红日地块项目定位及发展策略93p.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,#,1,红日地块项目定位及发展策略,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,世联华东战略顾问事业部,2013-09-13,谨呈：证大集团,2,目录,PART,1,项,目本体梳理,PART,2,项目发展方向初判,PART,3,项,目发展策略,3,目录,PART,1,项,目本体梳理,PART,2,项目发展方向初判,PART,3,项,目发展策略,4,项目本体,区位：,地块位于謇公湖科教城核心区，地理位置条件优越，道路通达性较好,謇公湖科教城介绍,謇公湖科教城总规划面积,29,平方公里,，拥有,12.5,公里,滨江临水生态岸线和,2500,亩,謇公湖,功能定位,：,通江达海北外滩、风景如画謇公湖、魅力独具科教城,发展目标,：,创新创意科技园、宜居宜业生态城、休闲旅游度假区,重点开发,：,“科教、商贸、旅游”三大功能板块,謇公湖科教城规划,科教产业区,：,重点打造,软件园,、,复旦科技园,、,总部经济产业园,、,高教产业园,、,创意设计产业园,、,创业投资基金产业园,六大产业园,生态游览区,：,重点打造,江海风情园,、,植物园,、,佛教文化园（海宁寺）,、,謇公湖游乐园,、,謇公湖公园,、,謇公湖生态农业科技园,六大景点,商业服务区,：,加快推进,謇公湖综合商业区,、,謇公湖高端住宅区,、,謇公湖核心商务区,三大功能区建设,本案,5,项目本体,地块：,产业用地性质，占地,424,亩，净用地,287,亩，现状为农田和厂房，地块较平整，内部有十字道路和两条河流,地块性质及用地指标：,性质：产业用地,占地：,424,亩,净用地：,287,亩,地块内部现状,内部十字道路一条,河流两条,净用地现状为农田和厂房,地块现状,地块四至,北至苏州路,南至香港路,西至黄埔江路,东至漓江路,6,项目本体,属性界定：,长三角潜力城市、科教城核心地段、产业用地,城市层级,区位,：謇公湖科教城核心地段,资源：,12.5,公里,滨江临水生态岸线和,2500,亩,謇公湖,区域,层级,地块规,模,：,占地,424,亩,地块性,质,：,产业用地,内部限制：十字道路，两条河流,周边情况：位于謇公湖科教城科教产业区、商业服务区、,生态游览区交汇处，道路通达性较好，规划配套完善,地块层级,层级,项目价值点界定,长三角,潜,力城市,产业用地,謇公湖科教城,核心地段,属性界定,区位,：地处长三角潜力城市,海门,9,项目发展方向初步可能性探索,庄园、产业地产、旅游地产、养老地产、控地,謇公湖科教城规划,海门市场调研,世联平台资源,庄园,产业地产,旅游地产,养老地产,控地,甲方初步设想,及已建项目,探索依据,可能性方向,10,庄园,红日地块,424,亩，距老城区约,10,公里，区域目前较安静，但周边资源和配套稍显不足，科教城版块的发展可能会影响到庄园的静谧,按功能分，,庄园可分为,住宅庄园,、,经营性庄园,（如农场、牧场）、,度假旅游性庄,园,城,市庄园,郊区庄园,按区位分，,庄园可分为,城市庄园,和,郊区庄园,，城市庄园一般为第一居所，郊区庄园是假日居,所,庄园特征：,远,离市区,，,要求住宅周围,景色怡人、安静,别,墅豪华至极，,顶级的内部设置和周边配,套,庄园的,建筑约,1200,上下,，,占地,10,多亩直至,100,亩,11,产业地产,红日地块规划用地性质为产业用地，謇公湖科教产业区的发展为产业地产的开发提供了较好的前景,以产业为基础,、由,工业类用地或物流,/,仓储类用地,两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节,产业地产,工业,物流,工业园,如经济开发区等；,科技园,如高新技术园等；,商务花园,如总部基地，创意产业园等；,产业综合体,如联东,U,谷，津通产业园等；,仓储物流,如保税仓，出口监管仓，冷库等；,商贸物流,如主题性专业市场，采购中心等；,12,旅游地产,红日地块周边旅游资源不够强势，海门城市能级对于外地游客依附力稍显不足，板块综合配套对于旅游地产来说还需大幅提升,旅游地产,依托周边丰富的旅游资源，有别于传统住宅项目，是集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,旅游业和房地产业的无缝嫁接，以联动发展的模式，形成优势于补，快速推动产业发展,具有更好的自然景观、建筑景观相于融合，同旪完善有完善的配套功能和枀高的投资价值,旅游地,产,开