2023年中国机场住宿业市场趋势研究报告.pdf

?在经历改开放四余年的速发展后，中国航业正经历着国家经济转型升级、增速度换档、产业结构调整等新战略与新政策所带来的诸多机遇与挑战。从不断增设新航站楼、扩容更新重点城市经济带的世界级机场群，到加速推进部航空运输版图建设，我国航空运输络体系在得到持续完善的同时，也进步带动了相关产业链的蓬勃发展。尽管受经济下周期叠加疫情的双重影响，整体住宿产业发展增速有所放缓，但随着中国航业于2023年步四五规划的个增期，供给侧在国家政策的加持下未来仍将继续释放优质增量，为与之紧密配套的机场住宿业创造更为多元的发展机遇。与此同时，伴随着消费结构的不断升级，如今消费者对于差旅体验的智慧效与住宿产品的丰富多元等的追求，也将反向驱动机场住宿业对酒店产品进优化迭代与技术创新，在更好满家们对美好出活向往的同时，实现身的提质增效。鉴于机场酒店在客源需求及经营管理的特殊性，浩华管理顾问公司继2020年次发布2020中国机场住宿业发展报告后，筹备本次中国机场住宿业市场趋势研究报告，并向同仁分享研究成果，期待更多的机场住宿业者能参与到该专项市场研究，同探索机场住宿业的远发展。本次市场研究，通过对疫后时期市场供需端趋势的洞察与探讨，帮助机场酒店现有及潜在投资经营者充分把握机场住宿产业当前的产品投资趋势及运营管理向，在经济新周期下更具针对性地塑造机场住宿产品并提升资产的精细化运营能。?I.中国机场住宿业供给格局解读 市场供给规模持续增，投资步调趋于放缓 中档酒店占据机场住宿业半壁江，业供给逐渐呈现正向字塔型结构 机场住宿功能需求升级，连锁品牌布局持续加深 档及以上层级酒店连锁化平显著，产品品质升级为势所趋II.中国机场住宿业市场趋势解读 机场住宿业整体产品投资趋势 五区域机场住宿业市场表现 机场住宿业产品塑造及运营趋势III.结语?市场供给规模持续增，投资步调趋于放缓中档酒店占据机场住宿业半壁江业供给逐渐呈现正向字塔型结构 机场住宿功能需求升级，连锁品牌布局持续加深 档及以上层级酒店连锁化平显著，产品品质升级为势所趋01改开放以来，中国机场建设及扩建步提速阶段，临空经济不断被纳国家及区域的重规划当中，酒店作为机场延展服务的配套设施也因此迎来了速发展周期。在供给规模上，2022年中国陆地区机场商圈中档及以上酒店客房量已趋近16万间；增率则在2017年达到近年峰值后，持续下滑5%。经过余年的速发展，尽管机场住宿业在年供给增速上有所放缓，但其整体在供给模上仍呈现出增的态势。?38,524 159,814 18%25%5%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,0002013201420152016201720182019202020212022客房数同增速20132022机场商圈中档及以上机场商圈中档及以上酒店酒店客房客房供给量供给量数据来源厚海数据平台产业地图?14%37%49%20%49%31%档及以上档及以上中档中档中档中档18%40%42%在定位层级，过去年机场酒店产品层级直以泛中档为主，并呈现出逐步向中档层级倾斜的趋势。直2022年，中档层级酒店产品供给占已达49%，年内占提升近18%，档及以上定位层级酒店则在供给量上始终相对有限。究其原因，早期机场酒店作为旅客过夜房，以承接机组/旅客/驻场单位住宿需求，由机场或者政府进投资，住宿要求相对基础；另，机场酒店的客房需求量与所在机场的旅客吞吐量必然相关，加之其客群结构相对垂直，投资开发应理性考虑投资规模；再次，机场酒店市场的供给结构与其客群付以及机场所在的城市层级息息相关。线城市及新线城市机场客流量庞，机场周边产业结构相对丰富且规模相对庞，旅客付能较强，拥有较好的端需求基础，可有效持在优越地理位置开发端酒店。随着线城市及新线城市机场及其配套产业发展逐渐成熟，国内机场的投资建设重逐渐向线及以下城市迁移，这类城市在旅客吞吐量及商旅客群付能等上都尚处于培育期，因此机场酒店的产品开发也更加趋向于配套运营相对灵活、投资回报相对稳健的中档定位层级酒店。