北京中原房地产经纪有限公司养老地产专项研究.ppt

,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,第一部分 养老地产的概念及缘起,第二部分 发达国家养老地产研究,第三部分,国内养老地产研究,第四部分 养老地产经营模式,研究,第五部分,对企业开发养老地产的建议,41,47,71,85,105,养老地产专题内容提纲,页码,养老地产的概念及缘起,Part 1,养老地产概念,养老地产应该,定义,为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。,同其他类型地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。,住宅地产,服务,商业地产,混合开发模式,全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个,2010年全球老年人口已达到6.23亿,全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。,世界百岁老人约15.2万,备注：,进入老龄社会的标准标准是：,0-14岁的少年在总人口中少于30%；,65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%,；中位年龄人口大于,30岁。,人口老年化问题,养老地产缘起,我国老年人口的绝对数量大,我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。,高龄化趋势显著,随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。,“未富先老”,发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。,“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加,关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。,城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重,农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在,65,岁及以上人口的比例达到,8.1%,，已经高于镇,6.0%,和城市,6.7%,的水平。,中国老龄化社会的五大特点,养老地产缘起,发达国家养老地产研究,Part 2,发达国家老年住宅的研究背景,建立在“,先富后老,”基础上的养老模式,发达的生产力水平,良好的社会保障体系,从关注老年人的心理感受出发,缘由,在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势,美国的太阳城,日本的港北新城,荷兰的弗莱德利克斯堡,系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区,已经成为养老模式发展的新趋势。,国外老年社区产生背景,发达国家老年住宅的研究背景,西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的,发达国家老年住宅的研究背景,比较项,西方型社会,东方型社会,传统家庭观,社会风尚是独立自主，互不拖累,社会公德应赡养老人，敬老爱幼,主体家庭结构,亲子分居小家庭为主体,多代同堂大家庭为主体,老年福利体制,政府立法，社会保险,政府立法，社会家庭共担,老年福利对策,增强老人独立生活能力,增强家庭养老功能,老年住宅形式,低层独立式住宅或公寓,对层集合式住宅或公寓,社区服务目标,援护纯老年家庭,援护住宅养老环境,老年居住福利设施,满足老人对居住环境多样性需求,开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者,发达国家老年住宅的研究背景,国外养老社区的分类,美洲、亚洲的老年住宅与欧洲,在运营主体,区别明显,截止到,2002,年，,60,岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的,24%,与家人同住的老人仅占老年家庭总数的,1/4,入住养老院的老年人以平均年龄为,82,岁的老年女性为主,20,世纪,90,年代德国倡导,“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,发达国家老年住宅的范例,德国,护理理念,环境理念,建筑理念,“,照料护理式住宅”不来梅老年住宅,60,年代末美国进入老龄社会，截止到,2002,年，,60,岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的,16%,。,经济实力强，,70,年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。,据统计，与家人同居的老人很少，,75,的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,发达国家老年住宅的范例,美国,独立式住宅,老年公寓（集合住宅）,养老院,护理院,老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国老年住房五种模式,背景：人口结构发生变化，,30,年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因,1,、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。,2,、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。,3,、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。,4,、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因,1991-1996,1970-1973/1976,1962-1968,1948-1950,1944-1945,1924-1933/1936,1917-1919,下降,2003-2028,1977-1990,婴儿潮的子女,1994-2002,1968-1970,1977-1993,1951-1957/1961,-,1946-1947,1963-1980,1937-1943,婴儿潮,1946-1960,1920-1921,1935-1953,1909-1914,鲍博。霍普那一代,预测消费高峰期,增长,05,年美国人口接近,3,亿，,其中,65,岁以上的老龄人口约,3600,万人，约占总人口的,12.4%,，,老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。