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民宿管理当下民宿发展概况及经营管理模式中国社会科学院农村发展研究所 李人庆01发展概况民宿的起源 对于规划区的旅游开发，不仅保障了规划地人们的就业问题，同时还在一定程度上起到了维护社会治安，改善社会环境的作用。随着项目的开发建设，会对当地的社会经济、生活方式、文化发展、价值观念、适应观念等产生积极深远的影响，为扩大景区影响力，树立商洛旅游品牌和陕西旅游事业的发展发挥重要作用。民宿是起源于欧洲乡村地区的一种旅游业态，最初以简单的提供住宿与早餐（B&B）为基本模式。经历百余年的发展，在旅游业发育程度较高的发达国家和地区，民宿从乡村走向城市、从农场走向景区，不仅形态万千而且别具特色，成为区域性旅游品牌及核心吸引物的重要构成。而对于当下的中国，民宿产业的发展仍然与乡村与农业的多路径发展有着复杂的交织，民宿一方面肩负着促进乡村旅游升级发展，转变农业生产方式，强村惠民的重要功能；另一方面又承载着大批返乡“新农人、新创客”对美丽中国乡村梦的追寻。旅游民旅游民宿宿 利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。文化与生产生活方式的小型住宿设施。注：根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。国家旅游局发布旅游民宿基本要求与评价（国家旅游局发布旅游民宿基本要求与评价（LB/TLB/T065-2017065-2017）行业标准，）行业标准，20172017年年1010月月1 1日起实施。日起实施。民宿的定义评价原则评价原则11传递生活美学传递生活美学1.1民宿主人热爱生活，乐于分享。1.2通过建筑和装饰为宾客营造生活美学空间。1.3通过服务和活动让宾客感受到中华民族传统待客之道。22追求产品创新追求产品创新2.1产品设计追求创新，形成特色，满足特定市场需求。2.2产品运营运用新技术、新渠道，形成良性发展。33弘扬地方文化弘扬地方文化3.1设计运营因地制宜，传承保护地域文化。3.2宣传推广形式多样，传播优秀地方文化。44引导绿色环保引导绿色环保4.1建设运营坚持绿色设计、清洁生产。4.2宣传营销倡导绿色消费。55实现共生共赢实现共生共赢5.1民宿主人和当地居民形成良好的邻里关系。5.2经营活动促进地方经济、社会、文化的发展。民宿的定义2017年我国民宿发展概况民宿的分类按选址地区划分客栈民宿的发展规模客栈民宿的发展规模客栈民宿经营发展状况客栈民宿消费者需求分析热门旅游目的地2017年客栈民宿业发展趋势分析民宿发展中的挑战和机遇民宿发展中的挑战和机遇民宿发展中的挑战和机遇民宿产业发展参与者众多民宿产业发展参与者众多02发展现状 2017上半年我国民宿市场进入新的发展生态。不仅国外民宿巨头宣布入华加入战场，国内民宿平台也如雨后春笋，意图在旅游这个高速壮大的蛋糕中分得一杯羹。克强总理一句“要求政府部门对待各类新业态、新模式要有包容审慎态度。”也被看做是分享住宿领域的一个重大利好。而对消费者而言，假期变多了，消费升级，旅游热情高涨了，游玩的项目花样百出，民宿也成为了国人外出旅游必体验的一个环节。全国民宿发展的现状全国民宿发展的现状 2017年上半年出游整体情况途家消费者调研数据显示，2017年上半年有63%的消费者出游次数为1-3次，20%的消费者为4-6次。半年6次以下的出游频率占到83%。2017年下半年民宿出游指南据途家消费者调研数据显示，2017年下半年有69%的消费者预计出游次数为1-3次，19%的消费者为4-6次。下半年预计有6次以下的出游频率占到88%。全国民宿发展的现状北京民宿发展的现状鉴于民宿产业的前景，社会资本也开始投入民宿。目前本市乡村民宿的模式主要分为三种：一是企业作为投资主体，统一负责民宿的设计、建设和运营，村民通过出租房屋和提供劳务获得收益。二是农村合作社作为投资主体，负责农民闲置房屋的收集和建设，聘请专业公司负责运营，村民按年头享受分红。第三种是农民作为投资主体自己投资，将家中闲置房屋进行装修，然后委托民宿经营团队管理。三种模式中，企业作为投资主体的民宿起步较早，目前也相对成熟，而后两种模式则相对新颖，目前处于刚刚起步的阶段。民宿发展模式北京周边民宿逐渐兴起，民宿产业正释放出巨大发展潜力。