20132022年机场商圈酒店供给结构变化年机场商圈酒店供给结构变化201320182022数据来源厚海数据平台产业地图33%46%26%40%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2013201420152016201720182019202020212022机场商圈全国65个核城市?随着旅客吞吐量的增加，机场业务的多元化程度也随之提升，其产业格局组成也逐渐由过去单的航空运输企业，发展以资源为纽带的多元化企业；与此同时，经济发展所带来的消费提升也使得差旅客群的需求构成发了变化，越来越多的旅客开始追求品质，并寻求基础服务以外的住宿体验。由此，机场住宿业也从过去主要以单体为主，向品牌管理和单体运营并重过渡，品牌连锁化率在过往年持续提升，于2022年提升46%；由于机场酒店基数较，且垂类特征明显，其总体连锁化率于市场平均平。20132022年中档及以上酒店品牌连锁化率年中档及以上酒店品牌连锁化率数据来源厚海数据平台产业地图?在各层级酒店的连锁化率，2022年单体酒店与连锁酒店分别持续集中发中档层级与档及以上层级，并在两个定位层级中占分别达到75%与81%。，档及以上定位酒店由于投资槛较、回报周期相对更，且对经营者的管理经验及能要求也相应较，投资者更加倾向选择连锁品牌，以获取相对成熟的经营管理标准与较好的品牌影响，进捕获愈加多元的客群需求，以实现更好的业绩表现；另，基于机场住宿业过去余年的发展，许多投资者逐渐积累了定的资产运营管理能，部分区域性本酒店品牌依托身优势，逐渐建起管理输出的能。50%25%81%50%75%19%中档中档档及以上连锁酒店单体酒店2022年机场商圈各层级酒连锁化率平年机场商圈各层级酒连锁化率平同时，在以建设国内循环为主体的新发展格局下，国内众多三线城市航空出潜在需求进步被激发，与之紧密相连的机场住宿产业也将迎来蓬勃的发展期。各管理公司加速以泛中档层级品牌布局临空住宿产业，以可控的投资规模与体量，满相对平稳的市场需求，这在定程度上提升了机场住宿业中档酒店层级的连锁化率平。数据来源厚海数据平台产业地图?机场住宿业整体产品投资趋势五区域机场住宿业市场表现机场住宿业产品塑造及运营趋势!02?基于机场住宿业在客源需求、功能配套等的特殊性，其整体投资规模及强度与所在城市能级度相关，机场住宿产品的投资规模与强度则与所在机场的吞吐量必然相关。对于线及新线这类线城市，其航产业在过去余年的速发展后各已趋于成熟，作为早期产业配套的机场酒店也因此陆续进衰退期，继引发了产品端的提质升级；同时，更为坚实的客流量基础、重的国际及中转航班过夜需求以及伴随城市发展吸引的付差旅客群，也使得线城市机场市场具备发展层级酒店的壤；加之近年来线城市第机场建设的逐步开展，这类城市机场住宿市场或将迎来了新批定位层级酒店的局。随着档及以上定位层级的酒店市，线城市机场住宿业的品牌连锁化率有望进步拉。究其原因，这类酒店由于投资槛较、回报周期相对更，且对经营者的管理经验及能要求也相应较，投资者更加倾向选择连锁品牌，以获取相对成熟的经营管理标准与较好的品牌影响，进捕获愈加多元的客群需求，以实现更好的业绩表现；另，机场在过往数年中始终作为城市户形象的展示窗，也是们在经过座城市时最先与最后留下记忆的场所。因此，机场酒店在品牌选择与产品配套上也需要充分考虑如何发挥城市名效应，连锁品牌更为成熟的产品塑造能与较强的品牌市场影响恰好是种有效借。此外，在产品结构，越来越多的品牌选择采星级全服务+精选服务的组合模式布局机场市场，强化市场细分和扩市场需求的涵盖，同时集中管理以降低运营成本，提升资产的整体效率；另，由于机场酒店的开发作为强规划导向的产品，在开发之初，投资及品牌便都临较的体量消化，组合牌的模式以更灵活的产品与功能适配服务机场客群，满更为多元的机场住宿及消费需求。因此，从整体的供给结构来看，对于线及新线此类能级较的线城市，其机场酒店的产品供给也更为多元。