房地产企业组织架构设置与业务职能管理(PPT).ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,主 讲：王强 金地集团,(jtun),设总,地 点：清华科技大厦,A,座第二会议室,第一页，共七十二页。,房地产企业,(qy),组织架构设置与业务职能管理,王强：,各位同学好，我今天下午主要是讲房地产组织架构与职能管理的开展。很长一段时间内，很多公司开展很快，在管理上造成,(zo chn),一些混乱的地方，包括我们自己的公司，也在整个组织架构上遇到很多的麻烦，而且我们到现在还在进行一点点的优化和调整。但是在这个过程中，其实有很多更深的问题，不仅是在金地、万科包括其他的房地产公司里面也遇到同样的问题，包括现在一些知名的大公司的朋友，他们跟我讨论的也是关于这方面的问题。实际这个问题在目前房地产市场比较好的情况下，各个公司遇到的情况也是在里面，我这个里面写的就是组织架构的设置以及业务职能管理的话题。,首先我们把房地产公司的根本架构梳理一下，在这里不把一些二线的部门放进去，我们根本只放四个一线部门，也是跟产品设计、建造息息相关的四大部门：营销部、设计部、本钱部、工程部。,第二页，共七十二页。,2,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,这四大部门根本就可以完全控制一个工程,(gngchng),的产出和建造，从前期的市场定位，,营销部是负责工程前期的筹划以及后期工程的销售的；,设计部是每个公司最大的一个部门，负责产品的设计研发；,本钱部是属于公司现金流的命脉对工程本钱进行跟踪和监控；,工程部就是负责工程建造和工程质量的控制。,当然每个公司的叫法不同，设计部有叫研发中心的，但是根本上四个部门是类似的。,这就是四大职能部门的根本表述，当然四大部门的根本描述在目前来讲，通过我自己了解，各个公司还有所区别，而且这四个部门的职能也会直接和我们的产品生产过程和组织架构的分工不同，里面确实有满大的不同。,第三页，共七十二页。,3,房地产企业组织架构,(ji u),设置与业务职能管理,从前期的输入条件，根本就是一个产品的流程图，,营销部门注重工程定位，以及根本数据指标，就是户型的比例、大小、大户型占多少、小户型占多少，这是最根本的指标；第二个指标还有一个客户性的描述，就是这个楼盘到底,(do d),是卖给什么样的客户？是卖给中产的？还是卖给高端的？还是做一个快速开发的工程？这个东西实际也是通过营销部门提供的根本指标。只有这个指标设定了，设计部门才能够依据这个指标开展前期的设计工作。,设计部根据营销部的前提条件进行概念设计，设计完以后返回到营销部进行沟通，我的设计方案和风格是否满足营销部门的想象和营销部门提供的根本指标，是否能反映出营销部门反映出的客户的状态，当然还有现场跟踪的职能，这个职能不一定在每个公司都有，以前在我们公司，设计部会一直跟到公司完工为止，这是四年前的操作手法，现在设计部的工作就很简单，在工程紧张的时候会待在现场，但是在平时一个月也就两、三次就够了，为什么这样做呢？这是跟我们公司的职能架构有直接关系。,第四页，共七十二页。,4,房地产企业组织架构设置,(shzh),与业务职能管理,在一个工程或者在企业开发的初期，一般最常见的企业现状就是现在：,1、工程数量没有上去，没有形成规模化，比方有的公司有一两个工程在运营，并没有进行集约化开发，或者没有进行全国布点的开发，或者在一个城市里、或者在一个区域里。但是在企业的初期会有一个明显的现状，就是职能部门人员能力和数量的欠缺，这里,(zhl),的职能部门就是刚刚说的四个部门。,2、由于在开发工程上的经验欠缺，也会出现职能部门之间的沟通机制并没有达成完全正规化、制度化的沟通机制。,3、职能部门之间的交接标准也没有确立。这是一个企业开展到一定阶段的时候，无论是采用工程制管理还是职能制管理，这三项无论是在哪种架构下都需要的，这是企业管理的根本常识。,第三就是本钱部，本钱部根据设计施工图进行本钱测算和监控，还有对于施工进程的控制，本钱部是每一个公司都非常重视的，而且很多本钱部经理是集团下派的，是不进入工程考核的，大概是这样的描述。,工程部的职能相对,(xingdu),会比较单纯一点，就是比较后端的执行部门。,第五页，共七十二页。