成都龙潭总部经济城调研报告38p.ppt

二级市场策划品控中心,二级市场策划品控中心,*,龙潭总部经济城调研报告,目录,Part1,：成都工业园概况,Part2,：龙潭总部经济城概况及分析,Part3,：龙潭总部经济城区域市场分析,成都工业地产格局,目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三环路与绕城高速之间。,可以看出，成都市东、南、西、北各方位均有工业园区，但目前发展相对较好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊工业集中发展区。而其他各工业园区目前尚处开发初期，园区内整体环境有待改善；项目较为分散，还未形成规模；项目整体档次较低，市场认知度有待进一步提升。,“,总部基地”，正以一种“围城”之势大量出现,成都工业地产开发模式,目前，成都工业园开发主要有,3,种模式：,模式一：工业地产商开发模式,模式二：政府独立开发模式,模式三：综合开发模式,成都工业园开发模式,工业地产商开发模式,简单流程：政府供地开发商开发项目招商入驻,代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地,工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。,成都工业园开发模式,政府独立开发模式,简单流程：政府投资公司开发项目招商入驻,代表项目：西部智谷,此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。,小结,结论一：成都工业园进入高速发展期，供应其余多元化，产品同质化；,结论二：开发模式由传统的单一开发模式向综合开发模式发展；,结论三：各产业园发展情况与其定位及招商情况息息相关，受招商能力影响，后续开发项目进入“瓶颈期”；,结论四：政府支持力度及执行度是工业园发展成功与否关键因素之一。,目录,Part1,：成都工业园概况,Part2,：龙潭总部经济城概况及分析,Part3,：龙潭总部经济城区域市场分析,龙潭总部经济城概况,成都市龙潭总部经济城位于成都市东北部，规划占地面积,8.13,平方公里，,2007,年，成都市为大力推进综合配套改革，将成都龙潭总部城设立为“成都总部经济试验区”。,龙潭总部经济城是成都市三环路沿线规模最大的工业集中发展区，同时也是全省,3,个中小企业示范园区之一，成都的欧盟工业区，成都总部经济试验区。,规模化、集群化发展，相对具备一定的整体优势,区位,龙潭总部经济城位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路，到成都的交通枢纽成都火车东站以及龙潭火车站、成都北编组站车程约,10,公里，,距离主城区较近，主城区辐射范围，但发展滞后，城市化水平差,交通,公路：三环路、川陕路、成金青快速通道、尤其是跨三环、西延线、沙板桥路东延线、双庆路延线等道路的改造，直接让总部通往一环路的车程缩至,6,公里左右，,15,分钟直达市中心。,高速：绕城高速、成渝高速复线、成南高速、成绵高速,机场：至双流国际机场仅需,25,分钟车程、至落址在金堂的成都第二国际机场仅需,25,分钟车程。,地铁：,2014,年将投入使用的地铁,4,号线和,7,号线贯穿整个园区并在不到,4,公里的距离设有两个站点。,快铁：四川省一号工程成绵乐城际快速铁路沙河堡总站及龙潭出口站紧邻总部城,公交车站：十陵公交站、北湖客运站、龙潭总部经济城内部公交总站。,交通便利，通达性、便利性均好，但现阶段公共交通配套有待进一步发展,配套,生活配套：,1000,亩顶级综合配套区，园区内部已建成,30,万商品房，,40,万农迁房并规划由成都市六、七医院整合组建的三甲医院。,娱乐休闲：五分钟车程可到达北湖熊猫国际风景区，内部规划有高尔夫球场、高档别墅、五星级酒店、休闲会所等。紧邻园区的龙潭场镇，内部规划有大型商场。,教育配套：园区周边有石室中学、北大附中、北大附小。