,发核心要素,旅,游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等,准,确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营,功,能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品,引擎,资源,客源,导向,产品,配套,13,养老地产,养老地产有利润稳定的优点，但高投资、长周期和低利润是其特点，其核心是持续的服务价值，謇公湖板块目前医疗资源缺乏,环境资源是基础,养老地产需要有较为优质的自然资源条件作为基础，提供老人良好的生活环境,物业是载体,持续服务是,核心,养老地产必备的是完善的医疗资源配套，这是让老年人放心购置和使用物业的基本保证，也是区别于传统住宅开发的基本特征,医疗资源是驱动,养老地,产的重点是“养老”而非,“,地产,”，“,地产,”,是提供养老服务的平台和载体,为,老人提供持续的养老服务是养老地产真正的核心价值,14,控地,在謇公湖科教城版块不成熟的情况下，红日地块作为储备用地，待市场熟化再进行相关物业的开发,控地目的,等待謇公湖科教城版块熟化，赚取地块溢价,作为证大国际城板块补充用地，提升国际城整体配套,短期内减少资金沉淀,减轻多项目操作难度,15,项目发展方向,KPI,体系筛选,产业地产最优，庄园次之,KPI,城市,能级,区域,规划,客群数量,自然,资源,产业,资源,综合,配套,通达性,用地,性质,甲方设想,总评,庄园,2,3,1,2,2,3,1,5,19,产业地产,3,5,3,2,3,2,5,1,24,旅游地产,1,5,1,2,2,1,2,1,15,养老地产,2,2,1,3,2,3,1,1,15,控地,项目发展拟合度 高（,5,）,低（,0,）,16,项目发展方向初判,1,、产业园；,2,、庄园,红日地块,产业园,庄园,KPI,17,目录,产业园,开发模式初判,产业背景分析,案例借鉴,红日地块开发策略,庄园,PART,1,项,目本体梳理,PART,2,项目发展方向初判,PART,3,项,目发展策略,18,目录,产业园,开发模式初判,产业背景分析,案例借鉴,红日地块开发策略,庄园,PART,1,项,目本体梳理,PART,2,项目发展方向初判,PART,3,项,目发展策略,19,07,年后,开,发区,名 义,“圈地,”,土,地集中整顿阶段,03,年,2,月至,03,年底,0,4,年,05,年至,06,年,整顿深化，监管力度加强,短暂休,克疗法,持续整顿，取得阶段性成果,政,策,效,果,巩固整顿成果,合理规划引导发展,经济高速发展需要，逐步放行阶段,强化集约用地,积极盘活存量土地,鼓励产业结构优化升级,鼓励向“多功能综合性产业区”发展,土地出让金收支管理,逐步实施工业用地招拍挂,经济发展曲线,粗放经营阶段：圈地；整顿,规范经营阶段：放行；管理,集约使用阶段：综合；优化,产业地产发展历程,产业地产是工业地产发展的高级形式，经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段,政策发展方向,20,产业地产开发模式,按照政府参与度的不同，主要有,政府主导,、,政企合作,、,企业主导,三种开发模式,企业主导,政企合作,政府主导,主要特点,组,织架构,政府与专业开发运营商共同出资成立开发公司，由开发公司作为运作实体，负责规划、开发与招商,政,府成立专门机构负,责园区的,规划,、开发、招,商,等,政府,开,发,运营商,土地出让,政策支持,规划,开发,招商,运,营,政府,开,发,运营商,资金、土地、政策,资,金、,经,验,开发公司,股权关联,政府与园区开发运营商没有股权关联,政府与园区开发运营商商共同控股开发公司,政府机构化操作，非市场行为,政府将土地出让给专业的开发运营商,产业开发运营商作为运作实体，全面负责产业园的规划、开发与招商等职责,专设机构,规划,开发,招商,政府,规划,开发,招商,21,基于城市规划发展、社会经济发展需要，经招商引资、土地出让等方式引进,基于产业运营特点和发展需求进行规划，提供政策支持、税收优惠等,主要特,点,集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势,缺乏灵活性和创造性、活力不够，易导致机构膨胀、政企不分等,政府主导的因地制宜个性化开发模式，不易复制,产业地产开发模式,政府主导模式,政府主导,政企合作,企业主导,22,政府主导案例,张江高科,上海市政府通过土地入股实现对张江集团的控制，并推动和协助企业进行张江高科