,5,房地产企业组织,(zzh),架构设置与业务职能管理,但是一般在一个工程的初期，这几点也是最欠缺的，职能部门人员和数量的欠缺，大概两到三年，房地产人员方面的竞争压力就会非常巨大，无论是全国顶尖的企业，万科、中海也好，他们之间的人才挖掘也是满厉害的。第二，现在房地产这方面的人力资源职业经理人是越来越多，而且这几年房地产公司有一些中高层的薪水是涨得非常非常厉害。比方去年2030万可以挖到这个人，到今年可能已经涨到50万，在房地产业务方面管理能力非常强，在市场透明度的增加，这几个,(j),人你都可以数得出来，你让猎头公司帮你找人的话，几个,(j),猎头公司给你提的名单里面一定有重复的，圈子就这么小，人员竞争非常厉害，对人员的需求也非常厉害。这是外部人力资源的现状。,第二 职能部门之间的沟通机制。营销和设计两个部门是在本钱开发最前端的两个部门，营销和设计两个部门的沟通，到现在为止，我才了解到一些业内的现状，没有一个企业可以做到百分之百的或者相对完善的都没有，也包括像万科这样大的公司，为什么出现这种情况呢？跟里面的职能架构有直接的关系，包括沟通机制建立，也并不是某个部门建立就可以做好的。,第六页，共七十二页。,6,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,因为我是从建筑设计出身的，设计人员一般最大的抱怨就是营销部想变就变，比方设计部交施工图的时候，营销部突然发一个文说我们户型比例是不对的，这样你会发现设计口里面的抱怨就非常大，施工图做完了，发生的费用由谁来承担？是由设计部承担？还是营销部承担？营销部也有理由，市场是变化的，所以我也是变化的。但是最终这个责任,(zrn),是可以承担的，怎么承担？通过组织调整，是可以追溯到某一个部门的，但是目前这种状况在各个企业都会出现的。,第三就是各个部门之间交接标准的欠缺。在卖楼的时候，营销部一般会需要设计部出一个楼书，或者是面向客户的楼书，就是附在合同里面的户型的附件。我不知道各位有几家是能够有很详细的营销部向设计部输出的图纸标准？你给我出的楼书标准里面应该到达什么样的深度？要不要标具体尺寸线？要不要在总图上标一个垃圾站的位置？如果可以做到这一步的话，说明这个公司的管理已经到了相当细致的地步了。比方万科在设计上有一个标准，必须在总图或者向客户做工程公示的时候，把周边不利的方面全面注明，包括附近可能有一个脏乱差的菜市场，或者是附近有一条开工的公路，他会把所有的不利因素公布在图版上，这是营销部对设计部提出的营销标准。,第七页，共七十二页。,7,房地产企业,(qy),组织架构设置与业务职能管理,所以这三项加在一起的话，目前,(mqin),无论我们在哪个组织情况下，每个企业都会面临的问题，而在不同的组织情况下解决这三项的情况也是不一样的。,我刚刚举的是设计部内部的例子，有两个流程：一个是设计部内部的管理流程，一个是设计部外部的管理流程。外部的管理流程就是我们跟本钱部、营销部的交接标准就是设计部对外的流程标准，对内流程标准也有很多，比方说我们设计部一般有六个专业、建筑、结构、设备水、暖、电景观设计、室内设计等，有些公司会把材料放在设计部里面，但是这几个专业组里面是怎么进行图纸交接？和设计流程交接的？每个公司都不一样。,比方说景观设计，这个专业什么时候介入到方案里面来？最早的时候做景观方案是建筑方案设计完报规划局批的时候，景观设计介入；另外一种就是景观设计在建筑方案概念初次成型的时候，景观设计就加以介入。这是在设计部门内部的设计管理标准，是不同的。,第八页，共七十二页。,8,房地产企业组织架构,(ji u),设置与业务职能管理,第一种方案是没有错的，但是第二种方案为什么会出台呢？很简单，就是你在建筑方案初步定型的时候，没有最终定型的时候，这时候景观设计公司介入就有可能依据景观公司的一些建议重新调整建筑总图，这两个出发点是不一样的，一个出发点是建筑师把户型做好就OK了，但是反过来讲，社区景观是占非常重要的客户满意度里的，你景观做得好，会弥补小区规划的一些损失，这时候对景观设计的重视直接导致第二套流程的出现，就是在某种程度上，让建筑师听景观设计师的意见，就是景观设计师和建筑设计师在设计上发生碰撞，甚至景观设计师可以通过甲方的要求，把整个方案进行相应的调动，从而影响到建筑总规的设计以及地下室设计，这是两套流程，出发点是不一样的，这只是内部的管理流程。外部的流程是跟营销部、工程部的交接标准，这本身需要一个组织,(zzh),上和流程上的细化和优化。,这个东西所用的时间和所花费的管理本钱都会很高，这也是一个公司慢慢走向正规化和成熟的必然要经过的阶段。