苏州太仓今天商业广场项目招商定位报告(39页).ppt

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方米，商城分,地上四层建造，共设标准商铺近,3000间，主要经营日化用品、美容美,发用品、日用小百货、塑料制品、花,卉、渔具、饰品、工艺品、钟表、小,电器、电子产品、小五金、鞋、帽、,布料、服装、滋补保健品等上十几万,种各类小商品。,地下一层为生活超市、餐饮等。,项目概况-周边商业,亿立,义乌国际商贸城,售价：一,四层售价约为,22000,元,9000,元,/m2,目前销售情况非常乐观,项目概况-周边商业,总规划为35万方的城市综合体，分,为一期15万方的商业综合体和二期20,万方住宅。商业部分定位为中高档家,居市场，分为月星家具馆和建材馆。,月星集团为中国民营企业500强企,业，其打造的该项目将提升城西商区,整体的功能档次。,月星家居广场,在售情况良好，已确定地下一层有大型超市入驻，带动人气。,项目概况-周边商业、工业,五洋商城,：太仓地区最大的集建材、五金、机电、陶瓷、家具、灯具于一体的专业建材商城，商城已开张八年，目前生意火爆，是太仓地区最具影响力、最成熟的建材市场。,黄金海岸温泉会所：,近期即将开业的15000平的集洗浴、住宿、餐饮为一体的洗浴会所，侧面反映该区域的商业升级趋势，与本项目也互补及互动。,城厢镇工业园区：,项目北侧、西侧为大中小企业工业厂区，项目位于该区域十字交通路口，将满足该部分工业企业商业需求。,住 宅,其 他,办公楼,政府机关,类 型,物业名称及内部商业,商 业,1、东港佳缘2、华茵嘉园3、阳光美地4、金谷府邸5、银洲花园6、左岸春天,酒 店,医 疗,金融服务,1、世纪华联2、黄金海岸温泉会所3、万鸿大厦4、五洋家具广场5、月星家居广场6、亿立,义乌国际商贸城,7,.中石化加油站,8,、汽修门市若干,1,财富酒店,2,新开元宾馆3、四季宾馆4、新外滩酒店,1、领袖天厦2、万鸿房产3、君悦豪庭4、通达财富广场,1,中国邮政,2,中国联通,3,苏州市商业银行,4,交通银行,5,中国电信,6,证券公司,7,太平洋保险,8,建设银行 9中国银行,1,0农业银行,1,1中国移动营业厅,1,2中国人寿营业厅,1,3中国联通营业厅,1,4建设银行,1,5浦发银行 16人民银行 17工商银行 18中信银行19农村商业银行 20中国人寿保险,1.,贸易局,2.,地税局,3.,国税局,4.,公路管理处,5.,水利局,6.,工商行政管理局,7,粮食局8.城管局9.组织部10.法庭,1,。太仓医疗急救站2.太仓博爱门诊3太仓仁慈医院,.,1,体育馆,项目周边商业网点明细,项目概况-小结,项目位于主干道十字路口，商业面积适中，停车位充足。,交通便利，四通八达。,项目周边现为物贸市场及工业园区，正逐渐向大规模、专业化、一站式的物贸物流中心转型，有走向高端的政策和趋势。,规划定位,-总体定位,今天商业广场,立足于服务周边市场及工业园区、高速路来往商旅，集住宿、餐饮、娱乐休闲、写字楼等功能为一体，填补周边商业配套服务空白、具有强大辐射功能的商业综合体。,规划定位-功能定位,（1）住宿服务功能区：星级酒店、商务型酒店、连锁快捷酒店。,（2）娱乐服务功能区：KTV、酒吧、娱乐主题会所、运动健身场馆等。,（3）餐饮服务功能区：特色餐饮、主体餐厅、中式饭店、西餐厅、美食广场等。,（4）休闲服务功能区：茶楼、咖啡厅、网吧等。,（5）保健服务功能区：高档浴场、SPA馆、足疗中心、美容美发等。,（6）商业配套功能区：写字楼、银行网点、便利超市、通讯服务等。,规划定位-消费群体分析,项目目标消费群体总结,:,在,2555,之间,有稳定的收入并且有一定的经济能力和独立的经济支配权,;,追求便捷服务、相信品牌质量,消费心理较为成熟,;,消费力以中高档为主,是主力消费群体,;,SWOT分析,-优势与机会,优势,机会,区域优势：太仓经济增速稳定，区域升级中。,交通优势：交通便利、可到达性较好。,时间优势：该区域目前还没有类似项目，即集品牌化、专业化、,服务化的商业配套业态为一体的商业综合体。项目内各个业态,良好互动，组合出拳，必将优于分散的、低端的、家庭作坊式,的同类业态。,升值机会：周边的项目均为重点工程，必将带动区域升值，项目,自身也会被带动。,SWOT分析-劣势与威胁,劣势,威胁,目前周边大型商业项目基本均在建设状态，尚未形成商,业配套互动效应。,周边在建项目工程浩大，地段商业形象未达到鲜明的整体性。,本项目经营模式为配套商业业态的综合体，不具备,传统意义上的主力店，不便于整体推广。,招商计划-,招商策略,注重物业服务功能性，住宿、餐饮、办公、配套科学比例招商；,规划为整栋一三层餐饮、休闲、其他配套，四层以上连锁酒店/写字楼。业态比例详见下页。,注重品牌效应，各业态均对品牌连锁及本地龙头企业进行招商；,连锁酒店面向：例如锦江之星、富驿时尚、汉庭、七天、如家、莫泰168、格林豪泰、速8等进行招商；,餐饮计划：汽车餐厅（KFC、麦当劳）、商务餐（外婆家、采蝶轩、小南国等）、快餐（永和豆浆、味千拉面、东方既白、德克士、四海游龙、老娘舅、老妈米线、真功夫、池上便当等）、人气餐厅（火锅、湘菜、自助）,通过重点业态的成功招商，来带动其他业态的招商；,写字楼比例约30%（10000平左右），酒店宾馆比例约30%（10000平左右）、,餐饮比例约20%（6000平左右）,休闲保健5%，其他商业配套5%。