2026年备考房地产估价师之开发经营与管理能力测验试题高频卷附答案.docx

2026年备考房地产估价师之开发经营与管理能力测验试题高频卷附答案

单选题（共150题）
1、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率

【答案】 A
2、个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。
A.企业住房贷款
B.等额本金方式
C.政策性住房抵押贷款
D.等额本息方式

【答案】 C
3、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　　）。
A.销售利润率＝销售利润/销售收入
B.销售利润率＝销售利润/总开发价值
C.销售利润率＝销售利润/总开发成本
D.销售利润率＝销售利润/项目总投资

【答案】 A
4、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是( )。
A.开发商对市场预测的偏差
B.建造商的参与
C.开发商间非理性行为
D.开发资金的易得性

【答案】 B
5、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（　　）的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理

【答案】 C
6、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　）。
A.折旧费
B.审计费
C.金融机构手续费
D.无形资产摊销费

【答案】 C
7、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）。
A.吸纳率分析
B.市场占有率分析
C.估计项目市场占有率
D.估算项目吸纳量

【答案】 A
8、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。
A.物业增值
B.管理费
C.契税
D.机会成本

【答案】 A
9、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（　）
A.差额投资内部收益率
B.净现值
C.内部收益率
D.等额年值

【答案】 C
10、（　）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
A.政治环境
B.资源环境
C.技术环境
D.国际环境

【答案】 B
11、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（　）
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%

【答案】 D
12、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。
A.人工费用
B.固定费用
C.变动费用
D.材料费用

【答案】 C
13、某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（　　）元。
A.14945.16
B.15841.87
C.26764.51
D.28370.38

【答案】 A
14、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%

【答案】 A
15、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（　　）。
A.对原材料的检验
B.对配套设施的检验
C.确立质量文件档案制度
D.确立成本控制档案制度

【答案】 D
16、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。
A.自有资金
B.销售收入
C.自营收入
D.经营资金出资额

【答案】 D
17、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A.损益表
B.资金来源与运用表
C.资本金现金流量表
D.全部投入现金流量表

【答案】 D
18、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A.28.62
B.35.57
C.41.56
D.48.24

【答案】 B
19、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90%

【答案】 B
20、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（　　）。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23

【答案】 B
21、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
A.10%
B.15%
C.5%
D.9%

【答案】 D
22、敏感性分析的最基本方法是（　　）。
A.因素不确定分析
B.线性因素分析
C.单因素敏感性分析
D.多因素敏感性分析

【答案】 C
23、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（　）万平方米。
A.620
B.670
C.970
D.1150

【答案】 C
24、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。
A.区位选择异常重要
B.变现性差
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
25、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙

【答案】 B
26、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（　　）进行比较、修正后得来的。
A.近期交易物业的租金或售价
B.市场上交易物业的租金或售价
C.类似物业
D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价

【答案】 D
27、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。
A.管理费
B.财务费
C.经营费
D.所得税

【答案】 D
28、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A.9.26%
B.10.09%
C.11.11%
D.12%

【答案】 C
29、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23

【答案】 B
30、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费

【答案】 D
31、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（　　）万元。
A.100
B.149
C.232.3
D.180

【答案】 C
32、工程建设定额计价法的基本特征是（ ）。
A.价格＝定额＋利润＋文件规定
B.价格＝定额＋费用＋文件规定
C.价格＝定额＋费用＋税金
D.价格＝定额＋税金＋文件规定

【答案】 B
33、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构缝隙
D.投资结构分析

【答案】 D
34、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。
A.增量供给
B.存量供给
C.潜在供给
D.总量供给

【答案】 A
35、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05

【答案】 C
36、在房地产市场的分类中，一级市场是指（　　）。
A.土地使用权转让市场
B.新建商品房租售市场
C.土地使用权出让市场
D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

【答案】 C
37、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（　）租金来表示。
A.平均数
B.相对数
C.合理
D.期望

【答案】 A
38、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。
A.概率抽样
B.随机抽样
C.估计抽样
D.定额抽样

【答案】 A
39、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润

【答案】 A
40、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（　　）。
A.建筑安装工程费
B.公共配套设施建设费
C.土地费用
D.基础设施建设费

【答案】 C
41、关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

【答案】 C
42、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（　　）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段

【答案】 B
43、按投资的（　　），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A.投资对象
B.投资回收期
C.经济用途
D.投资形式

【答案】 C
44、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43

【答案】 C
45、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ ）。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】 C
46、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A.9.26%
B.10%
C.11.320%
D.12%

【答案】 C
47、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（ ）。
A.划线更正法
B.红字更正法
C.补充登记法
D.划线注销，注明“此行空白”