,1,、老年社区分为独立式、集合式和护理型；,2,、政府会给与政策上的大力支持；,3,、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年社区特点,家庭成员年龄,男性,女性,美国太阳城中心,在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）,太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁,区位：临近海湾,。太阳城中心坐落在,佛罗里达西海岸,，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程,目标定位和建设理念：,社区自,1961,年开始建设起，便,定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区,；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,规模：微型城市。,1996,年人口普查时居民达到了,9.6,万，现在估计有,14,万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，,太阳城是美国增长速度最快的城市,。,这里的居民必须是,55,岁以上的老人，,18,岁以下的陪同人士一年居住不能超过,30,天。,基本信息,每一年的每一天，,太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活,年龄段,0-18,18-24,25-44,45-64,65,以上,比例,0.40%,0.20%,1.30%,15.10%,83%,太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式,六大居住区,“太阳城中心”（独栋别墅）,“国王之殿”（联体别墅）,“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,“庭院”,“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）,“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,生活配套,各社区,共同享用,邮局、超市,、医疗机构、银行和教堂,货品齐全的,购物所，餐厅和宗教服务,尽在社区之内，专业化的,防火、防盗和医疗设施和服务,给人一种安全感。,生活配套,总体规划,方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全,住宅无障碍设计,住宅高度,门,卫生间、厨房,面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用,面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过,平房或者别墅，不用爬楼，,4,层以上配备电梯,靠近卧室，并设长明灯,紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响,室内地面平坦，不设门槛等障碍物,改变方向和高矮的地方用了显眼色彩,地面和浴池底部都防滑，并设扶手,预留安装扶手的埋件,阳角抹圆，长柄门锁,地面,防滑处理,房间,照明度提高,2,倍以上,煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识,楼梯道加宽，以便安装升降椅,无障碍步行道、无障碍防滑坡道,低按键、高插座,健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求,患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。,健康配套,医疗服务系统,综合性医院,专业中心,眼科中心,急救中心,心脏病中心,体检中心,小型诊所,家庭看护,药房,照顾中心,心理治疗,牙医,综合医院,家庭看护,照顾中心,运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落,休闲配套,运动和娱乐设施,高尔夫,保龄球、室外地滚球、网球,乡村俱乐部,剧场,康乐设施,Mini,高尔夫,7,个,18,洞高尔夫,高尔夫学校,三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者,全美草地保龄球锦标赛,墙球、台球,室内、外泳池,推圆盘游戏场,健身房,手工房,电脑房,活动的老人平均年龄,72,岁,每年交,120,美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。,高尔夫,健身房,学习和交流：提供学习和交流的机会,生命的最后，梦想的再实现,文化配套,学习交流场所,老年学校,俱乐部,进修班,博物馆,交流中心,图书馆,艺术室,教堂,木工坊,缝纫坊,烹饪班,美发沙龙,画廊,舞会,亦教亦学,交流舞会,图书馆,你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。,太阳城中各种课程和组织活动超过,80,种以上,，可以依照自己的兴趣选择参加,年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围,John:,厨房里,20,个厨子,18,个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。,精神关怀,志愿者之城,各种管理,城市治安维护,老年大学,照料工作,公共场地维护,厨师,开高尔夫球车,医院,商店,担任教师,服务设施,Micheal,：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。,Marry:74,岁的她在一家疗养院义务帮忙达,12,年之久，先后长期照顾过,3,个行动不便的老人。,Donald,：太阳城限速,30,英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人,根据老年人需求打造的功能体系和设施,案例启示,需求,设施,功能,居住功能,医疗护理功能,生活休闲功能,文化沟通功能,志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,完整的、可应对紧急情况医疗服务系统,多元化、现代的住宅，关注人性化的细节,精神与价值诉求,丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套,方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施,方便和安全,健康和独立,运动和娱乐,学习和交流,年轻和自我价值,截止到,2002,年，,60,岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的,24%,，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。,目前，,90,以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，,95.5,的老人在家中养老，,4.2,的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。