但是假设我们前面几个阶段不可能做得这么细的话，像前面这三项的欠缺，包括内部组织每个专业组织部门内部的工作还没有完善，这时候我们在工程和公司开展初期的时候，就是绝大局部都不采用这种管理模式，此时最常见的管理模式就是“老板说了算的管理模式，老板说OK就OK了，老板说不，就不行了。,第九页，共七十二页。,9,房地产企业组织,(zzh),架构设置与业务职能管理,大家碰到一块的时候，没有所谓的偏向，就是,(jish),老板或者总经理说这事应该听营销的、或者应该听设计的，就是,(jish),一句话就定，营销和设计部门之间也不需要沟通，因为老板已经定了。,但是老板说了算也有问题，比方说报批报建一般,(ybn),是总经理必须要做的事情，一般,(ybn),是和政府关系直接挂钩的，设计部经理和政府官员去沟通，根本上没人理你的，包括前期拿地，这是老板最大的责任；第二营销筹划；第三设计方案；第四本钱控制；第五工程建设。这几项要同时向老板汇报，自己的部门之间很少产生沟通，因为沟通是没有用的，在内外部制度没有健全的情况下，沟通一般,(ybn),没有结果，一般,(ybn),就是所有的事情都要老板说了算。这种情况会带来几个特点：第一决策权高度集中；第二决策比较快速；第三职能部门之间的协调关系比较简单。不是简单，可以说根本就没有了，但是没有不见得这个职能部门谁都不理谁，相应的现场配合、简单的沟通协调还是会有，谁都说服不了谁的时候，就直接升级到总经理这边，也是满快的一个决策。,第十页，共七十二页。,10,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,这件事在最初的时候，我估计现在,(xinzi),所有的房地产企业都经历过这个阶段，包括现在,(xinzi),很多大企业也在用这个管理模式，比方说我们的SOGO，包括现在,(xinzi),华侨城、包括中海招商，都有一局部决策是这样决策的。但是这里面对于我自己来讲，有一个比喻，这个东西从逻辑上有一点不太通，为什么呢？我相信不是每一个总经理都是全专业出身，而且中国也没有全专业的专业，这个总经理可能要不就是设计出身，要不就是工程出身，要不就是营销出身，这三个专业出身的总经理占的比重还是满大的。当然还有一局部总经理是从土地拓展这块出身的，但是没有一个总经理真正能够挎两个专业，比方这个总经理以前做过主管工程设计的老总，他会对工程设计非常了解，但是也有一个问题是本钱控制，但是我们底下一、二、三、四、五个专业都要让他来批办，让非专业人士来拍板，比方这个总经理是工程出生，但是营销和设计两个部门产生矛盾了，请工程出身的总经理拍板，这个拍板纯粹就是瞎拍了，两个专业人士请不专业的人士来拍板，有一个好处就是每一个专业都躲避了自己的行政责任，老板懂不懂没关系，但是他说了算就OK，即使这个方案做出来以后奇丑无比，也不是我设计部的事情，是老板的事情，这样底下都比较平安。,第十一页，共七十二页。,11,房地产企业,(qy),组织架构设置与业务职能管理,我曾经举过一个比较极端的例子，有的总经理是本钱出身，对本钱管得会比较严，工程和本钱是直接挂钩的，管工程的副总就是期望设计部出一个变更，把外墙的防水涂料去掉可不可以？为什么要去？一去一平米少十块钱，设计部说这不能出，如果出是违反标准的。工程部说这个涂在里面是看不到的；设计部说万一漏水怎么办？你出不出这个变更？你不出这个变更，现场签证的费用没法出。纠缠不下，然后找老板，找老板的时候双方假设是比较好的沟通机制，就可以坦白地说出来，设计部说我不能出这个东西，这是违反设计标准的，但是工程部说这么做也可能不漏水，但是大概可以省五百万出来，假设是工程设计出身的话，会觉得这个东西不能去，但是本钱出身的老总有可能会把这个单子批下来，如果设计部一看老板批了，就想漏了也不是我的事，是总经理拍板的。所以这是一个比较极端的例子，我相信,(xingxn),绝大局部是不会做这种蠢事的，但是我曾经遇到过这样的事情。,第十二页，共七十二页。,12,房地产企业组织,(zzh),架构设置与业务职能管理,但是这个决策会很快，讲完以后，总经理只要容许就可以了，部门之间如何协调,(xitio),呢？就是把问题上升到说了算的人那里，官职比较大、决策权比较集中、也比较快速，形成了大概这样的架构，上面是总经理，下面直接面对的就是营销副总、工程副总等等，当然旁边其他的职能没有写。但是副总我们也可以改成经理，营销部经理、设计部经理、工程部经理、本钱部经理，改成经理意味着什么呢？