【答案】 C
48、房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险
B.或然损失风险
C.持有期风险
D.政策风险

【答案】 C
49、编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。
A.开发商
B.承包商
C.设计部门
D.建委

【答案】 A
50、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（　　）。
A.I3＞I2＞I1
B.I2＞I3＞I1
C.I1＞I3＞I2
D.I1＞I2＞I3

【答案】 D
51、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43

【答案】 C
52、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（　）亿元。
A.600
B.48
C.144
D.4320

【答案】 B
53、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（　　）。
A.出租率
B.基准收益率
C.成本利润率
D.财务杠杆比率

【答案】 A
54、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（　　）。
A.年度运营预算
B.资本支出预算
C.长期预算
D.短期预算

【答案】 A
55、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（　　）分析。
A.财务盈利能力
B.清偿能力
C.资金平衡情况
D.营运能力

【答案】 A
56、风险分析常用的比较成熟的方法是（　　）。
A.解析法
B.蒙特卡洛模拟法
C.调查和专家打分法
D.概率分析法

【答案】 D
57、抵押型REITs主要收入来源是（　）。
A.房地产买卖收入
B.房地产的增值收入
C.房地产出租收入
D.抵押贷款的利息收入

【答案】 D
58、关于房地产市场，下列说法不正确的是（　　）。
A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别
B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动
C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为
D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成

【答案】 B
59、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。
A.平均价格
B.加权价格
C.抽样价格
D.成交价格

【答案】 A
60、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%

【答案】 C
61、下列不属于项目进度管理的程序的是（　　）。
A.进行进度控制和变更管理
B.编制进度计划
C.实施进度计划
D.施工现场的调研与分析

【答案】 D
62、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（　）左右。
A.1%
B.2%
C.2.5%
D.3%

【答案】 D
63、房地产的租金水平是由（　）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场
D.空置率

【答案】 C
64、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（　　）元。
A.948.72
B.1039.09
C.1200.58
D.2149.29

【答案】 B
65、下列现金流计算的表达式中，错误的是（　）。
A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值

【答案】 C
66、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　　）。
A.市场需求上限
B.市场有效需求
C.市场现实需求
D.市场最低需求

【答案】 A
67、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。
A.等于
B.大于
C.小于
D.两者无关系

【答案】 B
68、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　　）。
A.房地产平均价格
B.房地产中位数价格
C.房地产价格指数
D.房地产同质价格

【答案】 C
69、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.同业拆放利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.基础利率

【答案】 D
70、一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。
A.小于利率
B.大于利率
C.降低
D.提高

【答案】 D
71、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（　　）。
A.建筑师
B.结构工程师
C.设备工程师
D.造价工程师

【答案】 A
72、如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（　　）。
A.达到了基准收益率的要求
B.超过了基准收益率的要求
C.未达到财务内部收益率的要求
D.达到了财务内部收益率的要求

【答案】 A
73、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）。
A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

【答案】 A
74、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（　　）配合考虑。
A.质量控制目标
B.销售收入计划
C.工程建设招标计划
D.客户定位

【答案】 B
75、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（ ）。
A.永久荷载
B.可变荷载
C.活载
D.偶然荷载

【答案】 A
76、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法

【答案】 C
77、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。
A.0.5年
B.1.5年
C.2年
D.3年

【答案】 B
78、按投资的（　　），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A.投资对象
B.投资回收期
C.经济用途
D.投资形式

【答案】 C
79、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为( )万元。
A.20
B.15
C.35
D.50

【答案】 B
80、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。
A.20
B.21
C.35
D.50

【答案】 A
81、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（　　）元。
A.2040.82
B.3451.83
C.5089.01
D.6666.37

【答案】 B
82、房地产直接投资包括（　　）形式。
A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资
B.面向建成物业的置业投资
C.从取得土地使用权开始的开发投资
D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资

【答案】 A
83、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（　　）。
A.购买成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本

【答案】 B
84、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A.数额
B.用途
C.发生时间
D.付款特点

【答案】 D
85、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（ ）m。
A.30.8
B.30.80
C.30.800
D.30.8000

【答案】 C
86、偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。
A.当期应还本付息资金
B.当期已付利息费用
C.当期本金
D.当期应付利息费用

【答案】 A
87、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。
A.时间类参数　　
B.融资相关参数　　
C.评价标准类参数　　
D.收益相关参数

【答案】 D
88、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（　　）。
A.学习
B.经济状况
C.对渠道的信赖度
D.购买动机

【答案】 B
89、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。
A.1655.33
B.1719.43
C.1743.69
D.2149.29