,招商计划-业态比例,招商计划-租金策略,鉴于周边经济环境及投资成本考虑，目前租金,指导价,为四楼以上为0.95元/天-1.2元/天。一楼1.95元/天、二楼1.50元/天、三楼1.25元/天。,一般商家,免租期,3-4个月，对于最先签约入驻或面积比较大的商家，可以适当的延长免租期。星级酒店的免租期根据惯例执行。,招商计划-招商原则,执行以下原则：,1、全国知名品牌连锁店,2、长期从事该行业经营管理的投资者,3、本行业经营状况名列前茅者,4、周边地区有一定商业影响力者,杜绝以下情况：,1、无任何品牌盲目投资者,2、无投资实力者/有投资实力但没有经验者,3、与本项目定位无关联者,4、品牌和投资商口碑较差者,招商重点品牌酒店,注重品牌酒店的引进，有利于项目的,宣传推广，同时对于项目的整体形象,也有所提升。,填补区域品牌酒店的缺乏，满足周边,商户及客户群日益提高的住宿要求。,例如：汉庭商务、锦江之星、富驿时尚酒店等,知名连锁餐饮,“民以食为天”，餐饮的配套必将带动项目,甚至该区域的商业氛围。,满足周边物贸中心、工业园区、项目自身办,公一族及快速路来往商旅的用餐需求。,例如：KFC、麦当劳等洋快餐，及符合白领人士喜闻乐见的商务餐饮。,休闲保健,休闲养生目前在长三角地带有着广大的消费群体，单客平均消费水平较高。该区域作为物贸交易中心，经商人士是主要的客流，大量的业主也是消费群体，保健养生会所可供提供休息及商务洽谈。,健全配套,24小时便利店、ATM机、通讯网店等等。,经营管理,1、“统一招商”为统一形象，尽快繁荣市场，对商铺采用统一招商的原则。市场的招商采用,租赁,商铺形式展开，其中大商户和品牌商户依据实际情况可开展其他合作模式。,2、“统一管理”统一管理不仅仅是对基础物业的统一管理，还在于对商家的经营行为、经营范围及经营属性进行的统一管理，避免项目中出现个别不协调的商业类型而破坏整个项目的形象档次，在招商前期会对商户的进驻严格把关，避免客户同质化的竞争品牌入驻，坚决杜绝商户间的恶性竞争。确保其他商业能够和谐、健康快速发展。,经营管理,3、“整合市场”整,合,市场功能，集商务住宿、娱乐休闲、餐饮、生活配套四大功能于一体；整合市场空间，做周边商业市场的服务中心。整合招商，商家合理布局，商铺进行统一招商；整,合,推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广，对于个性化较强的商家可予以广告营销的支持。,4、“合理回报”保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；通过市场整体机能的完善，带动该片区商业消费的档次和浓厚的商业气氛，使市场经营者能获得良好的回报。,篇外-本地特色项目一览,南洋广场,倡导一种全新的购物理念，以多种方式深化规划设计和主题营造的新路，为顾客营造一个时尚、温馨的居家生活、购物天堂。规划的卖场布局科学合理宽敞明亮的购物大厅、美轮美奂的时尚精品，流光异彩的灯光效果，以及独具匠心的餐饮、体娱休闲区等等，使顾客在娱乐中购物，又在购物中享受休闲的“体验式”和“一站式”消费。,太仓万达广场,太仓万达广场建设用地10.75万平方米，建筑面积约47.7万平方米，规划了大型商业中心、城市步行街、商务酒店、甲级写字楼、高级公寓、电影院线等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等各类功能于一体。,五洋广场,五洋广场坐落于太仓城市核心区域、上海东路与东仓路交汇处，项目总投资超3亿元，建筑面积约7.1万平方米，地下停车面积约2万平方米，五洋广场已引进了大地数字影院、月星家居、汉庭连锁酒店和光大银行等众多项目入驻，成为一个集旅游宾馆、购物消费、金融服务、休闲保健、商务贸易于一体的商业商务中心。,篇外-本地酒店,福朋喜来登酒店,(国际四星级）650-1650元,太仓锦江国际大酒,（豪华商务酒店）480-980元,金陵花园酒店,（标配五星级）480-2880元,太仓鎏渊大酒店,(标配三星级）198-368元,汉庭、如家、格林豪泰、莫泰、锦江之星等快捷酒店均在太仓设有分店。,篇外-本地特色餐饮,碧宫海鲜酒楼,营业额：200万/月,营业面积：1800平米,客单价：100元,胖墩石锅烤肉,营业额：70万/月,营业面积：1200平米,客单价：60元,篇外-本地休闲商家,碧海蓝天休闲浴场,在水一方休闲浴场,威尼斯洗浴中心,新天池足浴休闲阁,黄金海岸洗浴中心,休闲商家人均消费50-300元，平均 营业面积2000至4500平左右。,篇外-本地娱乐商家,VIP5酒吧、CD酒吧：,最低消费280元，营业面积700平左右,。,钱柜KTV、唐会KTV：,人均消费50-80元。,君王夜总会、大都豪夜总会：,约40个包厢，包厢平均消费1200-1800元（不包含服务费用）,THE END联系方式：,业务负责人：孙先生，胡小姐,联系电话：[phone],Email:s,QQ:289012063,公司名称：苏州今日天宁物业管理有限公司,