伴随着核城市的进步发展，线城市的机场住宿业市场仍然存在定的增量；随着我国航业加速推进中部地区及东部地区低线城市开发布局，推升线航空市场发展空间，酒店产业的整体投资重也逐步向线及以下层级城市迁移。这类城市在国内城镇化的深度推进和产业迁移及区域经济建设带动下，其经济及交通等均得到持续发展，相应的消费潜和需求被不断释放，未来的增量空间可观。反观当下，由于城市产业发展尚未成熟，差旅客群流量基础及付都稍显薄弱，因此相较于线城市，线及以下城市机场酒店仍以中档定位为主，以可控的投资规模与体量，满相对平稳的市场需求；档需求则普遍处于培育阶段，规模基数偏，许多已建成的中档或档酒店都不得不通过接待机组来充实需求，市场整体仍需经历较的培育期。值得关注的是，线及以下城市机场酒店的发展，在谨慎考虑其身产品的品质定位和设施规模之外，还需要特别留意周边的供给规模。这类城市机场周边的产业地往往更为充裕，许多城市围绕机场打造空港新城，但如果缺乏核柱产业的导，会造成许多地转为酒店住宿类开发，导致该区域酒店供给明显过度，从给整体空港区的酒店市场带来显著竞争压。总体，机场酒店的流量经济效应相对于城市酒店会愈加显著，其投资强度也与机场吞吐量必然相关；同时，伴随着国家经济由速发展期逐渐过渡调整期，机场酒店业市场对于产品投资也顺应时代发展，整体回归于理性务实的态度。?机场住宿业整体产品投资趋势五区域机场住宿业市场表现机场住宿业产品塑造及运营趋势!02?,?作为度依赖城市能级及机场成熟度的细分市场，三机场酒店依托该经济圈数量众多的经济强市，在、三产业的双加持之下，以商务、旅、融贸易、会展会晤服务等多重需求为撑，以上海为的三区域机场酒店需求趋势与市场表现均优势明显。整体来看，三机场住宿业产品供给层级丰富，梯次明显，从客房数量来看，呈现健康的正字塔型结构，城市商务型的中档酒店产品占据市场绝对的主导地位。28%54%18%档及以上档及以上中档中档中档中档29%55%16%29%53%18%2018年年2022年华东地区核机场商圈酒店供给层级（按客房数量）年华东地区核机场商圈酒店供给层级（按客房数量）数据来源厚海数据平台产业地图但受限于国际航班量的减少，以及整体机票价格平的限制，端及全服务酒店仍临需求量与付的双重压；另，由于三主要机场多属于早期建设，该区域多数机场酒店市场起步较早，从酒店的供给数量、层级分布到连锁化率都趋向成熟，未来开发增量临必然放缓，产品开发应聚焦在存量产品优化及客源需求释放，以供给优化刺激需求平，从实现该区域机场酒店市场量价驱。具体以浦东机场为例来看，浦东机场酒店市场需求流量充，平均房价受制于产品供给上升乏。浦东机场酒店伴随浦东国际机场开发建设，部分酒店都在2008年第航站楼正式通航后才市，2018年三甲港酒店群的开业也使得区域供给显著增。根据厚海数据平台数据显示，到2022年，浦东机场核区中档及以上层级的酒店客房供给总量已接近4,000间。市场表现来看，疫情前，由于市场需求量相对充裕，在原有客房量供给基础上，浦东机场酒店新增供给进市场后能够被良好地吸收，市场整体住宿率基本稳定在80%以上的平。尽管住宿率平较，但受限于前市场以中档酒店产品主导的供给结构，平均房价也较难实现进步的突破。另，近年来以中档定位主导的新增市酒店，凭借更符合新代消费者需求、强设计感和性价的产品，在市后获得了良好的市场反馈，早年开业的核区酒店在对物业化问题的同时，也临市场竞争危机。总体，以浦东机场酒店为例，酒店与机场航站楼的距离是保证客源需求量、增加溢价能的关键因素，品牌和产品则是酒店实现更强市场竞争所需具备的重要因素。?,?华北区域除北京都机场和兴机场外，其它机场及其住宿类产品均未形成规模。受境外航班量恢复缓慢、境商务群消费能下降、境内航班时间安排对过夜诉求并不友好等因素影响，都和兴两机场的主要酒店业绩表现恢复有限；另，作为受强政策影响的区域，北京两机场在国内外政治及经济压影响下，也呈现出着全消费降级的趋势。整体来看，以北京两机场为的华北区域机场酒店市场流量及需求平均恢复有限。