上面的总经理可以改成工程总经理，架构是一样的。所以这个架构不完全是一个公司架构，但是这个观点要清楚，这是公司架构，同时它也是一个工程架构，我只要把下面的总经理加上工程总经理，下面就是营销经理、再往下就是营销人员。汇报制度都是单线汇报，直接向总经理汇报，所有的决策权由总经理拍板，这是最简单的房地产开发的组织结构。,我们可以根本算一下在根本架构里面大概需要多少,(dusho),人？总经理一个人，有的时候在企业里面会有一个副总，营销、设计、本钱、工程加起来有四个人，有兼职的话薪水也要付双份，再往下就是执行梯队，营销、设计、本钱、工程，也是四个人，还没有算底下做根本工作的员工，当然这一个组织架构下来，可能不是很精确，但是大概是这个量级的人，有的公司比这个还要多。,第十三页，共七十二页。,13,房地产企业组织架构,(ji u),设置与业务职能管理,比方在设计口上配两个建筑师，可能总数一下就上去了，根本的工程配置，假设是以工程制运行的话，最少的架构是九个人。在我们公司的一些工程上，我觉得会远远超过九个人，会设计成什么样的结构？营销经理、设计经理、本钱经理，下面一般还会有设一个专职秘书，做文案,(wn n),管理，工程上一定不会只有一个人，工程上一般会三到四个人，根据楼盘的大小确定。所以一般比较正常的工程团队应该在1415人左右。还有更多的，假设监理的属于挂牌监理的，工程可能直接就上10个人，所以大一点的工程组会有2023个人。也有比较精简的，那是另外的管理模式，跟这个是不一样的。这是根本的工程制架构和人员的数量，大概是这样的。,第十四页，共七十二页。,14,房地产企业组织架构设置与业务,(yw),职能管理,这是我们要探讨的工程制最简单的雏形，包括人数、包括决策机制，但是这里面我们稍微总结一下，这里面所有的专业决策者以及他自己专业决策的决定都是在总经理手里的；第二所有的专家系统，就是以一种职能,(zhnng),建议的形式出现，但是没有行政和业务上的决策权；就是总经理听谁的，跟谁沟通的比较多，知道他了解这个专业，比方营销出身的老总会对营销部提出的建议接受比较快，所有的决策系统都是职能,(zhnng),建议而不是职能,(zhnng),决策的形式出现；第三决策的速度往往有两个阶段：要么非常快、要么非常慢。快慢的前提在于决策者本身如何；第四所有的决策判断和平风险判断取决于决策的能力。一般要是公司架构的话，这个决策会比较慢了，比方我们公司只有两个工程或者三个工程的时候，决策都会比较慢，为什么呢？因为我们发现，我们在各个职能,(zhnng),做决策的时候，老板不在的时候，是没有人会拍板的，老板要出国半个月的话，有些方案设计根本就停下来了，老板不在，没人拍板。也有可能会很快，老板在的时候就会很快。当时我所接触的很多东西其实是以慢为准的，真的不是很快。为什么呢？,第十五页，共七十二页。,15,房地产企业组织架构设置与业务,(yw),职能管理,因为同样一个工程决策，至少有四个决策的时候,(sh hou),，总经理要想，因为风险要他背的时候,(sh hou),，总经理本身就是大股东或者投资者的时候,(sh hou),，他会拼命想明白风险对我到底有多大，这样做一般都是比较慢的。比方设计，很多老板不是设计出身的，他一定要搞明白你为什么要设计成这个样子？这样就需要我们的设计管理者有很强的说服能力和感染能力，让老板认为这个方案是对的。假设说这个经理人有这个能力，工程进展会很快。但是更多的情况是什么呢？建筑师出身因为他受专业教育时候,(sh hou),，他是很难讲清楚建筑风格为什么这样好、那样不好的，没有绝对的标准，这些就会和老板扯很长时间，也扯不清楚一件事情。但是如果有两个方案的话，我们广东有很多的风格会很快，像碧桂园等等，因为它风格全部是一样的，这样就会非常非常快，因为你要尝试新的风格的话，你花费的精力得不偿失，还不如做我们熟悉的工程、或者做老板熟悉的风格，这样工程进度会非常快，只要一看是这个颜色、屋顶是这样样子，很快就会批了，你走他的套路的时候,(sh hou),，再加上决策权高度集中，工程就会开展非常非常快。碧桂园是非常明显的例子，碧桂园的楼都长得一样，但是它到达的目的是什么呢？,第十六页，共七十二页。,16,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,它上市了，因为他的土地储藏和现金流非常良好，它可以上市，当然这是另外一种企业战略了，它走的不是产品策略,(cl),，它走得是大规模复制的路子，这里面有工程制组织模式就有这样的特点在里面。