房地产企业所得税检查.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,提 纲,第一部分 开发程序,第二部分 具体检查方法及理论,第三部分 申报表的填列,第一部分 开发程序,一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以,分以下三大部分：,第一部分：房地产开发公司的准备工作 第二部分：行政审批部分 第三部分：房地产项目权属初始登记阶段,房地产开发公司的准备工作,房地产综合开发公司的设立,1、公司设立准备,2、申请资质等级审批,3、申请办理企业名称预先核准,4、办理工商注册登记,5、办理税务登记,行政审批部分,“五证”、“二书”，是法律对销售方的基本要求。,“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。,行政审批部分,“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书,“三书一证一表”：建设工程质量认定证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表,行政审批部分,一、立项审批：,市发展和改革委员会,限额内基本建设项目立项审批,1、立项申报文。内容包括：项目名称、项目建设必要性、项目建设地点、占地面积及建设内容、建设规模、总投资及资金来源。2、项目建议书（指需要中央、自治区和南宁市财政投资，或限额以上基本建设项目）。内容包括：（1）项目概况；（2）项目建设的背景和必要性；（3）建设规模及建设内容；（4）建设地点；（5）建设条件；（6）投资测算和资金筹措方案；（7）环保、消防、安全、卫生初步设计方案；（8）工程进度安排；（9）经济效益和社会效益初步评价；（10）合作（资）双方企业经营情况（适用于中外合作或合资企业）。,行政审批部分,二、建设用地规划许可证,市规划管理局,基本材料(除申请办理用地许可证延期外，各类申报项目必备)1、申请报告；2、计划立项批文；3、法人委托书及经办人身份证复印件；4、建设项目选址意见书（市规划局提供）；5、,建设用地审批单,（市规划局提供）；6、所申请位置路网图一份；7、属机关行政事业性质的单位须提供机构和人员编制文件，属企业性质的单位，须提供当年年审的工商注册文件（核原件，收复印件）。,行政审批部分,通过土地招标、拍卖、挂牌、出让取得用地，申请规划定点项目(含法院拍卖项目)须增加提供,1、国有土地使用权拍卖成交确认书（市国土地局提供，核原件，收复印件）；2、国有土地使用权出让合同（市国土局提供，核原件，收复印件）；,3、属法院强制执行拍卖的项目：（1）提供拍卖前征求城市规划主管部门对拍卖地块规划意见的复函；（2）法院裁决书及委托拍卖（核原件，收复印件）；（3）拍卖成交确认书（受委托的拍卖公司提供，核原件，收复印件）；（4）被拍卖土地的合法权属文件及地籍图（核原件，收复印件）；4、属房地产开发公司受买（让）者项目，须提供开发公司资质文件；5、提供由南宁市勘测院实际测量的受让用地勘测资料（含磁盘、坐标表原件）,行政审批部分,三、建设工程规划许可证（市规划管理局）,设计条件审批申报材料申请报告法人委托书及经办人身份证复印件；填写建设工程项目规划设计条件申请表,土地证及附图复印件，若为新征土地未办好土地证，须提交建设用地规划许可证及附图和建设用地批准书及附图的复印件；,拟建设地块附路网的地形图一份；市规划局审定的总平面规划图复印件（新征地的建设单位、学校和有市规划审定总平面的单位都需备送）；特殊项目：根据要求需提供消防、卫生、环保、相邻单位、相邻住户等意见。,广西起元税务师事务所,行政审批部分,核发建设工程规划许可证申报材料填写建设工程规划许可证申请表；法人委托书及身份证复印件；计划批文或备案文件；建设工程土建投资50万元以上的需要提供中标书；1050万元 需提供发承包审核通知书；10万元以下的提供工程设计总概算书及合同（原件）。收回设计红线图原件；土地证及附图复印件，若属1992年后新征地，须附建设用地规划许可证及附图和建设用地批准书或土地证及附图的复印件；,三套施工图纸（建施图全套及基础平面图），其中一套为建设局审定加盖有技术审定章的（造价超出50万元的需建设局审图）；,如已审批过方案，须提供审定方案文本原件及批复；如需相邻单位、相邻住户意见则需提交市规划局存档；,行政审批部分,收费标准（1）建设工程类：计算机绘图费，,城市规划技术综合服务费：营业性用房或设施2元/M2；工业厂房1.6元/M2；住宅及其他建筑1.2元/M2；企业专用铁路、道路0.8元/M2；,工程管线及其它难以用面积计算的建构筑物工程总投资额1；城建配套费：工程投资总额3%；,白蚁防治费：新建2.0/M2；,教育费附加：工程投资总额1%。,行政审批部分,四、国有土地使用证（市国土资源局）,1、单位办理：,(1)出示以下材料：,业主材料，包括：企业营业执照、法人代表身份证、组织机构代码证(原件),(2)提交以下材料：,业主材料，包括：企业营业执照、法人代表身份证、组织机构代码证(复印件各2份),国有土地使用权出让合同(复印件2份),建设用地批准书(原件与复印件各1份),建设用地规划许可证(复印件2份),建设用地规划审批单(复印件2份),缴纳土地出让金及契税发票(复印件2份),如需委托，须提供委托人身份证(复印件)或单位证明,行政审批部分,五、建筑工程施工许可证：市建设局,一、申报材料：,1、申办许可证的申请报告；,2、填写建设工程施工许可证申请表（一式两份；市建设局）；,3、施工图审定（市建设局）；,4、中标通知书或承发包通知书（市招标办）；,5、建设工程规划许可证（市规划局）；,6、工程资信证明；,7、施工合同审查表（市招标办）；,8、工程质量监督申报书（市建设局）；,9、南宁市建设工程安全监督登记书（市安全监督站）；,行政审批部分,10、开工申请报告（市建设局，地址：市审批大厅）；,11、文明施工保证书（施工企业签字盖章）；,12、固定资产投资新开工登记单（市统计局）；,13、广西建安工程劳保费统一票据（市劳保办）；,14、建筑工程施工人员意外伤害保险证（同上）；,15、非工业污水处理设施的批文（市环保局）；,16、缴纳散装水泥专项资金通知书（市散装水泥管理办公室）；,17、南宁市防雷装置设计审核意见（市防雷中心）；,18、建设工程承发包廉洁协议（市招标办）；,19、房地产开发项目建设协议书（市建设局）。