太原滨河东路金桥东街230亩项目前期定位报告108p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,滨河东路230亩项目,前期定位报告,一,二,三,四,五,项目物业发展建议,项目总体定位思路,项目物业类型研判,项目开发背景,项目定价建议,目 录,六,整体营销思路,项目开发背景,1、项目的位置及环境,本地块隶属于太原尖草坪区迎新片区，位于太原市尖草坪区中部，区位条件优越。项目周边用地内有滨河东路、大同路、金桥东街等城市主干道，交通十分便利。风景秀丽的自然风光，山清水秀，气候宜人，而且历史文物古迹众多，有庙宇古墓、古迹、是太原市城北最重要的旅游区域，崛围山风景区位于该区的西北部，每年都吸引着大量的国内外游客观光、休闲、度假，是太原重点发展生态旅游的适宜地域之一。,本案,2、项目规划指标,项目占地面积230亩左右，是商、住用地，容积率在3-4。,3、项目质素分析,随着大太原南移、西进、北展、东扩的实行，项目所在区域将是未来CLD区（中央生活居住区）。因此，区域在未来可谓是寸土寸金之地，但由于区域正在改造过程中，周边配套资源和景观资源尚不成熟。因此项目适合做品质生态住宅。,4、项目SWOT分析,优势,1)项目位于滨河东路和大同路之间，交通较为便利。路网相对发达，是大太原北城重点发展区域。,2)项目紧邻滨河公园和森林公园，有优越的自然生活配套。,3）项目的主要目标客群就在项目周边，因此项目推广的通达性好。,劣势,1）生活配套正在规划中，缺乏浓烈的生活气氛。,2）周边较荒凉，景观印象不是太明显。,3）比起市区和老城区，此区域不被大众所接受。,4)地块现状资源较差，周边配套较少，路网虽发达，但离市区较远。,扬长,1）由于区位较好，我们要发展可以迎合中高消费者的产业；,2）与政府规划相结合，创造出适合本区域发展的项目。,避短,1）通过打造片区形象和完善项目功能，使项目的品质和升值潜力提高，来吸引客户。,2）做别致的园林的景观来满足业主的需求,。,目标2：打击投资、投机性需求,从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；,目标3：政治挂帅、取信于民,面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民？成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。,2.宏观经济背景研究,大太原经济圈中部发展的“北引擎”,太原、晋中、吕梁、忻州的24个市县纳入太原城市群和经济圈。在外圈层，太原将作为煤焦产业的疏散地，承担经济圈“全国能源基地”的生产运输职能；而其核心将发展以现代服务业为重点的第三产业；在内圈层则发展成为核心城市的工业生产区、都市农业区和都市功能外延区。,未来太原将会成为：国家新能源建设服务中心、世界不锈钢和镁合金深加工基地、世界级煤机生产基地；华北和黄河中下游地区重要的物流、人流、资金流、信息流集散中心；全省经济、文化、政治和科技创新中心。,到2015年，太原城市群总人口达到1000万人；地区生产总值达到 6000亿元，占到全省的45%；财政总收入达到950亿元；城乡居民收入年均增长 10%；,城镇化率达到70%；城区建成区绿化覆盖率达40%以上，万元GDP能耗下降25%以上；万元工业增加值用水量累计减少30%以上；城镇登记失业率稳定在4%以下。,国家宏观调控的因素：看到大太原未来房地产将飞速发展。因为人口将不断上升、经济将不断上升、基础建设将越发完善、现代工业产业化将更为先进、中心服务业将更为完善。,3.房地产市场研究,人民币升值、通货膨胀、全国多地限购令出台，三座大山成为2011年房地产的主旋律,2011年市场在政策调控、房贷收紧等因素的影响，房地产投资成本提高，风险加大，房地产投资行为将受到抑制，整体大环境遇冷。,受政策影响，一些未买房人会抓住这次购房机遇；,通货膨胀导致资金贬值，国家抑制房地产企图明显，房地产业瞬间被推向风口浪尖，对于保值增值力俱强的产品而言，“危”与“机”并存。