电子科技大学、成都理工大学、成都大学、成都职业技术培训学校、电子十一设计研究院、西南电力设计研究院,现有有配套缺乏、潜在配套完善，但实现时间难以预测,产业发展,龙潭工业区的发展定位为,“都市工业,+,总部经济”。,龙潭工业园着力引进“三个中心”，即,企业研发、销售、结算中心,，重点吸引世界,500,强、行业,100,强企业等国内外知名企业的一级总部，全力打造总部基地，发展总部经济,产业群：,机械装备研发总部集群、新型环保材料研发产业集群、电子数码信息研发总部集群、医药化学研发总部集群、西部钢材交易中心。,工业园定位为总部基地，未来主要依靠优惠政策引进各大企业总部基地，,难以发展为真正的工业聚集区或新的城市副中心。,区域开发概况,小型项目为主，大型项目较少，基本为企业总部，缺乏生产部门，难以形成产业链,总部经济城累计引进项,499,个，包括中国二重、攀枝花钢城集团、福建华亚集团等重大总部项目,14,个，投资亿元以上项目,52,个。,部分入驻企业,部分入驻企业,区域开发现状,天威（成都）总部基地,成都世永总部基地,成都金干总部基地,成都洪奎总部基地,龙武集团总部基地,成都启源总部基地,成都龙港钢材总部基地,成都众合高新总部基地,四川多元德泰总部基地,四川国莎总部基地,四川九峰银龙总部基地,成都宜莱顿总部基地,成都智海总部基地,成都裕都总部基地,成都裕都龙潭水乡,已竣工（招商中）,未竣工（待招商）,成都大天总部基地,四川波鸿总部基地,四川广禾千雅总部基地,重庆恒耀总部基地,四川华晟总部基地,四川华星名瑞总部基地,四川汇润总部基地,成都呈祥总部基地,四川力天总部基地,四川瑞城总部基地,成都润都总部基地,成都尚润总部基地,成都万基极度总部基地,四川龙远总部基地,区域内项目众多，由于工业地产属性限制，各项目多以招商为主，直接销售较少，对各开发企业招商渠道是严峻的考验。,区域开发现状,历经多年发展，目前总部经济城已部分投入使用中，已竣工（招商中）重点项目,16,个，在建未竣工项目,15,个。,状态,面积,已竣工,800000,未竣工（预计五年内竣工）,2200000,已招商,280000,待招商,1520000,自用,1200000,部分项目投入使用，后续供应、待招商体量较大,小结,结论一：区域条件较佳，但整体硬件环境及配套不佳；,结论二：无地缘条件支撑，“白纸画图”特征明显；,结论三：整体开发量较大，缺乏产业支撑，远期发展存疑；,结论四：由于工业地产属性限制，各项目以招商为主，对企业招商渠道是一个很大的考验。,目录,Part1,：成都工业园概况,Part2,：龙潭总部经济城概况及分析,Part3,：龙潭总部经济城区域市场分析,区域市场概况,龙潭总部经济城内在售写字楼物业类型及面积区间,楼盘名称,物业类型,面积区间（平方）,名企公馆,电梯写字楼,300-750,别墅专家楼,330-2000,启源兴业,电梯写字楼,300-750,别墅专家楼,380-770,龙潭裕都,电梯写字楼,1900-3500,别墅专家楼,540-560,世永国际,电梯写字楼,598,、,1197,千雅大厦,电梯写字楼,300-1280,产品基本上是以高层办公楼为主,;,而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、双拼、多层、高层等多种产品形态，但总体上“低密”是主要的产品特色；且由于普遍都是工业性质，对写字楼的起售面积有限制，最小的面积在,300,平米以上。,工业产权的写字楼售价在,45007000,元,/,平米，均价集中在,5000,元,/,平米左右，由于面积至少在,300,平米，因此总价并不低。特别是龙潭裕都专家楼，,500,平米以上的联排别墅，单价已达,7000,元,/,平米以上,龙潭总部经济城内在售写字楼物业类型及面积区间,区域市场概况,龙潭总部经济城内写字楼物业租金,楼盘名称,物业类型,租用面积（平方）,租金（元,/,平方,),龙港钢材 双子星写字楼,电梯写字楼,50-1100,清水,30,装修,50,启源兴业,别墅专家楼,380,清水,20,多元总部国际,别墅专家楼,330-350,清水,30,装修,50,区域市场概况,从上表可以看到，区域内工业产权的写字楼租金一般集中在,20-40,元,/,平米,月左右，空置率较高，且前期有较大租金优惠。