,工程制有工程制的好处，而它的好处是职能制做不到的，工程制是没有错误的工程，因为主要的风险都放在一个人的身上的话，他可能对风险评估得非常细致，这个工程不会犯错误；第二培养出一个全能的总经理，什么样全能的总经理？通过一两个工程的设计，这个总经理会对所有职能部门的性质、工作范围有一个认识，他会成为一个非常全能的总经理；第三工程团队执行能力很强，因为在这种工程里面，工程执行能力是处在第一位，个人发挥的空间并不是,(b shi),很大，这是工程制的正结果。,第十七页，共七十二页。,17,房地产企业组织,(zzh),架构设置与业务职能管理,什么叫工程制呢？就是以工程总一头为大，这是工程制。,当然还有一个负结果，就是做出一个没有错误的工程，就是它不会出错，但是也很少出彩，很少可以见到一个非常好、做得非常激进，或者让人耳目一新的感觉，一般都是以稳妥为主的。,第二工程制的负结果，就是对工程人的依赖性太强，,第三工程制的团队执行力很强，这个团队的主动思维和工作能力是偏弱的，他执行力强，就意味着他可以不太动脑子，而且有的时候动脑袋还是瞎动，与其这样，还不如大家老实一点了。,第四难进行大规模开发，为什么呢？没有一个企业不想把自己做大，但是不会大到和记黄埔和万科那样，扩张是每个总经理最原始的冲动，每个一个总经理希望守着一亩三分地的，在工程初期的时候，这也是一个满成功的制度，包括金地在初期的时候也是采用的工程制，那时候我在什么位置呢？我就是设计经理，虽然那时候我已经是设计部的高管了，但是承担的是设计经理的职责,(zhz),，公司的总经理可能就是工程总经理，我是设计经理，我们的副总是营销经理，他是营销出身，这三个家伙在一起，混了一年多的时间，做出了几个非常好的工程。,第十八页，共七十二页。,18,房地产企业组织架构设置与业务,(yw),职能管理,那时候苦到什么程度呢？我们一起调户型、调方案，我自己跑到郊外买石头，半夜12点总经理一个人在工程上晃，打 问我这个地方到底好不好？我说好，他说不好。好在他那时候还有点概念，他觉得他自己可能是不对的，结果他说这样吧，我现在在现场，你也过来吧。我说老大，都半夜一点了，我就过去了。但是这个工程是我们香蜜山的工程，当时就是以工程制的雏形出现的。大家金地公司最后拓展非常快，发现这种方式是玩不转的，我们不可能总经理在东莞待三天，再到广东待几天跑到半夜，每次看到门、窗户就把我叫过去，这样的话三个公司都会死翘翘的，所以基于这个原因，公司在2003年的时候就迅速转到职能制系统上去。这是由于工程的扩张太厉害而造成的组织架构的调整，而不是这个工程做完了，我们应该调整组织架构了，我估计没有人为了调整而调整，而是业务量扩大到一定程度的时候，感觉到目前的管理方式是不能满足现在业务需求的时候，才会做出调整，那个,(n ge),时候我们就走向了职能制。,第十九页，共七十二页。,19,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,这不只是金地的做法，万科在1999年时候也开始做这个事情，他们走得比我们更极端，为什么要从工程制走向职能制呢？这三个框就是刚刚画的组织架构的雏形，假设说我们有三个工程的话，一个工程9个人，三个工程就是27个人，假设一个公司有十个工程的话，是不是意味着公司要有90个人，还只是一线职能系统的人，还没有算上后勤保障、还没算上人力资源、还没算上财务系统，如果采取这种单方面叠加的方法，万科应该是上万人才对了。万科现在大概三千人左右，现在金地在全国有40个工程，我们曾经花了一年半的时间从工程制转到职能制上。这样的话人不能叠加，就意味着制度上的一个重叠，或者制度上的改善，才能做到在有限的人员增长的幅度下，来调整出一个更好的格局，完成更好的结果。也就是三个工程可能,(knng),需要27个人员，但是27个职能人员可以通过职能改善，可以管15个工程，但是目前金地公司的设计部现在大概是20个人，它现在手里管的大概是17个工程。万科的人员今年比我们很多，像万科在华南区的总部平均下来应该是一个建筑师能够管两到三个工程，但是这里面不是一个建筑师管，可能,(knng),是两个建筑师管四个或者五个工程，最起码从职能系统里面，每个人所能控制、管辖的工程面积、工程数量都是非常多的，这和它的组织架构有直接的关系。,第二十页，共七十二页。