具体来看，北京都国际机场作为多年运营的成熟机场，其配套酒店产品供给层级丰富。随着城市、机场与机场酒店市场的发展，国际品牌稳步扎根，近期暂新住宿产品市，现有存量机场酒店主要以翻新升级以锁定端需求。依托于中国座破亿吞吐量的北京都机场，周边酒店在疫情前均获取了稳定流量，酒店客群呈现出机场相关需求、散客需求、商务及会议会展三鼎的局，客源结构更为多元且均衡。从房价表现来看，都机场酒店为流量型市场且具备定价格深度，各酒店平均房价相差较，整体可分为币1,100元以上、600-800元及300-400元三个价格梯度，侧验证了线机场的价格深度，但整体房价客源仍存在总量瓶颈。兴国际机场由于距离城区较远，初期供给量薄弱。2015年机场开建设以来，区域内酒店开发明显进加速期，酒店客房供给量增明显，且在疫情的负影响下仍然稳中有升。据厚海数据平台显示，2022年该区域中档及以上层级酒店客房供给总量已逾8,000间。8,019 02,0004,0006,0008,00010,00020182019202020212022201820192018年年2022年北京兴国际机场年北京兴国际机场商圈酒店供给规模（按客房数量）商圈酒店供给规模（按客房数量）数据来源厚海数据平台产业地图从运营表现来看，2019年10底起，北京兴国际机场正式投运数之后便受到新冠疫情冲击影响，机场旅客吞吐量受到显著影响，致使酒店市场需求幅受挫。在档供给棉花酒店市之后，虽然市场平均房价有显著提升，但作为机场区域内仅有的两座酒店，开业以来住宿率平始终在低位徘徊，市场业绩表现不尽意。2022!般散客 58%会议团队15%商务协议5%其他需求4%机场相关需求18%从客源结构来看，由于国内航司在北京兴国际机场多设有基站，内部规划有公寓满机组相关的住宿需求，前区域酒店客源结构以络预订（携程、美团等）客为主的般散客需求为绝对主导，占近六成；占18%的机场相关客源主要来未在机场设机组公寓的其他航司；占15%的会议团队主要为政府相关会议；占5%的商务协议客源来机场周边产业园、商务区建设规划单位；占仅为4%的其他需求主要为少量的旅游团队和上预定散客。整体来看，作为国内多个城市新建机场的代表，北京兴国际机场酒店市场仍处于发展初期，受疫情影响机场吞吐量不尽意，导致酒店市场客源需求薄弱，再次表明机场酒店需求与机场旅客吞吐量及机场紧邻周边产业活跃度的强关联性。随着兴机场旅客吞吐量逐步回升，有望给酒店提供更多需求撑，从帮助酒店业绩提升。?,?性?与整体酒店市场特征趋同，华南湾区各城市机场酒店市场各有千秋，但整体呈现出典型的量于价的机场酒店特征。以州与深圳为例，州云国际机场供需平衡，各层级供给量较为适宜。具体来看，州机场酒店产品供给层级丰富，但仍以中档及经济型本品牌住宿产品为主。依托机场业主背景，州机场酒店客源结构来看，机场相关需求占突出，需求表现分强劲，但受制于该类客群付能有限，市场平均房价仍处于较低平，前以机场铂尔曼酒店领军市场，但房价仍有明显的上升空间。根据2023年8常准APP发布的2023年上半年全球航航班运报告，州云机场航班量全国第。整体看来，该市场为典型的流量型市场，需求量则是拉动业绩上升的主动。州云深圳宝安北京都上海浦东昆明重庆江北成都天府安咸阳北京兴杭州萧排序机场国内航班量国际 VS 2019国内 VS 2019国际航班量1234567891018418416359415036313115515278714629414400214406913193412495416472590314791315183607233741671406275059234%9%-30%-0.04%-4%2%/-8%/9%-68%-69%-78%-69%-80%-78%/-83%/-63%数据来源常准APP发布2023年上半年全球航航班运报告深圳宝安国际机场投时间相对较晚，对之下其周边酒店市场不及其它主要线城市机场成熟。深圳机场周边中档及以上酒店市场仍处于发展期，代表性酒店产品2016年开始市，虽因此迎来波强劲增速供给，但受制于撑客源不，尚需段时间培育，未能形成市场收益势能。