【答案】 B
90、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（　　）。
A.比较风险
B.收益现金流风险
C.持有期风险
D.时间风险

【答案】 B
91、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
92、某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（　　）万元。
A.33.00
B.33.10
C.36.00
D.36.10

【答案】 C
93、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险

【答案】 D
94、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费

【答案】 A
95、（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者信心指数

【答案】 C
96、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 A
97、可行性研究报告正文的写作要点中（　）是最关键的部分。
A.项目总说明
B.投资环境研究
C.规划方案及建设条件
D.项目经济效益评价

【答案】 D
98、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（　）㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64

【答案】 C
99、对于一般的房地产投资项目，（　　）指标值应该大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率

【答案】 A
100、下列不属于产生测量误差原因的是（ ）。
A.仪器误差
B.观测者的影响
C.旁观者的影响
D.周围环境的影响

【答案】 C
101、保和丸的药物组成为
A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻
B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子
C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮
D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子

【答案】 B
102、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
103、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（ ）。
A.借：银行存款50000元
B.贷：供应期借款50000元
C.借：应付账款50000元
D.借：短期借款50000元

【答案】 D
104、收益性物业的经营费用不包括( )。
A.人员工资
B.抵押贷款还本利息
C.办公费
D.保险费

【答案】 B
105、直接投资的特点是（　　）。
A.资金所有者和资金使用者不能分离
B.资金所有者和资金使用者分离
C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

【答案】 A
106、将借款本息视为现金流出的基本报表是（　　）。
A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.借款还本付息估算表
D.投资计划与资金筹措表

【答案】 B
107、房地产投资之弊不包括( )
A.流动性差
B.投资数额巨大
C.提高投资者的资信等级
D.投资回收期较长

【答案】 C
108、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（　）。
A.商用房地产风险更高
B.商用房地产的收益更高
C.商用房地产的价值更高
D.商用房地产的增值潜力更大

【答案】 A
109、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（　　）。
A.概率分析法
B.解析法
C.蒙特卡洛模拟法
D.杠杆分析

【答案】 C
110、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。
A.房屋施工面积
B.城市家庭人口规模
C.销售量
D.房地产价格

【答案】 A
111、（　）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
A.判断竞争者反应模式
B.确定竞争者战略
C.确定竞争者目标
D.识别竞争者

【答案】 D
112、用于物业大规模维修的资金来自于（　　）。
A.保证金基金
B.资本支出预算
C.年度运营预算
D.季度预算

【答案】 B
113、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%

【答案】 C
114、消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。
A.年龄
B.动机
C.文化
D.社会

【答案】 B
115、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
116、（　）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.借款还本付息估算表
B.利润表
C.投资各方现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
117、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（　　）。
A.开发商
B.设计单位
C.承包商
D.监理单位

【答案】 A
118、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为（　　）万元。
A.80
B.97
C.100
D.300

【答案】 D
119、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（　）万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.10.53

【答案】 D
120、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。
A.167%
B.80%
C.200%
D.60%

【答案】 B
121、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（　　）。
A.资产负债表
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
122、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

【答案】 B
123、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（　　）。
A.提高投资收益
B.降低系统风险
C.降低个别风险
D.使投资毫无风险

【答案】 C
124、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（ ）。
A.功能分区
B.运输方式选择
C.占地面积
D.建筑结构

【答案】 D
125、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。
A.50.0
B.92.4
C.60.0
D.98.0

【答案】 B
126、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 C
127、( )越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。
A.速动比率
B.资产负债率
C.偿债备付率
D.流动比率

【答案】 D
128、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（　　）。
A.销售收入
B.出租收入
C.利息收入
D.转售收入

【答案】 A
129、麦门冬汤的主治证是
A.虚热肺痿、胃阴不足证
B.温燥伤肺，气阴两伤证
C.肺肾阴亏证
D.外感温燥证

【答案】 A
130、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。
A.房屋施工面积
B.城市家庭人口规模
C.销售量
D.房地产价格

【答案】 A
131、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 A
132、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（　）。
A.科学性调查
B.描述性调查
C.试探性调查
D.因果性调查

【答案】 C
133、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。
A.3.41
B.4.05
C.4.59
D.12.59

【答案】 A
134、（　）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.公共配套设施建设费
B.小区物业管理费
C.基础设施建设费
D.“三通一平”等土地开发工程费

【答案】 C
135、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（　　）。
A.融资类参数
B.评价类指标
C.时间类参数
D.收益类指标

【答案】 D
136、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（　　）差别化战略。
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务

【答案】 D
137、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（ ）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。
A.成本加费用
B.费用加利润
C.成本加利润
D.成本加负债