“随着民宿发展政策环境的逐渐改善及京津冀旅游一体化进程的加快，京津冀区域的民宿产业正释放出巨大的发展潜力。”北京市旅游条例(以下简称条例)2017年8月1日起实行.支持农民合作社经营民宿对民宿管理有望简化程序根据条例，民宿是指城乡居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅，结合本地人文环境、自然景观、生态资源以及生产、生活方式，为旅游者提供住宿服务的经营场所。市旅游委相关负责人表示，这实际是确立了住宅性质的房屋从事住宿经营的合法性。同时，条例还明确，区级人民政府应当支持农民专业合作社接受其成员委托，以成员自由宅基地上对合法房屋从事民宿经营。据了解，北京的乡村民宿主要分布在怀柔、延庆、密云、房山等区。以延庆区为例，2014年起，延庆开始发展民宿，正在推进的民宿有19处，其中已开业7处，在建或即将开业的12处。这些民宿或是对空置村和空心化比较严重的村庄进行整村改造，或是对村中一些闲置和废弃的老院落进行改造。北京民宿标准03经营管理民宿的定位和营销民宿的定位和营销在基于自身的足够了解后,结合经营所在地以及当地旅行淡旺季节去做营销。因因地制宜、因时制宜、因人制宜地制宜、因时制宜、因人制宜因地制因地制宜宜结合经营所在地的特点定制经营策略,考量和设置长期营销的方案。因时制因时制宜宜了解淡旺季节和消费习惯的变化,合理的安排经营时和市场能呼应的价格体系。因人制因人制宜宜民宿的人员变动和培养都是经营时的难题,个性化的从业者也应当有相应的管理和服务方法,不能一味的抄袭传统酒店业,差异化经营的重点在于从业者。注意事注意事项项：1、适当做季节性的价格调整。保持一个稳定的价格体系,而不是盲目的在旅游旺季以及国家法定节假日中刻意拉升价格,在旅游淡季打压市场价格。2、不去和同行做恶性的竞争。3、保持好心态,在服务上不扭曲,坚持行业良知。4、营销的方法和手段要合理并且要有预期目标和实施计划。5、多渠道,打破固有思维进行跨界营销。选址要素与投资潜力区域气候气候：气候是一个重要条件，而且在所有条件中，也最稳定的一个要素，长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提。交通交通：作为一个需要消费者到达消费的行业，消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近及交通的便利性决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。生态环境生态环境：因为客栈民宿属于休闲旅游的范畴，消费群体大多来自于城市，一定意义上，他们是希望对日常生活的一种转换。因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项，空气、水体干净，周遭环境无破坏，无过多违和建筑，保持一种原生态是最理想的情况。区域景观独特性区域景观独特性：客栈民宿其实是游客出行的集成点，客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说，一个区域民宿客栈的客户来源，很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此，所处区域景观的独特性就显得尤为重要，景观的独特性意味着带来的客群流量。区域基础配套条条件区域基础配套条条件：客栈民宿体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区能伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑。获获取物业及建设成本取物业及建设成本：作为一个投资的项目，是最大的一项固定成本支出，因此是需要做提前的考察。运营及管理成本运营及管理成本：建成后，是否易于运营，适合的工作人员是否容易获得，当地人工成本的高低，物价的高低，日常变动成本的考量也是非常重要的条件。区域政策风险区域政策风险：不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需证件办理的难易程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。