,2011年1月到9月，商品住房成交面积为167.32万平方米，占商品房总成交面积的82.95%，同比下降24.09%，成交套数14247套，同比下降15.77%。,小户型,商品住房日渐走热，正逐步得到人们的认可，太原市商品住房建筑面积小于90平方米的成交量为30.91万平方米，占到总成交量的18.47%，较去年底提高4个百分点以上。,太原市房地产市场研究,从目前情况分析，太原整体的楼市趋调试阶段，各区域都在稳步小降价格，这也可能下一轮爆发价格战即将拉开序幕。这种价格战不一定体现在数字上，而更多的是一种性能价格比的竞争。,另外，虽然市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一两年的次新楼盘，在定位上都比较适合市场，下调的空间并不大。由于市场新增客户年龄趋于年轻化，且市场竞争态势愈加激烈，小户型产品成为近期的走俏产品。,成交面积除小店区以外，尖草坪位居第三位，正在顺应政府规划，发展成大太原未来中央居住区CLD。,杏花岭区、小店区、迎泽区、万柏林区均有所下降，尖草坪区、晋源区均有所上涨。,4、尖草坪区域背景,尖草坪区位于太原的最北端，汾河纵贯南北，是上风上水地区，空气清新、环境优美，交通便利，铁路公路四通八达。,以兴华街的各类市场、正在扩建中的小商品批发市场以及正在规划中的大运经济带，带动了土地市场的进一步发展。,区境内有太原钢铁集团、江阳化工厂、二电厂、新华化工厂等10多家大型国有企业，经济总量居全市之首，吸引了众多开发商。,尖草坪区房地产市场走势：,尖草坪区是省城大型国有企业所在地，近年来因为房地产业发展稳中有升，省城市场的房地产变化对该区没有过太多影响，而该区吸引来的主要客户多为在尖草坪区生活已久的企业职工。年前房价稍有降幅，但不会给该区域带来太大影响。,项目名称,地理位置,投资兴建,用途性质,结构层数,基地面积,总建面积,容积率,开发程度,均价,诚和家园,太钢东门向北100米路西,山西诚和,住宅,33F,13亩,40000,4.6,期房,4445,滨河城-左岸,大同路与金桥东街交叉口西南角,山西佳欣,住宅,31F,152亩,400000,4,三期封顶,5500,优山美郡,和平北路红星美凯龙北500米,辰兴房产,商住,28F,720亩,1430300,3,期房,未定,馨岚明珠,迎新三巷规划路与新兰路,交叉口西北角,惠恒房地产,商住,32F,60亩,60000,2.2,期房,3100,迎新苹果城,迎新南二巷太钢医院西200米,军益房地产,商业,15F,100亩,266668,4,期房,3600,辰憬天地,森林公园西大门南侧,辰憬地产,住宅,12F,28亩,128839,1.96,现房,5500,凯撒大地,大同路与迎新街交叉口往北南固碾,北辰巨鼎地产,商住,30F,1040亩,未动工,未定,森海湾,滨河东路林业学院正北50米,科森房产,住宅,33F,10亩,期房,未定,金桥郡,森林公园北侧,大智地产,住宅,26F 6F,70亩,160000,3.5,准现房,4600,森林半岛,森林公园南侧,泛华集团,住宅,33F,A区42亩B区71亩,A区100000,B区190000,A区3.5,B区4,准现,5300,天朗美域,尖草坪区新兰路东侧（兴安宾馆南侧）,不锈钢生态工业园房地产,住宅,18F 25F 28F 30F,413亩,900000,2.75,准现,3890,周边项目市场调查表,本项目为133工程，价位适当比同类产品要低。经过市场调研分析，该区域项目均价是4490元，容积率在3-4之间，绝大部分项目为准现房，而我们项目的容积率在2-3之间，自然景观比其他项目占一定优势，只要我们保证工程质量与进度，同时配合相关的营销推广，价格采取低开高走的方式，我们的项目定会达到销售高峰。,5.目标客户分析,1)总体来看本案客户以片区内厂矿中高层管理者，周边村镇的富裕居民和区域内的中高收入者和外来创业者为主。,2)市区内客户可以接受的范围越来越大。部分产品有较优素质的项目,虽然远离市区，也吸引了较多的市区客户。,3)由于10年至11年市区房价的持续升温，周边城区置业的整体意向加强，可承受单价也有上升趋势。