,农民工工资保障金,关于在南宁市建筑行业实行农民工工资保障金制度的通知第八条规定：“工程竣工验收后，由建筑业企业和建设单位到劳动保障部门办理在该工程项目中没有拖欠工资行为的有关证明，凭此证明到市财政部门办理工资保障金退还手续。劳动保障部门应在7个工作日内核发工程项目是否存在有拖欠工资行为的有关证明。,行政审批部分,六、办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办 理手续。,1、规划许可证；,2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；,3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；,4、施工合同及其单位资质证书复印件；,5、监理合同及其单位资质证书复印件；,6、施工图设计文件审查批准书；,7、建设工程质量监督申请表；,8、法律、法规规定的其他资料。,行政审批部分,七、建设工程竣工验收,（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。,1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；,2、工程竣工验收申请表；,3、工程质量评估报告；,4、,勘察、设计文件质量检查报告,；,5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；,6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；,行政审批部分,7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；,8、建设单位已按合同约定支付工程款；,9、施工单位签署的工程质量保修书；,10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；,11、规划部门出具的规划验收合格证；,12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；,13、质监站责令整改的问题已全部整改好；,14、造价部门出具的,工程竣工结算书。,行政审批部分,（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。,（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。,1、工程竣工验收报告；,2、施工许可证；,3、竣工验收备案表；,4、工程质量监督报告；,5、工程竣工验收申请表；,行政审批部分,6、工程质量评估报告；,7、工程施工安全评价书；,8、工程质量保修书；,9,、工程竣工结算书；,10、商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；,11、法律、法规规定的其他资料。,行政审批部分,（,四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到,造价部门办理手续。,1、工程按实际结算的，要提供如下资料：,（1）建设单位和施工单位的委托书；,（2）工程类别核定书；,（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；,（4）工程施工承发包合同；,（5）施工组织设计方案；,（6）图纸会审记录；,（7）工程施工开工报告；,（8）隐蔽工程验收记录；,（9）工程施工进度表；,（10）工程子目换算和抽料（筋）表；,（11）工程设计变更资料；,（12）施工现场签证资料；,（13）竣工,图。,行政审批部分,中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定：,预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；持有规划许可证；预售房的投入的开发资金达到工程建设总投资的,25%,以上.,开发商与承购人签订商品房预售合同，并于签约之日起30日内持商品房预售合同向房管部门备案。,权属初始登记,现售(现房),是指将竣工验收合格的商品房出售给购房者。根据商品房销售管理办法规定：（1）现售的条件：项目工程主体竣工后，房地产开发公司对工程进行审计和验收，结算工程款项。（2）应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（办理整个项目的产权证书，也称“确权”、“大房产证”，每销售一套再向房管局申请核销，检查时可向房管部门了解商品房销售的进展情况）。,权属初始登记,（3）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。,（4）开发商与销售商品房时必须与购房者签订统一格式的售房合同。,（5）商品房交付使用前要委托具有房产测绘资格的单位进行实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门。