,月,全部销售（底商自持）,16800,22,6%,可单间出售,朝林大厦,26834,1.4,2004,年,3,月,全部租赁,4.5,23,98%,可零租,朝林广场,185977,4.2,2012,年,3,月,0%,力宝广场,40000,3.4,2011,年,8,月,以售为主,21000,30,31.7%,整栋出售,国锐广场,600000,5,未定,VITA,国际,160000,1.9,2010,年,12,月,全部销售,16800,2.67,18.6%,可单间出售,君安国际,149790,3,2011,年,6,月,以售为主,24000,3.6,8.8%,可单间出售,BDA,芯中心,115000,1.5,2009,年,7,月,全部销售,14500,4.2,80%,可单层出售,金色漫香林集中商业,20000,3,2012,年下半年,全部销售,18000,未定,可单间出售,枢密院,37775,0.78,2011,年,5,月,全部销售,20000,7.5,未取证,可单间出售,亦庄区域近期租售商务办公项目基本情况总览,绝大多数写字楼以对外销售为主，且可单间出售,项目名称,等级,面积区间（）,电梯数量（部）,车位数量（个）,层高（,m）,标准层面积（）,自身配套,亦城国际中心,甲级,1501600,客梯,8,部、货梯,2,部,422,4.2,9631600,1-2,层为配套商业、,20-22,层为俱乐部,荣华国际,甲级,100350,6,546,4.2,1800,1-2,层为开发商自持配套商业及一栋商务酒店,朝林大厦,甲级,521100,187,2.6,1100,底商,朝林广场,甲级,1602100,800,4,2100,五星级酒店,力宝广场,甲级,6707200,客梯,12,部、货梯,4,部,1700,3.6,1400,配套公寓及大型Shopping Mall,VITA,国际,乙级,40800,6,34.8,700800,产业基地及配套商业,君安国际,甲级,96222,4,707,4,2100,BDA,芯中心,甲级,18003000,8,2858,3.6,3000,富兴国际,甲级,6,450,4.5,1280,配套商业,金色漫香林集中商业,乙级,150300,1250,50,万住宅及香林街配套,枢密院,甲级,15003150,8,281,3.9,3150,标准配套商业,亦庄写字楼整体情况,亦庄区域内商务办公楼以甲级为主，建造标准较高,客户特征,据考察，亦庄区域各商务办公写字楼的客户既包括大型,500,强企业又含有亦庄本地小型企业。,其中企业独栋及整层出售的产品客户主要为大型企业，如中石化、资生堂、中国黄金、泰尔文特、卡特中国等。,大型企业落户亦庄主要考虑的因素有交通环境、写字楼等级、租售金价格及周边配套等方面。,就整体情况来看，亦庄区域写字楼租售客群中，大型企业占,1/3,，中小型企业占,2/3,。,亦庄区域写字楼的客户大多为企业自用，只有很小的一部分为投资客租赁使用,。,2013,房地产策划设计大全，,300G,移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,后续潜在供应,亦,庄,57,地块东侧储备用地的用地面积约为,100000-110000,平米，容,积率,2.5-3,，目前为熟地，具体物业类型,未定,重点项目分析,荣华国际,荣华国际,位于,亦庄开发区荣华南路，项目以开放、绿色、生态办公理念为出发点，牺牲大量用地面积建造绿地，为区域人群提供绿色商务景观空间，放松心情，享受工作。,占地面,积：,29664,平方米,建,筑面积,：,118993,平方米,容,积 率：,3,绿,化 率,：,43%,均价：,16800,元,/,物业费：,22,元,/,平方米,月,开发商,：北京,中伽顺景置业有限公司,售楼地址,：大兴,亦庄荣华南路与运成街交汇东北角，兴基铂尔曼酒店北侧,开盘日期,2011.12,入住时间,2013.8,物业类别,标准写字楼,所属商圈,亦庄商务区,装修情况,公共部分精装修,标准层面积,1800,平方米,物业级别,甲级,车位数量,546,荣华国际,建造标准,主体结构：钢筋混凝土框架结构，标准层层高,4.2,米,外墙玻璃幕：,LowE,玻璃幕墙、石材幕墙,首层大堂：挑空,11,米（首层,6,米，二层,5,米）,电力系统,：双路,10KV,变配电站供电、消防泵房、消防控制室等重要场所设置备用照明,空调系统：采用中央空调，两管制风机盘管，热回收空调机组，无室外机,电梯系统：进口通力品牌，,2,部消防梯、,4,部客梯，梯速,1.75,米,/,秒,通讯系统：手机信号覆盖整栋大厦，宽带接入，百兆入单元，有线电视接收系统,安保,系统：闭路电视监控系统，巡更系统，停车场管理系统,荣华国际通过专属设计，高端配套,以,打造一种现代感极强的,5A,级写字楼,项目于,2012,年,12,月开盘，由于价格较低，成交量高于区域内平均水平。,价格走势,产品类型,售出,房源,时间轴,2011.12,14500,16800,20,套,150,345,开间 平层面积,1800,17,套,项目,自去年,12,月开盘，两个月,去化率为,6%,。,项目总计房源,320,套，目前销售一期。,项目现阶段签约客户为机械制造及传媒方面的企业。,目前售价为,16000,元,/,，层间差价约为,50,元,/,，对于大企业客户有一定幅度的优惠。,60,2012.1,推盘体量,72154.71,72154.71,150,345,开间 平层面积,1800,荣华国际,销售,情况,荣华国际,营销推广,营,销,推,广,主题概念,