,目前来此区域内购置房产者年龄相对为中、青年为主；,家庭结构为3-5人；家庭月收入5000-10000元居多。,上门客户首次置业的比例占到47%，绝大部分客户购房仍以自住为主。,本区传统大盘开发模式：,驱动力：利用,价格梯度,对区内首次置业者实行,“被动牵引”；,产品：采用,“经济型的中低端产品”,满足区内低收入阶层的,“生活基本需求”,；,结果：讨好,“单一阶层”聚集形成“大盘聚居效应”,，,但相应的,“配套不足”,，,形成,“低品质社区”,。,客户置业本区驱动因素一,本区资源大盘开发模式：,驱动力：利用,景观资源,对区域内首次置业者实行,“主动牵引”；,产品：采用,“舒适型的中高端产品”,满足区低收入阶层的,“生活享受需求”,；,结果：,自然景观的稀缺吸引,，但,周边环境,和,道路规划,影响较大。,客户置业本区驱动因素二,升级模式：,驱动力：利用,品质、社区感,对多元客户实行主动牵引；,产品：采用,独一无二的产品类型,满足客户对,“特殊居住需求”,的追求；,结果：形成,产品至上的效应,。,（本案）,建筑的新空间：丰富多彩的园林建议；人与自然完美结合。,新产品主意：自然与生态的极端表达；,目标客户特征：追随自然，享受生活,目标客户标签：懂得生活和享受的人,物业：住宅与商业裙楼互动，为周边配套注入新的动力,客户置业本区驱动因素三,权力顶层,财富顶层,稳定资产层,新资产层,富裕市民阶层,市民阶层,本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中的稳定资产层和新资产层，,在创造财富的过程中，他们正逐步进入财富的稳定期或已经拥有稳定的财富收入。,客户阶层,客户组成,客群结构,身份描述,主力客群,行政事业公务员，周边国企中高层管理者,私营企业主、民营业主或企业中层管理者,外地创业归来者；,引导客群,周边村镇的富裕居民,周边厂矿中职工,中小型民营老板等,项目总体构思定位,1、区位背景项目区位的功能特点,项目的发展策略与区域的发展政策齐步并肩,尖草坪区位于太原市区的西北部，是太原市生态环境保护的重要区域，有着独特的区位优势和发展机遇。,尖草坪区第十一个五年规划纲要指出以,“生态、绿色、环保、科技”,为发展理念，协调城乡、区域、经济社会全面发展，实现人与自然和谐发展，将建设成经济发达、环境优美、具有人文特色、基础设施和综合服务功能完善的人类居住区，将成为大太原城北未来的CLD区。,因此，本项目要紧贴规划，争取建设成一个具片区代表性的标杆性建筑。,2、项目背景下的核心问题,Q1：本项目应规划何种物业类型，实现“安全”？,Q2：打造什么样的产品,突出项目亮点，实现“叫好又叫座”？,3、项目总体定位思路,经过对整个大太原市场楼盘的摸索和分析，结合尖草坪区域背景及其得天独厚的自然资源，我们得出：项目未来为中央居住区，目前来说它的整体环境与喧闹嘈杂的市区相比，很静谧、很田园，其周边有崛围山等旅游资源，风景秀丽、山清水秀、空气宜人。因此，我们的项目适合打造,中高端的品质生态住宅,其不光应具备普通楼盘所具有的住宅、娱乐、餐饮、购物等功能，而且还必须体现出阳光、健康、休闲、轻松的生活态度，才能凸显出项目的标杆性地位，为后期收益最大化起到有力的铺垫性作用。,总体定位：,大太原北中央生态居住区,人们厌倦了城市中的压抑和喧嚣，也无力负担市中心高昂的房屋价格，因此会选择交通、配套、住宅皆便利及未来发展乐观的城市次中心区域作为自己的乐居之所。避世清幽，而又咫尺繁华，希望能够在静谧的次中心找到属于自己的生活归属。生活是灿烂的，他们拥有青春和激情，生活是甜蜜的，拒绝思考未来和所有的压力尽我所力所能及，享受当下，享受快乐.哪怕离开钢筋水泥的城市，也要寻找到心中的安乐港湾。,4、项目形象定位,1）案名一：北域观岭,定位语：北域之邦，观山圣境,2）案名二：琥珀湾,定位语：山晋大第，琥珀明珠,3）案名三：魅力天成,定位语：魅力所在，自在天成,备选案名：银湾半岛、地球村,案 名,我们需要给人们什么样的联想？