,（6）交付后60天内报送办理房产证的资料。,国税发【2009】第31号,第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：,（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。,（二）开发产品已开始投入使用。,（三）开发产品已取得了初始产权证明。,权属初始登记,办理商品房现售备案证明所需提交的资料,(一)已办理商品房预售许可证的需提交：1、商品房预售许可证。收原件2、商品房现售备案申报表。一式三份3、开发企业的营业执照、资质证书、企业法定代表人证书(其中营业执照、资质证书必须经年检合格)。验原件后收复印件4、国有土地使用证及其附图。验原件后收复印件5、建设工程规划许可证、规划竣工验收合格证及红线图。收原件6、建设工程施工许可证。收原件,权属初始登记,7、,竣工验收备案表(或竣工验收合格证),。收原件8、商品房现售方案：现售方案应当说明以下几方面内容：现售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，收原件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、施工进度及交付日期；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施及其它公共设施是否已具备交付使用条件；物业管理方案落实情况；拆迁安置落实情况；销售商品房价目表及房号表。收原件9、住宅质量保证书和住宅使用说明书。收原件10、其它需要的资料(如：经办人委托书及身份证明：地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等)。,权属登记,申请办理商品房房屋所有权证须知,申请办理商品房房屋所有权证须知一、申请办理新购商品房房屋所有权证需要提交以下材料：1、房屋平面、立面红线图一张；2、房屋位置图一张；3、房屋分户平面图二张；,4、购买商品房屋办理产权证明书，需盖有商管科销售备案登记章；,以上资料由开发公司提供5、购房发票(验原件、收复印件)，房屋座落须与其他资料一致，有杂物房、车库的需注明编号；6、契税完税证第四联原件；,权属登记,9、如是经济适用房，还需提交南宁市经济适用房准购证原件一份；,10、商品房合同备案证明复印件,；11、私有房屋权属登记申请表(产权交易中心领取表格)；注：领到私有房屋权属登记申请书后表格上须填写：房屋坐落、姓名、性别、身份证号码、房屋结构、建造日期、产权来源、建筑面积、有无拆迁、查封、抵押、联系电话，在签名处签字或盖章。,房地产开发的流程,取得土地,发改委立项,规划局,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证并交纳城市规划技术综合服务费、城建配套费、白蚁防治费、教育费附加,-,建设局建设工程施工许可证(建设工程开工证),-,开发资金达到工程建设总投资的25%以上时办理商品房预售许可证开始预售商品房,-,主体建筑竣工质监站及五方会审后由造价部门出具工部竣工结算书,-,质监站工程竣工备案,-,报房管部门备案,-,办理商品房现售备案证明,-,出售现房,-,办理房产证,第二部分 具体检查方法及理论,1、公司设立 2、获取土地,3、前期规划、报建 4、收入检查,5、成本费用检查,第二部分 具体检查方法及理论,第一：收集纳税人的基本信息 要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已付利息；与建筑商或销售商的关系交易。,第二部分 具体检查方法及理论,第二：收集开发项目的基本信息 开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；预收帐款情况，是否预售。,第二部分 具体检查方法及理论,第三：要实地检查，审查销售平面图与售楼经理沟通，索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。,第二部分 具体检查方法及理论,第四：审查帐务资料 要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。,企业提供审核资料清单,招投标文件；,建设规划许可证；,用地规划报告批复；,工程施工图纸（全套：土建、安装）,工程施工合同、补充合同；,工程开工报告、工程竣工验收报告；,工程送审预（结）算书（加盖送审、编制单位、预算员专用章）、工程决算资料；,设计变更图纸、图纸会审记录；,施工过程中双方签证资料（签证单）；,施工企业名单、资质证明、营业执照；,地质勘察报告；,建设单位供材明细表；,施工期间本地市场价格信息；,销售明细表、报房产局备案销售明细、房产销售证；,楼盘分组团滚动开发的，销售明细表应区分不同的组团分房屋、铺面、车库等按不同客户分年提供（尽量提供电子文档）；,房屋测绘报告；,土地使用证复印件；总平图；,企业提供审核资料清单,1、在银行开设帐户情况；（银行对帐单）,2、会计凭证、会计报表、纳税申报表；,3、重大经营决策资料及有关会议记录；（包括投资、融资、租赁等经济行为所涉及的合同）,4、财产盘查资料（包括有价证券、存货、固定资产、无形资产，其中具体包括土地使用权证、房屋产权证、汽车行驶证、）,5、债权债务清理情况及相关资料（帐龄表、债权追索资料、借款合同）；,6、企业的章程、内部控制制度以及内部机构设置、职责分工情况；（工资制度、内部承包协议）,7、有关经济监督管理部门，以及社会审计组织等社会中介组织出具的审计报告、鉴定材料和纠正情况（包括法律文书）；,8、内部财务报告及分析报告；,9、税务稽查报告；,获取土地,二、获取土地,方式：出让（划拨、征用）、拆迁、转让（土地、在建工程、股权）、,1、出让：,国有土地出让合同，国土资源部门专用收据，,行政事业单位一般收款收据、事业团体统一收据、,财政非税一般缴款收据,解放军票据,财政监制章,变性费用,获取土地,2、拆迁,票据：地税免税发票、不开发票？