区域客流稳定性区域客流稳定性(季节性季节性)：客栈民宿这种的住宿形态，规模小，运营灵活，但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿，配套人员较多，季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。区域文化氛围及民情区域文化氛围及民情：客栈民宿除了投资属性，其本身还带有文化属性，所在地的民情，是否让人生活其中感到愉悦，旅行过程中不产生额外的负担，也是一种无形的力量。选址选址区域定位区域定位进行民宿选址时，需要收集调研信息,主要包括：年年接待游客、年接待游客、年龄龄结结构、客栈总量、客栈日常平均价格、构、客栈总量、客栈日常平均价格、游客过游客过夜量夜量等。例例子（子（2012年丽江）：年丽江）：2012年,丽江年接待游客为1500丽江客栈总量大约为2500多家消费年龄结构主要为20-35岁200-300的房间价位最受欢迎游客到丽江后过夜的平均天数为2.5天通过数据得出结论通过数据得出结论:当时丽江客栈方面的缺口很大当时丽江客栈方面的缺口很大,还有还有很大很大潜潜力力!所以所以,我决定到丽江去开客栈。我决定到丽江去开客栈。客源目的地的考察确定：游密到丽江后必须去的几个地点,首选当然是丽江的古城-大研、其次是束河古镇、玉龙雪山等地,通过分析得出结论：通过分析得出结论：丽丽江的古城江的古城-大研是游客必须去的景点。必须去的景点大研是游客必须去的景点。必须去的景点,也也可以理解为客源的主要目的地。在可以理解为客源的主要目的地。在客栈前期数据搜集时客栈前期数据搜集时,我们我们着重选择客源的主要目的地着重选择客源的主要目的地,这这是是区区域域定位分析的关键点。定位分析的关键点。选址选址市市场定场定位位结合当地特结合当地特色色打造客人最喜爱的客栈！打造客人最喜爱的客栈！客栈的定位,首先考虑客栈必须要有自己的特色,要适应市场,满足客人的需求。通过前两项的选择以后,大体上丽江这家客栈的蓝图就呈现出来了:客栈的位置一定要在古城里面,它的风格一定要具有当地的特色。然后我才会考虑客栈周边设施、交通、夫来潜力以及营销方式等,最后全方面的综合考虑客栈建立在哪个位置。选址选址其他因素其他因素有些有些不足可以弥补：不足可以弥补：在实地选址中应该会常遇到这样的问题:看上的地方要么租金成本太高,或者已找不到好位置,其实,有时我们客源用未来的发展趋势可以来弥补现有情况下的地理位置上的不足。营销方式影响选址：营销方式影响选址：不同于以往，如今的客栈营销方式已转变为线上为主、线下为辅的情况,我们新开民宿客栈时就得充分考虑,如何将来自线上的客源与我们的客栈地址定位相结合。线上客源对于位置和价格的要求相对较高,比如位置不便利、交通不方便等,会影响口碑，相同区域价格若是具有吸引力,客人会用价格的优势抵消客栈在位置方面的劣势。选址选址盈利公式盈利公式客栈年总收益的百分之四十客栈年总收益的百分之四十年运营成本费年运营成本费年总收益年总收益(年平均房价年平均房价x客栈客栈间夜量间夜量x年平均入住年平均入住率）率）x 40%年运营成本年运营成本(租金租金+员工员工+水电水电费等）费等）选址选址客栈选址一般选在交通最为便利,城市文化最有厚重的点。综合看,在交通重要节点的巷子里会是一个不错的选择。第一,如今客栈都是基于网络销售为主,所以不一定都需要在大路口这样的最佳位置；第二,从成本角度考虑,在巷子里面成本相对低一些。以目前国内情况来看,租金高，销售的价格却不一定成正比。因此,在城市中,有文化热点的区域里,寻找一个交通尽可能方便的巷子,会是不错的选择。物物业与合同业与合同选址区域确定后,我们着手在这个区域寻找相关的物业。物业里面主要针对租金、年限、房东人租金、年限、房东人品、品、房屋的证照房屋的证照等问题进行考虑。当我们在看一份合同时,除了基础的租金、年限以外,需要参考的因素有很多。首先,在中国现有法律框架下,房东的人品以及单位是十分重要的房东的人品以及单位是十分重要的,房东违约事件在大理、丽江、腾冲都卷发生过,这可能是合同条款外很重要的一个方面此外,大家也都知道,没有证照的话没有证照的话,在经营中会更被动在经营中会更被动。例如,遇到一些不好的客人,比如东西被偷、客人大吵大闹、喝醉酒等,都会对老板形成不同程度的压力。再就是转让费与装修转让费与装修,前面提到的租金、期限、增长率、违约金,这些都是大家会注意的合同内容,但往往我们容易忽视这个房子是否存在被拆迁、扰民,以及需要转让费与装修费等问题。