产业园的开发,政府主导,政企合作,企业主导,上海市,政府,上海市张江高科技园区,领导小组及其办公室,上海市张江,高科技园区,开发公司,上海市,久事公司,公众,投资者,其他投资者,上海市张江高,科技园区开发,股份有限公司,上海市张江集,成电路产业区,开发有限公司,上海市浦东,土地发展,（控股）公司,上海张江生,物医药基地,开发有限公司,国家,863,信息,安全产业,基地公司,上海张江高科,技园区综合,发展公司,其他服,务公司,项目,项目,项目,项目,微电子港,有限公司,项目,其他投资者,/,开发经营,机构,项目,项目,23,政府主导,政企合作,企业主导,开发企业拥有强大实力、丰富资源、专业服务能力较强的企业,政府给予开发企业一定的返租或补贴，同时给予土地或政策上的优惠,主要特,点,利益关系较为复杂,开发商采取此类方式更易获取土地或政策优惠，同时能够分担部分风险,政府与企业合作开发,产业地产开发模式,政企合作模式,24,政府主导,政企合作,企业主导,优势,：,三,层次的领导体系，起点高,合,作有利于利用新方的先进经验,共,同出资，缓解政府的财政压力,作,为股东，政府能长期享受到园区开发带来的增值收,益,不足,：,合,作可能带来一定的协调成,本,联合协调理事会,中方副总理,新方副总理,双边工作委员会,苏州市市长,新加坡裕廊管理局,出资机构,苏州工业园区股份有限公司,（中方政府财团,）,新加坡苏州园区开发有限公司,（新方财团）,52%,28%,中新苏州工业园区开发有限公司,（,CSSD,）,开发主体,土地一级开发,基础设施建设,招拍挂转让,二级开发,销售,租赁,项目投资,入园企业,房地产开发公司,入园企业,政企合作案例,苏州工业园,作为中国最有影响力的产业园区之一，苏州工业园引进新加坡园区开发经验与资金,实现中外政企联合开发,25,政府主导,政企合作,企业主导,企业主导的专业化房产开发模式,在工业园或产业新城等地方获取土地,主要特,点,不针对特定行业，只针对周边相关产业的生产经营办公需求,建设厂房、办公、研发、中试实验室等硬件配套 以及提供企业运营的软件支持,对持有型开发商的后续经营管理能力有较高要求,产业地产开发模式,企业主导模式,26,政府主导,政企合作,企业主导,企业主导案例,津通产业园、联东,U,谷、天安数码城、新城发展、华夏幸福基业、普洛斯,产业（工业）地产商,及其开发项目,案例,特点,津通集团,一体化服务平台,充分把握企业需求的招商模式,联东地产,“聚合,U,”模式,统一平台,因地制宜利用当地优势,深圳天安数码城有限公司,“天安模式”,南京新城发展股份有限公司,区域开发模式,华夏幸福基业,区域开发模式,普洛斯,项目选址于枢纽城市,拥有全球客户资源,灵活多样的运营方式,27,企业主导模式主要特点,在工业园或产业新城等地方获取土地,不针对特定行业，只针对周边相关产业的生产经营办公需求,建设厂房、办公、研发、中试实验室等硬件配套 以及,提供企业运营的软件支持,对持有型开发商的后续经营管理能力有较高要求,红日地块,科教城版块产业用地,未来科教城产业片区将吸引大量企业入驻，经营办公需求增加,证大集团有较丰富的地产开发经历及相关资源,证大集团有一定的资源，但没有相关产业地产软件打造经验,证大集团产业地产运营经验相对不足,匹配,匹配,匹配,需提升,需提升,红日地块开发模式初判,结合謇公湖科教城产业规划及地块性质，红日地块宜,采取企业主导开发模式,，,后续招商运营能力需提升,28,目录,产业园,开发模式初判,产业背景分析,案例借鉴,红日地块开发策略,庄园,PART,1,项,目本体梳理,PART,2,项目发展方向初判,PART,3,项,目发展策略,29,产业背景分析,长三角,从长三角城市圈层来看，海门有可能承接来自上海、苏州、无锡、宁波、南京及杭州等区域优势产业的转移,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,核 