,20,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,做工程运营就有一个最根底的要求，否那么就不要做多工程了，我们在多工程的情况下，我们必须要控制一个原那么标准，万科的工程产品标准根本都是一致的，最早顺驰公司当初有一个问题,(wnt),，就是在被收购的前一年，他们意识到一点，就是他们在顺驰全国的质量相差太厉害，没有一个统一标准，那时候想收，想中央集权，把标准统一，这是大公司必须要做的事情，必须要有几个标准在里面：第一必须要有统一的质量标准；第二必须有标准的运作模式，就是从设计部出来的设计标准，无论是面向3个工程还是30个工程，标准应该是一致的。工程部也是一样的，漏水率要控制到3%，换到宁波、换到南京的话就有可能到达30%，这也是作为一个多工程开发或者大公司不能容忍的事情，因为这个会直接影响到客户的满意度，就是业主对于一个企业的认知是不一致的，这样造成的损失是很大的；第三从内部来讲就是绩效考核标准也必须一致，这几个公司的绩效考核，或者是对我们每个公司内部的职能专业考核，像设计部、营销部、工程部考核的标准是一致的，不能因为所处地不同，而出现考核标准不一样，考核标准不一样，意味着对于做得优秀的员工不公平，对差员工的纵容是对优秀员工的不公正，所以这种考核标准必须要统一；第四多工程运营必须要考虑资源利用的有效性。,第二十一页，共七十二页。,21,房地产企业组织架构,(ji u),设置与业务职能管理,我刚刚讲人力资源，我们举了一个设计师的例子，什么叫工程制呢？一个工程总下面可能有一到两个设计经理帮他把这个工程做完，四个工程就有八个建筑师，是分在四个工程里的，之间没有任何的沟通，因为每个工程是一个封闭的体系，也就意味着八个建筑师只做四个工程，但是如果八个建筑师合在一起的话，通过一些工程的调配，在某一个阶段可能三个建筑师做一个工程，也可能一个建筑师作三个工程，这就是对人力资源的有效性利用了。但是在工程制里面，两个建筑师只能,(zh nn),做一个工程，因为他们是封闭在工程的框框里面的。,物理资源是什么呢？比方说一套图纸或者一套营销手法，或者一套比较优秀的工程管理,(gunl),经验，在工程制里面就很难能够进行一个复制，比方在南京的工程就很难找到途径，把这个标准放到成都来进行实施，没有这个平台，因为是独立分工的，职能部门之间根本是不怎么进行主动沟通的，因为大局部目标很一致，把自己所投的工程做好是第一位的，别人的工程怎么做，不关我的事，他亏了他少拿钱，但是我的工程绝对不能做差了，但是他那个工程借用我的资源做得很好，我一分钱拿不到。工程治理里面有一个非常简单的逻辑，所有的工程人员、所有的开展都在工程区域里面，,第二十二页，共七十二页。,22,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,跟第二个工程没有任何关系，这是一定要注意的，不要指望工程之间建立非常好的沟通机制，两个工程之间没有任何利益关系的时候，工程中间的人员没有任何理由沟通，也没有理由把自己的好东西拿给第二个工程来用，除非你公司,(n s),有这个平台根底，强令他把这个东西拿出来用，但是公司,(n s),也不可能做到这一点，因为你根本就不知道他兜里有什么东西，你怎么让他拿出来？这就是工程制带来的最大的问题，就是横向没有打通，封闭性特别强。所以说多工程或者是职能制要解决的就是这个问题，我刚刚说的物理资源就是一个经验和平台的组织，就是有效资源能够在工程之间拓展，这是我们为什么要从工程制走向职能制。,第一个统一的质量标准，就是一个职能标准，设计质量、本钱控制、工程质量，四个一线部门必须要有统一的质量标准，放到任何一个工程都是一样的；第二个标准的运作标准，就是组织流程的建设，无论任何工程，设计部向工程部提交的图纸必须是一致的，这样才能保证工程质量是一致的，才能保证本钱控制是可控的；第三绩效考核，绩效评估机制,(jzh),也是同样的，完全的公平公开绩效考核机制,(jzh),会直接导致每一个业务执行者的价值导向进行修改，比方你不鼓励进行工程上面的偷工减料，只能,第二十三页，共七十二页。,23,房地产企业组织架构设置与业务,(yw),职能管理,靠绩效,(j xio),标准，先约束工程部不能出类似这样的荒唐建议，第二假设你出了，我还有绩效,(j xio),考评机制进行约束；第四资源利用的有效性。