这里还会涉及收益分析收益分析,销售减去支出就是年盈利额,由此计算出投资一个项目会得到怎样的回报。物业规划出来后,床位、平均房价,乘以全年的天数与入住率,就等于销售收入,支出费用包括房租、工资、水电加维修费用等。众众筹筹众筹的架构众筹的架构偶然偶然的机会和一页商业计划的机会和一页商业计划书书：用5000块钱在康定开了第一家店以后,2007年到2009年,登巴逐步在康定周边开了几家小店,一直到2010年,我离开康定。因为是业余开店经营,期间并没有想着让登巴更多的发展。2011年,我四处游走,8月在拉萨跟曾经在登巴做过义工的客人玩,期间偶然看到一家小酒店转让,费用大概需要50万元。当时没有钱,我在QQ上留言问,有没有人感兴趣一起做客栈。网友回应我网友回应我:是不是可以考虑我们来投钱是不是可以考虑我们来投钱,你来管理这种方式你来管理这种方式?就是这样一个偶然的机会下,我写了一页计划书,通过QQ群筹集了50万资金,这就是巴众筹模式的雏形。回过头来看,当时小小的一页计划书,对登巴后期的发展却产生了很大影响。管管理架理架构构 登巴客栈将投资和经营分开将投资和经营分开,投资人不参与到管理,实行所有权与经营权的分离,有利于后期管理。现在很多众筹没有将所有权与经营权分离,大家都想要去主导,去渗透自己的想法、参与进去,结果大家都去弄,反而都做不好。人数限制人数限制 很多客栈做众筹时,2000到3000元一股,结果一个店有几百个股东。当然在客栈发展初期,人数多的确有帮助,某种程度上可以加大宣传力度,但对后期持续发展却是不利的,因为管理和经营上会出现一个庞大的管理成本。再者,小股东会分散我们的精力,使我们经常面对质疑、质问、转让股份之类的问题,影响正常工作。因此,股东数量保持在股东数量保持在10-20人比较人比较合合适。适。资金额度资金额度股东资金额度的大小和前面提到的人数问题是一致的,如果投资额度过大对于股东来说风险系数高,关注度自然会提升,无形中会影响客栈的日常管理。所以我建议想投资客栈的股东分散投资,有利于化解股东的风险,也有利于经营管理。如,他们有50万想投客栈,可以建议他们分散到建议他们分散到10家里面家里面,从而化解投资的风险。财务开放透明财务开放透明财务开放透明也是众筹的一个难题,它与发起人的众筹目的、个人信用紧密相关。我们一直将店里每一笔收支明细都对股东开放,股东随时可以查看,避免很多问题。众众筹筹众筹的架构众筹的架构从商业的角度去看,正是良好架构让登巴第一家众筹店有了良好的开端,登巴客栈才得以迅速发展至今。有了良好的架构做基础,再需要的就是有关于情怀的事情了。对股东来说参与众筹一方面,内心可以收获情感,实现开客栈的梦想,另一方面,投资还能有所收益,从这个角度来说,登巴是一个梦想与商业的平衡点。如果登巴只是一个鸟托邦如果登巴只是一个鸟托邦,是找不到落脚点和出路是找不到落脚点和出路;而如果只是一而如果只是一个个纯粹商业化的产品纯粹商业化的产品,那么她本身就失去了意义。那么她本身就失去了意义。因此，因此，希希望系统的去建设望系统的去建设,从战略规划从战略规划,到项目的评估到项目的评估,到到装修设计装修设计,再到运营、管理、人事、培训、再到运营、管理、人事、培训、储备体系的建立与积储备体系的建立与积累累、财财务等务等,去进行一个去进行一个综综合性的思合性的思考考。众众筹筹梦想与商业的平衡点梦想与商业的平衡点随着登巴客栈的发展壮大,它要求我们从法律的架构上去完善这些东西,比如说现在登巴国外的项目。2014年年初,抱着试一试的心态,同时也增加登巴知名度的想法,登巴团队在清开了一家小店。清迈第一家店成功开启后,我们发现在国外开店并没有那么难,而且可以接触不同的东西。尤其是每个国家的法律体系不一样,每到一个国家,我们要去学习和了解。其实,在国外开店,没有去尝试过的都会觉得很复杂、很难,但实际操作起来并没想象中复杂。前期筹备工作相对复杂,包括当地习惯、习俗、签证、财当地习惯、习俗、签证、财务、汇率、费用、装修成本务、汇率、费用、装修成本等问题都需要团队去解决,但解决这一步以后其他问题都能迎刃而解。众众筹筹海海外拓展之路外拓展之路民宿中的乡愁与生活情怀“设计的核心目标，是创造富有体验和想象空间的高品质闲暇生活。”民宿不仅仅是一个满足生理需要的场所，还是一个可以体验各类户外休闲活动、参与农耕农活的“生活空间生活空间”，是一个有机会和当地人交流、和当地的自然环境交流的“生活平台生活平台”。