,自治区地方税务局关于印发若干税收政策和征管问题解答的通知,2002年11月22日桂地税发2002265号(二十六)问：对旧城改造过程中被拆迁户得到的实物或现金补偿是否征收营业税?答：对政府统一收回土地使用权进行拆迁改造，被拆迁户因政府收回土地使用权而取得的实物或货币补偿，按照营业税税目注释第八条第(一)项第二款的规定不征收营业税。,获取土地,对房地产开发商收购旧房以取得土地使用权，原房主或土地使用人将房屋或土地直接转让给他人的行为，按相应税目征收营业税。,获取土地,3、转让（土地、在建工程、股权）,（1）转让土地、在建工程：应征营业税行为，正式发票，公允价值，,平价转让：征管法,（2）转让股权,国税发200931号,第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：,（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：,1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时,暂不确认其成本,，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,2换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在,投资交易发生时,，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,收入检查,收入：预售收入、销售收入、特殊收入,结合分配环节,检查资料：,1、银行开户情况 2、内部收款收据,3、认购协议 4、购房合同,5、往来帐目：预收帐款、其他应付款、应付帐款,6、核对销售部门、财务部门销售明细资料、,国税发【2009】第31号,第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,收入检查,一、预售收入检查,每个开发商都有自已的销售部门，检查销售部门的销售台账，对每一套住房和车库（含轿车库）一一编制方格图，注明购买者和购买的单价、总价。,收入检查,预售收入发现途径 1.注意查看：应收账款应缴营业税科目。根据调查，由于办理房产证需要提供地税的发票，地税对于房地产企业的营业税管理相对较严，企业缴纳了营业税，却不申报所得税的情况较多。,收入检查,2.查“预收账款”科目。预售收入应该计入预收账款科目，一些企业其实也很简单，预收账款上明明有收入，所得税就是不申报。这种现象也比较多。可以查看期初数和期末数的变化情况。,收入检查,3.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等，这些都属于预收收入，前面我们说了，预售收入包括一切款项。可以查看资产负债表期初数和期末数的变化情况。,4.注意查看，房地产企业是否支付给中介的费用。如果有支付给中介的费用，则应该是有预售收入，要进一步追查。,5.到银行调查取证，查看全部银行账号。,收入检查,收入部分核查1.账目上的预收账款是否缴纳所得税。预收账款的余额2.往来账上的资金是否未作收入。3.特殊项目的收入核定。两个部门的配合：房管局和银行资料。监理报告和会计师税务所的报告可以给我们参考。物业部门，一般来说配合度较差。,收入检查,具体检查方法,（一）设计制作房源表（销售明细表），掌握收入的总体情况，否则一团乱麻不容易核对。房号购买人 面积 单价 合同金额 实际收款 收据或发票号 销售台账 备注1、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；2、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；3、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。,收入检查,（二）四项书证核对,1销售台帐。可以看到按揭款是多少，首付款是多少，一般有的单位按揭款不开收据。一般来说按揭最多，保证金比例。（房管局盖章的合同）怎样取得需要检查人员的工作。2购买的预售房款收据，有编号，拿出其地税的发票购领本，让其全部提供齐全。,收入检查,3销售收入账。看资产负债表或纳税申报表和总账以及营业税纳税申报表。三项核对，有的单位对不上。4商品房销售合同（都有,房管局的备案章,）（房管局银行）以上四项核对，看是否能对上。,收入检查,（三）外部资料核对1.去房管局去查备案资料。什么时候该结算成本，最好看现场。综合竣工验收合格证明。2.去银行打出其所有的银行账号。打出一个账号的对账单。让其财务人员做出调节表，再复核。（1）隐瞒账号情况（2）隐瞒收入情况3.物业第一看业主入住资料，看是否及时及时结转成本。地下车位可以数一数（施工图），去现场勘验，问一问，卖车库一般都开收据。,收入检查,4.售楼部（销售管理部）经理的电脑进行检查，取得电子表格。,5.注意核对“其他应付款”“应付帐款”科目-必须提供合同,6.网点房商业房（往往在这里隐瞒收入）-必须盘点。,7.往来科目中隐藏收入的情况：其他应付款、应收款等。,8.出租房收入,9、已售完，开发成本余额（自用、老板住、赠送）,收入检查,重点核查科目：预收帐款、短期借款、其他应付款、,（一）销售收入长期挂“预收账款”，或“应付账款”“其他应付账款”等科目 1、预收账款应重点审查。