,缘起,一个时代久远而格调依旧从容的区域,一个追求自然与艺术的区域,一个风景优美，环境和谐的区域,一个生活现实优雅的欧洲区域,现在是许多欧洲游客首选的旅游之地,被时代周刊评选为“一生必去的50个地方之一”,这就是,“托斯卡纳”,感悟,托斯卡纳最大的特点不仅限于其美丽的自然风光，更重要的是它创造的一种“纯粹、自然、纯净、自由”的生活氛围和生活方式。在这里人们找到自我、回归自然，远离喧嚣与烦恼。它所表达的其实是“宁静、恬淡、自由”的生活境界。,基本特征：,生活形态：悠闲、优雅,生活意向：和谐、丰富,关键词,悠闲格调气质,愿景,连空气中都弥漫着自由与悠闲，与悠闲与格调比邻而居的时间如此从容，足以品味生活的点点滴滴，在散漫中享受生活。,在美丽的崛围山下,我们要造一座这样的“托斯卡纳”,境界,我们要移植“托斯卡纳”,不仅打造“让人居住”的居住环境,更要打造“令人神往”的人文环境,广告不只是宣传硬件,更渲染独有的居住/生活氛围,联想,有自己的生活主张和引领的力量,广告必须创造一种独特的生活观以强调出生活的与众不同，来激起消费者的心理共鸣。,强调一种生活美好、精神生活富足的归属感和向心力。,到这里是为了享受生活！,北域观岭,北域：是整个北城房产的统领，表现出项目的大气。,观岭：我们的规划为高层和小高层，四层以上就可远观西山。,山景，不单单仅只是风景，还应该让观山者有如此气魄，要胸怀天下，心达天下。,看见风景的房间，贵族气的阳光、喝着咖啡、听着音乐.,充满闲适、浪漫、优雅的观山生活,我们对观岭的再挖掘,仁者乐山，智者乐水，乐山者胸怀宽广、心达天下。这一概念的挖掘，将会引起北城乃至全市有如此胸襟人的兴趣和好感，重现人文关怀。,我们再来审视观岭,它沉淀为对生活的期盼，对人生观、世界观的重新解读。,因此，我们将以人文精神和现场体验为品牌内核，对人的价值尊重、人文发展的深刻解读，是项目要演绎的品牌核心，也是引起消费者共鸣的支点。,视觉展示1,视觉展示2,视觉展示3,项目物业发展建议,我们前面物业建议中已表达清楚本项目要做一个品质生态住宅。,本着安全、快速、叫座的营销策略方针，以景观最大化和产品创新为核心要素进心设计，运用多厅、多主卧及其创新功能空间的设计，平层、错层、叠层等方式，创造立体化生活感受。,结合项目定位特点，做适当的产品区隔，增加更多的趣味性、人性化和生态感。,结构层数建议：距离高压线较近区域建议16或18层小高层，其它区域建议28、30、33层高层，这样我们的楼盘在层次上会很美观，结合我们的整体定位做出我们项目的特色。,滨河东路,大同路,1、整体规划建议：,2、户型配比建议：,中小户型产品（80-90平米）为主,市场机会：销售主力市场,由于太原供需还未完全满足，因此，小户型普通类住宅还属于主力市场，,行销策略：低价入市，小步提价，稳步卖出,由于年初新国八条的颁布，让很多楼盘遇阻，尤其是产权全的产品，从今年年初开始，虽销售价格无下降，但销售比例比去年同期下降了一倍不止。,因此，我们的项目必须做出自己独有的特色，才能更好的吸引客户对眼球。那么，我们就要在我们的生态主题上多做文章，突出我们的特色。,设计,要求,具体技术指标,注 释,面积,趋向,新布局形式,传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数较少，多边形的平面布局使得户型设计更趋于合理。,户内实用率,公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积的减少，使得户型使用率比传统住宅高。,功能,配置,主人房的设计,主人房的功能性逐渐增强，卫生间、进入式衣橱、书房等功能原点逐渐加入。,工作阳台设置,把家务操作与观景分开，使得使用更加方便、合理。,配套空间,书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。,玄关设计,能增加空间的层次感，使入室更衣换鞋等新风尚成为可能，促进了居家健康。,功能,分区,空间层次与分区,三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使得居家使用上更加科学合理。