,日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“,两代居”,发达国家老年住宅的范例,日本,通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导,1920,年日本人口金字塔图示,1960,年日本人口图金字塔图示,2006,年,日本将来人口推测报告,显示，到,2055,年，日本人口将减少至,8993,万人，其中老龄人口将达到,40%,，老龄化程度较高。,日本在,30,年代后期和,70,年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。,社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。,日本人口金字塔图示（,2005,年）,61,岁：,1938-1939,年中日战争导致人口下降,51-53,岁：,1947-49,年第一次婴儿潮,女性,26-29,岁：,1971-74,年第二次婴儿潮,男性,34,岁：,1966,年出生率下降,54-55,岁：战争期间出生率下降,二战期间人口下降,老年人口（,65,岁以上）,劳动人口（,15-64,岁）,未成年人口（,0-15,岁）,日本港北新城,老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。,突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。,完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。,发达国家老年住宅的范例,日本,日本老年住房“两代居”模式,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,发达国家老年住宅的范例,日本,日本老年住房“两代居”模式,国际上养老社区大致分为以下几类：,居住环境、生活方式,社区类型,针对客户,提供服务特点,物业租售方式,居家生活型,连续照料退休社区,身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；,发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；,租赁或出售,活跃老年社区,年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；,环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；,联排或别墅，出售为主,独立生活型,老年公寓,喜欢安静，结交新朋友的老年客户；,不提供就餐、交通、不组织社会活动。,租赁或出售,老年聚集区,和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；,除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。,租赁为主,辅助生活型,辅助生活社区,生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助,根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。,出租,家庭照料社区,各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；,提供短工服务，专业的护士照料；,出租,辅助医疗型,护理院,需要,24,小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复,提供,24,小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；,出租,老年痴呆病院,老年痴呆初期，需要护理恢复；,完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料,出租,国外养老地产研究小结,把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。,日本的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。,老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。,在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。,企业从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。,对中国养老地产开发的启示：,国内养老地产研究,Part 3,我国养老地产现状,我国养老地产，,按建设经营者不同，划分为三种模式,政府,福利型,政府,收益性,企业,赢利型,北京香山老年公寓,山东威海老年公寓,乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖,山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构,由企业投资开发建设运营,北京太阳城,福利型养老院,赢利型型养老院，老年公寓,老年公寓，养老社区,目前老年住宅发展，多为,企业赢利性为主,老年住宅受众群体有限,建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大,现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差,现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴,仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商,现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务,我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。,无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。