要做这几件事情的话，就产生了职能部门，但是这个职能部门跟我们说的工程制里面的职能部门是不一样的，从最表象来看，我们把各个工程的设计人员聚集在一起，放在同一个办公室，设计部就产生了，这个并不是这么简单聚集在一起，并不代表他们把在各工程做的事情做在一起做，不是这样的，这样可能会更低效了，他们会在一起，必须是有一些无法实现的工作，才能成为一个职能部门，最起码有一个比较在里面。,还以设计为例，左边,(zu bian),有是一个单工程制的运营体系，在设计这块的职责是设计、生产和效劳。它的生产就是产生一个设计图纸到施工图、效劳、工程跟踪、工地上有什么变更、突发事件要共同做完，再配合工程部把它做完，然后配合本钱部把工程签证、工程变更全部落实到财务指标上，做一个本钱的付款，这是非常简单的效劳生产型的职能定义。,第二十四页，共七十二页。,24,房地产企业组织架构设置与业务职能,(zhnng),管理,右手边同样有设计、生产、效劳三项，但是只是职能里面其中的一项了，而不仅仅是这一项，必须要在多工程同时运作的情况下，设计部要制定统一的设计标准、统一的设计流程，包括建立统一的产品标准，这几项在工程公司里面是做不到,(b do),的，为什么呢？它没有必要建立这些东西，即使建立了也可能是在自己的本部门，或者在本工程系统里面用，也没有任何理由用到其他工程上去，因为其他工程的老总可能整个编制都不一样，两个工程的老总对建筑师的使用是不一样的，有的工程老总就认为，建筑师就应该多在家里看图，把你手头的专业工作做到，图纸变更少，或者你把设计院盯得死的，这是你设计部应该做的事情。但是另外的老总会想，你既然是在我的工程上，你应该为工程效劳，你应该到工地上去干活，我相信至少有50%的总经理会让建筑师去下工地干活的，因为我见过百分之百这个概念的，说你建筑师坐在屋里干什么呢？说我在看图，你看什么图？你到现场去看吧，现场工人说这错了，快看看吧，你就不用跑工地了，你就在工地那里，你就去看吧。但是有的建筑师就会想，我到工地会有一个问题，我们建筑师跟我讨论过，因为我们从工程制向职能制转型的过程,第二十五页，共七十二页。,25,房地产企业,(qy),组织架构设置与业务职能管理,中发生,(fshng),很多有趣的事情，当时我是反对建筑师下工地的，我是坚决反对的，因为我是建筑师出身的，但是本身从公正的角度来讲，不应该下工地的，下工地会有一个很大的弊端，为什么呢？你会发现工地上只有一个建筑师熟悉图纸，我们曾经发生,(fshng),过很多事情，我们的现场工程师打 ，说谁谁谁，你应该到现场来，这边有问题了，建筑师就疯狂地跑过去，一看这不对啊，这不是我的问题，到底什么问题呢？出现什么事情了？现场施工队说出问题了，因为你最懂问题，所以你跟施工队直接沟通，到底是你的问题还是施工队的问题，因为工程部认为设计图纸应该由设计部来看，工程部只管工程进度和工程质量，至于盖的错其是对，应该是现场建筑师的问题，应该和施工单位进行直接的沟通，沟通完了以后，苦笑不得，其实是施工队把图纸看错了，把工程盖错了，所以让很多建筑师在工地忙于应付这方面的问题。但是一旦这个习惯形成以后，会带来一个反面的作用，图纸是越来越烂，为什么？他天天坐在工地上，对设计院沟通才是他的本质专业，把设计图纸做好做细才是他的本质专业，一般我所认识的工程总经理，真的有很大比例的是所有的职能部门都是为工程负责，因为项,第二十六页，共七十二页。,26,房地产企业,(qy),组织架构设置与业务职能管理,目制的第一要务是把工程准时盖完，而且不出工程质量事故。但是作为公司的总经理，他可能不会局限于这一方面，他可能会站在整个企业运营的角度,(jiod),来想这个问题。,但是，有一点，作为企业的总经理，有相当比例的会偏向另外一方面，偏向于营销,(yn xio),。就说我是见过这么多的房地产公司，没有一个老总是偏向设计的，只有万科是偏向设计的，其他的老总要么偏向工程，要么偏向营销,(yn xio),，偏向营销,(yn xio),很清楚，因为它是工程定位的，第二它是收现金的，它是负责卖楼的，这个设计方案做不了，为什么？因为卖不动，这个卖不动，因为营销,(yn xio),是销售的，卖不动就改了，但是具体卖不卖得动呢？就没有人追究这件事情，但是从本质上来讲，无论是企业的第一负责人还是工程总经理，他们之间一定是有倾向在里面，而这样会直接影响到整个部门之间的沟通。,第二十七页，共七十二页。