,户型设计,利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。,户型,设计,更为,体贴,厨房设计,是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。,卧室门的朝向,朝向注意避免与其它门相对的现象。,打破单纯外延空间,落地窗、外飘窗、角窗的设计新思路打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。,低窗台设计,可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。,体现个性品位,中小户型采用自由间隔设计，充分展现个性品味。,设计,观念,朝向观念改革,在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。,需求观念改革,购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。,户型设计的重视程度,日趋激烈的市场竞争使得户型设计的重要性日益凸显,60-70平米-小户型：5%,80-90平米-中小户型：65%,主力户型,90-110平米-中大户型：20%,120平米以上-大户型：10%,3、建筑类别及立面建议,我们的整体定位是品质生态住宅，那么我们建议它的建筑风格是欧式田园风格，其代表了大多追求美好、享受自由的“城市人”。本项目作为北城区域内生态住宅的代表作，其建筑风格和立面风格在总体定位中占有非常重要的地位。,4、景观园林建议：,项目占地面积约230亩，约合平米数149500平米。我们可以自如的设计客户追求的自由，田园、生态、休闲的心灵栖息地品质生态住宅。为了更突出我们的主题，特提出以下几点建议：,我们的园林概念是：五园环绕，景观大成。五园：悠然之山、忘忧之林、生命之歌、灵动之水、丰庆公园。五园合一，丰富单一公园概念。,园林景观建议：标志小品建筑，强化生活氛围。林区大树、草坪，形成小型林带，隔离噪音并美化环境。,1)布告栏：,邻里交流的小天地。像大学校园的布告栏，像网络里的BBS，只需要 2平米左右个的布告栏，可发布一些聚会K歌活动、团购拼车、二手转让 等信息，营造和谐邻里关系。,2）园林,增添一些休闲木桌椅，闲暇时候可以小坐聊天。,增添一些趣味雕塑或者路灯，营造浪漫氛围。,童话般的造型花树，营造美如幻境的生活情境。,3）QQ农场,与现代农业科技园合作，租用一块地，将QQ农场搬到真实的生活里。所有居民可以拥有一小块地的耕种权，随心种植花草蔬菜等，可以平时拜托专人照管，特定的时候去收获。,漫步道，休憩椅，增加生活功能。,休息小品,水系、游戏,竹桥,5、商业功能建议,由于项目地理位置相对偏僻，周边没有成熟的生活配套，为了满足业主日常生活需求，所以，社区底商是我们的销售市场。,6、社区幼儿园,因为项目所在地周边公共配套设施不完备，建议提高小区内部生活配套设施。当代孩子的教育问题是每个家庭的重中之重，为住户提供教育资源。,幼儿园建议：建议引进太原市知名外语培训学校，教育机构提供专业人力物力，采取外教执教、游戏教学的模式。,7、社区会所：,社区会所，丰盛体验。建议与一期住宅交房，同时公开服务项，提高业主圈层内的美誉度。,社区会所分布建议：,1）健身俱乐部：设置网球，羽毛球，兵乓球等，为业主提供免费活动场所。,设计有氧健身吧，可适当收费。,2）咖啡书吧：为业主提供读书、休憩、会友的场所。杂志，书刊可酌情收费。,3）儿童游乐场：为业主孩子提供游乐场所。假期还可提供看护业务，酌情收费。,4）老人活动中心：为社区老人提供活动场所，营造和谐社区。,会所功能设计示意,8、其他卖点建议,中央空调热水机,八项专利的科技精品,中央新风系统,住在,“,会呼吸的房子里,”,同层排水,干净、清爽的住宅环境！,智能监控系统,坐镇帷幄，洞察千里,永磁同步无齿轮曳引电梯,动、静之间享受舒适安逸！,雨水收集、太阳能系统,环保、节能，缔造健康生态居住环境！,项目定价建议,我们在为项目做报告前，对项目周边楼盘市场调研。