,我国老年,住宅现状,特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,我国养老地产现状,项目名称,占地,（万）,总建,（万）,产品形式,运营模式,北京,东方太阳城,233,70,一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅,二 期 产 品：在已有的一期产品中增加独栋别墅,租售+持有,北京,太阳城,42,30,一 期 产 品：假 日 公 寓（租 售），多 层、小 高 层、联排别墅，独栋别墅,租售+持有,上海,亲和源,老年公寓,8.37,8.6,多层为主,租售+持有,上海,21,城,孝贤坊,6.15,4.47,高层、小高层为主,广州颐年园,33,20,一 期 产 品：洋 房，独 栋 别 墅；,二期产品：小高层洋房,出售,海南清平乐,8.8,15,以高层、小高层为主,出售,小结：企业赢利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主,企业赢利型养老地产开发现状,目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角,我国养老地产现状,房企、保险企业涉足养老地产：,绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构,泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产,养老社区,上游,下游,医疗保险,护理保险,养老保险,老年医学,护理服务,老年科技产品,将寿险产业链拉长,2030,年,泰康人寿：,在北京昌平小汤山温泉乡购置了,2000,亩地，斥资,40,亿元，拟建新型健康养老院,“,泰康之家,”,，预计,2013,年将建成。,中国人寿：,廊坊养老社区总投资达,1000,亿元,合众人寿：,与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建,“,合众人寿健康社区,”,，预计投资,80,亿元，首期动工面积约,700,至,800,亩。,我国养老地产现状,1,、大都市郊外模式：,以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。,2,、古镇开发模式,以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。,3,、山地养老模式,以黄山、武夷山、庐山为代表。,4,、热带、亚热带避寒模式：,三亚独特的模式。,从分布情况看，目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟,我国养老地产现状,企业赢利型养老地产,养老服务嵌入式,的住宅小区,综合型的养老社区,企业赢利型养老地产开发现状,目前，我们将我国企业赢利型养老地产开发的住宅小区，分成以下两种类型,我国养老地产现状,第一类 养老服务嵌入式的住宅小区,特征,：,属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。,项目中,养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。,项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。,经营模式：,养老部分不以,赢利,为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出,案例：,北京怡海花园,我国养老地产现状,北京怡海花园介绍,项目概况,怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地,733亩分六期建设,；,总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。,项目配套设施,教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化,教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心,商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务,运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场,我国养老地产现状,经营模式,项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理,有限公司提供物业服务。,养老服务内容,该项目的居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。,北京怡海花园介绍,我国养老地产现状,第二类 综合型的养老社区,特征,：,属于房地产开发项目；,项目中的养老服务由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。,经营模式：,养老地产部分持有、部分销售,案例：,北京太阳城,我国养老地产现状,北京太阳城介绍,项目概况,北京太阳城占地总面积,42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。,项目配套设施,购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园,奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店,我国养老地产现状,经营模式,由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，,养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。,养老服务内容,住宅公寓及别墅：,为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。,银龄公寓,A栋、帝阳公寓,：是安养护理公寓，,主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员,24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。,而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。,银龄公寓,B,栋：,租住式老年公寓，,主要接养身体健康的老人。,公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人,清扫房间,、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人,送餐,到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的,文化活动,。,北京太阳城介绍,我国养老地产现状,主流模式：房企涉足养老地产大部分,停留在初级阶段,，真正以后期运营管理为目的还很少,土地获取：多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍,理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全,优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等,经营方式：出售或出租，出租型物业仍以,会员费,+,租金,的形式较为常见,运营管理：对,医疗整合能力,和,运营能力,有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合,开发和运营分离,市场反应：虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限,规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求,投入产出：,前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键,我国养老地产发展现状特点总结,我国养老地产现状,养老地产的经营模式分析,Part 4,国外养老地产经营模式分析,如图所示，美国太阳城中心的,收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。