,27,房地产企业,(qy),组织架构设置与业务职能管理,但是，对于设计部来讲，在多工程制里面，对一个快速开展,(kizhn),的公司来讲，能够把自己的公司统一标准，在任何公司初期必须要做到的，而且也是一个长期的任务。比方以设计部为例，在工程制的设计部和一个职能制的设计部，两个部门的职能是完全不一样的，最起码在多工程运作的情况下，设计生产效劳这个职能只是它其中的一个职能，而并不是把几个建筑师从工程上拿到一个办公室办公，设计部就成立了，他们在一起必须要能够支撑多工程运营，这只是设计部，还有本钱部、营销部在里面。,设计部是介于工程,(gngchng),和营销之间的，营销其实也一样，其实很多公司的营销是里面有品牌、有筹划、还有客服，万科在任何地方都是属于领袖型企业，无论是产品还是价格，都是领袖型企业，但是有一点，万科的物业效劳在全国都是一流的，尤其是北京建设部大院都是万科的物业管理的，最起码可以确定一点，物业管理在品牌和客服上万科做得是最好的，每年各大房地产公司都会请一个有名的咨询公司做客户满意度调查，万科永远是排在第一位的。在物业管理系统里面，他在全国是统一标准。设计也是一样，万科现在一直在推标准化设计，他的金色花园系列，包括城市花园系,第二十八页，共七十二页。,28,房地产企业,(qy),组织架构设置与业务职能管理,列，都是满成熟的，拿过去把立面一改根本就可以直接出去的，这个标准系列完全是由设计部做出来的标准，第一开发周期非常短，他就拿一个标准单元组合，在工程总图里可以摆得下就可以了。户型都是标准户型，结点都是标准结点，一般控制的设计变更率粗一点的话会在10%，什么叫设计变更呢？设计变更造成的无效工程本钱的增加，就是说这个做错了，要改，造成的是无效本钱，无效本钱占整个工程投资额的多少？高的有的企业会到达10%，低的会到3%，但是万科在标准化产品里面，他能做到千分之三，根本没有变更，唯一出现可能是施工错误，不算在无效变更里面，施工错误是施工自己包的，开发商不会给他买单的，标准产品唯一需要重新设计的，就是地下室、防水处理等等,(dn dn),，因为各地的地质不同，地面以上的东西都是标准化产品，户型都不改，在深圳的户型你在沈阳也可以看到。这是带来本钱的急剧减少。,第二十九页，共七十二页。,29,房地产企业组织架构设置与业务,(yw),职能管理,第二他产品的开发周期非常短，设计可能一个月、一个半月就全完了，但是一般的设计方案一般会在160180天，我做过最快的就是155天，从方案到施工图，万科是标准化，他可能一个月就图纸全出来了。我算一个帐，假设说150天大概5个月的时间，他花一个半月的时候，剩3.5个月，他就可以比别人早开盘3.5个月，这个帐算得比较模糊，你投入的资金3.5个月产生的利息是多少钱？它只是一个工程，假设10个工程同时进行，按这个速度进行开发的话，总投资大概在50亿的时候，你算一算是利息是多少钱？这是由统一标准带来的产出，很具像的产出，就是设计部建立标准产品的好处在里面。而且这一套跟着的不仅仅是设计图纸的标准化，所有的工程结点都是标准化的，包括栏杆的形式都是标准化的，把栏杆全部做好，可能是用在武汉，一个大工程全部打走，图纸现成,(xinchng),的，工厂也有它的图纸，选号，比方A03号栏杆，尺寸都是一样的，阳台都是一样的，这意味着建立统一的产品标准，就是在整个生产链条上简捷、不出错，节省大量的时间本钱，带来整个公司的收益大幅度提高，这只是设计部的职能。,第三十页，共七十二页。,30,房地产企业组织,(zzh),架构设置与业务职能管理,营销部有没有呢？工程部有没有呢？本钱部有没有呢？我相信他们也有相应的职能部门在里面，因为我是做设计的，我对设计部门比较了解。我曾经探讨过万科工程巡检的表单，就是工程部做的，很详细的现场工程检查的表单，两到三页，每次去，检查过的打勾，没有通过的就要查，这个表单检查完以后，当天发给总公司进行整改，三天以后必须要有回信的，这是它运营商的一套流程程序，只有这样，你才会发现万科为什么在扩张这么快的情况下，万科去年销售额超过一千亿，但是你发现它并没有产品重大的产品质量事故，也没有产生重大的客户质量投诉，这是很厉害的一点。虽然,(surn),我是设计出身，但是对于房地产公司我不讨论它的产品是不是很厉害，我只讨论它靠什么体系能够保证它在快速扩张的时候，还保证企业的平安性。顺驰在这一点上做得不好的，十个亿把自己贱卖掉了，它现在土地的估值就不止十个亿，当时只是因为这点，它整个全国职能系统都在失控，包括本钱失控等等，当然这都是以前的事情了。所以职能部门在整个公司快速开展