客源结构来看，深圳机场散客占突出，但主要是受产品供给诱导，也因此深圳机场酒店市场中端酒店业绩出，但端酒店溢价能不显。整体看来，深圳机场酒店作为尚在成期的流量型市场，住宿率的上升仍是拉动市场收益增的主要动。作为线城市机场，同时临港和州机场的分流，受惠于机场周边的业园区，客源结构更趋多元化，市场业绩呈现良好的成趋势。同时，深圳城市四五规划中，已明确其打造5个世界级地标商圈的规划和决，各级政府投资平台在政府前瞻性政策的指引下“筑巢引凤“，欲通过积极建设端设施，促进城市招商引资能、提升城市竞争，也成为深圳市场新增供给的最推动。因此，深圳的各类业主及投资者对新建投资意愿依然强劲，单宝安区近期就有不少新增端酒店供给推出，规划中的机场酒店的产品量级不且均以中端产品为主。7,178 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020182019202020212022?南区域主要五省，以四川最稠密、交通最便捷、经济最发达，省会成都作为区域内商务、旅出市场表现最突出的城市，坐拥两国际机场-双流国际机场及天府国际机场。两个机场所各呈现的命周期及产品特，或许是众多坐拥双机场的城市其机场酒店缩影。伴随着双流国际机场的益发展与成都市区逐步融合，区域酒店开发逐渐活跃，双流机场客房供给总量呈现稳定的增趋势。据厚海数据平台显示，2022年双流机场酒店中档及以上层级的酒店客房总量已超过7,000间，供给规模可观。数据来源厚海数据平台产业地图2018年年2022年成都双流国际机场商圈酒店供给规模（按客房数量）年成都双流国际机场商圈酒店供给规模（按客房数量）市场平均房价的提升显得尤为疲软。总体来说，双流国际机场酒店市场发展相对成熟，呈现出典型的流量优于价值的特性。受机场流量刺激以及周边产业助，住宿率表现不俗，但由于客源仍以预算相对有限的机场相关需求，以及逗留时间较短的机场相关过夜散客需求为主，客源整体付能不，因此相对应的产品供给则以中档及中档为主。天府国际机场酒店市场前仍处于发展初期机场正式投运后历经阶段式转场，叠加新冠疫情影响，酒店业绩不尽意现阶段酒店产品供给虽然有限，但空港新城的积极建设预计将推进新增供给市，同时，随着天府国际机场转场投运的完成，酒店市场有望迎来量价驱。疫情前，在机场良好运营和城市速发展的双向驱动下，双流国际机场酒店市场的供给端呈现稳中有升的健康趋势；市场对新增供给的消化能也相对较好，需求端亦呈出现积极的提升态势。受新冠疫情影响，2020年起，区域新增供给市迟缓，市场需求在严格的防疫政策下也度低迷、提升乏，市场房晚需求量跌落接近2016年平。在市场供给端稳中有升的诱导下，双流国际机场逐年增的旅客吞吐量亦带动市场房晚需求的逐步提升，市场整体住宿率呈现积极的增趋势。即便在疫情期间，市场住宿率相较于城市酒店仍然相对坚挺流量型市场的优势得以显现。相较之下，由于整体市场的客源结构以价格较低的机场相关需求为主导，付的客源需求相对有限，导致前市场酒店产品仅覆盖中档及中档层级，并未出现档及以上层级酒店。以客房数量计算，中档及中档酒店呈现半分天下的趋势。双流国际机场酒店业主多以政府或国有企业为主导，酒店通常为有品牌、以主经营模式运营，整体市场酒店品牌连锁化率低下，直2022年酒店连锁化率仅为16%（按客房数计算）。51%49%中档中档0%8%16%14%16%0%5%10%15%20%20112013201520172019202120112021年机场商圈年机场商圈酒店酒店品牌连锁化率品牌连锁化率（按客房数按客房数）2022年机场商圈酒店层级构成年机场商圈酒店层级构成（按客房数）（按客房数）数据来源厚海数据平台产业地图受区域宏观经济发展、然资源类型及候特征、旅特等特殊性影响，北区域机场航线总量有限，且吞吐量季节性明显；客源结构来看，主要为旅游客群，商务需求薄弱；受制于经济能级机场流量较，因机场酒店供给有限且潜在供给不；北区域机场酒店市场化程度较低，区域市场竞争不充分，因产品选择也相对单。