心,对外窗口,第一圈层,次级辐射中心,第二圈层,专业产业基地、专业市场,第三圈层,原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,苏通大桥、崇启大桥的开通，南通有望跨入长三角城市第二圈层,海门国家级经济开发区的获批将有力助推城市产业结构升级,30,产业背景分析,上海,石油化工、精细化工、生物及医药工业比重最高，信息产品制造、生物医药、新材料等,Hi-Tech,发展迅速，资本密集和技术密集型产业比较优势显著,石油化,工及,精细化工,生物医药,微电子,造,船及港,口设备,光电子及新材料,机电设备及车辆,精品钢材,航天工业,食品及其他,主导产业：,31,产业背景分析,南京无锡苏州,纺织和机械制造仍是江苏地区的支柱产业，南京、无锡及苏州三地在电子通信、精密机械及化工等快速扩展，产业结构正从重工业化向技术知识密集化转变,石化工业,钢铁工业,电子信息,生物医药,精密机械,电子产品,精细化工,精密机械,新材料,汽配产业,高档家电,纺织机服装加工,主导产业：,主导产业：,32,产业背景分析,宁波杭州,浙江地区的工业优势主要还是集中在纺织、电力、电气制造、服装和普通机械等劳动力密集型产业上，宁波、杭州在重化装备制造、汽车等方面具有一定优势,通信设备,软件,生物制药,装备制造业,服装及纤维制品,家用电器,临港工业,汽车及配套业,输变电设备,33,产业背景分析,海门十二五产业规划,重点发展现代物流、服务外包、特色旅游、现代商贸、科技服务,发展重点：,现代物流业,重点建设,叠石桥国际物流中心,、,大千物流中心,、,东洲物流园区,、,沿江保税物流园区,、,滨海临港物流园区,等五大物流基地,服务外包业,着重发展,新药开发,、,临床测试,等医药研发外包、,创意设计,、,布料开发,等纺织研发设计外包，,嵌入式软件开发,、,应用软件管理等信息技术外包,和,电子商务,、,呼叫中心,、,企业管理数据库服务,等,特色旅游业,现代商贸业,科技服务业,至,2015,年，全市建成,国家级科技孵化器,2,家,，,省级科技孵化器,5,家,，总孵化面积,40,万平方米以上，累计在孵企业,250,家以上,34,产业背景分析,謇公湖科教产业区,六大产业园规划,总部经济产业园：,规划面积,300,亩，总投资,10,亿元，,以企业总部、研发办公为主,，是集,科技企业孵化培育、高新技术商品化、现代服务产业,为一体的综合性园区,謇公湖软件园：,占地,300,亩，总投资约,2,亿元，重点发展,软件研发,、,信息服务,、,数据通讯,等产业，同时也可为创办和成长中的软件企业提供有针对性的金融、管理、法律等方面的综合服务,复旦海门科技园：,占地,320,亩，总投资约,20,亿元，园区将重点发展,电子信息,、,新材料,、,环保科技,、,生物工程,等产业的科技研发和教育培训，重点引进与产业定位相关的国家重点实验室和研究中心，着力打造复旦大学科研、培训、中试和成果转化推广基地,高教产业园：,总规划面积,2,平方公里，是謇公湖科教城的核心产业项目，同时也是开发区实施转型升级的重大举措，主要吸引国内外著名大学的研究生院集聚，着力打造长三角最具吸引力、最具活力的研究生培养基地,创业投资基金产业园：,位于江海大厦内，大厦将重点引进,科技研发,、,总部经济,、,金融投资,、,服务外包,等高端服务业，其中，光大控股投资、中节能投资、高特佳投资、通光投资等一大批投资创业类项目纷纷签约进驻,创意设计产业园：,占地,300,亩，总投资约,2,亿元，以,规划设计,、,建筑设计,、,工业设计,、,环保设计,为特色，致力于打造国内具有特色的创意产业设计园,35,产业背景分析,潜在产业选择,结合长三角产业背景、海门十二五规划、謇公湖科教城园区规划及地块基本条件，本项目潜在产业机会点为,创意设计、布料研发、软件开发、数据平台、生物制药,等,35,产业机会点,长三角核心城市产业背景,海门市十二五产业规划,謇公湖科教城产业园现状,（竞合关系）,地块基本条件,石油化,工及,精细化工,生物医药,电子,机电设备及车辆,航天工业,食品及其他,钢铁工业,信息技术,精密机械,纺织机服装加工,通信设备,软,件,装备制造业,物流,家用电器,临港工业,新材料,创意设计,电子商务,布料研发,数据平台,节能环保,创意设计,布料研发,软,件,信息技术,企业数据平台,电子商务,生物医药,呼叫中心,节能环保,呼叫中心,物流平台,36,目录,产业园,开发模式初判,产业背景分析,案例借鉴,红日地块开发策略,庄园,PART,1,项,目本体梳理,PART,2,项目发展方向初判,PART,3,项,目发展策略,37,案例借鉴,案例选取,选取标准：,临近或附属于经济开发区（高新区）,占地规模,1000,亩以内,企业主导的产业园开发,借鉴点：,定位,客户,产品,招商,运营,1,、天安数码城,2,、联东,U,谷,3,、津通国际工业园,案例借鉴,1,深圳天安数码城,38,区位及规模,：位于深圳市中心区，,占地,30,万平方米（,450,亩）,，建筑面积,90,万平方米,物业类型：,包括工业厂房、科技产业大厦、配套公寓和住宅,属性：,国家科技部认定的首批国家级民营科技园,入驻企业数量：,园区入驻企业超过,1600,家（其中总部型企业占,61%,），员工,5,万多名,入驻企业类型：,总部型企业；国家、省、市认定的高新技术企业；银行；风险投资机构；基金公司；小额贷款公司；担保公司；评估机构；会计师事务所等,案例,1,案例,2,案例,3,39,天安数码城公司,专业的科技园开发与运营商，主要服务中小企业与民营企业,深圳天安数码城,有限公司,(,香港,),天安中国投资有限公司,50%,天安中国投资有限公司（香港天安集团）于,1986,年成立，,1987,年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只,中国概念股,。