,值得指出的是，,太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分,，仅以每年配套设施的收益为例：,会所费用：,16000,人,140,美元,/,人,=224,万美元,高尔夫球会费（按,1/3,居民入会计）：,6000,人,1500,美元,/,人,=900,万美元,合计：,224+900=1124,万美元。,即每年这两项配套设施的收入就达,1000,多万美元，相当于卖掉,50,多套别墅（按均价,17.5,万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，因此,这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。,国外养老地产赢利模式分析,老年住宅社区服务的内容及收费方式：,社区服务内容,参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：,医疗护理方面,医院、诊所、社区护理中心,体育活动方面,适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；,休闲活动方面,如棋牌、书画、钓鱼等,教育配套方面,老年大学、图书馆,中介资源提供,家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等,社区活动的组织,如各类表演活动、交友活动、聚会等。,收费方式,费用收取应包含以下方面：,日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；,专业物业服务内容，专项收取；,配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。,老年住宅物业长期赢利来源分析,我国养老地产经营模式分析,国内养老地产,赢利模式,长期持有,出售与持有相结合,单纯租用,部分进行销售,满足老人租用,度假之用,开发资金回笼快速,一气呵成,开发资金回笼较慢,资金循环,开发资金回笼一般,长期运营,出售,单纯销售,国内养老地产赢利模式分析,目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有,三种形式,：,“持有”、“出售”和“出售与出租相结合”,；,出售与持有相结合赢利模式,典型案例,北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了,“反按揭”,方法和,“置换”,方法。,反按揭：,即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住,(以租换租)。,置换：,即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。,从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括,住宅建设与经营管理相结合,的经营模式以及,住宅建设与经营管理相分离,的经营模式。,国内老年住宅赢利模式分析,住宅建设,与社区管理建设,住宅建设与社区管理,相结合,的经营模式,住宅建设与社区管理,相分离,的经营模式,优势,优势,劣势,劣势,立体的开发经营模式,利润来源不止是住宅,配套服务为项目提供,长期增值效应,资金投入大、回收期较长,投资风险、,经营管理风险大,对开发商专业要求高,完成销售即可,收回投资获取利润,风险投资小,对开发商专业要求低,收益固定,不具有长期性,北京养老地产经营模式案例分析,北京市场养老地产的经营模式案例说明,1.,持有经营,2.,出售,+,出租,太申祥和山庄,3.,出售,东方太阳城,万科幸福汇,北京太阳城,寿山福海,将府庄园,曜阳国际,爱慕家,爱慕家,香山脚下,海淀区香山新营,20,号,太申祥和,昌平区中关村生命科技园,寿山福海,北京石景山区双峪路,23,号,北京持有经营案例,太申祥和,爱慕家,寿山福海,特点,集综合养生,/,会议,/,餐饮等业态为一体的度假村,高端小型度假性养老公寓,接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格,规模,占地：,10,万，总建面：,6,万,占地,27,亩，总建面,9000,平，,270,张床,总建面,2.66,万，,550,张床,运营模式,持有运营,持有运营,持有运营,收费模式,会员费,20-50,万，,1-3,年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费,会员费,60-150,万，,2009,年月费,8000-16000/,套，现,3500-10000,月,/,套；,押金,5-8,万，床位费,1000-3600,元,/,床，餐费服务费自理,客户定位,中端养生、度假客户,定位高端客户为主,以西部城区内的中端客户为主,土地获取,采用租地模式，运营成本较低,租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本,土地为工业用地，地价低,建筑形态,中式古典风格，双层围合公寓,多层廊式公寓，内部采用美式装修风格,中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点,入住情况,2002,年,10,月正式开业，现会员,1000,余名，常住会员,500,多名。太医馆和度假酒店为主营业务,18,个月入住,46,户，现常驻,80,人，收费较高，市场接受度差，目前入住率,32%,17,个月入住,144,床，,2,年一期住满；,2010,年推出二期，现入住率,90%,北京持有经营案例经营要点分析,太申祥和,爱慕家,寿山福海,基础配套,房间设应急呼叫系统,每天专人打扫卫生和护理,餐饮中心,学习健身区域,社团活动丰富,康乐中心为星级宾馆,专业营养配餐,提供心理咨询和关爱,提供家庭医生护理照料,24,小时生活服务,康娱服务,餐厅服务,生活服务,老年乐工作室,医疗特色,太医院：定点医疗机构、中医为主，,会员可享受一年两次免费体检,常规门诊会员可免挂号费,会员销售优惠费率,医疗绿色通道：与附近,301,亿元建立长期合作关系，资源共享,医疗服务、健康咨询,医务室,保健康复和医疗护理,总结,早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。,养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。,总裁姚雪曾在美国学习养老地产,项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高,依托香山风景，定位高端的度假养老公寓,引入国外风投,连锁度假酒店,服务人员与老人比：,1:3,逐渐成熟“,小而精,”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。