另，也正因其特性赋予的旅游的地属性，以银川为例，机场酒店在疫情期间仍获得不错运营业绩。整体来说，对于北普遍供给初级的酒店市场，产品与市场仍处于初级阶段，如何关注住宿功能本身，打造快捷现代化的机场住宿产品仍是未来重点；投资普遍期待专业管理公司的进场，帮助整体市场的产品标准化建设、市场性优化；另，该区域机场酒店也将继续关注会务、培训、团建接待和航司系统平台拓展服务，以减轻的地淡季带给机场酒店的运营收益压。在以建设国内循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，北区域凭借其独特的旅游特，或释放更多旅游消费潜，未来如该区域内有机场酒店增量，更需因地制宜，理性投资规模，突出区域特。?性?!?机场住宿业整体产品投资趋势五区域机场住宿业市场表现机场住宿业产品塑造及运营趋势02I.强化机场酒店运营效率与灵活性机场酒店运营的最痛点在于运营的多重变量带来的度不可控性，这使得酒店运营团队为满持续变化的需求所具备的资源调配及应变能有更的要求。1）提市场互动频率与效率为更好地应对需求变量，在机场酒店常经营中，应提酒店与市场的互动频率与效率。运营团队除对于天等可追踪的流量影响条件的关注之外，应与机场及航司保持密切的前置沟通，做好频的动态收益管理，流量峰时灵活调配客房及资源，在成本与效率间取得动态平衡。综上，机场酒店作为伴随新机场建设或新航站楼建设产的强流量引导型产品，投资开发时更应结合市场需求的预期成性，精准投资，科学规划产品配置，分期发展供给规模。前整体机场住宿业开发，呈现出以泛中档定位层级为主导的精选服务型产品为选的产品投资趋势。对于较新兴的机场区或者是需求逐步上升的市场，酒店机场投资更应谨慎初始投资规模，分周期建设开发，以控制投资强度及降低初始运营压。产品运营来看，由于机场流量、快流转的特点，对于机场酒店运营团队运营效率与灵活性的要求进步提。运营团队应根据市场需求的变动，强化收益管理的能和敏捷性；同时，机场酒店运营应紧贴机场态圈，聚焦机场及机场酒店客群度聚焦的需求，更有针对性地优化产品及运营管理，进实现机场酒店质量发展。2）共享机场流量，提资源使率根据浩华管理顾问公司此前关于机场客群对于酒店设施偏好的调查显示，在相对较短的停留时间（平均0.8-1.2天）中，机场客群对于住宿需求外的其余需求相对薄弱，使得酒店配套功能使率相对较低。为提场地、能耗等多重资源利率，拉升配套功能区域运营坪效，酒店可将部分独运营区域开放经营，共享机场流量，增加收场景。例如可将餐厅、堂吧、健身房、会议室等配套区域对外经营；可在酒店内设置可供酒店客免费使，同时开放给机场旅客收费使的会客厅等。通过以上式可帮助增加酒店营收，同时增加了过夜需求消费者与机场酒店的互动触点，也可帮助星级全服务类型酒店去化过量的建筑积。3）强化中台管理，提升管理应变能机场酒店效率的提升，在于对变量的控制，在于对变量的应对。这就要求运营管理对于所有运营资源的度统筹、灵活调配，包括服务资源、房间资源、配套资源乃时间资源等，其实现的基础，在于个效的管理后台。为了进步提升酒店运营效率，应逐渐强化其中台管理能，通过中台系统的数字化管控，监控客户服务、客房管理、配套服务管理、程管理等进程与结果，集中灵活调配、后台数据等资源，全盘动态调控收益管理策略，以更加精准效的式，应对机场经营场景中的不可控场景。图上海虹桥康得思酒店酒店；来源酒店官微信公众号图上海虹桥康得思酒店酒店；来源酒店官4）技术赋能实现C端体验效便捷与B端成本效管控智能技术已然成为机场酒店在塑造便捷的体验场景、提升产品运营效率以及实现良好的中台管理能等的突破。在运营侧，针对机场态圈注重效率、便捷度与灵活性的特质，机场酒店需要洞察旅客住店服务链的每个低效节点，并采助化+移动化的数字化运营机制对其逐个击破，完成从预订、住离店全场景运营提效。