天安集团资本雄厚，在国内的总投资超过,60,亿港元，主要集中于住宅开发；深圳天安数码城有限公司为其子公司之一,深圳泰然股份有限公司,50%,深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业集团，注册资本,2,亿元人民币，拥有五家控股企业和二家参股企业，为中国房地产,200,强企业,战略意识,定位：为中小企业服务,构建适应性的支持体系与环境，配臵金融、智力、技术、信息、专业服务等各种要素资源,使命：服务民营企业,加强服务民营科技草根企业，即那些从事与科技研发、产品相关的一般型企业,通过市场、服务、要素配臵促进它们向科技企业的转型与深化,目标：完善创新系统,强调科技、商业、与文化理念的融合,引入公众技术平台、风险资本、商业价值等要素,一方面依托政府产业发展政策，另一方面通过市场化的运作机制，对企业及创新活动实现服务,愿景：构建创新集群,吸引优质的创新科技企业及关联企业,与产业界、学术界、研究机构及专业团队合作并建立伙伴关系,公司定位：,科技园区开发运营商,天安数码城运营主体：,中港合资深圳天安数码城有限公司,主营业务：,房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务以及投融资服务,定位于园区开发,案例,1,案例,2,案例,3,40,发展历程,天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成,从传统工业园区向民营科技园区的发展,案例,1,案例,2,案例,3,41,成功要素一,天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇,Opportunity 1,1990,年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区,Opportunity 2,1999,年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变，定位为中小企业发展加速器,案例,1,案例,2,案例,3,42,成功要素二,把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器,当时深圳市提出产业升级后，规划了高新技术产业带，以高新区为标志，高新区当时招商的对象就是大企业，,以土地招商形式为主，中小企业无法进入，而我们把握住了这个机遇,，建造天安数码城弥补城市科技产业的不足,天安数码城有限公司工作人员访谈,开始时我们也准备按照政府的要求做孵化器，,但孵化器的成功率确实太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金,，后来我们梳理出政府的真实目标，现在我们,年创造税收,30,多亿,，虽然我们没有按照政府的要求去做孵化器，但我们还不是照样得到各种颁奖，反过来说，一旦当时做孵化器做死了，我们去找谁埋单呢,天安数码城有限公司营销总监杨先生谈企业定位,案例,1,案例,2,案例,3,43,成功要素三,天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业园区向综合工作型社区发展,单一功能社区向综合功能社区发展,主要物业：,厂房,主要物业：,天安数码时代大厦,天安科技创新广场一、二期,天安科技创业园,天安高尔夫花园一、二、三期,99,年时园区物业主要以办公为主，居住、商业的比例都很少，随着园区发展，居住、商业比例提升,适当提高住宅的比例是可以接受的,配套比例提高是市场化的发展趋势，是市场的选择，并不是人为刻意的结果。