,销售模式分析,出售，只售不租,开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；,出租，只租不售,开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；,出售,+,出租，即可租可售,在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。,客户分析,国有企业,部分大型的国有企业是目前工业地产的主力客群，该类客群因为需求面积较大，并且自身有较强配套完善能力，因此工业地产低价以及良好办公环境的优势凸现，使之成为该类客群的首选。,金融机构客群,金融机构诸如保险、银行等也有成为工业地产主力客群的趋势。该类企业经济实力雄厚，与上面提到的国有企业相仿，他们一般选择较高品质的工业地产项目。该类客群获取渠道也相仿。,集团内部及其子公司客群,由于部分工业地产项目是由大型国企自主开发，因此首先考虑的是集团内部的办公需求，然后将剩余房源推向市场出租或出售。,开发商自身产业链上下游企业客群,绝大部分企业上下游客群都具备群聚效应，形成产业集群。如目前销售情况较好的银海芯座，其入驻客群就有很多其产业链上的企业。,自用大客户为主，基本无零散客户,主要写字楼销售情况,项目名称,销售情况,售价（元,/,平方米）,成都龙潭裕都总部城,联排别墅走势尚可,，,电梯写字楼 售出,4,栋约,15000,平米,5800,小高层,9000,联排,九峰国际总部基地,未售出,6400,启源兴业科技园,电梯写字楼准现房，销售约,70%;,联排别墅销售约,50%,6000,万德,.,千雅大厦,销售情况一般，销售率约,40%,6200,名企公馆,销售情况一般，销售率约,30%,5800,龙潭御都,典型个案分析,目前区域内在售住宅项目较多，工业总部类项目基本为自用或招商，在售项目较少。销售项目中以龙潭御都总部基地，起源兴业科技园、多元总部国际一号较为典型。,个案分析：龙潭裕都总部基地,项目名称,龙潭裕都总部基地,开发商,成都龙潭裕都实业有限公司,项目类别,综合体,可使用年限,45,年（,2057,年,12,月,1,日使用期终止）,交房时间,首批次,2009,年,12,月,1,日,项目楼层数,别墅：,3-4,层；写字楼：,14,层、,9,层,主力面积区间,530-5400,物业类别,酒店；购物中心；休闲娱乐区；,商铺；,6,栋写字楼,租赁商家,中国银行，租赁时间,15,年,KFC,，租赁时间,15,年,在售楼层均价,别墅写字楼已售磬售价,9000,元,/,，租金为,50-100,元,/,；写字楼售价,5800,元,/,，剩余,30%,酒店,220,间整体招商出租，尚未开始经营。,优惠,必须一次性付款，优惠面谈。,投资回报率,酒店整体出租，第一个五年,7%,；第二个五年,7.5%,；第三个五年,8%,，十三年半收回成本。,项目定位：是集办公、服务、商业、会展、旅游等多元产业于一体的总部城。,项目规模：项目占地,2700,亩，计划总投资约,75,亿元，建筑总面积约,300,万平方米，共分为三个地块。一号地块占地,779,亩；二号地块占地,168,亩；三号地块占地,2000,余亩，其中一、三号地块为总部城区，二号地块为园区住宅配套区。,项目展望：整个总部城项目预计,6-8,年全部建成，建成后可容纳,1600,家企业入驻，,10,万人研发、办公、生活,一号地块情况：该地块划分为,A,、,B,、,C,、,D,、,E,五个区域，其中,A,区占地,200,亩，,B,区占地,155,亩，,C,区占地,140,亩，,D,、,E,两区共占地,105,亩，,A,区即为“龙潭水乡”项目。