民宿所提供的，是一种生活的可能和想象力生活的可能和想象力；民宿所贩卖的，是一种生活情怀生活情怀。必须把某个点的体验做到极致，令人尖叫。把某个点的体验做到极致，令人尖叫。”你可以选择把自然的体验自然的体验做到极致，为用户创造各种接触户外的可能；也可以选择将人文交流做到极致，展现当地民俗、设计设计一场和当地人的偶偶遇遇；或者，你很会讲故事故事，用一个又一个主题主题，串起来者的心。“三个重点：1、找到你的独特性（长板）并做到极致；2、全方位、个性化的服务+口碑传播；3、初心：让游客像本地人一样生活。”“在乡村旅游、民宿、民宅中，它只会有一个长板。不用把房在乡村旅游、民宿、民宅中，它只会有一个长板。不用把房间做到极致，但是要把特征做到极致。间做到极致，但是要把特征做到极致。”挖掘属于当地独一无二的特征并将其强化和改造形成你的长板，再通过合作的形式让别人的长板来补你的短板。产品不一样、服务个性化、规模相对小产品不一样、服务个性化、规模相对小。因此，要采用垂直、垂直、聚合聚合的产品策略，利用品牌品牌效应、多种工具工具和系统系统的服务对策以及口碑传播口碑传播的规模对策。像本地人一样生像本地人一样生活活，这一点很重要。这是民宿要为游客创造的情怀情怀，这是他们应该传播的故事故事，这应该是他们的初心初心。“乡宿不是将废弃的村落改成高品质的度假村，它所有的落脚点都在活着的乡村。”隐居目前正在打造3.0版本：用田园桃源文化做内核、用华夏宗族做聚焦点用田园桃源文化做内核、用华夏宗族做聚焦点，集结年轻创业者和年轻创业者和文化资本人士文化资本人士的力量，打造“乡宿乡宿”品牌。隐居图书馆、乡村隐居图书馆、乡村WIFI小广场、所在地特色手工艺人工作室、本村宗族小祠堂、农家乐服务中小广场、所在地特色手工艺人工作室、本村宗族小祠堂、农家乐服务中心心这些配套元素，是乡村与外界的一道道桥，将游客引入这些精致优美、文化底蕴深厚的土地深处。民宿设计与情感和意识有关。从外部环境、空间规划、服务设施等方面做到由外部到内部的呼应。同时，民宿要注重与游客进行深层次的互动与交流，满足游客对民宿多层次的体验需求。区位选择、环境设计、建筑设计(包括形式、材料、色彩、光影、精神等）及地域文化等是民宿前期的重要规划内容。从建筑角度说，民宿尚没有严格的定义和类型的分类。但根据其设计特点和风格可以分从建筑角度说，民宿尚没有严格的定义和类型的分类。但根据其设计特点和风格可以分为为老房改造民宿、艺术设计民宿、农家体验民宿老房改造民宿、艺术设计民宿、农家体验民宿和和Villa风格民宿风格民宿四种类型四种类型。民宿的建筑设计民宿的建筑设计民宿的建筑设民宿的建筑设计计老老房改造民宿房改造民宿松赞茨中山居松赞茨中山居SongsamCizhongLodge中国，云南香格里拉市1694平方米建筑设计/白玛多吉摄影师/白玛多吉，王昱中西方文化交融的故事和影像在松赞茨中山居得到了完美的体现。整体设整体设计：计：设计师将一些欧式的设计元素无缝的衔接到了茨中山居里，体现了法国传教士在这个村落留下的烙印，以设计为语言将两种文化相联系。室内陈设：室内陈设：室内陈设以藏文化风格为主，点缀欧式的灯具和摆件。民宿主人还精心挑选百张法国传教士时期的老照片作为酒店装饰，用设计语言与当地文化相连接。民宿的建筑设民宿的建筑设计计老老房改造民宿房改造民宿建筑外观建筑外观：在建筑设计方面，设计师保留了传统的藏族建筑结构，同时嵌入一些现代元素。既考虑了建筑整体的安全属性，又顾及了时尚美观层面。民宿的建筑设民宿的建筑设计计老老房改造民宿房改造民宿饮居九饮居九舍舍中国，浙江西塘1100平方米建筑设计/美国启动建筑设计事务所九九舍不是一栋建筑，而是一群建筑。设计师沿用舍不是一栋建筑，而是一群建筑。设计师沿用“移动移动空间布局空间布局”的古典庭院特征，引入西塘原有的空间手法的古典庭院特征，引入西塘原有的空间手法-建筑局部的促动，空间极度压缩后又突然释放。建筑局部的促动，空间极度压缩后又突然释放。民宿的建筑设民宿的建筑设计计艺艺术设计民宿术设计民宿地下地下室：室：采用巷、廊、水、岸、庭、院的有机结合，使公共空间和私密空间有层次的分隔开来。民宿的建筑设民宿的建筑设计计艺艺术设计民宿术设计民宿一层空间一层空间：贯穿于九舍建筑体中的多层次正负空间关联方式，使内外关系得以重叠、模糊和渗透。民宿的建筑设民宿的建筑设计计艺艺术设计民宿术设计民宿二层二层空间空间：建筑间以上下、左右错动的方式来表现空间节奏感，桥段延伸到上层餐厅并连接三个建筑体块，层层递进但又层层转移和错位。