,天安数码城物业管理公司 王经理,案例,1,案例,2,案例,3,44,成功要素四,随着天安数码城入驻企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售回现的责任,深圳市政府,天安数码城有限公司,客户,入驻企业,租金补贴,申请优惠政策,上缴税收,购买物业,办公租金,+,补贴租金,提供各项,服务,办公租金,天安数码城有限公司,客户,特殊,企业,入驻,企业,政府,完善配套,设施建设,购买物业,购买或租赁,补贴,购买或租赁,企业逐渐聚集,园区影响力扩大,案例,1,案例,2,案例,3,45,成功要素五,在园区软件服务建设中做足细节，凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力,水、电、网络基础设施建设,预留公共发电机功率，确保,24,小时不间断供,深圳首家接入,IP,城域网的社区,提供转接平台，使园内企业享受中国电信针对企业推出的企业服务产品,金融服务,园区内设有十几家银行的办事处，银行间的竞争为园区企业提供一个非常优惠和便利的融资环境,园内企业的迅速发展同时促进银行业的发展,物业管理,设立专业的物业管理公司,物业管理全面通过,ISO9002,质量管理体系认证,运用网络化物业管理系统，实现,e,时代,氛围营造,组织园区企业和基金、风投机构的座谈,组织园区企业和融资担保机构的座谈,组织园区企业和政府部门的座谈,邀请中科院的院士、经济学家来园区演讲,提升园区吸引力,案例,1,案例,2,案例,3,46,成功经验小结,准确定位、合理的物业比例、完善的基础设施以及不同运营期开发商角色的界定,定位借鉴,抓住城市产业升级机遇，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢,物业比例,借鉴,园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商,业类物业所占比例随需求变化而有所提升,基础设施,借鉴,园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园,区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础,开发商角色,借鉴,开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角,色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任,案例,1,案例,2,案例,3,47,案例借鉴,1,小结,1,创新开发与运营模式,天安模式,差异化发展定位,：针对中小企业和民营企业、成长型企业,民投民建民营民管的运作机制,：由深圳天安数码城有限公司投资、开发、建设、运营、管理和服务，一体化的开发与运营、服务、管理,一体化服务体系,2,为适应从园区向“社区”和“城区”转变，适当提高商住物业比例,3,适时调整发展战略，从传统工业园转向功能复合的数码城，并强调集聚、创新与成长,案例,1,案例,2,案例,3,48,案例借鉴,2,联东,U,谷,联东地产属于联东集团的全资子公司，负责工业地产的开发，经过多年的发展和累积，形成了联东,U,谷的品牌和模式，创造了产业地产的聚合,U,模式,联东地产产品类型涵盖了几乎全部产业地产范围,：,独栋商务楼、研发办公室、标准厂房、配套设施、住宅公寓、物业服务、定制服务,联东地产主要项目,联东地产布局中国,案例,1,案例,2,案例,3,49,案例,1,案例,2,案例,3,聚合,U,模式,重点吸纳位于产业微笑曲线两端的高附加值产业，同时构建一体化服务平台，推动园区快速发展,聚合,U,模式来源于微笑曲线，联东,U,谷集中吸纳位于微笑曲线两端的产业，提高附加值，推动产业园以及区域经济的发展,聚合,U,模式：,微 笑 曲 线,一体化服务平台的构建成为聚合,U,模式强有力的助推器,构建价值链一体化平台,二、三产业的匹配和互动,业态聚合、功能聚合和资源聚合,形成规模和集聚效应,提升区域价值,50,聚合,U,模式,基于,“,聚合,U,模式,”,的开发策略,两个“原点：模式：,服务企业、联动政府,因地制宜，打造最合当地条件的产业园,/,城,规划、建设、招商和运营的高度统一,以企业为原点：为企业提供完善的配套和全面的服务，提高企业的附加值,以政府为原点：引领产业园区升级的发展方向，推动区域经济的发展，为政府谋利益，以此与政府建立良好的合作关系,将产业地产的发展与区域经济相结合，根据当地经济现状以及所需打造不同的产业园区,例如：北京联东,U,谷项目偏重的是打造产业地产总部地基，而在无锡、沈阳等二线城市，联东,U,谷则更注重打造的是综合性的产业园,园区实现统一规划、统一建设、统一招商和统一运营，保证项目的品质和可持续发展,案例,1,案例,2,案例,3,51,开发商：,北京联东投资集团有限公司,运营商：,北京联东金桥臵业有限责任公司（联动集团旗下子公司）,规模：,项目投资,25,亿元，,占地,960,亩,，规划建筑面积,100,万平米，可容纳,500,家企业入 