,北京持有经营案例经营要点分析,将府庄园,朝阳区东北五环环铁绿化带内,曜阳国际,密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村,北京太阳城,昌平区立汤路,30,号，北临温榆河,北京租售结合案例,将府庄园,北京太阳城,曜阳国际,特点,租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目,全国首创“老年多元化居住社区”,红十字的连锁品牌,规模,占地,38,万，总建面约,12.8,万,占地,42,万，总建面,30,万,占地,13.74,万，总建面,6.72,万,销售部分,销售五十年使用权，可销售面积占,58%,，别墅,73,栋,/,家居式公寓,228,户,20,万，住宅和别墅（,40,独栋，,2,联排）,拥有,70,年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为,14000,元。,出租部分,持有运营面积,42%,，其中两栋短期公寓共,288,套,已建成,3,万,472,间,近,1000,床位投入使用,酒店式公寓,82,间,/150,个床位,收费模式,会员费公寓,2,万,/,别墅,10,万，月费,5000-9000,元,/,套，餐饮,/,医疗等自理,一次性缴纳,10-20,万押金，月租金,2300-3800,元,/,月，水电餐饮单交,会员费,10,万元，短租月租,4900-6500,元，起租,3,个月，年租,5.8,万元,/,套，餐费单交,客户定位,中高端客户为主,中端,中高端,土地获取,租赁集体土地,一期划拨土地，二三期低价配套取得土地,市场摘牌取得土地，楼面地价,1104,元,/,平方米,建筑形态,别墅、高板公寓,别墅、高板、,2,万平人工湖,洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓,入住情况,一期已开放两栋短租楼，一年内入住率,80%,，,2008,年销售别墅,50,年使用权，销售率达,90%,以上,销售类已经售罄，二手房价格,14000,，出租类入住率达,90%,以上,2010,年,10,月现房开盘，,2011,年,4,月售罄,北京租售结合案例经营要点分析,将府庄园,北京太阳城,曜阳国际,基础配套,综合服务中心：供应日常生活用品,健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店,中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心,娱乐区设有娱乐设施,全保姆服务,餐饮、休闲、娱乐、商务配套,医疗特色,医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道,护理中心、呼叫中心,太阳城老年医疗中心,武警总医院中西医康复医疗中心（,1.1,万平方米）,总结,营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；,“产权风险”放,缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。,项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈,7,万平方米配套用于经营，获取经营收益,金融创新反按揭和置换,充分整合红十字和城建两大股东的资源优势,按公益项目获取土地，实际以销售为主的赢利项目,设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等,经营核心,通过销售收回投资，通过运营获取长期资产以及稳定收益,反按揭、置换,：,目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，,“,反按揭,”,或称,“,反向抵押贷款,”,是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。,北京租售结合案例经营要点分析,东方太阳城,顺义区仁和镇潮白河板块,万科幸福汇,房山窦店镇镇政府北侧,200,米,北京全部出售案例,东方太阳城,万科幸福汇,特点,以养老为营销题材的房地产开发项目,规模,占地,234,万,m2,，总规划面积,80,万,m2,占地面积：,7.2,万平方米，总建筑面积：,16.4,万平方米，,1262,户,运营模式,全部为住宅产品销售,住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租,客户定位,以空港工业区为主的京城东北部中高端客户,中端客户,土地获取,住宅用地（含一类别墅用地）,摘牌方式取得住宅,70,年产权，楼面地价,4354,元,/,平方米,建筑形态,别墅、洋房、多层公寓,515,层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户,去化速度,2002-2004,年，一期,500,套售罄（别墅,/,公寓），均价,3880,元,/m2,，二手房价格,12860,元,/m2,；,2004-2007,年，二期,1229,套售罄，独栋,108,户,/,联排,231,户,/,公寓,890,套，均价,9000,元,/m2,，二手房价格,14700-25700,元,/m2,；,2008-,至今，三期在售，独栋,125,户,/,公寓,2000,套，别墅,30000,元,/m2,，公寓,16000,元,/m2,。,已售房源入住率不高,2011,年,6,月,5,日开盘，开盘均价,10000,元,/,平方米，开盘当日销售率,83%,，全部为,80,平方米两居户型，两个月时间一期开盘的,180,套已全部,售罄,。,北京全部出售案例经营要点分析,东方太阳城,万科幸福汇,基础配套,东方嘉宾国际酒店（五星级标准）,商业一条街,康体中心、,各类球馆、温泉泳池,5,万平方米太阳会所,7,个班的幼儿园,菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施,2,万平米配套，其中,1.5,万平米的老年公寓和活动中心,“活跃长者之家”,医疗特色,东方太阳城医院,：功能完善的综合性医院,其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等,无,总结,环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；,早期著名养老概念地产项目,，潮白河岸边的低密度超级大盘,后期,针对老年人的服务配套并不完善,项目,自身品质,较好，但周围环境恶劣,万科进驻老年地产的实验作品,北京全部出售案例经营要点分析,位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重项目内部环境营造,建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合院形式提升价值,注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、