民宿的建筑设民宿的建筑设计计艺艺术设计民宿术设计民宿三层三层空间空间：公共空间在上，为日间活动而设；而私密客房和庭院在下，内外沟通，更为居住创造接邻地气之感。民宿的建筑设民宿的建筑设计计艺艺术设计民宿术设计民宿雷亨科斯民雷亨科斯民宿宿西班牙，雷亨科斯350平方米建筑设计/CoblonalArquitectura设计公司雷亨科斯民宿以建于1704年的建筑为基础，由室内空间和室外空间组成：四个带有浴室和露台的双人间、客厅、厨房、花园和停车场等。室外空间室外空间民宿的建筑设民宿的建筑设计计农家体验民宿农家体验民宿室内公共空室内公共空间间民宿的建筑设民宿的建筑设计计农家体验民宿农家体验民宿微笑微笑蓝蓝色调的“微笑房间和自然元素。民宿的建筑设民宿的建筑设计计农家体验民宿农家体验民宿爱慕爱慕房间内布置有多种木制元素，独立浴池和淋浴的表面覆有一层白色的“超细水泥”。民宿的建筑设民宿的建筑设计计农家体验民宿农家体验民宿台湾民宿特点台湾民宿特点玩玩稀奇古怪稀奇古怪以巧克力为主题的民以巧克力为主题的民宿宿:如苗栗巧克力云庄，仿佛是电影巧克力工厂来到现实，巧克力云庄也拥有属于自己的巧克力生产工厂。以监狱为主题的监狱民以监狱为主题的监狱民宿宿:台东背包监狱民宿，入住房客都可以换上“囚衣”，戴上手銬拍“口卡照”，而且如果房客不付房租，也可以打扫民宿，打工换住宿。以童话为主题的民以童话为主题的民宿宿:如垦丁船帆石恋恋莎堡。茄子堡是一栋蓝紫色的童话城堡，大门口花园摆着知名童话故事“石中剑”与“国王宝座”，里面有专为小公主预备的童话城堡，男孩最爱的丛林树屋，还配以各种主题房，有爱丽斯花园双人房、佛朗明哥四人房、北欧小馆四人房、城堡乐园四人房、法老王双人房等等，充满异域风情和各种奇思妙想。在苗栗三义乡一家叫同心园的民宿同心园的民宿，一进门，色彩斑斓的客家花布装饰扑面而来，一楼长桌上摆满了当地景点的介绍，作为岛内客家人聚居地的历史和文化等，均有小手册详尽记录，并免费提供给住客。桌上另一头，一排彩绘木鸭、手工花布包等三义乡特色手工艺品，摆在店里寄卖。贴心的安排，常常让人还没有开始逛景点，就已经开始品读这个乡镇的文化和历史。台湾民宿特点台湾民宿特点闻闻乡土之味乡土之味位于彰化县鹿港的童年往事庄园民宿童年往事庄园民宿，被不少大陆“驴友”和“背包客”奉为“业界良心”，推荐指数爆棚。47岁的民宿主人吴志忠称，“我们打造的不仅仅是一间民宿，我们打造的不仅仅是一间民宿，更是一种既向前看又珍惜过往和现在的生活态度。更是一种既向前看又珍惜过往和现在的生活态度。”在吴志忠的计划里，一间私人收藏馆不久将会在民宿内落成，用来留住那些生活中可能失落的记忆，提醒游客们向前走时不忘初心。台湾民宿特点台湾民宿特点品品生活态度生活态度苗栗三义乡的福田瓦舍福田瓦舍是当地一家颇有名气的民宿。店老板原来在补习班教书，后来回乡买了2公顷的土地，自己设计盖了栋小楼，经营起民宿。店老板廖老师说，和客人一起分享自己的劳动成果，是他们最开心的事。台湾民宿特点台湾民宿特点分享分享梦想与热情梦想与热情据陆客回忆，在岛内曾投宿过多处民宿，事先联系好后，每次都是刚下车，就看到民宿老板翘首以待地等在站台，然后，接过背包，用自家的车接到民宿。促膝长谈、对影邀杯、谈遍风花雪月老板还会开吉甫车带你溯溪去夜泡野溪温泉太多勒。这种乐趣，不是住旅馆和饭店能体验到的乐趣。台湾民宿特点台湾民宿特点感感人情人情味味各国民宿经营管理模式各国民宿经营管理模式英国英国B&B（Bed and Breakfast）经经营营方方式式是是提提供供床床铺铺和和早早餐餐的的家家庭庭旅旅馆馆服服务务方方式式。和旅馆饭店相比，B&B提供的服务和设施有限，但是它低廉的价格对于广大的普通老百姓来说还是很有吸引力的。B&B不不同同于于嘈嘈杂杂的的青青年年旅旅馆馆与与拥拥挤挤的的旅旅社社，热热心心的的主主人人通通常常会会带带游游客客去去享享受受采采收收农农产产品品、喂喂食食牛牛羊羊的乐趣，探索乡村的奥秘的乐趣，探索乡村的奥秘。法国民宿联合会如今已成为世界最大民宿组织，雇用600名职员，协助56000家民宿业者辅导与咨询各项管理事项，负责监督、严格检查旅舍质量，并向两百万绿色旅游爱好者推销这些民宿。法国民宿从简单的小农庄到设在文艺复兴城堡的可爱客房，应有尽有。