住，年产值可达,300,亿元人民币，税收,30,亿元以上，解决就业员工近,5,万人,区位：,位于亦庄新城核心、北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（,CBD,）相连，交通便利,距北京通州物流基地,1,公里,距南四环,3.5,公里,距南三环,7,公里,距市中心天安门广场,16.5,公里,距三环路,15,公里,距,CBD,中心,18,公里,距首都国际机场,30,公里,距北京火车站,22,公里,联东,U,谷,北京,项目概况,案例,1,案例,2,案例,3,52,案例,1,案例,2,案例,3,联东,U,谷,北京,五大功能分区规划,一站式为企业提供从研发到成果转化的多业态办公需求产品,总部商业园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、配套服务园五大功能分区，,融合产业上下游，打造产业链综合体，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间,总部商务园,满足企业总部办公、营销部门需求,研发科技园,满足产品下线生产之前的研发、中试需求,生产制造园,满足企业生产制造、物流需求,企业定制园,满足企业对厂房的特殊和个性化需求,配套服务园,满足企业会展、培训、咨询、餐饮娱乐住宿需求,53,案例,1,案例,2,案例,3,联东,U,谷,北京,多样化的产品形式有针对性地吸引不同需求的客户进驻,花园独栋,面积：,800,3200,平米，根据企业需要调整,特点：容积率非常低，绿化率很高，贴近自然、和谐、安宁的办公环境,租售类型：以出售为主,吸引企业类型：服装设计类、文化创意类和生物医药类企业,单层厂房,面积：最大,8000m2,租售类型：整层出租,吸引企业类型：急加工企业、新能源新环保企业、生物制药企业,多层厂房,面积：很灵活，整栋面积有四五千的，单层面积也有六千多的,租售类型：可租可售,吸引企业类型：生物医药类、电子信息类企业。既可以当做办公和生产用也可以当做研发和生产用,定制厂房,面积：四五千平方米以上，根据客户需求而定,租售类型：出租，起租期十年,吸引企业类型：对厂房与特许要求的企业。例如：生物医药类企业要求很好的密封性,54,联东,U,谷,北京,景观规划,绿色、生态、环保为主题的园区环境,提升园区价值、取得客户认同感,中央独栋,花树环绕,绿色植被,水榭、喷泉、回廊、,绿地分散分布,800,米景观大道,案例,1,案例,2,案例,3,55,联东,U,谷,北京,招商,利用区域产业集群优势和各种优惠政策，因地制宜发展园区产业,针对性地引进生物医药、精密机械、电子信息、能源环保等高附加值类产业,京津城际走廊上的京津城际发展走廊上的新技术产业和科技研发基地,中关村科技园区产业升级示范地,位于亦庄新城产业发展核心区域，亦庄新城定位为高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜居新城,联东,U,谷,北京,临近区域产业情况：,临近区域主要产业：,生物技术与新医药,光机电一体化,电子信息,软件,新材料与新能源,案例,1,案例,2,案例,3,园区政策,金桥基地独栋研发楼项目奖励办法,行业政策,通州区优惠政策：金融企业、文化创意企业、物流企业,中关村科技园区优惠政策：中关村科技园高新技术产业企业,联东,U,谷政策,对比较强势、比较大的品牌，和对这个区域做出贡献的企业，在租金、增值服务给予更优惠的政策,优惠政策：,56,案例,1,案例,2,案例,3,案例借鉴,2,小结,1,聚合,U,模式,重点吸纳位于产业微笑曲线两端的,高附加值产业,，同时,构建一体化服务平台,，推动园区快速发展,两个“原点：模式：,服务企业、联动政府,因地制宜，打造最适宜当地条件的产业园,/,城,规划、建设、招商和运营的高度统一,2,一站式为企业提供从研发到成果转化的多业态办公需求产品,3,多样化的产品形式以及绿色、生态、环保为主题的园区环境,总部商务园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、配套服务园,五大功能区,花园独栋、单层厂房、多层厂房、定制厂房,4,招商：利用区域产业集群优势和各种优惠政策,57,案例,1,案例,2,案例,3,案例借鉴,3,津通国际工业园,区位：位于,常州南翼武进高新技术产业开发区,位于长三角地理心脏和沪宁高速