,个案分析：龙潭裕都总部基地,一号地块详细参数：,占地面积,:779,亩,总建筑面积,:81,万平,地上建筑面积：,69,万平,地下建筑面积：,12,万平,产权年限,:50,年,容积率：,1.5,建筑密度：,30%,绿化率,:30%,地下车位：,4500,个,建筑类别,:,小高层,楼层状况,:310,层,电梯：奥的斯,物管费,:2,元,-3.50,元,/,平,/,月,龙潭水乡详细参数：,单体建筑面积,:574-3967,平，地上建筑总面积为,102802.34,平；地下建筑面积为,57827.35,平；总建面,160629.69,平，地下停车位,123,个。,销售情况：,写字楼销售均价：,5,800/平，共九层，面积,3000-5000,平,/,栋，为整栋销售。,2008,年至今共销售,4,栋。,别墅写字楼新户型面积,534-562,平，售价,9000,元,/,平，物管费,2.8,元,/,平,/,月。属工业地产，法人资格才能购买。,个案分析：龙潭裕都总部基地,功能规划：餐饮区、娱乐区、精品酒店、江村会所、展示博览中心、民间艺术长廊、购物中心、商务酒店区、餐饮娱乐区、水乡街市区、传统工艺区,景观规划：项目由三个独立的岛屿组成，利用周边天然水资源，引河入城，形成宽,12,米，深,1.3,米可行船活水带，在,200,余亩水域范围内，将架,21,座江南小桥直通三座小岛。,招商情况：酒店尚未开业，仅完成少量餐饮及银行招商。,个案分析：龙潭裕都总部基地,招商业态：精品酒店、高级会所、中高档餐饮、西餐、特色小吃、茶坊、水吧、酒吧、,KTV,、电玩城、健身中心、,SPA,、超市、百货等,商铺面积：100-3600平,商铺形态：1-3层，独栋式商铺,商铺销售模式：只租不售,商铺租金：57元/平,/,月,个案二：多元总部国际一号（一期）,项目名称,多元总部国际一号（一期）,开发商,四川多元德泰投资有限公司,物业类别,写字楼，酒店（自持）,开盘时间,2006,总建筑面积,30000,层数,1栋,10,层写字楼；,60,席企业独栋,总户数,6,0,面积区间,320-600,车位,400,个,均价,4500,元,/,物业公司及管理费,世邦魏理仕；,2.2,元,/,月,项目定位：集聚浙江、宁波等沿海地区及部分欧盟企业，形成办公、科研、营销、贸易为一体的西南区域性总部集群。,项目特色：包括企业生产、物流、仓储、培训、配套服务、产业链完善、高效集约、具有核心竞争优势的现代产业园区。,入驻商家：成都瑞兆科技有限公司；汉安集团；成都起重电器；,aster precison machine,成都办事处；成都千里电子设备有限公司；中国兵工物流公司西南分公司；康维医疗；成都佳伯医疗器械有限公司；成都九鹏；金锋建设；成都潮丰连钢铁贸易有限公司；四川永镪机械有限公司；维视科技有限公司,一期独栋,二期浙商大厦,个案二：多元总部国际一号（一期）,个案三：启源兴业科技园,项目名称,启源兴业科技园,开发商,成都启源投资有限公司,项目类别,写字楼,可使用年限,46,年（,2058,年,5,月,1,日使用期终止）,交房时间,2011,年,5,月,1,日,售楼地址,龙潭寺工业区工商银行旁,项目楼层数,别墅：,3-4,层；写字楼：,14,层、,9,层,主力面积区间,3,82-459,物业类别,12,栋联排别墅办公楼；,5,栋写字楼（,2,栋,14,层，,3,栋,9,层）,价格,写字楼均价,6000,元,/,物管费,2,元,/,月,车位,地上,761,个；地下,60,个,入驻企业,平安保险，中国二重，中国电子十一设计研究院，中国建筑材料集团工业研究院等,优惠,整栋出售只接受一次性付款，,小结,结论一：潜在供应量大，均为工业产权，供应相对单一，同质化严重；,结论二：因面积起售限制、付款方式限制等，销售速度极慢，符合工业产权物业的销售特点；,结论三：目标客群以大客户为主，无法散售，渠道及政府优惠政策等是招商或销售成功关键因素；,发展趋势预测,预测一：,区域后续供应较大，市场竞争激烈，受工业地产特性限制，销售模式仍将以开发自用和招商为主，零散出售模式仍只能为辅助手段。,预测二：,其工业园整体产业结构规划及主要以招商引进和低价土地策略吸引企业进驻决定其发展方向仅为总部基地模式，在无大型人口密集型厂矿进驻情况下，不能发展成为复合型产业园，不能提供产业人口支撑。,预测三：,整个区域工业地产销售价格、速度及销售量短期内难以大幅度提升。,