由于税法规定的纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。有些单位就将收取的售房款先记入“预收账款”，以后，每月月末按会计制度规定分期结转经营收入，年终也不调整。可以到企业的售楼一线直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。,收入检查,2、延迟收入的入账时间。一是房地产公司的售楼中心日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心；二是对采取委托其他单位销售房屋的，应重点检查房地产项目的预售款或销售款是否长期挂在受托方账户或转移挪作他用,隐匿收入。,收入检查,国税发（2009）31号文,第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,国税发200931号,在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,会计核算：不计入损益、递延税款,收入检查,（二）房产开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：,（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。,（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。,（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。,（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。,新31号文对非经济适用房计税毛利率的三个级次分别调减5个百分点,；,收入检查,经济适用房的条件,经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。,收入检查,二、销售收入31号文：二、关于完工开发产品的税务处理问题,（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：,1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；,2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；,3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。,收入检查,如果完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：,第一，04年和05年开发企业可能有免税的可能，那么就会提前确认收入。第二，大多数开发企业，因为其实际毛利率大于20，因此故意的不转预售收入，将收入沉淀在预售环节，从而少缴税款。可能房屋早已经入住，就是不做竣工清算。这是房地产企业的主,要漏洞。,收入检查,（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。,收入检查,国税发200931号,（三）开发产品销售收入应按以下规定确认：,1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。,采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。,收入检查,采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,收入检查,（1）按照销售合同或协议约定的价款确定收入额。房地产商同银行做按揭，要设立两个账户，一个是保证金，在房产证办下来之前，这个保证金是不能动的。第二个打入企业一般账户的钱才是能动的。这句话的意思是说确认收入的时候，不能减除保证金。联系31号文的第十九条。保证金的性质实际上是预计负债，如果真的出现用户不还银行的钱，而且房产证还没有办下来，银行将保证金没收，企业实际产生损失的时候，才能据实扣除。,收入检查,（2）银行按揭方式是房地产商主要的销售方式。我们在检查中要充分注意这么几点：按揭款计入短期借款，不缴纳所得税。如果有借款的话，我们要注重看借款合同，看是否有利息支出。如果短期借款没有对应的利息支出，一般来说应该是按揭款。,收入检查,假按揭。用内部员工的身份证去认购。这属于金融欺诈。实际没有卖出去房子，为了贷款，搞假按揭。,隐瞒按揭款收入。,收入检查,收取的住房按揭贷款收入，记入“短期借款”、“其他应付账款”科目。,在房地产销售过程中大多采用购房者向银行按揭的方式，先签合同，交首付款；再向银行办理按揭手续；银行按揭款到账并核算。但部分企业为了达到延期缴纳税款的目的，不按会计制度规定将银行按揭购房款转入“经营收入”或“预收账款”科目申报缴纳有关税金。,收入检查,1、将有关的收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，给人造成贷款的假象，比较隐蔽。合适贷款合同，付息情况。2、将按揭贷款直接转入“短期借款”科目,收入检查,3、以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。,（1）该问题特点：,a.从企业贷款手续上看，签订的购房合同、按揭首付、抵押担保、银行借款合同等手续齐全，完全符合个人购房按揭贷款的必备条件。,b.从资金使用上看，银行将个人购房按揭贷款直接划入开发企业账户，由开发商使用。,c.贷款的本息由公司分期划入贷款个人银行账户归还。d.