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2026年备考房地产估价师之开发经营与管理题库及精品答案

单选题（共150题）
1、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（ ）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。
A.成本加费用
B.费用加利润
C.成本加利润
D.成本加负债

【答案】 C
2、下列物业中，属于特殊物业的是（　）
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区

【答案】 B
3、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（　　）。
A.比较风险
B.收益现金流风险
C.持有期风险
D.时间风险

【答案】 B
4、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是
A.1：1
B.1：2
C.1: 3
D.1: 4

【答案】 D
5、产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.过度放贷

【答案】 C
6、房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险
B.或然损失风险
C.持有期风险
D.政策风险

【答案】 C
7、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%

【答案】 A
8、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。
A.12%
B.19.27%
C.17.18%
D.27.10%

【答案】 D
9、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（　　）。
A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用
B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息
C.税后现金流＝税前现金流－所得税
D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

【答案】 C
10、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（　）租金来表示。
A.平均数
B.相对数
C.合理
D.期望

【答案】 A
11、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（　　）年。
A.1.70
B.1.79
C.2.43
D.2.86

【答案】 C
12、下列不属于房地产商用物业市场的是（　　）。
A.写字楼市场
B.零售商场或店铺
C.休闲旅游设施市场
D.仓储用房市场

【答案】 D
13、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（　）的回收。
A.经营资金
B.开发经营成本
C.开发建设投资
D.总开发成本

【答案】 D
14、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（　）。
A.相互排斥
B.相互独立
C.相互关联
D.互补

【答案】 B
15、 张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意
A.舒达肝气（疏肝解郁）
B.消食化积
C.健脾开胃
D.和胃调中

【答案】 A
16、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（ ）。
A.将现金存入银行
B.购进一批材料，货款暂欠
C.以银行存款购买设备
D.以银行存款偿还银行借款

【答案】 D
17、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。
A.6.25%
B.10%
C.16.67%
D.16%

【答案】 B
18、登记账簿的直接依据是（ ）。
A.自制凭证
B.原始凭证
C.记账凭证
D.会计报表

【答案】 C
19、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（ ）。
A.特等
B.甲等
C.乙等
D.丙等

【答案】 D
20、预售面积，是指报告期内（　）的房屋建筑面积。
A.已正式交付使用
B.已正式签订商品房预售合同
C.已正式签订商品房交易合同
D.已正式竣工验收合格

【答案】 B
21、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（　）。
A.20%
B.15%
C.10%
D.25%

【答案】 B
22、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%

【答案】 C
23、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。
A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升
B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升
C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降
D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】 B
24、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为－870万元。则该投资项目的内部收益率是（　　）。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.95%

【答案】 C
25、实物投资可分为（　　）。
A.固定资产投资、流动资产投资等
B.生产性投资和非生产性投资
C.直接投资和间接投资
D.短期投资和长期投资

【答案】 A
26、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售
B.抵押
C.转让
D.经营

【答案】 D
27、房地产市场需求指标不包括（　　）。
A.国内生产总值
B.空置率
C.人口数量
D.房屋空间使用数量

【答案】 B
28、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（　　）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程近似匡算法

【答案】 C
29、房地产开发企业税后利润首先用于（　）。
A.弥补企业以前年度的亏损
B.提取法定盈余公积金
C.提取法定盈余公益金
D.向投资者分红

【答案】 A
30、对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率

【答案】 A
31、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（　）。
A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策
B.是否合理开发并有效利用资源
C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响
D.是否对重大公共利益产生不利影响

【答案】 C
32、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。
A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%
B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

【答案】 A
33、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（ ）万元。
A.95
B.100
C.120
D.175

【答案】 B
34、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43

【答案】 C
35、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（　　）。
A.临界点分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析

【答案】 A
36、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场

【答案】 D
37、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（　　）。
A.基础设施建设费
B.公共配套设施建设费
C.建筑安装工程费
D.其他工程费

【答案】 B
38、（　　）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手资料
B.二手资料
C.原始资料
D.基础资料

【答案】 B
39、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　）万元。
A.896
B.910
C.1050
D.1099

【答案】 A
40、下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。
A.筹资功能
B.定价功能
C.资本配置功能
D.规避风险功能

【答案】 D
41、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（　　）万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.9.00

【答案】 A
42、房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险
B.或然损失风险
C.持有期风险
D.政策风险

【答案】 C
43、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。
A.大于零
B.等于零
C.小于零
D.无关系

【答案】 B
44、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（　　）。
A.Pi＞0
B.Pi≤1
C.0≤Pi≤1
D.Pi≥1