公（铁）路中段,1,小时,40,分钟可达上海，,40,分钟可达南京禄口国际机场，,2,小时可达杭州,距离国家一类口岸常州港仅,30,分钟车程，并可在,2,小时内到达周边的上海港口、张家港口和江阴港口；,规模：,占地,1000,亩,，总规划建筑面积,90,万平方米,投资：总投资,16,亿,建设状况：一期近,30,万,m,2,的,17,座高标准工业厂房、,1,座生活服务中心和,1,座商务服务中心已正式投入使用,鼓励类产业,:,生物,/,化学、电子装配,&,制造、研发,2005,年,10,月开园,目前，津通国际工业园在工业科技地产领域，已形成建设、招商、运营、管理、服务等一体化体系,建设,招商,运营,管理,服务,58,案例,1,案例,2,案例,3,设备安装,和监管,工业,工程,后勤,服务,企业管理,物业,管理,一体化,服务体系,增值服务及设施,内容,智能化管理,信息网络系统、智能管理系统、智能办公系统,专业服务网点,海关、商检、物流、工商、税务、物业管理、配餐中心、银行、邮政、超市便利店,齐全的功能设施,远程视频会议、同声翻译系统、商务洽谈会场、临时办公场所、新闻发布会场,完善的基础设施,供电、供水、供气、通讯、污水处理等,一体化服务体系给入驻企业带来生产、管理、安全、生活等方面的极大优势,服,务型企业战略合作平台为入驻企业降低成本、提高效率,津通国际工业园,一体化服务体系和服务型企业战略合作平台为入驻企业降低了成本、提高了效率，融资服务平台为科技孵化创造了良好条件,融资平台公司：,津通创业投资有限公司,津通集团为发展高新技术、促进成果产业化，为创业企业或项目提供创业投资基金而成立的专业公司,59,案例,1,案例,2,案例,3,津通国际工业园,招商,针对不同投资者的招商模式,1,战略眼光投资者,2,认为商业机会还欠“火候”的投资者,3,缺乏足够信心的投资者,可直接进行投资,可采取合资形式,可用虚拟方法，先挂牌子，由津通运作，看清前景后再投资,招商情况：,自开园以来，已吸纳,50,多家国际知名制造型企业和现代服务型企业入园投产运营,包括美国,Goodyear,、美国,GE,、美国,BELKIN,、德国,WOLCO,、日本,FOSTER,、瑞士,SGS,标准认证、香港,Kerry EAS,物流、美国,Rubber Shaw,工业设计、美国,KPMG,财务等,60,案例,1,案例,2,案例,3,案例借鉴,3,小结,1,建设、招商、运营、管理、服务等一体化体系,2,一体化服务体系给入驻企业带来生产、管理、安全、生活等方面的极大优势,3,服务型企业战略合作平台为入驻企业降低成本、提高效率,4,融资服务平台为科技孵化创造了良好条件,5,针对不同投资者的招商模式,:,直接投资、合资、挂牌代运营,61,案例借鉴,小结,天安数码城,联东,U,谷,津通国际工业园,定位,：,主要针对中小企业和民营企业、成长型企业,，,控制孵化成本，,定位为企业的加速器,客户：,吸纳位于微笑曲线两端的产业,，提高附加值,产品：,一站式,为企业提供从研发到成果转化的,多业态公需求产品,多样化的产品形式,园林绿化,招商：,利用区域产业集群优势和各种优惠政策,招商,针对不同投资者的招商模式,:,直接投资,、,合资,、,挂牌代运营,运营,一体化服务体系,服务型企业战略合作平台,融资服务平台,62,目录,PART,1,项,目本体梳理,PART,2,项目发展方向初判,PART,3,项,目发展策略,产业园,开发模式初判,产业背景分析,案例借鉴,红日地块开发策略,庄园,63,红日地块,产业园开发策略,定位,差异化发展定位，把握政府核心目标，结合市场需求，,主要针对中小企业和民营企业、成长型企业,，,控制孵化成本，,定位为企业的加速器,客户,重点吸纳位于产业,微笑曲线两端的高附加值产业,产业机会点：,创意设计、布料研发、软件、信息技术、企业数据平台、物流平台、电子商务、呼叫中心、医药研发、节能环保,产品,一站式,为企业提供从研发到成果转化的多业态公需求产品,总部商务区、研发科技区、企业定制园、配套服务园、,金融服务区,多样化的产品形式,总部独栋、,总部双拼,、高端办公楼、研发大楼、配套商业、公寓,园林绿化,绿色、生态、环保为主题的园区环境，,水榭、喷泉、回廊、绿地分散分布,招商,利用区域产业集群优势和各种优惠政策,针对不同投资者的招商模式,:,直接投资,、,合资,、,挂牌代运营,运营,民投民建民营民管的一体化的开发与运营、服务、管理,一体化服务体系,服务型企业战略合作平台,融资服务平台,高端办公楼,(,底商、公寓,),独栋办公总部,企业定制楼,64,红日地块,产业园,产品展示建筑,双拼办公总部,研