政政府规定民宿房间数最高是六间，府规定民宿房间数最高是六间，申请设立必须符合消防、建筑及食申请设立必须符合消防、建筑及食品卫生等安全规范，同时必须为旅品卫生等安全规范，同时必须为旅客办理保险。客办理保险。各国民宿经营管理模式各国民宿经营管理模式法国法国目前台湾民宿经营模式可分为三类三类：（1）价格大众化，提供较多房间数。）价格大众化，提供较多房间数。（2）价格大众化，提供较小规模房间数，）价格大众化，提供较小规模房间数，业主采用副业方式经营，对个别顾客较为业主采用副业方式经营，对个别顾客较为细心体贴。细心体贴。（3）走高价位路线，非常有特色且提供）走高价位路线，非常有特色且提供房间有限。房间有限。前两类价格都比较平价，业主以招徕更多游客为诉求；而第一和第三类多以正业方式经营。目前民宿业者经营大多为6至15间为主，其次是以主业副业心态从事经营，业主抱持的热诚与否关系着民宿未来走向、经营模式与能存活多久时间的关键因素。各国民宿经营管理模式各国民宿经营管理模式台湾台湾04案例赏析“他山之石，可以攻玉。”法国：政府强力主导，协会全面支持 在法国，民宿的发展是从简单的小农庄开始的，经过不断发展法国民宿形态日益多元，除了常见的依托农庄而建的乡村民宿之外，有毗邻城市中心的复古阁楼，甚至还有文艺复兴时期的文艺古堡。通过一栋栋居家风格迥异的民宿，游客们能很好的感受并融入周围的产业环境，充分领略当地历史风貌与现代产业文化相结合的魅力。法国政府对民宿的经营规模、安全规范及食品标准都有着严格的规范，此外还成立了民宿联盟协会对民宿的经营、建设予以指导和支持。制定标准。法国民宿经营形式仍采用 B&B 方式的经典模式。2000年以后，法国政府对民宿法进行修订，限定民宿房间最多不得超过5间，超过 5 间的则称之为旅馆。在法国，民宿分为按天计价和按周计价两种，经营方式以家族经营为主。法国政府对民宿的占地面积、设备配备、清洁卫生情况、环境等都有严格要求，并且每五年进行一次评鉴，以此保证民宿业良性发展。并且要求为旅客们办理保险，确保旅客的人身和财务安全。划分等级。法国民宿联盟（协会）会依据标准，对民宿的服务质量、住宿环境、舒适度、基础设施及卫生设施配备情况等项目进行综合分析，并划分等级，并以法国乡村常见的麦穗枝数加以反映，从一枝到最高的五枝，麦穗数目越多，该民宿的综合条件越好。民宿联盟作为法国最大的非盈利组织，为民宿经营者们提供了一个良好的技术支持及交流平台。资金保障。为了更好的保存历史古迹和农家原生态的生活文化，法国政府鼓励民宿保持古农庄的原始的独特的建筑风貌，以此保证游客可以真切感受到法式农村的氛围。为了促进这一目标的实现，法国政府会向民宿相关联盟（协会）的会员提供多种形式的资金补助，民宿经营者可以通过申请加入民宿联盟（协会）以获得政府的资金补助。此外法国政府对于民宿经营者们有一笔乡村建筑整修补贴，若是这些都市人能够在定居地经营民宿业十年以上，就能享受到这一笔补贴。日本：规范审批程序，拓展多元经营 上世纪70年代是日本民宿繁荣发展的时期，在休闲旅游热潮的带动下，日本民宿数量出现快速增长。日本的民宿与旅馆在经营管理上最大的差异体现在服务上，民宿注重平民化的收费与自助式的服务，设备与服务虽不如旅馆，但其蕴含着浓浓的家庭味、乡土味和人情味弥补了硬件条件的不足；另一方面，民宿经营者能够因地制宜，充分利用天然资源，能够在配合当地文化特色提供住宿与餐饮的同时提供运动、休闲、娱乐等功能，让游客享受多姿多彩的体验。政府审批。日本民宿并不可随意开设，而是需要经过得到官方授权的财团法人的辅导、审核，通过认证、登记后方可营业，即使是偏远地区的简易民宿也需要获得许可经营证之后才可经营。多元经营。日本民宿主要分为洋式民宿和农家民宿两大类，洋式民宿为具有一技之长的白领阶级转业投资，并采取全年性专业经营；农家民宿有公营、农民经营、农协（农会）经营、准公营及第三部门（公、民营单位合资）经营等五种形式，有正业专业经营，也有副业、兼业经营。重视体验。日本民宿注重平民化的收费和自助式的服务为主要特色，大多民宿都结合农场，通过丰富农业项目的引入来增进民宿主人与游客之间的关系，同时丰富游客的体验。1、发展特色民宿：新西兰民宿是休闲观光产业极为重要的一环。民宿从简易的住宿家庭、住宿农场、乡村家庭，到精致的精品旅店、豪华民宿、历史宅院，等级不一，类型多样，但是都是运用地理区位、农牧产业、自然生态、民俗文化、温馨生活等资源的特色。所以，一个民宿就是一个型，代表小而美，小而精的住宿风格。