【答案】 C
45、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（　　）的不同进行划分的。
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型

【答案】 D
46、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（　　）。
A.土地出让收入中安排的一部分资金
B.向银行业金融机构举借的贷款
C.国有土地收益基金中安排的资金
D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金

【答案】 B
47、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（　）。
A.逐渐减少
B.逐渐增加
C.数额相等
D.先增后减

【答案】 A
48、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（　　）。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23

【答案】 B
49、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（　　）亿元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6

【答案】 C
50、关于房地产投资特性的说法，错误的是（　　）。
A.区位选择异常重要
B.不易产生资本价值风险
C.存在效益外溢
D.易受政策影响

【答案】 B
51、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】 C
52、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（　）。
A.80%
B.90%
C.95%
D.100%

【答案】 D
53、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A.越小
B.越大
C.无法判断
D.不存在关系

【答案】 B
54、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43

【答案】 C
55、存量房地产交易市场属于房地产( )。
A.一级市场
B.二级市场
C.三级市场
D.一手房市场

【答案】 C
56、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（　　）。
A.试探性调查
B.推测性调查
C.因果性调查
D.描述性调查

【答案】 D
57、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（　　）。
A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制
B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用
C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础
D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

【答案】 D
58、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（ ）。
A.铝塑管
B.镀锌钢管
C.焊接钢管
D.无缝钢管

【答案】 A
59、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（　）。
A.科学性调查
B.描述性调查
C.试探性调查
D.因果性调查

【答案】 C
60、会计差错的主要内容不包括（ ）。
A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错
B.对事实的疏忽和误解
C.隐瞒或删除交易或事项
D.对会计政策的误用

【答案】 C
61、财务分析不包括（ ）。
A.偿债能力分析
B.平衡能力分析
C.盈利能力分析
D.营运能力分析

【答案】 B
62、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（　　）。
A.建筑师
B.结构工程师
C.设备工程师
D.造价工程师

【答案】 A
63、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（ ）。
A.流动比率
B.应收账款周转率
C.股东权益报酬率
D.成本费用净利率

【答案】 A
64、下列不属于管理费用的是（　）。
A.管理人员工资
B.职工教育经费
C.户外发布会
D.技术开发费

【答案】 C
65、收集一手资料时最普遍采用的手段是（　　）。
A.问卷
B.座谈
C.电话
D.邮寄

【答案】 A
66、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（　）。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

【答案】 D
67、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成
B.评标委员会成员可以为5人
C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3
D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定

【答案】 B
68、（　　）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.出租物业

【答案】 A
69、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（　　）。
A.政策风险
B.市场风险
C.财务风险
D.信用风险

【答案】 A
70、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（　　）。
A.同质偏好
B.分散偏好
C.集群偏好
D.自然细分市场

【答案】 A
71、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%

【答案】 A
72、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（　）。
A.科学性调查
B.描述性调查
C.试探性调查
D.因果性调查

【答案】 C
73、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%

【答案】 D
74、下列说法不正确的是（　　）。
A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

【答案】 A
75、用于物业大规模维修的资金来自于（　　）。
A.保证金基金
B.资本支出预算
C.年度运营预算
D.季度预算

【答案】 B
76、风险分析常用的比较成熟的方法是（　　）。
A.解析法
B.蒙特卡洛模拟法
C.调查和专家打分法
D.概率分析法

【答案】 D
77、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）
A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

【答案】 A
78、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。
A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升
B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升
C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降
D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】 B
79、下列方法中，属于风险辨识方法的是（　）。
A.蒙特卡洛模拟法
B.调查和专家打分法
C.解析方法
D.故障树分析法

【答案】 D
80、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率

【答案】 B
81、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（ ）止。
A.上年的6月1日起至5月31日
B.上年的8月1日起至7月31日
C.每年的1月1日起至12月31日
D.每年的6月1日起至下年的5月31日

【答案】 C
82、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（ ）。
A.单项工程
B.单位工程
C.分部工程
D.分项工程

【答案】 B
83、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A.是否考虑计算公式的影响
B.是否的考虑设备寿命影响
C.是否考虑资金时间价值的影响
D.是否考虑设备磨损的影响

【答案】 C
84、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。
A.60%
B.65%
C.70%
D.75%

【答案】 D
85、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（　）。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%

【答案】 C
86、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　　）。
A.市场需求上限
B.市场有效需求
C.市场现实需求
D.市场最低需求

【答案】 A
87、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（　　）。
A.净经营收入=有效毛收入－经营费用
B.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金
D.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