例如，酒店可以针对机场项打通内外部预订管理系统，客能够依靠客户端直接进精准选房；同时，酒店还可以增加设置助住/退房体化终端，实现三秒住与键退房，在灵活便捷地应对差旅客住时间碎化与集中化的同时，帮助酒店身降低成本；在管理侧，数字化平台同样可以帮助机场酒店实现财务与营销端的精细化统筹管理，并进步对酒店的员与管理成本进压缩，提经营利率。伴随着5G、数据、云计算、物联等新型信息技术的迅速发展，智慧机场建设已经过了从到有的阶段。机场酒店作为机场的重要组成部分，也将同样在数字化转型过程中，以创新为导向，依托智能化技术进智能化运营，构建向全局的技术开放体系，以及向需求及场景打造体化的智能解决案。综上，通过前置沟通、共享机场流量、强化中台管理、技术智能赋能，全服务周期提升机场酒店运营效率，最化其资源价值。图华住Intercity城际酒店；来源酒店官微信公众号总体来看，鉴于机场及机场酒店客群的的聚焦性，机场酒店客群需求具有定的相似性。具体从客源结构来看，机场客群包含机场中转旅客、协议公司/企业客户、机组员、航延旅客、会议需求及其他需求。其中，凭借与机场便捷的距离，机场客群多集中在机场中转旅客及机组需求，其他客群需求的多样性则与机场周边的产业发展与配套成熟度息息相关。为了进步提升酒店收益，优化产品及服务，机场酒店可在消费者与机场交互场景中，从时间、空间度逐节细分，从机场内外全动线深挖客户实际需求，从细节之处，升级酒店产品模型，以打造服务差异化及亮点产品，增强酒店服务品质及客户粘性。与此同时，客群需求随着社会的发展呈现发展变化态势，尤其对处于成熟运营期的机场酒店，其应追踪市场需求做适当的产品调整。举例，如海美兰机场逸唐酒店在开业之初鉴于其客源结构相对简单，因此对应客房产品较为单；但随着海南度假市场不断发展，客群需求渐多元，为更好地适应更加多元的客源结构及对应的产品配套，酒店将原有闲置率较的套房改为了客群规模渐的亲房、家庭房、宠物房、电竞房、深睡房等多种客房类型，在增加了客源收多元性的同时，收到了市场的积极反馈。II.深挖机场客群实际需求，升级酒店产品图深圳机场凯悦酒店；来源酒店官III.以产品优化，驱动客群多元发展受商务及旅游需求的周期变化、航班航线及机场所在地候等因素影响，机场客流量具有较为明显的季节性特征，这也使得机场酒店的市场表现在经营淡季往往被动承压。因此，机场酒店需要从需求端与产品端，拓宽当前酒店的需求，优化客源需求结构；另，则需通过产品驱动，激发客群潜在需求，最终实现酒店收益的的持续性。1）汇集周边产业需求，优化身客群结构当前，以机场为依托崛起的临空经济，正逐渐成为引领带动区域经济发展提质增效、转型升级的核增极。各区域希望通过发展空港经济，带动机场周边地区的综合开发和产业调整，最终形成以机场为中的多功能、综合性经济发展格局，这也将为机场酒店优化身客群结构，夯实需求基础带来机会。可以看到，临空经济区主要以机场为核，周边配套产业常涉及航空附属产业、航空物流业、具有明显航空运输指向性的新技术制造业、由航空客流和新技术制造带动的服务业配套等。在此基础上，机场酒店可根据身所处地区空港经济发展情况，在满机场常规客群的基础需求之上，通过深度挖掘周边产业需求，来扩协议公司/企业客户、会议需求及其他客群规模，对身需求空缺进适当补充。2）通过产品驱动，激发客群潜在需求在需求端的延伸外，机场酒店可以通过产品的打造，反向激发需求的产，为潜在需求的落地创造载体。譬如，机场酒店可以继续延伸机场作为城市户形象的展示窗的名效应，通过在机场酒店内单独设企业专属会客室，将质量机场酒店打造成为个展示平台，间会客厅等式，在提升空间效率的同时，塑造更加丰富的体验场景，使之成为政府及当地企业展示交流、把待客之道延伸最后公的最佳场景。3）未来的地产品塑造以机场作为的地新加坡樟宜机场星耀樟宜以机场酒店作为的地美国纽约肯尼迪机场 TWA Hotel新加坡樟宜机场 星耀樟宜2019年4星耀樟宜商业体正式营业T5航站楼预计2030年中期竣我们的计划是重新定义机场航站楼的功能，创造个活在城市的都很想去的社交空间，不是在城市郊区做个专供旅客使的巨单体。