为的是可以更准确、更有针对性的为发展商把好价格脉搏，使其在价格策略上无偏差，更为以后项目的收益做好基础。,序号,因素,权重,泛华森林半岛,金桥郡,天朗美域,新丰景,本案,1,位置,10%,8.2,7.8,8,8.5,8.2,2,价格,10%,9.0,8.0,8.5,9.2,8.2,3,交通,6%,9.0,8.5,8.5,8.8,8.8,4,配套,8%,9.0,8.3,8.2,8.8,8.5,5,销售策略,7%,9.0,8.5,8.8,8.8,8.8,6,规划,7%,8.5,8.1,8.4,8.6,8.6,7,户型设计,8%,9.0,7.8,8.0,8.5,8.5,8,停车位,5%,8.0,8.5,8.5,8.0,8.2,9,建筑类别,3%,8.8,8.5,7.8,8.5,9.0,10,物业类别,4%,9.0,8.0,8.2,8.5,8.2,11,建筑质量,4%,9.0,8.5,8.5,8.8,8.5,12,楼盘规格,4%,9.0,9.0,8.5,8.5,8.0,13,开发商实力,4%,9,8,7,8.5,8.0,14,外观,2%,9.0,8.2,7.8,8.0,8.2,15,推广支持,2%,8.5,8.5,8.2,8.5,8.2,16,建材,4%,9.0,9.0,9.0,9.0,8.5,17,土地使用年限,2%,8.5,8.5,8.5,8.5,8.6,18,上市时间,3%,8.2,8.5,8.0,8.6,8.5,19,建筑形态,3%,9.0,8.0,8.5,8.5,8.0,20,景观,4%,8.5,8.5,8.0,8.3,8.5,综合,100%,8.76,8.34,8.25,8.57,8.4,备注：每个比较类目采用10分制打分，最高为10分，综合得分为分类得分的加权之和。,价格计算表,序号,楼盘名称,竞争力值,楼价/元/平米,参考权重,1,泛华森林半岛,8.76,5300,20%,2,金桥郡,8.34,4600,30%,3,天朗美域,8.25,3890,20%,4,新丰景,8.57,5200,30%,5,本案,8.40,？,100%,备注：以上价格以各项目入市价格为标准,平均权重：8.48,平均价格：4748元,差权：8.4-8.48=-0.08,加权：0.92*4748=4368元,1、市场状况，金桥郡、天朗美域、新丰景的销售情况和成交率并不高，而且区域内项目竞争非常激烈；,2、工程状况，我们项目刚刚工程启动，本案属于纯期房销售；,3、周边配套，目前我们项目周边的配套并没有实现、落成；,4、消费市场，我们项目刚刚步入市场，因此我们现在需要一部分的启动资金和消费市场；,因此，,建议整体均价：4500元/平米,建议一期入市价：3650元/平米,整体营销思路,大太原北展，此区域首席生态园林大盘，确立在客户心中的地位，同时给市场一个好的开端，迅速占领市场后，走物业先行，景观先行的路线，达成口碑效应，实现全面营销。,一期,主要以拓展市场为主，实现迅速回款，在短期内提高项目在市场的认知度，适当降低消费者购买门槛，低总价入市，主要针对的是刚性需求的人群,在同区域内提高消费者的选择性，占领市场，为后期销售奠定良好基础。,二期,主要以建立项目，实现物业先行，景观先行的承诺，建立在客户心中的信心，树立企业品牌形象，以及达成市场对项目重新的认识。以一期的销售市场，对客户购房动机进行深入研究，通常而言，客户核心购买动机圈可包括：价值、规范、习惯、身份、情感。受价值模式（规范、习惯、身份、情感）主导的客户告诉我们。我们只有在做足客户的购买心理，才能实现我们期望的目标。,三期,主要以建立企业品牌为主，通过前期对项目营销包装，已经实现资金问题与利润，合乎规范的广告战略，向消费者证明，我们的楼盘产品非常符合对他十分重要的规范和价值，憧憬广告战略，把目标顾客对特定场景的憧憬表现出来。此时楼盘成功的表现出目标顾客热切的憧憬，并实现自身的价值，那么消费者并不是购买的房子而是购买的房地产品牌。,具体的营销推广思路，待整体方案确定以后，我们将围绕项目本身进行更具体的时间节点安排，做出各阶段营销推广细则。,Thanks,项目的成功源自双方的沟通与配合，让我们为本案最终取得傲人的业绩而共同努力！,