办理购房手续的个人基本是公司员工、法人代表的亲朋好友等。e.有些购房者同时向多个银行办理贷款手续，由开发公司负责到期还本付息。,收入检查,（2）企业认为：这是一种融资手段，不属于个人购房款，是为解决资金紧张而向进行的一种变相贷款行为。记入“短期借款”或“长期借款”科目。或者说是公司向个人的借款，记入“其他应付款-”科目,收入检查,（3）从税法上看：企业贷款手续齐全，已经签订购销合同，在法律上已经产生效力，应确认收入；贷款人与公司均有利益关系，公司代个人归还贷款本息，不能证明购房交易的终止，或没有发生。而且导致难以区分分配给员工的福利、年终加薪、奖金等。,收入检查,其他方面：,价外收费和代收费用,顶债或者换取其他单位的等非货币性资产,采取商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等,拆迁偿还面积不按规定申报,捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、公司领导层分配住房等未作视同销售。可核查完工、销售、剩余房产情况。,收入检查,采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：,（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,收入检查,（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现(,从高,)；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,收入检查,（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,收入检查,（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,国税发200931号,第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：,（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；,（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；,（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。,国税函【2008】第828号,一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。,（,三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；,国税发200931号,出租收入,第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的,预租,价款按租金确认收入的实现。,收入检查,注意点：按照租金收入的确认原则。,例如一次收了3年的租金，允许按照年度分年度确认收入。国税发1997191号文件。,收入检查,什么是预租收入呢？比如说开发商建了一个建材市场，是为了出租而建的，还没有建好，你准备以后租，广告说了闹市旺铺，诚招出租，就收了一部分预租收入，这个时候的纳税时点是将开发产品交给承租人使用时，实际上预租收入就是租赁的订金，因为没有房产证。上面讲了买房子收取的预售收入，收到就要纳税，本条规定了预租收入可以等到讲开发产品交给承租人的时候再纳税。也就是预售收入只适用于出售房产，不适用于出租房产。,收入检查,国税发200931号,第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的,计税成本,与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则,将投资方的投资额视同销售收入,进行相关的税务处理。,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:,1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。,同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。,2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理,。,收入检查,项目合作：,一、投资方,1、投资：,借：其他应收款,贷：银行存款,2、分回利润,借：银行存款,贷：其他应收款,投资收益（不计入应纳税所得）,视同融资所得，应交营业税,收入检查,二、接受投资方,1、收到投资,借：银行存款,贷：其他应付款,2、分配项目利润,借：管理费用（财务费用）,（纳税调整）,其他应付款,贷：银行存款,成本费用检查,我国现行建筑安装工程费用构成,我国现行建筑安装工程费用的具体构成主要是四部分：直接工程费；间接费，计划利润和税金。其具体构成和计算如表所示。,建筑安装工程直接工程费由直接费、其他直接费和现场经费组成。,国税发200931号,第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：,（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、,土地闲置费,、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,中华人民共和国城市房地产管理法,第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区