Thomas Heatherwick作为东南亚最的国际航空枢纽之，新加坡樟宜机场共设有4座航站楼，年吞吐量疫情前近七千万次。随着作为1号、2号及3号航站楼枢纽联通区的星耀樟宜于2019年盛启幕，樟宜机场已成为座聚集航空设施、购物休闲、住宿餐饮、游乐项、景观花园等多功能于体的综合性的地。于2019年开业的星耀樟宜机场综合楼坐落于新加坡樟宜机场第航站楼前，位于机场整体的核位置。作为连接现有航站楼的桥梁，其将商业与花园景观紧密结合，创造出了个以社区概念为中的机场TOD；同时，其内置的标志性的穹顶、花园、天桥以及体验为主的植物道、体验馆等也进步呼应着新加坡花园之城的美誉。*T5航站楼将作为位于新加坡东端的樟宜区的社会延伸，以机场即城市的概念，由系列以为本的社交空间组成，为新加坡的游客和居提供不同品质氛和体验。是城市，也是本地的快乐家星耀樟宜对基础配套、商业消费、品牌推、微旅打卡功能的复合开发，使之形成了多业态融合的体验式空间。这种商业体的打造思路，既极满了多元客群在化体验的特化消费需求，也吸引了当地活的居前来消费，跳出了“机场”概念的限制，进化成为了个多元型消费的地。?TODTOD?机场中的店经济星耀樟宜共设有逾250家零售及餐饮店，且并利航空的特性，引了多家品牌进体验店，针对樟宜机场量身定制推出专属产品，为品牌带来流量曝光的同时，也成为了激发机场区域消费动能的重要引擎。TWA HotelTWA Hotel开业时间2016年5改造约翰F肯尼迪国际机场第五航站楼?IPIP?为喷时代的标志性建筑，酒店设计语完全遵循了当时的时代格，如堂复原了原先航站楼的样貌结构：的穹顶，红辣椒的地毯及经典的翻牌时刻表提牌；航站楼时代的指廊也被原样保留下来，曾经作为连接机停靠处的廊，如今成为了连接堂与客房的通道。猫游戏中李和汤姆汉克斯的直对话就发在这。量影视剧取景加持，也使得酒店成为了美国航空业的著名IP，承载了们的时代回忆。由型客机改造的酒吧酒店外部停机坪上的架上世纪四五年代的L-1649A客机如今退休之后被改造成了间酒吧。机内部的样式，包括座椅等都多被保留了下来；这的鸡尾酒，Jet Fuel与My Co-Pilot，也都来擅与天空打情骂俏的浪漫1960年代。喷机时代主题博物馆博物馆位于酒店2层，主要展出美国航空时代和20世纪中期时期的展品，包括式家具、TWA制服、机设施和系列TWA纪念品。其中，酒店的作员的TWA制服都来TWA不同年代的空乘服装，完美复刻了当时的造型。?作为全球唯家由航站楼改造成的酒店，TWA拥有512间客房、6间餐厅、超过50,000平英尺的会议设施、向机跑道的屋顶泳池、间陈列TWA空姐制服(均由RalphLauren设计)的博物馆，以及包含酒店停机坪上由L-1649A客机改装成的Connie Bar在内的8个酒吧。前，中国航业正处于速发展阶段。中国成为仅次于美国、世界上第航空市场。根据国家发展委员会预测，到2035年，中国航空运输总量将达180亿次，货运量将达到1亿吨。“四五”航空发展规划提出将四五分为2年恢复和3年增两个发展阶段：2021-2022年作为恢复积蓄期，进步巩固拓展疫情防控和航发展成果；2023-2025年作为增释放期重点要扩国内市场、恢复国际市场，提对外开放平。随着社会经济的持续发展以及国家综合机场体系的持续完善，线城市持续向优向可持续发展，三线城市枢纽机场活也将进步被激发。中国机场住宿业正处于不断发展的蓬勃周期。，当下中国机场及机场住宿业都临巨的提质升级空间，需以市场为导向优化产品升级；另，鉴于机场酒店及其市场特殊性，新增开发应因地制宜、明确投资的、理性投资规模。随着国家发展进转变发展式的关键阶段，产品的市场化运作与质量发展，成为存量机场酒店和增量机场酒店所共同临的课题。如何推动成熟期产品的持续优化？如何向机场客群真实需求升级产品开发？如何加速技术及数字化建设，智慧赋能机场酒店资产管理？如何真正发挥机场酒店的户作，助企业及城市的远发展？投资与管理者都应怀抱以产品驱动业优化的标，在各中做好标细化，促进业可持续发展。?