【答案】 A
88、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（　　）。
A.发行可转换债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券

【答案】 D
89、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断

【答案】 A
90、下列不属于管理费用的是（　）。
A.管理人员工资
B.职工教育经费
C.户外发布会
D.技术开发费

【答案】 C
91、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化

【答案】 B
92、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。
A.调控土地供应计划
B.城市规划指导
C.控制人口
D.税收调节

【答案】 C
93、房地产市场的运行环境中，（　　）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境

【答案】 B
94、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（　　）因素。
A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境

【答案】 C
95、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。
A.等于
B.大于
C.小于
D.两者无关系

【答案】 B
96、房地产投资的经济效果主要表现为( )。
A.销售收入
B.开发利润
C.成本利润率
D.投资收益率

【答案】 A
97、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%

【答案】 C
98、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 A
99、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。
A.全部贷款
B.全部资产
C.银行贷款
D.部分资产

【答案】 B
100、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费

【答案】 D
101、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

【答案】 D
102、制定物业管理计划的基础是（　　）的目标。
A.政府
B.物业管理机构
C.业主
D.租户

【答案】 C
103、某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（ ）m。
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000

【答案】 D
104、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（　　）。
A.临界点分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析

【答案】 A
105、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　）。
A.销售利润率＝销售利润/销售收入
B.销售利润率＝销售利润/总开发价值
C.销售利润率＝销售利润/总开发成本
D.销售利润率＝销售利润/项目总投资

【答案】 A
106、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（　　）。
A.本次贷款的月还款额/月均收入
B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入
C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入

【答案】 C
107、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。
A.3.09
B.3.48
C.3.83
D.3.92

【答案】 D
108、根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A.购买行为
B.购买习惯
C.购买动机
D.购买心理

【答案】 A
109、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】 B
110、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A.年
B.半年
C.季度
D.月

【答案】 C
111、（　）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。　　
A.差额投资内部收益率
B.内部收益率
C.基准收益率
D.期望投资收益率

【答案】 A
112、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（　　）的影响。
A.宏观社会经济环境
B.房地产市场供求关系
C.租户支付租金能力
D.银行贷款利率

【答案】 D
113、房地产开发投资的投资者主要是（　　）。
A.赚取开发利润
B.保值增值
C.获得收益
D.消费

【答案】 A
114、关于流动比率的说法中，错误的是（　）。
A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%
B.又称之为“银行家比率”
C.又称之为“二对一比率”
D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

【答案】 A
115、我国对外筹资成本是在（　）的基础上加一定的百分比。
A.伦敦同业拆放利率
B.新加坡同业拆放利率
C.纽约同业拆放利率
D.香港同业拆放利率

【答案】 A
116、开发项目的内部收益率表明了（　）。
A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

【答案】 A
117、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。
A.房屋施工面积
B.城市家庭人口规模
C.销售量
D.房地产价格

【答案】 A
118、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（　　）等内容。
A.项目竞争分析
B.敏感性分析
C.专业市场分析
D.市场趋势分析

【答案】 D
119、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（　　）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
120、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（　）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权

【答案】 C
121、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（ ）。
A.伸缩缝
B.沉降缝
C.防震缝
D.施工缝

【答案】 B
122、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。
A.借贷利息
B.折旧与摊销
C.所得税
D.自有资金

【答案】 B
123、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（　）。
A.单元估算法
B.单位指标股算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法

【答案】 D
124、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（　　）。
A.土地费用
B.前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用

【答案】 C
125、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。
A.人文环境的变化
B.生产和工作方式的转变
C.自然环境的变化
D.金融业的发展

【答案】 A
126、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（　）。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%

【答案】 D
127、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。
A.能够得到税收方面的好处
B.能够抵消通货膨胀的影响
C.提高投资者的资信等级
D.变现容易

【答案】 D
128、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
A.物业管理水平
B.同类型物业的市场供求关系
C.业主目标收益要求
D.物业适应性

【答案】 B
129、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】 B
130、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。
A.最高工程费用
B.最高租售数量
C.最高购买价格
D.最高土地取得价格

【答案】 B
131、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（ ）。
A.流动比率
B.应收账款周转率
C.股东权益报酬率
D.成本费用净利率

【答案】 A
132、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（　　）。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算

【答案】 A
133、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和（　　）构成。
A.基础设施建设费
B.土地增值收益或溢价
C.公共配套设施建设费
D.不可预见费

【答案】 B
134、小区内停车场建设费属于（　　）。
A.公共配套设施建设费
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费