2、民宿明确定位：新西兰民宿是为满足乡村旅游、生态旅游而设置的，容量规模不大，提供对自然环境的深度体验，及自助旅行者的需求，所以，能够很明确的区分其余饭店或旅馆的差别。强调环境优势，重视自然品位，人文观赏，多创造一些住宿以外的价值。3、旅游资讯服务普及：新西兰主要城镇都设置旅游资讯中心（i-site），提供休闲旅游资讯网络、景点查询、游程规划、餐宿预订等服务。旅游资讯中心有完整的民宿资料，游客非常容易认识民宿的特色，并预订住宿。4、民宿产业服务具有高度的专业性与品质：新西兰的观光农业与乡村民俗，能吸引国际游客，凭借的是体验设计与旅游服务的专业性，以及对品质的控管。台湾：立法监管经营，发挥协会平台效应 台湾是中国最早发展民宿的地区，20世纪80年代，垦丁国家公园地区为了缓解旺季住宿不足的问题大规模推行民宿产业的发展，到2012年台湾拥有民宿近3700家，遍及整个台湾，呈现规模化发展的态势。台湾民宿产业不仅在台湾本岛备受追捧，而且声名远播，成为赴台游客一场必可不少的独特体验。立法规范。2001年台湾颁布民宿管理办法，首次对民宿的合法地位进行了认可，对民宿的经营资格、民宿协会的监管等方面做出了严格的规定。规定民宿为利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活住宿之所。并且规定民宿的经营规模，必须以客房数5间以下，客房总楼地板面积要在150以下，但位于原住民保留地、经农业主管机关合法经营许多可证的休闲农场、经农业主管机关划定的休闲农业区、观光地区、偏远地区及离岛地区的特色民宿，经营客房数要在15间以下，总楼地板面积要在200以下。协会支持。在政府没有介入的发展初期，台湾民宿协会主要发挥组织和引导作用。随着台湾民宿的规模化发展，民宿协会的角色也逐渐转变为创新发展和多元营销。台湾民宿协会的作用主要体现在三个方面：1.主动与公共部门进行沟通协调，推动民宿发展规定的修改和各地民宿合法化的政策推动；2.积极寻求区域合作，通过建立多元渠道加速推广台湾民宿产业和产品，提升台湾民宿产业的知名度；3.积极发挥平台作用，促进民宿经营者之间的交流与合作，推动民宿资源的整合经营，创造多方受益的最大化。特色突出。台湾民宿的大发展与民宿主人的细心经营密不可分。这些民宿在经营的理念上超越了旅馆和酒店，往往能让游客在游玩之余增加对当地文化、民俗风情的了解，收获一份意外的感动。台湾许多有名的民宿，其装修风格都反映出主人的生活追求与艺术品位，一些主人将自己的理想和志趣投入在自家民宿中，为客人展现并分享家与人生的乐趣，将自身的偏好与台湾本土文化巧妙的结合在一起。北京民宿发展的个性问题及发展建议 对于规划区的旅游开发，不仅保障了规划地人们的就业问题，同时还在一定程度上起到了维护社会治安，改善社会环境的作用。随着项目的开发建设，会对当地的社会经济、生活方式、文化发展、价值观念、适应观念等产生积极深远的影响，为扩大景区影响力，树立商洛旅游品牌和陕西旅游事业的发展发挥重要作用。第一，市旅游部门应尽快出台民宿发展政策，解决一些宏观层面的问题。第二，各级旅游部门必须要编制规划，推动地方政府编制民宿产业发展，一项产业的可持续发展没有规划是不可想象的。第三，尽快制定相关的民宿地方标准。第四，培育市级学会。第五，民宿创新。民宿不仅仅是乡村旅游的创新，还是全新的乡村生活方式。基于这样的概念，我们对于民宿产品的打造、品质升级就海阔天空了。第六，推出区域民宿品牌，区有区的品牌，市有市的品牌。第七，优化“一村一品”的做法。当年叫“一村一品创意策划”，策划完了之后缺少跟踪和辅导，我建议重启这个做法，但是要把这种一案一结的委托服务改为既要做好还要辅导下去。不仅仅是把规划设计做完，更重要的是帮助把规划设计落地、实施起来。第一，政府的重视程度。虽然我们的政府很重视了，比如说北京旅游里，把民宿专门做一章，但是具体到投入的时候，有些旅委还只是贴息，这个太落伍了。第二，民宿学会。北京市有三个左右的民宿学会成立，但都不是旅游圈干的。第三，北京的媒体对民宿不热情。不像外地的媒体，一听到民宿就像打鸡血一样，北京的媒体只善于揭民宿的短，不善于扬民宿的长。第四，业内有互动，但是动静不大。第五，北京缺少爆款民宿，只善于低头做事，不善于抬头宣传。自己做的还是不错的，但是缺少自我的营销。第六，乡村民宿农民是服务主体，但服务意识差。第七，北京的乡村旅游这两年创新严重不足，政策上不刺激、不鼓励、不支持。THANKSFORYOUR WATCHING!